LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SÀN
Khái niệm cơ bản về Bất động sản
1.1.1 Khái niệm Bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất và tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản Tài sản được phân loại cách chung nhất – bao gồm bất động sản và động sản
BĐS là các tài sản không thể di dời được Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước là khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn với đất đai Ở nước ta, Luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2 Vai trò của Bất động sản
BĐS có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển Nó cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con người, tạo cơ sở cho các hoạt động phát triển sản xuất kinh doanh và cung ứng dịch vụ, đáp ứng các nhu cầu của con người.
BĐS còn là một tài sản có giá trị rất lớn Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 150 tỷ USD, gấp khoảng 5 lần GDP và đó là một con số rất lớn Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ.
1.1.3 Hàng hóa bất động sản (HHBĐS)
Trong nền kinh tế thị trường, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt Tính đặc biệt của hàng hóa BĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế - văn hóa – xã hội, là tư liệu sản xuất không thể thiếu được (đặc biệt trong nông nghiệp), gắn liền với độc lập chủ quyền quốc gia; Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian – phụ thuộc vào mục đích sử dụng của con người; Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung;
HHBĐS là hàng hóa không di dời được có liên quan tới môi trường, cơ sở hạ tầng giao thông kĩ thuật, thông tin liên lạc, điện nước, cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, khu thương mại, bệnh viện…
HHBĐS là hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn
Việc giao dịch hàng hóa BĐS trên thị trường phải được pháp luật cho phép và phải tuân thủ theo trình tự pháp lý rất chặt chẽ;
Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: các BĐS công cộng như là các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, đường giao thông…Để trở thành hang hóa BĐS là tùy theo quy định của luật pháp mỗi nước.
1.1.4 Các quyền năng gắn với BĐS
Có hai loại hình sở hữu BĐS đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước về BĐS Trong mỗi giai đoạn phát triển nhau và tùy theo thể chế chính trị mỗi quốc gia mà có thể lựa chọn theo hình thức sở hữu phù hợp Quyền sở hữu BĐS bao gồm ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền sử dụng.
Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự cho mình nắm giữ quản lý tài sản BĐS thuộc sở hữu của mình;
Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu quyết định số phận tài sản BĐS của mình Chủ sở hữu có quyền chuyển giao, tặng cho, trao đổi… quyền sở hữu cho người khác hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản;
Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản BĐS;
Tùy theo hình thức sở hữu mà các quyền năng thể hiện ra một cách khác nhau.
Thị trường Bất động sản
1.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản
Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS Thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán về hàng hoá BĐS Theo tiến trình lịch sử thì đất đai là loại hàng hoá BĐS đầu tiên Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá
Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã hội Trên thực tế nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất Vì BĐS nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội to lớn, và trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất
BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đếnBĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS
Do vậy, thị trường BĐS được hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra.
1.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa nói chung: quy luật cung cầu, giá cả…Bên cạnh đó do hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá khác nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch: Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố định, không thể di dời được Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet đều tạo nên chợ giao dịch BĐS Quá trình giao dịch thường diễn ra lâu và trải qua ba khâu: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lý Trong ba khâu trên thì khâu kiểm tra thực địa có ý nghĩa vô cùng quan trọng – nó xem xét tính xác thực của thông tin BĐS
Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS, thị trường mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Trên thị trường cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS Thị trường bị chi phối nhiều bởi yếu tố pháp luật.
Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc do BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng.Mặt khác BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS.
Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là vì thông tin về BĐS trên thị trường không được đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác BĐS là hàng hoá mang tính đặc thù, so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như đối với các loại hàng hoá khác (kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý,… đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác) BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ không đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo Bởi để tham gia vào thị trường các chủ thể phải có vốn lớn, phải có am hiểu về lĩnh vực này Các yếu tố trên không đảm bảo tính cạnh tranh của thị trường, các thông tin trong thị trường không công khai, minh bạch Chính vì vậy trong giao dịch trên thị trường BĐS thì người bán thường chiếm lợi thế hơn Vậy để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh thì yêu cầu cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin trên thị trường là cần thiết Và sự ra đời và hoạt động của các SGD BĐS là rất cần thiết, đó sẽ là nơi cung cấp các thông tin về thị trường BĐS đầy đủ và chính xác nhất SGD cũng là nơi quản lý các giao dịch trong thị trường BĐS, đảm bảo lợi ích của cả người cung và người cầu.
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian để tạo ra chúng, thường để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Cung BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả.
Sự biến động của cung không kịp cầu sẽ dẫn tới sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có giải pháp bình ổn thị trường BĐS, hạn chế nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian Sở dĩ như vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và bán BĐS thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp) Mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, theo khoản 1 Điều 3 Chương II Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS, Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam Do vậy, thị trường BĐS là thị trường rất khó thâm nhập, việc tham gia hay rút khỏi thị trường là rất khó khăn Chính vì vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn Đặc điểm này của thị trường BĐS đặt ra yêu cầu là phải có một nơi cung cấp các thông tin về BĐS công khai, trung thực và có các dịch vụ hỗ trợ cho các giao dịch BĐS thực hiện dễ dàng như dịch vụ tư vấn, môi giới, định giá, tín dụng,…
SGD BĐS đáp ứng được các yêu cầu trên, góp phần minh bạch hoá, lành mạnh hoá thị trường BĐS, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển.
1.2.3 Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS
Chúng ta biết rằng thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những đặc điểm cơ bản như: thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nước Chính những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của thị trường BĐS Những thông tin trên thị trường BĐS thường không công khai, không sẵn có, thiếu đồng bộ Giữa người mua và người bán thường có những thông tin không giống nhau Những người tham gia trên thị trường thường thiếu cả những thông tin tầm vĩ mô như qui hoạch, cả những thông tin tác nghiệp, gắn với từng BĐS nhất định Ngoài ra, chính những người tham gia thị trường BĐS cũng chưa thật đầy đủ thông tin về pháp luật trong kinh doanh BĐS.
Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, những khủng hoảng kinh tế tài chính thường đi đôi với khủng hoảng của thị trường BĐS Thông thường khi xảy ra khủng hoảng chính là lúc thị trường BĐS "đóng băng" Vốn đầu tư vào BĐS thường là rất lớn, khi cung vượt quá cầu, hàng hoá BĐS không bán được, gánh nặng lãi suất ngân hàng đè nặng lên các nhà kinh doanh Không thể cứ để BĐS nằm đó, "đóng băng" như vậy, trong khi vốn vay ngân hàng đã đến kỳ thanh toán hoặc tiền lãi ngân hàng, từng ngày tăng lên, các nhà kinh doanh thiếu vốn, phải chấp nhận bán rẻ để trả vốn vay, và không ít trường hợp bị ngân hàng phát mại. Tình hình đó dẫn đến là cho nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐS bị phá sản
Những khuyết tật trên đối với thị trường BĐS không thể tự từng người khắc phục được Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế
Thông tin về thị trường Bất động sản
1.3.1 Thông tin về BĐS trong các giao dịch
Với tính chất đa dạng của BĐS, hồ sơ của BĐS bao gồm rất nhiều thông tin khác nhau Để tiện cho việc thu thập và nghiên cứu hồ sơ, thông tin trong hồ sơ có thể chia thành hai loại: thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của BĐS và thông tin pháp lý về BĐS Đối với mỗi loại thông tin, chúng ta cũng nên chia thành hai loại là các thông tin của chính bản thân BĐS và các thông tin của môi trường xung quanh liên quan trực tiếp đến BĐS.
Thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của BĐS
- Thông tin đầu tiên và quan trọng nhất về BĐS cần thu thập chính là thông tin về vị trí BĐS Vị trí BĐS có thể là:
+ Tên phố, thuộc quận, thành phố
+ Vị trí mặt đường: mặt đường rộng bao nhiêu mét, hướng đi từ một trung tâm gần đó nhất đến vị trí BĐS
+ Hay vị trí trong ngõ, cách mặt đường bao nhiêu, các phương cách để đi ra mặt đường đó như thế nào, ngõ rộng, hẹp, ô tô vào được hay không, địa chỉ có dễ tiếp cận hay không, dễ tìm không
- Nhà ở: Theo quy định của Bộ Xây dựng, nhà ở được phân thành ba loại: nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng Nhà ở được phân thành bốn cấp: cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất. Đối với chung cư, Bộ xây dựng ra thông tư 14/2008/TT-BXD (ngày 02 tháng
6 năm 2008) hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư Theo thông tư này nhà chung cư có 4 hạng:
Hạng 1 (cao nhất) : hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo
Hạng 2: hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo
Hạng 3: hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuât, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá
Hạng 4: hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng
- Biệt thự: Đối với biệt thự cũng được phân thành 4 hạng:
Hạng 1: biệt thự giáp tường
Hạng 2: biệt thự song đôi: ghép hai biệt thự
Hạng 3: biệt thự riêng biệt
Hạng 4: biệt thự riêng biệt sang trọng Việc phân hạng này còn căn cứ vào vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng để xây dựng, chất lượng tiện nghi, kiến trúc
- Loại nhà ở riêng biệt có sân vườn (hay còn gọi là nhà vườn) Đây là loại nhà ở có chất lượng sử dụng trung bình hoặc khá, có sân và có vườn khá rộng có thể khai thác sử dụng để trồng trọt hay chăn nuôi.
- Giá BĐS: Giá BĐS là giá cấu thành do nhiều yếu tố khác nhau bao gồm: phần giá đất, giá nhà, giá công trình, và giá các tài sản gắn liền với đất.
+ Giá đất: là thành phần chủ yếu cấu thành nên giá BĐS Giá đất có hai mức là giá đất nằm trong khung giá do nhà nước quy định và giá đất thực tế Mức giá đất thực tế có thể xác định bằng cách định giá theo các phương pháp khác nhau hoặc tham khảo trên thị trường.
+ Giá nhà và công trình: phương pháp xác định giá BĐS bằng cách tham khảo trên thị trường là phương pháp thường được dùng hơn cả do đặc tính đơn giản và ít tốn kém của nó Tuy nhiên, người môi giới phải có kiến thức và kinh nghiệm để hỗ trợ giúp cho người bán, người cho thuê xác định được mức giá BĐS của mình một cách hợp lý, tránh tình trạng đặt giá quá cao gây nên việc khó tiêu thụ BĐS của họ.
+ Giá các tài sản gắn liền với đất: có một số tài sản có giá trị và có thể được tính vào giá nhà bán, cho thuê khi giao dịch BĐS Các tài sản này có thể là đồ đạc trong nhà: máy lạnh, thang máy, tủ tường hoặc kể cả các cây cảnh lâu năm quý giá
- Sơ đồ BĐS: Sơ đồ BĐS thể hiện một cái nhìn tổng quan về BĐS Sơ đồ thể hiện đặc điểm, kết cấu, vị trí từng thiết bị cũng như hệ thống kỹ thuật của nhà.Tài liệu này cũng là một cơ sở giúp cho việc xem xét ngôi nhà có được xây, có phù hợp với thiết kế hoặc giấy phép xây dựng không Đối với các BĐS, đặc biệt là BĐS hình thành trong tương lai, sơ đồ là một phương tiện thông tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch, giúp người mua, người thuê có thể có những cơ sở vững chắc để ra quyết định.
- Quy mô, diện tích, hình thể, không gian và hướng BĐS : mặt tiền, chiều cao, sâu, nở hậu,
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng: số tầng, số buồng, mái, chất lượng sử dụng của từng tầng, buồng,
- Giấy tờ, sổ sách liên quan đến thu nhập và chi phí của BĐS: có thể là các hợp đồng thuê nhà hiện có, các hợp đồng cũ, các hoá đơn tiền điện, tiền nước, tiền làm đường, các hoá đơn thuế đất, tiền sử dụng đất…
Sàn giao dịch bất động sản
1.4.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Theo như chúng tôi đã trình bày ở trên, hàng hoá BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, do đó người có hàng hoá BĐS cần bán không thể đem hàng hoá của mình đến “chợ” được Mặt khác thị trường BĐS là thị trường rất thiếu thông tin, do đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra “chợ”. Chợ này khác với các chợ hàng hoá thông thường khác ở chỗ, không có hàng hoá bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hoá để những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch Chính sự khác biệt đó nên người ta không gọi là “chợ” mà là sàn giao dịch.
Vậy sàn giao dịch thị trường BĐS là gì? Theo khoản 5, điều 4, Luật Kinh Doanh BĐS, SGD BĐS là “nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS” SGD BĐS chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh BĐS Sự khác biệt cơ bản so với các SGD khác là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hoá BĐS giao dịch, đồng thời, các dịch vụ liên quan đến giao dịch BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ BĐS SGD phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế, phải là các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt
1.4.2 Kinh doanh Bất động sản qua sàn giao dịch
Các hoạt động kinh doanh BĐS phải qua SGD là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS.
Theo quy định, khi mua bán chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê mua BĐS, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bắt buộc phải thực hiện qua sàn, tức phải cung cấp toàn bộ những thông tin về BĐS cần bán cho sàn giao dịch Qua hoạt động của SGD, người mua sẽ tiếp nhận thông tin và sẽ thực hiện các giao dịch có liên quan dưới sự hướng dẫn, điều phối của người quản lý điều hành và các nhân viên của SGD Như vậy, SGD BĐS thực sự trở thành nơi diễn ra các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thuê mua về BĐS Với những quy chế chặt chẽ của sàn, những giao dịch đó sẽ đảm bảo được tính minh bạch, tính hợp pháp và sẽ nhanh chóng được thực hiện có kết quả và hiệu quả.
Kinh doanh BĐS qua SGD đảm bảo tính công khai minh bạch trong các thương vụ mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS đối với những tổ chức và cá nhân kinh doanh BĐS, nhờ đó mà góp phần quản lý, đảm bảo tính minh bạch, lành mạnh của thị trường BĐS Nhà nước kiểm soát được tình hình mua bán,chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS Thông qua SGD, Nhà nước sẽ theo dõi chính xác về diễn biến của thị trường, cập nhật được các thông tin từ thị trường như giá cả BĐS để từ đó cung cấp ngược lại cho người dân Đồng thời kiểm soát kinh doanh qua sàn sẽ tăng cường kiểm soát và tận thu được nguồn thuế góp phần tăng ngân sách.
Sàn giao dịch BĐS của Singapore
1.5.1 Mô hình tổ chức sàn giao dịch BĐS của Singapore
Mô hình 1.1 Mô hình tổ chức sàn giao dịch BĐS của Singapore
1.5.2 Hoạt động của sàn giao dịch BĐS Singapore
Qua mô hình SGD BĐS, ta thấy thị trường BĐS hoạt động dưới sự quản lý của một cơ quan quản lý thị trường (cơ quan quản lý SGD) Mọi thông tin giao dịch trên thị trường đều phải được thông báo tới cơ quản lý: Ở khu vực BĐS công cộng - BĐS được hình thành, phát triển do nhà nước – thuộc sự quản lý của nhà nước Việc mua bán do cơ quan quản lý nhà nước xét duyệt: hồ sơ mua bán như thế nào? Bán cho ai? Giá cả ra sao? đều do nhà nước quyết định Còn các hoạt động mua, bán lại (mua bán thứ cấp) cũng do cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát Như vậy, thông qua cơ quan quản lý thì sẽ không còn có hiện tượng đầu cơ BĐS nữa. Ở khu vực BĐS tư nhân – BĐS do các cá nhân tự bỏ vốn xây dựng cải tạo, hình thành nguồn cung BĐS trên thị trường thì khi mua bán cũng phải thông qua sàn để được xác nhận mặt pháp lý và xác nhận giao dịch.
Residential transactions (Cơ quan quản lý)
Public housing sales (Khu vực BĐS công cộng)
Private housing Sales (Khu vực BĐS tư nhân)
Rental (Khu vực BĐS cho thuê)
HDB resale flats (BĐS được mua bán lại)
Private new sales (BĐS xây dựng mới)
Private resale (BĐS được mua bán lại)
Private (Các bên tự thỏa thuận)
HDB (Có sự tham gia của cơ quan quản lý) Ở khu vực BĐS cho thuê - các giao dịch hàng hóa BĐS tư nhân thì các cá nhân tự thỏa thuận với nhau về giao dịch, nhưng khi kết thúc giao dịch thì phải thông qua sàn để hoàn thiện thủ tục pháp lý Còn các BĐS công cộng, mọi quá trình giao dịch đều có sự kiểm soát của cơ quan quản lý: nhà nước xác định các đối tượng được thuê, mức giá, làm thủ tục pháp lý
Như vậy, mọi giao dịch trên thị trường BĐS ở Singapore đều thông qua sàn – là cơ quan đại diện nhà nước quản lý thị trường BĐS Các thông tin về BĐS, thông tin về giao dịch trên thị trường đều được sàn nắm bắt và lưu trữ tại hệ thống dữ liệu, thông tin hồ sơ của sàn
1.5.3 Một số bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam
Sau khi nghiên cứu mô hình SGD BĐS ở một số quốc gia đặc biệt là ở Singapore , chúng tôi xin đưa ra một vài kết luận sau:
Về nhận thức, chúng ta nhận thấy vai trò của thị trường BĐS là vô cùng quan trọng trong nền kinh tế Để thị trường hoạt động một cách ổn định và lành mạnh thì vai trò của SGD là rất cần thiết
Về cơ chế chính sách, nhà nước cần có những chính sách thích hợp để xúc tiến thành lập SGD, đưa SGD vào hoạt động trên thị trường, góp phần giúp thị trường BĐS ổn định.
Về mô hình SGD, nhà nước và các doanh nghiệp phải nhanh chóng xây dựng được một mô hình SGD phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường BĐS Xây dựng SGD sao cho nó đi vào hoạt động tốt nhất và hiệu quả nhất.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY
Thu thập số liệu
Để tìm hiểu về 3 giả thiết trên cũng như tìm ra thực trạng của các giao dịch và hoạt động của sàn giao dịch trên thị trường BĐS hiện nay, nhóm làm đề tài đã thực hiện một cuộc điều tra, khảo sát nhỏ tại khu vực quận Tây Hồ Lý do nhóm chọn quận Tây Hồ là khu vực điều tra vì hiện nay, đây là địa điểm đang rất sôi động với những hoạt động giao dịch như mua, bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Nhóm đối tượng điều tra được lựa chọn tại khu vực quận Tây Hồ là các đối tượng đã có những hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường trong thời gian gần đây Mẫu phiếu điều tra được sử dụng để tiến hành khảo sát (Phụ lục).
Kết quả nghiên cứu rút ra từ số liệu diều tra
2.2.1 Giao dịch BĐS trên thị trường chưa đầy đủ
Thông qua quá trình điều tra thực tế của nhóm có thể thấy một thực trạng vẫn tồn tại hiện nay đó là phần lớn các giao dịch trên thị trường là các giao dịch phi chính thức Giao dịch phi chính thức chính là các giao dịch không thông qua Nhà nước, các bên tham gia giao dịch không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi giao dịch được phát sinh do đó tính pháp lý của các giao dịch là không có. Hiện nay, các giao dịch chủ yếu trên thị trường BĐS là giao dịch mua, bán và cho thuê, mục đích của các giao dịch chủ yếu là để ở và cho thuê.
Biểu đồ 2.1 Mục đích của các giao dịch trên thị trường Ở Kinh doanh 52%
Khác 9% Đối tượng được giao dịch chủ yếu trên thị trường là các ngôi nhà chung cư và nhà biệt lập.
Biểu đồ 2.2 Loại nhà đất tham gia giao dịch
Nhà biệt lập Nhà tập thể 57%
Trên thực tế, hầu như các giao dịch giữa người dân với nhau chủ yếu là giao dịch các ngôi nhà biệt lập Việc mua, bán nhà biệt lập của những người dân hiện nay Nhà nước không thể thống kê, kiểm soát được do các giao dịch này thường diễn ra dưới hình thức trao tay, không hề có sự đăng ký với Nhà nước Không chỉ giao dịch giữa người dân mà các hoạt động mua bán, kinh doanh giữa doanh nghiệp với người dân, từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác cũng được thực hiện trên thị trường phi chính thức, giao dịch qua sàn chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ Do vậy, việc tính thuế và thu thuế đối với các giao dịch này của Nhà nước là không triệt để, gây thất thu cho ngân sách rất nhiều.
Thực trạng giao dịch phi chính thức này tạo cơ hội cho tình trạng đầu cơ ở tất cả các khâu trên thị trường bùng phát, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến làm cho thông tin trên thị trường không phản ánh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS Đây cũng chính là nguyên nhân cơ bản nhất tạo nên hiện tượng sốt ảo về nhà đất vào những năm 1998 – 2002 Hiện tượng phi chính quy không chỉ thể hiện ở thị trường nhà đất mà còn rất nổi cộm ở cấp độ dự án Hiện tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không đúng thủ tục diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích, không đúng dự án, không hiệu quả chiếm tỷ trọng lớn và có khuynh hướng chiếm đất để kinh doanh trái phép quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Kinh Doanh BĐS và Nghị Định 153 hướng dẫn thi hành Luật Kinh Doanh BĐS, tất cả các giao dịch BĐS trên thị trường đều phải thông qua SGD Nhưng có thể thấy hiện nay, số lượng các giao dịch đăng ký qua sàn chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, việc các giao dịch không qua sàn làm cho thực trạng giao dịch ngầm ở nước ta ngày càng khó kiểm soát Nguyên nhân khiến các giao dịch này không đăng ký qua sàn chủ yếu nằm ở khâu pháp lý của các BĐS Cũng theo quy định của Luật, các BĐS khi đưa lên SGD phải có đầy đủ các giấy tờ theo quy định như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) Tuy nhiên hiện nay, các BĐS có đầy đủ giấy tờ tham gia giao dịch là rất ít, khi các BĐS đã không đủ điều kiện để được đăng ký qua sàn giao dịch BĐS thì tình trạng giao dịch ngầm – giao dịch phi chính thức phát triển là một tất yếu Điều này làm cho thị trường BĐS của nước ta trong những năm qua phát triển trong điều kiện tính cạnh tranh, tính minh bạch của thị trường không cao.
Biểu đồ 2.3 Giấy tờ xác nhận nguồn gốc ngôi nhà tham gia giao dịch
Chỉ có giấy tờ xác nhận quyền sở hữu 57%
Không có một loại giấy tờ nào 24% Đầy đủ giấy tờ 19%
Các BĐS có đầy đủ giấy tờ theo quy định chứng tỏ lịch sử giao dịch của BĐS này đã được đăng ký ban đầu, giao dịch đã được Nhà nước ghi nhận Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ chiếm 19% trong tổng số vụ giao dịch mà nhóm đã khảo sát. Phần lớn các BĐS được đưa ra giao dịch đều không có đầy đủ giấy tờ hoặc không có bất kỳ một loại giấy tờ nào Có những BĐS chỉ có giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, đó có thể là giấy tờ do ông (bà), cha (mẹ) để lại, mà chưa làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Với những BĐS như vậy, nếu có tham gia giao dịch thì chắc chắn các giao dịch trong tương lai sẽ là phi chính thức, không qua SGD do tính pháp lý của BĐS là chưa đủ Hiện nay, chính những vướng mắc ở khâu tạo lập tính pháp lý cho BĐS là lý do chủ yếu khiến các BĐS khó tiếp cận với các SGD.
Biểu đồ 2.4 Loại giao dịch trên thị trường
Giao dịch không qua sàn 71%
Con số các giao dịch không thông qua sàn có thể nhiều hơn trong thực tế, ngoài các BĐS không có đủ giấy tờ tham gia thị trường phi chính thức, cả những BĐS có đầy đủ giấy tờ pháp lý nhiều khi cũng không được giao dịch qua sàn. Nguyên nhân là do các khoản phí giao dịch và phí chuyển nhượng BĐS còn cao nên chưa khuyến khích các giao dịch qua sàn, theo quy định thì mức thu lệ phí trước bạ là 1% và thuế chuyển nhượng BĐS 4% hiện nay là quá cao Đối với giao dịch mua bán các BĐS lớn, có giá trị cao thì mức thuế phải đóng là không nhỏ, thuế nhà đất thu cao và thu ngay lần đầu 1 lần, làm cho nhà đầu tư đóng thuế xong không còn đủ kinh phí để đầu tư xây dựng nên chậm tiến độ Vì vây, các giao dịch này thường có xu hướng “trao tay” mà không thông qua Nhà nước Việc thị trường phi chính thức phát triển mạnh đều gây khó khăn cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân Về phía Nhà nước: không kiểm soát được các giao dịch thực tế,không thu được thuế và phải giải quyết nhiều vấn đề phức tạp phát sinh; Về phía doanh nghiệp, không tiến hành được các dự án đầu tư đúng hạn định, tốn kém về chi phí; Về phía người dân, không hợp thức hoá được tài sản của mình, nảy sinh các tranh chấp nhiều khi không giải quyết được
Như vây, việc các giao dịch trên thị trường hiện nay Nhà nước không thể kiểm soát được do không được đăng ký qua sàn cho thấy nhu cầu cần thiết phải có hệ thống SGD chuẩn trên thị trường Việc bắt buộc các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch BĐS sẽ góp phần hạn chế các giao dịch phi chính thức hiện nay
2.2.2 Vai trò của các thông tin từ SGD BĐS đối với các giao dịch trên thị trường hiện nay
Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là thị trường tiềm năng, cơ hội nhiều nhưng luôn tiềm ẩn những thách thức Năm 2007, riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS là trên 8,5 tỷ USD, chiếm trên 42% tổng số vốn đăng ký (20,3 tỷ USD) Riêng 3 tháng đầu năm 2008, FDI vào lĩnh vực này đã lên tới khoảng 5 tỷ USD (Theo số liệu của Bộ Xây Dựng) Bên cạnh đó, một số chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tượng Việt Kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam, tất cả đã làm tăng nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn Đó chính là những tiềm năng phát triển của thị trường BĐS nhưng những tồn tại thì không phải là không có Tính cạnh tranh, tính minh bạch của thị trường BĐS ngay từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua, bán trên thị trường còn yếu, người dân khó khăn trong việc tìm mua trực tiếp nhà ở, tình trạng đầu tư quá lớn vào BĐS thiếu kế hoạch làm thị trường phát triển không bền vững Trong khi đó tính minh bạch của thị trường không cao, các nguồn thông tin về BĐS mà người dân có được đến từ rất nhiều nguồn khác nhau do đó, độ chính xác của các thông tin là không cao.
Biểu đồ 2.5 Các nguồn thông tin trên thị trường
Từ người quen 40% Ở các quốc gia phát triển, sàn giao dịch BĐS được coi là nơi cung cấp thông tin chủ yếu cho các chủ thể tham gia trên thị trường Các thông tin từ SGD là cơ sở chính để người dân đưa ra các quyết định giao dịch của mình Theo khảo sát của nhóm làm đề tài, những thông tin chủ yếu mà người dân quan tâm khi lựa chon mua nhà: thông tin về giá cả, tính pháp lý của ngôi nhà, kỹ thuật và loại nhà Đây đều là những thông tin rất quan trọng, có ảnh hưởng nhiều đến quyết định lựa chọn của người dân Nhưng trên thực tế, để có được đầy đủ thông tin như vậy là không dễ dàng Thông thường, thông tin trên thị trường BĐS là không đầy đủ và mang tính một chiều, người mua trên thị trường hầu như không có nhiều thông tin về BĐS mà mình mong muốn Ngay cả với sự hỗ trợ của các văn phòng môi giới thì việc cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết là rất khó khăn và tính xác thực của những thông tin nhiều khi không thể kiểm chứng được.
Biểu đồ 2.6 Thông tin về nhà đất mà người dân quan tâm
Thông tin về pháp lý của BĐS 28%
Thông tin về kỹ thuật 22%
Thông tin về loại BĐS 21%
Thông tin về giá cả 29%
Thực trạng thông tin trên thị trường như vậy đặt ra vấn đề cần phải có địa điểm chuyên cung cấp những thông tin xác thực cho các giao dịch trên thị trường. SGD BĐS được coi là nơi sẽ cung cấp đầy đủ và chính xác nhất những thông tin mà các chủ thể tham gia trên thị trường có nhu cầu Vai trò của những thông tin trên sàn giao dịch là rất quan trọng, đây không chỉ là những thông tin chính thức, có độ chính xác cao, nó còn giúp người tham gia thị trường có cơ sở đáng tin cậy để đưa ra quyết định lựa chọn trước rất nhiều luồng thông tin đến từ nhiều nguồn khác nhau Việc có thể tiếp cận được những thông tin chính quy từ SGD sẽ góp phần lành mạnh hoá, ổn định thị trường, tránh cho thị trường khỏi những cơn sốt giá ảo do nạn đầu cơ gây ra.
Vì vây, vấn đề đặt ra hiện nay là phải xây dựng mô hình SGD chuẩn có khả năng thu thập, cung cấp thông tin xác thực cho thị trường Đây không chỉ là nhu cầu cần phải có cho hoạt động của thị trường trong hiện tại, nó còn là hướng đi đúng đắn cho sự phát triển của thị trường trong tương lai.
2.2.3 Thực tế hoạt động của các trung tâm giao dịch và SGD BĐS hiện nay
SGD có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay, ở Việt Nam, số lượng các SGD còn ít, hoạt động của các trung tâm giao dịch BĐS, các văn phòng giao dịch, môi giới BĐS còn yếu, thiếu các dịch vụ cần thiết, đội ngũ các chuyên gia về BĐS là không đủ, không đáp ứng được nhu cầu phát triển của thị trường Theo quy định của luật Luật Kinh Doanh BĐS, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ SGD BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS Tuy nhiên, phần lớn những người hoạt động trong lĩnh vực tư vấn nhà đất tại các văn phòng nhà đất hiện nay đều là những người không được đào tạo kiến thức cơ bản về tư vấn BĐS, không có chứng chỉ hành nghề, hoạt động chủ yếu dựa trên kinh nghiệm, tự móc nối với nhau, độ chuyên nghiệp trong hoạt động thấp, độ tin cậy về thông tin không cao do đó kết quả thành công trong các giao dịch chỉ đạt tối đa 50% Họ chỉ đơn thuần làm môi giới giữa người bán và nguời mua, ít hoặc không có khả năng môi giới về những thông tin cần thiết liên quan đến đất đai BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ tư vấn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS Chính vì vậy, mức độ đầy đủ trong các thông tin tại các văn phòng môi giới này không cao Hiện nay, Nhà nước vẫn chưa có những biện pháp để quản lý các trung tâm này, giải quyết triệt để tình trạng hoạt động tự phát, không đăng ký kinh doanh với Nhà nước
Nguồn nhân lực chính là một điểm yếu trong quá trình vận hành của thị trường BĐS, tình trạng này không chỉ diễn ra đối với những nhân sự cao cấp mà gần như ở khâu nào, lĩnh vực kinh doanh BĐS nào (sản phẩm hay dịch vụ) cũng vậy Hầu hết những người hành nghề kinh doanh, môi giới, định giá BĐS đều không được đào tạo một cách cơ bản, chuyên nghiệp, có hiểu biết chi tiết và đầy đủ về luật pháp nói chung, Luật Kinh Doanh BĐS và những kiến thức liên quan trực tiếp đến kinh doanh BĐS Thêm vào đó, hiện nay do nhu cầu của thị trường, có rất nhiều cơ sở đào tạo về BĐS không có sự cấp phép của Nhà nước đang hoạt động tràn lan, chất lượng đào tạo của các trung tâm, cơ sở này không được kiểm định làm ảnh hưởng đến chất lượng nguồn nhân lực trên thị trường này, trong khi đó các cơ sở đào tạo chính quy lại quá ít Do vây, việc mở rộng những cơ sở đào tạo chính quy về chuyên ngành BĐS là việc hết sức cấp bách được đặt ra hiện nay, đây được coi là hướng đi đúng trong việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho sự phát triển của thị trường BĐS trong tương lai.
Hiện nay, việc mở rộng hoạt động của các SGD cũng gặp nhiều khó khăn do những quy định của Nhà nước về tiêu chuẩn sàn giao dịch Với giá đất tăng cao như ở hai thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh thì việc có được mặt bằng để xây dựng sàn sẽ tốn nhiều chi phí Nếu phải thuê mặt bằng với giá cao, chi phí dịch vụ sẽ tăng cao khiến SGD không còn hấp dẫn với nhiều người dân Ngoài ra, đối với những hàng hoá khi đưa vào SGD mà không hội đủ các điều kiện tối thiểu về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì sàn sẽ không chấp nhận Đây cũng chính là nguyên nhân làm cho các giao dịch sang tay diễn ra phổ biến nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các khâu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất của ta còn chưa thực hiện tốt thì các BĐS còn khó khăn trong việc được đưa lên sàn để giao dịch.Chính vì vậy, hoạt động hiện nay của các sàn là không hiệu quả
Biểu đồ 2.7 Đánh giá về chất lượng sàn giao dịch hiện nay
Chính sự yếu kém này mà hiện nay mức độ hấp dẫn của các SGD đối với người dân hầu như không có Hầu hết những người dân khi được hỏi đều không đánh giá cao chất lượng hoạt động của các SGD, điều này cũng phản ánh một thực tế là hiện nay, hầu như các giao dịch của người dân đều không thông qua sàn Các SGD hiện nay vẫn chưa thực sự thể hiện hết vai trò của mình trên thị trường Thậm chí nhiều người dân vẫn chưa thực sự hiểu, chưa biết đầy đủ về các chức năng của sàn Vì vậy, việc tuyên truyền, khuyến khích người dân giao dịch qua sàn là một việc rất quan trọng để SGD thực sự trở thành một phần quan trọng trong việc quản lý thị trường các giao dịch hiện nay. Để hiểu hơn về thực tế hoạt động của sàn giao dịch, nhóm đề tài đã tiến hành tìm hiểu và khảo sát một số sàn giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội:
ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH SÀN GIAO DỊCH GÓP PHẦN LÀNH MẠNH HÓA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nguyên tắc tổ chức, quy chế hoạt động SGD
3.1.1 Nguyên tắc tổ chức hoạt động của SGD
- SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân, sử dụng tư cách pháp nhân doanh nghiệp để hoạt động Sàn phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về hoạt động của mình
- Các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh được phép thành lập SGD để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình Ngoài ra có thể cho thuê SGD BĐS cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS không đủ khả năng thàn lập SGD
- SGD là nơi kinh doanh các dịch, nơi diễn ra quá trình mua bán, giao dịchBĐS, cung cấp các dịch vụ: môi giới, định giá, đấu giá, quảng cáo, quản lý… BĐS.
- SGD phải tuân thủ các quy định của pháp luật về: tên gọi, địa chỉ, biển hiện Khi thành lập phải có thông báo trên các phương tiện đại chúng
- SGD phải có quy chế hoạt động của sàn, trong quá trình hoạt động tuân theo các quy chế
3.1.2 Quy chế hoạt động của SGD
3.1.2.1 Sự cần thiết của quy chế hoạt động
Quy chế hoạt động của SGD là các quy định mà SGD định ra, trong đó chỉ rõ chức năng, nhiệm vụ, tổ chức, bộ máy máy và cơ chế hoạt động, về điều kiện hoạt động về trách nhiệm của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc tại sàn, nguyên tắc, lề lối làm việc, tiếp nhận, xử lý thông tin về BĐS, thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch, chế độ quản lý tài chính, mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng và chương trình, kế hoạch công tác của SGD BĐS
Quy chế phải được thông báo cho tất cả các thành viên tham gia giao dịch được biết, tự nguyện chấp nhận và tuân thủ Quy chế là căn cứ để xử lý, giải quyết tranh chấp giữa các chủ thể tham gia thị trường
3.1.2.2 Căn cứ để xây dựng quy chế sàn
Như vậy, quy chế sàn là hệ thống các quy định có liên quan tới các đối tượng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân tham gia SGD Căn cứ để xây dựng quy chế sàn:
+ Căn cứ vào những quy định của luật pháp, trong đó, đặc biệt chú trọng đến Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đât đai, Luật doanh nghiệp,
+ Căn cứ vào những văn bản dưới luật của các cấp, các ngành hướng dẫn chi tiết thi hành các Luật nói trên.
+ Căn cứ vào những điều kiện cụ thể của từng SGD và phân đoạn thị trường của SGD.
+ Căn cứ vào tình hình cạnh tranh trong lĩnh vực hoạt động SGD.
3.1.2.3 Một số nội dung cơ bản trong quy chế của sàn
Chức năng, nhiệm vụ của sàn: đáp ứng đầy đủ các thông tin về các chủ thể tham gia thị trường, về các loại BĐS Tổ chức các phiên giao dịch để phục vụ cho các chủ thể tiến hành giao dịch
Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD: bộ máy quản lý của sàn gồm các cơ quan chức năng, phòng ban hoạt động theo các quy định chung, theo đúng quy định của Luật Doanh nghiệp
Quy định thông tin các loại sản phẩm hàng hóa BĐS:
+ Nhà ở ( nhà ở riêng lẻ, nhà ở biệt thự, nhà liền kề, nhà vườn, căn hộ chung cư)…
+ BĐS dịch vụ: văn phòng, của hàng, siêu thị, khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ… + BĐS công nghiệp: hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi…
Quy định thông tin BĐS tại SGD:
+ Thông tin về vị trí BĐS: BĐS đã xác định được địa chỉ thì thông tin gồm có: số nhà, nghách, đường phố, quận (huyện), tỉnh (thành phố) Đối với nhà chung cư: số phòng, tầng, dãy lô chung cư Đối với BĐS chưa xác định được địa chỉ thì phải ghi tên dự án, kí hiệu lô đất, kí hiệu căn hộ
+ Thông tin về quy mô diện tích BĐS: diện tích nhà, số tầng, diện tích khuôn viên…
+ Thông tin về đặc điểm, tích chất, công năng của BĐS: kết cấu công trình, công năng sử dụng theo thiết kế ban đầu, chất lượng xây dựng, cấp hạng công trình, có thể có những bức ảnh chụp toàn bộ công trình…
+ Thông tin về quyền lợi của người thứ ba có liên quan đến quyền sử dụng, quyền sử hữu, tình trạng đang cho thuê, cho mượn, thế chấp…
+ Thông tin liên đến chính sách của nhà nước tới BĐS: thông tin về quy hoạch, dự án…
Như vậy thông tin về BĐS qua SGD có rất nhiều: Bao gồm tổng hợp các thông tin về kinh tế, kĩ thuật, pháp lý, quan hệ lịch sử - xã hội của BĐS, cách thức tiếp cận, khai thác BĐS
Quy định về chế độ quản lý tài chính, quy định quan hệ giao dịch với khách hàng…
Mô hình tổ chức hoạt động
SGD được tổ chức hoạt động với chức năng giao dịch – đây là chức năng bắt buộc, ngoài ra SGD có thể hoạt động một hoặc số các dịch vụ khác như: môi giới, định giá, đấu giá, quản lý, quảng cáo BĐS, tùy thuộc vào quy mô, khả năng mà các SGD có thể cung cấp dịch vụ khác nhau.
Khi không có hoạt động của SGD thì cung cầu hàng hóa BĐS trên thị trường tự tìm đến nhau, nhiều trường lại thông qua “ông mai, bà mối” là các nhà môi giới, hoặc qua các trung tâm giao dịch BĐS Vì thế, tình trạng thông tin của BĐS, thông tin về các giao dịch trên thị trường là không được công khai, thị trường như là thị trường độc quyền của người cung hàng hóa BĐS
Khi có SGD BĐS đi vào hoạt động, mọi giao dịch đều được thông qua SGD. Các hàng hóa được giao dịch qua sàn thì phải đạt được các tiêu chuẩn quy định của pháp luật Theo quy định của luật pháp hiện hành: các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS phải bán, cho thuê hàng hóa BĐS thông qua SGD (trừ nhà ở xã hội), nhà nước khuyến khích các giao dịch BĐS dân cư nên thông qua sàn
Quy trình mua bán hàng hóa BĐS qua SGD:
Sơ đồ 3.1 Quy trình giao dịch hàng hóa BĐS qua SGD
Hàng hóa BĐS sau khi đã qua quá trình kiểm tra, đủ điều kiện được giao dịch qua sàn thì bên cung cấp hàng hóa phải cung cấp toàn bộ thông tin về: kinh tế, kĩ thuật, pháp lý… của BĐS cho SGD Sàn có trách nhiệm công bố công khai toàn thông tin về hàng hóa tại sàn tối thiểu trước 7 ngày, phải công bố tối thiểu trên 3 số
SGD BĐS Các thông tin về BĐS
Bên cung hàng hóa BĐS Bên cầu
Thủ tục đăng kí pháp lý Hồ sơ lưu
(7) báo địa phương, 1 lần trên đài truyền hình địa phương và trên website của sàn (nếu có) Khi hết thời hạn công khai, chủ đầu tư (hoặc sàn được ủy quyền) tổ chức bán, cho thuê công khai Nếu có 2 người cùng mua 1 sản phẩm hoặc số người mua lớn hơn số hàng hóa thì phải tiến hành bốc thăm hoặc đấu giá Khâu cuối cùng của quá trình giao dịch là đăng kí pháp lý thì sàn tiến hành xác nhận BĐS đã được mua bán, cho thuê theo quy định của pháp luật
Như vậy, thông qua quá trình giao dịch qua sàn ta thấy có nhiều ưu điểm so với các hình thức không giao dịch qua sàn:
Thông thường các giao dịch trên thị trường BĐS trải qua 3 khâu: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lý Quá trình giao dịch thường bị gián đoạn và gặp rủi ro do mất rất nhiều thời gian để kiểm tra thực địa, xác minh tính chính xác của BĐS, thêm vào đó là thời gian để hoàn thành thủ tục pháp lý rất lâu Nhưng khi giao dịch qua sàn thì: người mua hàng hóa không phải mất nhiều thời gian để kiểm tra xác minh BĐS – do BĐS có đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa nên SGD Thủ tục pháp lý thì nhanh chóng, gọn nhẹ Chính vì thế thời gian giao dịch diễn ra nhanh và ít gặp rủi ro hơn
Sau khi kết thúc giao dịch qua sàn, mọi thông tin về BĐS và giao dịch BĐS đều được lưu lại trong hệ thống thông tin, hồ sơ của SGD Nếu BĐS đó có được mua bán lại thì ta rất dễ dàng có được thông tin nguồn gốc BĐS đó tại sàn.
Giao dịch qua sàn, mọi giao dịch đều chịu sự kiểm soát của nhà nước, giúp cho tăng thu ngân sách
Vậy giao dịch BĐS qua SGD sẽ góp phần giúp ổn định thị trường, lành mạnh hóa các giao dịch
3.2.2.1 Nhà môi giới chuyên nghiệp
Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như mua, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quản lý bất động sản v.v thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới Trong lĩnh vực môi giới BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó Người môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ BĐS.
Hoạt động môi giới trước đây không qua sàn thì tồn tại ở các trung tâm, văn phòng môi giới Những trung tâm, văn phòng không đủ điều kiện trang thiết bị hoạt động, đội ngũ nhân viên thì thiếu kiến thức trình độ, quy trình làm việc không rõ ràng, một số trung tâm còn lừa đảo khách hàng…(một số hình ảnh trung tâm, văn phòng môi giới – Phụ lục)
Khi giao dịch qua SGD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi giới rất chuyên, với đội ngũ nhân viên được đào tạo bài bản, quy trình làm việc khoa học Theo Luật Kinh doanh BĐS, SGD BĐS phải có ít nhất hai người trở lên có chứng chỉ môi giới BĐS Đội ngũ nhân viên môi giới trên sàn làm việc rất chuyên nghiệp:
Tính chuyên nghiệp thể hiện ở am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối công việc và luôn làm việc theo kế hoạch.
Phải có kiến thức chuyên sâu về kinh doanh BĐS, về SGD BĐS Hiểu được trách nhiệm, nghĩa vụ, các hoạt động nghiệp vụ chuyên môn đảm nhận tốt vai trò của nhà môi giới.
Có kỹ năng phân tích, xử lý các tình huống để ra những quyết định chính xác, kịp thời và có hiệu quả nhất
Tính chuyên nghiệp được thể hiện qua phong cách làm việc của nhà môi giới Sự hoạt bát, nhanh nhẹn trong thực hiện các thao tác nghề nghiệp là yêu cầu cần phải có đối với người môi giới Chỉ có như vậy mới để khách hàng có sự tin tưởng, hài lòng khi công việc được giải quyết nhanh gọn, chính xác và có hiệu quả.
Hoạt động chuyên môn của nhà môi giới là hoạt động dịch vụ, tuân theo những chuẩn mực nghề nghiệp nhất định, do đó không thể để cho tình cảm chi phối lý trí, không để cảm xúc chi phối công việc Phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy tắc, các quy định trong công việc và quan hệ với khách hàng
Cuối cùng, mọi hoạt động phải theo một kế hoạch định trước Không thể tùy tiện làm việc, do vậy việc lập kế hoạch theo thời gian, theo các khâu công việc, theo trình tự các bước công việc
Tổ chức không gian và trang thiết bị sàn
SGD phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được 2 khu vực: khu vực thông tin BĐS và khu vực làm việc của các chuyên viên & cung cấp dịch vụ Trong
2 khu vực này lại có các khu vực, bộ phận nhỏ hơn để thực hiện các chức năng Ta có thể mô hình tổ chức SGD 1 cách chung nhất như sau:
Mô hình 3.1 Tổng quát về tổ chức sàn giao dịch
3.3.1 Lựa chọn địa điểm và diện tích lập sàn
Lựa chọn địa điểm đặt sàn: địa điểm đặt sàn là vô cùng quan trọng Địa điểm phải thu hút được khách hàng, dễ dàng tiếp cận với khách hàng cũng như thuận tiện trong hoạt động của các nhân viên Ngoài ra còn có các công tác khác: chuẩn bị hồ sơ thành lập SGD, thông tin quảng cáo về sàn (đặt tên cho sàn, thông báo về sự hoạt động của sàn, thông tin quảng cáo các hoạt động của sàn)…
Diện tích sàn: Theo quy định của pháp luật hiện hành (Thông tư 13/2008/ TT
– BXD) diện tích tối thiểu của sàn là 50 m 2 , thêm mỗi một hoạt động thì có thêm 20 m 2 , yêu cầu phải có trang thiết bị phù hợp với hoạt động của sàn Ngoài ra, sàn phải có tên biển hiệu và địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu 12 tháng, tuân theo quy định của pháp luật
KHU VỰC LÀM VIỆC CỦA CHUYÊN VIÊN
THÔNG TIN BĐS ĐANG NIÊM YẾT
KHU VỰC TRA CỨU THÔNG TIN CHI TIẾT VỀ BĐS ĐANG NIÊM YẾT
BỘ PHẬN ĐÓN TIẾP KHÁCH HÀNH
BỘ PHẬN NGHIỆP VỤ VÀ CUNG CẤP DỊCH VỤ
3.3.2 Mô hình tổ chức không gian và trang thiểt bị SGD
Chúng tôi xin đưa ra mô hình tổ chức không gian, kèm theo đó là các thiết bị phục vụ
Mô hình 3.2 Mô hình tổ chức không gian SGD BĐS
Khu vực trưng bày thông tin chung về các BĐS đang được niêm yết tại sàn:
Bao gồm: mô hình (sa bàn) của các khu đô thị, dự án BĐS hoặc mô hình
Mô hình (sa bàn) Thông tin quy hoạch
Nơi tiếp nhận phản hồi của khách hàng
(7) của các BĐS cá biệt Bản đồ quy hoạch hoặc sơ đồ chi tiết các khu đô thị, dự án
BĐ Tờ rơi trong đó có chứa các thông tin chung về BĐS Màn chiếu đưa thông tin về BĐS có kết nối với máy tính {Trên mô hình đó là: (1), (2), (3), (7)}.
Yêu cầu các trang thiết bị:
- Khu vực thông tin về BĐS là vị trí mà khách hàng sẽ đặt chân tới đầu tiên khi bước vào SGD và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin, vì vậy khu vực này phải nằm ở vị trí thuận tiện nhất của SGD và có đặt ghế ghồi cho khách hàng {Trên mô hình là (6)}.
- Các mô hình BĐS đặt trong tủ kính và thường được bố trí ở vị trí dễ quan sát nhất trong khu vực trưng bày thông tin sơ bộ.
- Các bản đồ và sơ đồ cần được treo trên tường ở một bên của khu vực trưng bày thông tin sơ bộ, nếu có điều kiện sử dụng bản đồ số và hệ thống máy chiếu chiếu nên màn hình.
- Các tờ rơi có thể được ghim trên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt trên các giá xếp dọc theo lối đi, để khách hàng có thể cầm đi ra về, tiếp tục nghiên cứu BĐS khi không còn SGD
- Các màn chiếu, máy vi tính được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên của sàn.
Trên SGD tổ chức một không gian để bố trí bộ phận tiếp nhận các thông tin phản hồi từ phía khách hàng {Trên mô hình là (4)}.
Sau khi khách hàng xem xét các thông khái quát về BĐS, nếu khách hàng quan tâm nhiều hơn tới BĐS thì đến khu vực tra cứu thông tin để tra cứu toàn bộ thông tin chi tiết liên BĐS {Trên mô hình là (5)} Ở khu vực này có các thông tin về từng BĐS: tên, vị trí quy mô, các hạn chế, tình trạng pháp lý; thông tin về quy hoạch dự án; thông tin pháp lý về lĩnh vực BĐS; thông tin thị trường…Yêu cầu trang thiết bị: có hệ thống máy tính lưu trữ thông tin, sơ đồ, ấn phẩm, sách báo… Đặc biệt phải có sự điều hành, tham gia của các nhân viên SGD.
Tổ chức quản lý điều hành SGD
Tùy theo các chức năng và loại hình dịch vụ mà sàn cung cấp để bố trí, tổ chức quản lý khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dịch vụ cho phù hợp. Các chuyên viên quản lý điều hành SGD phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, trong quá trình tác nghiệp phải tuân thủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
3.4.1 Mô hình tổ chức không gian dịch vụ BĐS trên SGD
Qua quan sát, nghiên cứu thấy rằng, quy trình thực hiện các hoạt động khi khách hàng tới SGD có thể được mô tả bằng sơ đồ sau:
Sơ đồ 3.3 Quy trình thực hiện các hoạt động khi khách hàng tới SGD
Khi đã nắm bắt được quy trình hoạt động của khách hàng tới SGD, ta sẽ tổ
Khách hàng đến tìm hiểu thông tin sơ bộ (1)
Khách hàng tìm hiểu thông tin chi tiết
Khách hàng đưa yêu cầu tại quầy tiếp khách hàng (3)
Nhân viên lễ tân xỷ lý thông tin và chuyển cho chuyên viên (4)
Chuyên viên phân tích nhu cầu của khách hàng (5)
Chuyên viên thực hiện công việc khách hàng yêu cầu (6)
Chuyên viên trả kết quả cho khách hàng (7)
Khách hàng thanh toán chi phí cho sàn và phản hồi
(8) chức không gian dịch BĐS một cách hợp lý
Mô hình 3.3 Tổ chức không gian dịch vụ BĐS trên SGD
Qua mô hình tổ chức dịch vụ trên thì cần phải bố trí thích hợp:
Bộ phận đón tiếp khách hàng: bố trí cùng với khu vực thông tin, nhân viên
Bộ phận đón tiếp khách hàng
Bộ phận nghiệp vụ & cung cấp dịch vụ trực lễ tân phải có nghiệp vụ BĐS Trang thiết bị: máy vi tính, máy điện thoại, máy fax, máy cung cấp thông tin
Bộ phận nghiệp vụ và cung cấp dịch vụ: được bố trí ở một phòng riêng, có thể không cùng một mặt bằng với khu vực cung cấp thông tin Yêu cầu trang thiết bị: tài liệu, máy tính, điện thoại, internet… và các thiết bị đặc thù phục vụ cho công việc
Bộ phận hỗ trợ: hỗ trợ các hoạt động tác nghiệp, giúp cho chuyên viên trong việc cung cấp và thực hiện dịch vụ cho khách hàng Tùy theo chức năng mà bố trí trang thiết bị cho hợp lý.
3.4.2 Cơ chế phối hợp & điều hành giữa các bộ phận Điểm mấu chốt trong cơ chế phối hợp giữa các bộ phận trong một SGD là lấy bộ phận nghiệp vụ BĐS làm trung tâm, các hoạt động khác để hỗ trợ cho các chuyên viên BĐS có thể tác nghiệp tốt nhất nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng Điều này không có nghĩa rằng nhiệm vụ của các bộ phận khác kém quan trọng hơn mà hàm ý rằng các bộ phận khác được xây dựng xung quanh hoạt động của bộ phận nghiệp vụ BĐS.
Bộ phận đón tiếp khách hàng: giải đáp thông tin tức thời và tiếp nhận yêu cầu của khách hàng Chắp nối thông tin giữa khách hàng với chuyên viên và lên lịch hẹn cho khách hàng với chuyên viên theo yêu cầu của loại hình dịch vụ mà khách hàng cần.
Bộ phận nghiệp vụ và cung cấp dịch vụ: tiếp nhận và phân tích nhu cầu của khách hàng Cung cấp nghiệp vụ BĐS phù hợp Nghiệp vụ ở đây có thể là nghiệp vụ định giá, quản lý bất động sản, môi giới mua bán, môi giới thuê - cho thuê, hay tư vấn luật Trong trường hợp khách hàng có một yêu cầu nào đó vượt quá khả năng thực hiện của các chuyên viên hay một yêu cầu dịch vụ mà sàn không thực hiện, các chuyên viên có thể giúp khách hàng liên hệ với bên thứ ba sau khi đã được sự đồng ý của cấp trên trực tiếp Lưu trữ hồ sơ của các thương vụ mà mình đã thực hiện.
Bộ phận hỗ trợ: cung cấp các dịch vụ, tiện tích, hoạt động nhằm hỗ trợ cho hoạt động của sàn và tác nghiệp của các chuyên viên Bao gồm: chiến lược/kế hoạch kinh doanh, tài chính kế toán, thủ tục hành chính, quảng cáo, marketing tìm khách hàng và lôi kéo họ sử dụng dịch vụ của sàn , hỗ trợ về công nghệ thông tin…
Trên đây là mô hình SGD BĐS mà chúng tôi đề xuất với mong muốn góp phần lành mạnh và ổn định thị trường BĐS Tuy nhiên, để SGD của mỗi doanh nghiệp đi vào hoạt động và thực sự hiệu quả thì doanh nghiệp phải tùy vào điều kiện cụ thể về nguồn tài chính, nhân lực, về khối lượng công việc giao dịch mà có những điều chỉnh cụ thể, về trang thiết bị, tổ chức quản lý hoạt động cho phù hợp với SGD của mình.
Tác động của SGD đối với thị trường BĐS
3.5.1 Minh bạch các thông tin trên thị trường BĐS
Khi SGD đi vào hoạt động thì mọi giao dịch thông qua các sàn, các thông tin về nguồn cung và hàng hóa BĐS được cung cấp đầy đủ, thông tin về chính sách pháp luật, quy hoạch được công khai từ phía cơ quan nhà nước Trong quá trình hoạt động thì các SGD chia sẻ thông tin cho nhau Tạo nên một thống thông tin về BĐS một cách đầy đủ và chính xác
Như vậy, SGD BĐS góp phần làm tăng tính hoàn hảo, lành mạnh của thị trường, hạn chế các cơn sốt trên thị trường
3.5.2 Quản lý nhà nước về thị trường BĐS
SGD là cơ quan thay mặt nhà nước tham gia trực tiếp vào hoạt động thị trường: quản lý thông tin giao dịch, tổ chức đấu giá đất đai, đấu giá BĐS, chuyển giao các BĐS xã hội SGD phải báo cáo định kì thông tin cho nhà nước Giúp nhà nước theo dõi và nắm bắt được tình hình diễn biến của thị trường Đồng thời SGD là nơi tuyên truyền, phổ biến tư vấn chính sách pháp luật, sàn là nơi thu nhận các phản hồi, kết nối giữa nhà nước với thị trường Từ đó sàn tham gia xây dựng, góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật Các giao dịch trên thị trường khi qua sàn thì được công khai, minh bạch, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ngày càng tạo điều kiện để nhà nước tăng cường quản lý đối với thị trường BĐS hơn nữa
3.5.3 Các tác nhân tham gia thị trường
Thông tin BĐS được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Người tham gia giao dịch có nhiều lựa chọn hơn để thỏa mãn nhu cầu của mình Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về BĐS đăng ký giao dịch trên sàn Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, SGD là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của BĐS tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các SGD sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trước đây, qua sàn thì thủ tục pháp lý sẽ nhanh gọn và dễ dàng hơn.
Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường Thông thường, mức phí mà khách hàng phải trả cho các trung tâm môi giới BĐS trên địa bàn Hà Nội căn cứ theo giá trị BĐS được mua bán, ví như nhà dưới 1 tỷ thì mất 1%, trên 1 tỷ thì 0,5% Tuy nhiên, tại các sàn giao dịch hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở mức thấp hơn rất nhiều so với mức phí trên thị trường hiện nay Mức phí dịch vụ sẽ không ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của BĐS mà quy định theo loại hình dịch vụ
Khách hàng sẽ được phục vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các SGDBĐS thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng nhờ đó, đến với sàn, người tham gia sẽ được sự hỗ trợ và phục vụ đầy đủ và trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên quan Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời còn tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấp thuận lợi
Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua bán đúng nghĩa "một cửa" Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải đi lại nhiều cơ quan Ví dụ như trường hợp mua bán BĐS, sàn sẽ tạo điều kiện để người mua người bán gặp nhau, khi thống nhất, sàn mời công chứng nhà nước đến công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng Khi được sàn giới thiệu, có nghĩa là về cơ bản đã đảm bảo về mặt pháp lý Khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng và kho bạc Nói một cách khái quát, người mua người bán bất động sản sẽ gặp nhau trực tiếp tại SGD và chỉ phải làm tất cả các thủ tục mua, bán BĐS đúng nghĩa "một cửa".
Như vậy, khi các tác nhân tham gia giao dịch qua sàn thì họ sẽ dễ dàng tiếp cận,lựa chọn thông tin, kênh thông tin tin cậy được cung cấp bởi các nhà đầu tư, các tác nhân sẽ giảm được rủi ro hơn khi tham gia vào các giao dịch Đặc biệt đối với các doanh nghiệp, SGD là một sân chơi lành mạnh, giúp cho các doanh nghiệp nâng cao tính chuyên nghiệp và năng lực cạnh tranh.
Một số kiến nghị
Để mô hình SGD hoạt động thực sự có hiệu quả trong thời gian tới, chúng tôi xin mạnh dạn đưa ra một số kiến nghị sau: Để các BĐS nên được SGD thì các BĐS phải đạt được tiêu chuẩn theo quy định Giao dịch trên thị trường hiện nay chủ yếu là nhà biệt lập – có bao gồm đất.
Vì vậy, yêu cầu đặt ra đầu tiên là: công tác đăng kí đất đai phải hoàn thiện, nhanh chóng, kèm theo đó là các văn bản luật pháp liên quan tới kinh doanh BĐS phải được hoàn thiện hơn nữa Khi công tác đăng kí đất đai được kiện toàn thì việc xây dựng được hệ thống thông tin BĐS sẽ thực hiện được, các SGD có thể liên kết với nhau hình thành một mạng lưới các SGD, hoạt động đạt hiệu quả cao nhất
Nguồn nhân lực và trang thiết bị cung cấp cho sàn cũng là một vấn đề cần lưu tâm Để sàn đi vào hoạt động thì cần phải đầu tư trang thiết bị khá hiện đại – hệ thống máy tính, bảng điện tử, bản đồ số Đặc biệt là nhân lực Theo Luật Kinh Doanh BĐS thì các nhân viên hoạt động trên sàn phải hoàn thiện kiến thức theo chương trình khung của Bộ Xây Dựng và yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề. Công tác đào tạo hiện nay là vấn đề cần bàn tới, đã có khá nhiều cơ sở đào tạo mở các lớp ngắn hạn bồi dưỡng, hoàn thiện kiến thức cho các học viên Bên cạnh các cở sở có uy tín chất lượng (Khoa BĐS & Địa Chính - Đại Học Kinh Tế Quốc Dân) thì vẫn tiềm ẩn các cơ sở đào tạo chưa thực sự đảm bảo chất lượng – đào tạo chỉ để lấy chứng chỉ Nên chăng Bộ Xây Dựng cần quản lý chặt chẽ công tác đào tạo này, có như vậy thì chất lượng và hoạt động của các SGD mới thực sự hiệu quả
Các SGD ngoài đảm bảo chất lượng các dịch vụ thì cần phải có chiến lược marketing hiệu quả Để cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS không những biết đến sàn giao dịch mà còn hài lòng bởi các dịch vụ mà sàn cung cấp Các sàn cũng như nhân viên của sàn phải đặt đạo đức nghề nghiệp nên hàng đầu Đề tài mới chỉ nghiên cứu được tới mô hình SGD với chức năng giao dịch và tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới, tổ chức không gian và dịch vụ tại SGD Chúng tôi đề nghị các đề tài nghiên cứu sau về vấn đề này bổ sung thêm các mô hình tổ chức dịch vụ khác tại SGD: định giá, đấu giá, quảng cáo, quản lý BĐS.
