CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG
BĐS thế chấp
- Khái niệm: Điều 174 của Bộ Luật Dân sự năm 2005 nước Việt Nam quy định: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được”.
Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói các khác, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là nhứng vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại(tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình lắp ghép…
- Đặc điểm của bất động sản: 7 đặc điểm
Thứ nhất, bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời đươc.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền và có giá trị lớn.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm.
Thứ tư, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản có chịu sự chi phối mạng mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Thứ bẩy, hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Khái niệm, đặc điểm, phân loại BĐS thế chấp
- Thế chấp là phương pháp sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ cho một khoản vay nào đó.
- Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng nó được sử dụng trong quá trình bảo đảm tiền vay hay còn được gọi là Bất động sản bảo đảm.
+ Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng Tài sản thế chấp gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Những quy định về BĐS thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ACB
Khái quát về ngân hàng ACB
1 Tổng quan về lịch sử hình thành và phát triển của ACB
Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Bank- ACB) được thành lập ngày 13/5/1993 và bắt đầu hoạt động kinh doanh từ ngày 4/6/1993 theo giấy phép hoạt động số 0032/ NH-GP ngày 24/4/1993 của thống đốc NHNN ACB là một trong những ngân hàng TMCP được thành lập mới sau khi hai Pháp lệnh Ngân hàng Việt Nam ra đời Tuy ra đời và hoạt động trong điều kiện hệ thống tài chính tiền tệ trong nước gặp nhiều khó khăn, niềm tin của công chúng đối với hệ thống ngân hàng trong nước giảm sút nhưng kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian qua đã khẳng định bước đi vững chắc của Ngân hàng Những kết quả đó đã đánh dấu bước phát triển vượt bậc của Ngân hàng trong nỗ lực vươn lên từ một ngân hàng thương mại cổ phần nhỏ bé, thiếu và yếu kinh nghiệm trở thành một ngân hàng vững mạnh có uy tín trên thị trường trong nước và quốc tế Hiện nay Ngân hàng TMCP á Châu được đánh giá là một trong những ngân hàng thương mại cồ phần phát triển vững mạnh nhất Việt Nam Cỏc giả thưởng và bằng khen mà ACB đó đạt được trong những năm vừa qua: Huõn chương lao động hạng Nhỡ do Chủ tịch nước trao tặng; Cờ thi đua của Ngõn hàng nhà nước; Ngõn hàng tốt nhất Việt Nam 2009 do The Asset trao tặng; Ngõn hàng tốt nhất Việt Nam
2009 do The Banker trao tặng; Ngõn hàng tốt nhất Việt Nam 2009 do Global Finance trao tặng; Ngõn hàng tốt nhất Việt Nam 2009 do Asiamoney trao tặng; Ngõn hàng tốt nhất Việt Nam 2009 do Euromoney trao tặng; Ngõn hàng tốt nhất Việt Nam 2009 do Finance Asia trao tặng; Ngõn hàng tốt nhất Việt Nam 2008 (Tạp chớ Euromoney); Ngõn hàng tốt nhất Việt Nam 2007; Cờ thi đua của Chớnh Phủ;
"Nhà lónh đạo trẻ triển vọng của Việt Nam năm 2007" (ễng Đỗ Minh Toàn - Phú Tổng Giỏm Đốc ACB); "Nhà lónh đạo trẻ triển vọng của Việt Nam năm 2007" (ễng Đỗ Minh Toàn - Phú Tổng Giỏm Đốc ACB); Dịch vụ Ngõn hàng bỏn lẻ được hài lũng nhất năm 2008 v.v Vốn điều lệ tại thời điểm thành lập ngân hàng là 20 tỷ VNĐ, thuộc sở hữu của 27 cổ đông Đến nay sau nhiều lần tăng vốn, 70 tỷ vào năm
1994, 341.428 tỷ VNĐ vào năm 1998, 353.711 tỷ VNĐ vào năm 2000, 7399 tỷ VNĐ vào năm 2001 và năm 2007 là hơn 2630 tỷ, kể từ ngày 27/11/2009 vốn điều lệ của ACB là 7.814.137.550.000 đồng Qua đây có thể thấy được hoạt động kinh doanh của ngân hàng TMCP á Châu là rất hiệu quả Tổng số vốn tự có của ngân hàng là 403.311 tỷ VNĐ là vốn góp của 533 cổ đông, trong đó:
- Cổ đông nước ngoài chiếm 25,46% bao gồm:
- Cổ đông trong nước là pháp nhân chiếm 17.97%
- Cổ đông trong nước là thể nhân chiếm 56.57%
Như vậy, hiện nay ACB là một trong những Ngân hàng có vốn điều lệ cao nhất trong hệ thống ngân hàng TMCP tại Việt Nam.
Với tầm nhìn và chiến lược đúng đắn, chính xác trong đầu tư công nghệ và nguồn nhân lực, nhạy bén trong điều hành và tinh thần đoàn kết nội bộ, trong điều kiện ngành ngân hàng có những bước phát triển mạnh mẽ và môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện cùng sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, ACB đã có những bước phát triển nhanh, an toàn và hiệu quả Sau 6 tháng hoạt động đầu năm
2009, Ngân hàng Á Châu (ACB) vừa chính thức công bố kết quả kinh doanh hết sức khả quan tổng tài sản đạt 141.750 tỷ đồng, tổng huy động đạt 105.439 tỷ đồng (trong đó huy động từ dân cư là 102.478 tỷ đồng), dư nợ cho vay đạt 50.349 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế (sau khi trích lập dự phòng rủi ro tối đa theo qui định và chưa bao gồm lợi nhuận của các công ty con) đạt trên 1200 tỷ đồng Trong đó, lợi nhuận thu được từ hoạt động tín dụng đạt 387 tỷ đồng chiếm 32%; thu từ hoạt động kinh doanh trái phiếu và liên ngân hàng là 259 tỷ đồng tương đương 22%; và thu nhập từ dịch vụ, hoạt động kinh doanh ngoại hối và kinh doanh vàng đạt 554 tỷ đồng tương đương 46% Dựa trên nền công nghệ thông tin hiện đại, ACB vừa tăng trưởng nhanh vừa thực hiện quản lý rủi ro hiệu quả Trong môi trường kinh doanh nhiều khó khăn thử thách, ACB luôn giữ vững vị thế của một ngân hàng bán lẻ hàng đầu.
Sự hoàn hảo là điều ACB luôn nhắm đến: ACB hướng tới là nhà cung cấp sản phẩm dịch vụ tài chính hoàn hảo cho khách hàng, danh mục đầu tư hoàn hảo của cổ đông, nơi tạo dựng nghề nghiệp hoàn hảo cho nhân viên, là một thành viên hoàn hảo của cộng đồng xã hội “Sự hoàn hảo” là ước muốn mà mọi hoạt động của ACB luôn nhằm thực hiện.
2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Á Châu Đại hội đồng cổ đông
Khối Phát triển kinh doanh
Khối Giám sát điều hành
Khối Quản trị nguồn lực
Khối Khách hàng doanh nghiệp
Ban Kiểm tra kiểm soát nội bộ
Ban Đảm bảo chất lượng
Ban chính sách và quản lý tín dụng
Phòng Quan hệ quốc tế
Phòng Thẩm định tài sản
Sở giao dịch, các chi nhánh, phòng giao dịch, Trung tâm thẻ
Các công ty trực thuộc: Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản ACB (ACBA) Ban kiểm soát
Các hội đồng Văn phòng HĐQT
3 Đôi nét về Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của ACB
Bộ phận thẩm định giá tài sản đảm bảo khu vực Hà Nội được thành lập theo quyết định số 2139/TCQD – TĐTS.07 ngày 27/10/2007 của tổng giám đốc về việc thành lập Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội trực thuộc Phòng Thẩm định tài sản Hội sở.
- Trưởng bộ phận: Phụ trách chung
- Nhân viên thẩm định : người
- Nhân viên văn thư : người
- Phụ trách, quản lý công việc của Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội. + Phụ trách chung, chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động của bộ phận
Giám đốc khối giám sát điều hành
Tr ởng BP H íng dÉn NV
Tr ởng BP quản lý hàng thế chấp
NV BP quản lý hàng thế chấp
NV BP h íng dẫn nghiệp vụ
Tr ởng BPTĐ Động sản
NV BPT§ BÊt động sản
+ Trực tiếp xây dựng kế hoạch , tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo tại Bộ phận( thẩm định bất động sản, thẩm định động sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, tiếp nhận quản lý hồ sơ thẩm định tài sản…).
+ Xây dựng kế hoạch và trình trưởng phòng Thẩm định tài sản về các vấn đề tuyển dụng, đào tạo, lương, thưởng, đề bạt của Bộ phận.
+ Ký duyệt kết quả thẩm định tài sản bảo đảm theo quyền hạn, sự phân công và ủy quyền.
+ Ký các văn bản của Bộ phận.
+ Trực tiếp báo cáo và chịu trách nhiệm trước Trưởng phòng Thẩm định tài sản về toàn bộ hoạt động của Bộ phận
+ Trực tiếp báo cáo giám đốc Sở giao dịch Hà Nội về các vấn đề liên quan đến hành chính, nội quy lao động, kỷ luật lao động và các vấn đề khác trong Bộ phận.
Nhân viên thẩm định tài sản
- Thẩm định tài sản bảo đảm:
+ Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm
+ Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm
+ Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng từ sở hữu
+ Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (như quy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý…)
+ Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo.
+ Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm an toàn cho ACB.
+ Lập tờ trình thẩm định tài sản.
+ Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của ACB về thẩm định tài sản đảm bảo.
- Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường địa bàn Hà Nội từ các nguồn thông tin:
+ Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng.
+ Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước
+ Cá nhân/đơn vị kinh doanh, môi giới bất động sản, định giá.
- Hỗ trợ các chi nhánh trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm theo phân công của Trưởng Bộ phận Trường hợp được Trưởng Bộ phận phân công thực hiện các công việc thuộc Bộ Phận khác, nhân viên thẩm định có trách nhiệm thực hiện theo mô tả của công việc đó hoặc theo yêu cầu của Trưởng Bộ phận.
+ Phần lớn thời gian( 80%) giao dịch bên ngoài.
+ Phần còn lại làm việc trong văn phòng.
+ Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ.
+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu.
+ Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định cho các đơn vị
+ Kiểm soát quá trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo.
+ Thực hiên công việc lưu trữ, báo cáo, thống kê.
+ Các công việc khác theo phân công của Trưởng/ Phó phòng.
+ Phần lớn thời gian làm việc tại văn phòng
+ Phần còn lại đi khảo sát thực tế, đi công tác tại các đơn vị
+ Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ
+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu
- Tuyến 1: Quận Hoàn Kiếm, Quận Đống Đa, Quận Thanh Xuân, Quận Ba Đình, Quận Cầu Giấy, huyện Từ Liêm, huyện Sóc Sơn
- Tuyến 2: Quận Hoàng Mai, Quận Hai Bà Trưng, Quận Tây Hồ, Quận Long Biên, huyện Thanh Trì, huyện Đông Anh, huyện Gia Lâm.
- Tuyến 3: còn lại Địa bàn thẩm định của các tuyến sẽ được luân phiên thay đổi 1 tháng 1 lấn. Việc phân hồ sơ thẩm định tài sản cho các tuyến được thực hiện vào 8h00’( 8h30’ đối với giờ làm việc mùa đông) sáng và 13h30’chiều hàng ngày Đối với các hồ sơ thẩm định tại các địa bàn ngoài Tp Hà Nội sẽ được phân công luân phiên cho các tuyến nhận hồ sơ sáng.
Phân công việc cập nhật thông tin thị trường BĐS
Nhằm phục vụ cho việc xây dựng kho dữ liệu thông tin thị trường BĐS và xây dựng đơn giá đất thị trường, việc cập nhật thông tin thị trường BĐS sẽ được luân phiên thực hiện Nhân viên thẩm định được phân công cập nhật thông tin thị trường có trách nhiệm cập nhật các thông tin mua bán BĐS từ các nguồn: Internet, Báo Mua bán, Báo kinh tế đô thị…vào kho dữ liệu, ghi nhớ tên người nhập và lưu trữ vào hệ thống lưu trữ thông tin.
Công việc phải thực hiện khi thẩm định BĐS Để hoàn tất việc thẩm định một BĐS, sau khi được phân công hồ sơ, nhân viên thẩm định phải thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra bộ hồ sơ
- Liên hệ với khách hàng để hẹn thời điểm thẩm định thực tế
- Đi thẩm định thực tê lần lượt các BĐS: kiểm tra vị trí BĐS tọa lạc, kết cấu tài sản, xác định quy hoạch sử dụng đất…
- Tính toán giá trị, lập phiếu thẩm định BĐS
- Trình người phê duyệt phiếu thẩm định tài sản
- Định mức hồ sơ tối thiểu của nhân viên thẩm định BĐS : 4 hồ sơ/người/ngày.
- Định mức về việc xây dựng đơn giá đất thị trường: 2 tuyến đường/ người/ngày.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
- Mở rộng tín dụng phải đặc biệt coi trọng nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định Lấy chất lượng thẩm định làm thước đo để đánh giá năng lực trình độ hiệu quả đối với cán bộ thẩm định.
Thực hiện việc thẩm định các dự án một cách nhanh nhạy, có chất lượng nhằm đáp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh của các chi nhánh nói riêng và toàn hệ thống nói chung.
Kiên quyết không cho vay đối với những đơn vị làm ăn kém hiệu quả phương án sản xuất kinh doanh không rõ ràng, có nợ nần dây dưa đối với Ngân h ng.àng.
Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng phương pháp thẩm định cho đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định Làm tốt công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định.
- Tranh thủ và tiếp cận các ngành có liên quan, các Tổng công ty doanh nghiệp và các địa phương để nắm bắt thông tin phục vụ cho việc tiếp cận các dự án và thẩm định cho vay.
- Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định phối hợp với TTĐT đào tạo làm tốt nhiệm vụ tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ thẩm định và cán bộ có liên quan.
- Đẩy mạnh công tác phân tích kinh tế, phân tích khách hàng theo từng chuyên đề, đề án nhằm gắn việc tìm kiếm cơ hội đầu tư gắn với xây dựng văn bản hướng dẫn nghiệp vụ Tiếp cận khách hàng để khai thác các dự án đầu tư thực thi hiệu quả
- Cung cấp kịp thời cho cơ sở những thông tin về diễn biến của nền kinh tế, những điều chỉnh trong cơ chế chính sách có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định. Các định mức kinh tế kỹ thuật có liên quan đến vật nuôi cây trồng Nâng cao chất lượng thông tin và dự báo rủi ro trong hoạt động tín dụng Hoàn thiện hệ thống thông tin, báo cáo thống kê thẩm định và lưu trữ hồ sơ.
- Tập trung nâng cao chất lượng công tác thẩm định theo sự chỉ đạo của hội đồng quản trị và tổng giám đốc để so sánh thích hợp nhằm ngăn ngừa rủi ro tín dụng Tăng cường kiểm tra việc chấp hành quy trình nghiệp vụ thẩm định của chi nhánh.
- Kiện toàn bộ máy làm công tác thẩm định chuyên trách từ trung tâm đên các chi nhánh để không ngừng nâng cao chất lượng công tác thẩm định.
- Xây dựng đề cương công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
- Hoàn thiện cơ chế cho vay
Cán bộ tín dụng cũng là người định giá bất động sản thế chấp nên cũng cần phải lưu tâm đến mối quan hệ giữa giá cả bất động sản với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng đối với những trường hợp này.
Bất động sản thế chấp có thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự kiến trong tương lai Cái khó khăn chủ yếu trong việc xác định giá trị thực của bất động sản thế chấp là ở chỗ, giá thị trường của nó là một đại lượng biến đổi và phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế Như vậy một nền kinh tế mạnh có năng lực hấp thụ tín dụng cao, về nguyên tắc, các bất động sản thế chấp thường được định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của người đi vay; đồng thời kỳ suy thoái kinh tế, giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh Do đó, để định giá bất động sản thế chấp một cách hợp lý, cần lưu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân, tức là có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô Rõ ràng là với những khoản cho vay vào thời điểm “đỉnh” của chu kỳ tín dụng (nhìn chung cũng tương ứng của chu kỳ phát triển kinh tế) có đảm bảo bất động sản, bất động sản được định giá theo giá thời kỳ này thì khi phát mại để thu hồi nợ, ngân hàng sẽ bị thua lỗ
Vì vậy có thể dựa vào thời hạn cho vay để giải quyết Vấn đề là xác định thời hạn cho vay thật tối ưu Thời hạn cho vay cần được xác định sao cho giá cả bất động sản thế chấp vào thời điểm định giá không được thấp quá, trong trường hợp ngược lại rủi ro không trả được nợ sẽ tăng cao
Tóm lại, bên cạnh hàng loạt các yếu tố phải cân nhắc đến khi định giá bất động sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì người định giá khi đưa ta quyết định cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giá cả bất động sản thế chấp.
- Hoàn thiện hệ thống thông tin về đảm bảo tiền vay
Thẩm định khách hàng chính xác nhằm góp phần hạn chế bớt rủi ro cho ngân hàng, nên đòi hỏi các bộ tín dụng cần có nhiều thông tin chính xác, đầy đủ về đối tượng thẩm định. Đây là giải pháp cần có sự quan tâm của ban lãnh đạo ACB Hệ thống thông tin tín dụng phải đa chiều, đầy đủ, chính xác, kịp thời, đảm bảo cho rủi ro từ định giá tài sản ở mức thấp nhất, góp phần phát hiện và xử lí những khoản vay bất ngờ do trên thực tế, hệ thống thông tin tín dụng chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi công tác tín dụng đòi hỏi một lượng thông tin ngày một toàn diện.
Trong quá trình định giá bất động sản, để tối thiểu hoá rủi ro ở mức thấp nhất, cán bộ tín dụng cần thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến bất động sản như: các giấy tờ pháp lí về quyền sử dụng sở hữu bất động sản, nguồn gốc bất động sản, xu hướng của thị trường đối với bất động sản Chỉ có thu thập đầy đủ các thông tin liên quan thì việc định giá mới đảm bảo chính xác, không gây thiệt hại cho Ngân hàng
Hiện nay, nguồn thông tin để việc bất động sản thế chấp mà Ngân hàng nhận được chủ yếu tập trung từ khách hàng vay, một số quan hệ cá nhân của cán bộ tín dụng và từ trung tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng nhà nước nhưng trung tâm này lại hoạt động không mấy hiệu quả Vì vậy có thể nói, những nguồn thông tin ở trên là không đáng tin cậy, độ rủi ro cao ACB nên chủ động xây dựng một mạng lưới thông tin liên quan đến khách hàng vay, giá trị thị trường của bất động sản Trước mắt những thông tin này tập trung vào việc theo dõi những biến động giá bất động sản trên thị trường Khi cần có thể cập nhật giá trị thị trường của một số bất động sản khác ACB yêu cầu tất cả các khách hàng vay vốn có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ các thông tin về năng lực dân sự, hành vi dân sự, về tình hình tài chính, các mối quan hệ làm ăn, những khó khăn trong quá khứ và hiện tại Các cán bộ tín dụng phải nâng cao tinh thần trách nhiệm trong việc thẩm định bất động sản đảm bảo, tính khách quan, trung thực và toàn diện.
ACB nên thành lập phòng nghiệp vụ chuyên nghiệp, có chức năng thu thập, tổng hợp, phân loại và xử lí thông tin, đồng thời tạo mối quan hệ chính thức, trực tiếp với cơ quan hữu quan khác như tổ chức tín dụng khác, sở địa chính đảm bảo có được những thông tin chính xác, cập nhật, phục vụ công tác thẩm định khách hàng và bất động sản của khách hàng.
Xây dựng một mảng lưới thông tin bao quanh, dày đặc, đồng thời trang bị cho cán bộ tín dụng những phương pháp tiếp cận, khai thác thông tin từ nhiều nguồn.
Trang bị những công nghệ hiện đại, lắp đặt những phần mềm tiện ích, có khả năng tích hợp thông tin từ các phòng ban, từ nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo vừa cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, chính xác, vừa tiết kiệm được chi phí, thời gian, công sức cho cán bộ thẩm định Ngoài ra, ACB cần lưu tâm đến việc bảo mật thông tin, tránh trường hợp bị đột nhập, phá hoại làm rối loạn dữ liệu.
Mặt khác, ACB còn kết hợp với nguồn thông tin bên ngoài như thông qua báo chí Đây là nguồn thông tin bổ sung, hoàn thiện cho hệ thống thông tin tín dụng. Báo chí thực hiện chức năng cung cấp thông tin khách quancho công chúng nên đã phản ánh đầy đủ về những sự kiện, vấn đề đã và đang diễn ra trong đời sống xã hội. Trên cơ sở những thông tin thu thập được từ nhiều nguồn, đánh giá khách hàng đúng với thực chất vốn có sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định và hạn chế rủi ro cho ngân hàng Ngoài ra, trong thẩm định khách hàng vay vốn, ngoài thẩm định tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành, sản xuất kinh doanh, uy tín của khách hàng và người giới thiệu thì cán bộ tín dụng nên quan tâm tới các nhân tố khác như các chỉ số dự báo trước khi cho vay: giá vàng, lạm phát các biến cố có thể dự đoán về kinh tế, chính tri, xã hội.Và những thông tin này có thể khai thác từ kênh báo chí để cán bộ tín dụng bổ sung trong chu trình thẩm định Đây cũng là một trong số biện pháp nhằm nâng cao vai trò, chất lượng công tác tín dụng
Do vậy, đòi hỏi những người làm công tác tín dụng cần xây dựng hệ thống thông tin chuyên môn phục vụ cho công tác tín dụng.Và nguồn thông tin báo chí nếu được sử dụng hiệu quả sẽ làm giảm bớt yếu tố chủ quan trong việc thẩm định khách hàng, góp phần nâng cao chất lượng tín dụng.
- Nâng cao kiến thức tổng hợp, trình độ chuyên môn cho cán bộ tín dụng, đặc biệt là cán bộ thẩm định.
Yếu tố con người luôn đóng vai trò then chốt, quan trọng đối với sự tồn tại, phát triển của bất kì một tổ chức kinh tế, một thể chế xã hội Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh doanh tiền tệ, đặc biệt hoạt động trong một lĩnh vực đầy rủi ro,với chức năng cung cấp các sản phẩm dịch vụ nên yếu tố con người càng được đề cao và có ý nghĩa chiến lược sống còn Do đó, ACB cần có chiến lược đào tạo nguồn nhân lực phù hợp nhằm xây dựng một đội ngũ cán bộ thành thạo về chuyên môn, kiến thức tổng hợp sâu rộng, có khả năng phân tích và dự đoán xu hướng thay đổi của môi trường kinh tế, đáp ứng được nhu cầu của công việc cụ thể: đào tạo tại chỗ nhằm nâng cao trình độ và nhận thức cho cán bộ để đổi mới phong cách, lề lối làm việc năng động hơn, hiệu quả hơn.
Cử cán bộ nhiệt tình tham giá các lớp tập huấn của Ngân hàng nhà nước, của ACB, của chính phủ hoặc của các tổ chức phi chính phủ nhằm nâng cao năng lực tổ chức, quản lí điều hành cũng như nắm bắt cập nhật những văn bản pháp quy, những nghị định thông tư của các cấp có thẩm quyền ACB cũng nên cử cán bộ đi học các lớp nghiệp vụ về kỹ thuật, về xây dựng để có thể nắm bắt được các thông số kỹ thuật cần thiết, các phương pháp xác định giá trị của các công trình dở dang, giúp cán bộ tín dụng chủ động hơn trong việc thẩm định các dự án của các đơn vị thi công công trình.
Thường xuyên tổ chức các buổi toạ đàm, khuyến khích các bài tham luận về những khó khăn, vướng mắc, hay kinh nghiệm quí báu, thiết thực trong việc thực hiện quy chế cho vay, trong tuân thủ các quy định về đảm bảo tiền vay Từ đó, lãnh đạo cập nhật được những tâm tư, nguyện vọng của nhân viên, tập hợp được nhiều ý kiến đề xuất, đưa ra những giải pháp kịp thời nhằm nâng cao chất luợng tín dụng và hiệu quả của công tác thẩm định.
- Hoàn thiện nội dung phương pháp định giá
Kiến nghị
3.1 Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền
- Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại, để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản đảm bảo hoặc là đảm bảo bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản thế chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi Tình hình này cũng góp phần làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng
Cho đến nay, còn một phần rất lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả nước) chưa được cấp quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà, tình hình này do nhiều nguyên nhân, hiện nay sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn như sở đã uỷ quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận; hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh.
- Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản
Như đã biết, định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này.Trong định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong hoạt động của thị trường bất động sản, khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng là rất cần thiết và cấp bách Đề nghị chính phủ cùng các bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên
- Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy chuyển dịch của hàng hoá của thị trường bất động sản chỉ là nữa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kể hở Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường bất động sản Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản.Thậm chí thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh Đất đai và bất động sản trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là mỗi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý bất động sản đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường bất động sản Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng Để quản lý và thúc đẩy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay bất động sản, xoá thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là:
- Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường bất động sản, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản.Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước
- Tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản
- Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Người bán người mua thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hổ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán Do vậy cần đa dạng hoá các hình thức cần tham gia vào thị trường bất động sản và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh bất động sản. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất.
- Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường bất động sản Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo cơ chế một giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại bất động sản khác Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhà nước đã tạo ra môi trường bất động sản thế chấp Tức là các bất động sản thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.
- Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Có một điều nghịch lí là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sỡ hữu nhà ở, các tổ chức tín dụng thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay Chính vì vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở Bởi vì quyền giá trị sử dụng đất ở mà UBND các tỉnh thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế, chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường.
Mặc dù các Ngân hàng thương mại đã có những quy định về phương pháp xác định giá trị tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất ở để giúp người dân có cơ hội vay được nhiều vốn hơn: Như việc xác định theo thỏa thuận giữa Ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá trị đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá, không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định hoặc mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất Thế nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho khách hàng vì giá trị tài sản được quy định thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của nó hiện nay điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn.Do vậy, UBND các tỉnh, thành phố cần tính toán lại cho phù hợp để đưa ra mức quy định về giá trị đất, nhà ở cho sát với giá thị trường Điều này không những giúp các Ngân hàng thương mại có cơ sở đầu tư mà người dân cũng có cơ hội vay được nhiều vốn hơn, không phải đi vay bên ngoài Đặc biệt khi giá trị tài sản tính đúng, tính đủ sẽ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể hàng năm cho nhà nước. Để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thường xác định giá bất động sản thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng Và khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị trường Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trườngvà sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với giá thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi để thu nợ.
Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường Để xoá bỏ điều này, chính phủ các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn
- Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản
Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức năng đang nổ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản Trong thị trường bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên định giá bất động sản là điều rất cần thiết Cơ quan này có thể làm tham mưu cho các cơ quan, tổ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết luận của mình.
- Hoàn thiện thủ tục thế chấp bất động sản
Theo quy định của Ngân hàng, khách hàng vay vốn ngoài điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, còn phải có tài sản đảm bảo cho chính khoản vay của mình.Tuy nhiên, hiện khách hàng là tư nhân và hộ gia đình, khi vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) để thế chấp Ngân hàng Khi đã thế chấp, khách hàng là người trực tiếp giữ và bảo quản tài sản, còn Ngân hàng chỉ giữ bản chính giấy tờ về tài sản thế chấp.
Hầu hết người dân đều cho rằng: Ngân hàng đã nắm đằng chuôi khi giữ bản gốc giấy tờ về tài sản Khách hàng không thể nào chuyển nhượng hoặc tặng, cho … dưới bất kì hình thức nào Mặt khác, khách hàng còn bị ràng buộc bởi hợp đồng vay vốn và hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp với Ngân hàng) vì hợp đồng thế chấp đều phải xác nhận công chứng hoặc chứng thực của các cấp theo luật định Phía cuối một số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại phần ghi chú chỉ ghi: “Người được cấp giấy không được tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm bất kì nội dung nào trong giấy chứng nhận và sơ đồ Khi mất giấy chứng nhận, phải báo ngay với cơ quan có thẩm quyền” Như vậy, trong giấy không quy định khi thế chấp phải mang đến cơ quan có thẩm quyền để ghi thông tin đã thế chấp vào giấy này Vậy sao lại ghi vào sổ đỏ như vậy Một khi khách hàng đã thanh toán hết nợ cho Ngân hàng và muốn bán tài sản với lí do chính đáng sẽ rất khó thực hiện vì bị ép giá, người mua rất ngại mua những nhà đã thế chấp.
Từ thực tế trên, thiết nghĩ không chỉ Bộ tài nguyên và môi trường mà các cơ quan chức năng cũng cần xem lại việc quy định ghi các thông tin ghi vào sổ đỏ của người dân, nhất là thông tin về thế chấp để vay vốn của Ngân hàng Quy định trên không đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ này, mà thậm chí nó còn chồng chéo trong cách quản lí hồ sơ Các cơ quan thuộc Bộ tài nguyên và môi trường chỉ cần vào số theo dõi, khi khách hàng trả hết nợ được Ngân hàng giải chấp thì mang giấy tờ gốc đến để cơ quan này thực hiện xóa thể chấp là được
3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
