Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu

LỜI NÓI ĐẦU Trong giai đoạn kinh tế khơng ngừng phát triển vai trị hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại lớn Các Ngân hàng thương đóng vai trò trung gian dẫn vốn đến cho nhà đầu tư kinh doanh, góp phần khơng nhỏ đến thúc đẩy phát triển kinh tế Tuy nhiên Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á châu tất Ngân hàng thương mai khác định hướng kinh doanh quan điểm ……… Chính mà vấn đề an tồn hoạt động tín dụng đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an tồn tịan hệ thống Ngân hàng, mà tiến hành cho vay vốn khách hàng phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro cho Ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu BĐS Đây tài sản có giá trị cao thường sử dụng chấp vay vốn Hoạt động tín dụng, cho vay chấp xuất từ lâu kinh tế quy định rõ ràng văn pháp luật Nhà nước, nhiên việc định giá, xác định giá trị tài sản bảo đảm mà BĐS nhiều vướng mắc hạn chế, thiếu đồng Chính từ vấn đề em xin chọn đề tài: “Vận dụng phương pháp định giá vào định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu” Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài vào nghiên cứu sở lý luận, phương pháp thường sử dụng định giá BĐS chấp thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu Đối tượng nghiên cứ: Đề tài nghiªn cøu khái quát BĐS, sở lý luận việc định giá BĐS chấp, nêu lên tình hình định giá BĐS chấp Ngõn hng TMCP Châu thực tế vài năm trở lại Từ đó, đề xuất biện pháp nâng cao hoạt động nµy Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đặt chọn nghiên cứu ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu; phương pháp định giá minh chứng cụ thể chi nhánh Hà Nội năm vừa qua Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề có sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp q trình nghiên cứu Chun đề nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề lý luận thực tiền định giá BĐS chấp sở hồn thiện hoạt động tương lai Với toàn nội dung, mục tiêu, đối tượng đề tài phương pháp nghiên cứu đề tài trình bày chun đề ngồi lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, cịn có kết cấu sau: Chương I: Cơ sở lý luận định giá BĐS chấp ngân hàng Chương II : Thực trạng công tác định giá BĐS chấp ngân hàng ACB Chương III : Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá chấp ngân hàng CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG I BĐS chấp Bất động sản - Khái niệm: Điều 174 Bộ Luật Dân năm 2005 nước Việt Nam quy định: “ Bất động sản tài sản di dời được” Như vậy, bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di dời Hay nói khác, bất động sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất nhứng vật thể mà dịch chuyển bị hư hại(tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình lắp ghép… - Đặc điểm bất động sản: đặc điểm Thứ nhất, bất động sản hàng hóa có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời đươc Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền có giá trị lớn Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt khan Thứ tư, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Thứ sáu, hàng hóa bất động sản có chịu chi phối mạng mẽ pháp luật sách Nhà nước Thứ bẩy, hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý BĐS chấp  Khái niệm, đặc điểm, phân loại BĐS chấp + Khái niệm: - Thế chấp phương pháp sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ cho khoản vay - Bất động sản chấp bất động sản sử dụng q trình bảo đảm tiền vay hay cịn gọi Bất động sản bảo đảm + Phân loại bất động sản chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng linh hoạt vấn đề cho vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản chấp có bất động sản Bất động sản tài sản bảo đảm quan trọng chiếm tỷ lệ lớn tổng số tài sản chấp, bảo lãnh khách hàng vay, bên bảo lãnh Ngân hàng Tài sản chấp gồm: - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp - Trường hợp chấp tồn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp.Trong trường hợp chất phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận - Các tài sản khác theo quy định pháp luật Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật quy định; trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp Bất động sản chấp bên chấp giữ, trừ trường hợp bên có thoả thuận bên chấp người thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu chấp để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị lớn tổng nghĩa vụ dân bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác  Những quy định BĐS chấp Bất động sản dùng để chấp phải có đủ điều kiện sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh Để chứng minh điều kiện này, khách hàng vay bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh quyền chấp bảo lãnh bất động sản - Thuộc loại tài sản phép giao dịch Tài sản phép giao dịch hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - Khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết văn việc tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý tài sản phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết II.Định giá BĐS chấp Khái niệm cần thiết định giá BĐS chấp  Khái niệm định giá BĐS - Khái niệm định giá : Theo giáo sư W Seabrooke – Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “ Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản ước lượng quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường, thời điểm, theo tiêu chuẩn cho mục đích định” - Khái niệm định giá Bất Động Sản: Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “ Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do đó, định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng: Theo GS A.F Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá định nghĩa là:” nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định bất động sản thời điểm cụ thể” Đây giai đoạn người định giá đưa ý kiến mơ hình tốn học, tìm kiếm tất kiện liên quan đến lợi ích bất động sản lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất kiện sau đưa quan điểm cá nhân Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo : “ Định giá giá trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm linh vực đầu tư thay  Khái niệm định giá BĐS chấp  Sự cần thiết định giá bất động sản chấp Hiện thị trường bất động sản diễn cách bất ổn Sự bất ổn hàm chứa nhiều nguyên nhân cầu lớn cung nhiều làm nên điều Giá thị trường không phản không phản ánh giá trị thực bất động sản Thị trường bất động sản dần hình thành phát triển tất yếu kéo theo hoạt động giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế chấp Sẽ vào ổn định theo xu ổn định thị trường Vậy hoạt động thị trường diễn dựa vào dựa vào chuẩn mực để giao dịch, để giá thị trường phản ánh giá trị bất động sản Chắc chắn có tác nhân thứ ba đứng quan hệ đứng quan hệ giao dịch người cầm cân nảy mực tác nhân định giá bất động sản Thật vậy, thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu kiểm kê tài sản định kỳ cần đến định giá bất động sản Định giá cần thiết đưa định liên quan đến tài sản bất động sản Định giá bất động sản cơng việc khó khăn phức tạp đòi hỏi người định giá phải hội tụ đủ kiến thức chun mơn cách thơng thạo, nhuần nhuyễn mang tính khoa học Bởi lẽ kết định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan người định giá Nếu người định giá khơng có đủ kiến thức vơ tình đặt cho bất động sản giá giá chưa phản ánh trị giá bất động sản Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước cho phép Ngân hàng thương mại tự thỏa thuận tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản chấp với khách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trường vấn đề khó khăn đặt cho tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp, khách hàng khơng hài lịng, định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay lãi vay trường hợp doanh nghiệp khả toán, buộc Ngân hàng phải lý tài sản chấp Đối với việc lý tài sản Ngân hàng thương mại hoạt động phát sinh chủ yếu khách hàng vay vốn khả toán nợ vay, Ngân hàng thương mại phải tiến hành lý tài sản chấp để thu hồi lãi vay nợ vay Trước lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản cần thiết, tài sản lý qua phương thức Hiện thị trường bất động sản diễn cách bất ổn Sự bất ổn hàm chứa nhiều nguyên nhân cầu lớn cung nhiều làm nên điều Giá thị trường khơng phản khơng phản ánh giá trị thực bất động sản Thị trường bất động sản dần hình thành phát triển tất yếu kéo theo hoạt động giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế chấp Sẽ vào ổn định theo xu ổn định thị trường Vậy hoạt động thị trường diễn dựa vào dựa vào chuẩn mực để giao dịch, để giá thị trường phản ánh giá trị bất động sản Chắc chắn có tác nhân thứ ba đứng quan hệ đứng quan hệ giao dịch người cầm cân nảy mực tác nhân định giá bất động sản Thật vậy, thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu kiểm kê tài sản định kỳ cần đến định giá bất động sản Định giá cần thiết đưa định liên quan đến tài sản bất động sản Định giá bất động sản công việc khó khăn phức tạp địi hỏi người định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn cách thơng thạo, nhuần nhuyễn mang tính khoa học Bởi lẽ kết định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan người định giá Nếu người định giá khơng có đủ kiến thức vơ tình đặt cho bất động sản giá giá chưa phản ánh trị giá bất động sản Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước cho phép Ngân hàng thương mại tự thỏa thuận tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản chấp với khách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trường vấn đề khó khăn đặt cho tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp, khách hàng khơng hài lịng, định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay lãi vay trường hợp doanh nghiệp khả toán, buộc Ngân hàng phải lý tài sản chấp Đối với việc lý tài sản Ngân hàng thương mại hoạt động phát sinh chủ yếu khách hàng vay vốn khả toán nợ vay, Ngân hàng thương mại phải tiến hành lý tài sản chấp để thu hồi lãi vay nợ vay Trước lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản cần thiết, tài sản lý qua phương thức Căn nguyên tắc định giá BĐS 2.1 Căn định giá BĐS - Các yếu tố q trình lao động tạo BĐS: Đó yếu tố đất đai, lao động nguyên vật liệu - Chi phí hội sử dụng đất cơng trình: so sánh với sử dụng thay theew khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu bất động sản thời điểm định giá - Dựa vào thay đổi kinh tế: Các thay đổi sách Nhà nước liên quan đến BĐS, biến động thị trường, thay đổi nhu cầu người tiêu dùng, thay đổi cung cầu người tiêu dùng, thay đổi vật chất, tinh thần người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS - Dựa vào phù hợp đóng góp BĐS vào quần thể BĐS khu vực: Căn vào phù hợp mục đích đầu tư sử dụng bất động sản, thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh đóng góp BĐS xung quanh làm tăng giá trị BĐS cần định giá - Dựa vào yếu tố cấu thành BĐS: Căn vào giá trị đóng góp phận cấu thành BĐS vào cạnh tranh cung, cầu cung câu thị trường - Dựa vào lợi ích mang lại tương lai BĐS: Giá trị BĐS xác định dựa vào lợi ích giá trị tương lai BĐS mang lại định giá II.2 Nguyên tắc định giá BĐS Giá trị BĐS hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn… Khi nghiên cứu q trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét vận dụng quy luật nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất định giá BĐS phân tích yếu tố tác động đến trình hình thành giá trị cảu tài sản cụ thể, nguyên tắc cỏ hướng dẫn cần thiết tiến hành định giá Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng nguyên tắc để đưa kết luận giá trị BĐS: + Nguyên tắc sủ dụng cao nhất, hiệu - BĐS đạt mức hữu dụng tối đa - Cho phép kỹ thuật - Phù hợp với quy hoạch, pháp luật + Nguyên tắc cung – cầu - Giá trị BĐS xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường - Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản - Sự khác biệt đặc điểm vật lý kinh tế - xã hội BĐS phản ánh quan hệ cung – cầu giá BĐS + Nguyên tắc thay - BĐS có sử dụng tương tự thay cho - Giá trị BĐS xác định tác động qua lại lẫn BĐS thây cho - Giá trị BĐS có xu hướng thiết lập chi phí mua BĐS thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay + Nguyên tắc đóng góp - Mức độ mà phận BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn BĐS có tác động đến tổng giá trị tài sản - Sự có mặt thiếu vắng phận cấu thành làm giảm tăng giá trị BĐS nhiều chi phí tạo - Đây nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản định giá viên xác định mức sử dụng tốt có hiệu BĐS + Nguyên tắc cân - Sự cân thể cân đất cơng trình, phận cấu thành cơng trình - Bất cân xẩy làm cho BĐS giảm giá trị - Các yếu tố cấu thành BĐS cần phải đạt cân để BĐS đạt hữu dụng cao + Nguyên tắc thay đổi - Giá trị BĐS thay đổi theo thay đổi yếu tố thị trường tác động nhóm yếu tố xã hội, kinh tếm mơi trường sách - Thay đổi theo thời gian sử dụng - Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng - Giá trị BĐS phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị + Nguyên tắc phù hợp - BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh - Phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao + Nguyên tắc cạnh tranh - Lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch thu hút nhiều người tham gia thị trường dẫn đến giảm lợi nhuận - Cạnh tranh lực lượng tham gia thị trường - Cạnh tranh cung cầu nội cung nội cầu - Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh quan sát BĐS với BĐS với BĐS khác Do đó, giá trị BĐS hình thành kết cạnh tranh thị trường + Nguyên tắc dự báo - Giá trị BĐS xác định việc dự tính khả sinh lời tương lai - Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị - Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng BĐS người mua + Nguyên tắc ngoại ứng - Giá trị BĐS chịu tác động yếu tố bên ngồi - Ngược lại giá trị BĐS khác chịu tác động ngoại ứng thân bất động sản - Có ngoại ứng tích cực tiêu cực đến giá BĐS Các phương pháp định giá định giá BĐS chấp 3.1 Phương pháp so sánh +/ Khái niệm ý nghĩa phương pháp Phương pháp định giá so sánh việc định giá cách so sánh cách trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản tương tự bán thị trường nhằm tìm giá trị từ giao dịch trước Phương pháp so sánh dựa lý luận cho giá trị thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị bất động sản tương tự so sánh được mua, bán cho thuê thị trường