Ứng dụng các phương pháp định giá vào định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Khái quát về ngân hàng ACB

• Đôi nét về Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của ACB 1. Lịch sử hình thành

Đặc biệt, có nhiều trường hợp các đơn vị khiếu nại vì kết quả thẩm định của Bộ phận thẩm định quá thấp so với kết quả thẩm định của các tổ chức khác (các Công ty địa ốc, trung tâm thẩm định bất động sản, các Ngân hàng khác), Bộ phận thẩm định đều nghiên cứu phương pháp thẩm định, xác định sự hợp lý, bất hợp lý của phương pháp thẩm định của các tổ chức này và trả lời cụ thể cho các đơn vị có khiếu nại về kết quả thẩm định của Phòng thẩm định tài sản. Thị trường bất động sản ở nước ta đang được khuyến khích mở rộng, phát triển bằng nhiều công cụ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi thị trường này được mở rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế chấp sẽ được phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá được sử dụng phổ biến điều này giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp được chính xác hơn bên cạnh đó thị trường bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Cụ thể là việc xác định giá trị còn lại của nhà, các cán bộ không căn cứ vào thời hạn sử dụng của nhà theo thiết kế, một phần cũng do cơ quan xây dựng chưa kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, bên cạnh đó khi đặt ra quyết định về giá trị nhà các cán bộ tín dụng cũng không căn cứ vào những hoá đơn chứng từ khi xây dựng nhà - đành rằng theo một khía cạnh nào đó chúng không còn phù hợp khi thời gian luôn biến động và cũng vì một lý do nữa - theo các cán.

Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại ACB, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản ổn định, nhưng thực tế không phải như vậy, thị trường luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tương lai, của cán bộ tín dụng. Xuất phát từ những nguyên, để hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp hiện nay đối với ngành ngân hàng nói chung và ACB nói riêng thì về mặt cơ chế chính sách, nhà nước và cơ quan cú thẩm quyền phải ban hành văn bản phỏp luật quy định rừ trỡnh tự, thủ tục phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thế chấp nói riêng, tiếp theo là phải ban hành một khung giá đất mới phù hợp tình hình hiện nay và xu hướng trong các năm tới, phải kiểm soát thị trường bất động sản, hướng nó phát triển theo sự phát triển của nền kinh tế, hạn chế tới mức tối đa thị trường bất động chính thức, và giải pháp mang tính chiến lược lâu dài là công tác đào tạo cán bộ định giá, nhìn chung ở nước ta hiện nay đội ngũ cán bộ định giá bất động sản vừa thiếu về số lượng, vừa yếu về chất lượng cho nên việc đào tạo một đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn, năng lực phẩm chất tốt là điều rất cấp bách… Những vấn đề này sẽ được trình bày cụ thể hơn ở chương III.

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng

Hệ thống thông tin tín dụng phải đa chiều, đầy đủ, chính xác, kịp thời, đảm bảo cho rủi ro từ định giá tài sản ở mức thấp nhất, góp phần phát hiện và xử lí những khoản vay bất ngờ do trên thực tế, hệ thống thông tin tín dụng chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi công tác tín dụng đòi hỏi một lượng thông tin ngày một toàn diện. ACB nên thành lập phòng nghiệp vụ chuyên nghiệp, có chức năng thu thập, tổng hợp, phân loại và xử lí thông tin, đồng thời tạo mối quan hệ chính thức, trực tiếp với cơ quan hữu quan khác như tổ chức tín dụng khác, sở địa chính đảm bảo có được những thông tin chính xác, cập nhật, phục vụ công tác thẩm định khách hàng và bất động sản của khách hàng. Ngoài ra, trong thẩm định khách hàng vay vốn, ngoài thẩm định tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành, sản xuất kinh doanh, uy tín của khách hàng và người giới thiệu thì cán bộ tín dụng nên quan tâm tới các nhân tố khác như các chỉ số dự báo trước khi cho vay: giá vàng, lạm phát các biến cố có thể dự đoán về kinh tế, chính tri, xã hội.Và những thông tin này có thể khai thác từ kênh báo chí để cán bộ tín dụng bổ sung trong chu trình thẩm định.

Kiến nghị

Thế nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho khách hàng vì giá trị tài sản được quy định thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của nó hiện nay điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn.Do vậy, UBND các tỉnh, thành phố cần tính toán lại cho phù hợp để đưa ra mức quy định về giá trị đất, nhà ở cho sát với giá thị trường. Theo quy định của Ngân hàng, khách hàng vay vốn ngoài điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, còn phải có tài sản đảm bảo cho chính khoản vay của mình.Tuy nhiên, hiện khách hàng là tư nhân và hộ gia đình, khi vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) để thế chấp Ngân hàng. Nhưng điều này trong thực tế rất phức tạp đối với các doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ước vay vốn, nếu phải đưa ra công chứng sẽ rất phiền hà và tốn kém cho đơn vị, trên thực tế chưa ngân hàng nào thực hiện được điều này.