Hoàn thiện phương pháp định giá bđs bảo đảm tại ngân hàng bidv nam hà nội

Luận văn tốt nghiệp Học viện tài LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Trong q trình đổi mới, phát triển đất nước việc chuyển đổi kinh tế sang hoạt động theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đòi hỏi quan tâm nhiều cấp bộ, ngành, đơn vị Cùng với phát triển kinh tế nhiều thành phần dẫn đến xuất hàng loạt doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp tư nhân đặt yêu cầu có quản lý chặt chẽ kinh tế mà quan chủ quản đứng thực nhiệm vụ Bộ tài Chính điều địi hỏi cần thiết phải có ngành kinh tế để theo dõi biến động giá thị trường để từ thúc đẩy Việt Nam tiến nhanh hiệu nghiệp cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước ngành thẩm định giá đời nước ta nhu cầu tất yếu trình phát triển kinh tế Song ngành mới, biết đến nước ta Trong thẩm định giỏ phát triển giới, coi ngành quan trọng thiếu trình quản lý kinh tế nước tiên tiến Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn kinh tế nhanh chóng hịa nhập với ngành lĩnh vực khác thành dịch vụ lúc chuyên nghiệp sớm thừa nhận nước ta, Việt Nam bước nâng cao trình độ chun mơn, bổ túc kinh nghiệm thông qua việc đào tạo, cung cấp thông tin tình hình thực tế giỳp cỏc nhà thẩm định giá non trẻ tiếp cận tốt sát thực tế với công tác thẩm định giá Với nước phát triển Việt Nam trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước tham gia vào trình hội nhập giới việc hoàn thiện mở rộng ngành nghề lĩnh vực diễn SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài mạnh mẽ, phải kể đến dự đóng góp vơ quan trọng hệ thống Ngân hàng coi “mạch máu kinh tế” Ngân hàng mặt tạo nguồn cung cấp vốn cho doanh nghiệp, mặt khác Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho q trình lưu thơng tiền tệ, làm cho hoạt động toán nội kinh tế cho mối quan hệ kinh tế quốc tế diễn dễ dàng Tuy nhiên hệ thống ngân hàng đối diện với hội thách thức, toán khó đặt với tất ngân hàng bảo đảm hai mục tiêu song hành “an toàn” “sinh lợi” Để khoản vay có hiệu ngồi việc sinh lời liệu nú cú thu lại không vấn đề bật Ngân hàng thương mại Việt Nam Một biện pháp để bảo đảm cho việc thu lại khoản cho vay BĐS bảo đảm hay nói cách khác nguồn trả nợ thứ hai mà khách hàng vay bảo đảm trả nợ cho Ngân hàng Định giá BĐS bảo đảm hoạt động mẻ, xuất tài sản lớn có giá thị trường chênh lệch khả nhiều so với giá nhà nước quy định Là sinh viên Chuyên ngành định giá tài sản Kinh doanh BĐS, thực tập Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội, nên em muốn tìm hiểu kĩ định giá BĐS bảo đảm Chính em chọn đề tài: “ Hoàn thiện phương pháp định giá BĐS bảo đảm Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội” Mục đích nghiên cứu Chuyên đề viết nhằm mục đích bản: - Thứ nhất: hệ thống hóa sở lý luận phương pháp định giá BĐS bảo đảm hoạt động tín dụng Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội - Thứ hai: đánh giá thực trạng sử dụng phương pháp định giá BĐS bảo đảm Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài - Thứ ba: giải pháp nhằm hồn thiện việc sử dụng phương pháp định giá BĐS bảo đảm Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội Đối tượng nghiên cứu: Chuyên đề nghiên cứu khái quát BĐS bảo đảm phương pháp định giá BĐS bảo đảm Nêu lên tình hình hoạt động cho vay sử dụng phương pháp để định giá BĐS bảo đảm thực tế Ngân hàng BIDV – Nam Hà Nội Từ đó, đề xuất biện pháp hoàn thiện hoạt động Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chủ đạo sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở phương pháp luận Ngoài chuyên đề cịn sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp trình nghiên cứu, phương pháp so sánh, phương pháp chọn mẫu… Bố cục chuyên đề: Ngoài phần mở đầu kết luận chuyên đề xếp thành chương CHƯƠNG 1: Lí LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ NỘI CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG BIDV – NAM HÀ NỘI Sinh viên thực hiện: Lê Việt Thắng SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 BĐS bảo đảm hoạt động tín dụng Ngân hàng Thương mại Trong kinh tế đại Ngân hàng tổ chức tài quan trọng bậc với ba chức chủ yếu: Trung gian tài chính; Tạo phương tiện tốn Trung gian toán Ngân hàng bao gồm nhiều loại tuỳ thuộc vào pháp triển quốc gia Tuy nhiờn, dù quốc gia Ngân hàng Thương Mại thường chiếm tỷ trọng lớn quy mô tài sản, thị phần số lượng khách hàng Tiếp cận theo phương diện loại hình dịch vụ cung cấp thì: Ngân hàng tổ chức tài cung cấp danh mục dịch vụ tài đa dạng nhất, đặc biệt tín dụng, tiết kiệm dịch vụ tốn thực nhiều chức tài so với tổ chức kinh doanh kinh tế NHTM tổ chức kinh tế hoạt động lĩnh vực kinh doanh tiền tệ với nghiệp vụ chủ yếu nhận tiền gửi (huy động vốn) sử dụng số tiền huy động vay (hoạt động tín dụng), làm phương tiện toán (hoạt động toán) số hoạt động khác như: kinh doanh ngoại hối, tham gia thị trường chứng khốn, góp vốn cổ phần, đại lý uỷ thác, dịch vụ tư vấn, bảo quản vật, cho thuê tủ kột… Sau giữ lại phần tương ứng với tỷ lệ dự trữ bắt buộc với khoản tiền gửi nhận phần lại khoản tiền gửi đú cũn gọi vốn nhàn rỗi Ngân hàng sử dụng vào mục đích khác, SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài mục đích chủ yếu hoạt động tài trợ tín dụng nhằm tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch lãi suất sau trừ tất khoản chi phí liên quan Cho vay, hiểu hoạt động chuyển quyền sử dụng vốn Ngân hàng chuyển quyền sử dụng lượng tiền cho khách hàng với điều kiện ngân hàng khách hàng thoả thuận Với hoạt động không ngân hàng lợi mà khách hàng nhận nguồn lợi đánh kể từ sử dụng phàn vốn tập trung mà vay vào hoạt động sản xuất kinh doanh Kết đời sống người dân nâng cao tạo đà tăng trưởng cho kinh tế 1.1.1 Khái niệm BĐS Theo chuẩn mực kiểm toán việt nam số ban hành kèm theo định số 149 ngày 31/12/2001của Bộ trưởng Bộ Tài Chính: Tài sản nguồn lực: + Doanh nghiệp kiểm soát được; + Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp Bên cạnh cú cũn cú vô số khái niệm, định nghĩa khác tài sản, vỡ chỳng nhìn nhận từ nhiều góc độ khía cạnh Nhưng cách nhìn nhận thẩm định viờn thỡ tài sản khái quát cách đơn giản rõ ràng: “tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định” Hiện có nhiều cách phân loại tài sản thành cỏc nhúm tài sản khác nhau, điều tuỳ thuộc vào tiêu thức phân loại mà lựa chọn Và tiêu thức phân loại thường sử dụng hầu hết lĩnh vực ngành nghề là: tiêu thức phân loại khả di dời, tài sản nói chung phân làm loại: động sản bất động sản (BĐS) SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài 1.1.1.2 Khái niệm BĐS BĐS khái niệm rộng mở, biết đến từ lâu, có tính phổ biến ngày sâu rộng Khi thị trường BĐS đời phát triển, BĐS trở thành hàng hố BĐS khơng hiểu đất đai, nhà mà khái niệm ngày mở rộng Vì BĐS có vị trí, vai trị quan trọng hoạt động kinh tế nên việc nhận thức đầy đủ, xác, khách quan khái niệm BĐS cần thiết Nhằm đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nói chung, quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân loại tài sản, cú cỏch phân loại tài sản theo khả di dời Theo cách này, tài sản chia thành động sản bất động sản Theo điều 174 luật dân việt nam năm 2005: bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: a đất đai b nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng c tài sản gắn liền với đất đai d tài sản khác pháp luật quy định Theo điều luật hiểu bđs gồm nhóm tài sản chính: - Đất đai: phải đất đai không di dời được, phải đất xác định chủ quyền, phải đo lường giá trị - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: nhà cửa xây dựng cố định nhà ở, trung tâm thương mại, văn phịng cơng sở, khách sạn, cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến bãi, sân bay nhà xưởng, SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài - Các tài sản tách rời công trình xây dựng máy điều hồ, loại cảnh trồng đất để tạo cảnh quan cho công trình Các cơng trình phải có khả đo lường, lượng hoá thành giá trị - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn lâu năm, cơng trình ni trồng thuỷ hải sản, cơng trình du lịch vui với thể thao, số cơng trình khai thác hầm mỏ - Các tài sản khác theo quy định pháp luật Như BĐS khái niệm mở bổ sung sau 1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.2.1 Cố định vị trí BĐS tài sản đặc biệt, khơng có khả di dời, ban đầu đặt đâu thỡ nú vị trí mãi mà chuyển từ nơi đến nơi khác Do đặc điểm mà giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, chịu ảnh hưởng lớn môi trường xung quanh sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, trị, văn hố - xã hội Khi yếu tố thay đổi giá trị BĐS thay đổi theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Khi định giá BĐS,TĐV khơng thể ỏp giỏ cỏc BĐS có vị trí khác cho mà sử dụng mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp với điều kiện vùng Đồng thời TĐV phải tính đến yếu tố môi trường dự báo thay đổi chúng tương lai 1.1.2.2.Tính bền vững Tính bền vững hiểu khả tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị hư hỏng BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xột trờn góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kỹ thuật hiểu khả tồn cơng trình theo thơng số xây dựng, cịn tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chúng Khi định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định đến tồn BĐS 1.1.2.3.Tính khác biệt Khác biệt vị trí, kết cấu, kiến trúc; quyền BĐS; cảnh quan mụi trường,…Vỡ vậy, định giá BĐS TĐV phải ý khai thác tính khác biệt, khơng thể so sánh dập khuụn cỏc BĐS với mà phải có điều chỉnh khác biệt cách phù hợp 1.1.2.4 Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trớ,… Do mà quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, thường có tình trạng đầu BĐS, nên giá BĐS ln có xu hướng tăng lên Nhiệm vụ TĐV định giá BĐS sát với giá trị thực nó, giúp cá nhân có nhu cầu định giá khơng bị nhầm lẫn trước giá ảo thị trường BĐS 1.1.2.5 Có giá trị lớn BĐS thường có giá trị lớn, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình lớn Đặc điểm đặt yêu cầu TĐV định giá cần hạn chế tối thiểu sai số rủi ro xảy để tránh gây thiệt hại lớn cho người có liên quan đến BĐS định giá 1.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn Các BĐS thường có tác động qua lại lẫn có ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế xã hội Đặc điểm nói hệ tính cố định vị trí BĐS Khi BĐS xây dựng gây ảnh hưởng tới BĐS gần đó, ví dụ xây dựng nhà thiết kế ngơi nhà khơng tốt làm chắn ánh sáng, chắn gió làm lỳn múng ngơi nhà bên cạnh Do đó, tiến hành định giá địi hỏi TĐV phải có nhìn tổng qt BĐS cần thẩm định thấy xu hướng SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài thay đổi BĐS xung quanh nú, vỡ điều làm thay đổi giá trị BĐS cần thẩm định 1.2 Định giá BĐS bảo đảm hoạt động tín dụng Ngân hàng Thương mại Trong nhiều năm qua, tổ chức tín dụng Việt Nam bước hồn thiện chế quản lý tài sản bảo đảm tiền vay Như nói, việc cho vay có tài sản bảo đảm nhằm giúp cho tổ chức tín dụng có nguồn thu nợ thứ hai nguồn thu từ nguồn thu nhập thứ khoản vay tạo khơng có khả chi trả Tuy nhiên, việc định giá cho đúng, phù hợp với giá trị trường không ảnh hưởng đến mối quan hệ tổ chức tín dụng với khách hàng vấn đề cần quan tâm Bởi lẽ, định giá thấp ảnh hưởng đến quy mô vay khách hàng, họ vay với số tiền số mà họ cần Khi khách hàng khơng hài lịng, họ có xu hướng không vay vốn TCTD mà đến với TCTD khác nơi họ vay nhiều Ngược lại, định giá cao, TCTD gặp rủi ro lớn việc thu hồi nợ lãi vay gặp phải nhiều tổn thất thực tế Vậy phải định để tài sản bảo đảm đem lại hiệu cao cho TCTD lẫn khách hàng? 1.2.1 Giá trị sở giá trị a) Khái niệm giá trị tài sản: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Quan niệm giá trị tài sản xem xét từ hai góc độ: - Tính chủ quan giá trị: tài sản với cá nhân khác nhau, tùy thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản dùng cho mục đích khác nhau, sử dụng, khai thác lợi ích, cơng dụng với mức độ khác Vì vậy, giá trị tài sản khác SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài theo đánh giá chủ quan người Phản ánh ý nghĩa đo lường giá trị cú cỏc khái niệm: giá trị sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị cá nhân, giá trị đầu tư, giá trị chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cầm cố - Tính chất khách quan giá trị: giống giá trị hàng hóa, giá trị tài sản sở trao đổi hoạt động giao dịch kinh tế kinh tế thị trường Giá trị tái sản phản ánh số tiền ước tính xảy với xác xuất lớn giao dịch thời điểm Khi giao dịch diễn giá trị thực hiện, giá trị giao dịch lại trở thành thực tế khách quan chứng cớ thị trường giá trị tài sản, thừa nhận chủ thể hay thị trường tồn giá trị hoạt động kinh tế Phản ánh ý nghĩa đo lường giá trị cú cỏc khái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công Việc phân biệt tính chủ quan khách quan giá trị tài sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng: sở để lựa chọn cỏc tiờu chuan phương pháp thích hợp đánh giá cách hợp lý giá trị tài sản Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nêu rõ hai tiêu chuẩn số 01 02 định nghĩa giá trị thị trường giá trị phi thị trường: Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị SV: Lê Việt Thắng Lớp: CQ 46/16.01