MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
1.1.1 Khái niệm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
Bất động sản có ý nghĩa khác nhau với những người khác nhau Người nông dân có thể coi bất động sản như là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ý nghĩa của kinh tế học cổ điển: đất đai, lao động, vốn Một số người khác có cương vị điều hành các doanh nghiệp lớn có thể coi bất động sản như là một tài sản lớn của doanh nghiệp Luật sư coi bất động sản như một tài sản mang theo nhiều quyền và trách nhiệm cho người chủ sở hữu Các cá nhân, hộ gia đình coi bất động sản là nơi cư ngụ hàng ngày của họ Một số người khác hoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến bất động sản như môi giới, định giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay… coi bất động sản là hoạt động kinh doanh của họ.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản” Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính:thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất ; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.1.1.2 Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Ngày nay du lịch đã trở thành hiện tượng kinh tế xã hội phổ biến Chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao dẫn đến sự ra đời của nhiều loại hình du lịch nhằm thỏa mãn nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí của con người Và du lịch nghỉ dưỡng cũng đã dần trở nên quen thuộc trong cuộc sống hàng ngày Sau những giờ làm việc mệt mỏi và những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống, con người có nhu cầu tìm đến những nơi có không khí trong lành, khung cảnh đẹp, khí hậu ôn hòa để thư giãn, tĩnh dưỡng giúp tâm hồn thư thái, thoải mái, phục hồi sức khỏe Cũng chính vì vậy mà ngày càng nhiều loại hình du lịch nghỉ dưỡng ra đời như: du lịch sinh thái, các khu resort, sân gold,… Sự phát triển của các loại hình du lịch trên đã giúp hình thành nên một khái niệm bất động sản khá mới mẻ và được giới đầu tư quan tâm: bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Theo định nghĩa chung nhất, du lịch nghỉ dưỡng là loại hình giúp cho con người phục hồi sức khoẻ và lấy lại tinh thần sau những thời gian làm việc mệt mỏi, sau những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống Du lịch nghỉ dưỡng là dịp để tham quan, hay kết hợp chữa bệnh, làm việc từ thiện, để tâm hồn được thư thái và thanh thản.
Thuật ngữ bất động sản du lịch bắt đầu được đề cập chính thức tại Việt Nam qua Diễn Đàn Bất Động Sản Du Lịch Việt Nam 2008 (VietNam Tourism Property Opportu- nities Conference & Exhibition, VnTPO - 2008) được tổ chức vào ngày 17-18/4/2008 tại Tp.HCM do công ty CP Đất Phú Quốc Đông Á (Phuquocland) khởi xướng và tổ chức. Diễn đàn này qui tụ hơn 400 nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cùng với các đối tác liên quan trong lĩnh vực quản lý, tài chính, tư vấn, v.v… 15 tỉnh thành giàu tiềm năng du lịch nhất cũng cử đại diện là các lãnh đạo cao cấp nhất của mình đến tham dự nhằm thu hút đầu tư vào địa phương
Theo đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một loại hình bất động sản gắn với các hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ phụ trợ đi kèm Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng rất đa dạng và là sự kết hợp của hai lĩnh vực đầu tư quan trọng trong nền kinh tế, đó là bất động sản và du lịch.Trong công văn số 6536/BKH-TTr ngày 15 tháng 9 năm 2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã chỉ rõ các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bao gồm: khu du lịch sinh thái,khu vui chơi giải trí (kể cả casino); khu nghỉ dưỡng (gồm biệt thự, căn hộ cao cấp, khách sạn); kết hợp du lịch với nghĩ dưỡng; dự án sân golf và dự án du lịch, nghỉ mát với sân golf.
1.1.1.3 Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển là các loại hình bất động sản được xây dựng và phát triển gắn liền với việc khai thác lợi thể của biển như cảnh quan thiên nhiên, khí hậu và các hình thức du lịch sinh thái biển Tuy nhiên, cũng cần phân định rõ sự khác nhau giữa bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển và các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khác Ở nước ta, khi nhắc đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thường nhầm lẫn rằng đó là các loại hình bất động sản ven biển Ngành du lịch nghỉ dưỡng không chỉ khai thác những lợi thế của biển mà còn tận dụng khí hậu trong lành và cảnh đẹp nên thơ của các vùng núi Chính vì vậy cũng dẫn đến sự khác biệt giữa các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vùng núi, cao nguyên.
Việt Nam sở hữu bờ biển dài hơn 3.260km với nhiều bãi biển có cát trắng mịn, làn nước trong xanh, 125 bãi biển lớn nhỏ, cảnh quan thiên nhiên đẹp và nhiều di tích văn hóa có giá trị Đó là những yếu tố rất thuận lợi để xây dựng các khu nhà ở hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng Nhìn thấy tiềm năng này, nhiều dự án đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã nở rộ trong những năm gần đây Các dự án này chủ yếu tập trung khai thác lợi thế của dải đất ven biển miền trung với những bãi biển xanh trong và bờ cát trắng dài.
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trước hết mang đầy đủ các đặc điểm của bất động sản như:
- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
1.2.1 Khái niệm đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó Nguồn lực phải hy sinh đó có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ Những kết quả đạt được có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đường sá, bệnh viện, trường học…), tài sản trí tuệ (trình độ văn hóa, chuyên môn, quản lý, khoa học, kỹ thuật…) và nguồn nhân lực có đủ điều kiện làm việc với năng suất lao động cao hơn trong nên sản xuất xã hội.
Có những kết quả đầu tư không chỉ người đầu tư mà cả nền kinh tế xã hội được thụ hưởng Cũng có những loại đầu tư chỉ trực tiếp làm tăng tài sản chính của người đầu tư, tác động gián tiếp đến làm tăng tài sản của nền kinh tế thông qua đóng góp tài chính tích lũy của các hoạt động đầu tư này cho đầu tư phát triển. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng là việc bỏ ra các nguồn lực để tạo lập các công trình thỏa mãn và đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ ngơi, giải trí của con người Các công trình này được xây dựng ở những khu vực có điều kiện thuận lợi về cảnh quan thiên nhiên biển, khí hậu trong lành, du lịch phát triển Có thể nói đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là sự kết hợp của hai lĩnh vực đầu tư quan trọng trong nền kinh tế: bất động sản và du lịch. Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có thể coi là một loại đầu tư thương mại, ngoài việc trực tiếp tăng tài sản cho chủ đầu tư, nó cũng gián tiếp giúp làm tăng tài sản của nền kinh tế, bên cạnh đó, các sản phẩm của loại đầu tư này giúp hỗ trợ cho sự phát triển của du lịch địa phương và đất nước, làm đẹp cảnh quan cho khu vực nơi nhận đầu tư.
1.2.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
- Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động này thường rất lớn Để tạo nên các khu du lịch sinh thái, khu biệt thự, khách sạn năm sao, sân gold… đòi hỏi một lượng vốn đầu tư không nhỏ Vốn lại nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình thực hiện đầu tư Quy mô vốn đầu tư lớn đòi hỏi phải có giải pháp tạo vốn và huy động vốn hợp lý, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư.
- Thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư kéo dài Thời gian vận hành các kết quả đầu tư tính từ khi đưa công trình vào hoạt động cho đến khi hết thời hạn sử dụng và đào thải công trình Các thành quả đầu tư là các công trình xây dựng, phát huy tác dụng lâu dài, thường kể đến hàng chục năm hoặc lâu hơn nữa
- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng phát huy tác dụng ngay tại nơi nó được dựng nên, do đó, quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư chiu ảnh hưởng lớn của các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng Do không thể di chuyển các công trình từ địa điểm này tới địa điểm khác nên việc lựa chọn địa điểm đầu tư cần phải hợp lý, cần xem xét đánh giá kỹ lưỡng sao cho khai thác được tối đa lợi thế vùng và không gian đầu tư cụ thể, tạo điều kiện nâng cao hiệu quả vốn đầu tư.
- Đặc thù của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nằm ở chất lượng thi công, tính thẩm mỹ cao trong thiết kế, trang thiết bị và đặc biệt là sự quản lý dự án chặt chẽ sau đầu tư Chính vì vậy, đòi hỏi chủ đầu tư phải thực sự có tầm nhìn, năng lực tài chính, năng lực quản lý, khiếu thẩm mỹ, am hiểu thị trường Thực tế cho thấy ở nước ta hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài có năng lực và lợi thế hơn các nhà đầu tư trong nước tại phân khúc đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
- Đối tượng mà hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nhắm đến không chỉ là những du khách mà còn là những người có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai và cũng có thể xem đó là một khoản đầu tư để sinh lời Một số loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giúp cho người sở hữu chúng kinh doanh Cụ thể là một khái niệm khá mới mẻ được nhắc tới trong thời gian gần đây: “timeshare” Vậy “time- share” là gì? Hiểu nôm na đó là sự chia sẻ về thời gian sử dụng Chủ sở hữu của căn biệt thự nghỉ dưỡng thường chỉ có nhu cầu sử dụng căn hộ của mình vào một khoảng thời gian nhất định trong năm Thời gian còn lại sẽ được lấp đầy bởi những người cũng có nhu cầu nghỉ dưỡng muốn thuê căn hộ nói trên Với mô hình này, sẽ có một công ty quản lý chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng căn biệt nghỉ dưỡng sao cho nó đem lại cho chủ nhân lợi ích tối đa Mô hình này đã được vận dụng rất hiệu quả trên thế giới, tuy nhiên khi đến Việt Nam thì vẫn còn khá mới mẻ Nhưng với những lợi ích mà nó mang lại cũng giúp cho việc sở hữu các căn biệt thự nghỉ dưỡng càng trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư.
- Việc có thể tạo lập, hình thành các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển hay không phụ thuộc rất lớn vào điều kiện tự nhiên của vùng đất dự định đầu tư Đó phải là nơi có cảnh quan biển đẹp, khí hậu trong lành, mát mẻ đáp ứng nhu cầu thư giãn, tĩnh dưỡng của khách du lịch Bên cạnh đó việc xây dựng các công trình thường ảnh hưởng rất lớn đến môi trường xung quanh đặc biệt là các dự án du lịch sinh thái, du lịch kết hợp nghỉ dưỡng Điều này đòi hỏi công tác quy hoạch cần hợp lý để cảnh quan và môi trường thiên nhiên không bị xâm hại hoặc phá hỏng.
1.2.3 Nội dung đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đặt mục tiêu nhằm phát triển việc kinh doanh du lich Để tạo lập một khu du lich nghỉ dưỡng trước tiên cần đáp ứng hai tiêu chuẩn căn bản là địa điểm và sản phẩm Như vậy cũng có thể nói rằng hai nội dung quan trọng mà chủ đầu tư sẽ tập trung vào đó là địa điểm và sản phẩm. Địa điểm không chỉ liên quan đến yếu tố khu vực và các điều kiện tự nhiên nơi khu nghỉ dưỡng được xây dựng mà còn bao hàm cả những yếu tố thời tiết, thực vật, di tích văn hóa, lịch sử, phong tục tập quán, nguồn nhân lực và các yếu tố phụ trợ Khi đến một nơi, điều đầu tiên chúng ta chú ý sẽ là giao thông thuận tiện, đây chính là yếu tố then chốt của bất kỳ một khu nghỉ dưỡng, khách sạn nào Đó có thể là một khách sạn tại trung tâm thành phố nơi có vị trí thuận lợi hoặc một khu nghỉ dưỡng trên bãi biển hay ở vùng đồi núi Những khu nghỉ dưỡng cao cấp hướng đến sự phát triển mạnh mẽ và bền vững cần phải có vị trí địa lý thuận lợi, nơi gần các trục giao thông như sân bay, ga tàu và điều đặc biệt quan trọng là làm thế nào để khách hàng có thể đến với khu nghỉ một cách dễ dàng Người khách thông thái sẽ hiểu rằng vị thế của một khu nghỉ dưỡng không chỉ ở chất lượng dịch vụ mà còn ở cả hành trình thông suốt và thuận tiện từ khi rời khỏi máy bay đến tận khi bước chân vào phòng nghỉ Cũng như vậy, hành trình rời khỏi khu nghỉ dưỡng cũng sẽ để lại dấu ấn cuối cùng mạnh mẽ trong trí nhớ họ, do đó việc đi lại thuận tiện cũng là một yếu tố quan trọng để khiến khách hàng cảm thấy mình trở thành “thượng đế”. Chính vì lẽ đó, khoảng cách từ khu nghỉ tới trục giao thông gần nhất càng xa thì việc tổ chức tốt chuyến đi tới khu nghỉ càng cần được chú trọng Do đó chủ đầu tư sẽ lựa chọn những vị trí phù hợp nằm trong mạng lưới giao thông thông suốt và thuận tiện Để có được hệ thống giao thông đó, đòi hỏi chính quyền địa phương cần quan tâm và có những chính sách phù hợp như dành một nguồn vốn ngân sách nhất định để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, có một quy hoạch rõ ràng nhằm mục đích xác định những công trình giao thông cần thiết phải triển khai xây dựng, những công trình nào cần phải chú trọng, huy động nhiều nguồn vốn tham gia: vốn từ những chủ đầu tư các dự án bất động sản, vốn từ dân cư
Tiếp theo đó, chủ đầu tư cần quan tâm tới sự độc đáo của địa danh với các yếu tố như biểu tượng của vùng đất, lịch sử, văn hóa, tín ngưỡng và danh lam thắng cảnh Việc tiếp cận tốt những yếu tố này là cơ sở cho sự thành công của một khu nghỉ dưỡng cao cấp Ngoài việc chọn lựa một tính năng căn bản làm mấu chốt hình thành nên đặc tính riêng của khu nghỉ, tính năng này cần được liên hệ với những đặc điểm khác Ví dụ như khu nghỉ dưỡng 5 sao tại vùng châu thổ sông Nile ở AiCập nên gợi nhớ đến những di tích lịch sử của vua Pharaoh thông qua kiến trúc nhưng cũng cần thể hiện sự tôn trọng đối với nét tự nhiên vốn có gần bờ sông Nile.
Cách bài trí tại đây rất xa xỉ, nhằm tạo nên ấn tượng về sự hoành tráng, sang trọng của khu nghỉ với mặt tiền và những hàng cột được dát vàng cùng với đó là các khu vườn hoa quả đều được chăm sóc tại chỗ Một yếu tố nữa liên quan tới địa điểm là an ninh và an toàn của khách hàng Bất cứ du khách nào cũng quan tâm đến sự an toàn của họ đặc biệt là khi những khu nghỉ dưỡng thường có vị trí tách biệt Một khu nghỉ dưỡng cao cấp sẽ phải kết hợp được kiến trúc, bài trí và địa hình xung quanh với việc đảm bảo an ninh nhằm tránh sự xâm phạm trong khi giảm thiểu tối đa các hình thức, thiết bị an ninh bảo mật có thể gây mất mỹ quan.
Nội dung quan trọng thứ hai mà chủ đầu tư luôn chú trọng đến, đó là sản phẩm đầu tư của mình Đối với loại hình du lịch nghỉ dưỡng, sản phẩm cần đạt được chất lượng tiện nghi và hệ thống cơ sở hạ tầng đầy đủ, thông suốt Đầu tiên, các tiện nghi của khu nghỉ về cơ bản là không gian phục vụ khách hàng như phòng khách, nhà hàng, quầy bar, các khu giải trí, chăm sóc sức khỏe, các công trình phục vụ sự kiện, hội họp Ngoài ra, phải kể tới khu mua sắm như cửa hàng thời trang, cửa hàng hoa, điểm ATM… các khu vực công cộng như hành lang, tiền sảnh các tòa nhà. Tiếp theo, cơ sở hạ tầng bao gồm cả các hạng mục phụ trợ như nhà kho, bãi đỗ xe, nhà điều hành, khu vực giặt là và cả những công trình ngoài trời Đó cũng là lý do khi những loại hình du lịch nghỉ dưỡng hiện nay đều có sự kết hợp giữa loại hình chính và các dịch vụ tiện nghi, phụ trợ Ví dụ trong một khu nghỉ dưỡng luôn phải có khu vui chơi, khu mua sắm, khu thư giãn; tương tự, đối với mô hình sân gold nghỉ dưỡng cũng luôn kết hợp với các biệt thự, hệ thống các bar và nhà hàng để khách chơi gold có thể nghỉ ngơi, thư giãn sau những giờ tập luyện hăng say
Sau khi xác định các sản phẩm cần thiết phải tạo lập để tạo nên một bất động sản nghỉ dưỡng đem lại hiệu quả cao, chủ đầu tư phải quan tâm đến phong cách,kiến trúc và tiện nghi của các sản phẩm nghỉ dưỡng Phong cách này sẽ được phản ánh qua hình dáng, kích thước của mỗi căn phòng cũng như chất liệu tạo nên công trình Sự đồng bộ, thống nhất trong phong cách của hệ thống trang thiết bị, đồ đạc,thiết kế nội thất từ khu vực phòng đón khách đến các nhà hàng là điều dễ nhận thấy tại các khu nghỉ dưỡng cao cấp. Điều này sẽ định hình và tạo nên phong cách riêng của khu nghỉ dưỡng Có thể nói các sản phẩm này chịu ảnh hưởng nhiều từ những nét riêng của khu vực địa lý Một ví dụ có thể kể đến là kiến trúc quần thể biệt thự nghỉ dưỡng và sinh thái Nine Ivory tại Ba Vì: Lấy cảm hứng từ truyền thuyết Tản Viên Sơn Thánh với những thiết kế mang đường cong trắng ngà mô phỏng chiếc ngà voi trong lễ vật người anh hùng Sơn Tinh dâng lên vua Hùng Có thể nói, ý tưởng này khá độc đáo và tạo nên phong cách riên cho khu nghỉ dưỡng Giữa bức tranh thiên nhiên Ba Vì còn lưu giữ nét nguyên sơ và hùng vĩ, Nine Ivory nổi bật lên như sự kết nối giữa quá khứ, hiện tại và tương lai của vùng đất thấm đượm văn hóa, lịch sử lâu đời của xứ Đoài Như vậy điểm đặc biệt của khu vực địa lý sẽ định hình và tạo nên phong cách của khu nghỉ dưỡng, thể hiện qua lối kiến trúc và tiện nghi tại đó Điểm đặc biệt của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như đã nói ở trên là bởi nó không đơn thuần chỉ là một sản phẩm du lịch mà còn có thể tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản Đó là bởi các mô hình Timeshare mà những người có nhu cầu sở hữu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hướng đến Chính vì vậy, các biệt thự nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư rao bán trên thị trường và được khá nhiều người mua quan tâm Đây được coi là một nội dung quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đem lại một khoản lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư Các hoạt động được chủ đầu tư thực hiện như tổ chức các buổi hội thảo giới thiệu, thường xuyên quảng bá hình ảnh trên các phương tiện thông tin đại chúng, tổ chức các buổi tham quan triển lãm mô hình của khu biệt thự, Tại nhiều dự án, người mua cũng trực tiếp tham gia với vai trò là một nhà tài trợ, góp vốn khi cũng đăng ký mua và nộp tiền theo tiến độ.
Từ điểm này dẫn đến việc các chủ đầu tư phải tạo lập được một hệ thống quản lý và vận hành các kết quả đầu tư trong đó là việc quản lý các khu biệt thự nghỉ dưỡng, điều phối nhu cầu của khách du lịch và người sở hữu (trong mô hình Timeshare) để gia tăng lợi nhuận của cả chủ đầu tư và những người sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng Thường trong giai đoạn này chủ đầu tư sẽ thuê các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản có uy tín đứng ra quản lý và điều phối trực tiếp.
1.2.4 Kết quả và hiệu quả hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
1.2.4.1 Kết quả hoạt động đầu tư phát triển a Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
Khái niệm vốn đầu tư thực hiện là tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của các công cuộc đầu tư bao gồm các chi phí cho công tác xây dựng, chi phí cho công tác mua sắm và lắp đặt thiết bị, chi phí quản lý và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi vào trong dự án đầu tư được duyệt Đối với công cuộc đầu tư quy mô lớn, thời gian đầu tư dài, vốn đầu tư thưucj hiện là số vốn đã chi cho từng hoạt động hoặc từng giai đoạn của mỗi công cuộc đầu tư đã hoàn thành Đối với công cuộc đầu tư quy mô nhỏ, thời gian thực hiện đầu tư ngắn, vốn đã chi được tính vào khối lượng vốn đầu tư thực hiện khi toàn bộ các công việc của quá trình thực hiện đầu tư kết thúc. b Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm
Kinh nghiệm về đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển của Thái Lan và Indonesia Bài học rút ra
1.3.1 Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Thái Lan
Khi xác định phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, chính phủ Thái Lan đã xác định chỉ phát triển ngành này ở một số khu vực có nhiều tiềm năng như: Pat- taya, Phukhet, Hua-Hin, Samua Trong đó nổi bật nhất là Phuket, một thiên đường về du lịch nghỉ dưỡng có thể so sánh với khu vực Caribe và Địa Trung Hải
Không phải “may mắn” mà Phuket trở nên hấp dẫn như vậy mà ngay từ năm
1980, Thái Lan đã cho xây dựng tại đây sân bay Phuket, và đến năm 1988 đã cho xây dựng khu Amanpuri-là khu nghỉ dưỡng sang trọng nhất tại khu vực này Tiếp theo đó, trong những năm đầu của thập niên 90, các khu nghỉ dưỡng khác cũng được quy hoạch quy củ Đến nay, Phuket có hơn 5.600 căn hộ và biệt thự, cùng với hơn 650 khách sạn (hơn 38.000 phòng), đủ đáp ứng nhu cầu của bất kỳ lễ hội nào được tổ chức tại đây mà không lo cảnh thiếu phòng, tăng giá vào những dịp lễ hội như ở Việt Nam Đồng thời, với 7 sân golf, 4 cảng du thuyền (gồm 810 bến đỗ đã đón và đưa hơn 4.000 tàu thuyền trong năm 2008), sân bay Phuket có công suất tiếp nhận hơn 300 chuyến quốc tế và nội địa hằng tuần… đã đáp ứng nhu cầu đi lại và vui chơi một cách tiện ích cho các “thượng đế”, nên đã kéo lượng du khách đến đây tăng chóng mặt Nếu vào năm 1990 chỉ hơn 1,25 triệu lượt du khách tới Phuket, thì đến năm 1993 con số đã là 3 triệu, và năm 2008 vượt quá 5,3 triệu
Theo các chuyên gia, Phuket được như ngày nay bởi nhiều yếu tố khác nhau,nhưng quan trọng nhất vẫn là họ đã nghiên cứu rất kỹ, thiết kế các khu nghỉ dưỡng phù hợp với thị trường, đầu tư tài chính ổn định, và đặc biệt là họ đã tạo dựng nên một thương hiệu riêng mang tầm quốc gia Một ví dụ điển hình là khu nghỉ dưỡngLayan tại Phuket có chi phí xây dựng rất cao nhưng giá bán chỉ bằng một nửa so với khu Banyan Tree (Lăng Cô, Việt Nam) có giá xây dựng chỉ bằng một nửa.
1.3.2 Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Bali, Indonesia
Cùng với Phukhet, đảo Bali của Indonesia cũng là một thiên đường du lịch nghỉ dưỡng của khu vực Đông Nam Á và trên thế giới Hòn đảo này được trời phú cho một thiên nhiên đa dạng, một hệ động, thực vật phong phú, và các bãi biển lãng mạn Mặc dầu vậy, có lẽ bản sắc văn hóa độc đáo của người Bali với các kiến trúc cổ tuyệt đẹp được gìn giữ hầu như còn nguyên vẹn là lý do quan trọng nhất tạo ra sức thu hút đối với du khách ngoại quốc Thêm vào đó, là những tín đồ sung đạo, người Bali đã biết giữ gìn các di sản thiên nhiên mà các vị thần của họ đã trao tặng một cách khá hoàn hảo khiến cho việc khai thác du lịch trở nên bền vững.
Trước khi du lịch trở thành ngành công nghiệp lớn trên đảo, Bali chỉ là một xã hội nông nghiệp và thủ công mỹ nghệ Ngay cả bây giờ nếu tách rời du lịch (vốn chiếm trên 80% GDP của hòn đảo) thì Bali vẫn chỉ là một xã hội nông nghiệp như hồi 50 năm trước Thế nhưng vì có du lịch mà Bali trở thành một trong những nơi có mức sống trung bình cao nhất ở Indonesia.
Sức hút của cảnh sắc thiên nhiên nhiệt đới tuyệt đẹp và bản sắc văn hóa độc đáo đóng một vai trò rất quan trọng vào thành công của Bali Nhưng để tận dụng được những lợi thế ấy phải kể đến chiến lược phát triển của Indonesia Với một sự đầu tư mạnh mẽ chỉ để phát triển du lịch ngay từ lúc còn chịu sự cai trị của nước ngoài Cụ thể là hơn 100 năm trước, chính quyền Hà Lan đã quyết định biến Bali thành vùng nghĩ dưỡng, không cho xây dựng nhà máy hay trồng cà phê Ngoài ra cũng không ai được phép can thiệp vào những nghi lễ, phong tục, nghệ thuật, tôn giáo, cuộc sống nông nghiệp nhằm giữ gìn bản sắc văn hóa và lối sống của người dân trên đảo Ngày nay, với 3,15 triệu dân, 1.200 khách sạn và resort từ bình dân đến sang trọng, Bali là nơi có mật độ dân số và mức sống thuộc hàng cao nhất ndonesia Quyến rũ khách du lịch năm châu với những bãi biển cát trải dài phẳng lặng, lớp lớp thửa ruộng bậc thang, những dòng sông đêm ngày chảy xiết, những mặt hồ êm đềm trong vắt trên những miệng núi lửa đã tắt, rất nhiều hang động kỳ thú và những cánh rừng nhiệt đới còn lưu lại cuộc sống hoang dã Bali mang lại đầy đủ các loại hình du lịch mà du khách muốn có, từ du lịch thể thao, sinh thái đến du lịch văn hóa Đó là sân chơi cho niềm đam mê mạo hiểm của du khách bởi cano, du thuyền, lướt ván, nhảy dù bên bờ biển; là cơ hội khám phá hệ động vật phong phú trong những khu rừng nhiệt đới; là bị níu chân bởi vô số những lễ hội đặc sắc và các điệu múa quyến rũ nhiều màu sắc.
Sự thành công của Thái Lan và Indonesia đem lại cho chúng ta nhiều bài học hết sức hữu ích.
- Điều đầu tiên phải kể đến sự quyết tâm của Chính phủ trong việc xây dựng có chọn lọc một số địa phương trong nước đề phát triển loại hình du lịch nghỉ dưỡng.
- Điểm thứ hai là quy hoạch về cơ sở hạ tầng hỗ trợ cho sự phát triển của du lịch nghỉ dưỡng và hệ thống các khu vui chơi, giải trí phục vụ cho nhu cầu của khách du lịch.
- Điểm thứ ba là sự phong phú, đa dạng nhưng hết sức độc đáo trong kiến trúc của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tạo ra những nét riêng biệt, đặc trưng cho vùng đất nơi đây.
- Điểm thứ tư là từ sự kiên quyết giữ lại những nét văn hóa bản địa đặc sắc. Bali của Indonesia là một ví dụ điển hình về việc khai thác triệt để sức hút của nên văn hóa bản địa Bali thường được nhắc đến với cái tên hòn đảo của một nghìn ngôi đền (island of a thousand temples) hay là hòn đảo của các vị thần (the islands of the gods) Lý do là vì trên hòn đảo này ở đâu có người ở là ở đó có đền thờ Đền thờ có mặt ở tất cả các gia đình khá giả, trong tất cả làng, bản, và ở mọi góc phố Những ngôi đền được gìn giữ, bảo tồn qua hàng thế kỷ và được khai thác linh hoạt để phát triển du lịch bên cạnh những lợi thế về cảnh quan thiên nhiên và kiến trúc nghỉ dưỡng hiện đại khác.
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN CỦA ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2001-2010
Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của Đà Nẵng ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
2.1.1.1 Vị trí địa lý Đà Nẵng nằm ở vị trí 15 55’20’’ đến 16 14’10’’ vĩ tuyến Bắc, 107 18’30’’ đến 108 20’00’’ kinh tuyến Đông, là một trong những thành phố cảng biển lớn nhất miền Trung Phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế, phía Nam và Tây giáp tỉnh Quảng Nam, phía Đông giáp biển Đông. Đà Nẵng nằm ở trung độ của đất nước, cách Hà Nội 765km về phía Bắc và cách thành phố Hồ Chí Minh 964km về phía Nam, nối vùng Tây Nguyên qua Quốc lộ 14B và là cửa ngõ ra biển của Tây Nguyên và các nước Lào, Campuchia, Thái Lan, Myanma; đến các nước Đông Bắc Á qua tuyến Hành lang kinh tế Đông – Tây. Đà Nẵng còn là điểm nối các tuyến giao thông quan trọng như Quốc lộ 1A, đường sắt liên vận quốc tế Trung Quốc – ASEAN và có hệ thống cảng biển, sân bay quốc tế… tạo ưu thế về vị trí địa lý kinh tế trong tổng thể kinh tế của cả nước, là thành phố hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung Ngoài ra, Đà Nẵng nằm giữa các di sản thiên nhiên, văn hóa thế giới: Cố đô Huế, Phố cổ Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn, động Phong Nha. Đà Nẵng cách trung tâm kinh tế phát triển của các nước Đông Nam Á và Thái Bình Dương trong phạm vi bán kính khoảng 2.000 km, thuận tiện trong giao thương và thúc đẩy kinh tế - xã hội.
2.1.1.2 Địa hình Đà Nẵng có đồng bằng, núi, vùng cao và dốc, tập trung ở phía Tây, Tây Bắc,nhiều dãy núi chạy dài ra biển, một số đồi thấp xen kẽ những đồng bằng hẹp. Đồng Bằng ven biển là vùng đất thấp chịu ảnh hưởng của biển bị nhiễm mặn, lại là vùng tập trung nhiều cơ sở nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, quân sự và các khu chức năng của thành phố có dân cư đông đúc Địa hình đồi núi chiếm diện tích lớn, phần lớn ở độ cao 700-1.500 m, độ dốc lớn (>40 ) là nơi tập trung nhiều rừng đầu nguồn Việc xây dựng nền móng công trình có nhiều thuận lợi, song vẫn cần sự đầu tư lớn trong xử lý mặt bằng – xây dựng cơ sở hạ tầng Do đó cần tính toán thật hiệu quả trong bố trí phát triển các cơ sở mới.
2.1.1.3 Khí hậu thủy văn Đà Nẵng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, nền nhiệt độ cao và ít biến động Khí hậu mang đặc thù của nơi chuyển tiếp giữa hai miền Bắc và Nam, nhưng nổi trội khí hậu nhiệt đới miền Nam Đà Nẵng có hai mùa rõ rệt: mùa mưa (tháng 8-12) và mùa khô (tháng 1-7) Mùa mưa trùng với mùa bão nên thường có lũ lụt, mùa hè ít mưa, nền nhiệt cao gây hạn hán, hầu như các cửa sông bị nước mặn xâm nhập, gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động sản xuất và sinh hoạt của người dân.
2.1.2.1 Tài nguyên thiên nhiên a Biển
Trong dải đất ven biển miền Trung Việt Nam, Đà Nẵng là một trong những địa phương rất có thế mạnh về biển với những bãi biển đẹp như: Non Nước, Mỹ Khê, Bắc Mỹ An…., từng được tạp chí Fobes của Mỹ xếp hạng là một trong sáu bãi biển quyến rũ nhất hành tinh Nơi đây có cảnh quan đẹp, cát trắng mịn, khí hậu trong lành, mát mẻ Và hầu như chưa bị ô nhiểm
Bãi tắm Mỹ Khê và Bắc Mỹ An cách thành phố Đà Nẵng khoảng 3km Các bãi tắm này có bờ cát dài trắng mịn thu hút nhiều khách du lịch cả khách quốc tế lẫn khách nội địa.
Biển Non Nước cách Đà Nẵng 8km về phía Đông Nam Đây là bãi biển lý tưởng hiếm có với độ ẩm cao, cát trắng mịn, nước trong, sóng vừa phải đạt tiêu chuẩn để tổ chức lướt sóng quốc tế
Tài nguyên du lịch biển của Đà Nẵng cho phép phát triển nhiều loại hình du lịch nghỉ biển trong hiện tại cũng như tương lai tắm biển, tắm nắng,nghỉ dưỡng, câu cá, du thuyền, lướt sóng… những loại hình du lịch này gắn với khách du lịch có khả năng thanh toán cao. b Núi đồi
Du lịch nghỉ dưỡng biển tập trung khai thác những lợi thế mà biển mang lại. Tuy nhiên du lịch đặc biệt những hình thức du lịch gắn với thiên nhiên có sự liên kết chặt chẽ giữa các kiểu cảnh quan, đia hình với nhau Với bãi biển đẹp và khí hậu trong lành, bên cạnh đó còn có các vùng đồi, núi hung vĩ và nên thơ tạo cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng có những nét hấp dẫn riêng. Đặc điểm địa hình nơi đây có nhiều tài nguyên du lịch núi đồi các loại, khả năng hấp dẫn khách cao Những vùng núi, đồi để phát triển du lịch của Đà Nẵng rất gần biển, gần những trục đường giao thông chính, tài nguyên du lịch còn dạng thô sơ nên rất thuận lợi cho việc khai thác phục vụ du lịch.
* Đèo Hải Vân: Nằm trên quốc lộ 1A, đây là ranh giới giữa Đà Nẵng và Thừa Thiên Huế Đèo Hải Vân dài 20km nằm ở độ cao 496m Nơi cao nhất là 117m Thế núi quanh co, khúc khuỷu, độ dốc cao, sường núi cheo leo hoặc thẳng đứng chênh vênh vên bờ vực nối liền với biển tạo nên phong cảnh hung vĩ và hấp dẫn Các đỉnh núi cao thường xuyên được mây che phủ bởi nhiều tầng mây làm cho khách du lịch như lạc vào cảnh bồng lai Tại đây du khách có thể nhìn thấy toàn cảnh Lăng Cô, Đà Nẵng, vịnh song Hàn và bán đảo Sơn Trà, với cảnh quan kỳ thú và hấp dẫn như vậy, đèo Hải Vân trở thành nơi dừng chân của du khách trên tuyến du lịch Đà Nẵng – Huế.
Với cảnh đẹp hùng vĩ của đèo Hải Vân có thể phát triển các loại hình du lịch khác nhau như du lịch tham quan, du lịch leo núi, du lịch săn bắn, tắm biển, nghỉ dưỡng…
* Bà Nà: Cách Đà Nẵng 28km về hướng Tây, Bà Nà có độ cao 1482m so với mặt nước biển Khí hậu thời tiết của Bà Nà thay đổi theo độ cao của núi Ở trên cao nhiệt độ xê dịch trong khoảng từ 19 C đến 25 C vào ban ngày và 14 C đến 17 C vào ban đêm Bà Nà được quy hoạch là rừng cấm quốc gia vì động thực vật phong phú, quý hiếm, hơn nữa rừng còn ở dạng nguyên thủy.
Thời Pháp thuộc, người ta chọn Bà Nà làm nơi nghỉ mát vì thế nơi đây đã từng có hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ nghỉ dưỡng khá hoàn chỉnh Ngày nay khu du lịch này cũng được đầu tư và trở thành một điểm du lịch nghỉ dưỡng lý tưởng của nhiều du khách khi đến với Đà Nẵng.
* Bán đảo Sơn Trà: Cách trung tâm thành phố Đà Nẵng 12km về phía Đông Bắc Sơn Trà là khu rừng cấm quốc gia còn lưu giữ nhiều động, thực vật quý hiếm. Núi Sơn Trà có cảnh quan hung vĩ, độ cao 693m so với mặt nước biển và nhô hẳn ra sát biển Tại dây, chúng ta có thể phát triển các loại hình du lịch leo núi, tham quan, săn bắn, kết hợp với các hoạt động giải trí trên biển
Thời xa xưa, Sơn Trà là một hòn đảo gồm ba ngọn núi nhô cao Ngọn phía đông nam trông như hình con nghê chồm ra biển, nên gọi là hòn Nghê Ngọn phía tây hình dạng như cái mỏ con diều hâu, nên gọi là ngọn Mỏ Diều Và ngọn phía bắc vươn về phía ngọn Ngự Hải bên kia cửa biển dài như cổ ngựa, nên gọi là ngọn Cổ Ngựa Qua thời gian dài, dòng nước biển chảy ven bờ đã tải phù sa đến bồi đắp dần lên tạo thành doi đất chạy từ đất liền ra đảo Bán đảo Sơn Trà hình thành từ đó. Cùng với cầu quay Sông Hàn ở giữa, cầu Nguyễn Văn Trỗi ở phía nam và mới đây cây cầu treo Thuận Phước, đẹp nhất Ðà Nẵng bắc qua bán đảo, tạo thuận lợi và dễ dàng cho khách du lịch, những người tìm đến Sơn Trà để tận hưởng không khí của núi rừng, hòa lẫn trong biển cả để ngắm một Ðà Nẵng xanh, sạch, đẹp và ấn tượng đến bất ngờ Bán đảo Sơn Trà có nhiều thắng cảnh, trong tương lai sẽ trở thành khu du lịch nổi tiếng của thành phố Trên đỉnh Sơn Trà, vừa tận hưởng không khí mát dịu, trong lành của biển và núi, vừa phóng tầm mắt ra xa ngắm toàn cảnh TP Ðà Nẵng, Ngũ Hành Sơn, rặng Bà Nà - Núi Chúa Và cũng tại đây, du khách có thể đến thăm con suối Ðá thơ mộng bên chân núi, hòa mình vào dòng nước mát lạnh của biển, ngắm nhìn những bãi cát chạy vòng quanh bán đảo sạch sẽ và mịn màng, nước triều đều đặn lên xuống hàng triệu năm bào mòn và lau sạch bóng những tảng đá chồng chất ven bờ, dừng chân tại những khu nhà nhỏ xinh xắn để nghe sóng vỗ hoặc dõi theo cánh bay của những con chim yến đã đi làm tổ hướng về các bờ đá chênh vênh Ngay dưới chân núi, những bãi san hô tuyệt đẹp, đầy mầu sắc sẽ là nơi lý tưởng để phát triển các loại hình du lịch lặn biển, ngắm san hô và câu cá thư giãn.
Với mục đích đưa bán đảo tuyệt đẹp này phục vụ ngày một nhiều hơn cho du lịch, chính quyền thành phố đã tiến hành quy hoạch lại Nhiều khu du lịch mới đã và đang được xây dựng như Bãi Rạng, Bãi Nồm, Bãi Nam dọc con đường lớn ven theo sườn núi và rất nhiều bãi biển nhỏ chưa được đặt tên, rất thú vị cho những nhóm ưa khám phá và cắm trại mùa hè Một số bãi chỉ có thể tiếp cận bằng đường biển do chưa có đường trên núi dắt xuống Con đường mòn chạy vòng quanh bán đảo Sơn Trà có lúc bám men theo bờ biển, lúc xuyên qua những tán lá rừng rậm rạp, lúc lại vắt vẻo băng mình qua đỉnh núi, hay hờ hững treo vào vách đá như một dải lụa mềm Mầu xanh của cây rừng, mầu xanh của biển, mầu xanh của bầu trời hòa trộn với mầu vàng của nắng, mầu trắng của cát tạo thành những bức tranh thiên nhiên tươi mát và vô cùng hấp dẫn Trên đỉnh của bán đảo Sơn Trà cao gần 700m so với mặt nước biển là đỉnh Bàn Cờ Gọi là đỉnh Bàn Cờ vì nơi đây có một phiến đá phẳng lì khá rộng trông giống như chiếc bàn cờ Từ đỉnh Bàn Cờ nhìn xuôi về phương nam càng thấy Thành phố Ðà Nẵng núi - biển - sông - phố kề sát bên nhau tạo nên nét đặc trưng
Quản lý Nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng
2.2.1 Chủ trương thu hút đầu tư và những chính sách ưu đãi đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển Đà Nẵng có vị trí chiến lược là thành phố động lực của Vùng Kinh tế trọng điểm miền Trung-Tây Nguyên, cửa ngõ phía đông của tuyến Hành lang Kinh tế Đông Tây, cửa vào của các di sản văn hóa, thiên nhiên thế giới ở miền Trung, là tiềm năng du lịch phong phú do thiên nhiên ban tặng, thuận lợi cho việc phát triển lĩnh vực du lịch và nghỉ dưỡng.
Với định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố sau năm 2010 từ công nghiệp, dịch vụ - du lịch, nông nghiệp sang dịch vụ - du lịch, công nghiệp, nông nghiệp; với mục tiêu xây dựng ngành du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, Đà Nẵng phấn đấu trở thành một trong những trung tâm du lịch – nghỉ dưỡng quan trọng của dất nước; thành phố môi trường xanh, sạch và đẹp Trong nhiều năm qua, thành phố tập trung phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước có thương hiệu nổi tiếng như Hyatt Regency, Somerset, Hilton,
Le Meridian, Mariot… vào lĩnh vực này Vốn đầu tư vào lĩnh vực này chiếm trên 80% trong tổng vốn đầu tư của Tỉnh.
Ngoài việc phát triển cơ sở hạ tầng cần thiết cho hoạt động đầu tư trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, để góp phần tạo điểu kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án trên địa bàn, thành phố Đà Nẵng đã tập trung triển khai thực hiện cơ chế “Một cửa” trong các hoạt động cấp Giấy chứng nhận đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, thủ tục cấp đất, thủ tục kê khai nộp thuế…
Theo Quy hoạch chung định hướng phát triển không gian thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Đà Nẵng là trung tâm vùng kinh tế trọng điểm miền Trung – Tây Nguyên, có vị trí chiến lược phát triển đô thị quốc gia Năm 1997, sau khi trực thuộc Trung ương, Đà Nẵng đã phát triển và hình thành nhiều khu đô thị mới Trong quy hoạch, thành phố chú trọng đến việc giữ gìn và bảo tồn cảnh quan thiên nhiên và phát triển các quần thể du lịch như: Bà
Nà, Hải Vân, Làng Vân, bán đảo Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn…; các sự kiện được tổ chức hướng ra song, ra biển cũng tạo một điểm nhấn riêng của Đà Nẵng. Đà Nẵng có hơn 20km bờ biển bằng phẳng, biển cát trắng, nước biển trong xanh có ưu thế cho việc phát triển du lịch, bất động sản Với ưu thế đó, quy hoạch bất động sản du lịch thành phố Đà Nẵng ưu tiên những dự án phát triển theo hướng đầu tư, xây dựng khu phức hợp, biệt thự, khu nghỉ dưỡng ven biển Các dự án du lịch đang khẩn trương, tích cực triển khai xây dựng Một số dự án đưa vào hoạt động, như khu du lịch Sơn Trà resort & spa, Life Resort, sân gold.
Tuy nhiên, còn một số dự án đã được giao đất nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc tiến độ xây dựng rất chậm UBND thành phố và các ngành chức năng thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, giải quyết các vướng mắc, yêu cầu các chủ đầu tư có cam kết tiến độ cụ thể từng giai đôạn thực hiện dự án, đồng thời phải thực hiện nghiêm túc việc báo cáo tiến độ định kỳ của dự án.
2.2.2 Công tác quy hoạch liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
Thành phố quản lý quy hoạch theo đồ án được phê duyệt, khớp nối tất cả các đồ án quy hoạch 1/500 trên nền địa hình kỹ thuật số, thống nhất về cao độ; thực hiện công khai tất cả các đồ án quy hoạch được duyệt; tổ chức rà soát quy hoạch và phân kỳ đầu tư (3 năm 1 lần); điều chỉnh quy hoạch hoặc hủy bỏ các dự án không khả thi; thường xuyên tổ chức triển lãm quy hoạch, xác nhận quy hoạch, cung cấp thông tin quy hoạch cho các tổ chức, nhân dân.
Thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng cán bộ quản lý doanh nghiệp, điều hành du lịch; mở các lớp đào tạo nghiệp vụ hướng dẫn, nghiệp vụ khách sạn, nghiệp vụ tiếp thị du lịch, tổ chức sự kiện du lịch, nghiệp vụ quản lý nhà nước về du lịch; đào tạo tiếng Thái, Nhật và tiếng Trung… Để từng bước chủ động về nguồn nhân lực cho du lịch thành phố Đà Nẵng và các tỉnh miền Trung, đáp ứng yêu cầu phát triển du lịch Đà Nẵng và miền Trung,hiện nay thành phố đang tích cực hoàn thành các thủ tục đầu tư xây dựng Trường
Cao đẳng Du lịch Đà Nẵng.
2.2.3 Phương thức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
Trên cơ sở quy hoạch không gian đô thị và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội thành phố đã công bố, nhà đầu tư làm việc với Sở Xây dựng để được giới thiệu cụ thể, chi tiết hơn về quy hoạch của thành phố, từ đó nhà đầu tư sẽ lựa chọn một số vị trí phù hợp với ý định đầu tư, Sở Xây dựng sẽ hướng dẫn nhà đầu tư khảo sát thực địa để nhà đầu tư xác định địa điểm đã chọn và có văn bản gửi UBND thành phố về chủ trương đầu tư Trên cơ sở văn bản thống nhất chủ trương đầu tư của thành phố và quyết dịnh đầu tư của nhà đầu tư đề xuất, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ hướng dẫn nhà đầu tư thực hiện các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư và Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn nhà đầu tư về các thủ tục cấp đất, báo cáo đánh giái tác động môi trường… tất cả các thủ tục hành chính đều được thực hiện theo cơ chế “Một cửa”.
Nhà đầu tư có trách nhiệm triển khai thực hiện dự án đầu tư theo đúng mục tiêu, nội dung, tiến độ đã cam kết và các quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư; tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, về môi trường, về lao động, về đăng ký kinh doanh, đăng ký đầu tư và pháp luật có liên quan trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 62, Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
- Đối với các dự án ưu tiên đầu tư nhưng không triển khai thực hiện dự án và bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư: sau khi thu hồi giấy chứng nhận đầu tư, UBND thành phố Đà Nẵng công bố công khai các thông tin liên quan đến dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng để lựa chọn chủ dự án đầu tư mới để tiếp tục triển khai dự án Các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế (trong và ngoài thành phố hoặc trong và ngoài nước) nếu đáp ứng đủ điều kiện thì sẽ được triển khai thực hiện dự án Trong trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ thì UBND thành phố tổ chức thành lập hội đồng để xét và lựa chọn nhà đầu tư có đủ điều kiện hơn như: năng lực về vốn để triển khai dự án, năng lực về kinh nghiệm hoạt động, vấn đề xử lý môi trường nếu đưa dự án vào hoạt động.
UBND thành phố Đà Nẵng khuyến khích và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư triển khai một cách có hiệu quả và “luôn đồng hành cùng doanh nghiệp”.
2.2.4 Công tác kiểm tra, quản lý đối với hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển
2.2.4.1 Về việc cấp, thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư
Việc công khai các thủ tục hành chính: việc thu nhận hồ sơ, thẩm định, trả Giấy chứng nhận đầu tư và các thủ tục liên quan đến cấp đất… tại thành phố Đà Nẵng đều thực hiện theo cơ chế “Một cửa”; thực hiện Đề án 30 của Chính phủ, UBND thành phố đã chỉ đạo các Sở, Ban ngành liên quan rà soát, đề xuất cắt giảm thủ tục hành chính tại Website các cơ quan liên quan về giải quyết thủ tục hành chính và cấp đất Các tổ chức, công dân có thể tìm hiểu về các thủ tục liên quan đến quy hoạch, đăng ký kinh doanh; cấp giấy chứng nhận đầu tư; thủ tục chuyển quyền sử dụng đất…
Việc thực hiện Quy trình cấp Giấy chứng nhận đầu tư: UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định về cơ chế “Một cửa”.
Về cơ chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan; UBND thành phố Đà Nẵng đã chỉ đạo các sở như: Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Công thương, Tài chính, Công an phối hợp chặt chẽ, đồng bộ trong việc thẩm định dự án, tổng hợp báo cáo để trình UBND thành phố quyết định cấp Giấy chứng nhận đầu tư, theo dõi, giám sát tình hình hoạt động, tiến độ của các dự án sau khi được cấp Giấy chứng nhận đầu tư trên địa bàn Đồng thời với việc kiểm tra, giám sát, các sở, ban, ngành luôn chú ý lắng nghe doanh nghiệp và kịp thời giải quyết, tháo gỡ vướng mắc của nhà đầu tư theo thẩm quyền; đồng thời báo cáo về UBND thành phố những vướng mắc của nhà đầu tư vượt quá thẩm quyền của Sở để UBND thành phố xem xét giải quyết.
Về thời hạn thực hiện cấp, thu hồi giấy chứng nhận đầu tư: thực hiện như theo quy trình cấp giấy chứng nhận đầu tư đã đăng ký thực hiện theo cơ chế một cửa như sau:
- Đối với thủ tục xác nhận đầu tư: thời gian thực hiện là 10 ngày làm việc
Thực trạng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010
2.3.1 Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển phân theo nguồn vốn
Nguồn vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng từ hai nguồn gồm tư nhân trong nước và nước ngoài Cụ thể như sau: Đơn vị: Tỷ đồng
Hình 2.1: Vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010
Nguồn: Báo cáo số 187/BC-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng gửi Bộ
Kế hoạch và Đầu tư ngày 6/12/2010
Nguồn vốn đầu tư trong nước là 7296.3 tỷ đồng chiếm 58%, nguốn vốn nước ngoài là 5212,9 tỷ đồng chiếm 42%
Các dự án đầu tư của nước ngoài chủ yếu tập trung vào việc xây dựng các căn hộ và khách sạn cao cấp kết hợp với khu vui chơi, giải trí và chăm sóc sức khỏe Các dự án đầu tư trong nước phong phú hơn về chủng loại: từ các khu du lịch sinh thái như khu du lịch sinh thái biển Tiên Sa, khu du lịch Xuân Thiều, khu du lịch Olalani; sân Gold và các tổ hợp sân Gold và biệt thự; khu biệt thự nghỉ dưỡng; khách sạn cao cấp…
Qua biểu đồ có thể thấy nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản du lịch tại Đà Nẵng vẫn còn thấp so với vốn đầu tư trong nước và chưa tương xứng với tiềm năng nơi đây Có thể kể đến một số rào cản khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn e dè như: giá đất cao, thời gian xét duyệt hồ sơ, giải phóng mặt bằng còn chậm chạp…Điều này đòi hỏi trong thời gian tới, còn rất nhiều vấn đề mà chính quyền Đà Nẵng cần làm để đẩy mạnh hoạt động trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng.
Bên cạnh hai nguồn vốn trên, còn phải kể đến sự đóng góp không nhỏ từ nguồn vốn Nhà nước đầu tư vào rất nhiều công trình phục vụ cho phát triển các dự án bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng Từ năm 2006-2010, thành phố đã triển khai một số công trình như: xây dựng, cải tạo và nâng cấp các tuyến đường Nguyễn Tất Thành nối với khu du lịch Thủy Tú, Suối Mơ, Xuân Thiều, đường lên khu du lịch bán đảo Sơn Trà, tuyến đường Bạch Đằng Đông, Bạch Đằng Tây – nối dài, tuyến đường ven biển Sơn Trà – Điện Ngọc,… với tổng vốn đầu tư là 2.084,250 tỷ đồng. Ước tính đến 12/2010, tổng vốn đầu tư thực hiện đạt 1.159,992 tỷ đồng, trong đó vốn ngân sách Trung Ương là 51 tỷ đồng, vốn ngân sách địa phương là 844,513 tỷ đồng và vốn khác (gồm vốn vay, vốn huy động và vốn tư nhân) là 135,928 tỷ đồng.
Bán đảo Sơn Trà là một trong những khu vực nhận được sự quan tâm của ĐàNẵng Những công trình được thi công, triển khai trong giai đoạn này đều là những công trình lớn, khi đưa vào vận hành sẽ giúp hỗ trợ và thúc đẩy sự phát triển cho hoạt động du lịch nơi đây Có thể kể đến các công trình nổi bật như: tuyến đường lên các khu du lịch, dịch vụ đỉnh Sơn Trà, đường du lịch ra ven biển Sơn Trà – ĐiệnNgọc, hệ thống cấp nước khu du lịch bán đảo Sơn Trà Những công trình kể trên góp phần không nhỏ giúp thay đổi diện mạo của Sơn Trà, và là một trong những nhân tố quan trọng giúp cho nơi đây trở thành khu vực thứ hai nhận được nhiều dự án đầu tư về du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng.
Dưới đây là danh sách các công trình đầu tư phục vụ các dự án bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng:
Bảng 2.1: Các công trình đầu tư phục vụ các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà
Vốn đầu tư (Triệu đồng) Vốn thực hiện (Triệu đồng)
Ghi Tổng chú vốn Vốn Vốn
NSĐP Vốn Tổng vốn Vốn Vốn Vốn
1 Cải tạo, nâng cấp đường ĐT
602 từ Nguyễn Tất Thành đến đường vào Suối Mơ
2 Cải tạo, nâng cấp tuyến đường lên các KDL, dịch vụ đỉnh Sơn Trà (giai đoạn 1)
3 Đường Bạch Đằng (giai đoạn
4 Đường Bạch Đằng (giai đoạn
5 Đường Đà Nẵng - Hội An
(đoạn Lê Văn Hiến -Trần Đại
6 Đường du lịch ra Bãi Bắc 35,000 60,240 60,240 2006-
7 Đường du lịch ra ven biển
8 Đường nhánh khu biệt thự
9 Đường Trần Hưng Đạo nối dài 64,175 64,175 59,175 5,000 2008
10 Đường ven sông Tuyên Sơn -
11 Hệ thống cấp nước KDL bán đảo Sơn Trà (giai đoạn 1) 14,621 11,800 10,000 1,800 2007-
12 Sửa chữa đường Hoàng Sa,
13 Sửa chữa đường Nguyễn Tất
14 Xây dựng tuyến đường vào
Bên cạnh đó phải kể đến rất nhiều công trình trọng điểm khác hiện đang được thi công triển khai và dự kiến sau khi hoàn thành sẽ góp phần quan trọng nâng cao chất lượng hệ thống giao thông ở Đà Nẵng Đó là: cảng Liên Chiểu phục vụ trung chuyển hàng hóa quốc tế ở điểm cuối tuyến Hành lang Kinh tế Đông Tây với năng lực 6-7 triệu tấn/năm; nâng cấp sân bay quốc tế với khả năng đón 5 triệu khách/năm vào năm 2015 (Đến nay, đã có 3 đường bay quốc tế trực tiếp đến Đà Nẵng được khai trương, đưa vào hoạt động gồm: Singapore - Đà Nẵng - Xiêm Riệp, Quảng Châu - Đà Nẵng và Hồng Kông - Đà Nẵng Thực tế, cả 3 đường bay này hoạt động hết sức hiệu quả Điển hình đường bay Quảng Châu - Đà Nẵng do Hãng China Southern phối hợp với Cty Silver Shores Hoàng Đạt chính thức khai trương trong năm đều hoạt động 2 chuyến/tuần với công suất khách luôn ổn định 150 lượt/ chuyến Hãng Silkair khai thác đường bay Singapore - Đà Nẵng đến nay cũng đã tăng lên 4 chuyến/tuần kể từ ngày 28-3 và đường bay Hồng Kông - Đà Nẵng sau thời gian gián đoạn hoạt động nay cũng đã nối lại từ ngày 26-11; ngoài ra, năm
2010, Sở VH-TT&DL còn phối hợp với các đơn vị đón 6 chuyến bay chatter đưa khách quốc tế đến Đà Nẵng như: Fukuoka, Kansai, Okayama (Nhật Bản), Hồng Kông, Thượng Hải (Trung Quốc) và đang xúc tiến triển khai các đường bay chatter từ Vũ Hán, Tứ Xuyên, Côn Minh (Trung Quốc và Hàn Quốc trong thời gian tới.Ngoài ra, Đà Nẵng cũng chính thức mở đường bay trong nước Đà Nẵng-Đà Lạt hoạt động khá hiệu quả từ tháng 6-2010 và xúc tiến mở đường bay Đà Nẵng - CầnThơ, nối lại đường bay Đà Nẵng - Hải Phòng Chính hoạt động khá nhộn nhịp của các tuyến bay quốc tế và trong nước đã giúp cho lượng khách đến Đà Nẵng bằng đường hàng không tăng đột biến từ trước đến nay, tổng số lượt khách đến Đà Nẵng trong năm 2010 qua đường hàng không tăng đến 250% so với năm 2009-42.000 lượt); phát triển khu công nghệ cao, khu CNTT tập trung, làng đại học, khu liên hiệp TDTT Hòa Xuân, đường cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi, hàng loạt các cầu mới qua sông Hàn Song song với đó, Đà Nẵng cũng quy hoạch, phát triển đô thị,hình thành các khu đô thị mới từ 500 tới 1.000 ha như khu Tây Bắc, khu Sơn Trà,khu Khuê Trung, khu Cẩm Lệ, khu Ngũ Hành Sơn Các khu đô thị mới cùng với hạ tầng hiện đại là yếu tố quan trọng đầu tiên để hấp dẫn các nhà đầu tư
Hiện nay, việc đầu tư phát triển hạ tầng của Đà Nẵng cũng đứng trước những thách thức mới, trong đó vấn đề cần giải quyết mang tính chiến lược là làm thế nào để các dự án đầu tư đem lại hiệu quả cao, phù hợp với sự vận động của thực tiễn. Trước thực tế đó, Đà Nẵng đề ra nhiều giải pháp mang tính bền vững trong quy hoạch phát triển hạ tầng đô thị Để thực hiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng đô thị đến năm 2025, UBND thành phố cũng đã dành 200.000 USD thuê chuyên gia tư vấn nước ngoài, nhóm tư vấn có nhiệm vụ đề xuất những ý tưởng mới cho quy hoạch chung, quy hoạch hạ tầng cấp thoát nước, cây xanh đô thị và đặc biệt chú trọng đến quy hoạch hạ tầng giao thông để thành phố phát triển bền vững
2.3.2 Đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển phân theo vùng, lãnh thổ
Các dự án đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng chủ yếu tập trung tại năm khu vực là các quận Hải Châu, Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà và huyện Hòa Vang Tuy nhiên số lượng các dự án đầu tư tại mỗi khu vực không đều nhau Điều này được thể hiện rõ nét qua biểu đồ dưới đây:
Hình 2.2: Các dự án đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 phân theo vùng, lãnh thổ
Nguồn: Báo cáo số 187/BC-UBND thành phố Đà Nẵng gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư ngày 6/12/2010
Tương ứng với số lượng các dự án là sự phân bố nguồn vốn đầu tư vào các khu vực cũng khác nhau:
Hình 2.3: Vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 phân theo vùng, lãnh thổ
Nguồn: Báo cáo số 187/BC-UBND thành phố Đà Nẵng gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư ngày 6/12/2010
Như vậy, với 20 dự án đầu tư tương ứng với 5732,8 tỷ đồng, Ngũ Hành Sơn là khu vực nhận được nhiều vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển nhất của Đà Nẵng Tiếp theo là Sơn Trà với 9 dự án tương ứng với 4324,1 tỷ đồng Các khu vực còn lại gồm các quận Hải Châu, Liên Chiểu và huyện Hòa Vang nhận được số vốn đầu tư ít hơn chiếm khoảng 19,6% tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản du lịch.
Như đã trình bày trong chương đầu, để có thể phát triển được lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển cần phải có điều kiện tự nhiên thuận lợi Xét trong các khu vực nhận được vốn đầu tư về lĩnh vực này, Ngũ Hành Sơn và Sơn Trà chiếm ưu thế hơn hẳn Đây cũng chính là một lý do quan trọng giải thích cho sự chênh lệch khá lớn về lượng vốn đầu tư vào hai khu vực này so với các quận, huyện còn lại Bên cạnh đó, còn phải kể đến việc chính quyền thành phố Đà Nẵng cho triển khai thi công và vận hành nhiều công trình đầu tư quan trọng phục vụ cho các dự án bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng Nhiều công trình giao thông đang được triển khai như: tuyến đường lên các khu du lịch, dịch vụ Sơn Trà; đường du lịch ven biển Sơn Trà – Điện Ngọc; đường du lịch ra Bãi Bắc… và những công trình nâng cấp, cải tạo cơ sở hạ tầng như công trình hệ thống cấp nước khu du lịch bán đảo Sơn Trà đã triển khai xong giai đoạn 1…Đây là một điều kiện hấp dẫn các nhà đầu tư trong lựa chọn địa điểm xây dựng dự án.
Trước hết, ta cùng điểm qua những nét đặc sắc về cảnh quan thiên nhiên và điều kiện khí hậu nghỉ dưỡng tuyệt vời của bán đảo Sơn Trà Nằm cách trung tâm thành phố 10 km về phía Đông Bắc, bán đảo Sơn Trà với độ cao 693 m so với mực nước biển; giống hình một cây nấm, đầu nấm là núi Sơn Trà và thân nấm là bãi cát bồi, lắng đọng, tạo nên những bãi cát vàng đẹp đẽ, trong lành Đây còn là một khu bảo tồn thiên nhiên đa dạng và phong phú, được bảo vệ theo chế độ rừng cấm quốc gia, nổi tiếng là nơi có thảm thực vật đặc sắc với nhiều loại thú rừng quí hiếm như hươu, nai, khỉ, vượn, đười ươi, voọc chà vá, gà mặt đỏ cảnh vật thiên nhiên nơi đây rất quyến rũ; dân gian đồn rằng các vị tiên từ trên trời thường chọn bãi cát nơi đây để giáng trần, ca múa, đánh cờ với nhau nên còn có tên là Tiên Sa Trên đỉnh Sơn Trà, vừa tận hưởng không khí mát dịu, trong lành của biển và núi, vừa phóng tầm mắt ra xa, toàn cảnh thành phố Đà Nẵng, Ngũ Hành Sơn, rặng Bà Nà - Núi Chúa như thu gọn vào trong tầm mắt của mỗi người Hiện nay, chính quyền thành phố đã tiến hành quy hoạch lại khu vực này với nhiều khu du lịch mới đã và đang được xây dựng như: Bãi Rạng, Bãi Nồm, Bãi Nam dọc con đường lớn ven theo sườn núi Tại đây, sẽ mọc lên những khu nghỉ dưỡng cao cấp và hàng ngàn biệt thự sang trọng để chúng ta cò dịp đắm mình vào một không gian tuyệt đẹp của trời, mây, non, nước Như vậy, Sơn Trà có điều kiện thuận lợi để phát triển các khu du lịch (đặc biệt là du lịch sinh thái), các khu biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp.
Ta có thể điểm lại một số dự án đã và đang được triển khai tại nơi đây, qua đó thấy được các nhà đầu tư khai thác khá triệt để những điều kiện thuận lợi nơi đây:
- Dự án Khu du lịch sinh thái biển Tiên Sa được xây dựng ở phía bắc bán đảo Sơn Trà từ năm 2004, nơi có khu bảo tồn thiên nhiên quốc gia với thảm thực vật và động vật phong phú Ngoài ra còn có dự án Khu du lịch sinh thái Bãi Bắc – Sơn Trà
- Dự án Khu du lịch Olalani với khu phức hợp 5 sao và căn hộ cho thuê cao cấp ở cuối tuyến đường Bạch Đằng Đông của Sơn Trà, dự án Tổ hợp khu thương mại – biệt thự ven biển sông Hàn, …
Đánh giá đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010
2.4.1 Kết quả hoạt động đầu tư
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện của lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 được thống kê như sau:
Bảng 2.4: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện của các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện 205.52 236.68 811.88 1075.4 2048.4 3675.4
Nguồn: Báo cáo số 187/BC-UBND thành phố Đà Nẵng ngày 6/12/2010 và một số trang
Các con số trên được thể hiện theo biểu đồ sau:
Qua số liệu trên có thể thấy, khối lượng vốn đầu tư thực hiện từ năm 2001-
2005 thấp hơn hẳn so với từ năm 2005 – 2010 (bằng 2,6%) Điều này cũng dễ hiểu khi bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng chỉ thực sự bùng nổ trong vòng 5 năm trở lại đây Có thể thấy lượng vốn thực hiện vào năm 2007 vượt lên mạnh mẽ so với năm 2006 tăng từ 236,68 tỷ đồng lên 811,88 tỷ đồng tương ứng tăng hơn 200%, từ 5 dự án tăng lên 8 dự án triển khai trong năm 2007 Trong các năm 2008, 2009 và 2010 lượng vốn đầu tư tiếp tục tăng mạnh hơn nữa tương ứng mỗi năm tăng gần 1000 tỷ đồng và đạt 19 dự án triển khai vào năm 2010 Mặc dù khủng hoảng kinh tế vào năm 2008 nhưng lượng vốn đầu tư được triển khai vẫn không hề suy giảm.
2.4.2 Hiệu quả hoạt động đầu tư Đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư bất động sản du lịch tại thành phố Đà Nẵng một cách chính xác quả thực không hề dễ dàng Hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có tác động đến những lĩnh vực như: cơ sở hạ tầng, du lịch, lao động…
2.4.2.1 Thúc đẩy du lịch phát triển Để đánh giá một cách tương đối hoạt động này, ta có thể xem xét đến những tác động gián tiếp của nó đến sự thay đổi của hoạt động du lịch – dịch vụ Đà Nẵng trong vòng 5 năm trở lại đây Lựa chọn giai đoạn 5 năm để xem xét bởi tuy đầu tư bất động sản du lịch đã xuất hiện trong vòng 10 năm trở lại đây nhưng thực sự phát triển mạnh, rõ nét và có những công trình đi vào hoạt động chủ yếu tập trung vào giai đoạn 2005-2010
* Về lượng khách quốc tế và nội địa Trước hết, ta xem xét sự biến động của lượng khách quốc tế từ năm 2005 đến
Bảng 2.5: Lượng khách quốc tế đến Đà Nẵng giai đoạn 2005-2010
Nguồn: Tạp chí Khoa học và công nghệ Đà Nẵng số 5(40).2010
Khách du lịch đến Đà Nẵng trong giai đoạn 2005-2010 gia tăng rõ rệt qua các năm, bình quân mỗi năm lượng khách quốc tế tăng thêm 10,8% và lượng khách nội địa tăng thêm 26,5% Có thể thấy lượng khách du lịch nội địa tăng nhanh và mạnh hơn so với khách du lịch quốc tế Điều này một phần được lý giải bởi mức sống dân cư trong nước ngày càng tăng, vẻ đẹp của Đà Nẵng cùng nhiều dịch vụ tiện nghi ngày càng thu hút người dân Một điều nữa phải kể đến là cuộc khủng hoảng và suy thoái kinh tế toàn cầu diễn ra trong các năm từ năm 2008 đến 2010 những không làm suy giảm lượng khách du lịch đến đây.
Phân tích thêm có thể thấy số ngày lưu trú bình quân của khách du lịch cũng tăng dần đều qua các năm Số ngày lưu trú tăng lên cho thấy thời gian du khách nghỉ lại tại Đà Nẵng tăng lên, do số lượng cơ sở lưu trú tăng, các dịch vụ phục vụ nghỉ dưỡng gia tăng (loại hình mà khách thường có thời gian lưu trú dài hơn so với các loại hình khác) Tuy nhiên với 1,8 ngày lưu trú vẫn là thấp so với một kỳ nghỉ dưỡng, điều này cho thấy du lịch tại Đà Nẵng vẫn chưa có sức thu hút và “níu giữ chân” du khách.
Ngày lưu trú bình quân 1.4 1.45 1.45 1.5 1.55 1.6
Khách nội địa 431,630 516,000 727,427 915,448 900,000 1,400,000 26.50% Ngày lưu trú bình quân 1.5 1.6 1.6 1.6 1.7 1.8
* Về cơ sở vật chất phục vụ du lịch
Cơ sở vật chất phục vụ du lịch theo năm:
Bảng 2.6: Cơ sở vật chất phục vụ du lịch tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010 Đơn vị: cơ sở, buồng
Nguồn: Tạp chí Khoa học và công nghệ Đà Nẵng số 5(40).2010
Cơ sở vật chất phục vụ du lịch theo phân hạng sao
Hình 2.7: Cơ sở vật chất phục vụ du lịch tại Đà Nẵng phân theo hạng sao giai đoạn 2001-2010 Đơn vị: buồng
Năm 1 sao 2 sao 3 sao 4 sao 5 sao
Nguồn: Tạp chí Khoa học và công nghệ Đà Nẵng số 5(40).2010
Số lượng cơ sở lưu trú tăng lên có đóng góp không nhỏ từ các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đi vào hoạt động, trong đó đáng chú ý là hệ thống khách sạn cao cấp Với việc đi vào hoạt động của các dự án như khách sạn 3 sao của Công ty TNHH TM và DV Minh Toàn, tổ hợp du lịch quốc tế 5 sao Sơn Trà Resort and Spa,
… đã nâng tổng số phòng nghỉ tăng mạnh đặc biệt là vào khoảng thời gian từ cuối năm 2009 sang đến năm 2010.
Xem xét hai biểu đồ dưới đây cho ta thấy sự thay đổi của số lượng khách sạn hiện có trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong thời kỳ 1997-2009 Trong giai đoạn 1997-2001, số lượng khách sạn tương đối ít biến động với tốc độ tăng bình quân năm là 2%, số lượng khách sạn bình quân mỗi năm là 61 khách sạn trong đó có 24 khách sạn thuộc loại có sao Trong giai đoạn 2001-2005, tốc độ tăng bình quân của số lượng khách sạn hầu như không thay đổi, tuy nhiên, số khách sạn có sao bình quân năm lại tăng lên đến 32 Có thể nói, thị trường kinh doanh khách sạn trên địa bàn thành phố Đà Nẵng có qui mô mở rộng trong giai đoạn 2005-2009 Năm 2005, Đà Nẵng có 69 khách sạn trong đó có 32 khách sạn có sao, đến năm 2009 những con số này tương ứng là 100 và 37 với tốc độ tăng bình quân năm trong giai đoạn này là 9,71% Đây cũng là thời điểm Đà Nẵng nhận được nguồn cung phòng nghỉ cho du khách khá lớn gồm các khu nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp Hoạt động kinh doanh của các khách sạn giữ tốc độ tăng trưởng khá ổn định trong suốt thời kỳ 1997-2004 với công suất sử dụng phòng bình quân là 59% Đặc biệt, trong giai đoạn 2005-2009, hoạt động kinh doanh khách sạn đạt mức tăng trưởng đáng kể với công suất sử dụng phòng bình quân tăng cao từ 76% - 83% Theo Báo cáo tổng kết công tác năm 2009 của Sở Văn hóa, Thể thao và du lịch thành phố Đà Nẵng, các khách sạn ven biển và khách sạn 3-5 sao có công suất sử dụng phòng vào mùa hè có thểlên đến 90-100%
Hình 2.8: Tình hình cơ sở lưu trú tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010
Nguồn: Tạp chí Khoa học và công nghệ Đà Nẵng số 5(40).2010
Hình 2.9: Số lượng khách sạn tại Đà Nẵng giai đoạn 2001-2010
Nguồn: Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch, thành phố Đà Nẵng
Số lượng cơ sở lưu trú tăng lên có đóng góp không nhỏ từ các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đi vào hoạt động, trong đó đáng chú ý là hệ thống khách sạn cao cấp Với việc đi vào hoạt động của các dự án như khách sạn 3 sao của Công ty TNHH TM và DV Minh Toàn, tổ hợp du lịch quốc tế 5 sao Sơn Trà Resort and Spa,
… đã nâng tổng số phòng nghỉ tăng mạnh đặc biệt là vào khoảng thời gian từ cuối năm 2009 sang đến năm 2010 Sự gia tăng về số lượng cơ sở lưu trú đóng góprất lớn cho việc giải quyết nhu cầu nghỉ ngơi của khách du lịch
2.4.2.2 Góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân địa phương Để tính toán được hiêu quả của lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đến lĩnh vực lao động như tạo thêm công ăn việc lầm quả thực là rất khó khăn Bởi việc phân tách đâu là tác động của lĩnh vực nói trên, đâu là tác động từ những lĩnh vực khác và cả những chủ trương, chính sách của Nhà nước Tuy nhiên, nhìn vào thực tế, có thể thấy được khi các dự án đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vào ĐàNẵng, trước hết sẽ tạo thêm việc làm và thu nhập cho những người trực tiếp tham gia thi công xây dựng các dự án, kế đến khi dự án đã bắt đầu đi vào hoạt động, sẽ tạo thêm công ăn việc làm cho ngành du lịch như: hướng dẫn viên, nhân viên khách sạn, nhân viên tại các khu mua sắm, vui chơi giải trí Ngoài ra còn có những tác động như sẽ có thêm những cửa hàng, quán xá, vận chuyển hành khác, và rất nhiều những dịch vụ bổ sung tạo thêm một lượng việc làm và thu nhập không nhỏ cho người dân Những tác động này, để thống kê được không đơn giản.
Tuy nhiên, một số những thống kê dưới đây có thể cho ta thây phần nào những tác động kể trên Đó là tình hình lao động trực tiếp tham gia kinh doanh du lịch tại Đà Nẵng:
Bảng 2.7: Lao động trong ngành khách sạn tại Đà Nẵng 2004-2006
Chỉ tiêu Đvt Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006
Số lượng Tỷ trọng Số lượng Tỷ trọng Số lượng Tỷ trọng
Lao động nữ Lđ 1.581 52.95% 1.706 55% 1.829 56.71% Độ tuổi 25t – 40t Lđ 2.051 68.68% 2.132 68.72% 2.224 68.97%
Nguồn: Số liệu điều tra của Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng Nhìn vào bảng trên có thể thấy lượng lao động trong ngành du lịch tài Đà Nẵng không ngừng tăng lên qua các năm, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2010, số lượng lao động tăng khá đồng đều từ nhân viên lễ tân, buồng, bàn , bảo vệ đến quản lý Ngoài ra còn phải kể đến lượng lao động trong nhóm các dịch vụ bổ sung.
2.4.2.3 Thúc đẩy tăng trưởng GDP của Đà Nẵng
Giống như chỉ tiêu tạo công ăn việc làm, để tách biệt những đóng góp của lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng không hề dễ dàng Tuy nhiên, dựa trên thực tế và những con số tổng quan, ta có thể thấy vai trò không nhỏ của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, tăng thu ngân sách, tạo thêm nguồn thu nhập cho người dân địa phương Dưới đây là số liệu tăng trưởng GDP và cơ cấu kinh tế của Đà Nẵng giai đoạn 2005-2010:
Hình 2.9: GDP Đà Nẵng giai đoạn 2005-2010 Đơn vị: Tỷ đồng
Nguồn: Tính toán từ Niên giám thống kê thành phố Đà Nẵng (2000,2006,2009) và số liệu từ một số trang web Doanh thu ngành du lịch Đà Nẵng qua các năm từ 2005 đến 2010 đều tăng. Tuy nhiên từ năm 2007 đến 2010 có sự tăng trưởng rõ nét Đây cũng là giai đoạn mà nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại đây bắt đầu đi vào hoạt động.
2.4.3 Những hạn chế trong hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng
2.4.3.1 Bãi biển có nguy cơ trở hành tài sản riêng của vài cá nhân
Việc chuyển đổi khu du lịch thành dự án bất động sản du lịch khiến nhiều bãi biển đẹp có nguy cơ trở thành tài sản riêng của vài cá nhân Các dự án nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở ven biển, có vị trí đẹp, phù hợp với sở thích của đông đảo du khách Điều này dẫn tới việc bờ biển bị khoanh vùng nhằm phục vụ nhu cầu của một số ít khách du lịch nhưng lại hạn chế quyền hưởng thụ của cộng đồng Kể cả cư dân trong vừng dự án cũng không được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án này, thậm chí không có chỗ tắm biển, vui chơi, neo đậu tàu thuyền, Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng thường thuộc dạng cao cấp nên chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình trở nên trong khi những người lao động mới là tầng lớp chiếm số đông trong xã hội.
2.4.3.2 Những tác động xấu của các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đến môi trường, xã hội, cơ sở hạ tầng của địa phương
- Các dự án phát triển manh mún “băm nát” bãi biển Theo thời điểm năm
ĐỊNH HƯỚNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG BIỂN TẠI ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2020
Định hướng phát triển kinh tế - xã hội của Đà Nẵng đến năm 2020
1 Xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành đô thị động lực, có vị trí quan trọng trong chiến lược phát triển vùng, hướng mô hình tập trung đa cực, không gian mở rộng; liên kết hợp tác chặt chẽ với vùng kinh tế trọng điểm miền Trung và cả nước; phát triển kinh tế biển và hội nhập kinh tế quốc tế
2 Tập trung khai thác có hiệu quả tiềm năng, lợi thế của thành phố để phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững gắn với đẩy mạnh chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp và nâng cao chất lượng tăng trưởng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa; là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật của vùng và cùng với các thành phố lân cận hình thành hành lang kinh tế Bắc - Nam
3 Phát triển kinh tế - xã hội gắn với chỉnh trang, nâng cấp đô thị và phát triển không gian đô thị Chú trọng đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chuẩn bị các điều kiện cần thiết cho bước phát triển thời kỳ tiếp theo
4 Kết hợp phát triển kinh tế - xã hội với phát triển các lĩnh vực y tế, văn hóa, giáo dục nhằm đảm bảo không ngừng cải thiện đời sống nhân dân, nâng cao dân trí. Gắn phát triển kinh tế với thực hiện công bằng xã hội và ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và bảo đảm quốc phòng, an ninh
5 Kết hợp giữa phát triển kinh tế với bảo vệ tài nguyên và môi trường sinh thái, bảo đảm phát triển nhanh và bền vững Đồng thời tổ chức thực hiện tốt các cam kết thiên niên kỷ của Việt Nam
Xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những đô thị lớn của cả nước, là trung tâm kinh tế - xã hội của miền Trung với vai trò là trung tâm dịch vụ, cảng biển, đầu mối giao thông quan trọng về vận tải và trung chuyến hàng hóa trong nước và quốc tế; trung tâm bưu chính viễn thông và tài chính - ngân hàng; một trong những trung tâm y tế, văn hóa - thể thao, giáo dục và đào tạo, khoa học công nghệ cao của miền Trung; là địa bàn giữ vị trí chiến lược quan trọng về quốc phòng, an ninh của khu vực miền Trung và của cả nước
3.1.2.2 Mục tiêu cụ thể a) Về kinh tế
- Tăng trưởng kinh tế: duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế 12 - 13%/năm, đưa Đà Nẵng trở thành địa bàn có sức thúc đẩy phát triển kinh tế các vùng phụ cận
- Cơ cấu kinh tế: chuyển đổi theo hướng dịch vụ - công nghiệp, xây dựng - nông nghiệp Dự kiến cơ cấu kinh tế của thành phố đến năm 2020 là: dịch vụ: 55,6%, công nghiệp và xây dựng: 42,8%; nông nghiệp: 1,6%
- Đến năm 2020, tỷ trọng GDP của thành phố chiếm khoảng 2,8% GDP cả nước; kim ngạch xuất khẩu thời kỳ 2011 - 2020 tăng bình quân 19 - 20%/năm; GDP bình quân đầu người đạt 4.500 - 5.000 USD; duy trì tỷ trọng thu ngân sách so với GDP đạt từ 35 - 36%; tốc độ đổi mới công nghệ bình quân hàng năm đạt 25% b) Về xã hội
- Quản lý nhà nước thành phố theo Đề án chính quyền đô thị
- Duy trì nhịp độ tăng dân số tự nhiên ở mức dưới 1%, tạo việc làm cho lực lượng lao động mới hàng năm khoảng trên 3,0 vạn người Phấn đấu đến năm 2020 không còn trẻ suy dinh dưỡng, không còn hộ nghèo
- Tiếp tục mở rộng quy mô giáo dục - đào tạo, đẩy mạnh công tác xã hội hóa giáo dục, nâng cấp hệ thống trường lớp, đảm bảo tất cả các trường hệ phổ thông đạt tiêu chuẩn quốc gia Tăng cường công tác đào tạo nghề để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đảm bảo tất cả lao động được đào tạo nghề phù hợp
- Tiếp tục đẩy mạnh các hoạt động xã hội hóa về y tế, tăng cường các nguồn lực đáp ứng nhu cầu phục vụ phòng bệnh và chữa bệnh cho nhân dân
- Xây dựng nền văn hóa thành phố theo hướng đô thị văn minh, hiện đại, đồng thời làm tốt công tác bảo tồn và gìn giữ bản sắc văn hóa dân tộc
- Phát triển kinh tế đi đôi với nâng cao chất lượng môi trường sống, đảm bảo sự công bằng trong việc tiếp cận các dịch vụ công đối với mọi người dân thành phố.
- Tập trung phát triển cơ sở hạ tầng kết hợp với việc nâng cao chất lượng các dịch vụ công ích đô thị như giao thông, cấp thoát nước, xử lý nước thải, vệ sinh môi trường, cây xanh, công viên, điện chiếu sáng, vận tải công cộng… tạo cảnh quan không gian đô thị, cải thiện điều kiện môi trường
- Tăng cường củng cố an ninh quốc phòng, giữ vững ổn định chính trị, an toàn xã hội và an ninh quốc gia c) Về bảo vệ môi trường
Một số giải pháp
3.2.1 Một số giải pháp nhằm tập trung xây dựng có hiệu quả sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng
3.2.1.1 Tiếp tục đẩy mạnh đầu tư nâng cao chất lượng hệ thống cơ sở hạ tầng với mô hình PPP (Nhà nước – Tư nhân) Để phát triển du lịch một cách bền vững, Đà Nẵng vẫn cần phải tiếp tục huy động các nguồn lực để hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng làm điểm tựa Trong thời gian tới, Đà Nẵng cần tăng tỷ lệ vốn tư nhân và giảm tỷ lệ vốn Nhà nước thông qua các dự án BOT, BOO, BOT huy động thêm nguồn lực từ nhân dân với tiêu chí
“Nhà nước và dân cùng làm” Đây chính là mô hình PPP được nhắc đến rất nhiều hiện nay trong hoàn cảnh thắt chặt đầu tư công của chính phủ.
Vậy mô hình PPP là gì? Trong chi tiêu công cộng, PPP (Public - PrivatePartner) là hợp tác công - tư mà theo đó nhà nước cho phép tư nhân cùng tham gia đầu tư vào các dịch vụ hoặc công trình công cộng của nhà nước Với mô hình PPP,Nhà nước sẽ thiết lập các tiêu chuẩn về cung cấp dịch vụ và tư nhân được khuyến khích cung cấp bằng cơ chế thanh toán theo chất lượng dịch vụ Đây là hình thức hợp tác tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và cung cấp dịch vụ công cộng chất lượng cao, nó sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà nước và người dân vì tận dụng được nguồn lực tài chính và quản lý từ tư nhân, trong khi vẫn đảm bảo lợi ích cho người dân.
Các hình thức PPP
Có năm hình thức phổ biến trên thế giới hiện nay.
• Thứ nhất, nhượng quyền khai thác (Franchise) là hình thức mà theo đó cơ sở hạ tầng được nhà nước xây dựng và sở hữu nhưng giao (thường là thông qua đấu giá) cho tư nhân vận hành và khai thác.
• Thứ hai, mô hình thiết kế - xây dựng - tài trợ - vận hành DBFO (Design- Build - Finance - Operate), khu vực tư nhân sẽ đứng ra xây dựng, tài trợ và vận hành công trình nhưng nó vẫn thuộc sở hữu nhà nước.
• Thứ ba, xây dựng - vận hành - chuyển giao BOT(Build - Operate - Transfer) là mô hình mà ở đó công ty thực hiện dự án sẽ đứng ra xây dựng và vận hành công trình trong một thời gian nhất định sau đó chuyển giao toàn bộ cho nhà nước Mô hình này khá phổ biến ở Việt Nam.
Thứ tư, khác biệt một chút với mô hình BOT, trong mô hình BTO(xây dựng
- chuyển giao - vận hành), quyền sở hữu cơ sở hạ tầng được chuyển giao ngay cho nhà nước sau khi xây dựng xong, nhưng công ty thực hiện dự án vẫn giữ quyền khai thác công trình.
• Thứ năm, là phương thức xây dựng - sở hữu - vận hành BOO (Build - Own
- Operate) Ở mô hình này, công ty thực hiện dự án sẽ đứng ra xây dựng công trình, sở hữu và vận hành nó Mô hình BOO rất phổ biến đối với các nhà máy điện cả ở Việt Nam và trên thế giới.
Những thuận lợi và hạn chế khi thực hiện dự án PPP
Sử dụng được những kỹ năng, công nghệ hiện đại và tính hiệu quả của khu vực tư nhân Buộc khu vực công cộng ngay từ đầu phải chú trọng đầu ra và lợi ích( thay vì các yếu tố đầu vào) Đưa vốn tư nhân vào và giúp giảm nhẹ gánh nặng về tài chính cho dự án Rủi ro được chia sẻ giữa những đối tác khác nhau Chắc chắn về ngân sách Những nhà cung cấp tư nhân có trách nhiệm hơn trong việc cung cấp dịch vụ trong môi trường khuyến khích thích hợp Trong mô hình sáng kiến tài chính tư nhân ( PFI), khu vực công cộng chỉ thanh toán khi dịch vụ đã được cung cấp.
PPP ngụ ý việc khu vực công cộng mất quyền kiểm soát quản lý và vì vậy khó có thể chấp nhận trên góc độ chính trị Liệu khu vực công có đủ năng lực và kỹ năng để áp dụng phương pháp PPP và thiết lập môi trường pháp lý để khuyến khích thích đáng không? Liệu khu vực tư nhân có đủ năng lực chuyên môn để đảm bảo thực hiện PPP không? Không thể chuyển giao rủi ro tuyệt đối Việc mua sắm có thể tốn nhiều thời gian và chi phí Các cấu trúc dài hạn tương đối không linh hoạt.
