“Phát Triển Các Sản Phẩm Tài Chính Cho Thị Trường Bất Động Sản Tại Việt Nam”.Docx

CHƯƠNG 1 1 PHẦNMỞĐẦU 1 Tínhcấp thiếtcủađềtài Thờig i a n g ầ n đ â y , ở V i ệ t N a m , n h ữ n g b i ế n đ ộ n g c ủ a t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n (BĐS)luônlàchủđềthuhútđượcsựquantâmkhôngc[.]

1 PHẦNMỞĐẦU Tínhcấp thiếtcủađềtài Thờig i a n g ầ n đ â y , V i ệ t N a m , n h ữ n g b i ế n đ ộ n g c ủ a t h ị t r n g b ấ t đ ộ n g s ả n (BĐS)luônlàchủđềthuhútđượcsựquantâmkhôngchỉcủacácnhàđầutưBĐS,cácnhàk i n h d o a n h , n g â n h n g m c ò n c ả c q u a n q u ả n l ý , n h n g h i ê n c ứ u , h o c h đ ị n h ch ính sách Thị trường BĐS Việt Nam phải đối mặt với vấn đề khoản vànguồntàichínhphụcvụchopháttriểndựán.Nguyênnhânchínhdẫn đến t ìnhtr ạng đólàd ocácsảnphẩmtàichính chothịtrườngcịnkháđơnđiệu,hạnchếvềsốlượn g , chưađápứngđượcucầuthayđổivềchất Vớicươngvịcơngtáccủamìnhvàthờigiantrảinghiệmthựctiễn,NCSnhậnthứcrõnếukhơngpháttriểncács ảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐSViệtNamthìthịtrườngsẽkhóphát triểnbền vữngnhư mongđợi,vàhơnthế, chiến lượcpháttriểnđồngbộcácthịtrườngđápứngucầupháttriểnkinhtếViệtNamsẽkhóthànhhiệnthực Vì lý này, nghiên cứu thức sản phẩm tài cho thị trườngBĐS Việt Nam cần thiết Bên cạnh đó, Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), sảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐScũngcịnhạnchế.Hiệnnay,danhmụcsảnphẩmtàichính cho thị trường BĐS MB chủ yếu sản phẩm cho vay đối tượng riêng lẻcủachuỗiliênkếtBĐS(Chủđầutư;Nhàthầu; Nhà cung cấp vật liệu, Người mua nhà),chưa đáp ứng hết nhu cầu đa dạng phân khúc khách hàng theo kịpvớinhữngbiếnđộngtừthịtrườngvàthayđổitrongquyđịnhphápluậtcóliênquan.Chínhvìvậy,đề tài “Phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản ViệtNam”đãđượcNCSlựachọnvớimongmuốnsẽcónhữngđónggópvàosựhiểubiếtchungcủa giới học giới kinh doanh kết hợp sản phẩm tài sảnphẩmBĐS,đápứngucầupháttriểnngàycàngcaocủathịtrườngBĐS Tổngquanvềtìnhhìnhnghiêncứu TheoAustinJ.Jaffe;C.F.Sirmans(1994),nghiên cứuvềsảnphẩmtàichínhcho thịtrườngBĐSlàmộtlĩnhvựcnghiêncứumangtínhứngdụngcaochủyếutậptrungvàohai khía cạnh (i) cơng cụ tài (ii) thị trường BĐS Sự kết hợp hai nhómnày tạo đặc thù riêng sản phẩm tài cho thị trường BĐS Như vậy, hiểurằngs ả n p h ẩ m t i c h í n h c h o t h ị t r n g B Đ S l m ộ t l ĩ n h v ự c ứ n g d ụ n g c c c ô n g c ụ t i chínhvàotrườnghợpcụthểlàthịtrườngBĐS.TạicácquốcgianhưAnh,Mỹ,việcthiếtkế sản phẩm tài cho thị trường BĐS vừa động lực xã hội vừa hội kiếmtiền cho tổ chức tư vấn TCTD Xét khía cạnh xã hội, việc tạo dựng sảnphẩm nhà xã hội địi hỏi nguồn lực tài lớn điều kiện việc huy độngvốnbởichủđầutưkhơnghềdễdàng(QuachM.HvàDaysonK.,2006).Đâychínhlàlý dogiảithíchtạisaocácmơhìnhkếthợpcơngtưrađờitronglĩnhvựcnhàởxãhội.Xétởkhíacạnhkinhdoanh,việcpháttriểnsảnphẩmtàichí nhcholĩnhvựcBĐSvềbảnchấtlàsựkếtnốigiữanhữngngườitiếtkiệm(cótiềnnhànrỗi)vớinhững ngườipháttriểnBĐS (developer).Cóthểnói,sảnphẩmtàichínhcấutrúclàmộtđỉnhcaocủagiớikinhdoanhtài trongviệctạorathanhkhoảnchothịtrườngBĐS.Tuy vậy, sản phẩm tàichính lại tác nhân mang lại rủi ro kinh tế AdamB.Ashcraff and Till Shuermann (March 2008) Federic S Mishkin (2004) phân tíchvà thân sản phẩm chứng khốn hóa BĐS khơng mang lại rủi ro mà việcvậnhànhnóđãmanglạirủirodonhữngtiêuchuẩn truyền thống dịch vụ tín dụng đãkhơngđượcđảmbảo.Trướcđó,cuộckhủnghoảngnăm1997/1998tạicácquốcgiachâlại đượcnhìnnhậnlàdosựthiếuvắngcáccơngcụtàichínhlàmchothịtrườngBĐStrởthànhbongbóng(WillemH.Buiter(2007).Rấtnhiềucácbàihọc kinhnghiệmđãđượcrútrasaucuộckhủnghoảngtàichínhtồncầu2007-2008bắtnguồntừMỹmàngunnhânchính khoản vay chấp BĐS chuẩn thiếu hệ thống sản phẩm cáccôngc ụ k i ể m s o t r ủ i r o ( P r i y a n k a C h a n d r a ( 0 ) ; D w i g h t M J a f f e e ( A p r i l , 0 ) ) Nhưvậy,cóthểthấyrằngviệcnghiêncứuđểtìmranhữngbàihọcchungtừsựpháttriểnsản phẩm tài cho thị trường BĐS quốc gia giới điều cần thiết đểtìm mạnh phát huy điểm yếu cần phải tránh Sự đánh giá nàysẽlànềntảngchoviệcpháttriểnlànhmạnhvàbền vữngthịtrườngBĐStạiViệtNam Tính tới thời điểm trước thực Luận án này, nghiên cứu trước trongnước tập trung vào vào việc nhìn nhận thị trường BĐS cách tổng quát (Bùi VănHuyền,2010).HaynhưnghiêncứumớicủaPGS.TSTrầnThịTháiHà(2011)cóđềcậpt ớikinhnghiệmpháttriểnthịtrườngBĐScủacácquốcgiatrênthếgiớivànhữngbàihọckinh nghiệm cho Việt Nam chưa đề cập sâu vấn đề thuộc sản phẩm tàichính cho thị trường BĐS Các nghiên cứu khác lĩnh vực phần lớn gắn việc đánhgiásựpháttriểnthịtrườngBĐSvớicácchínhsáchtàichính,tiềntệ vàtíndụngmộtcáchtổng quát chưa thực đề cập tới sản phẩm tài cho thị trường BĐS (Lê XuânNghĩa, 2011) Mặc dù nghiên cứu có nhận xét xác đáng liênquan tới tính pháp lý, khả khoản thị trường, môi trường tài phầnlớncácnghiêncứuchưathựcsựchỉrõliệuđâulànhữngsảnphẩmtàichínhphùhợpvàliệu sản phẩm tài ứng dụng Việt Nam hay khơng (Lê Vũ Nam,2008); Bùi Văn Huyền, 2010) Như vậy, thấy khoảng trống nghiên cứu cho thịtrường BĐS làsản phẩm tài cho thị trường BĐS mơ hình sản phẩmtàichínhcóthểáp dụngcho thịtrườngBĐS tạiViệtNam Do đó, để lấp đầy khoảng trống nghiên cứu nói trên, Luận án tập trung nghiên cứuvề sản phẩm tài cho thị trường BĐS giới mơ hình sản phẩm tàichínhchothịtrườngBĐS cóthểápdụngchothịtrườngBĐS tạiViệt Nam Mụctiêuvànhiệmvụnghiêncứu - Mụctiêunghiêncứu:tìmkiếmcácsảnphẩmtàichínhvàmơhìnhsảnphẩmtàichínhchothịtrư ờngBĐStrênthếgiới,phùhợpvớiđiềukiệnViệtNam,từđóđềxuấtgiảipháppháttriểnsảnphẩmtàichí nhvàmơhìnhsảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐStạiViệtNam - Nhiệm vụ nghiên cứu: (i) Nghiên cứu lý thuyết kinh nghiệm quốc tế việcphát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS, mơ hình phát triển sản phẩm tàichính cho thị trường BĐS (ii) Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm tài chínhcho thị trường BĐS Việt Nam khảo sát nhu cầu sản phẩm tài cho thị trườngBĐS Việt Nam Đề xuất giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS tạiViệt Nam ứng dụng MB, đặc biệt mơ hình chứng khốn hóa khoản vay thếchấpBĐS củangườimuanhà, chủđầutưvàmơhình Ngânhàngtiết kiệmnhàở Đốitượngnghiêncứuvàphạmvinghiêncứu: - Đối tượng nghiên cứu:Sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam trêngiácđộcácthànhviêntrựctiếpthamgiathịtrường,baogồm:ChủđầutưBĐS;NgườimuaBĐS;Nh àthầuthicơng;Nhàcungứngvậtliệu;TrunggiantàichínhvàNhàđầutưtàichính - Phạm vi nghiên cứu:Nghiên cứu sản phẩm tài cho thị trường BĐS ViệtNamgiaiđoạn2010-2015 Phươngphápnghiêncứu: Đểh o n t h n h l u ậ n n , N C S s d ụ n g t ổ n g h ợ p n h i ề u p h n g p h p , b a o g m phươngphápduyvậtbiệnchứngvàduyvậtlịchsửcủachủnghĩaMácLêninkếthợpvớic c p h n g p h p n h p h â n t í c h t ổ n g h ợ p , t h ố n g k ê v s o s n h , p h ỏ n g v ấ n c h u y ê n gia,khảosátđiềutra… Đónggópmớicủa Luậnán: - Hệ thống hóa vấn đề lý luận BĐS thị trường BĐS với đầy đủ luậncứkhoahọc.Đặcbiệt,luậnánđãtrìnhbàyđượccácmơhìnhpháttriểnsảnphẩmtàichínhchothịtrường BĐS - Luậngiảirõkháiniệm,nộidungcủapháttriểnsảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐS - Xây dựng hệ thống tiêu đánh giá, đo lường mức độ phát triển sản phẩm tàichính cho thị trường BĐS, bao gồm tiêu định lượng (Quy mô dư nợ cho vay BĐS;Tỷ trọng thu nhập từ sản phẩm tài BĐS tổng thu nhập ngân hàng; Số lượngsảnphẩm;Giá củasảnphẩm)và tiêu định tính (Mức độc h u ẩ n h ó a q u y t r ì n h nghiệp vụ; Khả đáp ứng nhu cầu khách hàng; Khả tiếp cận sản phẩm tàichínhcủa kháchhàng;Chấtlượng dịchvụ) - Để hoàn thành luận án, NCS thiết kế mẫu thực khảo sát điều tra để đánhgiávềnhucầusảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐStạiViệtNam.Việckhảosátđượcthực với tham gia 100 người lựa chọn ngẫu nhiên, có am hiểu thịtrường BĐS sản phẩm tài cho thị trường BĐS Với cách đánh giá thực trạng củaNCS sử dụng hệ thống tiêu định lượng định tính xây dựng chương đểđo lường, với số liệu thống kê từ phiếu điều tra, kết đánh giá đảm bảo phảnánh cách xác, trung thực khách quan thực trạng phát triển sảnphẩmtài cho thịtrườngBĐS Việt Nam - Xây dựng, đề xuất nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trườngBĐSViệtNam.TrongđóđặcbiệtlàhaigiảiphápvềmơhìnhNgânhàngtiếtkiệmnhàởvà mơ hình chứng khốn hóa khoản vay chấp BĐS Đây hai mô hình tiên tiến,phù hợp cho thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn phát triển lên cấp độ 4, cấpđộtàichínhhóa KếtcấucủaLuậnán Ngồip h ầ n m đ ầ u , k ế t l u ậ n , p h ụ l ụ c v d a n h m ụ c t i l i ệ u t h a m k h ả o , n ộ i d u n g chínhcủaLuậnánđượcchialàm5chương: Chương1–Cơsởlýluậnvềpháttriểncácsản phẩmtàichínhchothịtrườngbất độngsản; Chương2– Kinhnghiệmthếgiớivềpháttriểnsảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsản;Chương3– Thựctrạngpháttriểnsảnphẩm tàichínhchothịtrườngbất độngsảntại ViệtNam–TrườnghợpnghiêncứuNgânhàngthương mạicổphầnQuânđội Chương –Đánh giáthựctrạngnhu cầusản phẩmtài chínhcho thị trường bấtđộngsảntạiViệtNam; Chương5– GiảipháppháttriểncácsảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsảntạiViệtNamvàứng dụng tạiNgânhàngthương mại cổ phần Quânđội; Chương1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNHCHOTHỊTRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢN 1.1 Tổngquanvềbấtđộngsản -thịtrườngbấtđộngsản 1.1.1 Bấtđộngsản 1.1.1.1 KháiniệmBĐS Theo quy định Điều 174 Bộ luật Dân năm 2005 thì: “BĐS tài sản baogồm:Đấ t đai ; Nh à, ng t rì nh xâ yd ựn g gắnliềnv i đấ t đai ,kể c c t ài s ản g ắ n liề nvới nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác dophápluậtquyđịnh”.NhưvậycóthểthấyquyđịnhvềBĐStheoPhápluậtcủaViệtNamlàmộtkh ni ệ m m , ch a có q uy đị nh cụ t hểdanh m ục cá c t ài sả nn ày T ro ng phạmviluậnán,loạiBĐ Sđượcgiớihạnnghiêncứulànhà,cơngtrìnhxâydựng,vậtkiếntrúc,gắnliềnvớiđấtđai 1.1.1.2 ĐặcđiểmcủaBĐS Nghiêncứunộidungnày,luậnánkếtluận:(i)B Đ S cótínhcábiệtvàkhanhiếm; (ii) Tính bền lâu; (iii) Tính chịu ảnh hưởng lẫn (iv) Một số tính chất đặc thùkhác tính thích ứng, tính phụ thuộc vào lực quản lý, mang nặng yếu tố tập quán,thịhiếuvàtâmlýxãhội,cầnnhiềuvốnvàthờigianđầutưvàBĐScókhảnăngchuyển đổithànhtiềnmặt linh hoạt 1.1.2 Thị trườngbấtđộngsản 1.1.2.1 KháiniệmthịtrườngBĐS BĐS khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà làđối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chuyển dịch quyền sử dụng, sử dụng làmtàisảnđảmbảotrongcácquanhệtíndụng,lànguồngốcsâuxahìnhthànhcácloạichứngkhốn phái sinh Do vậy,thị trường BĐS hiểu cách khái quát tổng thể cácgiao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian vàthờigiannhấtđịnh 1.1.2.2 ĐặcđiểmthịtrườngBĐS Trong nội dung này, luận án nêu phân tích đặc trưng thị trườngBĐSnhư:(i)ThịtrườngBĐSđóngvaitrịquantrọngđốivớisựpháttriểncủanềnkinhtế; (ii)ThịtrườngBĐShìnhthànhvàpháttriểnqua4cấpđộtừsơkhởi,tậptrunghóa,tiềntệhóatớitàichínhhóa ;(iii)ThịtrườngBĐSthựcchấtlàthịtrườnggiaodịchcácquyềnvàlợiíchchứađựngtrongbấtđộngsản; (iv)ThịtrườngBĐSmangtínhvùngvàtínhkhuvựcsâusắc; (v) ThịtrườngBĐSlàthịtrườngkhơnghồnhảo; (vi)CungvềBĐSphảnứngchậmhơnsovớibiếnđộngvềcầuvàgiácảBĐS; (vii)ThịtrườngBĐSlàthịtrườngkhóthâmnhập; (viii)ThịtrườngBĐSchịusựchiphốimạnhcủayếutốphápluậtvà(ix)ThịtrườngBĐScómốiliênhệmậtt hiếtvớithịtrườngtàichính 1.2 Sảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsản 1.2.1 Kháiniệmsảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsản Sản phẩm tài cho thị trường BĐS hiểu làcác cơng cụ tài để tài trợchocácnhucầuđầutư,hoặcsửdụngBĐScủacácthànhviênthamgiathịtrườngBĐS.Cácsảnphẩmnàyđư ợctạorabởitrunggiantàichínhnhằmđápứngnhucầukếtnốigiữangườiđầutưvàngườisửdụngvốn(chủđầ utư,nhàthầu,nhàcungcấpvậtliệu,ngườimuanhà)đểgiatăng nguồncungvàcầucho thịtrường BĐS 1.2.2 Các sản phẩm tài cho thị trường bất động sản theo giai đoạnpháttriển thịtrường 1.2.2.1 Cácsản phẩm tài cho thị trường BĐS giai đoạn sơ khởi tậptrunghóa Khi thị trường BĐS giai đoạn sơ khởi, tất người tạo lập đượcnhàcủam ì n h v c c c h í n h s c h v ề đ ấ t đ a i , c c c h ủ đ ấ t v c c c q u a n q u ả n l ý đ ấ t đ a i đóng vai trị định Ở giaiđoạntậptrunghóa, có phânh ó a v a i t r ò v x u ấ t hiệncácchủđầutưBĐS,nhàthầu,nhàcungứngvậtliệuvàn gườimua.Tuynhiên,cácđốit ợ n g t h a m g i a t h ị t r n g v ẫ n d ự a v o n g u n v ố n c ủ a m ì n h l c h í n h D o v ậ y , c c sảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐSởcảhaigiaiđoạnnàyh ầunhưchưaxuấthiện 1.2.2.2 CácsảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐSởgiaiđoạntiềntệhóa CácsảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐSởgiaiđoạnnàyđãbắtđầuhìnhthànhvàchủyếuđượccun gcấpbởicácngânhàng,cơngtytàichính,baogồm:Nhómcácsảnphẩm cho chủ đầu tư/ nhà thầu/ nhà cung ứng vật liệu huy động, cho vay, bảo lãnh, quản lýdịngtiền,tàitrợthươngmại,tàitrợtheochuỗi ;vànhómcácsảnphẩmchongườitiêudùngnhưchovaym ua,xâydựng,sửachữanhà 1.2.2.3 CácsảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐSởgiaiđoạntàichínhhóa Đâyl g i a i đ o n g h i n h ậ n s ự đ ầ y đ ủ n h ấ t v ề c c s ả n p h ẩ m t i c h í n h c h o t h ị trườngB Đ S b a o g m c c s ả n p h ẩ m c h o t h ị t r n g B Đ S g i a i đ o n t i ề n t ệ h ó a v s ự pháttriểncủacácsản phẩmtàichínhhóachothị trườngBĐSbaogồm:C c d ự n thươngmại;Quỹđầu tưBĐS;Khoảnvaythếchấpthươngmại;Chứngkhốnđảmbảobằngthếchấp;Nghĩavụthếchấpcóthểcầmcố 1.2.3 Cácmơhìnhpháttriểnsảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsản Dựat r ê n c c s ả n p h ẩ m t i c h í n h c h o t h ị t r n g B Đ S g i a i đ o n t i c h í n h h ó a , cácmơhìnhtạosảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐSđượchìnhthành,baogồm:(i)Chứng khốn đảm bảo khoản chấp; (ii) Chứng khốn có tài sản cầm cố bằngcácchứngkhoántáithếchấp; (iii)Chứngkhoánt h ế c h ấ p t h n g m i ; ( i v ) C h ứ n g khốnhóacótàisản thếchấpkhơngthơngquatrunggian; (v)Quyềndịchvụthếchấp; (vi) Mơhìnhkếthợpgiữanhàtạolậpbấtđộngsản,ngânhàngtínthácvàcơngtySPC; (vii) Mơ hình xây dựng vận hành dự ánb ấ t đ ộ n g s ả n v ( v i i i ) M h ì n h k ế t h ợ p g i ữ a bêntạolậpbấtđộngsảnvàcôngtySPC 1.3 Pháttriểncácsảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsản 1.3.1 Kháiniệmpháttriểncácsảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsản Phátt r i ể n s ả n p h ẩ m t i c h í n h c h o t h ị t r n g B Đ S l v i ệ c k h ô n g n g n g m r ộ n g số lượng nâng cao chất lượng sản phẩm tài có để đáp ứng nhucầucủacácchủthểthamgiathịtrườngBĐStronggiaiđoạntiềntệhóađồngthờiphảitì m sản phẩm tài BĐS để thỏa mãn nhu cầu đầu tư nhà đầu tư tàichínhkhithịtrườngBĐSvậnđộnglêngiaiđoạntàichínhhóa 1.3.2 Nộidungpháttriểnsảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsản Nội dung phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS bao hàm vấnđề sau: (i) Mở rộng danh mục, hoàn thiện chất lượng sẩn phẩm tài cho thịtrườngBĐSở giai đoạn tiền tệ hóa; (ii) Nghiên cứu, phát triển sản p h ẩ m t i c h í n h BĐSmớiđápứng nhucầu cácchủ thểthamgiathịtrường cấpđộ tàichính hóa 1.3.3 Các tiêu đánh giá phát triển sản phẩm tài cho thị trườngbấtđộngsản Để đo lường mức độ phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS, luận ánđề cập đến nhóm tiêu chủ yếu: nhóm tiêu định lượng (Quy mô dư nợ cho vayBĐS; Tỷ trọng thu nhập từ sản phẩm tài BĐS tổng thu nhập ngân hàng; Sốlượng sản phẩm; Giá sản phẩm) tiêu định tính (Mức độ chuẩn hóa quy trìnhnghiệp vụ; Khả đáp ứng nhu cầu khách hàng; Khả tiếp cận sản phẩm tàichínhcủa kháchhàng;Chất lượngdịchvụ) 1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển sản phẩm tài cho thịtrườngbất độngsản Các nhântố ảnhhưởng tớisự phát triểnsảnphẩm tài chínhcho thị trườngB Đ S chia làm nhóm chính: Các nhân tố khách quan (Mơi trường kinh tế; Mơi trườngchính trị; Mơi trường pháp lý; Mức độphát triểncủa thị trườngBĐS)v Nhântố c h ủ quanchínhlàcácchủthểtrựctiếpthamgiavàothịtrườngBĐS Chương2 KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNHCHOTHỊTRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢN 2.1 Sảnphẩmtàichínhtạinhữngquốcgiacóthịtrườngbấtđộngsảnpháttriển 2.1.1 SảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsảntạiĐức Một mơ hình đặc thù mơ hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, theo đóngânhàngvàkháchhàngkýhợpđồngvềmứctiềntiếtkiệmnhàởvàkháchhànggửitiếtkiệmhàngtháng vớimứclãisuấtcốđịnhvàthấphơnthịtrường.Khikháchhàngtiếtkiệmđược50%tiền Ngân hàng cho khách hàngvay50%sốtiềncịnlạivàtrảgópvớilãisuấtcốđịnh, thấp thị trường Trong trường hợp khách hàng tích lũy mà khơng có nhucầu vay Nhà nước hỗ trợ tiền lãi để tổng lãi tiền gửi lãi hỗ trợ lãi gửi tiếtkiệmthịtrường 2.1.2 SảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsảntạiMỹ ChứngkhốnhóarađờivàpháttriểnởMỹtrongnhữngnăm70củathếkỷXX,nghiệpvụnàyđãthúcđ ẩythịtrườngthứcấpcáckhoảnchovaypháttriển,gópphầnthuhútvốnnhànrỗitrongdânchúngthơngqua việcđầutưvàocáctráiphiếuđểtàitrợdâncưmuanhà 2.1.3 SảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsảntạiNhậtBản Chứng khốn hóa xuất muộn Nhật, lại phát triển nhanh, tổng giá trịchứngkhốnhóanăm1998là12.5tỷUSD,năm1999là23.2tỷUSDtốcđộtăngtrưởnggần100%,tốcđộnàyởnă m2000là30%.CáctàisảnđượcchứngkhốnhóabaogồmcáckhoảnchovaythươngmạithếchấpBĐS,cáckh oảnchovaynhàở,vaydoanhnghiệpnhỏ 2.1.4 SảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsảntạiMalaysia Malaysia quốc gia khu vực khối nước phát triểnhìnhthànhthịtrườngthứcấpcáckhoảnchovayBĐS,thơngquaviệcthànhlậpCơngt ycổphầnChứngkhốnquốcgia–CagamasBerhadnăm1986.Cagamasgiữvaitrịchủlựctrongviệccungcấpkhảnăngthanhkhoảnchocáctổ chứctàichínhbằngcáchm u a t ậ p hợp (danh mục)cáckhoản chovay chấpcủa chúng đảm bảocungcấpliênt ụ c nguồnvốncho vaythếchấpBĐS 2.2 Mơhìnhsảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsảnphổbiếntrênthếgiới 2.2.1 Đốitáctráchnhiệmhữuhạnvềbấtđộngsản Là nhóm hai nhiều người tham gia với để tạo thành quan hệđối tác với mục đích lợi ích tài từ BĐS Khi hình thành quan hệ đốitác trách nhiệm hữu hạn BĐS, thỏa thuận hợp tác thường thiết lập, bao gồmcácđốitácchungvàcácđối tác hữuhạn 2.2.2 Quỹđầutư bấtđộngsản Là công ty sở hữu thường vận hành BĐS tạo thu nhập tài sảncóliênquanđếnBĐS.YếutốcơbảnphânbiệtREITsvớicáccơngtyBĐSkháclàREITmua phát triển BĐS chủ yếu để vận hành chúng phần danh mụcđầu tư riêng mình, khơng phát triển BĐS để bán lại chúng Có loại hình REITslà:REITs vốnchủ sởhữu,REITsthếchấpvàREITslai 2.3 BàihọckinhnghiệmchoViệtNam 2.3.1 Mơh ì n h N g â n h n g T i ế t k i ệ m N h v i s ả n p h ẩ m t i c h í n h t r u y ề n thốngcho thịtrườngbất độngsản Đây mô hình hồn tồn khả thi triển khai sớm thị trường Việt Nam.Điều kiện để phát triển mơ hình bao gồm: Cần có ngân hàng chun biệt để triểnkhai mơ hình này; Cần xây dựng chế bảo trợ Nhà nước phần lãi suất chênh lệchkhi người mua nhà khơng có nhu cầu vay mua nhà sau thực tiết kiệm đủ giá trịtheoquy định mức lãi suất thấp 2.3.2 Mơhìnhchứngkhốnhóacáckhoảnvaybấtđộngsản Đểtriểnkhaicácsảnphẩmtàichính(chứngkhốnhóacáckhoảnvayBĐS…)cầnphảicó:  Sự bảo trợ Chính phủ cho sản phẩm chứng khoán khoản vayBĐS.Những biện pháp cụ thể là: Thành lập cho phép thành lập cơng ty chứngkhốn hóa tổ chức liên quan; Có sách giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuếthu nhập cá nhân cho thành phần tham gia q trình chứng khốn hóa; Hỗ trợ ngườidânmua nhà từcácdựántrongchươngtrình chứng khốn hóa  Thành lập cơng ty chứng khốn hóa.Để chứng khốn hóa khoản vay muanhà, quốc gia thường có hai hướng thực hiện: cho phép ngân hàng chứng khốnhóa khoản cho vay mua nhà thực thành lập cơng ty chứngkhốn hóa chun mua lại khoản cho vay phát hành loại trái phiếu chứng khốnhóa.Hầuhếtcácnướchìnhthànhchứngkhốnhóatừhướngthứnhấtvàpháttriểnkỹthuậtnàytheohướng thứhai  Chứng khốn hóa chủ yếu dựa vào khoản cho vay chấp BĐS.Đại đasố nước việc chứng khốn hóa khoản vay thường việc chứng khốnhóa khoản vay chấp BĐS Nhu cầu nhà ngày tăng cao, dẫn đến khanhiếm nguồn lực tài chính, khiến NHTM phát sinh nhu cầu giải tỏa nguồn vốn vàhuyđộng thêmvốn nhằmcung cấp thêm cáckhoản vay  Thành lập phát triển cơng ty đánh giá định mức tín nhiệm.Bên cạnh côngtyc h ứ n g k h o n h ó a , c ầ n h ì n h t h n h c c t ổ c h ứ c t h a m g i a c u n g ứ n g d ị c h v ụ t r o n gtừng côngđ oạ nt r on g q u y t r ì nh c h ứ n g k ho án h ó a : T ổ c h ứ c hỗ t r ợ thanhk ho ản ; T ổ c h ứ c b ả o lã nhpháthành;Tổ chứcquảnlýtài sản vàtổ chứcđịnh mứctín nhiệm Chương3 THỰCTRẠNGPHÁTTRIỂNSẢNPHẨMTÀICHÍNHCHO THỊTRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢNTẠIVIỆTNAM– TRƯỜNGHỢPNGHIÊNCỨUNGÂNHÀNG THƯƠNGMẠICỔPHẦNQUÂNĐỘI 3.1 KháiquátvềthịtrườngbấtđộngsảnViệtNam 3.1.1 Hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất độngsảnViệtNam Hiệntại,thịtrườngBĐSViệtNamđượcđiềuchỉnhbởiBộluậtdânsựvà4luậtcơbảnlà:Luậtnhàở,L uậtĐấtđai,LuậtXâydựngvàLuậtKinhdoanhBĐScùngmộtsốLuậtliênquankhácnhưphápluậtvềthuế, đầutư,tàichính– ngânhàng.TuyhệthốngvănbảnphápluậtđiềuchỉnhthịtrườngBĐSđãkháđầyđủsongvẫnc ịnmộtsốhạnchế,cụthểnhưsau: Các văn luật thường có tính ổn định thấp thiếu khả thi; Pháp luật thị trườngBĐScònchồngchéo,mâuthuẫn;Đứngtrêngiácđộngânhàng,hệthốngvănbảnphápluậtliênquan đếnthịtrườngBĐScủaViệtNamcòngâynhiềutrởngạitronghoạtđộngnhậntàisảnđảmbảolàcácBĐScủ angânhàng 3.1.2 ThựctrạngthịtrườngbấtđộngsảntạiViệtNam Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2012, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng,khó khăn Một phần ảnh hưởng từ khủng hoảng tài Mỹ năm 2007 2009,mộtphầndo chí nh sácht hắt chặt t í nd ụn g vào l ĩ n h vực phi sảnxuất , k hi ến cáccơn gt y kinhdoanhBĐStrướcđâyhoạtđộngdựaphầnlớnvàonguồnvốntíndụngngânhàng,thìnay gặp khó khăn việc tiếp cận dịng vốn Bên cạnh đó, lạm phát giai đoạn nàytăng cao khiến lãi suất huy động vốn, lãi suất cho vay tăng, đội chi phí tài lên, khiếncácdoanh nghiệp khó khăn Nhữngk h ó k h ă n c h u n g c ủ a n ề n k i n h t ế v c ủ a t h ị t r n g B Đ S t h ể h i ệ n r õ n é t quasốlư ợngcăn hộ t ồnkhot ại hai thịt r ờng chínhHà NộivàHồ Chí Minht ăngv ọt ,kéot heot ỷl ệ nợxấuBĐS t ăng m nh t ại ngânhàng.T rư ớcnhữ ngkhó khăn chu ng củat h ị t r n g , C h í n h p h ủ đ ã c ó n h ữ n g g i ả i p h p q u y ế t l i ệ t đ ể h ỗ t r ợ t h ị t r n g : c h o phépl o i B Đ S r a k h ỏ i l ĩ n h v ự c p h i s ả n x u ấ t , t h n h l ậ p c ô n g t y V A M C đ ể h ỗtrợngân hàngx l ý n ợ x ấ u N H N N c ũ n g t u y ê n b ố t u n g r a g ó i 0 t ỷ l ã i s u ấ t c h ỉ % đ ể h ỗ trợngườithunhậpthấpmuanhà.Cácchủđầut c ũ n g đ ã c h ủ đ ộ n g t ì m r a n h ữ n g hướngđ i m i đ ể v ợ t q u a k h ó k h ă n : g i ả m g i h n g b n , đ i ề u c h ỉ n h t h i ế t k ế , c h u y ể n sangp h t t r i ể n p h â n k h ú c n h d n h c h o k h c h h n g c ó t h u n h ậ p t r u n g b ì n h , m u a bán,sápnhậpvớicácđốitáccó tiềmlựctàichínhtốt,cókhả năngtriểnkhaidựán 3.2 ThựctrạngpháttriểnsảnphẩmtàichínhchothịtrườngbấtđộngsảntạiViệtNam 3.2.1 QuytrìnhthựchiệnmộtdựánbấtđộngsảntạiViệtNam Ở nội dung này, luận án diễn giải chi tiết quy trình thực dự án bất động sảntạiViệtNam, từnhữngbướcsơkhởicủadựánlàđiềutrathịtrường,lênýtưởngđầutưđếnkhâu kết thúclà mở bánchokháchhàng,nộp tiền thuếsửdụng đất 3.2.2 Thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản tạiViệtNam 3.2.2.1 ThựctrạngpháttriểnsảnphẩmtàichínhBĐSchoChủđầutưvàNhàthầu Trongkh i nhu cầ uc hí nh củ aC hủ đầ ut l àt ài t r ợvay v ốn t r u ng dà i hạn để t hự c hi ệndựán(thanhtốntiềngiảiphóngmặtbằng,nộpthuếđất,thanhtốntạmứng,thanhtốn nhà thầu…) nhu cầu sản phẩm tài Nhà thầu đa dạng hơn, baogồm: (i) Sản phẩm bảo lãnh (bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hợp đồng, bảo lãnh tạmứng, bảo lãnh toán, bảo lãnh bảo hành): (ii) Tài trợ vốn lưu động (thanh tốn chi phíngun vật liệu xây dựng; chi phí nhân cơng;c h i p h í t h u ê / s a c h ữ a m y m ó c t h i ế t b ị , toán tạm ứng cho nhà thầu phụ…) (iii) Tài trợ trung dài hạn để mua máymóc thiết bị thi cơng Qua khảo sát, điều tra 10 ngân hàng, luận án rút số nhậnxét,sosánhvềsản phẩmxâylắp nhưsau: Tiêu chí Tỷlệ cho vay TSBĐ Quảnlý,thunợ BIDV Vietinbank - Tối đa 80% khoản phảithu quyền đòi nợ từ Chủđầutư - Quản lý cho vay giốngnhưhạnmứcthươngmại thôngthường MB - Khách hàng Qn đội: 100% khoản phải thu vàquyềnđịinợtừ Chủđầutư (hìnhhànhh o ặ c chưahình thành) - Khách hàng thơng thường: cho vay tối đa 80%nhuc ầ u v ố n v M B q u ả n l ý c h o v a y g i ả i n gân theotiến độnghiệmthu vàthicơng cơng trình Khoảnphảithuvàquyềnđịinợtừ - KhoảnphảithuvàquyềnđịinợtừChủđầutưhình Chủ đầu tư thànhtrongtươnglai; (hìnhthànhhoặcchưahình - Quyềnđượcthanhtốntừgiátrịsảnlượngdở dang(ápdụngđốivớiKHthơng thường) thành) Theo nhómcơng trình Bên cạnh sản phẩm truyền thống cho ngành BĐS, số TCTD (BIDV, Oceanbank) triển khai mơ hình tài trợ – Mơ hình khách hàng quản lý dòng tiền (Chủ đầutư –Nhàthầu – Nhàcung cấp nguyên vật liệu–KHCN) 3.2.2.2 Thựctrạngpháttriển sảnphẩmtàichínhBĐSdànhcho Ngườimua nhà Mua,xâydựng,sửachữanhàlàcácsảnphẩmphổbiếndànhchoKHCN,đâycũnglà phânk h ú c c h ị u s ự c n h t r a n h c a o g i ữ a c c n g â n h n g h i ệ n n a y C c n g â n h n g t ậ p trungcảitiếnsảnphẩmtheohướnglinhhoạt,đápứngđadạngnhucầucủakháchhà ng,từviệc kéodài t hờ i gi anvay,nâng t ỷl ệt ài t r ợ đếnđa dạnghóa l oại hì nhT SBĐ B ản g sos n h v ề s ả n p h ẩ m c h o v a y m u a , x â y d ự n g , s a c h ữ a n h t i m ộ t s ố n g â n h n g h i ệ n n aynhưsau: Tiêuchí Tỷlệtàitrợ Thời hạnvay TSBĐ MB Tốiđa90% - Muanhàđấttốiđa15năm - Xâydựng,sửachữatốiđa10 năm GTCG,Ơtơ,BĐS Sacombank Techcombank VPBank Tốiđa100% Tốiđa70% Tốiđa100% Tốiđa25năm Tối đa Tốiđ a nă 15năm m BĐS BĐS BĐS Ngoài ra, để tạo yếu tố khác biệt, tăng sức cạnh tranh, ngân hàng đưa ramột số đặc tính riêng biệt sản phẩm cho vay bù đắp (cho vay hoàn vốn), cung cấpdịch vụ trung gian BĐS, đồng thời tung gói lãi suất đặc biệt ưu đãi dành cho ngườimua nhà Đối với hình thức cho vay mua nhà chung cư, đất dự án, ngân hàng chủ yếutriển khai theo hướng hợp tác với chủ đầu tư Một mặt đảm bảo khả quản lý TSBĐ,mộtmặtngânhàngvàchủđầutưphốihợpthiếtkếcácưuđãiriêngchokháchhàngnhư ưuđãivềlãi suất,vềthủ tụchồ sơ 3.2.3 Đánhg i t h ự c t r n g p h t t r i ể n s ả n p h ẩ m t i c h í n h c h o t h ị t r n g b ất độngsảntạiViệtNam Trongnộidungnày,tácgiảđãsửdụngnhómcácchỉtiêuđịnhlượng(thơngquasốliệuthuthập,tổnghợp)và nhómcácchỉtiêuđịnhtính(thơngquakếtquảkhảosátđiềutra)đểđolườngmứcđộpháttriểnsảnphẩmtàichínhc hothịtrườngBĐStạiViệtNam 3.3 Giới thiệu khái quát Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội thựctrạngsảnphẩmtàichínhbấtđộngsảntạiNgânhàngthươngmạicổ phầnQuânđội 3.3.1 Giớithiệukhái quátvềNgânhàngThươngmạiCổ phầnQuânđội MB thành lập năm 1994 với mục tiêu ban đầu hỗ trợ doanh nghiệp quânđộilàmkinhtế.Từvịthếmộtngânhàngnhỏvớisốvốnđiềulệkhithànhlậpchỉlà20tỷđồng, sau 20 năm hoạt động, phát triển MB khỏi nhiệm vụ ban đầu để trởthành tổ chức tài đáp ứng nhu cầu hầu hết phân khúc khách hàngtạiViệtN am T í nh đến31/ 12/ 2014, mạng l ới củaMB đãđ ợ c m rộng vớ i 224 ểm giaodịch,cótổngtàisảnđạthơn200nghìntỷđồng;huyđộngvốnđạthơn167nghìntỷđồng; dư nợ cho vay đạt 100 nghìn tỷ đồng Với lợi nhuận năm 2014 đạt 3000 tỷđồng, MB liên tiếp nằm nhóm ngân hàng có mức lợi nhuận cao hệ thống Vớimục tiêu trở thành tập đồn tài chính, MB có cơng ty bao gồm: Cơng ty cổ phầnchứngkhốnMB;CơngtycổphầnQuảnlý quỹ đầu tư MB; Công ty Trách nhiệm hữu hạnQuảnlýnợvàkhaitháctàisảnMB;CôngtycổphầnĐịaốcMB(MBLand)vàCôngtycổphần ViệtR.E.M.A.X 3.3.2 ThựctrạngsảnphẩmtàichínhbấtđộngsảntạiNgânhàngTMCPQnđội 3.3.2.1ThựctrạngchovayNgườimuanhàtạiMB Dư nợ BĐS ln chiếm tỷ trọng cao cấu dư nợ KHCN MB trongsuốt5năm qua,tỷtrọngnàydao động m ứ c 40% đến54% Tuynhi ên, so vớim ột s ốngânhàngtrênthịtrườngthìquymơdưnợBĐStạiMBvẫncịnkhákhiêmtốnvàcịnnhiềucơhội pháttriển 3.3.2.2 ThựctrạngchovayChủđầutư,Nhàthầu,NgườicungứngvậtliệutạiMB Dư nợ cho vay Nhà thầu, Người cung ứng vật liệu chiếm tỷ trọng khoảng 19% tổngdư nợ SMEs MB Trong dư nợ cho vay mảng xây dựng chiếm 15%, dư nợ mảngchovaysảnxuất vậtliệu xây dựngchiếmkhoảng4%dưnợSMEs 3.3.2.3 ĐánhgiávềcácloạihìnhchovaybấtđộngsảntạiMB Qua phân tích thực trạng cho vay bất động sản MB trên, thấy MBtập trung chủ yếu vào mảng cho vay Người mua nhà, Nhà thầu Nhà cungứngvật liệu.Việctàitrợchođối tượngChủ đầutưhiệnrất hạnchếtạiMB 3.4 Nguyên nhân tác động đến mức độ phát triển sản phẩm tài cho thịtrườngbất độngsản tạiViệt Nam Hiệnnay, c ác sả np hẩ m tàichí nh c ho t h ị tr ường BĐ St ại Vi ệt Nam chư at hự csự pháttriển bởihainguyênnhâncơ sau: Thứ nhất,do quy mô mức độ phát triển thị trường BĐS Việt Nam Hiệnnay, thị trường BĐS nước ta phát triển cấp độ tiền tệ hóa, cấp độ này, nhucầu sản phẩm tài chính, đặc biệt nhu cầu vốn chủ thể tham gia thị trườngBĐSvề đãđược NHTM đápứngđầy đủ Thứh a i , d o q u y đ ị n h c ủ a N H N N v ẫ n c h o p h é p c c N H T M s d ụ n g m ộ t p h ầ n nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn nên NHTM có khả cân đốinguồnv ố n c ủ a m ì n h đ ể t i t r ợ t r u n g h n c h o c c d ự n ( c h ủ đ ầ u t , n g i m u a n h ) Chính vậy, NHTM gặp khó khăn khoản điều kiện kinh tếkhơngthuậnlợi,thìcácdựánBĐSsẽkhótiếp cậnnguồnvốnđểpháttriển(thựctrang năm2011–2013) Chương4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHU CẦU SẢN PHẨM TÀI CHÍNHCHOTHỊ TRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢNTẠI VIỆTNAM ĐểđánhgiáthựctrạngnhucầuvềsảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐSViệtNam,NCSđãtiếnh ànhkhảosátđiềutravớisựthamgiacủa100cánhângồmcácđốitượngcóhiểubiếtvềcácsảnphẩmtàichín hnóichungvàsảnphẩmtàichínhdànhchothịtrườngBĐSnóiriêngvàrútramộtsốkếtluận: 4.1 Đánh giá nhu cầu sản phẩm tài cho thị trường bất động sản cho chủdựán 4.1.1 CácnguồntàichínhbấtđộngsảnởViệtNamhiệnnay  Kết cho thấy nguồn tiền từ ngườimua nhà tiền vay ngân hàng ưu tiênlựachọnhàngđầuvớingườiđượchỏi,chiếm trên94%  Sự đánh giá không cao nguồn tài trợkhác, chẳng hạn trái phiếu (56%), cổ phiếu(36%), quỹ đầu tư BĐS (28%) cho thấyquan điểm thị trường chưa đánhgiá cao sản phẩm tài đóchưacó sởđểphát triển 4.1.1.1 Mứcđộquantrọngcủacácnguồntàichính BĐSkhácnhau Tácgiảcũngđãđisâukhảosát,phântíchlàmrõcácmứcđộquantrọngcủacácnguồntàichínhđốivớic hủđầutư,theo5cấpđộtăngdầntừmức1–Khơngquantrọngđếnmức5–Rấtquantrọngvàrútrakếtluận: - Đốivớinguồntiềntừngườimuanhà:cótới74%ngườiđượchỏiđánhgiánguồnvốnnàyquantr ọngvớichủđầutư,chỉcó7%đánhgiákhơngquantrọng - Đốivớinguồnvốnvayngânhàng:cótới80%ýkiếnđánhgiánguồnvốnvayngânhànglàrấtqua ntrọngđốivớichủđầutư,chỉcó2%ýkiếnkhơngđánhgiacaotầmquantrọngcủanguồnvốnnày - Nguồn vốn ngân sách: có 34% đánh giá cao (mức &5) tầm quan trọng củanguồnvốnngânsáchđốivớichủđầutư 4.1.1.2 Mứcđộrủirocủacác nguồntàichínhBĐSkhácnhau Kếtquảkhảosátcũnglàmrõcácmứcđorủirocủacácnguồnvốnđốivớichủđầutư,theo5cấpđộkhá cnhautừmức1–Rấtítrủirođếnmức5–Rấtnhiều.Theođó,mứcđộrủirolớnnhấtlàhuyđộngtiềntừvayvốnngân hàng, sau đến huy động từ phát hành tráiphiếu,từngườimuanhàvàcuốicùnglàtừpháthànhcổphiếuhaychứngchỉquỹBĐS.Nhữngpháthiện nàygợiýrằngchủđầutưvềcơbảnsẽưathíchnguồntàitrợtừngườimuanhàvà thơngquapháthànhtráiphiếu.Tuynhiên,dođiềukiệnthịtrườngtàichínhViệtNamcịnchưapháttriển, việchuyđộngvốnthơngquacáckênhpháthànhcổphiếu,tráiphiếucịngặpnhiềukhókhăn,thìnguồnt àitrợthơngquahệthốngngânhànghiệnvẫnđanglàlựachọn,nhưnghiểnnhiênkhơngphảilàtốtnhấtđốivớ ihọ Bêncạnhkhókhănvềtiếpcậnnguồnvốn,kếtquảkhảosátcũngchỉramộtsốngunnhândẫnđếnviệcch ậm/khơngtriểnkhaidựán  Một ngun nhân hàng đầu làkhókhăntrongviệctìmnguồnvốntàitrợvàtình trạngdưcungtrênthịtrường.Tiếpđếnlà lý khơng chắn vềtươnglaicủathịtrườnghayngườimuanhàkhóti ếpcậnđượcvốnvay  Kếtq u ả k h ả o s t n y c ũ n g p h ả n n h k h xác thực trạng chậm tiến độ triểnkhaicácdựántrongthờigianqua 4.1.2 Cácy ế u t ố ả n h h n g đ ế n v i ệ c h u y đ ộ n g c c n g u n t i c h í n h c h o b ất độngsản  Đối với nguồn vốn huy động từ người mua nhà:kết vấn làm rõcácn g u y ê n n h â n v i m ứ c đ ộ q u a n t r ọ n g k h c n h a u T h ứ n h ấ t l v i ệ c n g i m u a n h khôngtintưởngnănglựccủachủđầutư(29%và37%ngườiđượcphỏngvấnđánhgiálàquan trọng quan trọng tương ứng) Tiếp đến tiến độ thực dự án (chiếm 81%)vàrủiropháplý(chiếm47%)cũng làmối bậntâmcủanhiều người muanhà  Đối với nguồn vốn vay ngân hàng:Việc khơi thông nguồn vốn ngân hàngcho chủ dự án bất động sản thường gặp rào cản, bật việc ngân hàngkhông tin tưởng vào lực chủ đầu tư (41% cho quan trọng) triển vọng củathịtrườngbấtđộngsản(16%cholàrấtquantrọng)vàthủtụcrườmrà(16%cholàrấtquan trọng) Sau đến vấn đề yêu cầu lãi suất không phù hợp (11%), tài sảnthếchấp đốiứng(15%)vàthờihạn vay không phùhợp(8%)  Nguồn vốn từ thị trường trái phiếu:Mặc dù kênh huy động vốn có ưuthế nước phát triển, song nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu VN nóichung huy động tài trợ cho BĐS nói riêng cịn gặp nhiều khó khăn Kết khảo sátphản ánh khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu, bất lên làtrở ngại việc tìm nhà đầu tư mua trái phiếu (35% xem quan trọng), tiếpđến tiếp cận ngân hàng bảo lãnh phát hành (29% xem quan trọng), tiếp đến lãisuấttráiphiếu(23%),tàisảnđảmbảo(19%)vàcuốicùnglàthờihạntrái phiếu(6%)  Nguồnvốnhuyđộngtừpháthànhcổphiếu:Kếtquảkhảosátchothấyviệcthị trườngdiễnbiếnkhôngthuậnlợi(28%) vàsứcéptrảcổtứccao(26%)làhaiyếutố cảnt r ởlớnnhấtđếnviệcpháthànhcổphiếucủacácdoanhnghiệpkinhdoanhBĐ S Ngồi cịn có yếu tố khác giá trị phát hành nhỏ so với nhu cầu (17%) sựkhôngủnghộ cổđônghiện hữu(21%)  Nguồn vốn huy động từ quỹ đầu tư BĐS:Các quỹ đầu tư BĐS hay cịn gọiquỹtínthácBĐSlàhìnhthứckhámớimẻtạiViệtNam.Kếtquảkhảosátphảnánhrõnétthực trạng này, theo ba vấn đề bật (1) khái niệm mẻ (34% ngườiphỏngvấncholàrấtquantrọng), (2)khótìmnhàđầutưmuachứngchỉquỹ(40%)và(3)Nhàđầutưkhơngtinvàonănglựcquảnlýquỹ(35 %).Ngồiracịncónhữngtrởngạikhácnhưrủirobiếnđộnggiábấtđộngsảnvàthờihạnquỹđầutưkhơngph ùhợp 4.2 Đánhgiá nhu cầu vềsản phẩmtàichínhbất độngsảnchongười muanhà  MặcdùcácsảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐ Shiệnchỉmangtínht r u y ề n thống (tiết kiệm vay ngân hàng), điểmđáng ý phần lớn ý kiến (68%ngườiđượchỏi)đồngtìnhrằngcácsảnphẩ mhiện phù hợp  Có 18% ý kiến cho cần phát triển cácsản phẩm mới, chẳng hạn chứng khốnhóacáckhoảnvaythế chấp,tráiphi ếucho thịtrườngBĐS Kếtquản y g ợ i ý r ằ n g c ó l ẽ c c đ ị n h c h ế t i c h í n h t i V i ệ t N a m n ê n t ậ p t r u n g nhiềuh n v o v i ệ c c ả i t h i ệ n c c s ả n p h ẩ m hi ện c ó , đ n g t h i t n g b c g i i t h i ệ u c c sảnphẩmtàichí nh mớimàthịtrườngcó thểtiếpnhận Một số sảnphẩm tàichínhm ới chot h ị t r n g B Đ S d o t c g i ả đ ề x u ấ t g m c ó : C h ứ n g c h ỉ B Đ S , c h ứ n g c h ỉ R E I T , t r i phiếuđ ả m b ả o b i k h o ả n v a y t h ế c h ấ p M B S , t r i p h i ế u c ô n g t r ì n h ; S ả n p h ẩ m t h u ê nhàk ế t h ợ p v i m u a n h v o t h i đ i ể m đ ợ c l ự a c h ọ n ; T ài t r ợ m u a n h x ã h ộ i v i c chế đơn giản hơn; Tài trợ ngắn hạn trọn gói cho chủ đầu tư; Tài trợ mua nhà theolơ/nhóm;S ả n p h ẩ m t r ọ n g ó i t i t r ợ t ấ t c ả đ ố i t ợ n g t h a m g i a v o c h u ỗ i l i ê n k ế t B Đ S (Nhà đầu tư, nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu người mua nhà); Sản phẩm bảo lãnhthanht o n c h o n g i m u a n h , B ả o l ã n h c h ứ n g m i n h v ố n t ự c ó c h o c h ủ đ ầ u t ; Q u ỹ đầutưBĐS 4.2.1 Mứcđộkhókhăncủacácnguồnhuyđộngđốivớingườimuanhà NhữngràocảncơbảnđốivớicácKHCNkhihuyđộngnguồnvốntíndụngngânhàngđểmuanhàbaog ồm:khótiếpcậnvớinguồntàitrợ;Lãisuấttàitrợkhơnghợplý,Giátrịđốiứngkhơnghợplý;Thờigianchovaykhơnghợp lývàcuốicùnglàyếutốquytrìnhthủtụcngânhàngrườmrà 4.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm tài bất động sản cho ngườimuanhà Các yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm cho vay mua nhà KHCN bao gồm:mứclãisuấtchovayphùhợp,thờigianchovayphùhợp,tỷlệvốnđốiứng,kỳhạnthanhtoángốc lãi định kỳ điều chỉnh kỳ hạn lãi suất Kết khảo sát làm rõ đặcđiểmvềkhoản vaycủangư ời mua nhà, theo đóhầuhếtngư ời m ua nhàm ong m uốnl ãi suấtchovaymuanhàđượcchấpnhậnnênởmứclà9%,thờigianvaylà15năm,giátrịđốiứng là30%,kỳtrảlãivàgốclà1thángvàlãisuấtnênđiềuchỉnhtheothờihạnhàngnăm(12tháng) 4.2.3 Mức độ quan trọng yếu tố khả vay vốn ngườimuanhà Đứngởgócđộbênchovay,giátrịtàisảnthếchấpvàviệcchứngminhkhảnăngtrảnợlàhaitiêuchíđượcđánhgi álàcómứcđộquantrọngnhất,sauđómớiđếncáckhíacạnhkhácnhưviệclàmcủangườivay,lịchsửtíndụngv àtiềngửitiếtkiệm 4.2.4 Mứcđộhiểubiếtcácsảnphẩmtàichínhbấtđộngsảncủangườimuanhà Mặc dù số sản phẩm/ mơ hình tài chun biệt cho thị trường BĐS nhưChứng khoán đảm bảo BĐS, Chứng quỹ tín thác/ quỹ đầu tư BĐS, Trái phiếuđảmbảobằngBĐShayngânhàngtiếtkiệmnhàởchưaxuấthiệnởViệtNam,nhưngcótrên50%ýkiếnp hỏngvấncóbiếtđếnmơhình,sảnphẩmnày.Trongđó,ngườiđượcphỏngvấnđánhgiácaotínhkhảthitrongtriểnkhai mơhìnhngânhàngtiếtkiệmnhàởchothịtrườngBĐSViệtNam,với80%nhậnđịnhlàcóthểtriểnkhai Chương5 GIẢIPHÁPPHÁTTRIỂNCÁCSẢNPHẨMTÀICHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ ỨNG DỤNG TẠINGÂNHÀNG THƯƠNGMẠICỔPHẦNQUÂNĐỘI 5.1 ĐịnhhướngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảntạiViệtNamgiaiđoạn2015–2020 Mụctiêuchiến lượcvềpháttriểnthịtrườngBĐS tronggiaiđoạn5nămtớiđượcxácl ập: - PháttriểnthịtrườngBĐSđảmbảoổnđịnh,vữngchắc,hoạtđộnghiệuquả,cócấutrúchồnchỉn hvàđồngbộ,kếtnốithơngsuốtvớicácthịtrườngkháccủanềnkinhtế - Hồnthiệnhệthốngvănbảnquyphạmphápluậtvềđầutư,đấtđai,xâydựng,kinhdoanhBĐS,n hàở tạocơsởpháplýthốngnhấtchothịtrườngBĐSpháttriểnổnđịnh - Mụctiêuđếnnăm2020diệntíchnhàởbìnhqnđạt25m2sàn/người,trongđótại đơthịđạt29m2/người,tạinơngthơnđạt22m2sàn/người.Giaiđoạn20152020xâydựngmới425triệum2sànnhàở,vớikhoảng3triệucănhộ/ cănnhàxâymới;đầutưxâydựng12,5triệum2nhàởxãhộitạikhuvựcđơthị.Đápứngcơbảnnhucầuvềcáccơngtrì nhvănphịngchoth,kháchsạn,thươngmại,hạtầngxãhội,hạtầngkhucơngnghiệp - Huy động nguồn lực nước để phát triển thị trường BĐS, gópphần thúc đẩy ngành sản xuất khác phát triển tăng trưởng kinh tế đất nước Thungânsách từđất vàBĐS đạt 10% - 15%tổngthungânsách ChiếnlượcpháttriểnthịtrườngBĐScầnđượcxâydựngtrênmộtsốquanđiểmsau: - Một là,xây dựng quản lý thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, phù hợpvớithểchếkinhtếthịtrườngđịnhhướngxãhộichủnghĩavàđiềukiệnpháttriểnkinhtế-xã hội thời kỳ Phát triển thị trường BĐS đảm bảo đồng bộ, thống liên thôngvớicácthịtrườngkháctrong cân đốitổngthểcủanềnkinh tếvĩ mơ - Hailà,huyđộngtốiđacácnguồnlực,khaithácvàsửdụngcóhiệuquảnguồnlực từ đấtđai để phát triểnđadạng, đồng loại hàng hóa củathị trườngB Đ S , đ p ứng nhu cầu xã hội nhu cầu phát triển kinh tế đất nước Phát triển thị trườngBĐStrêncơsởcân đốihàihịalợiíchcủaNhànước,củangườidânvàcủanhàđầutư - Ba là,phát triển dự án BĐS phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quyhoạchngành vàphùhợ p nh uc ầu c ủ a t hị tr ờng P há t t r i ể n nhàởphải đồng với cơngtrìnhhạtầngxãhội,phảicógiácảphùhợpvớikhảnăngchitrảcủađạiđasốđốitượngtrong xãhội - Bốnlà,tạohànhlangpháplývàcácđiềukiệnđểhànghóaBĐSđượcgiaodịchthuậnlợi,cơngk hai,minhbạchtrênthịtrườngBĐS.Nhànướctăngcườngcơngtácquảnlý,kiểmsốtthịtrườngBĐSbằngcơn gcụphápluật.NhànướcchủđộngđiềutiếtthịtrườngBĐSvớitưcáchđạidiệnchủsởhữuđấtđai,thơngquaviệcđiề utiếtnguồncungtrênthịtrườngquyềnsửdụngđấtsơcấpvàsửdụnglinhhoạtcácchínhsáchthuế,tàikhóa,tí ndụng 5.2 Quan điểm phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất độngsảntạiViệtNam - Phát triển sản phẩm tài BĐS Việt Nam sở quán triệt chủ trương,đườngl ố i c ủ a Đ ả n g , N h n c v C h í n h p h ủ , t u â n t h ủ q u y đ ị n h c ủ a p h p l u ậ t v ề h o t độngNH,đảmbảo antoàn cho hoạtđộngcủahệthốngNH - Phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS phải gắn liền với định hướngchiến lược quan điểm phát triển chung thị trường BĐS tiến trìnhphát triển kinh tế xã hội đất nước phải đảm bảo phù hợp với xu hướng vận độngđilêncủathịtrườngBĐS - Phát triển đảm bảo tính đồng bộ: Phát triển sản phẩm tài BĐS cần quan tâmthực đồng yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp Nói cáchkhác, phát triển sản phẩm tài BĐS khơng quan tâm mặt số lượng, mà cịn cầnkhơngngừngnângcaochấtlượngdịchvụ,kếthợpvớiviệchồnthiệnquytrìnhnghi ệp vụ, nâng cao trình độ cán nhân viên, tăng cường sở hạ tầng công nghệ…Đồng thời,đảm bảo sản phẩm dịch vụ dành cho thị trường BĐS phát triển, hoàn thiện đồngbộvới tảng,dịchvụ ngânhàngkhác - Phát triển đảm bảo an toàn, ổn định bền vững: Việc phát triển sản phẩm tàichính BĐS phải đảm bảo an toàn cho hoạt động chung hệ thống ngân hàng, thị trườngtài thị trường BĐS Phát triển sản phẩm tài BĐS phải dựa tảng tàichính vững chắc, lực quản trị rủi ro vượt trội hạ tầng công nghệ tiên tiến Đồngthời,phảiđảmbảonhà nướcpháthuytốtvaitrịquảnlý,giámsátvậnhànhthịtrường - Đảmbảohàihịalợiíchcủa cácchủthểthamgiathịtrườngvàcủanềnkinhtếnói chung.Việckếthợphàihịalợiíchgiữacácbêncầnphảiđượcxemxétvàq n triệtngaytừkhixâydựngđịnhhướng,kếhoạchpháttriểncácsảnphẩm tàichínhBĐSc ho đến đề sách, giải pháp kinh doanh, chương trình hoạt động cụ thể.Phátt r i ể n c c s ả n p h ẩ m t i c h í n h c h o t h ị t r n g B Đ S p h ả i đ ả m b ả o v a m a n g l i s ự thuậnt i ệ n , đ p ứ n g t ố i đ a n h u c ầ u c ủ a k h c h h n g , q u a n t â m đ ế n l ợ i í c h c ủ a k h c h hàng quan hệ giao dịch Đồng thời phải đảm bảo cân đối, đem lại nguồn lợinhuậnổnđịnh,bềnvững,phùhợp vớinhữngnguồnlựcmàngânhàngđã phảibỏra 5.3 GiảipháppháttriểncácsảnphẩmtàichínhchothịtrườngBĐStạiViệtNam 5.3.1 Nhómgiảiphápđẩymạnhpháttriểnsảnphẩmtàichínhhiện hữu 5.3.1.1 Sảnphẩmtàichínhdànhchongườimuanhà  Pháttriểncácsảnphẩmchovaytruyềnthốngphùhợpvớingườimuanhà:Tácgiảđề xuất loạisảnphẩmchovaycóthếchấptrongphânkhúcnhàởmàcácNHTMcủaViệt Nam áp dụng Sự khác khoản vay đến từ linh hoạt lãi suất,kỳ hạn thời gian điều chỉnh lãi suất để đáp ứng tốt nhu cầu đối tượngNgườimua nhà, cụ thể: (1) Vay lãi suất cố định:Sử dụng mức lãi suất cố định suốt thời hạn củakhoản vay, thường áp dụng với khoản vay tiêu chuẩn thời hạn khoảng 15 năm, hoặcbiếnđộngtrongthời gian15–20năm (2) Vaylãisuấtcóđiềuchỉnhmộtnăm:Khoảnvaynàyđượcxếpvàonhómlãisuấtcóthểđiềuchỉnh (ARM)theocácchỉsốtàichínhnhấtđịnhđượclựachọn(Chỉsốchứngkhốn,chỉsốnhà, …),cáckhoảntrảlãicóthểtănghaygiảmphụthuộcvàosựbiếnđộngcủachỉsốđó (3) Khoản vay 10/1 ARM:Lãi suất khoản vay giữ nguyên 10năm đầu, từ năm thứ 11 trở bắt đầu biến động hàng năm theo số nợ Con sốđầu tiên thời hạn toán ổn định, số thứ hai khoảng thời gian lãisuấtthayđổi mộtlầnsauđó.Cáctrườnghợpkháctương tựnhư7/1ARM;9/1ARM (4) Khoản vay 5/5 3/3 ARM:Loại khoản vay có kỳ tốn cố địnhtheo mức đầu tiên, sau lãi suất thay đổi theo tần suất đưa mức thứhai Ở 5/5 ARM nghĩa lãi suất cố định năm đầu, từ năm thứ 6, lãi suất sẽđiềuchỉnhcứ5năm mộtlần.Tương tựvới loại khoảnvay3/3ARM (5) Khoản vay bong bóng:Các khoản vay trả dần tiền lãi, phầnhoặct o n b ộ t i ề n g ố c T u y n h i ê n , s a u k ì t h a n h t o n t h ỏ a t h u ậ n ( t h n g l , h o ặ c năm),ngườiđivayphảitrảngaytồnbộgốckhoảnvay.Sauđó,bênđivaycóthểđược táicấptíndụng khoản vaymớisửdụnglãi suấthiệnhành  Phát triển sản phẩm tiết kiệm mua nhà với mơ hình Ngân hàng Tiết kiệmnhà ở: - Phươngán1:NHNNchủtrìthànhlậpmộtNgânhàngTiếtkiệmNhàởchunbiệtvớisứmệnhv ànghiệpvụduynhấtlà:nhậntiềngửitiếtkiệmtừđốitượngNgườimuanhàvàsauđóthựchiệnchovayđểmuaB ĐSkhingườimuanhàđãhồnthànhthờigiantiếtkiệmtheoucầu(khiđãtiếtkiệmđủdàivàđápứngđượcphầnvốntựcó cần đối ứng trongphươngánvaydựkiến).Ngânhàngnàycóthểmởrộngnghiệpvụcủamìnhsangtàitrợchủđầutưhaynh àthầucủamộtdựánnhàcụthểmangtínhkhảmạicao - Phương án 2: NHNN chủ trì xây dựng thêm nghiệp vụ bổ sung cho Ngân hàngChínhsáchxãhộilànghiệpvụTiếtkiệmNhàở.Vềcơbảnnghiệpvụnàysẽbaogồm2hoạt động Tiết kiệm Cho vay Nhà tương tự ngân hàng Tiết kiệm Nhà chuyênbiệtnhưphương án Bênc n h đ ó , N H N N c ầ n đ ó n g v a i t r ò l đ n v ị b ả o t r ợ p h ầ n t i ề n l ã i c h ê n h l ệ c h (gi ữalãisuấtthôngthườngvàlãisuấtthấpcủatiếtkiệmnhàở)choNgườimuanhàkhiNgườimuanhà khơngcónhu cầuvaymua nhàsaukhi kếtthúcthời giantiếtkiệm  PháttriểncácsảnphẩmchovayNgườimuanhàdựatrêncácquyđịnhphápluậtmớicóli ênquanđếnthịtrườngBĐS:ViệcthiếtkếgóisảnphẩmchovayNgườimuanhàtích hợp với sản phẩm bảohiểmchokhoảnvayvàTSĐBcủakhoảnvaylàviệccầntriển khai sớm cần thiết kế tự động hệ thống khởi tạo khoản vay đểviệc quản lý ngân hàng hiệu tạo thêm cơng cụ phịng vệ choNgười mua nhà trước rủi ro Các sản phẩm bảo hiểm tích hợp với sản phẩm chovay BĐS dành cho Người mua nhà ngồi Bảo hiểm Tín dụng cá nhân cịn có Bảo hiểmCháynổ bắt buộcđối với nhàchungcư 5.3.1.2 Sảnphẩmtàichínhdànhchochủ đầutư  Phát triển sản phẩm phù hợp với Chủ đầu tư:Mua bán sáp nhập(M&A) cơng ty BĐS có dự án xu hướng tiềm thời gian tới thịtrườngViệtNam.BảnchấtcủaviệcM&AcơngtyBĐScó1dựánlàviệcmualạicácdựánBĐSđượcđánh giálàtiềmnăngvàhiệnđanggặpkhókhănvềtàichínhđểtriểnkhaitiếpdựán.M&AcơngtyBĐS1dựáncũng đơngiảnhơnnhiềuM&Acơngtythơngthườngvìbảnchấtchínhlàmualạidựánduynhấtcủacơngtyđó  PháttriểnsảnphẩmtàichínhdànhchoChủđầutưdựatrêncácquyđịnhphápluậtmới cóliênquanđếnthịtrường BĐS:TheoLuậtkinhdoanhBĐS2014,cácdoanhnghiệpkinhdoanhBĐSphảiđượcngânhàngbảolãnh khibán,chothnhàhìnhthànhtrongtươnglai.Đâylàmộtsảnphẩmmới,cótínhkhảthivàcácngânhàngc ầnphảitriểnkhaingay.Sảnphẩmnày cóthểđượcthiếtkếnhưmộtsảnphẩmđộclậphoặcsảnphẩmkèmtronggóichovayBĐSdànhchoChủđầutư hoặctronggóitàitrợchuỗiliênkết(Chủđầutư– Kháchhàng).Tuynhiên,đểgiảmtrừrủiro,cácngânhàngnênưutiênviệcpháttriểnsảnphẩmdướidạngsảnph ẩmtronggóitàitrợchuỗi(Chủđầutư– Kháchhàng)tứclàchỉpháthànhbảolãnhchodựánmàngânhàngcóthểquảnlýđược dịngtiềnthuđượctừkháchhàng,dịngvốngiải ngânvàtiếnđộdựán(tàitrợđồngthờichoChủđầutưvàKháchhàng) 5.3.2 Nhómgiảipháppháttriểnsảnphẩmtàichínhbấtđộngsảnchuỗiliênkết 5.3.2.1 Phát triển sản phẩm tài theo phương thức tổ chức tín dụng tài trợchocả thành tố củachuỗiliênkết Việc tài trợ chuỗi liên kết giúp ngân hàng tham gia vào tồn q trìnhhìnhthành,xâydựngvàthươngmạicủadựán,từđócácngânhàngsẽquảnlýđượcmụcđíchsửdụn gvốnvayvàdịngtiềnlnchuyểntrongchuỗicóbảođảmphùhợpvớiđặcđiểmdựánxâydựng,tiếnđộxâ ydựng,nhucầucủaKháchhànghaykhơng.Cácsảnphẩmdịchvụcụthểdànhchotừngyếutốcấuthànhnênchu ỗiliênkếtbaogồm: - Đốivớinhàthầu:CácloạibảolãnhchoChủđầutư;Bảolãnhthanhtốnchonhàcung ứngvậtliệu;Chovaytheotiếnđộxâydựng(tùythuộcvàotiếnđộthanhtốnvàtiềntạmứng) - Dànhchonhàcungứngvậtliệuxâydựng:Bảolãnhtiềntạmứngtừnhàthầu;Cóthểcho vayvốn lưu độngđểnhập ngun vật liệu - Dànhchochủđầutư:Chovayđểthựchiệndựán(đềnbù,giảiphóngmặtbằng,nộptiềnthuế…);B ảolãnhthanhtốnchonhàthầu;Bảolãnhtiếnđộchongườimuanhà - Dành cho ngườimua nhà:Các sảnphẩmcho vay truyềnthống; Pháthành bảolãnhthanhtốnchochủđầutư(đốivớimộtsốdựánđặcthùtheoucầucủachủđầutư) 5.3.2.2 Pháttriểnsảnphẩmtàichínhtheophươngthứcnhiềutổchứctíndụngliê nkết tài trợchotồnbộ chuỗiliênkết Ngân hàng tài trợ thành tố đứng ký hợp tác với Ngân hàngcủa thành tố cịn lại để hình thành chuỗi quản lý dòng tiền luân chuyển thành tốnhằmđảmbảodựánđượcthựchiệnthànhcơngvàđảm bảoantồnchocácbênthamgia 5.3.2.3 Nhómgiảipháppháttriểnsảnphẩmtàichínhtheomơhìnhtốiưu  Mẫu hình lý thuyết cho sản phẩm tài BĐS:Trên sở phân tích ởChương1và3,LuậnánđãkếtluậnmộtsốđặcđiểmcơbảncủachosảnphẩmtàichínhBĐS,đólà:Lợitứccủ akhoảnđầutưđếntừthunhập(choth)vàlợivốn;Khơngcóthờihạncốđịnh;Dựatrêntàisảncóthực;Đ ịihỏisựduytrì,bảodưỡngthườngxun;Thịtrườngkhơnghiệuquả;Chiphígiaodịchlớn;Thanhkho ảnthấpvàsựđồngnhấtkhơngcao CânnhắcnhữngđặcđiểmriêngbiệtcủathịtrườngBĐS,sảnphẩmBĐSnêutrên,việcthiếtkếsảnphẩm chứngkhốnhóacáckhoảnvayBĐSsẽphảiđảmbảocácucầu:Cácsảnphẩmtàichínhđượcthiếtkếđểg iảmthiểurủirođầutư;Chianhỏcáckhoảnđầutưđểphântánrủirochonhiềungười;Tạoracácsảnphẩmthanh khoảncaohơn Mẫuhìnhđượcmơtảnhưsau:Chủđầutưphảitìmkiếmcácnhàtàitrợđốivớidự