Lập hồ sơ dự thầu công trình chung cư 17 tầng tân hương thành phố đà nẵng đatn

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM A CHIẾU KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CƠNG TRÌNH: CHUNG CƯ 17 TẦNG TÂN HƯƠNG THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Kon Tum, tháng năm 2016 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CƠNG TRÌNH: CHUNG CƯ 17 TẦNG TÂN HƯƠNG THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GVHD1 : PGS.TS ĐẶNG VĂN MỸ GVHD2 : Th.S NGUYỄN NGỌC HÙNG SVTH : A CHIẾU LỚP : K511KX MSSV : 111400004 Kon Tum, tháng năm 2016 LỜI CẢM ƠN Qua năm học tập rèn luyện trường Phân hiệu Đại họ Đà Nẵng Kon Tum, nhờ vào giảng dạy, truyền đạt tận tình thầy giúp em có thêm nhiều kiến thức để thực đề tài tốt nghiệp: Lập dự án đầu tư xây dựng “Khu chung cư 17 tầng Tân Hương” Đồ án tốt nghiệp tổng hợp kiến thức học để giải vấn đề thực tế sống, đồ án tốt nghiệp vừa phần kiểm tra đánh giá lực học tập, đồng thời môn học quan trọng sinh viên Qua đồ án tốt nghiệp, em nhận thức rõ cơng việc tương lai, rèn luyện kỹ nghề nghiệp định hướng phát triển thân Đặc biệt cùng với quan tâm chu đáo Thầy, Cơ trực tiếp hướng dẫn giúp em sớm hồn thành đồ án tốt nghiệp Vì em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến q Thầy, Cơ : - PGS.Ts Đặng Văn Mỹ - Gv.Ks Bùi Thị Thu Vĩ : Giảng viên hướng dẫn :Giảng viên hướng dẫn kinh tế - Gv.Th.s Nguyễn Ngọc Hùng : Giảng viên hướng dẫn kiến trúc Do thời gian có hạn thiếu kinh nghiệm thực tế nên đồ án khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận góp ý Thầy Cơ để đồ án hoàn thành tốt Một lần em xin kính gửi đến q Thầy, Cơ giáo lòng biết ơn sâu sắc ! Kon Tum, ngày 1, tháng 05, năm 2016 Sinh viên A Chiếu i MỤC LỤC Chương 1: SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ 1.1 Những pháp lý sở để lập dự án : 1.1.1 Văn pháp quy 1.1.2 Văn định hướng 1.2 Sự cần thiết phải đầu tư 1.2.1 Tổng quan tình hình thành phố Đà Nẵng 1.2.2 Sự cần thiết mục tiêu đầu tư 1.3 Phân tích thị trường 10 1.3.1 Tình hình thị trường khu chung cư nhà 10 1.3.3 Dự báo thị trường chung cư 12 1.4 Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm dự án 17 1.5 Lựa chọn phương pháp giới thiệu sản phẩm 18 1.6 Tiểu kết luận: 19 Chương 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MƠ DỰ ÁN 20 2.1 Hình thức đầu tư 20 2.2 Quy mô dự án 20 2.2.1 Căn xác định quy mô xây dựng: 20 2.2.2 Xác định quy mô dự án 20 2.2.3 Quy mô thiết bị 23 2.2.4 Diện tích sử dụng đất 23 2.3 Cơ cấu sản phẩm dự án 23 Chương 3: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM 25 3.1 Đặc điểm vị trí xây dựng 25 3.1.1 Phương án 1: 25 3.1.2 Phương án 2: 25 3.1.3 So sánh phương án xây dựng 26 3.2 Điều kiện tự nhiên 28 3.2.1 Điều kiện khí hậu – thủy văn 28 3.2.2 Điều kiện địa chất, địa hình 28 3.2.3 Điều kiện kinh tế-xã hội 29 CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG 30 4.1 Phương án tổng mặt bằng 30 4.2 Các giải pháp thực 31 4.2.1 Giải pháp thiết kế quy hoạch 31 ii 4.2.2 Giải pháp thiết kế xây dựng công trình 32 4.2.3: Hệ thống thang máy 36 4.3 Hệ thống mạng cáp truyền hình: 37 4.3.1 Hiện trạng: 37 4.3.2 Giải pháp: 37 4.3.3 Phương án kỹ thuật: 37 4.4 Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ: 42 CHƯƠNG 5: 44 SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 44 5.1 Tác động dự án đến môi trường xã hội, cảnh quan khu vực xung quanh 44 5.5.1 Tác động dự án đến môi trường 44 5.1.2 Trong q trình thi cơng dự án: 44 5.1.3 Quá trình dự án vào hoạt động: 46 5.2 Tác động dự án đến môi trường tự nhiên: 47 5.2.1 Ảnh hưởng đến môi trường: 47 5.2.2 Biện pháp xử lý: 48 5.3 Các giải pháp an toàn lao động: 49 5.4 Yêu cầu đảm bảo an ninh quốc phòng: 49 CHƯƠNG 6: 50 KẾ HOẠCH TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ VỐN CỦA DỰ ÁN 50 6.1 Tiến độ thực dự kiến kế hoạch đầu tư dự án 50 6.2 Xác định quy mô vốn dự án 50 6.2.1 Cơ sở xác định để lập tổng mức đầu tư: 50 6.2.2 Các thành phần để tính tổng mức đầu tư: 52 6.2.3 Chi phí xây dựng 52 6.2.4 Chi phí thiết bị xây dựng 53 6.2.5 Chi phí mua đất 53 6.2.6 Chi phí quản lý dự án 53 6.2.7 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 54 6.2.8 Chi phí khác 55 6.3 Xác định tổng mức đầu tư 55 6.3.1 Các thành phần tổng mức đầu tư 55 6.3.2 Tính tốn thành phần tổng mức đầu tư 56 6.4 Cơ cấu nguồn vốn kế hoạch huy động vốn cho dự án: 59 iii 6.4.1 Cơ cấu nguồn vốn: 59 6.4.2 Kế hoạch huy động vốn 59 6.5 Phương án hoàn trả vốn 61 6.5.1 Nguồn trả nợ vốn đầu tư dự án 61 6.5.2 Phương án hoàn trả vốn 61 6.5.3 Nguồn trả nợ 62 CHƯƠNG 7: 63 CÔNG SUẤT VÀ PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN 63 7.1 Phân tích lựa chọn cơng suất thích hợp 63 7.2 Tổ chức máy quản lý khai thác 63 7.3 Bố trí sử dụng nhân lực 64 7.3.1 Mục đích quản lý lao động 64 7.3.2 Các sách quản lý, khuyến khích lao động, đào tạo 64 CHƯƠNG 8: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, 66 KINH TẾ-XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 66 8.1 Doanh thu dự án 66 8.1.1 Doanh thu hộ chung cư 66 8.1.3 Doanh thu từ kinh doanh dịch vụ 67 8.2 Chi phí kinh doanh hàng năm 67 8.2.1 Chi phí hoạt động hàng năm 67 8.2.2 Chi phí bán hàng 68 8.3 Báo cáo thu nhập 68 8.3.1 Báo cáo thu nhập (phân tích trả lãi) 68 8.3.2 Phân phối lợi nhuận sau thuế: 68 8.4 Đánh giá hiệu kinh doanh 69 8.4.1 Quan điểm phân tích tài dự án 69 8.4.2 Xác định hệ số chiết khấu 69 8.4.3 Dòng ngân lưu dự án 70 8.4.4 Các tiêu tài 71 8.4.5 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án 71 8.4.5.1 Rủi ro thay đổi hệ số chiết khấu 71 8.4.5.2 Rủi ro thay đổi doanh thu hộ 72 8.4.5.3 Rủi ro thay đổi giá bán 72 8.4.5.4 Kết luận mức an toàn dự án 72 8.5 Hiệu kinh tế xã hội dự án 72 8.5.1 Phân tích hiệu kinh tế xã hội cho dự án 72 8.5.2 Gíá trị gia tăng dự án 73 iv C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 8.5.3 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước 73 8.5.4 Các hiệu kinh tế xã hội khác 73 CHƯƠNG 9: 75 HÌNH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN, KHAI THÁC DỰ ÁN, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 75 9.1 Hình thức quản lý dự án 75 9.1.1 Trong giai đoạn thực đầu tư 75 9.1.2 Trong giai đoạn vận hành 77 9.2 Nhiệm vụ quyền hạn ban quản lý dự án: 77 9.3 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan đến dự án 78 9.3.1 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tư) 79 9.3.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tư 79 9.3.3 Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tư 80 9.3.4 Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra giai đoạn vận hành 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81 Kết luận 81 Kiến nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn v C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Tăng trưởng GDP thành phố Đà Nẵng giai đoạn 1997-2014 .6 Bảng 2: Số liệu dân số trung bình thành phố Đà Nẵng từ năm 2006 - 2014 13 BẢNG 3: Dự báo dân số từ 2015 - 2024 .15 Bảng 4: : Dự báo nhu cầu chung cư giai đoạn năm 2015 - 2024 16 Bảng 5: : Lượng cung giá nhà chung cư quận Sơn Trà 17 BẢNG 6: Nguồn hộ Thành Phố Đà Nẵng rao bán thị trường 18 Bảng 7: Tổng diện tích mặt bằng tầng 21 Bảng 8: Tổng diện tích mặt bằng tầng hầm 21 Bảng 9: Dự kiến quy mô xây dựng 22 Bảng 10: Diện tích đất xây dựng 23 Bảng 11: So sánh phương án xây dựng 26 Bảng 12: Quy mô thiết kế 33 Bảng 13: Qui mô diện tích phòng chức 35 BẢNG 14: Hệ thống thang máy 37 BẢNG 15: Hệ thống mạng cáp truyền hình 38 BẢNG 16: Hệ thống phòng cháy chữa cháy 42 BẢNG 17: Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ .43 Bảng 18: Suất vốn đầu tư xây dựng 57 Bảng 19: Tóm tắt thành phần chi phí tổng mức đâu tư 57 Bảng 20: Xác định lãi vay thời gian xây dựng 59 Bảng 21: Kế hoạch huy động vốn 60 Bảng 22: Phương án hoàn trả vốn 61 Bảng 23: Dự kiến tiến độ bán hộ khu thương mại dự án 63 Bảng 24: Dự kiến máy nhân chung cư 17 tầng Tân Hương vận hành dự án 64 Bảng 25: Đơn giá chung cư 66 Bảng 26: Hình thức toán dự án .67 Bảng 27: Xác định suất chiết khấu tính toán 70 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn vi C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Bản đờ thành phố Đà Nẵng Hình 2: Biểu đồ GDP bình quân đầu người Đà Nẵng 13 Hình 4: Biểu đồ thể nhu cầu chung cư từ năm 2015 đến năm 2024 .16 Hình 5: Mặt bằng tầng 20 Hình 6: Mặt bằng tầng hầm 21 Hình 7: Mặt bằng tầng điển hình 23 Hình 8: Biểu đồ thể cấu sản phẩm dự án 24 Hình 9: Phương án xây dựng 25 Hình 10: Phương án xây dựng 26 Hình 11: Mặt bằng tổng thể 30 Hình 12: Tổng thể mặt bằng xây dựng 31 Hình 13: Chi phí tổng mức đầu tư .58 Hình 14: Biểu đồ cấu nguồn vốn 59 Hình 15: Biểu đồ Kế hoạch trả nợ 61 Sơ đồ Sơ đồ 1: Bộ máy quản lý .75 Sơ đồ 2: Tổ chức máy quản lý 77 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn vii C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa NĐ Nghị định CP Chính phủ QH Quốc hội TT Thông tư BTC Bộ tài BXD Bộ xây dựng QĐ Quyết định UBND Ủy ban nhân dân ĐKKD Đăng kí kinh doanh 10 KHĐT Kế hoạch đầu tư 11 GĐ Giám đốc 12 QLDA Quản lý dự án 13 ĐVT Đơn vị tính 14 GDP Thu nhập bình quân đầu người 15 VNĐ Việt Nam đồng 16 TP Thành phố 17 BĐS Bất động sản 18 GTGT Giá trị gia tăng 19 DTXD Diện tích xây dựng 20 QCVN Quy chuẩn Việt Nam 21 VLXD Vật liệu xây dựng 22 BTCT Bê tông cốt thép 23 TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam 24 TCXDVN Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 25 PCCC Phòng cháy chữa cháy 26 DAĐT Dự án đầu tư STT Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn viii C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 8.4 Đánh giá hiệu kinh doanh 8.4.1 Quan điểm phân tích tài chính dự án Có quan điểm tài chính phổ biến: - Quan điểm Tổng đầu tư - Quan điểm Chủ đầu tư - Quan điểm Cơ quan ngân sách nhà nước Ở Dự án này, ta tiến hành phân tích tài chính dự án theo quan điểm Chủ đầu tư hay còn gọi quan điểm chủ sở hữu Quan điểm chủ đầu tư hay còn gọi quan điểm chủ sở hữu,hay quan điểm cổ đông,mục đích nhằm xem xét giá trị thu nhập ròng còn lại dự án.Khác với quan điểm nhà cho vay, chủ sở hữu tính toán dòng ngân lưu phải cộng vốn vay ngân hàng vào dòng ngân lưu vào trừ khoản trả lãi vay nợ gốc dòng ngân lưu Nói cách khác, quan điểm chủ đầu tư quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại cho mình, sau đã toán nợ vay 8.4.2 Xác định hệ số chiết khấu - Tỷ suất chiết khấu hay có gọi chi phí sử dụng vốn tỷ suất sinh lời tối thiểu đờng vốn hay nói cách khác lãi suất mong muốn tính vốn đầu tư Tùy vào ng̀n vốn khác có suất sinh lời khác Hệ số chiết khấu nguồn vốn sử dụng dự án: + Đối với vốn vay ngân hàng: hệ số chiết khấu chính lãi vay ngân hàng Đối với dự án dùng lãi vay bình quân tại thời điểm lập dự án với lãi suất 12%/năm (tại thời điểm 5/2016) rd=12% + Đối với nguồn vốn chủ sở hữu: re – Suất sinh lời vốn chủ sở hữu (re) tăng theo tỉ lệ vay nợ đánh đổi rủi ro, đâu rủi ro tài Tham khảo chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu Chủ đầu tư dự án tương tự, ta chọn re = 19% - Khi phân tích tiêu tài chính dự án theo quan điểm khác sử dụng hệ số chiết khấu khác - Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm chủ sở hữu chi phí sử dụng vốn (suất sinh lời đòi hỏi) chủ sở hữu re =19%, vì tính dòng ngân lưu chủ sở hữu - Hệ số chiết khấu: WACC = %D x rd + %E x re Trong đó: + %D: Tỷ lệ vốn vay + %E: Tỷ lệ vốn chủ sở hữu + rd: Lãi suất vay nợ + re: Suất sinh lời đòi hỏi vốn chủ sở hữu Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 69 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Bảng 27: Xác định suất chiết khấu tính tốn Nội dung STT Giá trị Vốn vay (1000 VNĐ) 97,572,607 Vốn chủ sở hữu (1000 VNĐ) 78,208,402 Tỷ lệ vốn vay (%D) 56% Tỷ lệ vốn chủ sở hữu (%E) 44% Lãi suất vay nợ (rd) 12% Suất sinh lời đòi hỏi vốn chủ sở hữu (re) 19% Chi phí vốn bình quân trọng số (WACC) 9% 8.4.3 Dòng ngân lưu dự án Ngân lưu hay dòng tiền tệ bảng dự toán thu chi suốt vòng đời dự án Quy ước ghi nhận dòng ngân lưu vào ngân lưu dự án xác định thời điểm cuối năm Để xây dựng dòng ngân lưu xây dựng bằng phương pháp trực tiếp Tổng quát, báo cáo dòng ngân lưu thường thể qua dòng ngân lưu vào dòng ngân lưu Dòng ngân lưu dự án = Ngân lưu vào - ngân lưu Thể :” Phụ lục, Bảng 1.12– Ngân lưu tài dự án.” A QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ I Ngân lưu vào Doanh thu Vốn vay ngân hàng Lãi vay thời gian xây dựng II Ngân lưu Chi phí hàng năm Chi đầu tư Trả nợ gốc lãi vay Thuế TNDN Thuế Môn Thuế VAT Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 70 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 8.4.4 Các tiêu tài chính 8.4.4.1 Hiện giá thu hồi ròng NPV - Hiện giá thu nhập tiêu lợi ích ròng dự án Hiện giá hiệu số giá thực thu bằng tiền giá thực chi bằng tiền suốt thời gian thực dự án - Đây tiêu dùng để đánh giá hiệu dự án đầu tư vì thể giá trị tăng thêm mà dự án đem lại cho công ty NPV tổng giá ngân lưu ròng dự án với suất chiết khấu tính toán thích hợp - Phương án chọn phương án thỏa mãn hai điều kiện : NPV  NPV = max - Tính tốn dựa cơng thức: n NPV = Bt  t t  1  r  n Ct  1  r  t t 0  Trong đó: Bt : Doanh thu năm thứ t Ct : Chi phí năm thứ t r : Hệ số chiết khấu r=15% n : số năm dự án hoạt động (14 năm) 8.4.4.2 Chỉ tiêu suất thu hồi nội IRR Nếu ta chọn lãi suất r% dùng để chiết khấu dự án mà có kết NPV=f( r) = thì lãi suất r gọi IRR, tức tỷ suất thu hồi nội Lúc ta có : n  R (1  r ) t t n   Ct (1  r ) t IRR= t 0 Như IRR chính lãi suất r% mà ta dùng lãi suất để chiết khấu dự án thì sau n năm, tức hết thời hạn đầu tư, dự án đã tự hồn vốn khơng lời khơng lỗ Nói cách khác, IRR chính lãi suất phận biệt cho ta đâu vùng lời đâu vùng lỗ dự án xét thời hạn đầu tư Lãi suất chủ đầu tư lựa chọn mà thân dự án tự cân đối mà có, nghĩa đã khách quan 8.4.5 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án 8.4.5.1 Rủi ro thay đổi hệ số chiết khấu Rủi ro thay đổi hệ số chiết khấu xảy tỷ lệ vốn chủ sở hữu vốn vay thay đổi, tính đến trường hợp rủi ro giao dịch tín dụng, lãi suất tăng hay có tham gia vốn huy động từ kí kết hợp đờng góp vốn Trong trường hợp này, bên vốn góp coi vốn chủ sở hữu có lợi nhuận kì vọng chủ sở hữu Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 71 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 8.4.5.2 Rủi ro thay đổi doanh thu hộ Khi xét đến độ nhạy, ta tập trung phân tích tình bất lợi đến dự án nhằm dự phòng phương án Do thay đổi doanh thu đến hiệu dự án, xét đến yếu tố giảm doanh thu Theo đó, dự án có NPV âm giá giảm từ 20%-30% so với doanh dự kiến ban đầu 8.4.5.3 Rủi ro thay đổi giá bán Rủi ro đầu tư xảy giá bán hạ xuống trục trặc thực đầu tư Theo bảng độ nhạy chi đầu tư, giá bán hạ từ 10%-40%, NPV âm 8.4.5.4 Kết luận mức an toàn dự án Dự án đầu tư Chung cư Tân Hương đạt độ an toàn cao Nếu doanh thu giảm 21%, giá bán chung cư giảm 23% dự án đạt hiệu Thể :” Phụ lục, Bảng 1.14 – Phân tích độ nhạy.” 8.5 Hiệu kinh tế xã hội dự án 8.5.1 Phân tích hiệu kinh tế xã hội cho dự án Khi đánh giá hiệu đầu tư dự án, người ta nhìn nhận từ khía cạnh chủ đầu tư quốc gia Nhà đầu tư hướng theo mục đích tìm khả sinh lợi dự án thu lợi lợi nhuận, lợi nhuận cao thì hấp dẫn nhà đầu tư Song, kinh tế dự án có lợi nhuận cao lúc tạo ảnh hưởng tốt kinh tế xã hội Do quản lý vĩ mô cần phải đánh giá tác động, ảnh hưởng việc thực dự án mục tiêu phát triển kinh tế Có nghĩa phải xem xét mặt kinh tế - xã hội dự án, xem xét lợi ích mà dự án mang lại Phân tích tài chính đứng quan điểm lợi ích chủ đầu tư để đáng giá dự án, còn phân tích hiệu kinh tế - xã hội lại đứng quan điểm lợi ích toàn kinh tế quốc dân lợi ích toàn xã hội Lợi ích kinh tế xã hội dự án chênh lệch mà kinh tế xã hội thu so với mà kinh tế xã hội đã bỏ để thực dự án đầu tư Tiêu chuẩn đánh giá lợi ích kinh tế - xã hội dự án bao gồm: + Nâng cao mức sống dân cư (mức gia tăng GDP) + Thúc đẩy phân phối lại thu nhập: nâng cao, cải thiện đời sống tầng lớp lao động nghèo, phát triển vùng kinh tế phát triển… + Gia tăng lao động có việc làm + Tăng thu nhập ngoại tệ, tiết kiệm ngoại tệ + Nâng cao dân trí, đào tạo tay nghề mới… Các tiêu phản ánh hiệu kinh tế - xã hội tầm vĩ mơ: Thơng qua tính tốn kết đầu tư dự án, dự án có tính khả thi cao mang lại hiệu kinh tế cho Chủ đầu tư hiệu mặt kinh tế xã hội cho thành phố Đà Nẵng Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 72 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Dự án đã cải tạo lô đất thành khu nhà chung cư hoàn chỉnh, khang trang với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, đại, phù hợp với quy hoạch tổng thể khu vực thành phố, đảm bảo mặt mỹ quan đô thị môi trường sống tốt, động địa bàn quận Sơn Trà + Nâng cao hệ số sử dụng đất góp phần tăng quỹ nhà cho thành phố + Tạo quỹ nhà với 96 hộ khối thương mại dịch vụ đại Bên cạnh tạo quỹ nhà dự án còn tạo khoản thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp, tạo việc làm thu nhập cho người lao động… 8.5.2 Gíá trị gia tăng dự án “Chỉ tiêu giá trị gia tăng VAT phần gia tăng thu nhập quốc dân mà dự án mang lại cho kinh tế” Giá trị gia tăng VAT dự án khu Chung cư 17 tầng Tân Hương cấu thành từ khoản mục: – Lợi nhuận dự án đem lại cho doanh nghiệp – Thuế mà doanh nghiệp phải trả thực dự án – Lãi vay phải trả cho tổ chức tài trợ, chính lãi vay tín dụng qua năm – Lương khoản trích theo lương, chi trả cho nhân viên VAT tính cho năm thực dự án giá năm thực dự án với tỉ lệ chiết khấu gọi tỉ lệ chiết khấu xã hội rs 8.5.3 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước Chỉ tiêu lớn thì hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu thuế loại -Thuế môn bài: Triệu đồng/năm (Theo thông tư số 42/2003/TT-BTC ngày 07/05/2003 Bộ Tài chính) -Thuế thu nhập doanh nghiệp đóng góp cho đời dự án: 44,497,761,000 Vnđ -Thuế giá trị gia tăng nộp cho Nhà nước: 34,114,916,000 Vnđ -Tỷ lệ đóng góp cho ngân sách đờng vốn  (Mức đóng góp cho Ngân sách/Tổng vốn đầu tư)(78,657,676,000/184,225,051,000)  42.69% 8.5.4 Các hiệu kinh tế xã hội khác Ngồi đóng góp mang tính định lượng kể thì hiệu kinh tế xã hội mà dự án đem lại to lớn: - Dự án chung cư 17 tầng Tân Hương vào vận hành cung cấp cho thị trường bất động sản Đà Nẵng 96 hộ Giai đoạn tiến hành đầu tư xây dựng dự án với nhu cầu đầu vào lớn nguyên vật liệu, nhân công, thiết bị xây dựng, dịch vụ… tiếp thúc đẩy phát triển Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 73 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an ngành sản xuất vật chất dịch vụ để đáp ứng cho trình đầu tư dự án – Với hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội hoàn thiện tạo diện mạo cho địa phương, cải thiện trạng khu vực phường Tân Hương, nâng cao đời sống vật chất người dân nơi góp phần nâng cao sở hạ tầng cho thành phố – Tạo môi trường sống sinh hoạt tốt, tiện lợi Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 74 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an CHƯƠNG 9: HÌNH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN, KHAI THÁC DỰ ÁN, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 9.1 Hình thức quản lý dự án 9.1.1 Trong giai đoạn thực đầu tư Trưở ng ban n lýdự n Bộphậ n hà nh tổ ng hợp Bộphậ n kế hoạch-đ ầ u tư Bộphậ n n lýxâ y dựng Hình 11.1: Sơ đ ồtổ c y n lý u hà nh dự n Sơchứ đồ 1: Bộmá máy quản lýđ iề 9.1.1.1 Quy chế hoạt động Ban quản lý dự án -Bộ phận hành chính tổng hợp: a)Tổ chức-hành +Tổ chức công tác hành chính cho BQLDA, khen thưởng, kỷ luật +Tiếp nhận thơng tin có thay đổi phí đơn vị tư vấn thiết kế, nhà thầu hay chủ đầu tư +Thu xếp, điều khiển họp phối hợp bên, thủ tục cần thiết dự án giai đoạn triển khai thực biên ký kết hợp động, tài liệu hồ sơ mời thầu, xét thầu… +Trợ giúp, cân nhắc vấn đề pháp lý, giấy phép, chứng chỉ, chứng nhận thí nghiệm vấn đề tương tự b)Kế toán tài chính: +Hoạch định chi phí quản lý dự án +Kiểm tra, xác nhận kiểm tra phí tư vấn, chi phí bảo trì dự án; giúp đỡ chủ đầu tư việc mua sắm hàng hóa +Chuẩn bị phác thảo đơn đặt hàng trước cho vật liệu thu xếp gián đoạn liên quan đến lĩnh vực tài chính +Dự báo luồng tiền cho dự án, từ chủ đầu tư có kế hoạch cung ứng vốn phù hợp kịp thời +Quan sát, đo lường, tính toán, phản ảnh nghiệp vụ kinh tế tài chính trình quản lý dự án +Giúp chủ đầu tư trình thanh, toán vốn đầu tư cho đơn vị tư vấn, nhà thầu thi công xây lắp thiết bị Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 75 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an c) Bộ phận kế hoạch đầu tư +Vạch kế hoạch, đưa giải pháp mang tính chiến lược giúp chủ đầu tư trình thực dự án +Cùng chủ đầu tư xác định mục tiêu dự án để thiết lập tiêu, chương trình cho dự án +Trợ giúp, tư vấn cho chủ đầu tư việc nghiên cứu thị trường, tính khả thi dự án (thuê tư vấn lập dự án đầu tư) +Đảm bảo việc chuẩn bị thiết kế tổng thể, triển khai, kế hoạch chi phí; đảm bảo ngân sách ban đầu đã lập cho dự án số thiết kế sửa đổi +Thu xếp, giải gián đoạn hay chệch hướng nhiệm vụ đã vạch d) Bộ phận quản lý xây dựng +Giúp chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu đầy đủ lực uy tín +Chịu trách nhiệm công việc, chất lượng công trình giai đoạn xây dựng +Giải vấn đề liên quan đến hạ tầng, điện nước vấn đề khác tương tự để đẩy nhanh tiến độ xây dựng +Đảm bảo báo cáo hàng tháng chất lượng, thời gian, chi phí nhà thầu tư vấn đã chuẩn bị để xuất trình cho chủ đầu tư +Cùng với chuyên gia tư vấn giám sát công trình, giải vướng mắc trình xây dựng +Phối hợp chuyên gia tư vấn tra chất lượng công trình +Giám sát luồng thông tin để gửi đến nhà thầu nhằm tránh sai sót +Kiểm tra lại tất cơng việc trước chấp nhận vẻ hồn cơng; bảo hành nhà thầu có hư hỏng xảy Trưởng Ban quản lý dự án có nhiệm vụ quản lý, điều hành dự án; mang tính điều phối, sắp xếp phối hợp bên liên quan công việc từ lập dự án đầu tư, thiết kế, đấu thầu, hợp động giám sát, nghiệm thu Cùng chủ đầu tư tham dự hội họp quan trọng Quản lý phận thực tốt công việc giao Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 76 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 9.1.2 Trong giai đoạn vận hành TRƯỞNG BAN QUẢN LÝ PHĨ BAN QUẢN LÝ KẾ TỐN NHÂN VIÊN VỆ SINH NHÂN VIÊN KỸ THUẬT NHÂN VIÊN BẢO VỆ NHÂN VIÊN GỮ XE Sơ đồ 2: Tổ chức máy quản lý Dự án có hình thức quản lý đơn giản: - Đứng đầu trưởng ban quản lý, phụn trách giải công việc chung Bao gầm phần siêu thị chung cư Trong thời gian dự án đưa vào hoạt động, trưởng ban quản lý dự án đóng vai trò đại diện công ty giao dịch xử lý vấn đề nảy sinh mua bán - Phó ban quản lý, hỗ trợ trưởng ban quản lý xử lý công việc chung cư, siêu thị, hay giao dịch bán hàng - Kế toán: quản lý tài chính dự án từ dự án đưa vào khai thác - Bộ phận nhân viên: Đảm bảo dự án vận hành sn sẻ từ máy móc, an ninh đến vệ sinh môi trường 9.2 Nhiệm vụ quyền hạn ban quản lý dự án: – Tổ chức tuyển chọn tư vấn, đấu thầu xây lắp, mua sắm vật tư, thiết bị để thực hiện:  Điều tra, khảo sát, lập dự án đầu tư xây dựng  Khảo sát thiết kế, lập tổng dự tốn, dự tốn cơng trình, giám sát kỹ thuật xây dựng  Lập hồ sơ mời thầu, mua sắm vật tư, thiết bị, giám sát chất lượng số lượng vật tư thiết bị – Tổ chức ký kết hợp đồng: giao nhận thầu tư vấn, xây lắp, mua sắm vật tư thiết bị, trợ giúp kỹ thuật quản lý khai thác dự án với đơn vị trúng thầu thực nhiệm vụ đã ký kết hợp đồng theo quy định pháp luật Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 77 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an – Chuẩn bị hồ sơ (dự án, thiết kế kỹ thuật, lập tổng dự toán…) để trình để chủ đầu tư trình cấp có thẩm quyền định phê duyệt giao hồ sơ duyệt cho đơn vị liên quan – Quản lý chặt chẽ kinh phí dự án tổng mức dự toán duyệt theo quy định hành Nhà nước, trường hợp dự toán hạng mục tăng, Ban quản lý dự án phải cập nhật, tập hợp trình chủ đầu tư để xem xét định – Theo dõi, kiềm tra, đôn đốc thực hiện, nghiệm thu lý hợp đồng kinh tế, phiếu giá công trình cho tổ chức nhận thấu xây lắp theo hợp đồng đã ký; đồng thời quan hệ với quan chức có liên quan để thực chế độ, chính sách định mức, đơn giá hành Nhà nước phục vụ cho dự án – Lập thực kế hoạch huy động sử dụng vốn đầu tư, kế hoạch tài chính dự án – Tổ chức nghiệm thu bàn giao công trình, đưa công trình vào khai thác dụng theo quy định chủ đầu tư pháp luật – Lập báo cáo (định kỳ đột xuất) thực vốn đầu tư hàng năm, báo cáo toán cho chủ đầu tư dự án hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng để chủ đầu tư duyệt theo quy định hành – Giám sát kỹ thuật xây dựng, quản lý toàn trình thực dự án; chịu trách nhiệm trước chủ quản đầu tư trước pháp luật việc quản lý trình thực dự án dự án kết thúc đưa vào khai thác sử dụng – Quản lý cán bộ, viên chức, tài sản kinh phí Ban Quản lý theo quy định Nhà nước 9.3 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan đến dự án Để chuẩn bị đầu tư thực đầu tư có kết Dự án xây dựng Khu Chung cư 17 tầng Tân Hương có nhiều mối quan hệ trách nhiệm quan địa phương, tổ chức hợp tác với chủ đầu tư dự án cộng đồng trách nhiệm với dự án Cụ thể mối quan hệ thể sau: - Các quan địa phương đạo UBND Thành phố gờm có Sở Kế hoạch Đầu tư, Ngân hàng Đầu tư Phát triển, địa chính ban ngành thành phố có liên quan chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cho Ban quản lý dự án xây dựng khu chung cư thực công việc; đồng thời chịu trách nhiệm quản lý xã hội môi trường dự án vào hoạt động - Chủ đầu tư quan trực tiếp quản lý việc đầu tư xây dựng cơng trình, hưởng quyền lợi có nghĩa vụ trình bỏ vốn kinh doanh theo luật định Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 78 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an - Các quan tư vấn chịu trách nhiệm giám sát tác giả, quyền tác theo dõi hiệu chỉnh kịp thời vấn đề nảy sinh thi cơng xây dựng cơng trình 9.3.1 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tư) Trong giai đoạn lập dự án đầu tư chủ đầu tư phải thực công việc sau: + Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư + Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường để xác định nhu cầu khách cho dự án, khả cạnh tranh đối thủ, xem xét khả nguồn vốn đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư + Tiến hành điều tra khảo sát chọn địa điểm + Lập dự án đầu tư + Gửi hồ sơ dự án văn trình đến người có thẩm quyền định đầu tư xem xét có yêu cầu văn - Thẩm quyền định dự án đầu tư Sở kế hoạch đầu tư quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ định dự án - Phê duyệt dự án đầu tư Dự án cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt cấp giấy phép thực đầu tư 9.3.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tư Để dự án thực phải bao gồm bước sau: + Xin giao đất thuê đất + Xin cấp giấy phép xây dựng + Thực việc giải toả đền bù giải phóng mặt bằng, thực kế hoạch tái định cư, chuẩn bị mặt bằng xây dựng + Mua sắm thiết bị + Thực khảo sát, thiết kế xây dựng + Thẩm định, phê duyệt thiết kế tổng dự tốn, dự tốn cơng trình + Tiến hành thi công xây lắp + Kiểm tra thực hợp đồng + Quản lý kỹ thuật chất lượng thiết bị chất lượng xây dựng công trình + Vận hành chạy thử, nghiệm thu, toán vốn đầu tư, bàn giao thực bảo hành sản phẩm Vì việc phối hợp, trợ giúp, kiểm tra giám sát giai đoạn thực đầu tư quan hữu quan nêu cần thiết Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 79 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 9.3.3 Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tư Tất dự án đầu tư sau hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng phải toán vốn đầu tư Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toán vốn đầu tư Chậm tháng sau dự án hoàn thành đưa vào vận hành, chủ đầu tư phải hoàn thành báo cáo tốn vốn đầu tư gửi người có thẩm quyền định đầu tư Dự án đầu tư bằng nhiều nguồn vốn khác thì báo cáo tốn phải phân tích rõ ng̀n vốn Báo cáo toán vốn đầu tư phải xác định đầy đủ, chính xác số vốn đầu tư thực hàng năm, tổng mức vốn đầu tư thực dự án, giá trị sản lượng bàn giao cho công trình sử dụng Bộ xây dựng phối hợp với Bộ tài chính hướng dẫn phương pháp quy đổi vốn thống cho thời kỳ để chủ đầu tư thực toán Bộ tài chính trực tiếp thẩm tra phê duyệt toán vốn đầu tư cho dự án 9.3.4 Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra giai đoạn vận hành Sau nhận bàn giao cơng trình, chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác cơng trình, tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hoàn thiện tổ chức phương án quản lý dự án cho hiệu Chủ đầu tư tổ chức giao quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm thực bảo trì cơng trình Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 80 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận -Với tốc độ đô thị hóa nhu cầu nhà ở, mơi trường làm việc tốt mặt bằng kinh doanh rộng lớn nhu cầu thiết người dân thành phố Đà Nẵng doanh nghiệp -Việc đầu tư xây dựng khu chung cư 17 tầng Tân Hương phường Tân Hương, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng giải vấn để xúc tái định cư cho hộ dân bị thu hồi đất để làm dự án thành phố - Khu chung cư với quy mô 17 tầng, với hình thức kiến trúc đại tạo không gian gần gũi dễ chịu cho hộ sinh sống tại - Khu chung cư 17 tầng Tân Hương xây dựng xong đưa vào sử dụng công trình kiến trúc tạo nên cảnh quan chung cho toàn khu vực -Việc phân tích cho thấy dự án có tính khả thi cao: – Tính khả thi mặt thị trường: sản phẩm dự án hoàn toàn đáp ứng yêu cầu cao thị trường nhà nay, chủng loại sản phẩm đa dạng phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu hộ chung cư, nhu cầu thương mại, dịch vụ Tính khả thi mặt hiệu tài chính: tiêu tài chính dự án cao NPV (theo quan điểm chủ đầu tư) = 78,208,402,000 đồng với tỷ lệ chiết khấu re = 19%, IRR = 37%; Thời gian hồ vốn có chiết khấu dự án năm tháng; dự án có khả chịu đựng rủi ro cao Nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm hiệu tài chính dự án – Tính khả thi mặt kinh tế – xã hội: dự án phù hợp với định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố, mang lại giá trị gia tăng lớn cho xã hội Giá trị đóng góp cho ngân sách nhà nước lớn Dự án góp phần tạo nên chuyển hóa đời sống kinh tế xã hội khu vực phường Tân Hương, tạo diện mạo cho địa phương cho thành phố Đà nẵng, giải số lượng lớn nhu cầu lao động địa phương Nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân Như việc đầu tư thực dự án Chung cư Tân Hương cần thiết Kiến nghị Để dự án sớm triển khai thực đạt hiệu cao, kính đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tư cấp chính quyền, quan chuyên môn tạo điều kiện xem xét phê duyệt dự án để có sở pháp lý triển khai bước đầu tư xây dựng tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: - Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý giải pháp tích cực để công trình tiến hành thuận lợi theo thủ tục hành Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 81 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an – Hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi cho dự án từ nguồn vốn Tổng công ty cổ phần Minh Đại Lộc xây dựng Việt Nam (Vinaconex) thành phố Đà Nẵng để xây dựng sở hạ tầng hạng mục chung cư cao tầng – Cho phép Ngân hàng thẩm định tự định cho vay vốn xây dựng sở hạ tầng theo tính khả thi dự án mà chấp (được hưởng quy chế vay vốn Doanh nghiệp nhà nước) Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 82 C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn