Lập hồ sơ dự thầu công trình trung tâm thương mại văn phòng gt clyna đatn

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM A XIẾC KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CƠNG TRÌNH: TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI VĂN PHỊNG GT CLYNA Kon Tum, tháng năm 2016 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CƠNG TRÌNH: TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI VĂN PHÒNG GT CLYNA GVHD1 : Th.S HUỲNH THỊ YẾN THẢO GVHD2 : K.S NGUYỄN VĂN LINH SVTH : A XIẾC LỚP : K511KX MSSV : 111400045 Kon Tum, tháng năm 2016 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh LỜI CẢM ƠN Kính thƣa q Thầy giáo ! Trải qua thời gian gần năm học tập ghế giảng đƣờng trƣờng đại học em đƣợc thầy cô truyền thụ học, kiến thức chun mơn, mà cịn kinh nghiệm quý báu đạo lý làm ngƣời, giúp em ngày hồn thiện thân Những điều khơng có đƣợc khơng có quan tâm, ủng hộ gia đình, sẻ chia bè bạn đặc biệt kiến thức quý báu thầy cô Khoa Quản lý dự án khoa khác Đó móng để em tự tin bƣớc tiếp đƣờng nghiệp tƣơng lai Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy Nguyễn Văn Linh, cô Huỳnh Thị Yến Thảo, thầy tận tình hƣớng dẫn em thực đồ án tốt nghiệp Dẫu ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp cho em hội để hiểu rõ có nhìn hồn thiện ngành học theo đuổi, thân em nhiều hạn chế lần đầu vận dụng tất kiến thức đƣợc học vào đồ án, nên khó tránh khỏi sai sót Kính mong q thầy góp ý dẫn để em bổ sung kiến thức mình, làm hành trang tiếp bƣớc đƣờng nghiệp sau Một lần nữa, em xin kính gửi đến Thầy giáo lịng biết ơn tơn kính sâu sắc Tình cảm đọng suốt chặng đƣờng nghiệp sau Em xin kính chúc thầy gia đình sức khỏe, hạnh phúc thành công! Một lần nữ xin nh i ến Thầy C i n iế n nT n ! y h n nă Sinh viên A Xiếc Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh MỤC LỤC CHƢƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tổng quan Việt Nam 1.2 Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Bất động sản 1.4 Tốc độ tăng trƣởng kinh tế 1.5 Tốc độ thị hóa 1.6 Sự tăng trƣởng dân số 1.7 Cơ sở hạ tầng 12 CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN 14 1.1 Xuất xứ pháp lý hình thành dự án 14 1.1.1 Văn 14 1.1.2 Văn định hƣớng 15 1.2 Các yếu tố liên quan đến thực trạng nhu cầu dự án 16 1.2.1 Trung tâm thƣơng mại 25 1.2.2 Văn phòng cho thuê 27 1.3 Kết luận cần thiết phải đầu tƣ dự án 34 1.4 Mục tiêu dầu tƣ dự án 35 1.4.1 Đối với thành phố 35 1.4.2 Đối với doanh nghiệp 36 CHƢƠNG CÁC THÔNG TIN CỦA DỰ ÁN 37 3.1 Sơ lƣợc chủ đầu tƣ 37 3.2 Hình thức đầu tƣ 38 3.3 Quy mô dự án 38 3.4 Cơ cấu sản ph m dự án 38 3.5 Vị trí địa điểm xây dựng dự án 39 2.5.1 Phƣơng án 1: 39 3.5.2 Phƣơng án 2: 39 3.5.3 Hiện trạng khu đất 42 3.5.6 Giải phóng mặt 43 CHƢƠNG CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ BẢO VỆ MÔI TRƢỜNG 44 4.1 Phƣơng án tổng mặt 44 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh 4.2 Các giải pháp thực 44 4.2.1 Giải pháp thiết kế quy hoạch 44 4.2.2 Giải pháp thiết kế xây dựng công trình 45 a Giải pháp thiết kế: 45 b Quy mô thiết kế: 46 4.2.3 Cơ sở thiết kế: 48 4.2.4 Cấp nƣớc nhà 49 4.3 Tác động dự án đến môi trƣờng giải pháp quản lý bảo vệ môi trƣờng 51 4.3.1 Tác động dự án đến môi trƣờng 51 CHƢƠNG CÔNG SUẤT VÀ PHƢƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN 54 5.1 Phân tích lựa chọn cơng suất thích hợp 54 5.2 Tổ chức máy 56 5.3 Sơ đồ tổ chức máy nhân 57 5.4 Chế độ lƣơng sách cho ngƣời lao động 57 5.4.1 Chế độ lƣơng 57 CHƢƠNG 6: XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ VÀ 59 QUY MÔ VỐN CỦA DỰ ÁN 59 6.1 Xác định tổng mức đầu tƣ 59 6.1.1 Cơ sở để tính tổng mức đầu tƣ xây dựng 59 6.1.2 Các thành phần tổng mức đầu tƣ 59 6.1.3 Tính tốn thành phần Tổng mức đầu tƣ 60 6.2 Nguồn vốn kế hoạch sử dụng vốn 64 6.2.1 Nguồn vốn 64 6.2.2 Kế hoạch huy động vốn 65 6.3.1.1 Quỹ khấu hao tài sản cố định 67 6.3.1.2 Trích lợi nhuận sau thuế 67 6.3.2 Phƣơng án hoàn trả vốn 67 CHƢƠNG 7: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 68 7.1 Xác định doanh thu 68 7.2 Chi phí sản xuất kinh doanh 68 7.2.1 Chi phí bất biến 68 7.3 Phân tích dịng ngân lƣu tiêu phản ánh hiệu tài 71 7.3.1 Xác định suất chiết khấu 71 7.3.2 Ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ 72 7.4 Phân tích điều hịa vốn 73 7.5 Phân tích khả trả nợ 73 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phịng cho th thành phố Hồ Chí Minh 7.6 Các tỷ suất sinh lời 74 7.7 Phân tích rủi ro dự án 75 7.7.1 Phân tích độ nhạy chiều 75 7.7.2 Phân tích độ nhạy chiều 76 CHƢƠNG – HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 79 8.1 Gía trị gia tăng dự án tạo 79 8.2 Đóng góp ngân sách 79 8.2.1 Thuế môn 79 8.2.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 79 8.2.3 Thuế giá trị gia tăng 80 CHƢƠNG 9: CÁC MỐC THỜI GIAN CHÍNH THỰC HIỆN ĐẦU TƢ VÀ TRÁCH NHIỆM CÁC BÊN LIÊN QUAN 81 9.1 Thới gian thực dư 81 9.1.1 Tiến độ thực dự án 81 9.1.2 Thời gian khởi công dự kiến 81 9.1.3 Thời gian hoàn thành dự kiến 81 9.2 Lựa chọn hình thức quản lý thực dự án 81 9.3 Một số vấn đề vƣớng mắc trình thực dự án 83 9.3.1 Các trục trặc tiến hành đầu tƣ xây dựng 83 9.3.2 Hạn chế chậm trễ vƣợt chi phí giai đoạn thi công 84 9.4 Mối quan hệ quan lien quán đến dự án 85 9.4.1 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan giai đoạn lập dự án 85 9.4.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra giám sát giai đoạn thực đầu tƣ 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 Kết luận 87 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa NĐ Nghị định CP Chính phủ QH Quốc hội TT Thơng tƣ BTC Bộ tài BXD Bộ xây dựng QĐ Quyết định UBND Ủy ban nhân dân ĐKKD Đăng kí kinh doanh 10 KHĐT Kế hoạch đầu tƣ 11 GĐ Giám đốc 12 QLDA Quản lý dự án 13 ĐVT Đơn vị tính 14 GDP Thu nhập bình quân đầu ngƣời 15 VNĐ Việt Nam đồng 16 TP Thành phố 17 BĐS Bất động sản 18 GTGT Giá trị gia tăng 19 DTXD Diện tích xây dựng 20 QCVN Quy chu n Việt Nam 21 VLXD Vật liệu xây dựng 22 BTCT Bê tông cốt thép 23 TCVN Tiêu chu n Việt Nam 24 TCXDVN Tiêu chu n xây dựng Việt Nam 25 PCCC Phòng cháy chữa cháy 26 DAĐT Dự án đầu tƣ STT Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phịng cho th thành phố Hồ Chí Minh Danh mục bảng Bảng 1: Tình hình kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh Bảng 2: Dân số, mật độ dân số phân theo quận huyện thành phố Hồ Chí Minh năm 2014 Bảng 3: Diện tích tự nhiên, dân số, mật độ dân số vùng nông thôn năm 2014 11 Bảng : So sánh phƣơng án xây dựng 40 Bảng 5: Qui mơ diện tích phịng chức 47 Bảng 6: Dự kiến doanh thu 55 Bảng 7: Dự kiến máy nhân khu trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê vận hành dự án 56 Bảng 8: Tổng hợp tổng mức đầu tƣ 61 Bảng 9: Kế hoạch huy động vốn 66 Bảng 10: Thời gian khấu hao tài sản cố định 67 Bảng 11: Tỷ lệ trích BHYT BHXH BHTN KPCĐ 70 Bảng 12: Gía điện sản xuất kinh doanh 70 Bảng 13: Gía điện sản suất kinh doanh trung bình 71 Bảng 14: Chi phí sử dụng bình quân 72 Bảng 15: Các tiêu quan điểm tổng mức đầu tƣ 72 Bảng 16: Biến động NPV IRR theo doanh thu 75 Bảng 17: Biến động NPV IRR theo chi phí 76 Bảng 18: Biến động NPV IRR theo doanh thu 77 vi Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phịng cho th thành phố Hồ Chí Minh Danh mục hình, biểu đồ Hình 1: Biểu đồ thể cấu sản ph m dự án 38 Hình 2:Hình vị trí xây dựng cơng trình phƣơng án 39 Hình 3: Hình vị trí xây dựng phƣơng 40 Hình 4: Sơ đồ tổ chức máy nhân 57 Biểu đồ 1: Mức cung loại văn phòng cho thuê 29 Biểu đồ 2: Thị trƣờng văn phịng tình hình hoạt động 30 Biểu đồ 3: Biểu đồ cấu nguồn vốn 65 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh viii Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh - Kế hoạch trả nợ đƣợc tính tốn phụ lục bảng tính đính kèm - Hệ số trả nợ (DSCR) =5,91 > nên dự án có khả trả đƣợc nợ (Chi tiết xem Phụ lục13: Khả năn rả nợ) 7.6 Các tỷ suất sinh lời Tỷ số lợi nhuận doanh thu: Tỷ số lợi nhuận doanh thu kỳ định đƣợc tính cách lấy lợi nhuận sau thuế kỳ chia cho doanh thu kỳ Chỉ tiêu cho biết với đồng doanh thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ tạo đồng lợi nhuận Tỷ suất lớn hiệu hoạt động doanh nghiệp cao Tỷ số lợi nhuận doanh thu (%) = (Lợi nhuận sau thuế/doanh thu)x100% = 61,94% Nhƣ lợi nhuận chiếm 61,94% doanh thu Tỷ số mang giá trị dƣơng nghĩa dự án kinh doanh có lãi Tỷ số lợi nhuận vốn ầ (ROA): ROA cung cấp cho nhà đầu tƣ thông tin khoản lãi đƣợc tạo từ lƣợng vốn đầu tƣ Tài sản cơng ty đƣợc hình thành từ vốn vay vốn chủ sở hữu Cả hai nguồn vốn đƣợc sử dụng để tài trợ cho hoạt động công ty Hiệu việc chuyển vốn đầu tƣ thành lợi nhuận đƣợc thể qua ROA ROA cao tốt công ty kiếm đƣợc nhiều tiền lƣợng đầu tƣ Lợi nhuận so với vốn đầu tƣ (mức doanh lợi đồng vốn đầu tƣ) dự án: ROA = (Lợi nhuận sau thuế /tổng vốn)x100% = 19,42% Ta thấy bỏ đồng vốn đầu tƣ sinh lợi đƣợc 0,19 đồng lợi nhuận Đồng thời, tỷ suất = 19,42% > lãi suất vay (12%) Tỷ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE): Chỉ số thƣớc đo xác để đánh giá đồng vốn bỏ tích lũy tạo đồng lời Tỷ lệ ROE cao chứng tỏ công ty sử dụng hiệu đồng vốn có nghĩa cơng ty cân đối cách hài hịa vốn tự có với vốn vay để khai thác lợi cạnh tranh trình huy động vốn, mở rộng quy mô Cho nên hệ số ROE cao hấp dẫn nhà đầu tƣ Lợi nhuận vốn chủ sở hữu (mức doanh lợi đồng vốn chủ sở hữu) ROE = (Lợi nhuận sau thuế /vốn tự có)x100% = 30,89% Ta thấy bỏ đồng vốn chủ sở hữu sinh lợi đƣợc 0,30 đồng lợi nhuận Đồng thời tỷ số này: 30,89% > chi phí hội đƣợc xác định 19% Nhận xét: Qua kết tính tốn ta thấy tỷ số sinh lợi tƣơng đối cao (Chi tiết xem Phụ lục 14: Báo cáo Thu nhập) 74 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh 7.7 Phân tích rủi ro dự án Dự án trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê đƣợc đầu tƣ xây dựng hoạt động kinh doanh chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố tác động tạo nên rủi ro cho dự án Rủi ro sai lệch giá trị ƣớc tính giá trị thực tế Các giá trị ƣớc tính đƣợc dự báo nên luôn kèm với sai số phụ thuộc nhiều vào biến động bên ngồi nhƣ : kinh tế mơi trƣờng kinh doanh, để khắc phục đƣợc rủi ro khơng lƣờng trƣớc đƣợc lập dự án cần phân tích rủi ro dễ xảy dự án Tùy theo dự án mà xem xét yếu tố khác Do dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh dịch vụ du lịch nên thƣờng chịu ảnh hƣởng nhiều tác động chi đầu tƣ giá bán cơng suất hoạt động chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh - Trong khoản mục chi phí, phần lớn biến phí đƣợc tính tốn theo phần trăm doanh thu mà doanh thu khu nhà hàng lại chiếm tỷ trọng lớn nên thay đổi doanh thu biến phí thay đổi theo Bên cạnh theo kết hoạt động kinh doanh cơng trình tƣơng tự định phí thay đổi ảnh hƣởng không nhiều đến thay đổi NPV IRR, yếu tố chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh khơng đƣợc lựa chọn để phân tích Nhƣ vậy, ta sử dụng chức Table Microsoft excel để khảo sát độ nhạy dự án dƣới tác động nhân tố: doanh thu chi phí 7.7.1 Phân tích độ nhạy chiều Phân tích độ nhạy chiều bƣớc phân tích rủi ro Kiểm định độ nhạy kết dự án (NPV IRR) theo thay đổi giá trị tham số lần Bảng 16: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO DOANH THU Thay đổi Thay đổi NPV (%) (IRR %) 14.55% -173.04% -28.69% -6,755,984 16.02% -129.78% -21.48% -10% 3,058,901 17.48% -86.52% -14.31% -5% 12,873,786 18.94% -43.26% -7.16% 0% 22,688,671 20% 0.00% 0.00% 5% 32,503,557 21.87% 43.26% 7.17% 10% 42,318,442 23.33% 86.52% 14.36% 15% 52,133,327 24.81% 129.78% 21.58% 20% 61,948,212 26.29% 173.04% 28.84% NPV IRR 22,688,671 20.40% -20% -16,570,870 -15% 75 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh Nhận xét: Khi doanh thu tăng NPV IRR tăng nhanh tính khả thi dự án cao Khi doanh thu giảm đến -15% NPV giảm mức đáng kể chuyển sang âm Dựa vào việc sử dụng hàm Goal seek ta xác định đƣợc: trƣờng hợp yếu tố khác không thay đổi doanh thu trung tâm thƣơng mại văn phong cho thuê giảm đến -12% NPV dự án Bảng 17: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO CHI PHÍ NPV IRR Thay đổi Thay đổi NPV (%) IRR (%) 22,688,671 20% -20% 31,121,066 21.68% 37.17% 6.25% -15% 29,040,383 21.36% 28.00% 4.70% -10% 26,959,701 21.05% 18.82% 3.16% -5% 24,879,018 20.74% 9.65% 1.62% 0% 22,688,671 20% 0.00% 0.00% 5% 20,289,411 20.04% -10.57% -1.77% 10% 17,890,151 19.68% -21.15% -3.54% 15% 15,490,890 19.32% -31.72% -5.30% 20% 13,091,630 18.97% -42.30% -7.05% Nhận xét: Khi chi phí giảm NPV IRR tăng dự án khả thi Khi chi phí tăng NPV IRR giảm chi phí tăng đến 50% NPV giảm đáng kể chuyển sang âm, lúc dự án khơng cịn khả thi Dựa vào việc sử dụng hàm goal seek ta xác định đƣợc: trƣờng hợp yếu tố khác khơng thay đổi chi phí tăng đến 50% NPV dự án Qua phân tích bảng chiều ta thấy dự án có độ an tồn tài lớn trƣớc biến động yếu tố mức tăng chi phí từ 50% trở lại chấp nhận đƣợc khoảng biến động cao nên dự án có khả chịu đƣợc rủi ro chi phí thay đổi 7.7.2 Phân tích độ nhạy chiều Trong thực tế yếu tố thƣờng biến động đồng thời nên ta cần tiến hành phân tích chiều để có nhìn tổng quát thực tế trƣớc biến động ảnh hƣởng đến an tồn tài dự án qua có sách kịp thời để xử lý Kết phân tích biến động NPV IRR doanh thu chi phí thay đổi đƣợc thể qua bảng sau: 76 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh Bảng 18: BIẾN ĐỘNG NPV VÀ IRR THEO DOANH THU đổi ay phí chi Th NPV Thay đổi doanh thu 22,688,671 -10% đổi phí ay 5% 10% 7,329,930 17,144,816 26,959,701 36,774,586 46,589,471 -5% 5,249,248 15,064,133 24,879,018 34,693,904 44,508,789 0% 3,058,901 12,873,786 22,688,671 32,503,557 42,318,442 5% 659,641 1,739,620 10,474,526 20,289,411 30,104,296 39,919,182 8,075,265 17,890,151 27,705,036 37,519,921 Thay đổi doanh thu IRR Th 0% -10% 10% chi -5% 20% -20% -10% 0% 10% 20% -10% 15.19% 18.12% 21.05% 23.99% 26.95% -5% 14.88% 17.81% 20.74% 23.67% 26.63% 0% 14.55% 17.48% 20% 23.33% 26.29% 5% 14.20% 17.13% 20.04% 22.97% 25.92% 10% 13.84% 16.77% 19.68% 22.60% 25.54% Nhận xét: Khi doanh thu nhà hàng/khách giảm đến -20% chi phí tăng 10% NPV < 0, IRR < WACC, dự án khơng cịn khả thi Qua kết phân tích bảng chiều, ta lần khẳng định yếu tố doanh thu yếu tố đáng đƣợc quan tâm NPV IRR có độ nhạy lớn trƣớc biến động yếu tố Vì cần có sách kinh doanh nhà hàng hợp lý không ngừng nâng cao chất lƣợng thức ăn uống, phong cách phục vụ… để hạn chế mức rủi ro thấp yếu tố gây Mặc dù trƣờng hợp xấu làm cho NPV âm IRR < WACC nhà đầu tƣ v n không bỏ qua hội đầu tƣ vào dự án q trình tính tốn đƣợc dựa sở số liệu xác đồng thời dự án tăng chi đầu tƣ nghĩa mở rộng kinh doanh, nâng cao chất lƣợng dịch vụ… để phục vụ tốt thơng thƣờng doanh thu tăng nên xác suất để tất biến động xấu yếu tố xảy không cao Chính dự án hội đầu tƣ tốt cho nhà đầu tƣ Với phân tích tài thấy dự án đáng giá khả thi mặt tài thơng qua hai số đánh giá tài dự án tiêu NPV > 77 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh IRR > r Ngoài nhờ kế hoạch vay nợ đánh giá khả trả nợ dự án, dự án hồn tồn an tồn mặt tài đủ khả trả nợ Phân tích độ nhạy thể đƣợc tính vững mạnh, tính khả thi mặt tài dự án trƣờng hợp rủi ro 78 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phịng cho th thành phố Hồ Chí Minh CHƢƠNG – HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội dự án đầu tƣ việc đánh giá đóng góp dự án vào gia tăng thu nhập quốc dân, tăng trƣởng kinh tế hay khái quát vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc 8.1 Gía trị gia tăng dự án tạo Giá trị gia tăng nƣớc khoản chênh lệch giá trị đầu vào giá trị đầu Giá trị gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản ph m quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn Giá trị đầu gồm: giá trị sản ph m dự án tạo ra,giá trị lại, Giá trị đầu vào gồm: Vốn đầu tƣ dự án Giá trị đầu vào vật chất dự án Giá trị gia tăng nƣớc hàng năm đƣợc tính nhƣ sau: GT = DT - CT Tr n ó: Gt: Giá trị gia tăng nƣớc mà dự án mang lại năm t Dt: Doanh thu dự án năm t Ct: Chi phí đầu vào năm t bao gồm vốn đầu tƣ chi phí đầu vào vật chất (Chi tiết xem Phụ lục15 : Giá trị i ăn ) Giá trị gia tăng tạo đời dự án: 213.598.735.000 đồng Giá trị gia tăng bình qn tính cho đồng vốn dự án: G 213.598.735 H t   3, 47 I 61.535.054 Nhƣ vậy, đồng vốn đầu tƣ dự án, tạo 47 đồng giá trị gia tăng 8.2 Đóng góp ngân sách Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu thuế loại 8.2.1 Thuế môn Tổng thuế môn dự án nộp vào ngân sách đời dự án là: 45.000.000 đồng 8.2.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp Hàng năm dự án đóng góp cho ngân sách Nhà nƣớc 20% lợi nhuận trƣớc thuế Tổng thuế thu nhập doanh nghiệp dự án nộp vào ngân sách đời dự án là: 471,416,984.000đồng 79 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh 8.2.3 Thuế giá trị gia tăng Thuế giá trị gia tăng loại thuế gián thu đánh vào ngƣời trực tiếp tiêu dùng hàng hóa Hàng năm, dự án nộp vào ngân sách thuế giá trị gia tăng thu từ khách hàng Tổng thuế giá trị gia tăng nộp ngân sách đời dự án là190,709,040.000: đồng (Chi tiết xem Phụ lục16: Mứ ón óp v n n h) 8.3 Các lợi ích ảnh hƣởng khác - Dự án vào hoạt động cung cấp cho thị trƣờng du lịch Thành phố Hồ Chí Minh điểm nghỉ ngơi đạt tiêu chu n xanh thiên nhiên điều góp phần giải thiếu hụt nhu cầu phòng nghỉ đảm bảo chất lƣợng - Dự án cung cấp thông tin điểm du lịch danh lam thắng cảnh quảng bá hình ảnh nhƣ m thực Hồ Chí Minh đến bạn bè quốc tế góp phần thúc đ y du lịch Hồ Chí Minh nói riêng Việt Nam nói chung - Tăng cƣờng hiểu biết mơi trƣờng cộng đồng địa phƣơng thông qua trao đổi học tập với du khách - Phù hợp với đƣờng lối phát triển chung đất nƣớc, tạo sở hạ tầng để phát triển ngành du lịch, dịch vụ làm đa dạng thêm loại hình dịch vụ Đà Nẵng tơn tạo cảnh quan góp phần xây dựng Đà Nẵng thành thành phố du lịch thúc đ y trình phát triển kinh tế- xã hội thành phố Đà Nẵng - Gia tăng tỉ trọng phát triển dịch vụ khu vực nƣớc Nhƣ hàng năm dự án đóng góp phần đáng kể cho ngân sách nhà nƣớc có giá trị sản ph m gia tăng cao Đồng thời dự án mang lại nhiều lợi ích cho quốc gia cho địa phƣơng cho nhân dân lao động Vì xét mặt hiệu kinh tế xã hội dự án khả thi 80 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh CHƢƠNG 9: CÁC MỐC THỜI GIAN CHÍNH THỰC HIỆN ĐẦU TƢ VÀ TRÁCH NHIỆM CÁC B N LI N QUAN 9.1 Thới gian thực dư 9.1.1 Tiến độ thực dự án - Dự kiến thực dự án từ quý năm 2016 đến quý năm 2017 (Chi tiết xem Phụ lục17 : Tiến ộ thực dự án) 9.1.2 Thời gian khởi công dự kiến - Thời hạn khởi công xây dựng cơng trình : Q 4/2017 9.1.3 Thời gian hồn thành dự kiến - Thời hạn hồn thành cơng trình đƣa vào sử dụng : Quý I/ 2018 9.1.4 Hình thức quản lý thực dự án 9.2 Lựa chọn hình thức quản l thực dự án - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP phủ quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình.Theo có hình thức quản lý dự án sau: - Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý dự án - Chủ đầu tƣ thuê tổ chức tƣ vấn quản lý điều hành dự án - Chủ đầu tƣ Công ty cổ phần Đại Hƣng doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Do Chủ đầu tƣ có đủ lực để trực tiếp quản lý dự án thông qua Ban Quản lý điều hành dự án Bộ máy quản lý thực dự án 9.2.1 Nhiệm vụ quyền hạn Ban quản lý dự án - Hoạt động chung: + Thay mặt chủ đầu tƣ hoạt động vấn đề liên quan đến dự án + Xác lập thiết lập mối liên hệ chủ đầu tƣ làm báo cáo + Cùng với chủ đầu tƣ hoạch định mục tiêu, từ thiết lập tiêu chƣơng trình cho dự án + Trợ giúp tƣ vấn cho chủ đầu tƣ việc chu n bị hồ sơ: pháp lý kỹ thuật quản lý + Trợ giúp vấn đề quy hoạch, mời chuyên gia tƣ vấn thiết kế + Xác định, kiểm tra tốn phí tƣ vấn - Gi i ạn rước hợp ồng + Trợ giúp tƣ vấn cho chủ đầu tƣ việc lập dự án đầu tƣ + Chu n bị hƣớng dẫn chƣơng trình thiết kế hồ sơ + Thu xếp tổ chức họp tƣ vấn thiết kế chuyên gia khác + Tƣ vấn lựa chọn loại vật liệu, kỹ thuật, kỹ xây dựng phân tích tính tốn tay đổi thiết kế theo khía cạnh chi phí, thời gian tính 81 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phịng cho th thành phố Hồ Chí Minh + Đảm bảo đầy đủ tất giấy phép, chứng thủ tục xây dựng khác + Đảm bảo việc chu n bị thiết kế tổng thể, thiết kế triển khai kế hoạch chi phí cần thiết có thay đổi + Kiểm tra lại đề nghị, giải pháp nhóm tƣ vấn thiết kế có đảm bảo với khn khổ mục tiêu ban đầu + Kiểm tra báo cáo chi phí bảo trì dự án tƣơng lai + Chu n bị phác thảo đơn đặt hàng trƣớc cho vật liệu để đảm bảo yêu cầu theo hoạch định + Thu xếp, giải sai sót q trính thực - Gi i ạn ấu thầu, làm hồ hợp ồng + Chu n bị bàn điều kiện chung hợp đồng + Chu n bị điều kiện đấu thầu, mẫu hồ sơ dự thầu + Tƣ vấn việc tuyển chọn lựa chọn nhà thầu + Phối hợp, biên soạn tài liệu hồ sơ đấu thầu để gọi thầu + Dự thảo đƣa tiến trình xây dựng để đƣa vào hồ sơ đấu thầu + Dự báo nguồn tiền cho dự án + Phân tích đơn thầu nhận đƣợc, chu n bị báo cáo đơn thầu để chủ đầu tƣ xem xét chu n bị hồ sơ hợp đồng để chủ đầu tƣ ký kết với nhà thầu - Gi i ạn sau hợp ồng + Đảm bảo việc khảo sát đƣợc tiến hành trƣớc khởi công xây dựng công trƣờng + Cùng nhà thầu bàn giao cơng trình theo tiến độ + Giải vấn đề liên quan tới dịch vụ hạ tầng (cung cấp điện, nƣớc ) + Chu n bị phát hành cho nhà thầu tài liệu hƣớng dẫn nguyên tắc, thủ tục, biểu mẫu chu n trì hệ thống quản lý để đảm bảo định nhƣ dự án thực trôi chảy + Sắp xếp, tham dự điều khiển tất họp dự án trƣờng + Tham dự tất họp chủ đầu tƣ triệu tập + Đảm bảo báo cáo hàng tháng chất lƣợng, thời gian, chi phí, nhà thầu tổ chức tƣ vấn làm đƣợc chu n bị xuất trình chủ đầu tƣ + Cùng với đơn vị tƣ vấn giám sát tiến trình cơng việc cơng trƣờng + Phối hợp tra chuyên gia tƣ vấn công việc trƣờng với nhân viên chịu trách nhiệm nhà thầu + Chứng nhận toán hàng tháng 82 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh + Giám sát, quản lý luồng thông tin thiết kế gửi tới nhà thầu để đảm bảo chƣơng trình xây dựng + Đánh giá định cho phép việc có liên quan làm kéo dài thời gian xây dựng (không lỗi nhà thầu gây ra) + Giúp đỡ chủ đầu tƣ việc phối hợp công việc mua sắm, lắp đặt thiết bị, trang thiết bị nội thất gắn với dự án + Đảm bảo chủ đầu tƣ nhận đƣợc giấy chứng nhận cần thiết hoàn thành hạng mục cơng trình giấy chứng nhận cơng việc thực tế hồn thành cho nhà thầu - Gi i ạn sau xây dựng + Kiểm tra lại tất cơng việc trƣớc bàn giao cơng trình thúc đầy bên có trách nhiệm lập danh sách chi tiết khiếm khuyết hƣ hỏng cơng trình + Đảm bảo đầy đủ giấy chứng nhận thí nghiệm, bảo hành + Đảm bảo có đƣợc hƣớng dẫn vận hành vẽ hồn cơng + Đảm bảo lỗi hƣ hỏng đƣợc nhà thầu sửa lại thời gian bảo hành cơng trình + Đảm bảo chủ đầu tƣ thực bảo hiểm hƣ hỏng 9.3 Một số vấn đề vƣớng mắc trình thực dự án 9.3.1 Các trục trặc tiến hành đầu tƣ xây dựng 9.3.1.1 Giai đoạn đấu thầu Một số vấn đề sau tác động nghiêm trọng đến dự án - Có nhiều nhà thầu tham gia gây khó khăn cho chọn thầu - Giá bỏ thầu thấp - Liên kết nhà thầu để tạo ƣu tiên cho nhà thầu - Nhà thầu khơng đủ lực, cạnh tranh khơng bình đẳng - Tiêu cực để lộ thông tin nhạy cảm trình thầu Nguyên nhân nhà thầu muốn thắng thầu giá cho dù không đảm bảo lực; lực nhà thầu thấp kém; đơn vị xét thầu khơng cơng bằng, che đậy thơng tin; hình thức tiêu cực đấu thầu xuất liên kết mờ ám nhóm nhà thầu; lực tổ chức thầu hạn chế 9.3.1.2 Giai đoạn chu n bị cơng trƣờng Cơng việc chủ yếu giải phóng mặt bằng, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện nƣớc Do không công khai thông tin quy hoạch, triển khai dự án chi phí đền bù; cấp quyền liên quan chậm trễ khơng hỗ trợ, th m định hồ sơ cấp phép xây dựng; coi thƣờng pháp luật ngƣời dân việc di dời, giải tỏa nên giai đoạn xảy 83 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh - Chậm giải phóng mặt - Khó khăn việc lắp đặt dịch vụ phụ trợ (điện nƣớc điện thoại…); xin cấp phép xây dựng - Xung đột với ngƣời dân sống xung quanh cơng trình 9.3.1.3 Giai đoạn xây dựng - Chất lƣợng xây dựng, sử dụng vật liệu xây dựng kém, bớt khối lƣợng, không đảm bảo yêu cầu không giám sát chặt chẽ tuân thủ theo hợp đồng, - Chậm tiến độ xây dựng tăng chi phí xây dựng nhiều tiêu cực trình xây dựng bên tham gia dự án - An toàn lao động lao động: biện pháp an toàn lao động thiếu chặt chẽ - Các lỗi kỹ thuật (rỗ bê tông, rỉ thép, cấp phối không đạt…): nhà thầu không đủ lực, bớt xén chi phí, giám sát khơng hiệu 9.3.1.4 Giai đoạn sử dụng Sau công việc xây dựng, lắp đặt máy móc, thiết bị hồn thành công trƣờng đƣợc bàn giao cho chủ đầu tƣ sử dụng Các khó khăn q trình thể nhiều khuyết tật xây dựng, nguy cháy nổ cao chập điện, thiếu thiết bị phụ trợ an tồn, cơng trình sử dụng xuống cấp nhanh chóng Để khắc phục phịng ngừa có số biện pháp nhƣ: - Nâng cao trọng chất lƣợng xây dựng phía nhà thầu chủ đầu tƣ - Giám sát chặt chẽ trình xây dựng - Đƣa quy định, chế tài bắt buộc bảo dƣỡng sau hoàn thành - Dành phần vốn cho tu, bảo trì cơng trình - Cần thiết có ban quản lý cơng trình chịu trách nhiệm vấn đề phát sinh trính sử dụng 9.3.2 Hạn chế chậm trễ vƣợt chi phí giai đoạn thi cơng Có yếu tố dẫn đến kết nhƣ trên: yếu ban quản lý dự án, tổ chức quản lý giám sát yếu kém, khả tài chủ đầu tƣ khả tài nhà thầu - Chú ý nhiều đến cơng tác QLDA, tạo tính chun nghiệp, trang bị kiến thức tảng thƣờng xuyên mở khóa đào tạo nâng cao, bồi dƣỡng nghiệp vụ - Lựa chọn nhà thầu đủ lực, máy quản lý cơng trƣờng tốt có quan tâm mực hồ sơ dự thầu - Đối với chủ đầu tƣ phân tích tài kỹ có bảng kế hoạch tài cho dự án phù hợp trƣớc thực 84 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh - Xem xét kỹ điều kiện tài nhà thầu phù hợp với dự án có điều khoản ràng buộc chặt chẽ tài hợp đồng ký kết với nhà thầu Yêu cầu nhà thầu có kế hoạch tài riêng khả thi thực dự án - Đã xác định rõ mục tiêu quy mô dự án nên không thay đổi thiết kế Tuy nhiên, u cầu chặt chẽ tính chun nghiệp cơng tác tính dự tốn để khoản dự trù đƣợc xác - Chú trọng pháp lý việc soạn thảo hợp đồng thƣơng thảo hợp đồng 9.4 Mối quan hệ quan lien quán đến dự án 9.4.1 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan giai đoạn lập dự án * Th m quyền th m định phê duyệt dự án - Chủ đầu tƣ tổ chức th m định dự án trƣớc phê duyệt - Ban quản lý dự án thuộc chủ đầu tƣ gửi hồ sơ dự án lấy ý kiến th m định thiết kế sở quan có th m quyền - Cơ quan tổ chức th m định thiết kế sở có trách nhiệm gửi kết th m định Ban quản lý dự án Chủ đầu tƣ - Khi đƣợc Sở Xây dựng th m định thiết kế sở Chủ đầu tƣ đƣợc phép nộp kết th m định xin cấp giấy phép xây dựng, 9.4.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp trợ giúp kiểm tra giám sát giai đoạn thực đầu tƣ 9.4.2.1 Giai đoạn khảo sát xây dựng a Trách nhiệm nhà thầu khảo sát xây dựng - Không đƣợc làm ô nhiễm nguồn nƣớc, không khí gây tiếng ồn giới hạn cho phép - Chỉ đƣợc phép chặt hoa màu đƣợc tổ chức, cá nhân quản lý sở hữu cây, hoa màu cho phép - Phục hồi lại trƣờng khảo sát xây dựng - Bảo vệ cơng trình hạ tầng kỹ thuật cơng trình xây dựng khác vùng địa điểm khảo sát Nếu gây hƣ hại phải bồi thƣờng thiệt hại b Trách nhiệm Ban quản lý dự án giám sát công tác khảo sát xây dựng - Nhà thầu khảo sát phải có phận chuyên trách tự giám sát công tác khảo sát xây dựng - Chủ đầu tƣ thực giám sát công tác khảo sát thƣờng xuyên, có hệ thống từ bắt đầu khảo sát đến hồn thành cơng việc 9.4.2.2 Giai đoạn thiết kế xây dựng cơng trình - Đơn vị tƣ vấn thiết kế xây dựng cơng trình chịu trách nhiệm trƣớc chủ đầu tƣ pháp luật chất lƣợng thiết kế Trong q trình thi cơng xây dựng phát yếu tố bất hợp lý ảnh hƣởng đến chất lƣợng dự án đƣợc phép thay đổi thiết kế 85 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phịng cho th thành phố Hồ Chí Minh 9.4.2.3 Giai đoạn thi cơng xây dựng cơng trình a Nhà thầu - Lập hệ thống quản lý chất lƣợng - Thực thí nghiệm kiểm tra vật liệu, cấu kiện, vật tƣ thiết bị cơng trình - Lập, kiểm tra biện pháp thi công, tiến độ thi công - Kiểm tra an tồn lao động, vệ sinh mơi trƣờng - Nhà thầu phải chịu trách nhiệm trƣớc chủ đầu tƣ pháp luật chất lƣợng cơng trình đảm nhận, bồi thƣờng thiệt hại vi phạm hợp đồng không đảm bảo chất lƣợng, hành vi khác gây thiệt hại b Chủ đầu tƣ - Kiểm tra phù hợp lực nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình - Kiểm tra giám sát chất lƣợng vật tƣ vật liệu thiết bị lắp đặt vào cơng trình - Kiểm tra giám sát q trình thi cơng xây dựng c Nhà thầu thiết kế xây dựng - Cử ngƣời đủ lực để giám sát tác giả - Khi phát thi công sai với thiết kế phải ghi vào nhật ký giám sát Nếu có thay đổi thiết kế phải tuân thủ theo quy định - Nhà thầu thiết kế phải có trách nhiệm tham gia nghiệm thu cơng trình xây dựng có u cầu chủ đầu tƣ Nếu giám sát thấy có sai sót thi cơng phải có văn gửi chủ đầu tƣ nêu rõ lý 9.4.2.4 Bảo hành, bảo trì cơng trình * Bảo hành cơng trình a Chủ đầu tƣ - Kiểm tra tình trạng cơng trình xây dựng, phát hƣ hỏng để yêu cầu nhà thầu sửa chữa, thay Nếu nhà thầu không đáp ứng chủ đầu tƣ có quyền thuê nhà thầu khác thay - Giám sát, nghiệm thu công việc khắc phục, sửa chữa nhà thầu - Xác nhận hoàn thành bảo hành cơng trình cho nhà thầu b Nhà thầu thi công xây dựng cung ứng thiết bị - Tổ chức khắc phục sau có yêu cầu chủ đầu tƣ chủ sở hữu - Có quyền từ chối bảo hành cơng trình lỗi sai khơng phải phía nhà thầu gây - Các nhà thầu phải bồi thƣờng thiệt hại lỗi gây * Bảo trì cơng trình: chủ đầu tƣ có trách nhiệm việc chất lƣợng cơng trình xuống cấp khơng thực quy trình bảo trì 86 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phịng cho th thành phố Hồ Chí Minh KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Dự án đầu tƣ xây dựng trung tâm thƣơng mại đƣợc triển khai phù hợp với Chính sách định hƣớng phát triển kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh sau hồn thành đƣa vào hoạt động có ý nghĩa việc nâng cao sở vật chất cho ngành du lịch thành phố Hồ chí minh nói riêng ngành du lịch Nƣớc nói chung, tạo vẽ đẹp cảnh quang, góp phần phát triển ngành du lịch cho thành phố Hồ Chí Minh - Dự án có tính khả thi cao, mang lại hiệu kinh tế tài cho Chủ đầu tƣ với số tiền lợi nhuận ròng 471.416 984.000 đồng mang lại hiệu kinh tế xã hội, thông qua giá trị đóng góp vào ngân sách Nhà nƣớc khoảng tiền 190.709.040.000 đồng, tạo nhiều công ăn việc làm cho xã hội, góp phần thay đổi mơi trƣờng sống khu vực, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm du lịch góp phần chuyển dịch cấu địa phƣơng Kiến nghị Để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án sớm thực kính đề nghị UBND thành phố Hồ Chí ,Minh UBND quận quan ban ngành cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: - Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý để dự án triển khai thực thuận lợi theo thủ tục hành - Do quy mô vốn đầu tƣ dự án tƣơng đối lớn nên kính mong đơn vị Ngân hàng chấp thuận cho vay vốn đầu tƣ dự án 87 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] GS.TSKH Nguyễn Văn Chọn,2003, Kinh tế ầ Nội [2] Nguyễn Tấn Bình, Phân tích hoạ Nội x y dựng, NXB Xây dựng Hà ộng doanh nghiệp, 2005, NXB Thống kê, Hà [3] Nguyễn Tấn Bình, Thẩ ịnh dự n ầ ư, 2002, NXB Thống kê, Hà Nội [4] Ths Bùi Nữ Thanh Hà, Giáo trình Kế hoạch dự báo, Khoa quản lý dự án Đại học Bách Khoa Đà Nẵng [5] Th.S Đinh Thế Hiển - Excel ứng dụng – Phân tích hoạ ộng kinh doanh [6] TS Bùi Ngọc Toàn, Lập thẩ ịnh dự n ầ x y dựng, NXB Giao thông vận tải, Hà Nội [7] PGS Vũ Công Tuấn, 2007, Phân tích kinh tế dự n ầ NXB tài [8] Ks Bùi Thị Thu Vĩ Giáo trình mơn Kinh tế ầ v ản trị dự án trƣờng Phân hiệu Đại Học Đà Nẵng Kon Tum [9] Phòng Quản lý sở lƣu trú – Sở Văn hóa Thể thao du lịch Đà Nẵng [10] Tham khảo website: http://www.danang.gov.vn http: www.ctk.danang.gov.vn http://ktxh.danangcity.gov.vn http://www.tongcucthongke.gov.vn http://www.vietcombank.com.vn http://www.vef.vn http://www.pcivietnam.com.vn 88 ... HIỆU TẠI KON TUM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CƠNG TRÌNH: TRUNG TÂM THƢƠNG MẠI VĂN PHÒNG GT CLYNA GVHD1 : Th.S HUỲNH THỊ YẾN THẢO GVHD2 : K.S NGUYỄN VĂN LINH SVTH : A XIẾC LỚP : K511KX... thƣơng mại văn phong cho thuê khu vực miền Nam nƣớc 35 Thuyết minh đồ án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh - Về iến rú v ảnh n: Dự án Trung Tâm Thƣơng Mại Văn Phòng. .. án: Trung tâm thƣơng mại văn phòng cho thuê thành phố Hồ Chí Minh Nhu cầu Trung tâm thƣơng mại Hiện thành phố Hồ Chí Minh có trung tâm thƣơng mại lớn nhƣ trung tâm thƣơng mại Parkson vincom Crescent