Đang tải... (xem toàn văn)
Trường: Đại học Kinh tế Luật Mã lớp HP: 19PL5104 Môn: Pháp luật Kinh doanh Bất động sản Đề bài: Bình luận về trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ của ngân hàng bảo lãnh PVcombank trong Dự án Tokyo Tower ở Hà Đông Hà Nội Thành viên: Họ và tên MSSV Khê Thị Mỹ Ngân K175011369 Hứa Thị Nụ K175011379 Ksor Phước K175011381 Nguyễn Thị Băng Tâm K175011385 LỜI MỞ ĐẦU MỤC LỤC NỘI DUNG CHÍNH 1. Thông tin vụ việc 1.1. Dự án Dự án Tokyo Tower là tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp với chiều cao 51 tầng nổi, trong đó có 5 tầng dành cho trung tâm thương mại, dịch vụ. Dự án này đã nhiều lần đổi tên, trước đó có tên là chung cư Vinafor hay Landmark 51, được chủ đầu tư giới thiệu là tòa nhà cao nhất quận Hà Đông và là tòa nhà cao thứ 3 tại Hà Nội, sau Landmark 72 và Lotte Center. Chủ đầu tư Tokyo Tower là liên danh Tổng công ty lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor) và Công ty cổ phần Sông Đà 1.01. Trước đó tháng 122015, Sông Đà 1.01 và PVcomBank đã ký hợp đồng bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án này với giá trị bảo lãnh 1.000 tỷ đồng. Hội đồng quản trị Sông Đà 1.01 khi đó cho biết đã thế chấp toàn bộ dự án 1.2. Ngân hàng bảo lãnh Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) được thành lập theo Quyết định số 279GPNHNN ngày 16.9.2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trên cơ sở hợp nhất giữa Tổng công ty Tài chính cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC) và Ngân hàng TMCP Phương Tây (WesternBank). PVcomBank có tổng tài sản đạt trên 125.000 tỉ đồng, vốn điều lệ 9.000 tỉ đồng, quy mô hoạt động trải rộng trên toàn quốc với 116 điểm giao dịch tại các tỉnh thành trọng điểm, cung cấp đầy đủ và đa dạng các sản phẩm dịch vụ. Với tiềm lực lớn về tài chính, khả năng ứng dụng công nghệ và thế mạnh dịch vụ chuyên nghiệp, PVcomBank là địa chỉ ngân hàng tin cậy, uy tín của các doanh nghiệp và cá nhân có nhu cầu cung cấp các giải pháp tài chính trọn gói, toàn diện Dự án đã được Ngân hàng thương mại CP đại chúng Việt Nam (PVcombank) đứng ra bảo lãnh. Sau đó, cư dân nhận được Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271PVBK.KHDN vào ngày 23102015 từ Pvcombank về việc cam kết phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với dự án Tokyo Tower. Nguồn tiền dùng để mua căn hộ gồm vốn tự có của khách hàng và phần lớn nguồn vay từ chính PVcombank, tài sản thế chấp để vay là quyền tài sản hình thành trong tương lai từ hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. 1.3. Khách hàng Theo các khách hàng, căn cứ bản hợp đồng mua bán căn hộ, thời hạn bàn giao nhà dự kiến là 31122017. Thế nhưng, trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư Công ty CP Sông Đà 1.01 đã gặp khó khăn về tài chính dẫn tới dự án chậm trễ trong xây dựng và không thể bàn giao nhà cho cư dân đúng hạn 31122017 như đã cam kết trong hợp đồng đã ghi. Khi không được nhận nhà đúng hẹn vào ngày 31212017, dù cư dân liên tục kiến nghị, dự án vẫn dậm chân tại chỗ. Vì vậy, cư dân đã chấm dứt hợp đồng mua bán và yêu cầu hoàn tiền đã mua nhà cùng với khoản tiền phạt hợp đồng bằng 10% giá trị căn hộ nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính. Sau đó, khách hàng tiếp tục gửi đơn tới Pvcombank để yêu cầu phía ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh như đã cam kết, nhưng lại bị từ chối bảo lãnh. Sau khi làm việc với ngân hàng, các khách hàng nhận được thông báo rằng hợp đồng của họ không được ngân hàng đứng ra bảo lãnh thanh toán với lý do: Thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh tại ngân hàng, do đó khách hàng không đủ điều kiện để Ngân hàng thực hiện bảo lãnh... tất cả được thể hiện trong Thư bảo lãnh được ngân hàng phát hành cho chủ đầu tư vào ngày 29122015 Trong khi đó, các khách hàng đều cho biết, trước khi tiến hành mua căn hộ tại dự án trên, người dân cho biết đều nhận được Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271PVBK.KHDN của Pvcombank ngày 23102015 về việc cam kết sẽ phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với Dự án “Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor tại địa chỉ số 55, đường 430 phường Vạn Phúc, Q. Hà Đông, Hà Nội”. Tuy nhiên, khách hàng cho biết, đến nay, Thư bảo lãnh giữa Chủ đầu tư và Pvcombank như thế nào họ không hề hay biết nội dung, mà họ chỉ nhận được duy nhất Thư cam kết bảo lãnh số 11271PVBK.KHDN ngày 23102015. Điều người dân bức xúc, không hiểu vì lý do gì mà chủ đầu tư và Pvcombank không cung cấp cho khách hàng thư bảo lãnh ngân hàng dẫn tới việc họ không nắm bắt được các quy trình, thủ tục, thời hạn bảo lãnh... và việc tất cả những khách hàng mua nhà của Dự án Tokyo Tower đều vi phạm điều khoản bảo lãnh, khiến họ không được ngân hàng bảo lãnh. 2. Phân tích Thông thường, khi tiến hành mở bán sản phẩm, chủ đầu tư và đơn vị môi giới thực hiện động tác ký kết với Ngân hàng để tạo niềm tin cho khách hàng. Bản chất, đó là hợp đồng tài trợ vốn chứ không phải ký hợp đồng bảo lãnh. Nếu trong dự án này thực chất là hợp đồng bảo lãnh thì hợp đồng dự án này có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Nhưng tới nay, người dân vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao nhà, do đó hợp đồng bảo lãnh này vẫn trong thời gian còn hiệu lực. Cơ sở pháp lý cho việc này, pháp luật đã quy định các thỏa thuận với chủ đầu tư, các cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. 2.1. Các hành vi của ngân hàng – Cuối Thư bảo lãnh của PVcomBank gửi cho Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 có phần chú thích ghi: Chủ đầu tư có trách nhiệm sao Thư bảo lãnh này gửi cho bên mua khi ký hợp đồng mua bán; Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận nếu bên mua không được nhận căn hộ sau ngày bàn giao cuối cùng và cùng bên mua ký thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán để bên mua được nhận khoản tiền bảo lãnh. – Ngày 2282018, PVcomBank đã gửi Công văn số 8788PVBQLTCTTS gửi tới Công ty Hoàng Vương yêu cầu tự nguyện bàn giao tài sản bảo đảm và cho hạn đến ngày 2782018 (tức chỉ có 5 ngày pv) phải bàn giao nếu không PVcomBank sẽ tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. – Ngân hàng Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) đã gửi thông báo tới các khách hàng mua nhà tại dự Tokyo Tower cho biết, dự án đã bị thu giữ toàn bộ tài sản còn lại của dự án, gồm quyền phải thu từ các hợp đồng bán căn hộ, sàn trung tâm thương mại đã ký; các căn hộ và sàn trung tâm thương mại chưa bán hoặc chưa cho thuê tài sản để xử lý nghĩa vụ tài chính theo quy định. – PVcomBank đã “ra mặt” nhận trách nhiệm, cam kết tìm nhà đầu tư mới, sẵn sàng đồng hành với cư dân đến khi hoàn thiện dự án và cả sau này. – Mời những khách hàng mua dự án này và các bên có liên quan như nhà cung cấp, nhà thầu...liên hệ với ngân hàng trước ngày 410 để giải quyết quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Ngày 8102018, ngân hàng sẽ tổ buổi làm việc với các khách hàng mua căn hộ tại dự án để xử lý các vấn đề liên quan – PVcomBank sẽ đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người mua nhà. Theo đó, sau khi thu hồi tài sản, PVcomBank cần sự hợp tác từ các cá nhân và tổ chức đã mua tài sản đến PVcomBank làm việc để ngân hàng tiếp nhận thông tin đối chiếu công nợ; Ngân hàng sẽ xử lý để thu hồi nợ đúng quy định của pháp luật. Ngân hàng sẽ tiến hành lựa chọn đơn vị đủ năng lực triển khai dự án và đề nghị chủ đầu tư mới đảm bảo các quyền lợi chính đáng của người mua nhà theo các hợp đồng đã ký. Khi chủ đầu tư mới chính thức tiếp quản và vận hành tiếp dự án, PVcomBank sẽ có thông báo cụ thể tới khách hàng tiến độ triển khai và thời điểm bàn giao. – PVcombank từ chối bảo lãnh gồm thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo Thư bảo lãnh được Ngân hàng phát hành vào ngày 29122015 Dự án đã được bảo lãnh ngân hàng, nhưng chủ đầu tư chỉ cung cấp Thư cam kết bảo lãnh mà không cung cấp Thư bảo lãnh, dẫn đến quá thời hạn và ngân hàng từ chối việc bảo lãnh. 2.2. Cách phản ứng của ngân hàng với báo chí, truyền thông Đại diện PVcombank cho hay, để dự án sớm đi vào vận hành thì ngân hàng rất cần sự bắt tay của cư dân, ngân hàng và nhà đầu tư mới. Theo kế hoạch, sau khi chốt công nợ được 30 ngày, ngân hàng sẽ chọn đối tác. Sau khi chốt được, sẽ mất khoảng 46 tháng để hoàn thiện. Như vậy tổng cộng sẽ mất khoảng 67 tháng để cư dân nhận được nhà. Hiện công trình còn dở dang khoảng 269 tỷ, tức là sẽ phải bỏ ra khoảng 300 tỷ để hoàn thiện dự án. Tuy nhiên hiện Sông Đà 1.01 đang nợ ngân hàng hơn 300 tỷ. Ngân hàng cam kết bảo vệ tối đa quyền lợi của cư dân khi đàm phán với đối tác mới Ngân hàng đã ký Thỏa thuận bảo lãnh với đại diện chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01, đồng thời đã phát hành Cam kết bảo lãnh khung cho Chủ đầu tư trước khi thực hiện mở bán. Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho người mua nhà khi ký hợp đồng mua nhà. Như vậy, trách nhiệm của Chủ đầu tư là phải cung cấp một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho người mua. Trong hợp đồng bảo lãnh đã quy định rõ các trình tự và thủ tục để được thực hiện bảo lãnh. Trường hợp nếu khách hàng nào có vướng mắc về việc thực hiện thủ tục này, có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp. PVcomBank sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh cho các bên có liên quan theo đúng quy định của pháp luật khi bên được bảo lãnh cung cấp đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật Sau khi thu giữ tài sản là dự án Tokyo Tower, Ngân hàng đang làm việc với một số chủ đầu tư mới có khả năng để hoàn thiện dự án, dưới sự kiểm soát của PVcomBank, để bàn giao cho người dân. Đối với những người đã mua nhà, nhất là người đã vay tiền của ngân hàng, thì sẽ được ngân hàng xem xét hỗ trợ ở một mức nhất định, có thể là miễn hoặc giảm lãi phạt và ngân hàng cam kết không thu phí phạt lãi. 3. Bình luận về trách nhiệm, quyền, nghĩa vụ của ngân hàng 3.1. Trách nhiệm Ngân hàng là một định chế tài chính nên phải có trách nhiệm đảm bảo quy định của Luật được thực hiện, cũng là đảm bảo danh dự, uy tín của ngân hàng PVcombank đã nhận thế chấp dự án này rồi thì phải quy định rõ thời hạn và phải dự liệu được rủi ro là chủ đầu tư không hoàn thành được. Lúc đó, trách nhiệm của ngân hàng là phải đứng ra làm việc với khách hàng chứ không phải bảo hết thời hạn là “phủi” trách nhiệm với người mua 3.2. Quyền Có những quyền gì trong dự án trên Làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đó của ngân hàng 3.3. Nghĩa vụ Có những nghĩa vụ gì đối với dự án trên Phương ánCách xử lý hoàn thành, bổ sung nghĩa vụ cho đúng với quy định của Pháp luật Nêu quyền và nghĩa vụ > bình luận, nhận xét quyền và nghĩa vụ đó 3. Bình luận về trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ của ngân hàng 3.Bình luận về trách nhiệm,quyền và nghĩa vụ của ngân hàng. Ngân hàng phải chịu trách nhiệm như thế nào. + Đối với chủ đầu tư : Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho người mua nhà khi ký hợp đồng mua nhà. Như vậy, trách nhiệm của Chủ đầu tư là phải cung cấp một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho người mua. Trong hợp đồng bảo lãnh đã quy định rõ các trình tự và thủ tục để được thực hiện bảo lãnh. Trường hợp nếu khách hàng nào có vướng mắc về việc thực hiện thủ tục này, có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp. PVcomBank sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh cho các bên có liên quan theo đúng quy định của pháp luật khi bên được bảo lãnh cung cấp đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật. Đại diện PVcomBank cho biết thêm, sau khi thu giữ tài sản là dự án Tokyo Tower, Ngân hàng đang làm việc với một số chủ đầu tư mới có khả năng để hoàn thiện dự án, dưới sự kiểm soát của PVcomBank, để bàn giao cho người dân. + Đối với người dân. Theo hiện trạng thực tế tại Dự án, Chủ đầu tư không có khả năng tài chính để có thể tiếp tục xây xựng, hoàn thành và bàn giao Dự án cho cư dân. Trong khi, phía Ngân hang PVcombank họ không có trách nhiệm trong công tác xây dựng, bàn giao nhà cho cư dân vì như thế sẽ không đúng quyền hạn và nghĩa vụ (Ngân hàng không được phép xây dựng bất động sản pv). Nên sự liên kết, ràng buộc giữa người mua nhà và Ngân hàng chính là Hợp đồng bảo lãnh căn hộ theo Luật kinh doanh Bất Động Sản. Trong trường hợp này, Ngân hàng phải có trách nhiệm với các cư dân mua nhà của dự án trên. Tại Điều 56, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014: Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ghi rõ: 1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. 2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Như vậy, có thể hiểu Hợp đồng bảo lãnh dự án có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Cho tới nay, người dân vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao nhà vì thế hợp đồng bảo lãnh này vẫn trong thời gian còn hiệu lực. Ngoài ra, tại “Điều 12 Thông tư 072015 của Ngân hang nhà nước quy định về việc: Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” nêu rõ: 1. Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: đ) Thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2, 3 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014; Luật đã quy định các thỏa thuận với chủ đầu tư, các cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật kinh doanh Bất động sản 2014. Cho nên, tới nay Hợp đồng bảo lãnh dự án có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua. Do vậy, có thể khẳng định rằng việc Ngân hàng PVcombank đang cố tình phớt lờ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với cư dân là có dấu hiệu trái luật. Trách nhiệm của ngân hàng với chính ngân hàng. Đối với những người đã mua nhà, nhất là người đã vay tiền của ngân hàng, thì sẽ được ngân hàng xem xét hỗ trợ ở một mức nhất định, có thể là miễn hoặc giảm lãi phạt và ngân hàng cam kết không thu phí phạt lãi. “Việc miễn hay giảm lãi phạt như thế nào sẽ phải xem xét sao cho tuân theo đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng PVcomBank nhưng chúng tôi chắc chắn sẽ không thu phí phạt lãi với người vay mua dự án” – đại diện Ngân hàng cho hay. Về tiến độ triển khai và bàn giao nhà còn phụ thuộc vào thủ tục xử lý nợ. “Sau khi thu hồi tài sản, Ngân hàng sẽ hoàn thiện thủ tục rồi đấu giá tài sản, làm việc với chủ đầu tư mới có năng lực, chốt công nợ với khách hàng đã mua dự án và các bên liên quan. Sau đó ngân hàng sẽ đưa nhà thầu mới được lựa chọn vào để hoàn thiện dự án” – vị này nói. Với mục tiêu cuối cùng là hoàn thiện Dự án để thu nợ đồng thời giao nhà cho các cá nhântổ chức đã ký hợp đồng mua nhà, PVcomBank đảm bảo quyền lợi cuối cùng là người mua nhà nhận được căn hộ theo hợp đồng đã ký. PVcomBank cũng đề nghị người mua nhà bình tĩnh và phối hợp với Ngân hàng để cùng đưa ra phương án hợp lý và nhận nhà sớm nhất có thể. Được biết, PVcomBank cũng đã thông báo mời các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan tham gia buổi làm việc trao đổi về các vấn đề liên quan đến dự án này và định hướng xử lý trong thời gian tới. Buổi làm việc này sẽ diễn ra vào chiều 810 có thành phần tham gia gồm phía PVcomBank và các cá nhântổ chức mua nhà dự án Tokyo Tower đã đến PVcomBank thực hiện xác nhận thông tin mua căn hộ trước đó. v Cách khắc phục và xử lý sai phạm. Đối với người mua nhà có nhu cầu thu hồi lại vốn đã đầu tư mua nhà, ngân hàng sẽ thu xếp hỗ trợ người mua nhà chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cho đối tác có nhu cầu nhận chuyển nhượng. Người mua nhà sẽ thu hồi vốn tối đa bằng số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư, sẽ nhận được tiền trước 3112 năm nay. Nếu người mua nhà muốn nhận nhà, ngân hàng sẽ triển khai các thủ tục theo quy định pháp luật để hoàn thiện dự án, đảm bảo giao nhà cho người mua nhà trong thời gian sớm nhất có thể. Thời gian tối thiểu cần thiết để hoàn thiện dự án dự kiến khoảng 6 tháng kể từ ngày dự án chính thức được triển khai. Với những người mua nhà tại dự án Tokyo Tower có vay tiền tại PVcomBank, để chia sẻ với người mua nhà, ngân hàng đã xây dựng chính sách hỗ trợ dành riêng cho người mua nhà theo từng giai đoạn. Cụ thể, PVcomBank miễn giảm một phần lãi trên gốc quá hạn phát sinh từ thời điểm 142018 (tương đương với việc ngân hàng chỉ thu lãi suất áp dụng trên gốc chậm trả bằng lãi suất trong hạn) đến khi khách hàng đến ngân hàng thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ nợ có liên quan.Với những người vay tiền mua nhà muốn nhận nhà, trên cơ sở lựa chọn của khách hàng, ngân hàng sẽ xem xét cơ cấu lại khoản vay hoặc áp dụng chính sách lãi suất phù hợp với tiến độ triển khai mới của dự án khi đáp ứng đầy đủ quy định của pháp luật, đại diện PVcomBank cho hay. · Trước ba phương án mà ngân hàng đưa ra, anh Quang Hưng, một khách hàng mua nhà đặt câu hỏi về việc cơ sở pháp lý đối với những khách hàng muốn lấy lại tiền và mức tiền mà người mua lấy lại được sẽ như thế nào? Về vấn đề này, ông Mai Xuân Thuần cho hay: Ngân hàng không phải là đơn vị đi thực hiện, mà sẽ phối hợp với các bên để bảo vệ quyền lợi tối đa cho người mua nhà. Hiện tại, PVcomBank đã tìm kiếm, chào mời được một số chủ đầu tư có nhu cầu đối với dự án Tokyo Tower. Giá do thương thảo giữa hai bên, nhưng qua quá trình tìm kiếm chủ đầu tư họ cho biết sẵn sàng mua lại bằng mức giá mà cư dân đã bỏ ra mua trong thời gian vừa rồi, đại diện PVcomBank nói. Trao đổi với bà Vũ Thị Đào về trách nhiệm của đơn vị bảo lãnh, đại diện PVcomBank cho biết: Để bảo đảm quyền lợi tốt nhất cho cư dân, ngân hàng đã đi tìm chủ đầu tư tốt nhất để hoàn thiện dự án và bàn giao căn hộ cho cư dân. Thời điểm bàn giao dự kiến là 3062019. 3.2. Quyền của ngân hàng Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) là đơn vị bảo lãnh cho dự án Tokyo Tower. Dù đã qua 4 năm thi công và qua thời gian bàn giao nhà đã lâu song khách hàng của Tokyo Tower vẫn chưa nhận được nhà theo cam kết với chủ đầu tư. Vì vậy, PVcomBank đã phải tiến hành thu giữ dự án để xử lý nợ theo quy định do 2 công ty trên không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng. Việc thu giữ được tiến hành dưới sự chứng kiến của chính quyền địa phương, cơ quan công an và một số khách hàng mua nhà, đúng theo Nghị định 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Đối với những người đã mua nhà, nhất là người đã vay tiền của ngân hàng, thì sẽ được ngân hàng xem xét hỗ trợ ở một mức nhất định, có thể là miễn hoặc giảm lãi phạt và ngân hàng cam kết không thu phí phạt lãi. Sau khi thu hồi tài sản, ngân hàng sẽ hoàn thiện thủ tục rồi đấu giá tài sản, làm việc với chủ đầu tư mới có năng lực, chốt công nợ với khách hàng đã mua dự án và các bên liên quan. Sau đó ngân hàng sẽ đưa nhà thầu mới được lựa chọn vào để hoàn thiện dự án và ban giao nhà cho người dân. 3.3. Nghĩa vụ của ngân hàng Nghĩa vụ của ngân hàng: Do chủ đầu tư mất khả năng tài chính, cư dân đã đề nghị PVcombank thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Thế nhưng, phía PVcombank đã từ chối bảo lãnh với lý do thời hạn bảo lãnh theo Thư bảo lãnh được Ngân hàng phát hành vào ngày 29122015 đã hết. “Trên thực tế, khi ký hợp đồng, chúng tôi chỉ nhận được Thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng chứ không hề nhận được Thư bảo lãnh và chưa từng được nghe nói về việc thời hạn bảo lãnh đã hết” – một cư dân mua nhà dự án này cho hay. Theo vị luật sư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai thì phải có bảo lãnh của ngân hàng. Nếu trường hợp chủ đầu tư không bàn giao được nhà đúng thời hạn thì ngân hàng phải có trách nhiệm trong việc thanh toán lại cho người mua nhà nếu người mua nhà muốn rút tiền, hoặc phải đảm bảo dự án tiếp tục được thực hiện. Trong trường hợp này, dự án đã được bảo lãnh ngân hàng, nhưng chủ đầu tư chỉ cung cấp Thư cam kết bảo lãnh mà không cung cấp Thư bảo lãnh, dẫn đến quá thời hạn và ngân hàng từ chối việc bảo lãnh. “Lý do đó không hợp lý. Vì người mua nhà đâu có đủ kiến thức pháp lý để hiểu được quy định như vậy. Trong khi ngân hàng là một định chế tài chính nên phải có trách nhiệm đảm bảo quy định của Luật được thực hiện, cũng là đảm bảo danh dự, uy tín của ngân hàng” – vị luật sư nói. Cũng theo luật sư này, trên thực tế thì đúng là khi thời hạn bảo lãnh hết hiệu lực, chủ đầu tư sẽ phải ký lại bảo lãnh. “Nhưng trong trường hợp này, PVcombank đã nhận thế chấp dự án này rồi thì phải quy định rõ thời hạn và phải dự liệu được rủi ro là chủ đầu tư không hoàn thành được. Lúc đó, trách nhiệm của ngân hàng là phải đứng ra làm việc với khách hàng chứ không phải bảo hết thời hạn là “phủi” trách nhiệm với người mua” vị luật sư nói. Phương án – Cách xử lý: Nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ phát sinh theo các hợp đồng mua bán, PVcomBank đã tổ chức một số buổi làm việc với các cá nhântổ chức mua nhà Dự án Tokyo Tower để trao đổi về những vấn đề liên quan và định hướng xử lý của Ngân hàng trong thời gian tới. Với vai trò là ngân hàng tài trợ và bảo lãnh dự án, trong quá trình xử lý tài sản để thu hồi nợ, PVcomBank sẽ đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người mua nhà. Theo đó, sau khi thu hồi tài sản, PVcomBank cần sự hợp tác từ các cá nhân và tổ chức đã mua tài sản đến PVcomBank làm việc để ngân hàng tiếp nhận thông tin đối chiếu công nợ. Ngân hàng sẽ xử lý để thu hồi nợ đúng quy định của pháp luật. Theo đó, chúng ta sẽ tiến hành lựa chọn đơn vị đủ năng lực triển khai dự án và đề nghị chủ đầu tư mới đảm bảo các quyền lợi chính đáng của người mua nhà theo các hợp đồng đã ký. Khi chủ đầu tư mới chính thức tiếp quản và vận hành tiếp dự án, PVcomBank sẽ có thông báo cụ thể tới khách hàng tiến độ triển khai và thời điểm bàn giao. Với mục tiêu cuối cùng là hoàn thiện Dự án để thu nợ đồng thời giao nhà cho các cá nhântổ chức đã ký hợp đồng mua tài sản, PVcomBank đảm bảo quyền lợi cuối cùng là người mua nhà nhận được căn hộ theo hợp đồng đã ký. PVcomBank cũng đề nghị người mua nhà bình tĩnh và phối hợp với Ngân hàng để cùng đưa ra phương án hợp lý và nhận nhà sớm nhất có thể. Đối với các khách hàng có khoản vay mua căn hộ Dự án Tokyo Tower tại PVcomBank, Ngân hàng sẽ có chính sách hỗ trợ tốt nhất phù hợp với quy định pháp luật như miễn giảm lãi phạt và miễn phí phạt chậm trả cho khách hàng. Chính sách miễn giảm lãi phạt sẽ được xây dựng theo đúng quy định của pháp luật, Ngân hàng Nhà nước và phù hợp với các văn bản, hợp đồng PVcomBank đã ký. Với những người mua nhà tại dự án Tokyo Tower có vay tiền tại PVcomBank, để chia sẻ với người mua nhà, PVcomBank đã xây dựng chính sách hỗ trợ dành riêng cho người mua nhà theo từng giai đoạn. Cụ thể, PVcomBank miễn giảm một phần lãi trên gốc quá hạn phát sinh từ thời điểm 1.4.2018 (tương đương với việc PVcomBank chỉ thu lãi suất áp dụng trên gốc chậm trả bằng lãi suất trong hạn) đến khi khách hàng đến PVcomBank thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ nợ có liên quan.
Trường: Đại học Kinh tế - Luật Mã lớp HP: 19PL5104 Môn: Pháp luật Kinh doanh Bất động sản Đề bài: Bình luận trách nhiệm, quyền nghĩa vụ ngân hàng bảo lãnh PVcombank Dự án Tokyo Tower Hà Đông - Hà Nội Thành viên: Họ tên MSSV Khê Thị Mỹ Ngân K175011369 Hứa Thị Nụ K175011379 Ksor Phước K175011381 Nguyễn Thị Băng Tâm K175011385 LỜI MỞ ĐẦU Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || MỤC LỤC Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || NỘI DUNG CHÍNH Thơng tin vụ việc 1.1 Dự án Dự án Tokyo Tower tòa nhà hỗn hợp đa chung cư cao cấp với chiều cao 51 tầng nổi, có tầng dành cho trung tâm thương mại, dịch vụ Dự án nhiều lần đổi tên, trước có tên chung cư Vinafor hay Landmark 51, chủ đầu tư giới thiệu tòa nhà cao quận Hà Đơng tịa nhà cao thứ Hà Nội, sau Landmark 72 Lotte Center Chủ đầu tư Tokyo Tower liên danh Tổng công ty lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor) Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 Trước tháng 12/2015, Sơng Đà 1.01 PVcomBank ký hợp đồng bảo lãnh bán nhà hình thành tương lai dự án với giá trị bảo lãnh 1.000 tỷ đồng Hội đồng quản trị Sơng Đà 1.01 cho biết chấp toàn dự án 1.2 Ngân hàng bảo lãnh Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) thành lập theo Quyết định số 279/GP-NHNN ngày 16.9.2013 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sở hợp Tổng cơng ty Tài cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC) Ngân hàng TMCP Phương Tây (WesternBank) PVcomBank có tổng tài sản đạt 125.000 tỉ đồng, vốn điều lệ 9.000 tỉ đồng, quy mô hoạt động trải rộng toàn quốc với 116 điểm giao dịch tỉnh thành trọng điểm, cung cấp đầy đủ đa dạng sản phẩm dịch vụ Với tiềm lực lớn tài chính, khả ứng dụng cơng nghệ mạnh dịch vụ chuyên nghiệp, PVcomBank địa ngân hàng tin cậy, uy tín doanh nghiệp cá nhân có nhu cầu cung cấp giải pháp tài trọn gói, tồn diện Dự án Ngân hàng thương mại CP đại chúng Việt Nam (PVcombank) đứng bảo lãnh Sau đó, cư dân nhận Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN vào ngày 23/10/2015 từ Pvcombank việc cam kết phát hành bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai với dự án Tokyo Tower Nguồn tiền dùng để mua hộ gồm vốn tự có khách hàng phần lớn nguồn vay từ PVcombank, tài sản chấp để vay quyền tài sản hình thành tương lai từ hợp đồng mua bán hộ với chủ đầu tư 1.3 Khách hàng Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || Theo khách hàng, hợp đồng mua bán hộ, thời hạn bàn giao nhà dự kiến 31/12/2017 Thế nhưng, trình triển khai dự án, chủ đầu tư - Công ty CP Sơng Đà 1.01 gặp khó khăn tài dẫn tới dự án chậm trễ xây dựng bàn giao nhà cho cư dân hạn 31/12/2017 cam kết hợp đồng ghi Khi không nhận nhà hẹn vào ngày 31/21/2017, dù cư dân liên tục kiến nghị, dự án dậm chân chỗ Vì vậy, cư dân chấm dứt hợp đồng mua bán yêu cầu hoàn tiền mua nhà với khoản tiền phạt hợp đồng 10% giá trị hộ chủ đầu tư khả tài Sau đó, khách hàng tiếp tục gửi đơn tới Pvcombank để yêu cầu phía ngân hàng thực việc bảo lãnh cam kết, lại bị từ chối bảo lãnh Sau làm việc với ngân hàng, khách hàng nhận thông báo hợp đồng họ không ngân hàng đứng bảo lãnh toán với lý do: Thời hạn bảo lãnh hợp đồng hết, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh ngân hàng, khách hàng khơng đủ điều kiện để Ngân hàng thực bảo lãnh tất thể Thư bảo lãnh ngân hàng phát hành cho chủ đầu tư vào ngày 29/12/2015 Trong đó, khách hàng cho biết, trước tiến hành mua hộ dự án trên, người dân cho biết nhận Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN Pvcombank ngày 23/10/2015 việc cam kết phát hành bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Dự án “Tòa nhà hỗn hợp đa chung cư cao cấp Vinafor địa số 55, đường 430 phường Vạn Phúc, Q Hà Đông, Hà Nội” Tuy nhiên, khách hàng cho biết, đến nay, Thư bảo lãnh Chủ đầu tư Pvcombank họ không hay biết nội dung, mà họ nhận Thư cam kết bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN ngày 23/10/2015 Điều người dân xúc, không hiểu lý mà chủ đầu tư Pvcombank không cung cấp cho khách hàng thư bảo lãnh ngân hàng dẫn tới việc họ không nắm bắt quy trình, thủ tục, thời hạn bảo lãnh việc tất khách hàng mua nhà Dự án Tokyo Tower vi phạm điều khoản bảo lãnh, khiến họ không ngân hàng bảo lãnh Phân tích Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || Thông thường, tiến hành mở bán sản phẩm, chủ đầu tư đơn vị môi giới thực động tác ký kết với Ngân hàng để tạo niềm tin cho khách hàng Bản chất, hợp đồng tài trợ vốn ký hợp đồng bảo lãnh Nếu dự án thực chất hợp đồng bảo lãnh hợp đồng dự án có thời hạn nhà bàn giao cho bên mua, bên thuê mua Nhưng tới nay, người dân chưa chủ đầu tư bàn giao nhà, hợp đồng bảo lãnh thời gian hiệu lực Cơ sở pháp lý cho việc này, pháp luật quy định thỏa thuận với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định khoản Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 2.1 Các hành vi ngân hàng – Cuối Thư bảo lãnh PVcomBank gửi cho Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 có phần thích ghi: Chủ đầu tư có trách nhiệm Thư bảo lãnh gửi cho bên mua ký hợp đồng mua bán; Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận bên mua khơng nhận hộ sau ngày bàn giao cuối bên mua ký thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán để bên mua nhận khoản tiền bảo lãnh – Ngày 22/8/2018, PVcomBank gửi Công văn số 8788/PVBQL&TCTTS gửi tới Cơng ty Hồng Vương u cầu tự nguyện bàn giao tài sản bảo đảm cho hạn đến ngày 27/8/2018 (tức có ngày - pv) phải bàn giao không PVcomBank tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật – Ngân hàng Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) gửi thông báo tới khách hàng mua nhà dự Tokyo Tower cho biết, dự án bị thu giữ tồn tài sản cịn lại dự án, gồm quyền phải thu từ hợp đồng bán hộ, sàn trung tâm thương mại ký; hộ sàn trung tâm thương mại chưa bán chưa cho thuê tài sản để xử lý nghĩa vụ tài theo quy định – PVcomBank “ra mặt” nhận trách nhiệm, cam kết tìm nhà đầu tư mới, sẵn sàng đồng hành với cư dân đến hoàn thiện dự án sau Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || – Mời khách hàng mua dự án bên có liên quan nhà cung cấp, nhà thầu liên hệ với ngân hàng trước ngày 4/10 để giải quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngày 8/10/2018, ngân hàng tổ buổi làm việc với khách hàng mua hộ dự án để xử lý vấn đề liên quan – PVcomBank đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ hợp pháp người mua nhà Theo đó, sau thu hồi tài sản, PVcomBank cần hợp tác từ cá nhân tổ chức mua tài sản đến PVcomBank làm việc để ngân hàng tiếp nhận thông tin đối chiếu công nợ; Ngân hàng xử lý để thu hồi nợ quy định pháp luật Ngân hàng tiến hành lựa chọn đơn vị đủ lực triển khai dự án đề nghị chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi đáng người mua nhà theo hợp đồng ký Khi chủ đầu tư thức tiếp quản vận hành tiếp dự án, PVcomBank có thơng báo cụ thể tới khách hàng tiến độ triển khai thời điểm bàn giao – PVcombank từ chối bảo lãnh gồm thời hạn bảo lãnh hợp đồng hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực bảo lãnh theo Thư bảo lãnh Ngân hàng phát hành vào ngày 29/12/2015 Dự án bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư cung cấp Thư cam kết bảo lãnh mà không cung cấp Thư bảo lãnh, dẫn đến thời hạn ngân hàng từ chối việc bảo lãnh 2.2 Cách phản ứng ngân hàng với báo chí, truyền thơng Đại diện PVcombank cho hay, để dự án sớm vào vận hành ngân hàng cần bắt tay cư dân, ngân hàng nhà đầu tư Theo kế hoạch, sau chốt công nợ 30 ngày, ngân hàng chọn đối tác Sau chốt được, khoảng 4-6 tháng để hoàn thiện Như tổng cộng khoảng 6-7 tháng để cư dân nhận nhà Hiện cơng trình cịn dở dang khoảng 269 tỷ, tức phải bỏ khoảng 300 tỷ để hoàn thiện dự án Tuy nhiên Sông Đà 1.01 nợ ngân hàng 300 tỷ "Ngân hàng cam kết bảo vệ tối đa quyền lợi cư dân đàm phán với đối tác Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || Ngân hàng ký Thỏa thuận bảo lãnh với đại diện chủ đầu tư Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01, đồng thời phát hành Cam kết bảo lãnh khung cho Chủ đầu tư trước thực mở bán Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hợp đồng bảo lãnh cho người mua nhà ký hợp đồng mua nhà Như vậy, trách nhiệm Chủ đầu tư phải cung cấp hợp đồng bảo lãnh cho người mua Trong hợp đồng bảo lãnh quy định rõ trình tự thủ tục để thực bảo lãnh Trường hợp khách hàng có vướng mắc việc thực thủ tục này, liên hệ với để giải đáp PVcomBank thực đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh cho bên có liên quan theo quy định pháp luật bên bảo lãnh cung cấp đầy đủ giấy tờ theo quy định pháp luật Sau thu giữ tài sản dự án Tokyo Tower, Ngân hàng làm việc với số chủ đầu tư có khả để hồn thiện dự án, kiểm soát PVcomBank, để bàn giao cho người dân Đối với người mua nhà, người vay tiền ngân hàng, ngân hàng xem xét hỗ trợ mức định, miễn giảm lãi phạt ngân hàng cam kết khơng thu phí phạt lãi Bình luận trách nhiệm, quyền, nghĩa vụ ngân hàng 3.1 Trách nhiệm Ngân hàng định chế tài nên phải có trách nhiệm đảm bảo quy định Luật thực hiện, đảm bảo danh dự, uy tín ngân hàng PVcombank nhận chấp dự án phải quy định rõ thời hạn phải dự liệu rủi ro chủ đầu tư khơng hồn thành Lúc đó, trách nhiệm ngân hàng phải đứng làm việc với khách hàng bảo hết thời hạn “phủi” trách nhiệm với người mua 3.2 Quyền - Có quyền dự án - Làm để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ngân hàng 3.3 Nghĩa vụ - Có nghĩa vụ dự án - Phương án/Cách xử lý hoàn thành, bổ sung nghĩa vụ cho với quy định Pháp luật Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || Nêu quyền nghĩa vụ -> bình luận, nhận xét quyền nghĩa vụ Bình luận trách nhiệm, quyền nghĩa vụ ngân hàng 3.Bình luận trách nhiệm,quyền nghĩa vụ ngân hàng - Ngân hàng phải chịu trách nhiệm + Đối với chủ đầu tư : Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hợp đồng bảo lãnh cho người mua nhà ký hợp đồng mua nhà Như vậy, trách nhiệm Chủ đầu tư phải cung cấp hợp đồng bảo lãnh cho người mua Trong hợp đồng bảo lãnh quy định rõ trình tự thủ tục để thực bảo lãnh Trường hợp khách hàng có vướng mắc việc thực thủ tục này, liên hệ với để giải đáp PVcomBank thực đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh cho bên có liên quan theo quy định pháp luật bên bảo lãnh cung cấp đầy đủ giấy tờ theo quy định pháp luật Đại diện PVcomBank cho biết thêm, sau thu giữ tài sản dự án Tokyo Tower, Ngân hàng làm việc với số chủ đầu tư có khả để hồn thiện dự án, kiểm sốt PVcomBank, để bàn giao cho người dân + Đối với người dân Theo trạng thực tế Dự án, Chủ đầu tư khơng có khả tài để tiếp tục xây xựng, hoàn thành bàn giao Dự án cho cư dân Trong khi, phía Ngân hang PVcombank họ khơng có trách nhiệm cơng tác xây dựng, bàn giao nhà cho cư dân không quyền hạn nghĩa vụ (Ngân hàng không phép xây dựng bất động sản - pv) Nên liên kết, ràng buộc người mua nhà Ngân hàng Hợp đồng bảo lãnh hộ theo Luật kinh doanh Bất Động Sản Trong trường hợp này, Ngân hàng phải có trách nhiệm với cư dân mua nhà dự án Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || Tại Điều 56, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014: Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai ghi rõ: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Phạm vi, điều kiện, nội dung phí bảo lãnh bên thỏa thuận phải bảo đảm thực trách nhiệm bên bảo lãnh quy định khoản Điều phải lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua ký kết hợp đồng mua, thuê mua Như vậy, hiểu Hợp đồng bảo lãnh dự án có thời hạn nhà bàn giao cho bên mua, bên thuê mua Cho tới nay, người dân chưa chủ đầu tư bàn giao nhà hợp đồng bảo lãnh thời gian cịn hiệu lực Ngồi ra, “Điều 12 Thông tư 07/2015 Ngân hang nhà nước quy định việc: Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai” nêu rõ: Khi thực bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai theo quy định Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ quy định sau đây: đ) Thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định khoản 2, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014; Luật quy định thỏa thuận với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định khoản Điều 56 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 Cho nên, tới Hợp đồng bảo lãnh dự án có thời hạn nhà bàn giao cho bên mua Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || 10 Do vậy, khẳng định việc Ngân hàng PVcombank cố tình phớt lờ thực nghĩa vụ bảo lãnh cư dân có dấu hiệu trái luật - Trách nhiệm ngân hàng với ngân hàng Đối với người mua nhà, người vay tiền ngân hàng, ngân hàng xem xét hỗ trợ mức định, miễn giảm lãi phạt ngân hàng cam kết không thu phí phạt lãi “Việc miễn hay giảm lãi phạt phải xem xét cho tuân theo quy định Ngân hàng Nhà nước ngân hàng PVcomBank chắn không thu phí phạt lãi với người vay mua dự án” – đại diện Ngân hàng cho hay Về tiến độ triển khai bàn giao nhà phụ thuộc vào thủ tục xử lý nợ “Sau thu hồi tài sản, Ngân hàng hoàn thiện thủ tục đấu giá tài sản, làm việc với chủ đầu tư có lực, chốt công nợ với khách hàng mua dự án bên liên quan Sau ngân hàng đưa nhà thầu lựa chọn vào để hồn thiện dự án” – vị nói Với mục tiêu cuối hoàn thiện Dự án để thu nợ đồng thời giao nhà cho cá nhân/tổ chức ký hợp đồng mua nhà, PVcomBank đảm bảo quyền lợi cuối người mua nhà nhận hộ theo hợp đồng ký PVcomBank đề nghị người mua nhà bình tĩnh phối hợp với Ngân hàng để đưa phương án hợp lý nhận nhà sớm Được biết, PVcomBank thơng báo mời bên có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia buổi làm việc trao đổi vấn đề liên quan đến dự án định hướng xử lý thời gian tới Buổi làm việc diễn vào chiều 8/10 có thành phần tham gia gồm phía PVcomBank cá nhân/tổ chức mua nhà dự án Tokyo Tower đến PVcomBank thực xác nhận thông tin mua hộ trước v Cách khắc phục xử lý sai phạm Đối với người mua nhà có nhu cầu thu hồi lại vốn đầu tư mua nhà, ngân hàng thu xếp hỗ trợ người mua nhà chuyển nhượng lại hợp Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || 11 đồng mua bán hộ chung cư cho đối tác có nhu cầu nhận chuyển nhượng Người mua nhà thu hồi vốn tối đa số tiền toán cho chủ đầu tư, nhận tiền trước 31/12 năm Nếu người mua nhà muốn nhận nhà, ngân hàng triển khai thủ tục theo quy định pháp luật để hoàn thiện dự án, đảm bảo giao nhà cho người mua nhà thời gian sớm Thời gian tối thiểu cần thiết để hoàn thiện dự án dự kiến khoảng tháng kể từ ngày dự án thức triển khai Với người mua nhà dự án Tokyo Tower có vay tiền PVcomBank, để chia sẻ với người mua nhà, ngân hàng xây dựng sách hỗ trợ dành riêng cho người mua nhà theo giai đoạn Cụ thể, PVcomBank miễn giảm phần lãi gốc hạn phát sinh từ thời điểm 1/4/2018 (tương đương với việc ngân hàng thu lãi suất áp dụng gốc chậm trả lãi suất hạn) đến khách hàng đến ngân hàng thực đầy đủ nghĩa vụ nợ có liên quan."Với người vay tiền mua nhà muốn nhận nhà, sở lựa chọn khách hàng, ngân hàng xem xét cấu lại khoản vay áp dụng sách lãi suất phù hợp với tiến độ triển khai dự án đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật", đại diện PVcomBank cho hay · Trước ba phương án mà ngân hàng đưa ra, anh Quang Hưng, khách hàng mua nhà đặt câu hỏi việc sở pháp lý khách hàng muốn lấy lại tiền mức tiền mà người mua lấy lại nào? Về vấn đề này, ông Mai Xuân Thuần cho hay: Ngân hàng đơn vị thực hiện, mà phối hợp với bên để bảo vệ quyền lợi tối đa cho người mua nhà Hiện tại, PVcomBank tìm kiếm, chào mời số chủ đầu tư có nhu cầu dự án Tokyo Tower "Giá thương thảo hai bên, qua trình tìm kiếm chủ đầu tư họ cho biết sẵn sàng mua lại mức cư dân bỏ mua thời gian vừa rồi", đại diện PVcomBank nói Trao đổi với bà Vũ Thị Đào trách nhiệm đơn vị bảo lãnh, đại diện PVcomBank cho biết: "Để bảo đảm quyền lợi tốt cho cư dân, ngân hàng tìm chủ đầu tư tốt để hoàn thiện dự án bàn giao hộ cho cư dân Thời điểm bàn giao dự kiến 30/6/2019 Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || 12 3.2 Quyền ngân hàng Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) đơn vị bảo lãnh cho dự án Tokyo Tower Dù qua năm thi công qua thời gian bàn giao nhà lâu song khách hàng Tokyo Tower chưa nhận nhà theo cam kết với chủ đầu tư Vì vậy, PVcomBank phải tiến hành thu giữ dự án để xử lý nợ theo quy định công ty khơng thực nghĩa vụ tốn cho ngân hàng Việc thu giữ tiến hành chứng kiến quyền địa phương, quan công an số khách hàng mua nhà, theo Nghị định 42 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Đối với người mua nhà, người vay tiền ngân hàng, ngân hàng xem xét hỗ trợ mức định, miễn giảm lãi phạt ngân hàng cam kết khơng thu phí phạt lãi Sau thu hồi tài sản, ngân hàng hoàn thiện thủ tục đấu giá tài sản, làm việc với chủ đầu tư có lực, chốt cơng nợ với khách hàng mua dự án bên liên quan Sau ngân hàng đưa nhà thầu lựa chọn vào để hoàn thiện dự án ban giao nhà cho người dân 3.3 Nghĩa vụ ngân hàng Nghĩa vụ ngân hàng: Do chủ đầu tư khả tài chính, cư dân đề nghị PVcombank thực nghĩa vụ bảo lãnh Thế nhưng, phía PVcombank từ chối bảo lãnh với lý thời hạn bảo lãnh theo Thư bảo lãnh Ngân hàng phát hành vào ngày 29/12/2015 hết “Trên thực tế, ký hợp đồng, nhận Thư cam kết bảo lãnh ngân hàng không nhận Thư bảo lãnh chưa nghe nói việc thời hạn bảo lãnh hết” – cư dân mua nhà dự án cho hay Theo vị luật sư, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng Nếu trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà thời hạn ngân hàng phải có trách nhiệm việc toán lại cho người mua nhà người mua nhà muốn rút tiền, phải đảm bảo dự án tiếp tục thực Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || 13 Trong trường hợp này, dự án bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư cung cấp Thư cam kết bảo lãnh mà không cung cấp Thư bảo lãnh, dẫn đến thời hạn ngân hàng từ chối việc bảo lãnh “Lý khơng hợp lý Vì người mua nhà đâu có đủ kiến thức pháp lý để hiểu quy định Trong ngân hàng định chế tài nên phải có trách nhiệm đảm bảo quy định Luật thực hiện, đảm bảo danh dự, uy tín ngân hàng” – vị luật sư nói Cũng theo luật sư này, thực tế thời hạn bảo lãnh hết hiệu lực, chủ đầu tư phải ký lại bảo lãnh “Nhưng trường hợp này, PVcombank nhận chấp dự án phải quy định rõ thời hạn phải dự liệu rủi ro chủ đầu tư khơng hồn thành Lúc đó, trách nhiệm ngân hàng phải đứng làm việc với khách hàng bảo hết thời hạn “phủi” trách nhiệm với người mua” - vị luật sư nói Phương án – Cách xử lý: Nhằm đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng mua bán, PVcomBank tổ chức số buổi làm việc với cá nhân/tổ chức mua nhà Dự án Tokyo Tower để trao đổi vấn đề liên quan định hướng xử lý Ngân hàng thời gian tới Với vai trò ngân hàng tài trợ bảo lãnh dự án, trình xử lý tài sản để thu hồi nợ, PVcomBank đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ hợp pháp người mua nhà Theo đó, sau thu hồi tài sản, PVcomBank cần hợp tác từ cá nhân tổ chức mua tài sản đến PVcomBank làm việc để ngân hàng tiếp nhận thông tin đối chiếu công nợ Ngân hàng xử lý để thu hồi nợ quy định pháp luật Theo đó, tiến hành lựa chọn đơn vị đủ lực triển khai dự án đề nghị chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi đáng người mua nhà theo hợp đồng ký Khi chủ đầu tư thức tiếp quản vận hành tiếp dự án, PVcomBank có thơng báo cụ thể tới khách hàng tiến độ triển khai thời điểm bàn giao Với mục tiêu cuối hoàn thiện Dự án để thu nợ đồng thời giao nhà cho cá nhân/tổ chức ký hợp đồng mua tài sản, PVcomBank đảm bảo quyền lợi cuối người mua nhà nhận hộ theo hợp đồng ký Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || 14 PVcomBank đề nghị người mua nhà bình tĩnh phối hợp với Ngân hàng để đưa phương án hợp lý nhận nhà sớm Đối với khách hàng có khoản vay mua hộ Dự án Tokyo Tower PVcomBank, Ngân hàng có sách hỗ trợ tốt phù hợp với quy định pháp luật miễn giảm lãi phạt miễn phí phạt chậm trả cho khách hàng Chính sách miễn giảm lãi phạt xây dựng theo quy định pháp luật, Ngân hàng Nhà nước phù hợp với văn bản, hợp đồng PVcomBank ký Với người mua nhà dự án Tokyo Tower có vay tiền PVcomBank, để chia sẻ với người mua nhà, PVcomBank xây dựng sách hỗ trợ dành riêng cho người mua nhà theo giai đoạn Cụ thể, PVcomBank miễn giảm phần lãi gốc hạn phát sinh từ thời điểm 1.4.2018 (tương đương với việc PVcomBank thu lãi suất áp dụng gốc chậm trả lãi suất hạn) đến khách hàng đến PVcomBank thực đầy đủ nghĩa vụ nợ có liên quan Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản || 15