(Luận văn) giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông cửu long chi nhánh thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng hi TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ep - w n lo ad ju y th yi ĐINH VIẾT KHOA pl n ua al n va fu ll GIẢI PHÁP oi m at nh HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN z TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ z ht vb ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG k jm CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ om l.c gm n a Lu LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n va y te re th TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng hi TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ep - w n lo ad ĐINH VIẾT KHOA ju y th yi pl GIẢI PHÁP ua al n HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN va n TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ fu ll ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG oi m at nh CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ z z Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng ht vb Mã số: 60.31.12 k jm om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ a Lu n NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: n va TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG y te re th TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 -i- LỜI CẢM ƠN ng hi ep Chân thành cảm ơn gia đình tơi đồng nghiệp ủng hộ hỗ trợ nhiều để hồn thành thành luận văn Tơi đặc biệt kính gửi lời biết ơn sâu sắc w n đến giáo viên hướng dẫn - Tiến sĩ Trầm Thị Xuân Hương - dành cho tận lo ad tâm, chia sẻ dẫn quý báu suốt thời gian thực đề tài ju y th yi Do lực điều kiện tiếp cận nguồn tài liệu nghiên cứu hạn chế nên pl luận văn chắn cịn nhiều thiếu sót, mong nhận góp ý Quý al n ua Thầy, Cơ, đồng nghiệp để luận văn hồn thiện n va Trân trọng, ll fu oi m Đinh Viết Khoa at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa - ii - LỜI CAM ĐOAN ng hi Tơi xin cam đoan nội dung trình bày luận văn này, ngoại trừ ep nội dung tham khảo từ cơng trình khác nêu rõ luận văn, do tơi thực chưa công bố công trình khác w n lo ad Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan y th ju TP HCM, ngày 30 tháng 09 năm 2009 yi pl n ua al Tác giả luận văn va n Đinh Viết Khoa ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa - iii - MỤC LỤC ng LỜI CẢM ƠN i hi ep LỜI CAM ĐOAN ii MỤC LỤC iii w DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi n DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .vii lo ad DANH MỤC CÁC BẢNG VẼ, ĐỒ THỊ viii y th LỜI MỞ ĐẦU ju CHƯƠNG yi CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯỜNG MẠI pl al ua 1.1 CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN n 1.1.1 Khái niệm cho vay BĐS: n va 1.1.2 Phân loại cho vay BĐS: .3 fu 1.1.3 Những đặc điểm cho vay BĐS: ll 1.1.4 Vai trò cho vay BĐS: m oi 1.1.4.1 Đối với kinh tế - Xã hội : at nh 1.1.4.2 Đối với NHTM: .5 1.1.4.3 Đối với khách hàng: z z 1.2 RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN vb 1.2.1 Khái niệm: ht jm 1.2.2 Các loại rủi ro cho vay BĐS: k 1.2.3 Nguyên nhân dân dẫn đến rủi ro cho vay BĐS: gm 1.2.4 Hậu rủi ro cho vay BĐS : l.c 1.2.5 Hệ thống tiêu đánh giá rủi ro cho vay BĐS: om 1.2.5.1 Tỷ lệ nợ hạn, nợ xấu : .9 a Lu 1.2.5.2 Dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ: 10 1.2.5.3 Dư nợ cho vay BĐS/Vốn huy động: 10 n va 1.2.5.4 Doanh số cho vay BĐS: .11 n 1.2.5.5 Phương pháp định giá BĐS: 12 1.2.6.3 Giá BĐS: .14 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa th 1.2.6.2 Cơ chế sách tác động đến cho vay BĐS : 13 y 1.2.6.1 Lạm phát: .13 te re 1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS: .13 - iv - 1.2.6.4 Nguồn vốn cho vay BĐS: 15 1.2.6.5 Tâm lý nhà đầu tư : 15 ng 1.3 KINH NGHIỆM HẠN CHỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 16 hi ep 1.3.1 Rủi ro cho vay BĐS số nước : 16 1.3.1.1 Ở Mỹ : 16 w 1.3.1.2 Ở Nhật: 18 n lo ad 1.3.2 Một số kinh nghiệm hạn chế rủi ro cho vay BĐS NHTM Việt Nam : 22 y th Kết luận Chương 1: 24 ju CHƯƠNG 25 yi THỰC TRẠNG RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ 25 pl 2.1 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC MỘT SỐ NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TPCT 25 al ua 2.1.1 Về huy động vốn: .26 n 2.1.2 Dư nợ cho vay: 26 va n 2.1.3 Xu hướng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS Cần Thơ: .27 ll fu 2.2 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐBSCL, CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ 31 m oi 2.2.1 Sự đời: 31 nh 2.2.2 Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh MHB Cần Thơ : 33 at 2.2.2.1 Tình hình huy động vốn: 33 z z 2.2.2.2 Tình hình sử dụng vốn: 35 jm 2.3.1 Các điều kiện cho vay BĐS: 37 ht vb 2.3 THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ 37 k 2.3.2 Quy trình cho vay BĐS: 39 gm 2.3.3 Sản phẩm cho vay BĐS: 42 l.c 2.3.4 Thực trạng cho vay BĐS: 43 om 2.3.4.1 Thị phần cho vay BĐS: 43 2.3.4.2 Kết cho vay BĐS MHB Cần Thơ : 44 a Lu 2.3.4.3 Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng : 48 n 2.3.4.4 Hiệu tín dụng BĐS: .49 va n 2.3.4.5 Chất lượng cho vay BĐS: 50 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa th 2.4.1.1 Chỉ tiêu rủi ro nợ xấu : 52 y 2.4.1 Đánh giá rủi ro tiêu cho vay BĐS MHB Cần Thơ : .52 te re 2.4 THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ 52 -v- 2.4.1.2 Chỉ tiêu rủi ro dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ : 53 2.4.1.3 Chỉ tiêu rủi ro doanh số cho vay BĐS : 54 ng 2.4.1.4 Chỉ tiêu rủi ro Dư nợ BĐS/vốn huy động : 55 hi 2.4.2 Thực trạng rủi ro cho vay BĐS MHB Cần Thơ : 56 ep 2.4.2.1 Những hạn chế chủ quan : 56 2.4.2.2 Yếu tố khách quan : .59 w n Kết luận Chương 66 lo CHƯƠNG 67 ad NHỮNG GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 67 y th CỦA NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ 67 ju yi 3.1 ĐỊNH HƯỚNG CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG MHB, VÀ CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ ĐẾN NĂM 2015 : 67 pl al 3.1.1 Định hướng kinh doanh hệ thống ngân hàng MHB : 67 n ua 3.1.2 Định hướng cho vay BĐS MHB Cần Thơ đến năm 2015 : 68 va 3.2 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI VỚI HỘI SỞ NGÂN HÀNG MHB 70 n 3.2.1 Gia tăng nguồn vốn huy động trung dài hạn đáp ứng nhu cầu cho vay BĐS : .70 ll fu m 3.2.2 Tăng cường công tác xử lý nợ : 71 oi 3.2.3 Nâng cao chất lượng thẩm định, cho vay BĐS : 72 nh 3.2.4 Quản lý phát triển nguồn nhân lực: 72 at z 3.2.5 Đánh giá định kỳ TSĐB tín dụng BĐS: 74 z 3.3 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI MHB CHI NHÁNH CẦN THƠ .74 vb ht 3.3.1 Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay BĐS: 74 k jm 3.3.2 Trích lập dự phòng rủi ro cho khoản cho vay BĐS cách đầy đủ xác : 76 gm 3.3.3 Hạn chế tối đa khoản cho vay đầu BĐS chứa đựng nhiều rủi ro 76 l.c 3.3.4 Củng cố hệ thống quản lý tín dụng: 76 om 3.3.5 Thường xuyên theo dõi sát diễn biến thị trường BĐS 77 3.4 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NHNN: 77 a Lu 3.5 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ BỘ NGÀNH CĨ LIÊN QUAN 79 n Kết luận Chương 80 va n KẾT LUẬN 81 y PHỤ LỤC 83 te re TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 th Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa - vi - DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT hi ep w CB-CNV Cán công nhân viên CBTD Cán tín dụng DN Dư nợ DNNN Doanh nghiệp Nhà nước ĐBSCL Đồng sông Cửu Long HGĐ Hộ gia đình n Bất động sản lo ng BĐS ad ju y th yi pl KH ua Lãi suất n LSCB Kinh tế-Xã hội al KT-XH Khách hàng va Ngân hàng Phát triển nhà Đồng sông Cửu Long MHB Cần Thơ Ngân hàng Phát triển nhà Đồng sông Cửu Long, n MHB ll fu m oi Chi nhánh Thành phố Cần Thơ Ngân hàng Nhà nước NHTM NHTM SXKD Sản xuất kinh doanh TCTD Tổ chức Tín dụng TPCT Thành phố Cần Thơ TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo TTCK Thị trường Chứng khoán at nh NHNN z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa - vii - DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ng Bảng 2.1 Tổng hợp số tiêu hoạt động ngân hàng địa bàn thành phố Cần Thơ qua năm từ 2004 đến tháng 06/2009 25 hi ep w Bảng 2.2 Kết cho vay BĐS hệ thống NHTM địa bàn TPCT từ năm 2006 đến tháng 6/2009 .27 n lo ad Bảng 2.3 Tình hình huy động MHB Cần Thơ từ 2006 đến hết 06/2009 33 y th Bảng 2.4 Một số tiêu hoạt động tín dụng MHB Cần Thơ qua năm 35 ju yi pl Bảng 2.5: Quy trình cấp tín dụng MHB Cần Thơ 40 al n ua Bảng 2.6 Kết cho vay BĐS MHB Cần Thơ (2006-06/2009) 45 va n Bảng 2.7 Một số tiêu liên quan đến cho vay BĐS MHB Cần Thơ 47 fu ll Bảng 2.8 Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng MHB Cần Thơ từ 2006 đến 06/2009 48 oi m nh at Bảng 2.9 Thu lãi từ cho vay BĐS MHB Cần Thơ qua năm 49 z z ht vb Bảng 2.10 Tốc độ tăng nợ xấu cho vay BĐS từ 2004 đến 06/2009 52 jm Bảng 2.11 Tốc độ tăng doanh số cho vay BĐS MHB Cần Thơ 54 k gm om l.c Bảng 2.12 So sánh tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS tỷ lệ tăng trưởng vốn huy động MHB Cần Thơ từ năm 2006 đến 06/2009 55 n a Lu Bảng 2.13 LSCB điều chỉnh qua thời kỳ 65 n va y te re th Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa - viii - DANH MỤC CÁC BẢNG VẼ, ĐỒ THỊ ng hi Hình 2.1 Tình hình cho vay NHTM ngành nghề kinh tế địa bàn TPCT đến 30/6/2009 .26 ep w Hình 2.2 Đội ngũ CBTD MHB Cần Thơ trước trụ sở Chi nhánh 31 n lo ad Hình 2.3 Sơ đồ tổ chức MHB Cần Thơ 32 y th ju Hình 2.4: Sơ đồ cấu tổ chức máy quản lý tín dụng MHB Cần Thơ 40 yi pl Hình 2.5 Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS MHB Cần Thơ so với toàn địa bàn 43 ua al n Hình 2.6 So sánh chất lượng cho vay BĐS MHB Cần Thơ với toàn địa bàn Thành phố Cần Thơ 50 n va ll fu Hình 2.7 Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS tổng dư nợ MHB Cần Thơ 53 m oi Hình 2.8 NHNN điều tiết Lãi suất Cơ qua thời kỳ 62 nh at Hình 2.9 Tỷ lệ dự trữ bắt buộc áp dụng NHTM Nhà nước 64 z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa - 76 - thay đổi lịch trả nợ khoản vay có lịch trả nợ chưa phù hợp với nguồn thu nhập khách hàng nhằm gia tăng doanh số thu nợ, hạn chế bớt rủi ro kỳ hạn ng hi 3.3.2 Trích lập dự phịng rủi ro cho khoản cho vay BĐS cách đầy đủ ep xác : Cần trích lập dự phịng rủi ro cho khoản cho vay BĐS cách w n xác đầy đủ, nghiêm cấm việc che dấu nợ xấu, phản ánh không mức độ rủi lo ad ro thực tế khoản nợ để khơng phải trích lập, làm đẹp sổ sách, gia tăng lợi ju y th nhuận Không phải đợi đến khoản vay hạn, phát sinh rủi ro yi trích lập MHB trích lập đánh giá độ rủi ro dựa việc chấm điểm pl xếp loại tín dụng khách hàng, điểm thấp mà ngân hàng định cho vay al ua thực trích lập dự phịng đưa vào danh mục khoản vay có khả n rủi ro để thường xuyên theo dõi, giám sát có biện pháp xử lý va n 3.3.3 Hạn chế tối đa khoản cho vay đầu BĐS chứa đựng nhiều rủi ro fu ll Nguồn trả nợ xác định từ việc bán tài sản chấp để trả nợ khơng m oi có nguồn thu ổn định từ hoạt động kinh doanh khác mang lại Chính nh at hoạt động đầu tạo nên sốt BĐS thời gian qua z z 3.3.4 Củng cố hệ thống quản lý tín dụng: ht vb Xây dựng Phịng kinh doanh, Phòng quản lý rủi ro phận pháp chế jm vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu k rộng hoạt động tín dụng thị trường BĐS MHB Cần Thơ cần thiết phải thành gm lập phận pháp chế “đúng nghĩa” Nhân phận phải thật am hiểu om l.c luật, tốt nghiệp ngành luật để thay mặt ngân hàng việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên cho vay, đồng thời tiếp cận, tạo mối quan hệ với quan a Lu tòa án, thi hành án để thúc đẩy nhanh trình xử lý khoản nợ khởi kiện n n va Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng giai đoạn, điều hạn cho CBTD nhắc nợ tự động qua hệ thống SMS Banking hay phần th Nâng cấp, thay đổi thiết lập công cụ theo dõi nợ xấu, nợ y chấp, quy trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản đảm bảo nợ vay te re chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp hợp đồng tín dụng, hợp đồng - 77 - mềm riêng hỗ trợ cho công tác quản lý nợ CBTD Hiện nay, MHB Cần Thơ sử dụng công cụ theo dõi nợ xấu, nợ hạn phần mềm máy tính ng FoxPro cũ kỹ lạc hậu hi ep MHB Cần Thơ cần quan tâm đến công tác quản lý quan hệ khách hàng, bước hoàn thiện sở liệu khách hàng, tập quán, thói quen đầu tư, vay w n mượn họ, phục vụ cho việc xây dựng chiến lược phát triển Chi nhánh theo lo giai đoạn phát triển Thành phố ad y th Cần nắm bắt hội khả tăng cường mảng dịch vụ phi tín dụng, ju để đảm bảo an tồn trì lợi nhuận giai đoạn siết chặt tín dụng yi pl vỡ bong bóng BĐS ua al 3.3.5 Thường xuyên theo dõi sát diễn biến thị trường BĐS n Tăng cường khả dự báo diễn biến thị trường BĐS địa bàn va n hoạt động nhằm có biện pháp điều chỉnh kịp thời, không bị động trước ll fu tác động thị trường oi m Định kỳ tháng, MHB Cần Thơ nên khảo sát đơn giá đất theo biến động at nh giá thị trường để làm sở định giá TSĐB Việc thường xuyên cập nhật giá đất theo thị trường giúp cho cán thẩm định xác định giá trị BĐS cách dễ z z dàng, sát với giá trị thực tế BĐS, giúp cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro vb ht không thu hồi đủ nợ gốc, lãi trường hợp phải bán tài sản không đủ để jm thu nợ định giá tài sản cao so với giá thị trường hội dành lấy k gm khách hàng tốt định giá thấp, khách hàng bỏ ngân hàng khác Ngoài ra, l.c MHB Cần Thơ cần cập nhật thông tin quy hoạch, giải tỏa địa bàn om thành phố để tránh phải nhận tài sản nằm khu quy hoạch, giải tỏa a Lu phải xử lý tài sản để thu hồi nợ khó lý tài sản thuộc diện n khó tìm dược người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc n va khu quy hoạch nhà nước quy hoạch phục vụ cho dự án th có vai trị quan trọng việc phát triển thị trường nhà đất đóng góp lớn vào y Cho vay BĐS hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, nhiên, hoạt động te re 3.4 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NHNN: - 78 - phát triển kinh tế đất nước NHNN cấm NHTM cho vay BĐS được, song cần có biện pháp kiểm soát hoạt động Dưới số giải ng pháp tác giả NHNN: hi ep NHNN địa phương định kỳ nên có đợt kiểm tra chuyên đề BĐS NHTM tình hình dư nợ BĐS, nợ xấu, nợ hạn BĐS, tỷ trọng vốn w n ngắn hạn cho vay BĐS … để từ có khuyến nghị mang tính chất cảnh báo lo rủi ro hoạt động cho vay BĐS NHTM ad y th NHNN Việt Nam cần thiết ban hành văn quy định riêng hoạt động ju cho vay BĐS NHTM mang tính thống tùy theo vùng, miền, yi pl địa phương phù hợp với tốc độ thị hóa nhằm hạn chế tình trạng bong bóng BĐS ua al tác nhân gây khủng hoảng kinh tế mà nguyên nhân chủ yếu n việc bơm tín dụng cho thị trường va n Nâng cao chất lượng thơng tin tín dụng Hiện nay, Trung tâm thơng tin tín ll fu dụng (CIC) đóng vai trị quan trọng việc quản lý rủi ro NHTM, nơi oi m chia sẻ khai thác thông tin ngân hàng với nhau, hỗ trợ cho TCTD at nh việc định tín dụng, rút ngắn thời gian giải hồ sơ vay vốn góp phần giảm chi phí cơng tác thẩm định Chính NHNN cần đưa nhiều z z giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động, nâng cao chất lượng thơng tin tín ht vb dụng CIC jm Cần thiết thành lập công ty mua bán nợ nước kêu gọi nước k gm tham gia vào việc mua bán nợ NHTM Việt Nam Việc mua bán nợ l.c làm lành mạnh tình hình tài chính, làm đẹp sổ sách ngân hàng hết om đẩy rủi ro xa, đặc biệt mua bán nợ xấu ngân hàng làm lành a Lu mạnh mạch máu, khơi thông nguồn vốn cho kinh tế Để làm điều này, n NHNN Việt Nam cần thiết lập hệ thống pháp lý hoàn hảo tạo điều kiện n va thuận lợi cho thị trường mua bán nợ phát triển th biệt từ khủng hoảng tín dụng BĐS Mỹ vừa qua Trên sở đó, tiếp tục theo y ảnh hưởng đến hoạt động ngành ngân hàng từ hoạt động cho vay BĐS đặc te re NHNN Việt Nam cần rút học kinh nghiệm quý báu - 79 - dõi sát diễn biến khủng hoảng để từ có động thái phù hợp, đặc biệt bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam đà hồi ng phục nguy lạm phát nước có khả tái diễn thời gian tới hi ep 3.5 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ BỘ NGÀNH CÓ LIÊN QUAN Giám sát thường xuyên thị trường BĐS - Bong bóng BĐS mối đe w n dọa cho ổn định kinh tế trị Việt Nam nói chung hệ thống ngân lo ad hàng nói riêng Nếu để bong bóng vỡ hậu thật khơn lường, giá tài sản ju y th giảm đột ngột làm tăng nợ xấu ngân hàng, dẫn đến tình trạng vỡ nợ, phá sản hàng loạt Vì vậy, phủ, ngành hữu quan thường xuyên theo dõi yi pl bong bóng này, thấy căng nên xì bớt tốt vận dụng sách thuế al ua đánh vào bất động sản n Thống văn pháp luật - Việc xử lý tài sản chấp gặp va n nhiều khó khăn qui định chồng chéo, không rõ ràng, phối hợp chưa nhịp fu ll nhàng ban ngành Cần thiết phải rà soát, điều chỉnh văn pháp quy m oi cho quán nhằm tạo điều kiện cho TCTD dễ dàng thực theo, tránh at nh lãng phí thời gian nhân lực phục vụ cho công tác xử lý nợ Việc xử lý TSĐB z dễ dàng hạn chế tình trạng đảo nợ, giảm bớt chi phí trích lập dự phịng z vb rủi ro tăng hiệu hoạt động kinh doanh NH ht Những vấn đề phát sinh từ việc nhận chấp tài sản hình thành tương jm k lai nhiều tranh cãi, văn hướng dẫn lại chưa rõ ràng không giải gm vướng mắc thực tế Các quan hữu quan cần nghiên cứu kỹ vấn om l.c đề sở tham khảo NHTM quan có liên quan việc xây dựng qui định, hướng dẫn hoạt động công chứng, chứng thực đăng ký a Lu giao dịch đảm bảo n Tạo vốn cho thị trường BĐS - Bằng sách mình, Chính phủ va n cần tìm biện pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực BĐS th Từng địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước vào BĐS Cơ y ta biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước te re Đây kênh huy động vốn, kêu gọi đầu tư vào BĐS hiệu chúng - 80 - quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập trung tâm phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn ng đất làm dịch vụ công BĐS Đồng thời thống với nhà đầu tư hi ep mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội …Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh w n doanh BĐS huy động vốn cách bán sản phẩm theo hình thức thu tiền lo trước phải đăng ký với quan chức NHTM đảm nhận ad y th Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin ju thị trường BĐS để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả yi pl chi trả chủ đầu tư Các quy định quy hoạch, phát triển sở hạ tầng cần ua al công khai rộng rãi công chúng để tránh tình trạng đầu tạo khan n nguồn cung để trục lợi n va Kết luận Chương fu ll Trên sở lý luận cho vay BĐS rủi ro hoạt động cho vay BĐS m oi chương 1, thực trạng cho vay BĐS rủi ro hoạt động cho vay BĐS nh at MHB Cần Thơ chương Từ thực tế hoạt động chi nhánh thời gian qua z với khó khăn tồn riêng, chương 3, tác giả đề xuất số giải pháp z jm MHB Cần Thơ nói riêng ht vb nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay BĐS NHTM nói chung k Các giải pháp tầm vi mô : MHB cần cấu lại máy hoạt động khu gm vực tín dụng để đảm bảo nâng cao lực cán bộ, nâng cao chất lượng thẩm om l.c định, quản lý tín dụng, quản lý rủi ro hoạt động cho vay BĐS Giải pháp vĩ mô : NHNN quan hữu quan cần tăng cường công tác a Lu giám sát, điều hành định hướng hoạt động cho vay BĐS NHTM n va Tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ cho NHTM trình tác nghiệp đặc biệt n công tác xử lý nợ Khai thác cho nguồn vốn dài hạn ổn định, giá rẻ y th BĐS nhằm góp phần phát triển thị trường BĐS Việt Nam te re từ nước phục vụ nhu cầu vốn cho doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực - 81 - KẾT LUẬN ng Thị trường BĐS Việt Nam nói chung TPCT nói riêng thị trường đầy hi ep tiềm triển vọng, với phát triển kinh tế nay, TPCT “tầm ngắm” nhiều nhà đầu tư BĐS tiềm thị trường Nhu cầu nhà w n ở, văn phòng cho thuê, nhà xưởng sản xuất … lớn tương lai phù hợp với lo ad định hướng Đảng Nhà nước đưa TPCT trở thành Thành phố công nghiệp y th trước năm 2020 ju Trong giai đoạn nay, hệ thống ngân hàng có tầm vai trị vơ quan yi pl trọng, kênh cung ứng vốn cho kinh tế, đặc biệt có đóng góp lớn ua al việc phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên hoạt động cho vay BĐS chứa n đựng nhiều rủi ro hệ thống ngân hàng nói chung MHB Cần Thơ nói va n riêng, ảnh hưởng xấu đến thị trường tiền tệ ngân hàng kinh tế ll fu Việt Nam thời gian vừa qua Vì vậy, việc hạn chế rủi ro cho vay BĐS m oi MHB Cần Thơ quan trọng hoạt động kinh doanh, đảm bảo an toàn at nh vốn chi nhánh, góp phần ổn định thị trường BĐS giai đoạn phát triển z Thành phố Đây nội dung xuyên suốt luận văn z Qua quan điểm trình bày luận văn, thân hy vọng vb ht giúp cho MHB Cần Thơ thấy rõ tầm quan trọng việc phải hạn chế rủi ro jm k hoạt động cho vay BĐS chi nhánh, nhìn nhận mặt hạn chế, tồn l.c hoạt động cho vay BĐS gm thời gian qua để có giải pháp phù hợp định hướng kịp thời om Do thời gian nghiên cứu luận văn chưa nhiều, kinh nghiệm kiến a Lu thức thân cịn hạn chế, luận văn cịn nhiều thiết sót Rất mong nhận n ý kiến đóng góp chân thành quý thầy để luận văn hồn n y te re Xin chân thành cảm ơn va chỉnh th - 82 - TÀI LIỆU THAM KHẢO ng Báo cáo Kinh tế - Xã hội hàng tháng hàng năm Chính phủ hi Nghị Bộ Chính trị xây dựng phát triển Thành phố Cần Thơ ep thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, số 45-NQ/TW, ban hành w ngày 17 tháng 02 năm 2005 n lo Nhóm nghiên cứu Harvard Kennedy School, Bài thảo luận sách số 1, 2, ad chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright; Tháng 2/2008, 6/2008, y th ju 8/2008 01/2009 yi UBND Thành phố Cần Thơ, tháng 05/2008, Đề án đề nghị công nhận Thành phố pl n ua Websites: al Cần Thơ đạt tiêu chuẩn đô thị loại I Báo Cần Thơ oi Tổng cục Thống kê Việt Nam Báo Nhân dân at nh www.nhandan.com.vn Trang thông tin địa ốc m www.gso.gov.vn ll www.diaoconline.vn Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam fu www.chinhphu.vn n va www.baocantho.com.vn z Quỹ tiền tệ quốc tế www.sbv.org Ngân hàng Nhà nước Việt Nam www.vneconomy.com.vn Thời báo Kinh tế Việt Nam điện tử www.vir.com.vn Báo Đầu Tư z www.imf.org ht vb k jm gm Thông tin pháp luật l.c www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com om BIS Papers No “The financial crisis in Japan during the 1990s: how the Bank a Lu of Japan responded and the lessons learnt”, www.bis.org, October 2001 n Dick K Nanto, “The U.S Financial Crisis: Lessons From Japan”, n va www.assets.opencrs.com, September 29, 2008 y te re th - 83 - PHỤ LỤC Phụ lục Danh sách TCTD địa bàn TPCT tính đến 30/6/2009 ng hi ep w n lo Khối TCTD Stt NHTM Nhà nước 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 NHTM 20 Cổ Phần 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 NH Liên doanh 36 37 Quỹ Tín dụng 38 Nhân dân 39 40 TCTD Phi NH 41 ad ju y th yi pl Cùng hệ thống địa bàn Cơng Thương KCN Trà Nóc Nơng Nghiệp Ninh Kiều Ngoại Thương Trà Nóc n ua al Tên Ngân hàng Cơng Thương Chính sách Xã hội Đầu Tư - Phát Triển Nông Nghiệp Cần Thơ Ngoại Thương Nhà ĐBSCL Á Châu An Bình Bắc Á Đại Tín Đơng Á Đông Nam Á Gia Định Hàng hải Hội sở Miền Tây Kiên Long Kỹ Thương Nam Việt NH Petrolimex Nhà TPHCM Phương Đông Phương Nam Quân Đội Quốc tế Sài Gịn Sài Gịn Cơng Thương Sài Gịn Hà Nội Sài Gịn Thương Tín Tiền Phong Việt Á Việt Nam Thương Tín VPBank Xuất Nhập Khẩu Cần Thơ Indovina Mekong Tín Nghĩa Thạnh An Cty Cho thuê Tài Cty Tài Dầu khí n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm Sài Gịn Cơng Thương Thốt Nốt n a Lu n va Xuất Nhập Khẩu Cái Khế y te re th ng p hi e - 84 - w n lo Một số tiêu hoạt động ngân hàng liên quan đến cho vay bất động sản NHTM địa bàn Thành phố Cần Thơ năm 2007-2008 ad Phụ lục BĐS % ∑ BĐS % ∑ BĐS % ∑ 3=2:1 6=5:4 9=8:7 10 - 0,00% 7,69 Á Châu-CN Cần Thơ 516,00 67,00 12,98% 1.410,93 45,90 3,25% 0,15 5,46% 10.778,00 77,60 0,72% 23,00 330,00 55,65% 703,00 2.053,00 923,00 MHB-CN Cần Thơ 811,31 27,50 2,98% 2.595,00 338,51 41,72% 1.073,74 25,60 2,00 0,99% 34,00 225,06 20,96% 20,28 ( Nguồn : NHNN Việt Nam) 737 18,90 82,17% 1.882 - m Đầu Tư-CN Cần Thơ 368,00 52,35% 0,04 25,66% 0,00% 0,25 0,74% 1.069 ul l 593,00 oi n Việt Á-CN Cần Thơ 112,00 662 u 1,99% v 65,33 an 3.282,38 f 105,23 16,70% an 630,18 14,52 71,60% 660 853 Năm 2008 Doanh số cho vay Nợ xấu BĐS % ∑ BĐS % ∑ BĐS % 11 12=11:10 13 14 15=14:13 16 17 18=17:16 p ∑ Công Thương-CN Cần Thơ Ngoại Thương-CN Cần Thơ Dư nợ cho vay l a l A Nợ xấu uy i Năm 2007 Doanh số cho vay Dư nợ cho vay Ngân hàng h y j t Đơn vị tính : Tỷ VNĐ 60 9,06% 2.947 15 0,50% 100 13,60% 6.516 54 0,83% 6,51% 10.426 29 0,28% 225 123 181 27,48% 63 458 5,90% 3.172 368 43,20% 932 207 45,28% 47 - 6,67% 0,00% 13 5,74% 33 25,55% 1,47% 143 15 10,39% 260 27,93% 20 19 99,56% h a t z z v b h t k jm gm l c o m L u a n v a n t re ey th - 85 - Phụ lục 3: Trích dẫn Nghị Bộ Chính trị xây dựng phát triển thành phố Cần Thơ thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước số 45-NQ/TW, ngày 17 tháng 02 năm 2005 ng hi II Phương hướng, nhiệm vụ phát triển thành phố Cần Thơ đến năm 2020 ep …phấn đấu xây dựng phát triển Thành phố Cần Thơ thành thành phố đồng cấp quốc gia văn minh, đại, xanh, sạch, đẹp, xứng đáng thành w n phố cửa ngõ vùng hạ lưu sông Mê Kông; trung tâm công nghiệp, trung lo ad tâm thương mại – dịch vụ, du lịch, trung tâm giáo dục – đào tạo khoa học – công ju y th nghệ, trung tâm y tế văn hóa, đầu mối quan trọng giao thông vận tải nội yi vùng liên vận quốc tế; địa bàn trọng điểm giữ vị trí chiến lược quốc phịng, pl an ninh vùng đồng sông Cửu Long nước al ua Cần Thơ phải phấn đấu địa phương đầu cơng n nghiệp hóa, đại hóa để trở thành thị loại I trước năm 2010 trở va n thành thành phố công nghiệp trước năm 2020, cực phát triển, đóng vai trị fu ll động lực thúc đẩy mạnh mẽ phát triển toàn vùng at nh Về số vấn đề cụ thể: oi m III Tổ chức thực z 3.1 … xúc tiến đầu tư chương trình, dự án quan trọng, then chốt, z vb dự án hạ tầng thiết yếu thành phố Cần Thơ khu vực đề cập Nghị ht 21-NQ/TW Bộ Chính trị Chỉ thị 14/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ jm k 3.2 Bố trí đầu tư xây dựng số cơng trình mới, quan trọng, có tác dụng gm lan tỏa, mở rộng nâng cấp sân bay Trà Nóc thành sân bay quốc tế, xây dựng om l.c cảng Cái Cui cụm cảng Cần Thơ thành cảng trung tâm vùng …; xây dựng tuyến đường Bốn Tổng – Một Ngàn, Mậu Thân – Trà Nóc, nối đường 91 với Nam a Lu sơng Hậu, tuyến Quốc lộ 1A vịng cung – nối lộ tuyến 80, tuyến lộ Cần Thơ – Xà n y th Nông Đức Mạnh” te re T/M BỘ CHÍNH TRỊ TỔNG BÍ THƯ Đã ký n Cần Thơ (đoạn qua nội ô) để chống sạt lở tạo cảnh quan cho thành phố va No – Vị Thanh, nâng cấp mở rộng quốc lộ 91, xây dựng bờ kè sông Hậu sông - 86 - Phụ lục : Mối quan hệ lạm phát tăng trưởng tín dụng Việt Nam ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va fu ll Nguồn: IMF, Thống kê Tài Quốc tế (International Financial Statistics) m oi Từ cuối năm 2007 đến năm 2008, tỷ lệ lạm phát Việt Nam theo báo nh cáo nằm khoảng 25-30% Tình hình thiên tai, dịch bệnh nước giá at z lương thực, giá nguyên, nhiên liệu giới tăng cao nguyên nhân dẫn z vb đến tỷ lệ lạm phát Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng tăng cung tiền ht mở rộng tín dụng nhanh chóng dẫn đến kết tỷ lệ lạm phát 2008 cao hai k jm đến bốn lần so với nước láng giềng gm Hình cho thấy tỷ lệ lạm phát, tăng trưởng tín dụng lãi suất tái cấp vốn om l.c NHNN Nó minh họa rõ nét mối tương quan mạnh lạm phát tăng trưởng tín dụng Lãi suất tái cấp vốn, lãi suất sách quan trọng theo NHTM có a Lu thể vay từ NHNN, không thay đổi suốt giai đoạn 2002-2006, tỷ lệ n va lạm phát tốc độ tăng trưởng tín dụng thay đổi mạnh Khi có áp lực lạm phát nặng n nề năm 2007-2008, NHNN tăng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt th rút bớt tiền từ lưu thông NHNN nhằm kiềm chế lạm phát Mức tăng trưởng tín y Trong thời gian này, Chính phủ thực sách tiền tệ thắt chặt để te re buộc NHTM nhằm kìm hãm tăng trưởng tín dụng - 87 - dụng từ 54% giảm xuống 30% khiến lãi suất vay nóng (qua đêm) liên ngân hàng lên đến 15-30%/năm, thị trường tự dân áp dụng 2%/tháng ng tương đương 24%/năm, NHNN điều chỉnh lãi suất lên 12% 14% vào hi ep tháng 05 06 năm 2008 khởi đầu cho chạy đua lãi suất NHTM, mà khởi đầu NHTM cổ phần nhỏ, buộc NHTM lớn phải theo Để w n huy động vốn, giữ khách hàng cũ không bỏ đi, phải nâng lãi suất huy lo động sát với diễn biến thị trường vốn Chính điều tạo mặt ad y th lãi suất huy động mới, lại tiếp tục cạnh tranh đẩy lãi suất huy động lên, có ngân ju hàng đưa lãi suất huy động gần sát lãi suất tín dụng, kinh doanh ngân hàng yi pl thời kỳ lỗ lớn thực hiện, gây bất ổn cho hệ thống NHTM ua al Lãi suất tăng cao để hút tiền về, kiềm chế tăng trưởng tín dụng nóng cần n thiết Song từ đua lãi suất NHTM thời gian qua có va n tác động tiêu cực thị trường tài chính, kinh tế hoạt động kinh doanh ll fu NH Và đặc biệt ảnh hưởng lớn khách hàng, doanh nghiệp oi m vay vốn, lãi suất cho vay mức cao làm gia tăng chi phí lãi vay, giảm sức cạnh at nh tranh doanh nghiệp, hiệu kinh doanh không cao làm giảm đầu tư tư nhân, khả toán nợ đến hạn khách hàng bị ảnh hưởng, tình trạng nợ z z xấu, nợ hạn gia tăng tương lai gần điều khó tránh khỏi vb ht Chính sách tiền tệ thắt chặt số tiền đầu tư vào BĐS rút jm khỏi lưu thông Do thiếu vốn, bị khống chế hạn mức tín dụng, NHTM k gm hạn chế cho vay, khiến nhiều nhu cầu vốn hợp lý cho sản xuất kinh doanh bị l.c hạn chế, vốn cho thị trường BĐS trở nên khan hiếm, dẫn đến tình trạng đóng băng om thị trường BĐS tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS NHTM tăng lên đáng kể a Lu Như lạm phát tăng cao làm suy yếu, chí phá vỡ thị trường vốn, n ảnh hưởng đến hoạt động NHTM nói chung hoạt động cho vay BĐS nói va n riêng Sự không ổn định giá bao gồm giá vốn, làm suy giảm lòng tin th NHTM cần có biện pháp kiềm chế lạm phát y khách hàng thể chế tài – tín dụng Vì vậy, xét góc độ te re nhà đầu tư dân chúng, gây khó khăn cho lựa chọn định - 88 - Phụ lục : Tương tác thị trường BĐS chứng khoán ng BĐS gần mối quan tâm thường trực cá nhân tiềm lực tài hi ep cải thiện vào lúc cần xếp lại cấu tài sản nắm giữ Đặc tính thể rõ kinh tế Việt Nam có bước tiến tích cực, w n cải tích lũy người dân nhiều BĐS xem phương lo tiện lưu trữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng ngoại tệ mạnh Xu hướng tăng giá ad y th BĐS động lực quan trọng khiến thị trường ngày sôi động lấn át ju hình thức đầu tư tiết kiệm truyền thống yi pl Tuy nhiên, TTCK lại phương thức để sử dụng nguồn vốn thặng ua al dư xã hội, không lưu trữ giá trị mà cịn có khả mang lại nguồn lợi n đáng kể thời gian ngắn Với thăng hoa TTCK từ nửa cuối năm 2006 va n năm 2007, đầu tư TTCK thực trở thành lựa chọn đưa cân nhắc ll fu với BĐS Thậm chí, nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh at nh định cá nhân) oi m doanh chứng khốn cịn lý để rời bỏ tài sản nhà đất nắm giữ (đặc biệt với Quý I/2007 ghi nhận mức cầu BĐS tăng vọt nhà đầu tư thắng lợi z z từ sàn chứng khoán Lượng tiền mặt thu từ khoản lợi nhuận đầu tư chứng vb ht khốn khơng góp phần gia tăng số lượng giao dịch BĐS, mà cịn tạo tính k jm khoản cao cho thị trường gm Đến quý II/2007, giá nhà đất tăng chóng mặt Tác động tâm lý thể l.c rõ hành vi vội vã tham gia thị trường BĐS Những người thực có nhu cầu om sử dụng cố gắng tìm sở hữu BĐS phù hợp với nguyện vọng khả tài a Lu trước giá leo thang, có khoảng 50 - 60% người đầu n Sụt giảm TTCK từ sau tháng 4/2007 phần buộc nhà đầu tư điều chỉnh va n mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc th động khó lường tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư lần y Sang đầu quý III/2007, giá nhà đất bình ổn Và rồi, trước biến te re hai lựa chọn BĐS hay chứng khoán - 89 - tập trung vào BĐS với tài sản thực Giá BĐS khơng tăng đột ngột trì liên tục xu lên, tập trung vào đất dự án ng Sau sốt nóng 2007, thị trường BĐS giảm nhiệt mạnh vào cuối 2008 hi ep định dừng cấp thêm tín dụng Khi ngân hàng lo giữ khả khoản hiển nhiên doanh nghiệp khơng có vốn để đầu tư Giá BĐS rớt thảm hại, chí đến w n mức 50% thời điểm đầu 2009, khiến nhiều doanh nghiệp đứng bên bờ phá sản lo ad Rõ ràng, TTCK có mối quan hệ tương quan với BĐS Các tác động có ju y th chiều ngược chiều chịu nhiều ảnh hưởng yếu tố tâm lý yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th - 90 - NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬN VĂN ng Trong giai đoạn nay, mà kinh tế nước nhà giai đoạn hi phát triển, gắn liền q trình phát triển thị với tốc độ nhanh Làm để hạn ep chế bớt rủi ro tín dụng nói chung rủi ro cho vay bất động sản nói riêng w xem công tác trọng tâm hầu hết Ngân hàng Thương mại Việt Nam n lo Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro cho vay bất động sản không dễ, cần phải ad y th xác định nguồn gốc, nguyên nhân vấn đề hoạt động thực ju tiễn giúp cho công tác hạn chế rủi ro hiệu Luận văn đề tài “Giải yi pháp hạn chế rủi ro cho vay BĐS Ngân hàng MHB Cần Thơ” cung cấp pl ua al khoa học, luận thực tiễn nêu lên phần lớn giải pháp hạn n chế rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng thương mại nói chung n va Ngân hàng MHB Cần Thơ nói riêng Luận văn thể điểm sau: ll fu 1- Luận văn trình bày tương đối đầy đủ vấn đề lý luận công tác nh mại oi m cho vay bất động sản rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng thương at 2- Luận văn tìm hiểu thực trạng cho vay bất động sản MHB Cần z z Thơ, qua phân tích tồn MHB Cần Thơ thời gian qua, vb ht đánh giá rủi ro tiêu cho vay BĐS, phân tích nguyên nhân k jm dẫn đến rủi ro cho vay bất động sản, sở đưa số giải pháp l.c cao lực cạnh tranh chi nhánh gm giúp MHB Cần Thơ hạn chế bớt rủi ro cho vay bất động sản, góp phần nâng om 3- Luận văn đưa giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động a Lu mang tính thực tiễn, sát với tình hình hoạt động kinh doanh tổ chức tín n dụng Các giải pháp khơng có ý nghĩa MHB Cần Thơ mà cịn có ý va n nghĩa Ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Cần Thơ Và y th việc hạn chế rủi ro cho vay bất động sản te re hết cịn có ý nghĩa thiết thực hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam