70 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM - SỐ (2) 2012 ỨNG DỤNG ANP ĐÁNH GIÁ RỦI RO ĐẦU TƯ DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG TS Trịnh Thùy Anh1 Nguyễn Anh Vũ2 TÓM TẮT Bài báo trình bày việc xây dựng mơ hình ANP để đánh giá rủi ro dự án đầu tư cao ốc văn phịng Thành phố Đà Nẵng suy rộng cho dự án khác nước Bảng câu hỏi khảo sát dựa 30 tiêu chí rủi ro ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án cao ốc văn phòng phát đến đối tượng liên quan Sau phân tích liệu, 19 tiêu chí rủi ro quan trọng thuộc nhóm: Rủi ro sách, rủi ro xây dựng rủi ro doanh thu lựa chọn để xây dựng mô hình ANP Cuối cùng, mơ hình ứng dụng để đánh giá rủi ro phương án xây dựng khối tháp văn phòng thuộc dự án khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng Đà Nẵng Từ khóa: Rủi ro dự án, dự án cao ốc văn phòng, ANP ABSTRACT This paper present an ANP model building for risk assessment of office building in Da Nang city and maybe in the whole country Survey questionaires, following thirty risk factors of investing an office building, were sent to related responsers After analysing data, the most nineteen important risk factors of three groups: policy risk, construction risk, and trading risk were selected to form the ANP model A case study of Bach Dang hotel complex project is used to demonstrate the effectiveness of the ANP model It support the owner for decision making based on risk assessment of two alternatives of office building of the project Keywords: Project risk, office building project, ANP ĐẶT VẤN ĐỀ Đầu tư bất động sản nói chung lĩnh vực cao ốc cho thuê văn phịng nói riêng ln nhiều nhà đầu tư Việt Nam quan tâm Tuy nhiên, suy thoái kinh tế thời gian qua làm cho việc đầu tư bất động sản trở thành lĩnh vực đầu tư mang đầy tính rủi ro Năm 2011, Chính phủ có nhiều sách điều hành kinh tế vĩ mơ nhằm ưu tiên cho mục tiêu kiềm chế lạm phát Nghị số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 nêu rõ “… thực Trường Đại học Mở TP.HCM Trường Đại học Bách Khoa TP.HCM sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hịa sách tiền tệ sách tài khóa để kiềm chế lạm phát…; giảm tốc độ tỷ trọng vay vốn tín dụng khu vực phi sản xuất, lĩnh vực bất động sản, chứng khốn” Đầu tư cơng bị thắt chặt, tính đến tháng năm 2011 cắt giảm 80.550 tỷ đồng chi phí đầu tư cơng Do chủ đầu tư dự án khó tiếp cận nguồn vốn vay giai đoạn Kết tất yếu hàng loạt dự án bị ngưng lại khơng tìm TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM - SỐ (2) 2012 nguồn vốn đối ứng không nhận cam kết cho vay từ phía ngân hàng Bài tốn đánh giá rủi ro đầu tư lĩnh vực bất động sản đặc biệt mảng cao ốc cho thuê văn phòng trở nên cần thiết lúc hết Việc đánh giá rủi ro dựa cảm tính chủ đầu tư dự án cần phải thay đổi Vì vậy, mơ hình giúp định lượng rủi ro thật cần thiết bối cảnh ANP (Analytic Network Process - tạm dịch quy trình phân tích mạng) Saaty phát triển từ AHP (Analytic Hiearchy Process) cơng cụ hữu ích việc hỗ trợ định Tuy nhiên khác với AHP, ANP mô mối quan hệ qua lại nhóm tiêu chí với ANP ứng dụng nhiều nghiên cứu để giải vấn đề khác quản lý dự án Có thể kể tác giả Đỗ Anh Khoa ứng dụng ANP xây dựng mơ hình chọn nhà thầu cung cấp thiết bị, tác giả Lê Văn Trung xây dựng mơ hình ANP chọn tư vấn QLDA, Amani Suliman Bu-Qammaz báo sử dụng ANP đánh giá rủi ro dự án xây dựng quốc tế hay Beliz Ozorhon đánh giá thực liên doanh quốc tế … Bài báo nhằm sử dụng mơ hình ANP nhằm đánh giá rủi ro dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phịng Về lý thuyết, hiểu rủi ro kiện bất ngờ điều khơng chắn xảy ngồi dự kiến, mang lại thiệt hại hội đạt lợi ích Rủi ro dự án tình bất ngờ xảy làm ảnh hưởng đến kết dự án theo hai hướng tích cực tiêu cực Như rủi ro yếu tố mang tính xác suất Việc đánh giá tiêu chí rủi ro cần dựa tiêu chí: xác suất xảy mức độ tác động PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Thiết kế bảng câu hỏi Bảng câu hỏi thiết kế dựa nghiên cứu trước tham khảo ý 71 kiến người có kinh nghiệm phát tận tay email đến đối tượng liên quan Đối tượng khảo sát kỹ sư công tác đơn vị chủ đầu tư/ Ban QLDA, nhà thầu thi công, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát nhà môi giới bất động sản Mục tiêu khảo sát nhằm thu thập thơng tin tiêu chí rủi ro quan trọng ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án cao ốc văn phịng Phân tích số liệu thu thập Bảng câu hỏi đánh giá theo thang đo Likert khoảng Đầu tiên, việc kiểm định độ tin cậy thang đo thực Độ tin cậy thang đo đánh giá hệ số Cronbach Alpha, hệ số nằm khoảng 0,7 – 0,8 chấp nhận Tiếp theo, giá trị trung bình Mean xác định với hỗ trợ phần mềm SPSS Mục tiêu nhằm chọn tiêu chí rủi ro có Mean ≥ 3,5 để xây dựng mơ hình ANP Xây dựng mơ hình ANP Mơ hình ANP xây dựng theo bước sau đây: Bước 1: Xây dựng cấu trúc đặc trưng mô hình ANP Bước 2: Chọn chuyên gia đánh giá Nhóm chuyên gia gồm tác giả thành viên khác Ban QLDA Khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng Hai thành viên Ban dự án kỹ sư xây dựng nhiều kinh nghiệm, tham gia dự án nhiều năm, thông hiểu lợi khó khăn dự án Giá trị so sánh giá trị trung bình kết đánh giá Bước 3: Thiết lập mối quan hệ nhóm tiêu chí Mơ hình ANP thể mối quan hệ tiêu chí nhóm tiêu chí thuộc nhóm với Vì cần xem xét tiêu chí có quan hệ phụ thuộc lẫn Câu hỏi đặt 72 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM - SỐ (2) 2012 “khi tiêu chí A thay đổi có ảnh hưởng đến tiêu chí B khơng?” Nếu câu trả lời có tiêu chí A xem có quan hệ với tiêu chí B, nhiên chiều ngược lại khơng ln Ví dụ: Xem xét mối quan hệ tiêu chí “Thay đổi lãi suất cho vay” “Tài chủ đầu tư” Lãi suất cho vay thay đổi ảnh hưởng đến tài chủ đầu tư tài chủ đầu tư thay đổi khơng tác động đến lãi suất cho vay Mối quan hệ tiêu chí chiều Bước 4: So sánh cặp nhóm tiêu chí ma trận giới hạn Các hệ số siêu ma trận giới hạn đồng thời trọng số tiêu chí Đây sở để hình thành phương trình đánh giá rủi ro KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Xác định nhân tố rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư dự án cao ốc văn phịng Q trình so sánh cặp thực chuyên gia, thực so sánh cặp nhóm tiêu chí có mối quan hệ xác định bước Trong trình so sánh, tác giả đồng thời đo lường không quán Chỉ số quán CI theo Saaty nhỏ 0.1 kết so sánh chấp nhận 250 bảng câu hỏi phát đến đối tượng liên quan, kết tác giả thu thập 127 phản hồi hợp lệ chiếm 59,6% tổng số bảng câu hỏi phát Chiếm phần lớn đối tượng khảo sát nhân viên (69.3%), quản lý cấp trung (22.83%) quản lý cấp cao (7.87%) Về đơn vị cơng tác, có 20.47% đối tượng công tác đơn vị Chủ đầu tư/Ban QLDA, 30.71% đối tượng khảo sát làm việc cho cơng ty Tư vấn thiết kế, phần cịn lại 48.82% đối tượng công tác đơn vị khác: Nhà thầu thi công, Tư vấn giám sát, Nhà môi giới bất động sản Bước 5: Chạy mơ hình xuất kết Việc tính tốn mơ hình hỗ trợ phần mềm Superdecision Kết mơ hình xuất siêu ma trận: Siêu ma trận bản, siêu ma trận trọng số siêu Sau phân tích thống kê phần mềm SPSS, tác giả nhận thấy có tất 19 tiêu chí có giá trị trung bình “Mean” > 3.5, nên chọn 19 tiêu chí để sử dụng cho tốn đánh giá rủi ro đầu tư dự án Bảng Giá trị trung bình tiêu chí Tiêu chí rủi ro Mean RỦI RO CHÍNH SÁCH Thay đổi sách tiền tệ Chính phủ 3,61 Thay đổi sách thuế bất động sản 3,55 Thay đổi lãi suất cho vay 3,60 Lạm phát tăng 3,82 Điều chỉnh lương 3,80 RỦI RO XÂY DỰNG Năng lực tài kinh nghiệm nhà thầu 3,71 Năng lực đơn vị thiết kế 3,61 Năng lực ban QLDA 3,90 Tình hình thời tiết, thiên tai 3,65 73 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM - SỐ (2) 2012 Biến động giá nguyên vật liệu 3,76 Tài chủ đầu tư 3,81 RỦI RO DOANH THU Nguồn cung văn phòng thị trường 4,09 Tình hình mơi trường, an ninh, giao thông quanh cao ốc 3,72 Khả kết nối với khu trung tâm hạ tầng dịch vụ lân cận 4,18 Sự đa cao ốc 3,67 Sự ổn định thương hiệu chủ đầu tư 3,65 Khả chấp nhận thị trường với giá thuê 3.74 Phương thức quản lý cao ốc khai thác 3,64 Nhu cầu th văn phịng 4,00 Mơ hình ANP đánh giá rủi ro đầu tư dự án cao ốc văn phịng Mơ hình xây dựng dựa 19 tiêu chí rủi ro theo cấu trúc mơ hình ANP Hình Mơ hình ANP đánh giá rủi ro 74 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM - SỐ (2) 2012 Kết trọng số tiêu chí từ mơ hình TIÊU CHÍ TRỌNG SỐ (Sk) Thay đổi sách tiền tệ Chính phủ 0,062596 Thay đổi sách thuế bất động sản 0,047728 Thay đổi lãi suất cho vay 0,089647 Lạm phát tăng 0,077491 Điều chỉnh lương 0,060712 Năng lực tài kinh nghiệm nhà thầu 0,031475 Năng lực đơn vị thiết kế 0,029801 Năng lực ban QLDA 0,062195 Tình hình thời tiết, thiên tai 0,026209 10 Biến động giá nguyên vật liệu 0,029226 11 Tài chủ đầu tư 0,104231 12 Nguồn cung văn phòng thị trường 0,042391 13 Tình hình mơi trường, an ninh, giao thơng quanh cao ốc 0,022148 14 Khả kết nối với trung tâm, hạ tầng, dịch vụ 0,131451 15 Sự đa cao ốc 0,027457 16 Sự ổn định thương hiệu chủ đầu tư 0,020503 17 Khả chấp nhận thị trường với giá thuê 0,017432 18 Phương thức quản lý cao ốc khai thác 0,032182 19 Nhu cầu th văn phịng 0,085129 Phương trình đánh giá rủi ro đầu tư dự án cao ốc văn phòng phương án: F= S1X1 + S2X2 + S3X3 + + S19X19 Trong đó: Sk (k= ÷ 19): giá trị trọng số tiêu chí lấy từ Bảng xk (k= ÷ 19): kết đánh giá chuyên gia tiêu chí phương án ÁP DỤNG DỰ ÁN CỤ THỂ Giới thiệu dự án khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng Dự án khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng xây dựng khu đất nhà khách Bạch Đằng cũ thuộc sở hữu Bộ tư lệnh Quân khu Nhìn nhận vị trí đầy tiềm cho dịch vụ khách sạn, chung cư, cao ốc văn phòng, năm 2009 công ty 508 thuộc Cienco5 liên kết với Quân khu để tiến hành đầu tư khu phức hợp Q trình lập dự án hồn tất có thay đổi hợp đồng liên kết hai đơn vị Dự án phải lập lại thay đổi chủ đầu tư, cấu trúc vốn quy mô Tác giả sử dụng nội dung hai lần lập dự án đầu tư xem hai phương án xây dựng Trong phạm vi nghiên cứu, nhóm chuyên gia tập trung so sánh phương án xây dựng khối tháp văn phòng, hộ, thương mại dự án Phương án 1: Khối tháp gồm 20 tầng có chức cho th văn phịng 75 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM - SỐ (2) 2012 04 dành cho thương mại với tổng diện tích 1887 m2, từ tầng 05 đến tầng 09 với tổng diện tích 4465 m2 dành cho th văn phịng, phần lại từ tầng 10 đến tầng 21 tổng diện tích 11571 m2 dành cho hộ thương mại Từ tầng 01 đến tầng 04 dành cho thương mại với tổng diện tích 1887 m2, phần cịn lại từ tầng 05 đến tầng 20 với tổng diện tích 16034 m2 dành cho thuê văn phòng Phương án 2: Khối tháp gồm 21 tầng có chức cho thuê văn phòng, hộ thương mại Từ tầng 01 đến tầng Kết đánh giá tiêu chí phương án thể bảng Bảng Đánh giá phương án chuyên gia PHƯƠNG ÁN (%) PHƯƠNG ÁN (%) Thay đổi sách tiền tệ Chính phủ 65 80 Thay đổi sách thuế bất động sản 40 50 Thay đổi lãi suất cho vay 75 95 Lạm phát tăng 60 70 Điều chỉnh lương 55 65 Năng lực tài kinh nghiệm nhà thầu 50 55 Năng lực đơn vị thiết kế 40 45 Năng lực ban QLDA 65 70 Tình hình thời tiết, thiên tai 45 45 10 Biến động giá nguyên vật liệu 40 50 11 Tài chủ đầu tư 75 95 12 Nguồn cung văn phịng thị trường 80 60 13 Tình hình môi trường, an ninh, giao thông quanh cao ốc 25 25 14 Khả kết nối với trung tâm, hạ tầng, dịch vụ 30 30 15 Sự đa cao ốc 35 25 16 Sự ổn định thương hiệu chủ đầu tư 30 60 17 Khả chấp nhận thị trường với giá thuê 70 75 18 Phương thức quản lý cao ốc khai thác 60 45 19 Nhu cầu thuê văn phòng 90 65 TIÊU CHÍ 76 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM - SỐ (2) 2012 Kết xếp hạng đánh giá rủi ro hai phương án: Kết Phương án Phương án Phương án Chỉ số rủi ro 0,64 0,69 Xếp hạng Kết mơ hình cho thấy phương án đánh giá rủi ro Đây sở giúp chủ đầu tư định lựa chọn phương án KẾT LUẬN Kết nghiên cứu nhận dạng nhóm nhân tố rủi ro chính: Rủi ro sách, rủi ro xây dựng, rủi ro doanh thu có 19 nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến việc đánh giá rủi ro đầu tư dự án cao ốc văn phòng Kết nghiên cứu có ý nghĩa việc giúp doanh nghiệp nhìn nhận rủi ro xuyên suốt q trình đầu tư dự án cao ốc văn phịng Kết mang tính thời đầu tư bất động sản nói chung phân khúc văn phịng cho thuê nói riêng chủ đề kinh tế nóng TÀI LIỆU THAM KHẢO Trịnh Thùy Anh Quản trị dự án Nhà xuất Thống kê, 2011 Nisa Zainudeen (2008), “Quanlitative risk analysic framework for office development” Sukulpat Khumpaisal (2010), “Risk Assessment in Real Estate Development: An application of Analytic Network Process” Nguyễn Duy Long (2003), “Các yếu tố thành công dự án xây dựng” Moselhi (1997), “Estimating weather impact on the duration of construction activities” Đỗ Anh Khoa (2010), luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Tp.HCM, “Phân tích tiêu chí đánh giá, lựa chọn nhà cung cấp vật tư, thiết bị cho dự án xây dựng Việt Nam xây dựng mơ hình mơ hình đánh giá, lựa chọn cơng cụ ANP” Lê Văn Trung (2010), luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Tp.HCM, “Ứng dụng mơ hình ANP nhằm lựa chọn đơn vị tư vấn quản lý dự án hoạt động xây dựng Việt Nam”