Phân định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng đối với nhà chung cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỒ THỊ THẢO PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỒ THỊ THẢO PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS LÊ MINH HÙNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN -000 Trước hết, xin chân thành gởi lời biết ơn sâu sắc đến TS Lê Minh Hùng người hướng dẫn khoa học cho suốt trình viết luận văn Sự hướng dẫn nhiệt tình góp ý chỉnh sửa cẩn thận Thầy giúp tơi hồn thành luận văn theo quy định nhà trường Tôi chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Luật Tp.HCM tạo điều kiện để tơi hồn thành tốt khóa học Đồng thời, tơi xin cảm ơn quý anh, chị bạn đồng nghiệp hỗ trợ, chia sẻ thông tin, kiến thức liên quan đề tài mà thực Bên cạnh lời tri ân, xin cam đoan hồn tồn cơng trình nghiên cứu tơi hướng dẫn khoa học TS Lê Minh Hùng Các thông tin tài liệu sử dụng luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trung thực phép cơng bố Tp Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2015 Tác giả luận văn Hồ Thị Thảo DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất HĐND Hội đồng nhân dân KDBĐS Kinh doanh bất động sản KĐĐ Luật Đất đai LNƠ Luật Nhà Nxb Nhà xuất P Phường Q Quận TNHH Trách nhiệm hữu hạn Tp HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư 1.1.1 Khái quát nhà chung cư 1.1.2 Quyền sở hữu nhà chung cư 12 1.2 Khái quát phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 24 1.2.1 Khái niệm, ý nghĩa pháp lý việc phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 24 1.2.2 Tiêu chí phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 26 1.2.3 Hệ việc phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 28 1.3 Các phần sở hữu cụ thể phân định nhà chung cư 30 1.3.1 Phần sở hữu riêng chủ sở hữu hộ chủ thể khác 30 1.3.2 Phần sở hữu riêng chủ đầu tư 34 1.3.3 Phần sở hữu chung bên liên quan nhà chung cư 37 CHƯƠNG 2: BẤT CẬP CỦA VIỆC PHÂN ĐỊNH PHẦN QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 44 2.1 Bất cập pháp luật việc sở hữu, quản lý sử dụng nhà chung cư 44 2.1.1 Về phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư 44 2.1.2 Về chế quản lý, giám sát chế tài xử lý vi phạm pháp luật nhà chung cư 54 2.2 Vướng mắc thực tiễn áp dụng quy định pháp luật phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư 55 2.2.1 Sự xung đột lợi ích bên chủ thể liên quan trình quản lý vận hành nhà chung cư 55 2.2.2 Việc xác định mục đích sử dụng nhà chung cư 58 2.2.3 Việc xác định diện tích chung diện tích riêng 59 2.2.4 Vấn đề phí dịch vụ bảo trì nhà chung cư 64 2.2.5 Thực trạng sử dụng loại chung cư cũ 69 2.3 Các kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư 71 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 Khái niệm hộ chung cư 72 Kiến nghị quản lý, vận hành nhà chung cư 72 Kiến nghị vấn đề bảo trì, phí dịch vụ nhà chung cư 74 Kiến nghị việc phân chia xác định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư 75 2.3.5 Kiến nghị việc thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà chung cư Điều 225 Bộ luật Dân 2005 77 2.3.6 Kiến nghị cải tạo chung cư cũ 78 2.3.7 Một số kiến nghị thủ tục công bố, thẩm tra hợp đồng mua bán hộ chung cư 79 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Với hộ gia đình, cá nhân, nhà tài sản quan trọng, có giá trị ý nghĩa thiết thực Nó tác động trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần người tâm lý người muốn “an cư, lạc nghiệp” Một mái nhà yên ấm tạo động lực lòng tin cho người để yên tâm lao động sản xuất Vì vậy, sách nhà quốc gia mang ý nghĩa kinh tế, trị mà cịn có ý nghĩa mặt văn hóa, xã hội Để tạo sở pháp lý quan trọng điều chỉnh hầu hết vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, bên cạnh Bộ luật Dân năm 2005, Quốc hội thông qua Luật Nhà năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 loạt văn hướng dẫn thi hành Các quy định ban hành cụ thể hóa đường lối, chiến lược Đảng Nhà nước nhà đồng thời đưa giải pháp phát triển quản lý nhà giai đoạn Chẳng hạn công tác hỗ trợ, tạo điều kiện nhà cho đối tượng xã hội, người có thu nhập thấp hay giải vấn đề khó khăn nhu cầu nhà trung tâm, đô thị lớn Bởi lẽ, trước phát triển kinh tế, khoa học - kỹ thuật, trình mở cửa hội nhập trung tâm đô thị thu hút dân lao động từ vùng thôn thôn đổ Khi dân cư đô thị tăng lên, nhu cầu việc làm, nhu cầu nhà ở, đất tăng theo Tuy nhiên, quỹ đất khơng thể mở rộng tăng thêm theo nhu cầu người Vì vậy, u cầu cấp thiết đặt cho tồn xã hội phải phát triển đa dạng mơ hình nhà ở, đặc biệt nhà chung cư cao tầng Việc xây dựng, lựa chọn nhà chung cư bước đầu thu hút quan tâm người dân hầu hết nhà chung cư quy hoạch đẹp, khơng gian hài hịa, bảo đảm an ninh trật tự đầy đủ tiện ích khang trang, đại Ngồi sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà chung cư, Nhà nước ban hành văn pháp luật để quy định quyền sở hữu vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư Chính hoạt động thiết thực tạo nên cân phát triển nhà đô thị nông thôn Phải thừa nhận từ có LNƠ 2005 văn hướng dẫn thi hành việc phát triển dự án nhà chung cư cao tầng trung tâm đô thị tăng lên đáng kể Chúng đầu tư xây dựng quy mô đại Hoạt động quản lý nhà chung cư bước vào nề nếp, ổn định Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến sở hữu nhà chung cư loại hình nhà có đặc trưng riêng việc phân định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, phương thức thực quyền sở hữu bên liên quan… Khi tham gia giao dịch ký kết hợp đồng mua bán hộ, bên không xác định rõ ràng phần sở hữu nên q trình đưa tịa nhà vào hoạt động, quản lý sử dụng lại phát sinh vấn đề phức tạp, gây nhiều mâu thuẫn, khó giải Thơng thường mua hộ chung cư, việc hưởng quyền sở hữu hạng mục, diện tích riêng mua, người mua cịn hưởng quyền sở hữu, sử dụng cơng trình, diện tích chung Song quyền chưa quy định rõ ràng, cụ thể nên tồn nhiều bất cập văn pháp luật liên quan Hệ vụ khiếu kiện, tranh chấp quyền sở hữu chung, sở hữu riêng vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy ngày trở nên phổ biến thực tiễn Từ trình tiếp cận, nghiên cứu quy định pháp luật thực trạng vấn đề sở hữu nhà chung cư, tác giả chọn đề tài “Phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp cao học luật Tình hình nghiên cứu đề tài Các đề tài, viết nhà chung cư đặc biệt quyền sở hữu nhà chung cư vấn đề mẻ, mang tính cấp thiết Trước đây, có số viết, cơng trình nghiên cứu liên quan đến phần nhỏ đề tài sau: - “Bình luận khoa học Bộ luật dân 2005”, tập (tái có sửa đổi, bổ sung năm 2013), Nxb Chính trị quốc gia tác giả Hoàng Thế Liên chủ biên Tác giả phân tích làm rõ Điều 225 BLDS 2005 sở hữu chung nhà chung cư - “Luật Dân Việt Nam (lược khảo) – Tài sản quyền sở hữu, quy chế đất đai quyền sở hữu nhà ở” (2007), Nxb Tổng hợp Đồng Nai tác giả Nguyễn Mạnh Bách Tác giả nêu lên giải pháp ưu việt nhu cầu nhà trước bùng nổ dân số trung tâm, đô thị mua sở hữu nhà chung cư Tuy nhiên, quyền sở hữu phức tạp lẽ điểm đặc thù hình thức sở hữu chung phối hợp hình thức sở hữu chung hợp nhất, khơng thể phân chia mang tính bắt buộc với hình thức sở hữu cá nhân riêng biệt chuyên độc chủ thể xác định - “Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam” (1999), Nxb Trẻ tác giả Nguyễn Ngọc Điện Tác giả nghiên cứu pháp luật tài sản hình thức sở hữu tài sản có hình thức sở hữu chung nhà chung cư Liên quan đến vấn đề nhà chung cư cịn có số luận văn, khóa luận tiêu biểu sau: - “Quyền trách nhiệm chủ đầu tư quản lý sử dụng nhà chung cư” (2014), luận văn Thạc sỹ Luật học Hoàng Trọng Quân, Đại học Luật Tp.HCM - “Vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư” (2013), viết đăng tạp chí Khoa học pháp lý số 03(76), Đại học Luật Tp.HCM tác giả Lê Văn Hiển Thông qua việc nghiên cứu, so sánh pháp luật nước giới, viết nêu lên học kinh nghiệm nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật Việt Nam vấn đề sở hữu mà chủ yếu thời hạn sở hữu nhà chung cư - “Pháp luật kinh doanh nhà chung cư” (2011), Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Đại học luật Tp.HCM Hồ Thị Lan thực Khóa luận nêu lên quy định pháp luật kinh doanh sản phẩm nhà chung cư Trong đó, tập trung phân tích điều kiện vốn, tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư hợp đồng mua bán hộ chung cư Như vậy, số cơng trình đề cập, tác giả chưa thấy có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện vấn đề phân định phần sở hữu nhà chung cư Do đó, đề tài “Phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư” mà tác giả nghiên cứu mang tính mới, khơng trùng lặp với nội dung cơng trình cơng bố Mục đích, đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn cụ thể sau:  Làm rõ vấn đề việc phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư: Khái niệm; đặc điểm; hình thức sở hữu nhà chung cư; xác lập, chấm dứt quyền sở hữu; tiêu chí phân định phần sở hữu cụ thể phân định nhà chung cư  Chỉ số vấn đề bất cập pháp luật sở hữu nhà chung cư vướng mắc, tồn áp dụng vào thực tiễn  Đưa số kiến nghị cụ thể cho việc xây dựng thực pháp luật sở hữu nhà chung cư Việt Nam 3.2 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ đề tài luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu đối tượng vấn đề phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư chủ yếu quy định Bộ luật Dân năm 2005 (sau gọi tắt “BLDS 2005”), Luật Nhà năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 (sau gọi tắt “LNƠ 2005”); LNƠ 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (sau gọi tắt “Luật KDBĐS 2006 ”); Luật KDBĐS 2014, Luật đất đai năm 2013 (sau gọi tắt “LĐĐ 2013”); văn hướng dẫn thi hành vụ việc từ thực tiễn pháp lý Từ đó, tác giả tập đưa số giải pháp cụ thể, góp phần hồn thiện quy định pháp luật phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư Phương pháp nghiên cứu Luận văn thực sở vận dụng phương pháp luận Chủ nghĩa Mác – LêNin với phép vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử để tìm hiểu vấn đề lý luận thực trạng xác định quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam Trong luận văn, tác giả sử dụng phương pháp cụ thể lĩnh vực khoa học xã hội khoa học pháp lý, như: Phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh để làm rõ nội dung chủ đề cần nghiên cứu; sử dụng phương pháp phân tích phương pháp so sánh để đánh giá so sánh đặc điểm nhà chung cư với loại nhà khác chương Ngoài ra, phương pháp mơ tả, phân tích tác giả sử dụng để làm rõ quy định pháp luật quyền sở hữu phân định phần sở hữu nhà chung cư; phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn phương pháp logic pháp lý để luận giải bất cập pháp luật kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật sở hữu nhà chung cư chương Tuy nhiên, phương pháp áp dụng cách linh hoạt, đan xen để phù hợp với yêu cầu nội dung mục đề tài 74 định Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số nên không cần thiết phải đảm bảo số lượng 50% tổng số chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư tổ chức Quyết định Hội nghị cần đồng thuận đa số người tham gia thơng qua Thứ tư, nhiều tòa nhà chung cư đưa vào sử dụng mà Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư chưa ban hành Điều ảnh hưởng nghiêm trọng toàn phạm vi quản lý sử dụng nhà chung cư Vì vậy, cần bổ sung chế tài phạt vi phạm trường hợp Điều 121 Nghị định 121/2013/NĐ-CP hành vi vi phạm quản lý, sử dụng nhà chung cư Đối tượng vi phạm chịu phạt chủ thể có trách nhiệm xây dựng, ban hành Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư Nếu nhà chung cư có chủ sở hữu chủ sở hữu có trách nhiệm xây dựng ban hành Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện thực tế nhà chung cư thông báo công khai đến người sử dụng nhà chung cư Nếu nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu trách nhiệm thuộc chủ thể vào vào thời điểm mua bán nhà chung cư Trường hợp nhà chung cư bán từ ngày Quyết định 08/20008/QĐ-BXD có hiệu lực thi hành chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư thông báo cho người mua Trường hợp nhà chung cư bán trước ngày Quyết định 08/20008/QĐ-BXD ban hành chủ đầu tư Ban quản trị (nếu thành lập) đơn vị quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư Như vậy, vào chủ sở hữu thời điểm mua bán hộ mà cụ thể hóa trách nhiệm chủ thể vi phạm để có sở xử lý xác 2.3.3 Kiến nghị vấn đề bảo trì, phí dịch vụ nhà chung cư Thứ nhất, bảo trì nhà chung cư: Để việc sử dụng kinh phí bảo trì có hiệu quả, cần quy định lại khoản Điều Thông tư 37/2009/TT-BXD: “Chi phí bảo trì chi phí cho toàn việc tu, bảo dưỡng, sửa chữa định kỳ sửa chữa đột xuất nhằm trì chất lượng, cơng nhà chung cư khơng tính vào giá dịch vụ nhà chung cư” Đồng thời bổ sung thêm Điều 18 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Quyết định 08/2008/QĐ-BXD nội dung bảo trì hệ thống cơng trình hạ tầng xã hội bên cạnh bảo trì phần sở hữu chung, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị sử dụng chung doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức có tư cách pháp nhân hoạt động xây 75 dựng nêu khoản Điều Quy chế Bởi lẽ quy định bổ sung phạm vi bảo trì hệ thống cơng trình hạ tầng xã hội đầy đủ xác mà tòa nhà chung cư đưa vào vận hành tồn song song hai hệ thống Thứ hai, phí dịch vụ nhà chung cư: Mặc dù tuân thủ nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư Thông tư 37/2009/TT-BXD địa phương lại đưa tiêu chí ban hành khung giá dịch vụ nhà chung cư khác dẫn đến mức chênh lệch lớn Vì vậy, để tránh đưa khung giá dịch vụ tùy tiện thiếu hợp lý, Bộ Xây dựng cần bổ sung thêm tiêu chí rõ ràng để định khung giá dịch vụ nhà chung cư áp dụng chung thống nước Bộ Xây dựng dựa vào việc phân hạng nhà chung cư việc thẩm định giá trị hộ tiện ích kèm theo làm định khung giá dịch vụ Trên sở mức trần mức sàn khung giá dịch vụ, địa phương linh hoạt để định mức phí áp dụng hợp lý 2.3.4 Kiến nghị việc phân chia xác định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư Thứ nhất, khoản Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP giải thích làm rõ cho Điều 70 LNƠ 2005 mập mờ thực tiễn áp dụng Nơi để xe bao gồm: Xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động hai bánh xây dựng theo quy chuẩn xây dựng bố trí tầng hầm tầng phần diện tích khác nhà chung cư Đối với khu vực để xe tơ phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng chủ đầu tư định thuộc quyền sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư Do đó, chủ đầu tư tùy tiện việc xây dựng bố trí chỗ để xe tự ý định vị trí, diện tích Điều 101 LNƠ 2014 có điều chỉnh lại nội dung nhiên, vấn đề cần lưu ý Đối với chỗ để xe ô tô, người mua đồng ý mua quyền lợi họ khác với người thuê người khơng mua Ngồi ra, khu vực để xe ô tô, người mua đồng ý mua phần diện tích, phần cịn lại thuộc quyền quản lý chủ đầu tư không phân bổ vào giá bán hộ mối quan hệ bên mua chủ đầu tư Theo tác giả, trước tiên cần có văn hướng dẫn cụ thể Điều 101 LNƠ 2014: Trường hợp bên mua đồng ý mua chỗ để xe tơ quyền sử dụng khu vực này, quyền định lựa chọn đơn vị trông giữ xe, tham gia định đoạt thu lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bãi giữ xe (nếu có) Hơn nữa, phải quy định 76 rõ ràng diện tích tối thiểu bãi giữ xe nhà chung cư cho loại xe ô tô khơng phải tơ Có thể vào số lượng hộ với số lượng cư dân sinh sống để đưa diện tích cụ thể Như vậy, giảm tùy tiện chủ đầu tư tự ý xây dựng bãi giữ xe với diện tích chật hẹp Về sau, nhu cầu sử dụng bãi giữ xe tăng cao, chủ đầu tư sẵn sàng sử dụng phần diện tích riêng trước mà luật cho phép giữ lại tiếp tục đầu tư làm bãi giữ xe kinh doanh thu lợi với giá cao ngất ngưỡng Ngồi ra, cịn phải quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công khai thông báo giá bán việc phân bổ chi phí diện tích bãi giữ xe tơ vào giá bán để đảm bảo tính minh bạch, trung thực giao dịch với bên mua Có vậy, người mua dễ dàng định mua khơng mua khơng muốn bỏ tiền mua tài sản với giá cao mà lại khơng có nhu cầu sử dụng Thứ hai, cần ban hành văn hướng dẫn bổ sung để tránh xảy khác biệt cách tính diện tích hộ làm sở mua bán đóng phí dịch vụ trường hợp hộ bán trước thời điểm 08/4/2014 nên áp dụng Thông tư 16/2010/TT-BXD mà khơng áp dụng Thơng tư 03/2014/TT-BXD Ví dụ, hộ mua bán trước ngày 08/4/2014 áp dụng cách tính diện tích tim tường đóng phí dịch vụ, phí bảo trì sở văn hướng dẫn cần đưa giải pháp phù hợp Mặc dù thừa nhận diện tích tính theo tim tường ghi Giấy chứng nhận không thay đổi chủ đầu tư người mua ký kết Phụ lục bổ sung áp dụng tính diện tích thơng thủy theo Thơng tư 03/2014/TT-BXD để đồng phí dịch vụ bảo trì với hộ mua bán sau ngày 08/4/2014 Có tránh “đố kỵ” phân biệt hộ tòa nhà Thứ ba, nguyên tắc, theo quy định pháp luật, việc phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư sở để xác định rõ trách nhiệm việc quản lý, bảo trì phần diện tích Tuy nhiên, thật khó khăn để xác định phần sở hữu chung nhà chung cư mà bên ký kết hợp đồng mua bán hộ trước ngày LNƠ 2005 có hiệu lực thi hành pháp luật khơng có quy định nên địa phương chưa có sở giải LNƠ 2005 có hiệu lực từ ngày 01/7/2006, trước có nhiều hộ đưa vào sử dụng, phần lớn số bên bàn bạc thống cách giải quyết, nhìn chung người mua bị thiệt thòi quyền lợi Hoặc trường hợp nhà chung cư bán trước ngày Quy chế ban hành năm 2008 trước ngày Thông tư 01/2009/TTBXD có hiệu lực thi hành (nay thay Thông tư 16/2010/TT-BXD 77 Thông tư 03/2014/TT-BXD) nên xuất tranh chấp Theo đó, bên mua yêu cầu bên bán phải chấp hành quy định ban hành sau mua nhà ở, bên bán lại cho văn không áp dụng hồi tố cho hợp đồng ký trước Vấn đề đặt văn quy định vấn đề không theo quy định hồi tố, lại khơng có điều khoản xử lý trường hợp mua nhà trước đây92 Để có hướng giải trường hợp này, cần bổ sung thêm quy định hướng dẫn việc xác định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư theo pháp luật hành Trước tiên cần xác định phần sở hữu riêng, khẳng định phần lại tòa nhà phải sở hữu chung Từ đó, buộc chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần sở hữu chung cho đồng sở hữu Tuy nhiên, có xem xét đến việc dung hịa lợi ích bên Ví dụ, trước chủ đầu tư bỏ chi phí để xây dựng bảo trì phần sở hữu chung cho thuộc sở hữu riêng đồng ý hoàn trả lại cho đồng sở hữu đồng sở hữu cần tốn lại phần chi phí hợp lý cho chủ đầu tư có tính tốn đến khấu hao lợi ích mà chủ đầu tư khai thác từ phần sở hữu chung Thứ tư, quyền sử dụng đất: Khoản Điều 225 BLDS 2005 quy định việc định đoạt quyền sử dụng đất nhà chung cư bị tiêu hủy: “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất nhà chung cư theo quy định pháp luật” Đây quy định kế thừa nội dung tiếp tục ghi nhận nguyên văn Điều 241 Dự thảo BLDS sửa đổi 2015 Tác giả kiến nghị cần bổ sung thêm trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ đất giao có thu tiền sử dụng lần đất thuê chưa hết thời hạn thuê chủ sở hữu nhà chung cư có quyền định đoạt quyền sử dụng đất Mọi người thống định quyền sử dụng đất việc xây mới, chuyển nhượng sử dụng vào mục đích khác Trường hợp xây tịa nhà chung cư, chủ sở hữu ưu đãi giá, thứ tự ưu tiên lựa chọn hộ chí quyền bán, chuyển nhượng quyền cho người khác để lại thừa kế theo quy hoạch quy định pháp luật 2.3.5 Kiến nghị việc thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà chung cư Điều 225 Bộ luật Dân 2005 92 Nguyễn Mạnh Khởi (2009), tlđd thích số 78 Ta nhận thấy Điều 225 BLDS 2005 Điều 241 Dự thảo BLDS sửa đổi 2015 đề cập đến quyền nghĩa vụ chủ sở hữu hộ mà chưa nhắc đến chủ thể khác thiếu sót cần bổ sung Vì bên cạnh chủ sở hữu hộ sở hữu phần riêng nên phát sinh phần chung chủ đầu tư, cá nhân, tổ chức khác trở thành đồng sở hữu phần chung tịa nhà (vì trước họ sở hữu phần riêng như: Chủ đầu tư giữ lại phần diện tích riêng, cá nhân, tổ chức sở hữu phần riêng văn phòng, siêu thị…là phần tịa nhà) Do đó, theo ngun tắc cơng bằng, khơng riêng chủ sở hữu hộ mà tất đồng sở hữu phần chung ngang việc thực quyền nghĩa vụ 2.3.6 Kiến nghị cải tạo chung cư cũ Nhìn thấy tầm quan trọng tính cấp thiết việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng đưa Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lấy ý kiến nhân dân trước trình Chính phủ ban hành Mặc dù Dự thảo Nghị định có phân loại chung cư cũ gồm: Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy sụp đổ, khơng bảo đảm cho người sử dụng nhà chung cư nguy hiểm cần có quy trình cụ thể, chi tiết để tiến hành kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư Từ đó, quan chức có kế hoạch triển khai thực phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ Về phía chủ sở hữu hộ, vai trò, vị họ coi trọng việc định lựa chọn chủ đầu tư để phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ có quyền tham gia, giám sát trình thực chủ đầu tư Nhà nước ban hành sách bồi thường thỏa đáng, có hỗ trợ tối đa việc tạm cư chờ bố trí chỗ sách hỗ trợ tái định cư giá, quyền ưu tiên mua thuê mua hộ Đối với nhà đầu tư, để kích thích tạo động lực cho nhà đầu tư tham gia tích cực vào dự án cải tạo chung cư cũ, việc đưa nhiều sách ưu đãi đất đai, tài chính, thuế Nhà nước cần cho phép đa dạng hóa chức nhà chung cư tái định cư đảm bảo kế hoạch cấp nhà tái định cư cho người dân Ví dụ: Nhà nước xem xét để chuyển đổi phần chức nhà chung cư sang nhà thương mại kinh doanh dịch vụ để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất có hiệu 79 Ngồi ra, điều đáng lưu ý nhiều dự án chung cư thuộc diện phá dỡ xây dựng lại diễn ì ạch, chí nhiều dự án “dậm chân chỗ” suốt nhiều năm qua Điều xuất phát từ nhiều nguyên nhân mà chủ yếu khó khăn chủ đầu tư huy động nguồn vốn thực Trước đây, chưa có Dự thảo Nghị định ban hành, trường hợp chủ sở hữu tham gia góp vốn chủ đầu tư để thực dự án Thị trường bất động sản lại khó khăn, ảm đạm nên dự án chung cư tái định cư có thêm chức làm nhà thương mại không thu hút người mua nhà hình thành tương lai góp vốn đầu tư xây dựng để chia sản phẩm hộ Chủ đầu tư phải loay hoay tìm nguồn huy động vốn chủ yếu sử dụng vốn vay có giới hạn Nhà nước tổ chức tín dụng Đó lý khách quan mà chủ đầu tư có muốn đẩy nhanh tiến độ dự án thực được, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến q trình tạm cư Qua đó, người dân đánh lòng tin chế sách tái định cư Nhà nước Thiết nghĩ, tình trạng dự án thế, Nhà nước cần kiểm tra, khảo sát tiến độ, tìm hiểu nguyên nhân xem xét để đưa giải pháp hỗ trợ cho chủ đầu tư, đặc biệt việc huy động vốn việc phân phối sản phẩm hộ Với nhiều sách đãi ngộ giúp nhà đầu tư có thêm động lực, hội để đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ theo tiến độ kế hoạch Nhà nước ban hành 2.3.7 Một số kiến nghị thủ tục công bố, thẩm tra hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng mua bán nguyên nhân quan trọng gây nên tranh chấp sau bên Như loại hợp đồng dân khác, hợp đồng mua bán hộ thực sở tự nguyện, tự thương lượng thỏa thuận đối tượng mua bán, quyền, nghĩa vụ hai bên Tuy nhiên, thực tế chủ đầu tư đơn vị phân phối sản phẩm cho chủ đầu tư tự soạn sẵn hợp đồng mẫu sở tham khảo quy định pháp luật, hợp đồng mẫu đơn vị kinh doanh bất động sản khác bổ sung thêm nội dung có lợi cho khơng pháp lý Đó điều dễ hiểu lẽ dự án hoàn thành với hàng trăm hộ đưa thị trường có hợp đồng áp dụng riêng cho khách hàng Cho dù có làm việc doanh nghiệp bên bán khơng đảm bảo số lượng nhân viên có đủ thẩm quyền đàm 80 phán, thương lượng nội dung, yêu cầu chi tiết với khách hàng Để phân phối sản phẩm hộ đến khách hàng phận kinh doanh nhân viên có nhiệm vụ tìm kiếm, giới thiệu sản phẩm đến khách hàng Họ người phải tuân thủ nội dung hợp đồng sách bán hàng doanh nghiệp định Họ phép trao đổi, thương lượng với khách hàng nội dung khung doanh nghiệp định sẵn phép thay đổi chúng khơng đồng ý doanh nghiệp Hơn nữa, nội dung hợp đồng định sẵn ý chí đơn phương bên bán giúp tiết kiệm thời gian soạn thảo, đàm phán với bên mua có qn cho q trình áp dụng ký kết Về phần người mua, am hiểu pháp luật hạn chế nên thường chấp nhận ký vào hợp đồng mẫu chủ đầu tư ban hành Khi xảy tranh chấp, khơng có quy định luật nội dung điều luật không rõ ràng hợp đồng lại chủ yếu có lợi nghiêng chủ đầu tư người mua “ngã ngửa” Ví dụ: Theo Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP phần sở hữu chung sở hữu riêng phải ghi rõ hợp đồng mua bán hộ thực tế, bên mua không xem xét kỹ hợp đồng để yêu cầu bên bán ghi rõ nội dung Chẳng hạn tầng hầm chỗ giữ xe ô tô bên bán không ghi sở hữu chung trực tiếp vào hợp đồng Sau ký hợp đồng, trình sử dụng nhà chung cư, bên mua cho sở hữu chung bên bán cho theo Nghị định 71/2010/NĐCP sở hữu riêng bên bán Điều cho thấy xung đột dẫn đến tranh chấp không hẳn phát sinh từ phía chủ đầu tư mà cịn xuất phát từ nhiều nguyên nhân phải kể đến nhận thức người mua hộ Với tồn nêu trên, quan hệ mua bán hộ, pháp luật cần có quy định buộc chủ đầu tư đơn vị phân phối sản phẩm bất động sản phải đăng ký hợp đồng mẫu với Sở Xây dựng để thẩm tra nội dung trước áp dụng Hằng năm, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải báo cáo định kỳ hoạt động đầu tư, xây dựng hoạt động kinh doanh mà chưa quan tâm đến hợp đồng mua bán bất động sản Vì vậy, cần điều chỉnh cơng tác quản lý Sở Xây dựng đảm bảo việc giám sát hiệu hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp Đồng thời doanh nghiệp bên bán vi phạm không thực thực khơng đúng, khơng đầy đủ quan có thẩm quyền có xử lý vi phạm nhanh chóng sở hợp đồng mẫu đăng ký Ngồi ra, phía bên mua, vấn đề tham gia mua bán hộ, 81 bên mua cần nâng cao nhận thức, phải tìm hiểu quy định pháp luật liên quan để tự cân vị trí với bên bán tránh tình trạng yếu thế, bị “ép uổng” ký kết hợp đồng Kết luận chương Trong chương 2, tác giả nêu lên số vướng mắc bất cập luật việc phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư Từ phân tích, làm rõ thực trạng hệ tất yếu từ bất cập pháp luật Đó hàng loạt vụ việc tranh chấp điển hình việc phân định phần diện tích chung, diện tích riêng hay xung đột lợi ích bên liên quan trình quản lý, sử dụng nhà chung cư Điều gây thiệt hại tổn thất tinh thần cho bên liên quan Cuối tác giả đưa giải pháp kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật sở hữu nhà chung cư Tác giả tập trung nêu lên ba nhóm kiến nghị Nhóm kiến nghị mặt lập pháp: Cần sửa đổi, bổ sung, chuẩn hóa hồn thiện quy định khái niệm nhà chung cư, phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, chế tài phạt vi phạm quản lý, sử dụng nhà chung cư LNƠ 2005, Nghị định 121/2013/NĐ-CP, Thông tư 37/2009/TT-BXD, Nghị định 71/2010-NĐ-CP, BLDS 2005 số nội dung cụ thể cần hướng dẫn, làm rõ LNƠ 2014 Bên cạnh nhóm kiến nghị lập pháp nhóm kiến nghị cơng tác quản lý nhà nước với nội dung: Quản lý, đăng ký hợp đồng mua bán công tác kiểm tra, thẩm định nội dung trước áp dụng Ngoài ra, để thực cách hiệu quả, nhanh chóng mục đích cơng tác cải tạo chung cư cũ, Nhà nước cần có kế hoạch, sách bồi thường hỗ trợ tái định cư rõ ràng, hợp lý Cuối cùng, để tự bảo vệ trước chủ đầu tư bên bán, hết bên mua cần nâng cao nhận thức vấn đề liên quan quan hệ pháp luật mua bán sở hữu nhà chung cư 82 KẾT LUẬN - -Tại Việt Nam, xu hướng lựa chọn hộ chung cư nơi “an cư, lạc nghiệp” đô thị lớn dần trở nên phổ biến Hiện nay, hầu hết dự án chung cư xây dựng có quy hoạch hợp lý với khơng gian hài hịa, môi trường sống đại, đầy đủ tiện nghi Chúng ta phải thừa nhận vai trị, lợi ích mà mơ hình nhà chung cư mang lại suốt năm qua lớn thực tế nhiều vấn đề tồn cần giải Đó khoảng trống pháp lý thể việc mâu thuẫn, chồng chéo văn pháp luật điều chỉnh nhà chung cư gây khó khăn thực tiễn áp dụng Đề tài “Phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư” nghiên cứu theo quy định pháp luật nhà nhằm khắc họa nhìn rõ nét quyền sở hữu nhà chung cư Qua đề tài, rút số kết luận sau: Đề tài làm rõ sở lý luận bản, quan trọng khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư; đặc trưng chủ yếu nhà chung cư so với loại nhà khác; quyền sở hữu nhà chung cư nhìn nhận quan hệ pháp luật dân có đầy đủ yếu tố chủ thể, khách thể nội dung Ngồi ra, tác giả cịn làm rõ khái niệm, ý nghĩa pháp lý phạm vi nội hàm việc phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư Tác giả nêu lên tồn tại, bất cập pháp luật nhà chung cư thực tiễn áp dụng Đó khó khăn, hạn chế mà chủ sở hữu quan quản lý nhà nước thường gặp phải Dẫu biết quan hệ sở hữu nhà chung cư hợp đồng mua bán hộ mang chất dân túy, bên bình đẳng tự ý chí, tự thỏa thuận khơng lẽ mà pháp luật thiếu quan tâm bỏ rơi cho bên tự mặc cả, tự giải vấn đề liên quan Hơn nữa, mối quan hệ người mua yếu gánh chịu nhiều thiệt thòi Do vậy, pháp luật cần quan tâm sâu sát điều chỉnh cách hợp lý nhằm tạo cán cân công khuôn khổ định cho bên Các bên có quyền tự thỏa thuận tranh chấp xảy ra, nội dung thỏa thuận trái với quyền lợi hợp pháp bên khơng có hiệu lực có hiệu lực giới hạn luật Vì lẽ đó, để hồn thiện quy định pháp luật nhà chung cư, tác giả đề xuất số giải pháp thiết thực, góp 83 phần xây dựng khung pháp lý cụ thể việc phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư BLDS, LNƠ văn hướng dẫn thi hành Thiết nghĩ, câu chuyện tranh chấp, khiếu kiện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư lắng lại có lời giải đáp thỏa đáng tận gốc mâu thuẫn, xung đột quyền lợi ích bên Mặc dù cịn nhiều hạn chế, thiếu sót q trình nghiên cứu, tác giả hy vọng đóng góp, kiến nghị đề tài hữu ích việc hồn chỉnh hệ thống pháp luật lĩnh vực nhà nói chung nhà chung cư nói riêng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp năm 2013 Bộ Luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 10 Luật Nhà năm 2014 Luật Xây dựng năm 2014 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 11 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính phủ 12 14 quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định 153/2007/NĐ–CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ 15 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nghị định số 71/2010/NĐ–CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy 13 16 17 định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày tháng năm 2013 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ quy định thu tiền sử dụng đất Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 Bộ Xây dựng hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn phân hạng nhà chung cư Thông tư 01/2009/TT–BXD ngày 25 tháng năm 2009 Bộ Xây dựng quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày tháng 12 năm 2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư Thông tư số 16/2010/TT–BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ–CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25 tháng năm 2013 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Thơng tư số 02/2014/TT-BXD ngày 12 tháng năm 2014 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng năm 2014 Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày tháng năm 2003 Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Quyết định 08/2008/QĐ–BXD ngày 28 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư 30 Quyết định số 3431/QĐ-UBND ngày 31/05/2013 UBND Tp Hà Nội việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư địa bàn Tp Hà Nội Văn khác 31 Công văn 2544/BXD-QLN ngày 19 tháng 11 năm 2009 Bộ Xây dựng việc thực quy định quản lý sử dụng nhà chung cư 32 Công văn số 637/BXD-QLN ngày 24 tháng năm 2012 Bộ Xây dựng sử dụng hộ chung cư để làm văn phòng, sở sản xuất kinh doanh 33 34 Dự thảo Bộ luật Dân trình Quốc hội kỳ họp thứ 8, khóa XIII năm 2014 Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư năm 2015 Tài liệu tham khảo Sách 35 Nguyễn Mạnh Bách (2007), Luật Dân Việt Nam (Lược khảo): Tài sản quyền sở hữu quy chế đất đai quyền sở hữu nhà ở, Nxb Tổng hợp Đồng Nai 36 Lê Chí Cường (2011), Pháp luật mua bán nhà hình thành tương 37 38 39 lai, Luận văn Thạc sỹ luật học, Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản Luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Tp Hồ Chí Minh Lê Văn Hiển (2013), Vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư, Tạp chí khoa học pháp lý số 03(76) Lê Minh Hùng (2013) (Chủ biên), Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu tài sản quyền thừa kế, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 40 Nguyễn Mạnh Khởi (2009), Kỷ yếu Hội thảo “Tình hình thi hành quy định sở hữu Bộ luật Dân năm 2005” Bộ Tư pháp tổ chức Hà Nội, từ ngày 06-07/08/2009 41 Hồ Thị Lan (2011), Pháp luật kinh doanh nhà chung cư, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân luật, Đại học luật Tp.HCM 42 Hoàng Thế Liên (2013) (Chủ biên), Bình luận khoa học luật dân 2005, tập 1, (tái có sửa đổi, bổ sung), Nxb Chính trị quốc gia 43 44 45 46 47 Mai Thị Hồng Loan (2010), Nghiên cứu hành vi khách hàng cho lựa chọn sản phẩm hộ chung cư quận 8, Tp.HCM giai đoạn nay, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân luật, Đại học Kinh tế - Luật Tp.HCM Hoàng Trọng Quân (2014), Quyền trách nhiệm chủ đầu tư quản lý sử dụng nhà chung cư, luận văn Thạc sỹ Luật học Nguyễn Thị Kim Quy (2004), Một số giải pháp nhà cho người có thu nhập thấp, khóa luận tốt nghiệp Cử nhân luật Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (2013) (Chủ biên), Giáo trình Luật Dân Việt Nam (tập 1), Nxb Công an nhân dân Đặng Đức Thành (2008), Kinh doanh bất động sản thời khủng hoảng, Nxb Trẻ Tài liệu internet 48 Linh Chi, 49 50 “Khai tử 70 chung cư cũ Tp.HCM” http://www.doisongphapluat.com/dia-phuong/mien-nam/khai-tu-70-chungcu-cu-o-tphcm-a2903.html, truy cập ngày 26/02/2014, lúc 14:15 Thơng Chí, “Tranh chấp chung cư: Há miệng mắc… hợp đồng” http://dantri.com.vn/c76/s767-608350/Tranh-chap-chung-cu-Ha-mieng-machop-dong.htm, truy cập ngày 30/8/2014, lúc 8:00 Đà Đông, “Tháo gỡ vướng mắc cải tạo chung cư cũ” http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Quy-hoach/589587/thao-go-vuong-mactrong-cai-tao-chung-cu-cu, truy cập ngày 15/3/2014, lúc 16:00 51 Trương Thanh Đức, “Xác định sở hữu tầng hầm nhà chung cư” http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2012/07/08/xc-dinh-so-huu-tang-hamnh-chung-cu/, truy cập ngày 12/12/2013, lúc 9:30 52 Hoàn Lan – Vũ Lê, “6 vụ tranh chấp chung cư đình đám năm 2011” http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/6-vu-tranh-chap-chungcu-dinh-dam-nam-2011-2716950.html, truy cập ngày 20/04/2014, lúc 20:00 Đình Phú – Đình Sơn, “Cuộc chiến chung cư” http://www.thanhnien.com.vn/pages/20131227/cuoc-chien-o-cac-chungcu.aspx, truy cập ngày 12/4/2014, lúc 11:00 Thu Phương, “Tranh chấp sở hữu chung cư liên tục bùng phát” 53 54 http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doanh-nghiep-du-an/51325/tranh-chap- 55 56 so-huu-chung-cu-lien-tuc-bung-phat.html, truy cập ngày 12/05/2014, lúc 10:20 Tống Minh Quang, “Câu chuyện sở hữu nhà chung cư” http://thongtinphapluat.vn/vi/news/Phap-luat-dan-su/Cau-chuyen-so-huunha-chung-cu-1408/, truy cập ngày 05/02/2014, lúc 18:00 Nguyên Trang, “Quản lý chung cư: Khó xung đột lợi ích” http://vneconomy.vn/bat-dong-san/quan-ly-chung-cu-kho-vi-xung-dot-loiich-20121008095619230.htm, truy cập ngày 05/02/2014, lúc 17:20