Phân định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng đối với nhà chung cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỒ THỊ THẢO PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỒ THỊ THẢO PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS LÊ MINH HÙNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN -000 Trước hết, xin chân thành gởi lời biết ơn sâu sắc đến TS Lê Minh Hùng người hướng dẫn khoa học cho suốt trình viết luận văn Sự hướng dẫn nhiệt tình góp ý chỉnh sửa cẩn thận Thầy giúp tơi hồn thành luận văn theo quy định nhà trường Tôi chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Luật Tp.HCM tạo điều kiện để tơi hồn thành tốt khóa học Đồng thời, tơi xin cảm ơn quý anh, chị bạn đồng nghiệp hỗ trợ, chia sẻ thông tin, kiến thức liên quan đề tài mà thực Bên cạnh lời tri ân, xin cam đoan hồn tồn cơng trình nghiên cứu tơi hướng dẫn khoa học TS Lê Minh Hùng Các thông tin tài liệu sử dụng luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trung thực phép cơng bố Tp Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2015 Tác giả luận văn Hồ Thị Thảo DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất HĐND Hội đồng nhân dân KDBĐS Kinh doanh bất động sản KĐĐ Luật Đất đai LNƠ Luật Nhà Nxb Nhà xuất P Phường Q Quận TNHH Trách nhiệm hữu hạn Tp HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư 1.1.1 Khái quát nhà chung cư 1.1.2 Quyền sở hữu nhà chung cư 12 1.2 Khái quát phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 24 1.2.1 Khái niệm, ý nghĩa pháp lý việc phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 24 1.2.2 Tiêu chí phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 26 1.2.3 Hệ việc phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 28 1.3 Các phần sở hữu cụ thể phân định nhà chung cư 30 1.3.1 Phần sở hữu riêng chủ sở hữu hộ chủ thể khác 30 1.3.2 Phần sở hữu riêng chủ đầu tư 34 1.3.3 Phần sở hữu chung bên liên quan nhà chung cư 37 CHƯƠNG 2: BẤT CẬP CỦA VIỆC PHÂN ĐỊNH PHẦN QUYỀN SỞ HỮU ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 44 2.1 Bất cập pháp luật việc sở hữu, quản lý sử dụng nhà chung cư 44 2.1.1 Về phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư 44 2.1.2 Về chế quản lý, giám sát chế tài xử lý vi phạm pháp luật nhà chung cư 54 2.2 Vướng mắc thực tiễn áp dụng quy định pháp luật phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư 55 2.2.1 Sự xung đột lợi ích bên chủ thể liên quan trình quản lý vận hành nhà chung cư 55 2.2.2 Việc xác định mục đích sử dụng nhà chung cư 58 2.2.3 Việc xác định diện tích chung diện tích riêng 59 2.2.4 Vấn đề phí dịch vụ bảo trì nhà chung cư 64 2.2.5 Thực trạng sử dụng loại chung cư cũ 69 2.3 Các kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư 71 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 Khái niệm hộ chung cư 72 Kiến nghị quản lý, vận hành nhà chung cư 72 Kiến nghị vấn đề bảo trì, phí dịch vụ nhà chung cư 74 Kiến nghị việc phân chia xác định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư 75 2.3.5 Kiến nghị việc thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà chung cư Điều 225 Bộ luật Dân 2005 77 2.3.6 Kiến nghị cải tạo chung cư cũ 78 2.3.7 Một số kiến nghị thủ tục công bố, thẩm tra hợp đồng mua bán hộ chung cư 79 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Với hộ gia đình, cá nhân, nhà tài sản quan trọng, có giá trị ý nghĩa thiết thực Nó tác động trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần người tâm lý người muốn “an cư, lạc nghiệp” Một mái nhà yên ấm tạo động lực lòng tin cho người để yên tâm lao động sản xuất Vì vậy, sách nhà quốc gia mang ý nghĩa kinh tế, trị mà cịn có ý nghĩa mặt văn hóa, xã hội Để tạo sở pháp lý quan trọng điều chỉnh hầu hết vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, bên cạnh Bộ luật Dân năm 2005, Quốc hội thông qua Luật Nhà năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 loạt văn hướng dẫn thi hành Các quy định ban hành cụ thể hóa đường lối, chiến lược Đảng Nhà nước nhà đồng thời đưa giải pháp phát triển quản lý nhà giai đoạn Chẳng hạn công tác hỗ trợ, tạo điều kiện nhà cho đối tượng xã hội, người có thu nhập thấp hay giải vấn đề khó khăn nhu cầu nhà trung tâm, đô thị lớn Bởi lẽ, trước phát triển kinh tế, khoa học - kỹ thuật, trình mở cửa hội nhập trung tâm đô thị thu hút dân lao động từ vùng thôn thôn đổ Khi dân cư đô thị tăng lên, nhu cầu việc làm, nhu cầu nhà ở, đất tăng theo Tuy nhiên, quỹ đất khơng thể mở rộng tăng thêm theo nhu cầu người Vì vậy, u cầu cấp thiết đặt cho tồn xã hội phải phát triển đa dạng mơ hình nhà ở, đặc biệt nhà chung cư cao tầng Việc xây dựng, lựa chọn nhà chung cư bước đầu thu hút quan tâm người dân hầu hết nhà chung cư quy hoạch đẹp, khơng gian hài hịa, bảo đảm an ninh trật tự đầy đủ tiện ích khang trang, đại Ngồi sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà chung cư, Nhà nước ban hành văn pháp luật để quy định quyền sở hữu vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư Chính hoạt động thiết thực tạo nên cân phát triển nhà đô thị nông thôn Phải thừa nhận từ có LNƠ 2005 văn hướng dẫn thi hành việc phát triển dự án nhà chung cư cao tầng trung tâm đô thị tăng lên đáng kể Chúng đầu tư xây dựng quy mô đại Hoạt động quản lý nhà chung cư bước vào nề nếp, ổn định Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến sở hữu nhà chung cư loại hình nhà có đặc trưng riêng việc phân định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, phương thức thực quyền sở hữu bên liên quan… Khi tham gia giao dịch ký kết hợp đồng mua bán hộ, bên không xác định rõ ràng phần sở hữu nên q trình đưa tịa nhà vào hoạt động, quản lý sử dụng lại phát sinh vấn đề phức tạp, gây nhiều mâu thuẫn, khó giải Thơng thường mua hộ chung cư, việc hưởng quyền sở hữu hạng mục, diện tích riêng mua, người mua cịn hưởng quyền sở hữu, sử dụng cơng trình, diện tích chung Song quyền chưa quy định rõ ràng, cụ thể nên tồn nhiều bất cập văn pháp luật liên quan Hệ vụ khiếu kiện, tranh chấp quyền sở hữu chung, sở hữu riêng vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy ngày trở nên phổ biến thực tiễn Từ trình tiếp cận, nghiên cứu quy định pháp luật thực trạng vấn đề sở hữu nhà chung cư, tác giả chọn đề tài “Phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp cao học luật Tình hình nghiên cứu đề tài Các đề tài, viết nhà chung cư đặc biệt quyền sở hữu nhà chung cư vấn đề mẻ, mang tính cấp thiết Trước đây, có số viết, cơng trình nghiên cứu liên quan đến phần nhỏ đề tài sau: - “Bình luận khoa học Bộ luật dân 2005”, tập (tái có sửa đổi, bổ sung năm 2013), Nxb Chính trị quốc gia tác giả Hoàng Thế Liên chủ biên Tác giả phân tích làm rõ Điều 225 BLDS 2005 sở hữu chung nhà chung cư - “Luật Dân Việt Nam (lược khảo) – Tài sản quyền sở hữu, quy chế đất đai quyền sở hữu nhà ở” (2007), Nxb Tổng hợp Đồng Nai tác giả Nguyễn Mạnh Bách Tác giả nêu lên giải pháp ưu việt nhu cầu nhà trước bùng nổ dân số trung tâm, đô thị mua sở hữu nhà chung cư Tuy nhiên, quyền sở hữu phức tạp lẽ điểm đặc thù hình thức sở hữu chung phối hợp hình thức sở hữu chung hợp nhất, khơng thể phân chia mang tính bắt buộc với hình thức sở hữu cá nhân riêng biệt chuyên độc chủ thể xác định - “Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam” (1999), Nxb Trẻ tác giả Nguyễn Ngọc Điện Tác giả nghiên cứu pháp luật tài sản hình thức sở hữu tài sản có hình thức sở hữu chung nhà chung cư Liên quan đến vấn đề nhà chung cư cịn có số luận văn, khóa luận tiêu biểu sau: - “Quyền trách nhiệm chủ đầu tư quản lý sử dụng nhà chung cư” (2014), luận văn Thạc sỹ Luật học Hoàng Trọng Quân, Đại học Luật Tp.HCM - “Vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư” (2013), viết đăng tạp chí Khoa học pháp lý số 03(76), Đại học Luật Tp.HCM tác giả Lê Văn Hiển Thông qua việc nghiên cứu, so sánh pháp luật nước giới, viết nêu lên học kinh nghiệm nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật Việt Nam vấn đề sở hữu mà chủ yếu thời hạn sở hữu nhà chung cư - “Pháp luật kinh doanh nhà chung cư” (2011), Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Đại học luật Tp.HCM Hồ Thị Lan thực Khóa luận nêu lên quy định pháp luật kinh doanh sản phẩm nhà chung cư Trong đó, tập trung phân tích điều kiện vốn, tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư hợp đồng mua bán hộ chung cư Như vậy, số cơng trình đề cập, tác giả chưa thấy có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện vấn đề phân định phần sở hữu nhà chung cư Do đó, đề tài “Phân định phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư” mà tác giả nghiên cứu mang tính mới, khơng trùng lặp với nội dung cơng trình cơng bố Mục đích, đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn cụ thể sau:  Làm rõ vấn đề việc phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư: Khái niệm; đặc điểm; hình thức sở hữu nhà chung cư; xác lập, chấm dứt quyền sở hữu; tiêu chí phân định phần sở hữu cụ thể phân định nhà chung cư  Chỉ số vấn đề bất cập pháp luật sở hữu nhà chung cư vướng mắc, tồn áp dụng vào thực tiễn  Đưa số kiến nghị cụ thể cho việc xây dựng thực pháp luật sở hữu nhà chung cư Việt Nam 3.2 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ đề tài luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu đối tượng vấn đề phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư chủ yếu quy định Bộ luật Dân năm 2005 (sau gọi tắt “BLDS 2005”), Luật Nhà năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 (sau gọi tắt “LNƠ 2005”); LNƠ 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (sau gọi tắt “Luật KDBĐS 2006 ”); Luật KDBĐS 2014, Luật đất đai năm 2013 (sau gọi tắt “LĐĐ 2013”); văn hướng dẫn thi hành vụ việc từ thực tiễn pháp lý Từ đó, tác giả tập đưa số giải pháp cụ thể, góp phần hồn thiện quy định pháp luật phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư Phương pháp nghiên cứu Luận văn thực sở vận dụng phương pháp luận Chủ nghĩa Mác – LêNin với phép vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử để tìm hiểu vấn đề lý luận thực trạng xác định quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam Trong luận văn, tác giả sử dụng phương pháp cụ thể lĩnh vực khoa học xã hội khoa học pháp lý, như: Phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh để làm rõ nội dung chủ đề cần nghiên cứu; sử dụng phương pháp phân tích phương pháp so sánh để đánh giá so sánh đặc điểm nhà chung cư với loại nhà khác chương Ngoài ra, phương pháp mơ tả, phân tích tác giả sử dụng để làm rõ quy định pháp luật quyền sở hữu phân định phần sở hữu nhà chung cư; phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn phương pháp logic pháp lý để luận giải bất cập pháp luật kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật sở hữu nhà chung cư chương Tuy nhiên, phương pháp áp dụng cách linh hoạt, đan xen để phù hợp với yêu cầu nội dung mục đề tài ... phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 24 1.2.2 Tiêu chí phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 26 1.2.3 Hệ việc phân định phần sở hữu. .. sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư 28 1.3 Các phần sở hữu cụ thể phân định nhà chung cư 30 1.3.1 Phần sở hữu riêng chủ sở hữu hộ chủ thể khác 30 1.3.2 Phần sở hữu riêng. .. MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHÂN ĐỊNH PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ SỞ HỮU RIÊNG ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát nhà chung cư quyền sở hữu nhà chung cư 1.1.1