Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN ĐÌNH NHẬT ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật dân Tố tụng dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS LÊ MINH HÙNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn kết trình tổng hợp nghiên cứu thân tôi, hướng dẫn khoa học TS Lê Minh Hùng Các thông tin, án, định trích dẫn luận văn trung thực, xác Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả luận văn Nguyễn Đình Nhật DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân BLDS năm 1995 Bộ luật Dân năm 1995 (Bộ luật số: 44-L/CTN) ngày 28/10/1995 BLDS năm 2005 Bộ luật Dân năm 2005 (Bộ luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 Bộ Nguyên tắc Unidroit Bộ Nguyên tắc Unidroit Hợp đồng thương mại quốc tế 2004 Công ước Viên năm 1980 Công ước Liên hợp quốc năm 1980 hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế LTM năm 2005 Luật Thương mại năm 2005 (Luật số: 36/2005/QH11) ngày 14/6/2005 PLHĐDS năm 1991 Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991 (Pháp lệnh không số) ngày 29/4/1991 Đơn phương chấm dứt ĐPCD Nxb Nhà xuất TP Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG 1.1 Khái quát đơn phương chấm dứt hợp đồng 1.1.1 Khái niệm đơn phương chấm dứt hợp đồng 1.1.2 Đặc trưng đơn phương chấm dứt hợp đồng 12 1.1.3 Mục đích đơn phương chấm dứt hợp đồng 13 1.1.4 Phân loại đơn phương chấm dứt hợp đồng 15 1.1.5 So sánh đơn phương chấm dứt hợp đồng với hủy bỏ hợp đồng 17 1.2 Căn áp dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng 21 1.2.1 Có thỏa thuận hợp đồng 22 1.2.2 Có quy định pháp luật 23 1.2.3 Theo tập quán, thông lệ quốc tế 26 1.2.4 Các trường hợp hạn chế quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng 32 1.3 Nghĩa vụ bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng 33 1.3.1 Thông báo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng 33 1.3.2 Hạn chế tổn thất 36 1.4 Hậu pháp lý việc đơn phương chấm dứt hợp đồng 39 1.4.1 Thời điểm hợp đồng chấm dứt hiệu lực 39 1.4.2 Xử lý quyền nghĩa vụ bên hợp đồng bị đơn phương chấm dứt 41 1.4.3 Trách nhiệm bồi thường thiệt hại việc đơn phương chấm dứt hợp đồng gây cho bên 43 1.5 Thủ tục thực việc đơn phương chấm dứt hợp đồng 49 1.5.1 Chủ thể thực việc đơn phương chấm dứt hợp đồng 49 1.5.2 Thủ tục, thẩm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng 49 Kết luận chương 51 CHƯƠNG 2: BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH VỀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 52 2.1 Về tiêu chí xác định đơn phương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng theo quy định Bộ luật Dân năm 2005 52 2.1.1 Nhầm lẫn đơn phương chấm dứt hợp đồng với hủy bỏ hợp đồng thực tiễn xét xử 52 2.1.2 So sánh pháp luật 53 2.1.3 Kiến nghị hoàn thiện 57 2.2 Hoàn thiện áp dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng 60 2.2.1 Có thỏa thuận hợp đồng 60 2.2.2 Có quy định pháp luật 62 2.2.3 Các trường hợp khác 64 2.3 Sửa đổi, bổ sung quy định nghĩa vụ bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng 68 2.3.1 Thông báo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng 68 2.3.2 Hạn chế tổn thất 75 2.4 Hoàn thiện quy định xử lý hậu pháp lý việc đơn phương chấm dứt hợp đồng 76 2.4.1 Xác định đúng, rõ thời điểm chấm dứt hợp đồng 76 2.4.2 Xử lý quyền nghĩa vụ bên hợp đồng bị đơn phương chấm dứt 79 2.4.3 Trách nhiệm bồi thường thiệt hại việc đơn phương chấm dứt hợp đồng gây cho bên 80 2.5 Bổ sung quy định thủ tục thực việc đơn phương chấm dứt hợp đồng 84 2.5.1 Chủ thể thực việc đơn phương chấm dứt hợp đồng 84 2.5.2 Thủ tục, thẩm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng 85 Kết luận chương 86 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Trong đời sống xã hội phần lớn giao lưu dân chủ thể với thể thông qua hợp đồng Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ nhằm đạt lợi ích mà họ mong muốn giao kết Do đó, hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực pháp luật làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên ràng buộc bên phải thực đúng, đầy đủ hợp đồng Tuy nhiên, lúc bên đạt mục đích đặt dự tính ban đầu, điều có nghĩa bên khơng thực hiện, thực không đầy đủ thực không nghĩa vụ quy định hợp đồng gây thiệt hại cho phía bên (bên bị vi phạm hợp đồng) Trong trường hợp vậy, để bảo vệ lợi ích cho bên bị vi phạm hợp đồng dung hịa lợi ích bên, pháp luật nhiều nước giới pháp luật Việt Nam quy định hủy bỏ hợp đồng, đơn phương chấm dứt thực hợp đồng (gọi tắt đơn phương chấm dứt hợp đồng) Triết lý hợp đồng, hợp đồng sinh để thực hiện, hợp đồng bị vi phạm hợp đồng không thực vấn đề đặt có quyền đơn phương chấm dứt (ĐPCD) hợp đồng hiệu lực hay khơng, làm chấm dứt hợp đồng, bên khơng cịn hội cứu vãn quan hệ hợp đồng xác lập trước Có thể thấy, hủy bỏ hợp đồng ĐPCD hợp đồng biện pháp phát sinh hệ pháp lý nghiêm trọng bên, triệt tiêu hợp đồng, làm gia tăng rủi ro pháp lý gây thiệt hại kinh tế đáng kể cho bên Bởi vậy, pháp luật khơng khuyến khích bên tùy tiện chấm dứt hủy bỏ hợp đồng, ngược lại, pháp luật khơng có cấm đốn, hạn chế hành vi này, thân sử dụng hợp lý trở thành giải pháp tích cực việc xử lý vi phạm muốn chấm dứt hợp đồng có lý hợp lý ĐPCD hợp đồng quy định Điều 426 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005 biện pháp mới; quy định tương tự tồn BLDS năm 1995, nhiên thuật ngữ “đình chỉ” thay BLDS năm 2005 thuật ngữ “chấm dứt” ĐPCD hợp đồng giống hủy bỏ hợp đồng chấm dứt thực hợp đồng, xem biện pháp chấm dứt hợp đồng đặc biệt áp dụng có vi phạm hợp đồng bên, ngoại lệ số trường hợp BLDS năm 2005 cho phép ĐPCD hợp đồng khơng có vi phạm việc tiếp tục thực khơng mang lại lợi ích cho bên Về mặt lý luận, ĐPCD hợp đồng nội dung thiếu pháp luật hợp đồng Tuy nhiên, thông qua việc phân tích, đối chiếu văn pháp luật hành với thực tiễn xét xử Tòa án số tình thường gặp giao lưu dân cho thấy có nhiều điểm bất cập, thể nhiều vấn đề chưa hoàn chỉnh quy định ĐPCD hợp đồng Cụ thể: quy định BLDS ĐPCD hợp đồng chưa mang tính bao quát cao, ví dụ: loại hợp đồng không liệt kê phần hợp đồng thông dụng bên không thỏa thuận điều kiện chấm dứt, khơng có quy phạm cho phép chấm dứt hợp đồng cách điều chỉnh BLDS năm 2005 tạo nên “lỗ hổng hay điểm trống pháp lý”1, hay nói cách khác BLDS năm 2005 chưa có quy định mang tính bao qt mức độ vi phạm sở phép bên bị vi phạm ĐPCD hợp đồng có tính chất song vụ; bên có quyền có phép chấm dứt hợp đồng trường hợp vi phạm dự đốn trước có thay đổi hoàn cảnh chưa dự liệu luật; thủ tục thực việc ĐPCD hợp đồng gần bị “vơ hiệu hóa” chồng chéo ngành luật khác; quy định thơng báo ĐPCD hợp đồng có phải điều kiện bắt buộc bên có quyền muốn ĐPCD hợp đồng hay khơng có nhiều cách hiểu khác nhau; nghĩa vụ hạn chế tổn thất bên có quyền ĐPCD hợp đồng chưa BLDS năm 2005 đề cập đến; mối quan hệ áp dụng biện pháp ĐPCD hợp đồng số điều khoản sau hợp đồng bị ĐPCD hay điều khoản giải tranh chấp chưa BLDS quan tâm mức… Bên cạnh đó, thực tiễn giải tranh chấp Tòa án gặp vướng mắc việc áp dụng quy định biện pháp ĐPCD hợp đồng hủy bỏ hợp đồng, “việc xác định trường hợp hủy bỏ, trường hợp đơn phương chấm dứt không đơn giản”2 Vậy giống khác hai biện pháp gì? dựa vào tiêu chí để phân biệt chúng? cần thiết có phải giữ lại quy định ĐPCD hợp đồng hay không vấn đề cần nghiên cứu Do vậy, việc nghiên cứu cách tổng quan lý luận thực tiễn quy định ĐPCD hợp đồng cho thấy cách nhìn tồn diện thơng qua đề xuất số kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này, lý để tác giả mạnh dạn chọn chủ đề “Đơn phương Đỗ Văn Đại (2010), “Điều kiện để chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng bên không thực hợp đồng”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật- Số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân (Phần liên quan đến Quyền sở hữu tài sản hợp đồng), tr 133 Đỗ Văn Đại (2013), Các biện pháp xử lý việc không thực hợp đồng pháp luật Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 187 chấm dứt thực hợp đồng theo quy định Bộ luật Dân năm 2005” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học liên quan đến nội dung đề tài, nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm tiếp cận góc độ khác Dưới hình thức luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ luật học có cơng trình nghiên cứu sau: - Luận án tiến sỹ- Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” tác giả Lê Minh Hùng (năm 2010) Ở có phần nội dung tác giả đề cập đến nguyên tắc thiện chí, trung thực phân tích bất cập BLDS hiệu lực ràng buộc hợp đồng, việc vận dụng nguyên tắc vấn đề sửa đổi hợp đồng hoàn cảnh thay đổi (hardship clause) - Luận văn thạc sỹ- Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh “Chế tài đình thực hợp đồng hủy bỏ hợp đồng hoạt động thương mại” tác giả Nguyễn Thị Việt Hà (năm 2010) Nội dung luận văn tập trung phân tích bất cập, số quy định chưa hợp lý, chưa chặt chẽ dẫn đến thực tiễn áp dụng không thống chế tài đình thực hợp đồng hủy bỏ hợp đồng hoạt động thương mại, qua đưa số kiến nghị hoàn thiện Luật Thương mại (LTM) năm 2005 - Luận văn thạc sỹ- Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh “Hủy bỏ hợp đồng bị vi phạm Bộ luật Dân Việt Nam” tác giả Ngô Thị Minh Loan (năm 2014) Luận văn sâu phân tích điều kiện, hậu pháp lý hủy bỏ hợp đồng BLDS Việt Nam Tác giả BLDS hành chưa có thống tảng lý luận mức độ vi phạm nghĩa vụ để trao quyền hủy bỏ hợp đồng, vi phạm nghiêm trọng chưa trở thành tiêu chí chung để hủy bỏ hợp đồng trường hợp Về hậu pháp lý hợp đồng bị hủy bỏ, BLDS thể bất cập nguyên tắc hoàn trả cho tài sản nhận, ảnh hưởng đến người thứ ba, ảnh hưởng đến số điều khoản khác hợp đồng Tuy nhiên, phạm vi luận văn giới hạn tập trung nghiên cứu đến vấn đề hủy bỏ mà không đề cập nhiều đến vấn đề ĐPCD hợp đồng - Luận văn thạc sỹ- Trường Đại học Luật Hà Nội “Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng dân theo pháp luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Ngọc Oanh (năm 2010) Luận văn phân chia hai trường hợp ĐPCD hợp đồng: có vi phạm bên đối tác khơng có vi phạm bên đối tác Trong phần kiến nghị mình, tác giả đề nghị nên quy định bổ sung thêm ĐPCD hợp đồng: bên gặp phải kiện bất khả kháng, vi phạm hợp đồng dự đốn có thay đổi hồn cảnh hợp đồng chưa có phân tích dẫn chiếu sâu - Luận văn thạc sỹ- Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh “Vi phạm hợp đồng chưa đến thời hạn thực nghĩa vụ- Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật hợp đồng Việt Nam” tác giả Phạm Thị Trong (năm 2006) Trong cơng trình này, tác giả nghiên cứu chế định vi phạm hợp đồng với phạm vi vi phạm hợp đồng dự đoán trước Về sách tham khảo, chuyên khảo, giáo trình, bình luận khoa học kể đến cơng trình tiêu biểu sau: - Đỗ Văn Đại (2013), Các biện pháp xử lý việc không thực hợp đồng pháp luật Việt Nam, Nhà xuất (Nxb) Chính trị quốc gia, Hà Nội Cơng trình nghiên cứu khoa học trình bày cách có hệ thống, khoa học, cụ thể biện pháp xử lý việc không thực hợp đồng với dẫn chứng thực tiễn xét xử đặt so sánh với pháp luật giới thuyết phục Riêng biện pháp ĐPCD hợp đồng, tác giả phân tích thấy cách điều chỉnh pháp luật thực định nhiều điểm bất cập, tạo “lỗ hổng hay điểm trống pháp lý” cần bổ sung Bên cạnh đó, tác giả cịn phân tích hệ ĐPCD hợp đồng, quyền ĐPCD hợp đồng bên có nguy khơng thực hợp đồng - Đỗ Văn Đại (2014), Luật hợp đồng Việt Nam- Bản án bình luận án (tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đây cơng trình khoa học chun sâu bình luận án công bố liên quan đến lĩnh vực hợp đồng Qua phân tích quy định BLDS năm 2005, đối chiếu với thực tiễn xét xử, so sánh pháp luật, tác giả cho thấy bất cập BLDS hành quy định điều kiện để ĐPCD hợp đồng đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật Đồng thời, tác giả đề cập đến phạm vi hệ chấm dứt hợp đồng, kết hợp chấm dứt hợp đồng với biện pháp khác - Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội Tác giả tập trung nghiên cứu làm sáng tỏ mặt lý luận thực tiễn số vấn đề chế định hợp đồng Tuy nhiên, cơng trình chưa nghiên cứu sâu biện pháp ĐPCD hợp đồng - Hồng Thế Liên (chủ biên) (2013), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005 (tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Cơng trình tập trung bình luận điều luật quy định phần thứ ba BLDS năm 2005: nghĩa vụ dân hợp đồng dân Trong sách này, tác giả phân tích chấm dứt hợp đồng quy định chung hợp đồng, trường hợp ĐPCD hợp đồng dân thông dụng, giá trị thông báo ĐPCD hợp đồng Tuy nhiên, nội dung sách dừng lại việc bình luận điều luật mà chưa nêu lên bất cập thực tiễn áp dụng định hướng hoàn thiện pháp luật - Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết, Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh Cơng trình nghiên cứu đưa tiêu chí phân biệt ĐPCD hợp đồng với hủy bỏ hợp đồng hậu việc chấm dứt hợp đồng - Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân Việt Nam (tập 2), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Giáo trình nghiên cứu làm sáng tỏ mặt lý luận vấn đề chế định hợp đồng - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức- Hội Luật gia Việt Nam Chương IV giáo trình nêu tổng quan khái luận trách nhiệm dân vi phạm hợp đồng, chấm dứt hợp đồng vi phạm, trách nhiệm bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng Trong phần chấm dứt hợp đồng, sách phân tích quyền chấm dứt hợp đồng bên vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, thông báo chấm dứt hợp đồng Ngồi cịn có nhiều viết đăng Tạp chí: Tịa án, Kiểm sát, Khoa học pháp lý, Luật học, Dân chủ Pháp luật, Nhà nước Pháp luật… nhiều công trình nghiên cứu khác phân tích, làm rõ bất cập, vướng mắc quy định ĐPCD hợp đồng; qua đặt vấn đề đưa giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật Cụ thể: - Đỗ Thành Công (2010), “Nghĩa vụ hạn chế thiệt hại vi phạm hợp đồng”, đăng Tạp chí Khoa học pháp lý (04); - Đỗ Văn Đại (2004), “Vấn đề hủy bỏ, đình hợp đồng bị vi phạm Bộ luật Dân Việt Nam”, đăng Tạp chí Khoa học pháp lý (03); đồng thuê mặt số 290 Hai Bà Trưng, phường Tân Định, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Căn điểm e khoản Điều 29, điểm b khoản Điều 33, điểm g khoản Điều 36 Bộ luật tố tụng dân vụ án thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân quận 1, thành phố Hồ Chí Minh - Về nội dung: Xét yêu cầu nguyên đơn: Căn vào tài liệu có hồ sơ vụ án lời khai đương ngày 31/3/2008, cơng ty Du lịch Việt Nam ký hợp đồng số 59/VNT-VL cho công ty Bùi- Nguyễn th tồn diện tích khách sạn Văn Lang thời hạn 10 năm, tiền thuê từ ngày 01/4/2008 đến ngày 31/5/2008 50.000.000 đồng/tháng, từ ngày 01/6/2008 đến hết hạn hợp đồng tương đương 10.000 USD/tháng Công ty BùiNguyễn có đặt cọc cho cơng ty Du lịch Việt Nam số tiền tương đương 30.000 USD Tại tòa, hai bên xác nhận công ty Bùi- Nguyễn chưa trả cho công ty Du lịch Việt Nam tiền thuê trước ngày 31/10/2011 144.250.000 đồng; riêng tiền thuê từ tháng 11/2011 đến ngày 25/7/2013 công ty Bùi- Nguyễn nêu lý công ty Du lịch Việt Nam thông báo chấm dứt hợp đồng thuê từ ngày 31/10/2011 nên công ty Bùi- Nguyễn không đồng ý trả theo giá thỏa thuận hợp đồng 10.000 USD/tháng mà đồng ý trả số tiền tương đương 7.500 USD/tháng Theo quy định Bộ luật Dân năm 2005 thì: Điều 494: Quyền bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà có quyền sau đây: Nhận đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận; Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản khoản Điều 498 luật này; …… Điều 495: Nghĩa vụ bên thuê nhà Bên thuê nhà có nghĩa vụ sau đây: 1… Trả đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận …… Điều 498: Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên thuê có hành vi sau đây: a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà khơng có lý đáng; …… Điều 500: Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác Trong trường hợp pháp luật khơng có quy định khác quy định điều từ Điều 492 đến Điều 499 Bộ luật áp dụng việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác khơng phải th nhà Tại hợp đồng thuê nhà số 59/VNT-VL ngày 31/8/2008 hai bên thỏa thuận Điều 3: Thời hạn thuê, giá trị hợp đồng, đặt cọc phương thức toán …… 3.4 Bên B toán tiền thuê tháng lần bắt buộc phải toán vào 07 (bảy) ngày đầu tháng… Điều 7: Chấm dứt lý hợp đồng … 7.3 Bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, khơng hồn lại tiền ký quỹ bên B q trình thực vi phạm hợp đồng khơng khắc phục thời hạn 10 ngày sau có thông báo nhắc nhở bên A Xét thấy q trình thực hợp đồng, cơng ty Bùi- Nguyễn nhiều lần toán tiền thuê trễ hạn ngưng toán tiền thuê nhà từ tháng 5/2011 đến tháng 11/2011, công ty Du lịch Việt Nam có cơng văn nhắc nhở nhiều lần (cơng văn số 84/VNT ngày 23/4/2011, số 100/VNT-VL ngày 09/5/2011, số 110/VNT ngày 18/5/2011, số 124/VNT ngày 08/6/2011…) công ty BùiNguyễn khơng tốn tiền th với lý trừ vào tiền sửa chữa nhà, nhiên vào quy định pháp luật dân nêu hợp đồng thuê mặt mà hai bên ký khơng có điều khoản quy định thỏa thuận bên thuê nhà vào tiền sửa chữa nhà; việc tự ý cấn trừ tiền thuê nhà công ty BùiNguyễn không công ty Du lịch Việt Nam đồng ý nên công ty Bùi- Nguyễn phải trả tiền thuê nhà thiếu trước ngày 31/10/2011 144.250.000 đồng cho công ty Du lịch Việt Nam Do công ty Bùi- Nguyễn vi phạm nghĩa vụ toán tiền thuê thỏa thuận điều 3.4 hợp đồng thuê mặt lý toán tiền thuê trễ hạn cơng ty Bùi- Nguyễn nêu khơng có sở chấp nhận nên theo quy định điểm a khoản Điều 498 Bộ luật Dân Điều 7.3 hợp đồng thuê mặt công ty Du lịch Việt Nam có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê mặt với công ty Bùi- Nguyễn Đại diện công ty Bùi- Nguyễn cho công ty Du lịch Việt Nam thông báo chấm dứt hợp đồng thuê từ ngày 31/10/2011 nên lấy giá ghi hợp đồng để làm tính tiền sử dụng mặt sau ngày 31/10/2011; đồng thời điều 3.3 hợp đồng hai bên thỏa thuận sau năm từ ngày 01/4/2011 sau điều chỉnh giá lại theo thực tế thị trường; vậy, 10.000 USD/tháng giá cố định Trên thực tế 03 năm thực hợp đồng công ty Bùi- Nguyễn công ty Du lịch Việt Nam thỏa thuận thay đổi giá thuê từ ngày 01/01/2009 đến 30/6/2010 7.500 USD/tháng Giai đoạn từ công ty Du lịch Việt Nam có văn thơng báo chấm dứt hợp đồng ngày hoàn trả mặt giá thị trường thuê giảm tiền sử dụng mặt từ ngày 01/11/2011 đến ngày 25/7/2013 công ty Bùi- Nguyễn không đồng ý giá 10.000 USD/tháng, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận theo giá 7.500 USD/tháng Đại diện công ty Du lịch Việt Nam luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nguyên đơn cho việc chấm dứt thực hợp đồng hoàn toàn lỗi vi phạm không trả tiền thuê nhà công ty Bùi- Nguyễn, sau thông báo chấm dứt hợp đồng công ty Bùi- Nguyễn không giao trả mặt lại cho công ty Du lịch Việt Nam mà tiếp tục chiếm dụng để kinh doanh, cơng ty BùiNguyễn phải trả tiền sử dụng mặt tương đương với tiền thuê nhà 10.000 USD/tháng Trong trình thực hợp đồng, công ty Du lịch Việt Nam hỗ trợ cho công ty Bùi- Nguyễn việc giảm giá 25% tiền thuê mặt lại 7.500 USD/tháng giảm thời hạn 18 tháng từ ngày 01/01/2009 đến ngày 30/6/2010; sau ngày 30/6/2010, tiền thuê toán tương đương 10.000 USD/tháng cụ thể sau ngày 31/10/2011 toán tiền tháng 11/2011, 12/2011 tháng 01/2012 tương đương 10.000 USD/tháng Xét thấy công ty Du lịch Việt Nam có thơng báo chấm dứt hợp đồng vào ngày 31/10/2011 công ty Bùi- Nguyễn không đồng ý trả mà sử dụng mặt ngày 25/7/2013 trả; thực tế hợp đồng thuê mặt chưa chấm dứt nên công ty Bùi- Nguyễn phải trả tiền thuê thời gian cịn sử dụng mặt cho cơng ty Du lịch Việt Nam Trong trình thực hợp đồng, cơng ty Du lịch Việt Nam có giảm giá th cho cơng ty BùiNguyễn cịn 7.500USD giảm thời gian từ ngày 01/01/2009 đến 30/6/2010, sau thời gian hai bên thực giá thuê theo thỏa thuận hợp đồng tương đương 10.000USD/tháng; cơng ty Bùi- Nguyễn khơng xuất trình chứng để chứng minh hai bên thỏa thuận giảm giá thê hợp đồng xuống cịn 7.500USD/tháng Do đó, cơng ty Bùi- Nguyễn phải trả tiền thuê cho công ty Du lịch Việt Nam theo giá thỏa thuận hợp đồng tương đương 10.000USD/tháng Qua phân tích trên, xét thấy cơng ty Bùi- Nguyễn có trách nhiệm trả cho cơng ty Du lịch Việt Nam tiền th cịn thiếu trước ngày 31/10/2011 144.250.000 đồng từ ngày 01/11/2011 đến ngày 25/7/2013 3.734.258.710 đồng, tổng cộng 3.878.508.710 đồng Do cơng ty Bùi- Nguyễn chưa tốn tiền thuê tranh chấp hai bên tranh cấp kinh doanh thương mại nên công ty Bùi- Nguyễn phải có trách nhiệm trả tiền lãi theo lãi suất nợ hạn trung bình thị trường thời điểm toán tương ứng với thời gian chậm trả Tại phiên tịa, cơng ty Du lịch Việt Nam u cầu công ty Bùi- Nguyễn trả tiền lãi theo mức lãi suất hạn 15,75%/năm số tiền thuê thiếu phát sinh thời điểm từ tháng 11/2011 đến 823.864.889 đồng Căn công văn số 1103/NHNoHCM-PC ngày 13/12/2013 Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nơng thơn Việt Nam CN thành phố Hồ Chí Minh, công văn số 44/CV-HCM-KDNT ngày 10/12/2013 Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam CN thành phố Hồ Chí Minh công văn số 1194/CNTPHCM-KHTH ngày 11/12/2013 Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh mức lãi suất nợ q hạn 15,75%/năm phù hợp nên có sở chấp nhận yêu cầu địi tiền lãi 823.864.889 đồng cơng ty Du lịch Việt Nam Xét yêu cầu bị đơn Đối với yêu cầu đòi tiền sửa chữa nhà 464.329.000 đồng Hội đồng xét xử xét thấy: Đại diện công ty Bùi- Nguyễn cho hợp đồng thuê tài sản nên theo điều 485 Bộ luật dân bên cho thuê tài sản phải bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê, tài sản thuê bị hư hỏng, giảm sút giá trị sử dụng bên thuê có quyền yêu cầu sửa chữa giảm giá Trường hợp thông báo mà không sửa chữa kịp thời có quyền tự sửa chữa phải thông báo bên cho thuê yêu cầu tốn chi phí sửa chữa; đồng thời cơng ty Bùi- Nguyễn có xuất trình hợp đồng kinh tế phiếu chi công ty Bùi- Nguyễn phát hành để chứng minh cho việc sửa chữa Đại diện ủy quyền công ty Du lịch Việt Nam luật sư bảo vệ quyền lợi nguyên đơn cho theo khoản điều 493 Bộ luật dân năm 2005 quy định bên cho thuê nhà phải có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận; trình thực hợp đồng thuê điều 2.2, 2.3, 2.5 hợp đồng bên thỏa thuận bên thuê chịu trách nhiệm sửa chữa diện tích th khơng thỏa thuận bên cho thuê có nghĩa vụ phải trả tất khoản tiền bên thuê sửa chữa, mà bên cho thuê xem xét hỗ trợ cho bên thuê phần chi phí thấy đề xuất bên thuê phù hợp khả kinh tế bên cho thuê có Do chi phí sửa chữa cơng ty Bùi- Nguyễn đưa khơng hợp lý khơng có chứng từ hợp pháp để chứng minh khả kinh tế cơng ty Du lịch Việt Nam khơng có Do đó, cơng ty Du lịch Việt Nam khơng đồng ý hỗ trợ chi phí sửa chữa cho cơng ty Bùi- Nguyễn Xét thấy đối tượng hợp đồng thuê mặt số 59/VNT-VL ngày 31/3/2008 nhà 290 Hai Bà Trưng, phường Tân Định, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh với mục đích thuê để kinh doanh, việc cơng ty Bùi- Nguyễn cho hợp đồng thuê tài sản để áp dụng điều 485 Bộ luật dân giải tranh chấp không xác mà phải áp dụng quy định từ điều 492 đến điều 500 Bộ luật dân để giải Theo quy định Bộ luật dân năm 2005 Điều 493 Nghĩa vụ bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ sau đây: … Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận;… Điều 495 Nghĩa vụ bên thuê nhà … Giữ gìn nhà, sửa chữa nhà hư hỏng gây ra; Theo thỏa thuận hai bên hợp đồng thuê mặt số 59/VNT-VL ngày 31/3/2008 thì: Điều 2.2 Bên B chịu trách nhiệm sửa chữa diện tích thuê… Điều 5.3 Một số trang thiết bị có giá trị lớn khách sạn, số khu vực kết cấu hạ tầng khách sạn (mái nhà, tường nhà, sàn nhà…) bị hư hỏng, bên A xem xét hỗ trợ phần chi phí thấy đề xuất bên B phù hợp, khả kinh tế bên A có Điều 6.8 Bên B tự quản lsy bảo vệ tài sản mình, tự chịu chi phí sửa chữa, thay phát sinh trình sử dụng Điều 7.2 Khi chấm dứt hợp đồng thực theo quy định sau: … Nếu bên B phá vỡ hợp đồng, vi phạm điều khoản quy định hợp đồng, điều khoản quy định phụ lục hợp đồng bị bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không bên A đền bù khoản tiền nào, số tiền đặt cọc bên B bị Theo quy định nêu Bộ luật dân bên có quyền thỏa thuận việc sửa chữa nhà trình thực hợp đồng theo thỏa thuận bên hợp đồng thuê bên cho thuê khơng có nghĩa vụ trả tiền sửa chữa nhà theo yêu cầu bên thuê, đồng thời chứng từ tốn cho việc sửa chữa mà cơng ty Bùi- Nguyễn xuất trình phiếu chi cơng ty Bùi- Nguyễn tự phát hành khơng có hóa đơn giá trị gia tăng đơn vị sửa chữa (bán dịch vụ) không phù hợp theo quy định pháp luật; hợp đồng kinh tế công ty Bùi- Nguyễn xuất trình bị cạo sửa thời gian (Hợp đồng sửa chữa ký với công ty TNHH XD Thành Minh sửa năm ký hợp đồng), khơng xuất trình (Hợp đồng thi cơng xây dựng hệ thống xử lý nước thải ký với công ty TNHH Dịch vụ môi trường Liên Việt hợp đồng cải tạo hệ thống báo cháy tự động ký với công ty TNHH TM DV Thiết bị PCCC Tân Trung Hải), có nội dung ngày tháng giống với hợp đồng mà công ty Du lịch Việt Nam chi tiền hỗ trợ cho công ty Bùi- Nguyễn (Hợp đồng cải tạo hệ thống báo cháy tự động ký với công ty TNHH TM DV Thiết bị PCCC Tân Trung Hải) Tại công văn số 31/VL/HC ngày 19/4/2011 công ty Bùi- Nguyễn gửi cho cơng ty Du lịch Việt Nam có nội dung “Trong ngày 18/4/2011 Tòa nhà Văn Lang (290) Hai Bà Trưng gặp cố nghiêm trọng hệ thống dẫn nước tòa nhà bị bể khu vực lầu Đường ống bị bể làm toàn khu vực lầu phần lầu bị hỏng nghiêm trọng…” hợp đồng số 00175/HĐSC công ty Bùi- Nguyễn thuê công ty TNHH XD Thành Minh sửa chữa phần hư hỏng lại ký ngày 04/4/2011 thực sửa chữa từ ngày 04/4/2011 đến ngày 04/5/2011 trước ngày xảy bể hệ thống dẫn nước không phù hợp thời gian Mặt khác, hai bên xác nhận trước cơng ty Du lịch Việt Nam nhiều lần hỗ trợ chi phí cho cơng ty Bùi- Nguyễn sửa chữa thang máy, hệ thống báo cháy sửa chữa mái nhà lầu Tại công văn số 50/13/CVEXIMA ngày 01/10/2013 công ty cổ phần Thẩm định giá Exim khơng xác định xác thời điểm sửa chữa, nên chứng mà công ty Bùi- Nguyễn xuất trình khơng đủ sở chứng minh ngồi lần sửa chữa cơng ty Du lịch Việt Nam hỗ trợ chi phí, cơng ty Bùi- Nguyễn có sửa chữa thêm có sửa chữa cơng ty Du lịch Việt Nam khơng có nghĩa vụ bắt buộc phải trả lại cho công ty Bùi- Nguyễn thỏa thuận điều 5.3 điều 6.8 hợp đồng số 59/VNT-VL ngày 31/3/2008, khơng có sở chấp nhận u cầu địi tiền sửa chữa công ty Bùi- Nguyễn Về việc lắp đặt hệ thống xử lý nước thải, công ty Bùi- Nguyễn khơng xuất trình hợp đồng chứng từ chứng minh cho việc có tốn số tiền chi phí lắp đặt 260.000.000 đồng; nhiên công ty Du lịch Việt Nam xác nhận cơng ty Bùi- Nguyễn có lắp đặt hệ thống xử lý nước thải để phục vụ cho nhu cầu kinh doanh công ty Bùi- Nguyễn, công ty Du lịch Việt Nam đồng ý cho công ty Bùi- Nguyễn tháo dỡ khơng có nhu cầu sử dụng; công ty BùiNguyễn tháo dỡ hệ thống xử lý nước thải lắp đặt nhà 290 Hai Bà Trưng, phường Tân Định, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Đối với yêu cầu hoàn trả tiền cọc 30.000 USD tương đương 633.000.000 đồng; Hội đồng xét xử xét thấy: Đại diện Công ty Bùi – Nguyễn cho đối tượng hợp đồng Khách sạn Văn Lang hợp đồng song vụ không công ty Bùi- Nguyễn thực nghĩa vụ trả tiền thuê công ty Du lịch Việt Nam mà công ty Du lịch Việt Nam phải thực nghĩa vụ chịu chi phí sữa chữa Cơng ty Bùi- Nguyễn thực nghĩa vụ chịu chi phí sữa chữa công ty Bùi- Nguyễn; Công ty Du lịch Việt Nam có nghĩa vụ chịu phần chi phí sửa chữa khơng thực nghĩa vụ nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ toán tiền thuê công ty BùiNguyễn việc chấm dứt hợp đồng phải phù hợp, với ý chí đích thực nội dung hợp đồng hiểu chậm trễ toán tiền thuê làm phát sinh chấm dứt hợp đồng nên việc chấm dứt hợp đồng công ty Du lịch Việt Nam có lỗi, khơng phải hồn tồn lỗi cơng ty Bùi- Nguyễn; theo quy định Điều 358 Bộ luật dân năm 2005 Nghị 01/2003/HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn xử lý tranh chấp hợp đồng dân có đặt cọc trường hợp hai bên có lỗi, phần I mục điểm d khơng phạt cọc Đại diện công ty Du lịch Việt Nam luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp nguyên đơn cho số tiền đặt cọc công ty Du lịch Việt Nam nhận công ty Bùi- Nguyễn 480.214.000 đồng; nhiên, việc chấm dứt hợp đồng công ty Du lịch Việt Nam xuất phát hành vi vi phạm nghiêm trọng công ty BùiNguyễn gây ra, việc chấm dứt hợp đồng Công ty Du lịch Việt Nam có đầy đủ pháp luật, theo thủ tục thẩm quyền Tại điều 7.2 7.3 hợp đồng hai bên thỏa thuận công ty Du lịch Việt Nam quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khơng hồn lại tiền cọc cơng ty Bùi- Nguyễn q trình thực vi phạm hợp đồng không khắc phục thời hạn 10 ngày sau có thơng báo nhắc nhở bên Du lịch Việt Nam Tại Điều 358 Bộ luật dân quy định bên đặt cọc khơng thực hợp đồng bị tiền cọc, công ty Bùi- Nguyễn không thực hợp đồng nên phải tiền cọc Xét thấy theo quy định Điều 358 Bộ luật dân năm 2005 thì: Đặt cọc làm việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để đảm bảo giao kết thực hợp đồng dân sự, việc đặt cọc phải lập thành văn … Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Tại Điều 7.2 Hợp đồng hai bên thỏa thuận “… Nếu bên B phá vỡ hợp đồng vi phạm điều khoản quy định Hợp đồng, điều khoản quy định phụ lục hợp đồng bị bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không bên A đền bù khoản tiền số tiền đặt cọc bên B bị mất” Như phân tích trên, công ty Bùi- Nguyễn vi phạm nghĩa vụ tốn nên cơng ty Du lịch Việt Nam có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Căn theo Điều 358 Bộ luật dân năm 2005 Điều 7.2 hợp đồng thuê công ty BùiNguyễn phải bị tiền đặt cọc Việc công ty Bùi- Nguyễn cho hợp đồng thuê hai bên hợp đồng song vụ nên theo điều 415 Bộ luật dân công ty Bùi Nguyễn có quyền hỗn thực nghĩa vụ tốn tiền th q trình sử dụng khách sạn xuống cấp trầm trọng khơng có sở, lẽ: Các hạng mục sửa chữa mà công ty Bùi- Nguyễn nêu gồm: Sửa máy phát điện, trang bị lại hệ thống phòng cháy chữa cháy, lắp đặt hệ thống xử lý nước thải thiết bị rời phận kết cấu gắn liền với nhà; riêng việc sửa chữa vỡ bồn nước lầu chống thấm dột công văn số 31 ngày 19/4/2011 công ty Bùi- Nguyễn thông báo cho công ty Du lịch Việt Nam, ngày 18/4/2011 hệ thống dẫn nước tòa nhà bị bể khu vực lầu 7, vỡ bồn nước, đồng thời lầu khu vực công ty Bùi- Nguyễn sửa chữa cải tạo để phục vụ cho nhu cầu sử dụng kinh doanh công ty Bùi- Nguyễn làm khu điều trị nội trú cho phẫu thuật thẩm mỹ, cơng ty Bùi- Nguyễn phải chịu trách nhiệm chất lượng sửa chữa Công ty Bùi- Nguyễn không chứng minh việc vỡ ống nước lầu làm nhà bị giảm sút nghiêm trọng đến mức công ty Bùi- Nguyễn phải đóng cửa khơng kinh doanh nên khơng thể thực nghĩa vụ trả tiền; đồng thời phân tích theo quy định Bộ luật dân bên có quyền thỏa thuận việc sửa chữa nhà trình thực hợp đồng theo thỏa thuận hai bên hợp đồng th bên cho th khơng có nghĩa vụ bắt buộc trả tiền sửa chữa nhà theo yêu cầu bên thuê (Điều 5.3) Đối với yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại tiền lỗ phát sinh 147.887.493 đồng chi phí sửa chữa chưa khấu hao 225.294.436 đồng Hội đồng xét xử thấy: Đại diện công ty Bùi- Nguyễn cho công ty Du lịch Việt Nam chấm dứt hợp đồng trước hạn nên khoản chi phí sửa chữa cơng ty Bùi- Nguyễn chưa có hội khấu hao, khoản lỗ phát sinh hội bù đắp, theo luận chứng kinh tế kĩ thuật kèm hợp đồng vào trách nhiệm phá vỡ hợp đồng bên A Điều 7.2 hợp đồng, công ty Du lịch Việt Nam phải bồi thường cho công ty Bùi- Nguyễn thiệt hại thua lỗ chưa bù đắp chi phí sửa chữa chưa khấu hao Đại diện công ty Du lịch Việt Nam luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nguyên đơn cho theo quy định Điều 303 Luật thương mại phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại có hành vi vi phạm hợp đồng, hợp đồng bên vi phạm hợp đồng công ty Du lịch Việt Nam mà công ty Bùi- Nguyễn vi phạm nghĩa vụ tốn khơng trả tiền th 03 tháng liên tiếp; việc chấm dứt hợp đồng trước hạn công ty Du lịch Việt Nam hành vi vi phạm hợp đồng mà biện pháp đình việc thực hợp đồng theo Điều 310 Điều 311 Luật thương mại 2005, theo thỏa thuận Điều 7.2 7.3 hợp đồng cơng ty Du lịch Việt Nam đền bù khoản tiền nào, đồng thời số tiền thiệt hại mà cơng ty Bùi- Nguyễn đưa khơng có chứng chứng minh đáng tin cậy Do đó, cơng ty Du lịch Việt Nam không đồng ý bồi thường Xét Luật thương mại 2005 quy định: Điều 303: Căn phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh có đủ yếu tố sau đây: Có hành vi vi phạm hợp đồng Có thiệt hại thực tế Hành vi vi phạm hợp đồng nguyên nhân trực tiếp gây thiệt hại Như phân tích trên, việc công ty Du lịch Việt Nam đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê quyền bên cho thuê pháp luật quy định hai bên thỏa thuận hợp đồng bên thuê công ty Bùi- Nguyễn có hành vi vi phạm hợp đồng nên khơng có sở chấp nhận u cầu địi bồi thường thiệt hại tiền lỗ phát sinh chi phí sửa chữa chưa khấu hao công ty Bùi- Nguyễn Trong q trình giải vụ án phiên tịa, công ty Du lịch Việt Nam rút yêu cầu trả lại mặt tài sản cho công ty Bùi- Nguyễn mượn cho thuê nhà Công ty Bùi- Nguyễn rút yêu cầu bồi thường tiền tổn thất uy tín danh dự thời gian kinh doanh 218.000.000 đồng Xét thấy việc rút yêu cầu công ty Du lịch Việt Nam công ty BùiNguyễn tự nguyện khơng trái pháp luật có sở chấp nhận nghĩ nên đình xét xử yêu cầu công ty Du lịch Việt Nam công ty Bùi- Nguyễn Về án phí: Cơng ty Bùi- Nguyễn phải chịu án phí dân sơ thẩm tương ứng với số tiền phải trả cho công ty Du lịch Việt Nam (4.702.373.559 đồng) 112.702.373 đồng yêu cầu không chấp nhận (1.470.507.929 đồng) 56.115.237 đồng; công ty Du lịch Việt Nam chịu án phí dân sơ thẩm - Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH - Áp dụng: Điểm e khoản Điều 29, điểm b khoản Điều 33, điểm g khoản Điều 36, Điều 195, khoản Điều 218, khoản Điều 236, khoản Điều 245 Bộ luật tố tụng dân năm 2004 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2011); Điều 358, khoản Điều 493, khoản Điều 494, khoản Điều 495, điểm a khoản Điều 498, Điều 500 Bộ luật dân năm 2005; Điều 303 Điều 306 Luật thương mại năm 2005; Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19/6/1997 Tòa án nhân dân tối caoViện kiểm sát nhân dân tối cao- Bộ Tư pháp- Bộ Tài hướng dẫn việc xét xử thi hành án tài sản; Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án; Luật thi hành án dân Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu nguyên đơn: Buộc Công ty TNHH Sản suất Thương mại Bùi- Nguyễn B & N trả cho công ty cổ phần Du lịch Việt Nam thành phố Hồ Chí Minh số tiền thuê thiếu 3.878.508.710 đồng tiền lãi chậm trả 823.864.889 đồng Kể từ ngày Công ty cổ phần Du lịch Việt Nam có đơn yêu cầu thi hành án công ty TNHH Sản xuất Thương mại Bùi- Nguyễn B & N không trả số tiền hàng tháng cơng ty TNHH Sản xuất Thương mại Bùi- Nguyễn B & N phải trả cho công ty cổ phần Du lịch Việt Nam thành phố Hồ Chí Minh tiền lãi số tiền cịn phải thi hành theo mức lãi suất nợ hạn trung bình thị trường thời điểm tốn tương ứng với thời gian chưa thi hành án Không chấp nhận yêu cầu công ty TNHH Sản xuất Thương mại Bùi- Nguyễn B & N địi cơng ty cổ phần Du lịch Việt Nam thành phố Hồ Chí Minh trả phần tiền sửa chữa nhà 464.329.000 đồng, tiền đặt cọc 633.000.000 đồng đòi bồi thường thiệt hại tiền lỗ chưa bù đắp 147.884.493 đồng, chi phí sửa chữa chưa phân bổ khấu hao 225.294.436 đồng Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Bùi- Nguyễn B & N tháo dỡ hệ thống xử lý nước thải lắp đặt nhà số 290 Hai Bà Trưng, phường Tân Định, thành phố Hồ Chí Minh Đình xét xử u cầu Công ty cổ phần Du lịch Việt Nam thành phố Hồ Chí Minh địi cơng ty TNHH Sản xuất Thương mại Bùi- Nguyễn B&N trả lại mặt nhà số 290 Hai Bà Trưng, phường Tân Định, thành phố Hồ Chí Minh tài sản cho mượn Đình xét xử u cầu Cơng ty TNHH Sản xuất Thương mại BùiNguyễn B&N địi cơng ty cổ phần Du lịch Việt Nam thành phố Hồ Chí Minh bồi thường thiệt hại tổn thất uy tín danh dự thời gian kinh doanh 218.000.000 đồng (…) PHỤ LỤC: 12 Bản án số 35/2008/DS-ST ngày 25/7/2008 “V/v tranh chấp hợp đồng thuê nhà”, Tòa án nhân dân quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh NHẬN THẤY Theo đơn khởi kiện tòa, nguyên đơn có đại diện bà Ngụy Thị Phương Nam trình bày: Vào ngày 17/4/2007 ơng Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt (bên A) có ký hợp đồng cho Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hoàn Hảo (bên B) thuê toàn nhà số 991 Kha Vạn Cân Khu phố 1, phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP.HCM, phịng cơng chứng số quận Thủ Đức, với nội dung sau: Thời hạn thuê 10 năm tính kể từ ngày giao nhà (từ ngày 10/7/2007 đến ngày 10/7/2017) Tiền đặt cọc thuê nhà 120.000.000 đồng (việc giao nhận tiến hành cụ thể là, giao 50.000.000 đồng sau hai bên ký hợp đồng thuê nhà quan có thẩm quyền chứng nhận; 70.000.000 đồng giao bên A giao toàn nhà đất cho bên B) Bên A đồng ý cho bên B 30 ngày để cải tạo sửa chữa nhà cho phù hợp với việc kinh doanh, khơng tính tiền th nhà Giá th tồn nhà đất 23.000.000 đồng/ tháng Thực hợp đồng, bên A thu xếp dọn dẹp toàn đồ đạt, tài sản kinh doanh nhà giao để mặt trống cho phía bên B, bên B không đặt cọc không tiến hành thực hợp đồng thỏa thuận, vi phạm hợp đồng kéo dài thời gian nay, gây nhiều thiệt hại cho bên A Vì vậy, ơng Mại bà Nguyệt khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, hủy hợp đồng thuê nhà nêu, buộc Công ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo phải bồi thường khoản sau: thời gian từ tháng 8/2007 đến tháng 3/2008 (7 tháng) thất thu tiền cho thuê nhà 161.000.000 đồng (23.000.000 đồng x tháng); tiền đặt cọc theo hợp đồng 120.000.000 đồng (bị cọc theo hợp đồng, bên B chưa giao) yêu cầu bồi thường sau Tòa giải Theo tự khai, biên hòa giải phiên tịa bị đơn Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo, có đại diện theo ủy quyền ông Phạm văn Phước xác định, vợ chồng ông Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt với Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo có ký hợp đồng thuê nhà nhà đất mang số 991 Kha Vạn Cân Khu phố 1, phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP.HCM, phịng cơng chứng số quận Thủ Đức, có nội dung phía ơng Mại bà Nguyệt trình bày Về ngun nhân mà phía Cơng ty chưa thực hợp đồng ký kết việc xin cấp phép hoạt động bị chậm trễ Phía Cơng ty có thiếu sót khơng thơng báo cho ơng Mại bà Nguyệt biết không tiến hành lý hợp đồng khơng thực hợp đồng Tuy nhiên phía ông Mại bà Nguyệt không tiến hành thông báo việc giao nhà cho Công ty, Công ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo đồng ý hủy hợp đồng thuê nhà với ông Mại bà Nguyệt, không đồng ý bồi thường theo yêu cầu ông Mại bà Nguyệt XÉT THẤY Sau nghiên cứu tài lỉệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định: Tranh chấp ông Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt với Công ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo, tranh chấp hợp đồng dân việc thuê nhà nhà đất tọa lạc số nhà 991 Kha Vạn Cân Khu phố 1, phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP.HCM Do hai bên Công ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo khơng thực theo thỏa thuận nên xảy tranh chấp Ông Mại bà Nguyệt bên hợp đồng có đơn khởi kiện thời hiệu, thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân quận Thủ Đức, theo quy định Điều 25, Điều 33, Điều 35 Bộ luật tố tụng dân Xét hợp đồng thuê nhà ông Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt với Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hoàn Hảo ký kết vào ngày 17/4/2007 phịng cơng chứng số 03, nhà đất mang số 991 Kha Vạn Cân Khu phố 1, phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP.HCM tuân thủ với qui định Bộ luật dân hình thức nội dung hợp đồng thuê nhà (theo điều 492, 493, 494, 495, 496) nên có hiệu lực ràng buộc bên thực (theo điều 405) Xét yêu cầu nguyên đơn việc xin hủy hợp đồng thuê nhà đòi bồi thường theo hợp đồng có sở lẽ: ơng Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt thực điều khoản ký kết theo hợp đồng thuê nhà với Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hoàn Hảo, tiến hành chuẩn bị sẳn sàng nhà đất mang số 991 Kha Vạn Cân Khu phố 1, phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP.HCM, ngưng toàn hoạt động kinh doanh thu dọn tài sản để giao nhà thực nghĩa vụ bên cho thuê nhà quy định điều 495 Bộ luật dân sự, phía th nhà khơng thực nghĩa vụ theo hợp đồng ký kết, không giao tiền đặt cọc, không chịu nhận nhà vi phạm nghĩa vụ bên thuê nhà quy định điều 495 Bộ luật dân Căn khoản điều 425 Bộ luật dân ơng Mại bà Nguyệt có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng u cầu Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hoàn Hảo bồi thường thiệt hại Xét yêu cầu ông Mại bà Nguyệt, thời gian thất thu tiền cho thuê nhà 07 tháng thời gian thực tế bị thiệt hại (là 01 năm) có lợi cho bị đơn nên ghi nhận; tiền cọc vi phạm theo hợp đồng, xét thấy Công ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo vi phạm thỏa thuận theo hợp đồng “…giao số tiền 50.000.000 đồng sau đôi bên ký kết hợp đồng”, không thực nên phải bồi thường Đối với số tiền cọc lại 70.000.000 đồng đôi bên thỏa thuận “… giao nhận bên A giao nhà cho bên B…”, đôi bên chưa thực giao nhận nhà nên yêu cầu ông Mại bà Nguyệt khơng có để chấp nhận Xét lý Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo đưa khơng vi phạm việc thực hợp đồng thuê nhà với ông Mại bà Nguyệt thiếu không chấp nhận Do nghĩ nên, chấp nhận yêu cầu nguyên đơn, hủy hợp đồng thuê nhà ông Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt với Công ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo, nhà đất tọa lạc số 991 Kha Vạn Cân Khu phố 1, phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP.HCM, ký kết vào ngày 17/4/2007 phòng công chứng số Buộc Công ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo phải bồi thường cho ông Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt tiền thất thu cho thuê nhà 161.000.000 đồng, tiền đặt cọc theo hợp đồng 50.000.000 đồng, tổng cộng 211.000.000 đồng Thực sau án có hiệu lực pháp luật phù hợp Bác yêu cầu ông Ngụy Hữu Mại bà Vũ thị Nguyệt số tiền đặt cọc 70.000.000 đồng Án phí dân sơ thẩm: + Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo phải chịu 9.330.000 đồng + Ơng Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt phải chịu 3.500.000 đồng, cấn trừ vào tiền tạm ứng án phí 2.900.000 đồng, cịn lại 600.000 đồng phải nộp tiếp Bởi lẽ QUYẾT ĐỊNH Căn điều 405, 425, 492, 494, 495, 496 Bộ luật Dân năm 2005 Căn vào điều 25, 33, 35, Bộ luật tố tụng dân năm 2004 Căn thơng tư số 01/TTLT ngày 19/6/1997 Tịa án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp hướng dẫn xét xử thi hành tài sản Căn Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 Chính phủ quy định án phí, lệ phí Tịa án 1/ Chấp nhận u cầu nguyên đơn, Hủy hợp đồng thuê nhà ông Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt với Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo, nhà đất tọa lạc số 991 Kha Vạn Cân Khu phố 1, phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP.HCM, ký kết vào ngày 17/4/2007 phịng cơng chứng số 03 Buộc Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo phải bồi thường cho ông Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt tiền thất thu cho thuê nhà 161.000.000 (một trăm sáu mươi mốt triệu) đồng, tiền cọc theo hợp đồng 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng, tổng cộng 211.000.000 (hai trăm mười triệu) đồng Việc thực Thi hành án dân Thủ Đức sau án có hiệu lực pháp luật Kể từ ông Mại bà Nguyệt có đơn u cầu thi hành án, Cơng ty TNHH Bệnh Viện Phịng Khám Đa Khoa Hồn Hảo chưa thực hết khoản tiền hang tháng cịn phải chịu thêm tiền lãi theo lãi suất Ngân hàng nhà nước qui định tuơng ứng số tiền thời gian chưa thi hành án 2/ Bác yêu cầu ông Ngụy Hữu Mại bà Vũ Thị Nguyệt đòi bồi thường số tiền đặt cọc 70.000.000 (bảy mươi triệu) đồng (…)