Chế độ pháp lý đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH TRẦN XUÂN TÂY CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH – 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH TRẦN XUÂN TÂY CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số:60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: GS.TS MAI HỒNG QUỲ TP HỒ CHÍ MINH – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch” cơng trình nghiên cứu thân tôi, hướng dẫn khoa học Giáo sư - Tiến sĩ Mai Hồng Quỳ Nội dung trình bày luận văn trung thực, trích dẫn lấy từ nguồn rõ ràng, nội dung luận văn chưa cơng bố cơng trình trước Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 04 tháng 11 năm 2015 Tác giả Trần Xuân Tây DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT HĐND Hội đồng nhân dân GCN Giấy chứng nhận GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) KHSD Kế hoạch sử dụng QHSD Quy hoạch sử dụng QH,KHSD Quy hoạch, kế hoạch sử dụng TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Uỷ ban nhân dân UNESCO USD Tổ chức giáo dục, Khoa học Văn hoá Liên hiệp quốc (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization) Đô la Mỹ (United States Dollar) MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐẤT KINH DOANH DU LỊCH VÀ CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH 1.1 Tổng quan đất kinh doanh dịch vụ du lịch 1.1.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ du lịch 1.1.2 Khái niệm đất kinh doanh dịch vụ du lịch 1.1.3 Vai trò dịch vụ du lịch phát triển kinh tế - xã hội tầm quan trọng đất đai phát triển dịch vụ du lịch 12 1.2 Tổng quan chế độ pháp lý đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch 16 1.2.1 Khái niệm chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch 16 1.2.2.Nhu cầu đặc điểm việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch vấn đề đặt chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch 17 1.2.3 Các quy định pháp luật quản lý, sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch 24 KẾT LUẬN CHƢƠNG 30 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH QUA THƢC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 31 2.1 Thực trạng chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch 31 2.1.1.Thực trạng chế độ quản lý nhà nước đất kinh doanh dịch vụ du lịch 31 2.1.2 Về chế độ sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch 46 2.2 Một số kiến nghị cho việc hoàn thiện pháp luật đất kinh doanh dịch vụ du lịch 57 KẾT LUẬN CHƢƠNG 65 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO -1- PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Theo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội chiến lược phát triển ngành du lịch Việt Nam, kinh doanh dịch vụ du lịch đóng vai trị ngành kinh tế mũi nhọn, có tầm quan hàng đầu Muốn phát triển dịch vụ du lịch cần phải có quỹ đất để phát triển hạ tầng sở kinh doanh dịch vụ du lịch khu du lịch, sở lưu trú du lịch Nhu cầu sử dụng đất để phát triển dịch vụ du lịch Việt Nam lớn Trong năm qua, sách đất đai Việt Nam có nhi u đổi Việc ban hành văn pháp luật Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP Chính phủ gần Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 tạo hành lang pháp lý ngày phù hợp để tạo quỹ đất phát triển dịch vụ du lịch Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 phát lộ hạn chế pháp luật việc quản lý, sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch như: chưa xác định hợp lý vị trí đất kinh doanh dịch vụ du lịch việc phân loại đất làm sở cho việc ban hành thực quy định v quản lý sử dụng nó; chế độ pháp lý đất thương mại, dịch vụ nói chung (trong có đất kinh doanh dịch vụ du lịch) chưa có phân hóa rõ rệt so với loại đất khác thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp đất xây dựng sở sản xuất với đất xây dựng sở kinh doanh dịch vụ; quy định pháp luật v giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận áp dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch số bất cập, gây tác động tiêu cực đến việc phát triển ngành du lịch Có thể nói, pháp luật hành chưa có quan tâm mức đến đất dùng để phát triển dịch vụ du lịch tương xứng với tầm quan trọng với nét đặc thù Tình trạng làm phát sinh yêu cầu mang tính thiết cần phải nghiên cứu đánh giá thực trạng chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch làm sở cho việc tiếp tục hoàn thiện -2- Với mong muốn góp phần hình thành sở lý luận thực tiễn cho việc hoàn thiện chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch nhằm thực mục tiêu phát triển ngành du lịch Việt Nam, tác giả chọn đ tài: “Chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch” làm luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong thời gian qua, Việt Nam có nhi u cơng trình nghiên cứu v pháp luật đất đai Các cơng trình nghiên cứu pháp luật đất đai nhi u góc độ v vấn đ cụ thể đất đai nói chung: v vấn đ sở hữu (Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, sách chuyên khảo TS Phạm Văn Võ, NXB Lao động, 2012; v thị trường quy n sử dụng đất (Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện, luận án tiến sĩ tác giả Lưu Quốc Thái, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, 2010); v vấn đ u phối đất đai (Pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư, luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Tiến Mạnh, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, 2014), Pháp luật cho thuê đất để thực dự án đầu tư, luận văn thạc sĩ tác giả Vũ Như Hảo, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, 2015) nghiên cứu v chế độ pháp lý loại đất cụ thể (Chế độ pháp lý đất khu công nghiệp, luận văn thạc sĩ tác giả Hoàng Thanh Lượng, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, 2014) vv Qua tìm hiểu cơng trình nghiên cứu v pháp luật đất đai Việt Nam, chúng tơi chưa thấy có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu v chế độ pháp lý đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch Việc nghiên cứu “Chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch” hoàn tồn có ý nghĩa thiết thực v khoa học thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đ tài là: - Làm rõ vấn đ lý luận v đất kinh doanh dịch vụ du lịch; - Đưa phân tích, nhận xét, đánh giá thực trạng pháp luật v chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch qua thực tiễn áp dụng; - Đưa kiến nghị cho việc hoàn thiện chế độ pháp lý đất -3- kinh doanh dịch vụ du lịch nói riêng góp phần hồn thiện pháp luật đất đai nói chung; Để đạt mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đặt là: - Phân tích khái niệm đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, đặc điểm đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, chứng minh vai trò đất kinh doanh dịch vụ du lịch; - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật v quản lý, sử dụng đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch; - Đ xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài Nói đến chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch phải nói đến chế độ sở hữu, chế độ quản lý nhà nước chế độ sử dụng loại đất Tuy nhiên, theo quy định Hiến pháp 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chế độ sở hữu đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch ngoại lệ Do vậy, đ tài không nghiên cứu v chế độ sở hữu đất kinh doanh dịch vụ du lịch khơng có khác so với chế độ sở hữu đất đai nói chung mà tập trung nghiên cứu chế độ quản lý nhà nước chế độ sử dụng sở chế độ sở hữu tòan dân đất đai Đất để phát triển dịch vụ du lịch có phạm vi rộng đa phần mang tính kết hợp Do vậy, đ tài giới hạn nghiên cứu v chế độ quản lý nhà nước chế độ sử dụng đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch với ý nghĩa mục đích sử dụng chủ yếu thuộc đất thương mại, dịch vụ nằm loại đất xây dựng sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đối với đất dùng để phát triển hạ tầng phục vụ du lịch Nhà nước đầu tư trường hợp sử dụng đất để kết hợp kinh doanh dịch vụ du lịch (không phải mục đích sử dụng chủ yếu) khơng thuộc phạm vi nghiên cứu đ tài V thực tiễn áp dụng, đ tài tập trung (nhưng không giới hạn) vào sử dụng thực tiễn áp dụng quy định pháp luật địa bàn Khánh Hịa khơng nơi có ti m lớn phát triển du lịch, địa -4- phương có ngành du lịch phát triển Việt Nam, hội tụ đầy đủ vấn đ phát sinh quản lý sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch mà cịn có giải pháp mang tính đột phá v quản lý đất đai phát triển kinh tế du lịch, có nhi u giải pháp minh chứng hiệu nhân rộng địa phương khác Phƣơng pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử, trình thực đ tài, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau: - Phương pháp kinh tế học pháp luật: sử dụng để đánh giá quy định pháp luật sở lý thuyết v kinh tế, quy luật kinh tế thị trường; - Phương pháp phân tích: sử dụng để phân tích quan điểm khoa học, quy định pháp luật v đất kinh doanh dịch vụ du lịch Nhà nước, sở hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành; - Phương pháp chứng minh: sử dụng để chứng minh cho nhận xét, đánh giá; chứng minh tính khả thi, tính hiệu kiến nghị - Phương pháp thống kê: sử dụng để tổng hợp xử lý tài liệu có v thực trạng pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch; phân tích đánh giá tài liệu thống kê để có nhận thức đầy đủ, xác v thực trạng - Phương pháp so sánh: dùng để so sánh quy định pháp luật qua thời kì, so sánh quy định văn quy phạm hành, so sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật số nước Ngoài phương pháp nêu trên, luận văn tác giả có sử dụng số phương pháp khác phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp kế thừa, phát huy số cơng trình nghiên cứu có liên quan -5- Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Với nội dung chuyển tải, tác giả hy vọng đ tài tài liệu tham khảo bổ ích cho muốn tìm hiểu, nghiên cứu v quy định pháp luật u chỉnh hoạt động quản lý sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch; góp phần vào việc hoàn thiện quy định pháp luật v đất kinh doanh dịch vụ du lịch; giúp quan nhà nước chủ thể sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch nhận thức áp dụng quy định pháp luật loại đất Bố cục luận văn Luận văn có kết cấu gồm ba phần: - Lời nói đầu - Phần nội dung, gồm: Chương Những vấn đ chung v đất kinh doanh dịch vụ du lịch Chương 2.Thực trạng chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch hướng hoàn thiện - Phần kết -58- Đối với dự án đầu tư xây dựng khu du lịch, nên áp dụng chế độ pháp lý giống đất khu công nghiệp Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh dự án khu du lịch Đối với phần diện tích thuê đất trả ti n thuê đất hàng năm người Nhà nước cho thuê đất có quy n cho thuê lại đất với hình thức trả ti n thuê đất hàng năm; phần diện tích thuê đất trả ti n thuê đất lần cho thời gian thuê người Nhà nước cho th đất có quy n cho thuê lại đất với hình thức trả ti n thuê đất lần cho thời gian thuê trả ti n thuê đất hàng năm Người thuê lại đất khu du lịch cấp GCN có quy n giao dịch quy n sử dụng đất giống người thuê lại đất khu công nghiệp Thứ hai, v quy hoạch sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch Trong quy hoạch sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch yếu tố quan trọng tính phù hợp đồng quy hoạch ngành với quy hoạch tổng thể v sử dụng đất tính khả thi triển khai quy hoạch Quy hoạch ngành du lịch khơng thể rõ vị trí cụ thể mà nói chung chung khu vực, khó thống quy hoạch sử dụng đất Tình trạng ngành chưa thống v thời gian xây dựng quy hoạch nên quy hoạch sử dụng đất phê duyệt xong quy hoạch ngành phê duyệt Do vậy, trình triển khai thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhi u chồng chéo, số tiêu sử dụng đất thường chưa phù hợp, thống Sự phối hợp ngành, cấp việc quản lý sử dụng đất cịn thiếu chặt chẽ, dẫn đến tình trạng sử dụng đất cách tuỳ tiện, không với quy hoạch phê duyệt Do nhận thức cán quản lý chưa đồng đ u trình phối hợp xây dựng thực quy hoạch, việc quản lý quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất nhi u hạn chế, thể hiện: việc dự báo chưa xác v nhu cầu quỹ đất cho mục đích sử dụng dẫn đến tình trạng phải u chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất -59- Mặt khác, đặc thù ngành dịch vụ du lịch thường kết hợp địa danh di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh loại đất có mục đích khác Do đó, khó khăn việc xác định mục đích sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch quy hoạch sử dụng đất Vì vậy, trình triển khai pháp luật đất đai, văn hướng dẫn cần quy định cụ thể v tính khả thi lập quy hoạch tăng cường trách nhiệm quan có thẩm quy n cơng tác thẩm định công tác quản lý kiểm tra quy hoạch sử dụng đất Để nâng cao hiệu công tác xây dựng thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất liên quan đến kinh doanh dịch vụ du lịch cần phải phân tích, đánh giá dự báo nhu cầu sử dụng đất việc đầu tư dịch vụ du lịch tương lai, nhằm đảm bảo tính hiệu quy hoạch, bảo đảm liên thông quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng đặc biệt quy hoạch phát triển ngành du lịch Phải tăng cường vai trò trách nhiệm việc thẩm định quản lý quy hoạch sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch quan quản lý nhà nước Việc bố trí quỹ đất để kinh doanh dịch vụ du lịch cần phải đặc biệt lưu ý đến việc kết hợp lợi ích ngành, lợi ích nhà đầu tư với lợi ích cộng đồng theo hướng nâng cao hiệu công tác tham vấn ý kiến bên hữu quan ý kiến cộng đồng dân cư Cần quy định rõ khu vực phục vụ lợi ích chung cộng đồng, khu vực nhạy cảm v quốc phịng, an ninh khơng trao quy n sử dụng đất cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ du lịch nhằm hạn chế tình trạng Nhà nước trao quy n sử dụng đất cho chủ đầu tư, chủ đầu tư triển khai đầu tư, nhà nước thu hồi dự án phản đối liệt từ cộng đồng, từ Bộ Quốc phòng dẫn đến lãng phí Thứ ba, v thu hồi đất để thực dự án Theo quy định Luật Đất đai 2013, dự án kinh doanh dịch vụ du lịch khơng thuộc đối tượng thu hồi đất để thực dự án trừ trường hợp phần dự án khu đô thị, khu kinh tế thuộc diện thu hồi theo Đi u 62 Luật Đất đai 2013 Việc Nhà nước không sử dụng quy n lực hành can thiệp để thu hồi đất mà để bên tự thoả thuận tạo hai mặt vấn đ : -60- + Một mặt, đảm bảo quy n lợi ích hợp pháp người sử dụng đất đồng thời phát huy giá trị thị trường đất đai; + Mặt cịn lại, khơng thoả thuận gây khó khăn cơng tác giải phóng mặt làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án Tuy nhiên, với u kiện kinh tế xã hội nước ta thực tiễn áp dụng, việc chủ đầu tư tự thoả thuận với người có đất khó khăn, nên với việc Nhà nước chủ động tạo quỹ đất để chủ đầu tư có nhu cầu thực dự án kinh doanh dịch vụ du lịch thông qua việc đấu giá quy n sử dụng đất, cần phải: - Nhà nước bổ sung dự án khu du lịch vào dự án thuộc diện thu hồi đất Đi u 62 Luật Đất đai 2013 Dự án khu du lịch thường có quy mơ sử dụng đất lớn, có ý nghĩa lớn v kinh tế - xã hội, gắn với lợi ích quốc gia, công cộng nên việc thu hồi đất để thực dự án tinh thần Đi u 62 Luật Đất đai 2013 Mặc khác, quy mô sử dụng đất lớn nên việc chủ đầu tư tự thỏa thuận u khó thực - Cần có quy định cụ thể v biện pháp xử lý trường hợp mà nhà đầu tư đưa mức giá thỏa thuận phù hợp với giá thị trường người có đất không chấp nhận thoả thuận Theo tác giả, trường hợp chủ đầu tư dự án thoả thuận 80% diện tích đất, phần diện tích nằm dự án cịn lại khơng thoả thuận Nhà nước định thu hồi đất để trao quy n sử dụng đất cho chủ đầu tư thực dự án Giá đất để tính ti n bồi thường v đất vào chủ đầu tư giao dịch thành công, thông qua chế hiệp thương giá theo quy định pháp luật v giá Thứ tư, cần bổ sung thêm trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật Đi u 64 Luật Đất đai theo hướng không thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai mà bao gồm trường hợp vi phạm pháp luật v đầu tư mà thuộc diện phải thu hồi GCN đầu tư Tuy nhiên, trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đầu tư, nhà nước thu hồi đất đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án bị thu hồi giấy chứng nhận Nếu đất có nguồn gốc nhận chuyển quy n khơng nên thu hồi -61- Ngồi ra, trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật, việc xử lý bồi thường v đất tài sản có đất, chi phí đầu tư vào đất cần phải có phân hóa trường hợp thu hồi đất hành vi vi phạm người sử dụng đất hành vi vi phạm quan nhà nước, tránh tình trạng đánh đồng Thứ năm, thu hồi đất chủ đầu tư vi phạm chậm tiến độ thực dự án Luật Đất đai 2013 quy định đầy đủ v biện pháp chế tài chủ đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mà không sử dụng 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư Đối với trường hợp này, người bị thu hồi đất không bồi thường v đất tài sản gắn li n với đất Việc quy định chế tài nhằm ràng buộc chủ đầu tư phải triển khai dự án theo tiến độ nhằm phát huy hiệu sử dụng đất hiệu phát triển kinh tế Việc thu hồi đất mà không bồi thường v đất tài sản gắn li n với đất trường hợp hợp lý Tuy nhiên, để bảo đảm quy n lợi đáng nhà đầu tư, Nhà nước cần quy định rõ Nhà nước không bồi thường v đất tài sản gắn li n với đất hoàn trả ti n sử dụng đất, ti n thuê đất nộp giống quy định Đi u 35 Nghị định 181/2004/NĐ – CP Đối với tài sản gắn li n với đất chi phí đầu tư vào đất hoàn trả theo thỏa thuận chủ đầu tư bị thu hồi với chủ đầu tư Việc xác định giá trị lại Hội đồng định giá đất tài sản địa phương thực theo quy định v định giá đất định giá tài sản Đối với trường hợp tiến độ sử dụng đất chậm lý bất khả kháng quy định khoản Đi u 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số u Luật Đất đai, theo tác giả cần quy định thêm trường hợp yếu tố khách quan khủng hoảng kinh tế…mà chủ đầu tư có sở chứng minh xem xét không thu hồi dự án đầu tư mà cho phép giãn tiến độ thực dự án, chia sẻ khó khăn Nhà nước với nhà đầu tư -62- Thứ sáu, quy định v giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Cần quy định rõ cụ thể việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để làm sở cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai 2013 khơng nên quy định lực tài chủ đầu tư thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Nội dung Luật Đầu tư quy định, việc làm để xác định chủ đầu tư có đảm bảo tài hay khơng thực dự án quy định quan quản lý nhà nước v đầu tư thủ tục thẩm định giai đoạn cho phép thực dự án đầu tư Do đó, đ nghị bãi bỏ quy định nhằm tránh trùng lặp xung đột, mâu thuẫn với quy định ngành khác Thứ bảy, cần xác định lại việc ưu đãi cho người sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch: địa điểm đầu tư mang tính đắc địa (giá trị cao) phần lớn loại hình đầu tư dịch vụ du lịch vị trí thiên nhiên ban tặng đa phần xã đảo, mi n núi Dự án đầu tư địa phương hưởng ưu đãi đầu tư miễn, giảm ti n thuê đất, kể xác định giá thuê đất không cao Trong đó, phần lớn giá thu dịch vụ điểm du lịch lại cao, ví dụ: dự án Khu du lịch như: An Lâm – Ninh Vân, Six senses - Ninh Vân xã Ninh Vân, thị xã Ninh Hoà, tỉnh Khánh Hoà giá phòng nghỉ cao kể lên đến vài ba nghìn USD cho đêm nghỉ dưỡng Do đó, theo tác giả cần xác định lại sách ưu đãi đầu tư v đất đai dự án có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch cho phù hợp thực tiễn Thứ tám, quy định rõ v tồn loại đất (khơng hình thành khu dân cư) khu du lịch Nhu cầu sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng khu du lịch Việt Nam lớn, đặc biệt người nước Trong thực tiễn thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hình thành phát triển sơi động Để đáp ứng nhu cầu thị trường, nay, Khánh Hoà cho phép hình thành biệt thự nghỉ dưỡng với thời hạn sử dụng đất lâu dài khu du lịch Tác giả nhận thấy cách làm đem lại hiệu lớn đầu tư tạo nguồn thu ngân sách cho tỉnh Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể v vấn đ nên việc cho phép có đất khu du lịch cịn có nhi u ý kiến khác Do đó, Nhà nước cần -63- công nhận tồn đất khu du lịch, đồng thời phải có quy định u chỉnh cụ thể việc sử dụng đất khu du lịch nghỉ dưỡng nhằm tạo u kiện cho việc quản lý Theo tác giả, Nhà nước cho phép có đất dùng để xây dựng nhà để bán khu du lịch rõ ràng dự án khơng cịn dự án kinh doanh dịch vụ du lịch đơn mà bao gồm kinh doanh bất động sản Khác với việc cung cấp dịch vụ lưu trú du lịch, chủ đầu tư khơng cho th buồng mà cịn bao gồm trang thiết bị nội thất dịch vụ liên quan đến lưu trú cung cấp điện, nước, vệ sinh, ăn uống, an ninh, trật tự…, xây dựng nhà để bán cho thuê đối tượng hàng hóa khơng kèm dịch vụ lưu trú Còn Nhà nước khơng cho phép có đất xây dựng nhà để bán khu du lịch nên có quy định rõ Tuy nhiên, theo tác giả, để lựa chọn ta nên lựa chọn giải pháp cho phép chúng phù hợp với nhu cầu thị trường, thị trường có nhu cầu mà Nhà nước khơng cho phép chủ đầu tư thường có giải pháp lách luật kí hợp đồng cho thuê dài hạn Nếu khơng khó quản lý mà cịn dẫn đến thất thu cho ngân sách giao đất chắn nguồn thu cho Nhà nước cao so với cho thuê đất để kinh doanh dịch vụ Thứ chín, quy định cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, quy n sở hữu nhà tài sản khác gắn li n cho hộ du lịch: cơng trình xây dựng đất tài sản thuộc sở hữu chủ đầu tư, quy n sở hữu Hiến pháp Luật Dân bảo hộ, mặt khác chủ đầu tư hồn thành nghĩa vụ tài v đất đai (đã nộp ti n sử dụng đất ti n thuê đất cho thời gian thuê 50 năm) Vì vậy, chủ đầu tư có quy n mà Luật Đất đai 2003 trước Luật Đất đai 2013 quy định Căn vào hồ sơ xây dựng quy định nêu trên, việc cấp Giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, quy n sở hữu nhà tài sản khác gắn li n với đất cho chủ đầu tư hạng mục độc lập dự án khơng trái quy định Do đó, phải quy định việc cấp Giấy chứng nhận quy n sử dụng đất tài sản gắn liến với đất trường hợp Thứ mười, pháp luật cần quy định cụ thể việc cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng hạng mục riêng biệt dự án sau hoàn thành việc xây dựng dự án theo quy định Người mua hạng mục dự án -64- tiếp tục Nhà nước cho thuê đất theo quy định người sử dụng đất kế thừa quy n sử dụng đất chủ đầu tư ban đầu Đồng thời, cần phải quy định rõ việc cấp Giấy chứng nhận quy n sử dụng đất người thứ ba thuê lại đất Thứ mười một, yếu tố v thể chế cần đ cao trách nhiệm người thực thi pháp luật, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước quan quản lý nhà nước, cán công chức việc thực thi công vụ, đặc biệt công chức ngành tài nguyên mơi trường; bảo đảm chặt chẽ quy trình v lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, khắc phục tình trạng phải u chỉnh quy hoạch thời gian ngắn sau lập quy hoạch, giao đất, cho thuê đất tuỳ tiện gây lãng phí đất đai, hoạt động phải đảm bảo công khai, minh bạch, dân chủ, công bằng; tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai -65- KẾT LUẬN CHƢƠNG Đất kinh doanh dịch vụ du lịch loại đất có chế độ pháp lý phức tạp chứa đựng nhi u nét đặc thù Mặc dù so với Luật Đất đai 2003, chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch Luật Đất đai 2013 có điểm tiến bộ, đáp ứng phần đòi hỏi từ thực tiễn Pháp luật hành chưa có quy định riêng cho đất khu du lịch Đất kinh doanh dịch vụ du lịch khơng phân biệt hay ngồi khu du lịch đ u áp dụng quy định chung dành cho đất thương mại dịch vụ Trong đó, đất khu du lịch có nhi u nét đặc thù v quy mô sử dụng đất, đa dạng v phân khu chức năng, mục đích chủ thể sử dụng đất cần phải có quy định riêng cho phù hợp Do thiếu quy định riêng cho đất khu du lịch nên thực tiễn áp dụng gặp nhi u khó khăn việc u phối đất đai để thực dự án khu du lịch thơng qua chế thỏa thuận thiếu tính khả thi, chưa xác định rõ đất khu du lịch có đất hay khơng, chưa có chế đặc thù việc giao đất, cho thuê đất, cho thuê quy n sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, quy n sở hữu nhà tài sản khác gắn li n với đất khu du lịch Việc quản lý, sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch theo quy định chung v quản lý, sử dụng đất thương mại, dịch vụ Trong đó, thân quy định v quản lý, sử dụng đất thương mại dịch vụ nhi u điểm chưa hợp lý v vấn đ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đồng với quy hoạch chuyên ngành, chưa giải hài hịa lợi ích người kinh doanh dịch vụ với lợi ích cộng đồng, chưa cá biệt hóa quy n trách nhiệm trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật… Những hạn chế gây tác động xấu đến lợi ích Nhà nước người sử dụng đất - Để khắc phục hạn chế pháp luật v quản lý, sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch, cần tập trung vào số giải pháp như: có quy định riêng dành cho đất khu du lịch giống làm đất khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao; bổ sung, sửa đổi quy định v thu hồi đất vi phạm pháp luật theo hướng mở rộng cho trường hợp vi phạm pháp luật -66- v đầu tư để bảo đảm đồng bộ, cần quan tâm đến lợi ích người bị thu hồi đất lỗi quan nhà nước… -67- KẾT LUẬN Kinh doanh dịch vụ du lịch ngành kinh tế mũi nhọn, có vai trị đặc biệt quan trọng v kinh tế, xã hội Là quốc gia có tài nguyên du lịch phong phú, đa dạng, Việt Nam có ti m lớn phát triển dịch vụ du lịch Trong năm qua, ngành du lịch Việt Nam đạt bước tiến lớn, tỷ lệ đóng góp dịch vụ du lịch vào GDP không ngừng gia tăng, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động Để thúc đẩy phát triển dịch vụ du lịch, việc bố trí quỹ đất để kinh doanh dịch vụ du lịch yếu tố mang tính định Để thực nhiệm vụ này, cần phải có chế độ pháp lý phù hợp với đặc thù đất kinh doanh dịch vụ du lịch ảnh hưởng việc sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch đến lợi ích cộng đồng, tính phức tạp hoạt động quản lý, sử dụng… Chế độ pháp lý đất dịch vụ du lịch thành phần quan trọng pháp luật đất đai, có ý nghĩa quan trọng việc góp phần vào sách thu hút đầu tư nước nước ta Đất dịch vụ du lịch có tất yếu tố đất đai nói chung Bên cạnh yếu tố chung đất dịch vụ du lịch mang tính đặc thù xuất phát từ u kiện đặc thù tự nhiên sách phát triển kinh tế xã hội Nhà nước Các quy định u chỉnh v đất dịch vụ du lịch quy định rõ ràng, cụ thể hành lang pháp lý giúp cho Nhà nước ta quản lý nguồn lực đất đai cách chặt chẽ, giúp cho việc sử dụng đất đạt hiệu cao, hợp lý, tiết kiệm Để thực u đó, pháp luật đất đai cần quy định rõ v quy n nghĩa vụ người sử dụng đất, v quy n nghĩa vụ người sử dụng đất với Nhà nước, quy n nghĩa vụ phải bảo đảm thực thực tế Với lợi u kiện tự nhiên, vị trí địa lý b dày lịch sử, kinh doanh dịch vụ du lịch nước ta ngành mũi nhọn cho phát triển kinh tế, xã hội đất nước Vì thế, sách loại đất có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch ln Đảng Nhà nước quan tâm có u chỉnh, thay đổi kịp thời để phù hợp với phát triển Minh chứng cho u thời gian qua dự án có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch nước ta phát triển số lượng lẫn chất lượng đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách, công tác quản lý đất đai ln minh bạch, chủ đầu tư có u kiện thuận lợi -68- để tiếp cận đất đai, quy n chủ thể sử dụng đất ngày bình đẳng hơn, bên cạnh kết tích cực tồn bất cập, hạn chế việc đầu tư dịch vụ du lịch mang tính tự phát tuân thủ quy hoạch, nhi u dự án bỏ hoang chưa triển khai theo tiến độ, quy hoạch dịch vụ du lịch thiếu đồng bộ, quy n nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất chưa bảo đảm cơng bằng, gây khó khăn cho việc quản lý Trong nguyên nhân tồn có ngun nhân v sách đất đai Để khắc phục hạn chế pháp luật hành v chế độ quản lý sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch, cần phải áp dụng đồng nhi u giải pháp, đó, giải pháp mang tính đột phá là: (1) có quy định riêng v chế độ quản lý, sử dụng cho đất khu du lịch; (2) quy định bảo đảm tính khả thi, đồng lập quy hoạch nâng cao nghiệp vụ tăng cường trách nhiệm quan thẩm định quy hoạch sử dụng đất dịch vụ du lịch, bảo đảm đồng quy hoạch ngành, hạn chế trường hợp Nhà nước chạy theo quy hoạch chủ đầu tư nhằm đảm bảo tính hiệu tuân thủ cao quy hoạch; (3) cần đưa dự án khu du lịch vào dự án thuộc diện hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng, chủ động tạo quỹ đất để chủ đầu tư có nhu cầu thực dự án kinh doanh dịch vụ du lịch thông qua việc đấu giá quy n sử dụng đất Để giải pháp phát huy hiệu quả, cần đ cao trách nhiệm người thực thi pháp luật, tăng cường vai trò quản lý nhà nước quan nhà nước, cán công chức v việc thực thi công vụ, bảo đảm chặt chẽ quy trình v giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tuỳ tiện gây lãng phí đất đai, hoạt động phải đảm bảo công khai, minh bạch, dân chủ, công bằng; tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn kiện Đảng Cộng sản Việt Nam Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII (1996) Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX (năm 2001) Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X (2006) Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI (2011) B Danh mục văn pháp luật Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 Luật Đất đai năm 1987 Luật đất đai năm 1993 10 Luật đất đai năm 2003; 11 Luật đất đai năm 2013 12 Luật Du lịch năm 2005 13 Luật Doanh nghiệp 2014 14 Luật Đầu tư nước 1987 15 Luật Đầu tư năm 2005 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; 17 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2013); 18 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010; 19 Luật Khiếu nại năm 2011 20 Pháp lệnh phí lệ phí năm 2001; 21 Pháp lệnh v quy n nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam ngày 14 tháng 10 năm 1994 22 Nghị số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011 Quốc hội v quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) cấp quốc gia 23 Nghị định số 24/CP ngày 31 tháng năm 2000 quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước Việt Nam 24 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ v bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung v việc cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, thu hồi đất, thực quy n sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại v đất đai Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ quy định v quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số u Luật Công chứng Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số u Luật Đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định v giá đất Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định v thu ti n sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định v ti n thuê đất, thuê mặt nước; Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22 tháng 01 năm 2014 Thủ tướng Chính phủ v việc triển khai thi hành Luật Đất đai Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường : Quy định chi tiết số u Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ C Danh mục tài liệu tham khảo khác 35 Bộ Kế hoạch Đầu tư (2014), Tạp chí khu cơng nghiệp Việt Nam, số 160, 161 (tháng 1& - 2014) 36 Bộ Kế hoạch Đầu tư (2013), Kỷ yếu Hội nghị 25 năm thu hút đầu tư nước Việt Nam, Hà Nội 37 Bộ Tài nguyên Mơi trường (2013), Chính sách đất đai đầu tư nước Việt Nam, Kỷ yếu hội nghị tổng kết 25 năm đầu tư nước ngoài, Hà Nội 38 Đào Trung Chính (2011), Thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất – vấn đề cần nghiên cứu, Hội thảo góp ý Luật đất đai sửa đổi, Hà Nội 39 Nguyễn Bình Giang (2012), Tác động xã hội vùng khu công nghiệp Viêt Nam NXB Khoa học - xã hội, Hà Nội 40 Nguyễn Minh Hi n (2005), Chế độ pháp lý đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 41 Tơn Gia Huyên (2011), Một số vấn đề quy hoạch sử dụng đất Việt Nam thời kỳ cơng nghiệp hóa hội nhập, Kỷ yếu Hội thảo tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, NXB Lao động, Hà Nội 42 Nguyễn Chơn Trung, Trương Giang Long (2004), Phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất q trình cơng nghiệp hố, đại hố, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 43 Lưu Quốc Thái (2007), “Yếu tố thị trường quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất thị trường quy n sử dụng đất sơ cấp”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (11), tr.66 – 80 44 Lưu Quốc Thái (2013), Bàn “hình thức sử dụng đất” số kiến nghị Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, Hội thảo cấp trường v Luật đất đai sửa đổi, Thành phố Hồ Chí Minh 45 Lưu Quốc Thái (2012), “Chế định thu hồi đất vấn đ đảm bảo quy n tài sản người sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý, (3) 46 Trường Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 47 Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh 48 Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 49 Viện Ngôn ngữ học (2001), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Thành phố Đà Nẵng 50 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lí sở hữu quyền tài sản đất đai, NXB Lao Động, Hà Nội 51 Ngọc ến (2012), “Giá đất bồi thường 30-60% giá thị trường”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (17) D Website 52 http://vietnamtourism.gov.vn 53 http://vicongly.com