Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là một nền kinh tế trẻ trung, năng động và đầy tiềm năng. Trong những năm qua Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được những thành tựu to lớn trong việc tăng trưởng kinh tế với tốc độ tăng trưởng GDP, thu nhập của người dân càng được nâng cao. Theo tác giả Lưu Quốc Thắng (Thắng, 2019), hàng năm Thành phố Hồ Chí Minh đóng góp khoảng 30% tổng thu ngân sách của cả nước, sản lượng công nghiệp thành phố chiếm khoảng 30% sản lượng toàn quốc. Chính vì vậy, đây được xem là một nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, cùng với đó là xu thế di cư hàng loạt của lực lượng lao động trên cả nước đổ về ngày một đông đúc. Do đó việc phát triển hạ tầng giao thông, khu vui chơi giải trí, nhà ở để đảm bảo an sinh xã hội nhằm đáp ứng với tốc độ tăng dân số và đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đang trở nên bức thiết hơn bao giờ hết.
Tính cấp thiết của đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là một nền kinh tế trẻ trung, năng động và đầy tiềm năng Trong những năm qua Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được những thành tựu to lớn trong việc tăng trưởng kinh tế với tốc độ tăng trưởng GDP, thu nhập của người dân càng được nâng cao Theo tác giả Lưu Quốc Thắng[CITATION htt19 \l 1033 ], hàng năm Thành phố Hồ Chí Minh đóng góp khoảng 30% tổng thu ngân sách của cả nước, sản lượng công nghiệp thành phố chiếm khoảng 30% sản lượng toàn quốc Chính vì vậy, đây được xem là một nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, cùng với đó là xu thế di cư hàng loạt của lực lượng lao động trên cả nước đổ về ngày một đông đúc Do đó việc phát triển hạ tầng giao thông, khu vui chơi giải trí, nhà ở để đảm bảo an sinh xã hội nhằm đáp ứng với tốc độ tăng dân số và đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đang trở nên bức thiết hơn bao giờ hết
Hiện nay, nhu cầu nhà ở cho người có TNT trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn, trong khi đó lượng cung nhà ở cho phân khúc này lại quá ít Theo tác giả Việt Vũ [ CITATION Việ21 \l 1033 ], trong buổi làm việc giữa ông Lê Quang Hùng Thứ trưởng Bộ Xây Dựng với UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 06/5/2021,
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết: Nhà ở xã hội tại thành phố cũng chiếm tỷ trọng thấp, chỉ khoảng 3% tổng diện tích sàn xây dựng Trong giai đoạn 2016 - 2020,
TP Hồ Chí Minh có 23 dự án Nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng cung ứng hơn 1 triệu m2 sàn nhà ở ra thị trường (tương ứng khoảng 17.900 căn hộ) Trong khi đó, nhu cầu Nhà ỡ xã hội giai đoạn này lên tới 80.000 căn hộ Tỷ lệ nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp (giá từ 20 triệu đồng/m2 trở xuống) giảm từ 51% năm 2019 xuống còn 1% vào năm 2020 Đây là con số báo động cho sự lệch pha của cơ cấu nhà ở, đòi hỏi các chính sách cần thiết để ổn định thị trường nhà ở Bài toán nhu cầu về nhà ở cho NTNT là bài toán rất khó; có thể nói đây là một trong những vấn đề lớn cần giải quyết trong nền kinh tế thị trường có thể xem đây là một trong những thất bại của nền kinh tế thị trường bởi vì nếu để thị trường tự điều chỉnh thì bài toán về nhà ở choNTNT có thể không giải quyết được trong điều kiện kinh tế hiện nay
Có một nghịch lý trong thị trường nhà cho NTNT ở Việt Nam nói chung và ở Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là cầu rất nhiều nhưng cung lại quá ít Điều này xảy ra là do nhiều nguyên nhân khác nhau; Nguyên nhân lớn nhất chính là việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người có TNT đòi hỏi một lượng vốn rất lớn, thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận mang lại từ việc đầu tư là rất thấp so với các dự án nhà ở thương mại. Chính vì điều này, mà các chủ đầu tư ít có quan tâm đến việc phát triển các dự án nhà ở cho NTNT Việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người có TNT có ý nghĩa rất lớn đối với việc đảm bảo an sinh xã hội và ổn định chỗ ở cho người dân; nó có ý nghĩa hiệu quả về mặt xã hội, chứ không có ý nghĩa nhiều về lợi nhuận/vốn đầu tư Do đó, nhà nước phải là chủ thể trong chương trình nhà ở này và đóng vai trò rất quan trọng trong các chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư cũng như đối với người có TNT.
Nhận biết tầm quan trọng của công tác an sinh xã hội tại Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014[CITATION Luậ14 \l 1033 ] đã có quy định các đối tượng có TNT, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ỡ xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực, là các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 [ CITATION Ngh15 \l
1033 ], Chính phủ quy định rõ Chủ đầu tư tất cả các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để đưa vào quỹ nhà đất phục vụ chương trình xây dựng nhà ở cho NTNT.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy, việc phát triển nhà ở cho người có TNT là chủ trương hợp lòng dân, phù hợp hoàn cảnh những hộ khó khăn về nhà ở, cán bộ, công nhân viên làm việc ở các đô thị nhưng không đủ tiền để mua nhà thương mại Cùng với việc mua NƠXH là việc người dân có thể được vay tiền mua nhà với lãi suất ưu đãi, được trả góp kéo dài trong nhiều năm, tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều hộ gia đình TNT có cơ hội mua nhà, ổn định cuộc sống. Ðể thực hiện mục tiêu nêu trên, Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách cụ thể để phát triển NƠXH, trong đó có các quy định về hỗ trợ, ưu đãi tạo điều kiện thông thoáng cho các đơn vị tham gia đầu tư NƠXH như: Hưởng chính sách về miễn, giảm tiền sử dụng đất; miễn, giảm một số các loại thuế; trợ giúp đầu tư hạ tầng của khu vực cho dự án phát triển NƠXH… Ðối với người mua, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016-2020 cần phải
“thực hiện tốt các chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân sống ở vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn; phát triển nhà ỡ xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và sinh viên” Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện chính sách cho vay ưu đãi cho NTNT, thông qua Quỹ phát triển Nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh theo Quyết định số 22/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 [ CITATION Quy15 \l 1033 ] của Thành phố Hồ Chí Minh quy định, đối tượng thuộc diện thu nhập thấp được vay với hạn mức 70% giá trị căn hộ (tối đa 500 triệu đồng), lãi suất cho vay 9.00%/năm và thời hạn cho vay là 15 năm
Tuy nhiên, việc thực hiện các chính sách về giải quyết các dự án NƠXH, nhà ở cho người có TNT còn nhiều bất cập như: Quỹ đất dành cho NƠXH còn quá ít, theo
QĐ Số 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 [ CITATION Quy18 \l 1033 ] phê duyệt của Thành phố Hồ Chí Minh: Diện tích đất để xây dựng các loại nhà ở trên địa bàn thành phố trong giai đoạn 2016 – 2020, Nhà ở thưong mại là 272,6 ha, Nhà ở xã hội là 75,4 ha (trong đó đã bao gồm nhà ở xã hội cho các đối tượng tái định cư là 30,4ha); Các thủ tục cho nhà đầu tư cần đươc ưu đãi hơn về cấp đất, cấp vốn và thủ tục pháp lý phải nhanh chóng, cũng theo QĐ Số 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018[ CITATION Quy18 \l 1033 ] phê duyệt của Thành phố Hồ Chí Minh: Trong giai đoạn 2016 -
2020, vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là 21.834 tỷ đồng, đa phần là vốn xã hội hóa,vốn tự có của doanh nghiệp hoặc vốn vay từ các tổ chức tín dụng (chiếm 90%), tối thiểu là 19.651 tỷ đồng, vốn ngân sách (chiếm 10%) là 2.183 tỷ đồng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; Tín dụng dành cho vay mua nhà ở phải dài hạn, chứ ngắn hạn như hiện nay không đảm bảo khả năng thanh toán của người mua:Hiện nay với mức vay 900 triêu/ 01 hồ sơ với thời gian 20 năm theo Quyết định Số15/2019/QĐ-UBND ngày 17/6/2019[ CITATION Quy19 \l 1033 ] là không đủ để người mua trả nợ Mở rộng các đối tượng được hưởng chính sách vay vốn để muaNƠXH; Giải quyết tình trạng các đối tượng có thu nhập cao mua NƠXH để đầu cơ,lướt sóng đẩy giá NOXH lên cao Chính vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài “Giải pháp tăng cường thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu Đây là đề tài hết sức cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn nhằm góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố HồChí Minh.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng khung phân tích chính sách từ góc độ kinh tế học vi mô: thất bại thị trường (ngoại tác tiêu cực), cơ sở can thiệp của nhà nước (ngoại tác tích cực, giảm tổn thất xã hội, bất cân xứng thông tin ) Cụ thể phân tích đề tài tập trung vào nghiên cứu định tính, kết hợp thống kê mô tả từ kết quả khảo sát kinh tế - xã hội và nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp (312 mẫu) Phân tích bắt đầu từ việc đánh giá hiện trạng và các chính sách điều tiết hiện hành về nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp Một số tồn tại trong việc giải quyết nhà ở tái định cư tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng được xem xét trong nghiên cứu Mô thức này sẽ lý giải vai trò điều tiết của nhà nước trong giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp.
Tác giả đã cố gắng hệ thống hóa các dữ liệu thu thập được để có thể hỗ trợ cho việc tham khảo và đối chiếu so sánh Việc phân tích số liệu dựa trên quá trình công tác thực tiễn, thông tin thu thập, tổng hợp từ các các sở, ban ngành liên quan, các nghiên cứu trước; Kết hợp phỏng vấn cán bộ sở, ngành, địa phương, doanh nghiệp bất động sản và số liệu sơ cấp từ điều tra khảo sát 312 mẫu Các câu hỏi mở liên quan vấn đề thu nhập và quan điểm tạo lập, lựa chọn nhà ở, được đánh giá trên cơ sở ghi nhận có thể chưa phải là thông tin toàn diện Tuy nhiên, điều này thể hiện được nhu cầu, mong muốn của dân cư có thu nhập thấp và cung cấp cơ sở để điều chỉnh chính sách nhà ở phù hợp hơn Một số nghiên cứu, báo cáo, bài viết, các khung khổ chính sách trong và ngoài nước cũng được xem xét trong quá trình thực hiện đề tài.
Phương pháp thu thập thông tin
Thu thập thông tin thứ cấp: Các nghiên cứu khoa học có nội dung liên quan có sẵn từ báo chí, Internet, Niên giám thống kê, Các cơ quan quản lý như: Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Kiến trúc Thành phố, Sở quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh.
Thu thập thông tin sơ cấp: Lựa chọn mẫu ngẫu nhiên thuận lợi để tiến hành phỏng vấn bằng bảng hỏi.
Phương pháp tổng hợp và phân tích thông tin
- Phương pháp tổng hợp số liệu: Toàn bộ số liệu thu thập được xử lý bằng chương trình Excel
- Phương pháp biểu thị số liệu: Bảng thống kê là hình thức biểu hiện các số liệu thống kê một cách có hệ thống nhằm mô tả cụ thể, rõ ràng về tính hiệu quả của việc thực hiện các chính sách NƠXH cho người có TNT trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Bảng thống kê được sử dụng trong nghiên cứu này nhằm giúp cho việc phân tích thống kê được thuận lợi, rõ ràng Các số liệu từ các báo cáo của các dự án, báo cáo tổng kết năm của Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh được sắp xếp khoa học trong bảng thống kê có thể giúp so sánh, đối chiếu, phân tích theo nhiều phương pháp khác nhau nhằm đánh giá bản chất hiện tượng nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích thông tin: Phương pháp phân tích dãy số theo thời gian, phương pháp so sánh được sử dụng đối chiếu các mức độ hoàn thành dự án NƠXH; chỉ tiêu % giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có TNT trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh đã được lượng hoá có cùng một nội dung, tính chất tương tự nhau Trong luận văn này, các phương pháp phân tích thống kê được sử dụng bao gồm: phương pháp phân tích dãy số theo thời gian, phương pháp so sánh tỉ lệ đạt được…
6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
6.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài nghiên cứu các chính sách thực hiện nhà ở cho người có TNT trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh có ý nghĩa rất quan trọng trong công tác an sinh xã hội. Việc xây dựng các chính sách nhà ở cho người thu nhập phải thật thiết thực, phù hợp và mang tính khoa học Để thực hiện các chính sách nhà ở cho NTNT được hiệu quả nó yêu cầu sự phối hợp thống nhất, đồng bộ giữa các cá nhân, đơn vị, tổ chức cùng triển khai thực hiện Đề tài này chỉ mang ý nghĩa về khía cạnh thực tiễn, không đóng góp về hàm lượng khoa học.
Kết quả nghiên cứu sẽ giúp các tổ chức, cơ quan quản lý thấy được thực trạng của công tác thực hiện các chính sách nhà ở cho NTNT trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó sẽ đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện các chính sách nhà ở cho NTNT, để các chính sách được áp dụng vào thực tiễn phù hợp hơn, hiệu quả hơn Việc xác định được các nguyên nhân, hạn chế của công tác thực hiện các chính sách nhà ở cho NTNT, sẽ giúp hoàn thiện các chính sách, từ đó giúp các đối tượng TNT dễ dàng tiếp cận được với các chính sách để giải quyết nhu cầu nhà ở chính đáng của họ.
7 Dự kiến kết quả đạt được
- Nghiên cứu nhằm hệ thống hóa các vấn đề lý luận về thực hiện chính sách nhà ở cho người có TNT và kinh nghiệm thực tiễn thực hiện chính sách nhà ở cho người có TNT ở nước ta hiện nay.
- Phân tích thực trạng thực hiện chính sách nhà ở cho người có TNT để từ đó chỉ ra những kết quả đạt được và những tồn tại cần giải quyết nhà ở cho người có TNT tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến năm 2020.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả thực hiện chính sách nhà ở cho người có TNT tại Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó giúp chính sách đi vào thực tiễn đạt hiệu quả và NTNT có nhà ở.
8 Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu kết luận và kiến nghị luận văn gồm có 3 chương chính sau: Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp
Hệ thống hóa các cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, thực trạng vấn đề chính sách về việc thực hiện nhà ở cho người thu nhập thấp ở nước ta.Vận dụng kinh nghiệm, các mô hình về phát triển NƠXH, nhà ở cho NTNT của các nước trên trong khu vực Châu Á và một số địa phương có tỷ lệ đô thị hóa cao tại Việt
Nam để áp dụng vào vẹc xây dựng chính sách nhà ở cho NTNT tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 2: Thực trạng công tác thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Trình bày cơ sở lý thuyết mà đề tài muốn xây dựng Nêu dược các văn bản, chính sách mà UBND Thành phố Hồ Chí Minh đang áp dụng để phát triển nhà ở cho NTNT Trình bày được kết quả thực hiện NƠXH, nhà ở cho NTNT trên địa bàn Thành phố từ năm 2015-2020 Nêu lên được thực trạng, các vướng mắc, hạn chế và nguyên nhân trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở cho NTNT
Chương 3: Các giải pháp tăng cường hiệu quả thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đánh giá lại kết quả thực hiện chính sách nhà ở cho NTNT giai đoạn 2015- 2020; đưa ra dự báo về nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp giai đoạn 2021-2025.
Từ đó đưa ra được các giải pháp nhằm hạn chế các nguyên nhân đã tồn tại trong chương 2.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH NÀH Ở
Khái niệm về thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp
1.1.1 Khái niệm về chính sách
Có nhiều nhà nghiên cứu về chính sách đã sử dụng thuật ngữ chính sách rộng rãi trong đời sống kinh tế - xã hội Tuy nhiên đã có khá nhiều tài liệu, các nghiên cứu định nghĩa về chính sách như sau:
Theo nghiên cứu của tác giả Jame Anderson[ CITATION Jam84 \l 1033 ], với kinh nghiệm của mình, ông khái quát về chính sách: “Chính sách là một quá trình hành động theo đuổi bởi một hoặc nhiều chủ thể trong việc giải quyết các vấn đề mà họ quan tâm”
Theo nghiên cứu của tác giả Considine[ CITATION Con94 \l 1033 ], “Chính sách là một công việc được thực hiện liên tục, bởi những nhóm hoạch định, nhằm thực hiện các thể chế công khai kết nối, phân phối và biểu đạt giá trị họ theo đuổi”
Theo Giáo trình chính sách kinh tế – xã hội[ CITATION Đoà07 \l 1033 ], các tác giả đưa ra định nghĩa: “Chính sách kinh tế - xã hội là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các đối tượng và khách thể quản lý nhằm giải quyết vấn đề chính sách, thực hiện những mục tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu tổng thể của xã hội”
Qua nhiều nghiên cứu về khái niệm chính sách, cho thấy đây là một khái niệm bao trùm và khái quát về những vấn đề liên quan đến chính sách mà mỗi cơ quan, tổ chức khi ban hành nó để thực hiện mục tiêu đặt ra Ở Việt Nam, thuật ngữ chính sách công còn mới mẻ, thông thường chúng ta quen dùng cụm từ đồng nghĩa: Chính sách của nhà nước hoặc chính sách của Đảng và Nhà nước, vì ở nước ta, Đảng Cộng sản là lực lượng chính trị duy nhất lãnh đạo Nhà nước, lãnh đạo xã hội Đảng lãnh đạo Nhà nước thông qua việc vạch ra đường lối, chiến lược, các định hướng chính sách, đó chính là những căn cứ chỉ đạo để Nhà nước ban hành các chính sách công Chính sách công bao giờ cũng được thể hiện lên một loại văn bản của Nhà nước, loại văn bản này gọi chung là văn bản quy phạm pháp luật bao gồm: Luật, Nghị định, Quyết định,Thông tư.
1.1.2 Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp
1.1.2.1 Tiêu chuẩn mua nhà ở danh cho người thu nhập thấp
Theo khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở 2014, có 03 điều kiện để được mua nhà ở xã hội gồm điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập, cụ thể:
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về nhà ở sau đây:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình;
- Chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội;
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
- Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014.
1.1.2.2 Tiêu chí để mua nhà ở danh cho người thu nhập thấp
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện về thu nhập sau đây:
- Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật gồm:
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; + Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
- Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
- Các đối tượng không cần đáp ứng yêu cầu về thu nhập:
+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định là người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
1.1.2.3 Khung đo nhà ở dành cho người thu nhập thấp
Nhà ở xã hội cũng có nhưng quy đinh theo tiêu chuẩn như nhà ở thương mại, cụ thể theo Điều 55 Luật nhà ở 2014 quy định Thời hạn sử dụng nhà ở dựa theo hai yếu tố:
Cấp độ của công trình xây dựng.
Kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.
Cách tính thời hạn theo cấp độ công trình xây dựng theo đơn vị quản lý chất lượng được ban hành kèm theo Thông tư số 13/2013/TT-BXD như sau:
Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm.
Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 đến 100 năm.
Công trình cấp 1 có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Trong các đối tượng cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng thời hạn sở hữu tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với nguồi Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ chuyển sang hình thức sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như của công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở:
Trong các giai đoạn hình thành đến thực thi, đánh giá chính sách thì giai đoạn thực hiện chính sách là một khâu cấu thành chu trình chính sách, là toàn bộ quá trình chuyển hóa ý chí của chủ thể chính sách thành hiện thực với các đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu nhất định Tổ chức thực hiện chính sách là trung tâm kết nối các khâu trong chu trình chính sách thành một hệ thống Có thể thấy “Thực hiện chính sách công là toàn bộ quá trình chuyển hóa ý chí của chủ thể chính sách thành hiện thực, là bước đặc biệt quan trọng trong chu trình chính sách: hiện thực hóa chính sách, đưa chính sách vào cuộc sống”
Cần thiết phải xây dựng chính sách nhà ở cho NTNT bởi hiện nay, việc bám sát và thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 30-1-2022 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH trong đó nhấn mạnh công tác bảo đảm an sinh xã hội và đời sống (trong đó có nhà ở) của người dân, nhất là người lao động, người nghèo, người yếu thế là mục tiêu quan trọng của các địa phương Ở các khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn
Xây dựng chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố.Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10 0 10’ – 10 0 38 vĩ độ bắc và 106 0 22’ – 106 054 ’ kinh độ đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh
Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang.
Thành phố.Hồ Chí Minh cách thủ đô Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế Với hệ thống cảng và sân bay lớn nhất cả nước, cảng Sài Gòn với năng lực hoạt động 10 triệu tấn /năm Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với hàng chục đường bay chỉ cách trung tâm thành phố 7 km
Chính vì điều kiện tự nhiên thuận lợi mà Thành phố Hồ Chí Minh hội tụ đủ mọi yếu tố để phát triển kinh tế Nơi đây hình thành nhiều Khu Công Nghiệp, Khu chế xuất, Nhà Máy, Nhà xưởng, các khu sản xuất chuyên môn Cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển, giao thông thuận lợi với nhiều tuyến đường cao tốc, Sân Bay và hệ thống cảng biển,… phục vụ cho việc phát triển kinh tế được thuận lợi hơn.
Dân số trung bình năm 2019 đạt 9,04 triệu người, tăng 2,2% so với năm 2018; bao gồm, dân số nam là 4,41 triệu người, chiếm 48,8%; dân số nữ là 4,63 triệu người, chiếm 51,2% Dân số tại khu vực thành thị là 7,17 triệu người, chiếm đến 79,3%; dân số vùng nông thôn là 1,87 triệu người, chiếm 20,7% Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên đang làm việc là 4,71 triệu người, tăng 2,4% so với năm 2018 Khu vực nhà nước là 348,71 nghìn người, giảm 5,3%; khu vực ngoài nhà nước 3,98 triệu người, tăng 3%;
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố.Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10 0 10’ – 10 0 38 vĩ độ bắc và 106 0 22’ – 106 054 ’ kinh độ đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh
Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang.
Thành phố.Hồ Chí Minh cách thủ đô Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế Với hệ thống cảng và sân bay lớn nhất cả nước, cảng Sài Gòn với năng lực hoạt động 10 triệu tấn /năm Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với hàng chục đường bay chỉ cách trung tâm thành phố 7 km
Chính vì điều kiện tự nhiên thuận lợi mà Thành phố Hồ Chí Minh hội tụ đủ mọi yếu tố để phát triển kinh tế Nơi đây hình thành nhiều Khu Công Nghiệp, Khu chế xuất, Nhà Máy, Nhà xưởng, các khu sản xuất chuyên môn Cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển, giao thông thuận lợi với nhiều tuyến đường cao tốc, Sân Bay và hệ thống cảng biển,… phục vụ cho việc phát triển kinh tế được thuận lợi hơn.
Dân số trung bình năm 2019 đạt 9,04 triệu người, tăng 2,2% so với năm 2018; bao gồm, dân số nam là 4,41 triệu người, chiếm 48,8%; dân số nữ là 4,63 triệu người, chiếm 51,2% Dân số tại khu vực thành thị là 7,17 triệu người, chiếm đến 79,3%; dân số vùng nông thôn là 1,87 triệu người, chiếm 20,7% Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên đang làm việc là 4,71 triệu người, tăng 2,4% so với năm 2018 Khu vực nhà nước là 348,71 nghìn người, giảm 5,3%; khu vực ngoài nhà nước 3,98 triệu người, tăng 3%; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài 382,45 nghìn người, tăng 3,8% Tỉ lệ lao động đã qua đào tạo chiếm 37,3%, tăng 0,56 điểm phần trăm so với năm 2018.
Thu nhập bình quân đầu người một tháng năm 2018 là 6.177 nghìn đồng, tăng 20,9% so với năm 2016.
Bảng 2.1 Diện tích, dân số và mật độ dân số của các Quận, huyện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Các Quận , huyện Số xã, phườ g
Nguồn: Niên giám thống kê năm (2019)
Qua bảng Diện tích, dân số và mật độ dân số của các Quận, huyện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy diện tích của Thành phố Hồ Chí Minh với 2.095,39 Km2 và dân số bình quân là 9.038.566, mật độ dân số là 4.314 người/km2 Có thể nói đây là một thành phố có diện tích tương đối lớn nên tập trung dân số tại nhiều địa phương trên các tỉnh thành trong cả nước về sinh sống và làm việc Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu nhà ở là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu nhà ở Dân số tăng lên làm tăng sức lao động cho đô thị nhưng cũng làm tăng nhu cầu cho các thị trường khác trong đó có thị trường nhà ở Trong nền kinh tế thị trường, tăng cầu là một động lực để phát triển Tuy nhiên việc tăng nhu cầu quá mức, vượt quá khả năng cung ứng về hạ tầng và dịch vụ sẽ trở thành áp lực đối với các đô thị Sự phát triển kinh tế tại các đô thị và việc gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu nhà ở cho NTNT thuê và thuê mua gia tăng đang là vấn đề cần giải quyết đối với các đô thị Việt Nam, trong đó có TP.HCM.
2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Năm 2020, thành phố có GRDP theo giá hiện hành ước là 1.372 nghìn tỷ đồng,theo giá so sánh 2010 đạt 991.424 tỷ đồng (số liệu địa phương cung cấp, theo Tổng cục Thống kê công bố GRDP đánh giá lại), tăng 1,39% so với năm 2019, đóng góp trên 22% GDP và 27% tổng thu ngân sách cả nước GRDP bình quân đầu người ước năm 2020 là 6.328 USD/người, xếp thứ 4 trong số các tỉnh thành cả nước, nhưng so với năm 2019 là giảm Thu nhập bình quân đầu người năm 2019 sơ bộ là 6,758 triệu
VN đồng /tháng, cao thứ hai cả nước Nhờ điều kiện tự nhiên, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một đầu mối giao thông của Việt Nam và Đông Nam Á, bao gồm cả đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không Vào năm 2007, thành phố đón khoảng 3 triệu khách du lịch quốc tế tức 70% lượng khách vào Việt Nam Các lĩnh vực giáo dục, truyền thông, thể thao, giải trí, Thành phố Hồ Chí Minh đều giữ vị thế nhất định.
Thành phố Hồ Chí Minh đang đối diện với những vấn đề của một đô thị có dân số tăng rất nhanh Sở Quy hoạch Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh cho biết trong chưa đến 3 thập kỷ, dân số Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng gấp đôi, từ 4 triệu người năm 1990 lên 8 triệu người năm 2016 Nhu cầu nhà ở trở thành áp lực cho sự phát triển Cứ 5 năm, dân số thành phố lại tăng hơn một triệu người Trong nội ô thành phố, đường sá trở nên quá tải, ùn tắc Hệ thống giao thông công cộng kém hiệu quả Môi trường thành phố đang bị ô nhiễm do phương tiện giao thông, các công trường xây dựng và công nghiệp sản xuất Triều cường gây ngập ở vài quận cũng là một vấn đề của thành phố, làm ảnh hưởng đến hoạt động phát triển kinh tế và đời sống của nhân dân rất mạnh mẽ
Bảng 2.2 Tình hình phát triển kinh tế trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020
1 Tốc độ phát triển kinh tế GDP chiếm tỷ lệ % trong cả nước
3 Thu nhập bình quân đầu người
Nguồn: Tổng cục thống kê năm 2020
Qua bảng tình hình phát triển kinh tế trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020, cho thấy kinh tế thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng khá và ổn định, tổng sản phẩm trong nước địa phương (GRDP) tăng bình quân đạt 8,3%/năm. Lực lượng lao động 4,7 triệu người Tỷ trọng kinh tế thành phố trong kinh tế cả nước tiếp tục tăng, đến năm 2020 chiếm gần 22,9% GDP cả nước, khẳng định là đầu tàu kinh tế của khu vực và cả nước Chất lượng tăng trưởng kinh tế được cải thiện, cơ bản phát triển kinh tế dựa trên nền tảng đổi mới sáng tạo, khoa học - công nghệ, thể hiện qua cả 3 chỉ số: 1) Đóng góp của yếu tố năng suất các nhân tố tổng hợp (TFP) tăng liên tục qua các năm, năm 2020 ước đạt 42%; 2) Năng suất lao động của thành phố năm 2020 đạt 333,6 triệu đồng, đứng đầu cả nước, cao hơn 2,7 lần so với bình quân cả nước; tốc độ tăng năng suất lao động của thành phố bình quân giai đoạn 2016 - 2020 là 6,2%/năm, cao hơn giai đoạn 2011 - 2015 là 4,8%/năm và cao hơn bình quân cả nước giai đoạn 2016 - 2019 là 5,85%/năm; 3) Hiệu quả sử dụng vốn đầu tư được nâng lên, hệ số sử dụng vốn hay còn gọi là chỉ số ICOR giảm từ 4,53 năm 2015 xuống còn 4,31 năm 2020
Về phát triển dịch vụ: Các ngành dịch vụ phát triển đúng định hướng, đạt kết quả cao cả về quy mô (lao động ngành dịch vụ thành phố năm 2019 có 2,73 triệu người, chiếm 62,2% lực lượng lao động toàn thành phố và 13,8% lao động dịch vụ của cả nước) và năng suất (năng suất lao động ngành dịch vụ tăng bình quân 6,4%/năm, cao hơn nhiệm kỳ trước 5,8% và cao hơn mức tăng năng suất lao động của toàn thành phố 6,2%), chất lượng (tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng dịch vụ giai đoạn 2016 -
2020 là 8,3%, cao hơn cả nước 7,25%) Tăng trưởng bình quân đạt 8,3%/năm; giá trị gia tăng dịch vụ chiếm hơn 33% giá trị gia tăng toàn ngành dịch vụ, đứng đầu của cả nước Ngành thương mại phát triển theo hướng hiện đại, nhất là thương mại điện tử, đáp ứng yêu cầu tiêu dùng ngày càng cao của người dân Hệ thống phân phối hiện đại đã phát triển về số lượng và chất lượng, gia tăng lưu thông hàng hóa và thúc đẩy sản xuất Các ngành giáo dục, y tế, tài chính - ngân hàng tiếp tục phát triển mạnh, tiếp tục giữ vững vị trí trung tâm của khu vực và trong cả nước.
Về phát triển công nghiệp - xây dựng: Chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp giai đoạn 2016 - 2020 ước tăng bình quân 7,86%/năm, cao hơn cùng kỳ (6,92%/năm),giá trị gia tăng công nghiệp thành phố chiếm 16% toàn ngành, đứng đầu cả nước 4 ngành công nghiệp trọng yếu ước tăng 8,56%/năm, là động lực cho tăng trưởng công nghiệp của thành phố trong thời gian qua Tỷ lệ nội địa hóa của 4 ngành công nghiệp trọng yếu và 2 ngành công nghiệp truyền thống tăng qua các năm, đạt chỉ tiêu 66% vào năm 2020 Thành phố đã ban hành danh mục, xây dựng chính sách phát triển nhóm sản phẩm công nghiệp chủ lực, bước đầu đã hình thành được mạng lưới các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, tham gia ngày càng nhiều vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Khu Công nghệ cao thành phố đã phát triển mạnh mẽ, tổng giá trị xuất khẩu 5 năm đạt
70 tỷ USD, là hạt nhân thúc đẩy sự phát triển của Khu Đô thị Sáng tạo tương tác cao phía Đông thành phố, là nơi cung cấp và nuôi dưỡng những ý tưởng khoa học và công nghệ, thu hút vốn, công nghệ, nhân lực công nghệ cao trong và ngoài nước, thích nghi với cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư
Về phát triển nông nghiệp: Ngành nông nghiệp tiếp tục chuyển dịch theo hướng nông nghiệp đô thị hiện đại, hiệu quả, bền vững, tập trung vào các ngành nông nghiệp công nghệ cao, công nghệ sinh học, kéo theo năng suất lao động tăng bình quân 21%/năm Đã ban hành danh mục các sản phẩm chủ lực và tiềm năng của ngành nông nghiệp Giá trị sản xuất bình quân trên 1 ha đất sản xuất nông nghiệp của năm 2019 ước đạt 550 triệu đồng/ha/năm, gấp 1,5 lần năm 2015 (367 triệu đồng/ha/năm) Tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng bình quân ngành nông nghiệp giai đoạn 2016 - 2020 là 5,82%/năm, đạt kế hoạch đề ra
Về phát triển các thị trường: 1) Thị trường hàng hóa, thương mại, dịch vụ đạt quy mô lớn, duy trì mức tăng trưởng khá; từng bước hình thành các cơ chế, chính sách để hỗ trợ thị trường bán lẻ trong nước trong bối cảnh hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng; sự phát triển của thương mại điện tử đang thành xu thế quan trọng trong các năm gần đây 2) Thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường vốn liên tục tăng trưởng thông qua việc huy động và cho vay vốn của các tổ chức tín dụng, tiếp tục đáp ứng tốt hơn nhu cầu vốn cho doanh nghiệp, hộ kinh doanh, cá nhân,…3) Thị trường bất động sản, đã phát triển mạnh mẽ, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân Trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay, diện tích bình quân nhà ở toàn thành phố đã tăng lên đáng kể (từ mức 17,32 m2/người năm 2015 lên 20,3 m2/người vào năm 2020) Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện, góp phần cho thị trường phát triển 4) Thị trường khoa học và công nghệ thành phố tăng trưởng về quy mô, góp phần hỗ trợ doanh nghiệp ứng dụng công nghệ mới, nâng cao năng lực sản xuất và khả năng cạnh tranh 5) Thị trường lao động tiếp tục phát triển; xã hội hóa hoạt động đào tạo nghề được đẩy mạnh gắn với nhu cầu lao động của doanh nghiệp, chú trọng đào tạo nghề gắn với giải quyết việc làm cho lao động nông thôn, tăng nhanh tỷ lệ lao động qua đào tạo Tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về NƠXH Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở.
Công cụ và Tổ chức thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Công cụ để thực hiện chính sách đó là các Bộ luật, Quyết định, Nghị định, Thông tư Các văn bản được áp dụng để tổ chức thực hiện chính sách NƠXH và nhà cho người có TNT đó là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH và Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 30-1-2022 Theo các văn bản này, các chính sách về nhà ở, trong đó có NƠXH được thực hiện bằng hệ thống tổ chức quản lý của chính quyền Nhà ở là một lĩnh vực liên quan đến nhiều ngành nên chính sách về nhà ở cũng là sản phẩm hợp tác của nhiều ngành trong đó cơ quan chuyên trách về NƠXH đóng vai trò chủ đạo Các cơ quan về nhà ở cấp trung ương (Bộ xây dựng) có nhiệm vụ chủ trì đề ra các chính sách đảm bảo nhà ở cho nhân dân Các cơ quan về nhà ở cấp địa phương tổ chức thực hiện chính sách, vận dụng chính sách và pháp luật vào điều kiện cụ thể của địa phương Việc tổ chức quản lý phải hướng đến hai mục tiêu cơ bản: (1) đầu tư đủ quỹ nhà ở cho các đối tượng xã hội đảm bảo tiêu chuẩn, chất lượng về không gian sinh hoạt, môi trường sống, các dịch vụ tiện ích; (2) Tổ chức phân phối đúng đối tượng và quản lý vận hành quỹ nhà ở nhằm đảm bảo duy trì tình trạng kỹ thuật, an ninh trật tự và lối sống tốt trong các khu NƠXH.
Thành phố Hồ Chí Minh có một số ưu đãi dành cho doanh nghiệp cũng như
NTNT thể hiện cụ thể trong (bảng 3.1) Về phía Doanh nghiệp, điều này nhằm giúp giảm giá thành và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở TNT.
Về phía NTNT, điều này giúp họ có điều kiện vay vốn với lãi suất ưu đãi và thời gian chi trả lâu hơn, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho NTNT có cơ hội sở hữu cho mình một căn nhà mơ ước.
Bảng 2.3 Các hỗ trợ trong chính sách nhà ở thu nhập thấp hiện nay. Đối với doanh nghiệp Người thu nhập thấp Đất
- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất.
- Thuế giá trị gia tăng áp dụng thuế suất 0% và miễn, giảm thuế TNDN (10%, 50%).
- Được cung cấp thiết kế mẫu, tiến bộ kỹ thuật xây dựng;
- Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào.
- Khu vực hưởng lương ngân sách: khoản vay tối đa 900 triệu đồng; tối đa 20 năm; mức lãi suất 9%/năm.
- Hộ tái định cư: mức lãi suất bằng với lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn của ngân hàng, trên số dƣ nợ, thời hạn vay
2.2.1 Cách tiếp cận và phương pháp thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp
Chủ trương phát triển nhà ở cho NTNT đã mở ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người có TNT, trung bình, đặc biệt là ở khu vực đô thị - nơi thu hút và tập trung nhiều đối tượng dân nhập cư TNT Không thể phủ nhận những lợi ích về mặt xã hội và kinh tế mà chính sách này mang lại, tuy nhiên, vẫn còn nhiều băn khoăn đối với loại hình nhà ở này khi mà nhiều người dân có nhu cầu thực lại không dễ dàng tiếp cận với chính sách, tiếp cận đến gói vay tin dụng ưu đãi, nhiều chủ đầu tư vẫn còn e ngại khi đầu tư vào phân khúc này, dẫn đến số lượng nguồn cung còn hạn chế sạy với nhu cầu rất lớn của người dân Để giải bài toán nhà ở cho người dân, trong thời gian tới, TP Hồ Chí Minh sẽ đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng NƠXH Trong đó, ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để xây dựng NƠXH thuộc sở hữu Nhà nước Sử dụng quỹ đất 20% đất ở tại các dự án để xây dựng NƠXH Tiếp tục cải cách hành chính, đơn giản thủ tục trong việc cấp phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất Thời gian qua, mặc dù đã có nhiều cố gắng để đầy mạnh việc phát triển loại hình nhà ở dành cho NTNT, Song để NTNT tiếp cận được nhà ở TNT, cần xây dựng quy chế quy định rõ ràng, minh bạch và cụ thể từng khẩu như công bố rộng rãi danh mục dự ân công khai tiêu chuẩn đối tượng, danh sách đơn vị cá nhân có nhu cầu và đúng tiêu chuẩn Nơi tổ chức tiếp nhận nhu cầu, đăng ký nên là một đơn vị đầu mối có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Việc đăng ký phải có xác nhận của đơn vị quản lý đối tượng để tránh tình trạng một hộ gia đình hay tên một người lại được mua hay đăng ký nhiều lần, nhiều nơi, hay đã và đang sở hữu nhiều loại hình ở, trong đó có cả vợ chồng, con cái đã được hưởng các chế độ ưu đãi trước đây trong khi những đối tượng thật không có mối quan hệ lại không thể biết khi nào đến lượt Phải rà soát các đối tượng đầu cơ bất động sản, kiểm tra đối tượng có thu nhập cao nhưng vẫn khai mức TNT để thụ hưởng chính sách. Đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở dành cho NTNT, Cần xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở TNT và xây dựng các cơ chế cho vay với lãi suất thấp, trả góp thời hạn dài và gắn trách nhiệm người sử dụng sức lao động với người lao động Công cuộc này nên có sự tham gia, góp sức của các đơn vị ngân hàng, doanh nghiệp, tổ chức quốc tế Có thể chia làm hai dạng đầu tư Lập Quỹ xây dựng nhà ở bằng nguồn ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng khu nhà ở TNT; Vấn đầu tư huy động từ các doanh nghiệp để xây dựng nhà ở.
Việc thành phố thành lập Quỹ Phát triển nhà cho người có TNT, tài trợ các dự án nhà ở dành cho đối tượng này và giúp họ mua nhà với lãi suất thấp cũng là để giải quyết bài toán giảm chi phí đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho người có TNT mua được nhà ở chất lượng Thiết kế căn hộ linh hoạt, phù hợp với tài chính, công năng sử dụng của NTNT Việc thiết kế các căn hộ cũng nên xem xét trên cơ sở cùng đối tượng sử dụng để tính tỷ lệ, tốt nhất là cùng đem vị trí công tác hay cùng hoàn cảnh Không nên thiết kế có những căn hộ mà diện tích chênh lệch quá lớn sẽ dẫn đến nhiều đối tượng có lối sống và văn hóa sống khác nhau trong cùng một tòa nhà.thiếu những sản phẩm nhà ở thật sự cho NTNT, đây mới chính là nguồn cầu cao và thực sự cần ở
Phát triển nhà ở cho NTNT còn là thực hiện nhiệm vụ an sinh xã hội, cải thiện đời sống cho người lao động, nhất là trong điều kiện kinh tế Việt Nam đang lâm vào tình trạng lạm phát cao và kéo dài làm cho đời sống của người lao động làm công ăn lương có TNT bị tác động nặng nề Ví dụ: Giá một căn hộ dành cho NTNT tại dự án nhà ở cho NTNT ở Quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh có giá 11 triệu đồng / m2, như vậy với căn hộ khoảng 70m2 thi người có TNT phải trả 770 triệu đồng mới có thể sở hữu căn hộ đó Với số tiền này là quá cao, quá sức tài chính của NTNT với mức thu nhập 3-4 triệu đồng tháng Với mức thu nhập đó chi đủ trang trải các sinh hoạt đời thường hàng ngày, không thể đủ di đã tích lũy mua nhà.
Bảng 2.4 Khoảng cách giữa chính sách nhà ở và điều kiện thực tiễn.
Rào cản – giới hạn Chính sách Đối với doanh nghiệp
- Lợi nhuận thấp (định mức lợi nhuận, nguồn cung cạnh tranh với nhà ở thương mại);
- Quỹ đất sạch (thời gian GPMB, thủ tục);
- Năng lực của doanh nghiệp (tài chính, kinh nghiệm, ứng dụng công nghệ…);
- Không thể tiếp cận khoản vay dài hạn (khó khăn chứng minh thu nhập; mức lãi suất);
- Không có nhiều lựa chọn (nguồn cung hạn chế và thiếu thông tin về nhà ở)
- Các hướng dẫn chưa đầy đủ khi các quy định thay thế có hiệu lực.
- Quy hoạch sử dụng đất chưa bố trí quỹ đất phát triển nhà ở TNT;
- Chưa thành lập trung tâm thông tin chuyên nghiệp, để thu thập dữ liệu và dự báo, đánh giá thị trường nhà ở.
Nguồn: tổng hợp từ phỏng vấn doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở và cán bộ quản lý sở/ngành liên quan (2021)
Thị trường BĐS Việt Nam đang tồn tại thực tế đó là các dự án căn hộ thương mại quá nhiều, giá cao, lượng người có nhu cầu mua thực sự ít, chỉ có người mua đầu tư, đầu cơ là nhiều Trong khi đó lượng người mua các căn hộ NƠXH, nhà ở TNT lại nhiều, nhưng số lượng các dự án loại này lại quá ít Lượng cung – cầu mất cân đổi cộng với thiếu công khai minh bạch trong quá trình quy hoạch, cấp phép dự ăn khiến người nghèo ngày càng ít cơ hội tiếp cận thị trường loại hình nhà ở này Mặc dù Chính phủ đã có chủ trương phát triển nhà cho NTNT những vẫn chưa đem lại nhiều kết quả vi giá nhà cho NTNT tỉ lệ nghịch với tiền lương của đối tượng thụ hưởng chính sách. Nhà cho NTNT với diện tích 70 m2 đến 80 m2 thì người dân khó có tiền trả Vì vậy nhà ở cho NTNT đang là phân khúc có triển vọng nhất của thị trường bất động sản nếu doanh nghiệp biết đưa ra sản phẩm phù hợp là những căn nhà diện tích chi khoảng 30 m2, nội thất đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu Trên thực tế, bên cạnh những người may mắn được tiếp cận giới tín dụng 30 nghin tỷ đồng thì vẫn còn một bộ phận không như người dẫn chưa thể mua được nhà ở TNT vì vẫn còn vướng mắc về thủ tục vay (chứng minh thu nhập, khả năng trả nợp từ ngân hàng Vì vậy việc tiếp cận thị trường nhà ở cho NTNT vô cùng quan trọng bởi khi tiếp cận thực tế sử cho nhà hoạch định chính sách có cái nhìn rõ rằng hơn, có sự đánh giá đúng đắn để đưa ra các phương thức xây dựng lập kế hoạch chính sách sát với thực tiễn, đáp ứng mong mỏi của người dân trong đó đáp ứng nhu cầu của NTNT là chủ yếu
2.2.2 Xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp
Kế hoạch nhằm cụ thể hóa việc thực hiện các mục tiêu phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời kiểm soát công tác phát triển nhà ở năm 2020 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2021-2025) Thành phố Hồ Chí Minh tích cực kêu gọi, huy động các nguồn lực xã hội tham gia đầu tư phát triển nhà ở TNT đảm bảo hệ thống an sinh xã hội toàn thành phố, nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan và đồng thời khẳng định trình độ quản lý của bộ máy của Thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 2.5 Kế thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Các văn bản chỉ đạo điều hành
Năm ban hành Đơn vị ban hành
Kế hoạch quỹ đất xây dựng nhà ở cho NTNT đến 2025
Tiêu chuẩn diện tích nhà ở cho NTNT
Chí Minh Nghị định số
Dành 20% trên quỹ đất xây dựng nhà ở cho người có TNT
Nguồn: Tác giả tự nghiên cứu Qua bảng kế thực hiện chính sách nhà ở cho NTNT trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, về cơ bản thực hiện theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và xây dựng NƠXH, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng NƠXH thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án). Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựngNƠXH không phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH quy định tại Khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng NƠXH mà sau thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước.
Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH cho Nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao Số tiền còn lại chưa được hoàn trả hoặc khấu trừ (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư xây dựng NƠXH do Nhà nước đầu tư Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách trung ương thì việc bố trí quỹ đất thực hiện theo quy định như sau: Đối với dự án xây dựng NƠXH được bố trí nguồn vốn ngân sách trung ương từ 50% tổng mức đầu tư của dự án trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng để xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án; Đối với dự án xây dựng NƠXH được bố trí nguồn vốn ngân sách trung ương dưới 50% tổng mức đầu tư của dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án.
Bảng 2.6 Kết quả thực hiện các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020
STT Năm Số dự án nhà ở cho NTNT
Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh
Qua bảng kết quả thực hiện các dự án xây dựng nhà ở cho NTNT trên địa bànThành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020 cho thấy Thành phố Hồ Chí minh đã nghiêm túc thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và xây dựng NƠXH, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% Điều này được thể hiện thông qua số lượng dự án được thực hiện luôn có xu hướng tăng Năm 2015 là 5 dự án do các chủ đầu tư xây dựng thựch hiện xây dựng nhà ở cho NTNT, đến năm 2020, số dự án được đầu tư xây dựng nhà ở cho NTNT là 18 dự án, tăng 11 dự án, tương ứng tăng 157% so với năm 2015 Việc các nhà nhà đầu tư thực hiện việc xây dựng các dự án trong đoa đảm bảo 20% quỹ đất được dành xây nhà ở cho người thu nahapj thấp, điều này đã được thể hiện rất rõ trong giai đoạn 2015 - 2020 trên địa bàn Thành phố
Cũng từ thực tế, căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng NƠXH có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ NƠXH trong dự án Trường hợp dự án xây dựng NƠXH liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng NƠXH tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương đi đầu cả nước xây dựng chương trình phát triển nhà ở cho NTNT Tại Quyết định số 6336/QĐ- UBND ngày 14/10/2020 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở thành giai đoạn 2021-2025, cũng xác định mục tiêu đến năm 2025 xây mới 20,5 đến 22 triệu m2 nhà ở, đưa diện tích bình quân đầu người xấp xỉ đạt được25,1 m2/người Trong đó tập trung phát triển 25.500 căn hộ cho NTNT Nội dung của việc xây dựng kế hoạch triển khai nhà ở cho NTNT phải được đưa vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội hàng năm của Thành phố và phải cần quan tâm đến các vấn đề: dự báo số người có nhu cầu nhà ở TNT, số căn hộ, diện tích, đơn giá bán Quan điểm của thành phố là việc giải quyết vấn đề NƠXH cho các đối tượng hiện nay là rất cần thiết nhưng phải được tiến hành theo một lộ trình xác định, việc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua phải hết sức thận trọng, chất lượng nhà ở phải đáp ứng được những tiêu chuẩn về NƠXH do Nhà nước ban hành Với quan điểm đó thành phố cần phải:
Kết quả thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề nhà ở trong đó phát triển nhà ở cho NTNT là chủ trương lớn của Chính phủ, Bộ Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cũng không ngoại trừ và đã đạt được những kết quả nhất định trong quá trình triển khai thực hiện chính sách:
Bảng 2.13 Kết quả thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020
Số dự án được chuyển đổi
Diện tích xây dựng (triệu m 2)
Số căn hộ được chuyển đổi dành cho người thu nhập hấp (căn hộ)
Nguồn: Cục thống kê Thành phố Hồ Chí Minh Qua bảng kết quả thực hiện chính sách nhà ở cho NTNT trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020 cho thấy các chỉ tiêu về thực hiện chính sách nhà ở đối với NTNT có xu hướng tăng, cụ thể:
- Số dự án được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở cho người có thu nahapj thấp có xu hướng tăng Năm 2015 là 8 dự án, đến năm 2020 là 15 dự án, tăng 7 dự án, tương ứng tăng 87,5% so với năm 2015 Có thể nói đây là tín hiệu rất tích cực mà các daonh nghiệp đầu tư xây dựng đã và đang thực hiện theo những nội dung quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
- Diện tích xây dựng nhà ở cho NTNT tăng từ 3,6 triệu m2 năm 2015 lên 4,2 triệu m2 năm 2020, tăng 0,6 triệu m2, tương ứng tăng 16,67 % so với năm 2015 Qua công tác chuyển đổi dự án đến tăng diện tích xây nhà ở cho NTNT là một chủ trương đúng đắn và từng bước đêm lại hiệu quả thiết thực thông qua việc người có TNT có được nahf để ở và ổn định cuộc sống.
- Số căn hộ được chuyển đổi dành cho người thu nhập hấp cũng có xu hướng tăng lên từ 3.187 căn hộ năm 2015, tăng lên 5.124 căn hộ năm 2020, tăng 60,78% so vơi năm
2015 Có thể nói đây chính là cơ sở để người lao động có TNT có cơ hội được mua nhà ở phù hợp.
Trong thời gian qua, các dự án xây dựng nhà ở cho NTNT trên địa bàn thành phố hồ Chí Minh đã phần nào đáp ứng được nguyện vọng và nhu cầu thực về nhà ở của NTNT.
- Thực hiện chính sách nhà ở cho NTNT được coi là chủ chương có ý nghĩa nhân văn, góp phần từng bước tạo lập chỗ ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội, xây dựng chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là việc đáp ứng ý nguyện, đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường cũng là giải pháp có ý nghĩa tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản, khắc phục mất cân đối cung – cầu.
- Xây dựng nhiều dự án nhà ở cho NTNT còn thu hút một lượng lớn nhân lực lao động góp phần thúc đẩy, triển khai các dự án mang tính xã hội.
- Thu hút vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở.
- Quy hoạch quỹ đất hợp lý và kiến trúc đô thị phù hợp, chấm dứt tình trạng xây dựng tự phát.
- Việc công bố các mẫu thiết kế căn hộ điển hình áp dụng với nhà ở cho NTNT đã tạo ra sự chuẩn hóa các mẫu thiết kế kiến trúc, phù hợp với nhu cầu sinh hoạt cũng như nguồn tài chính của NTNT Đồng thời hoàn thiện quy trình quản lý chất lượng công trình và công tác vận hành quản lý công trình sau khi bàn giao.
- Thành công kêu gọi chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở TNT Tính đến nay Thành phố Hồ Chí Minh đã có 8 dự án chuyển đổi thành công từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở cho NTNT trên tổng số 15 dự án nhà ở thương mại đăng ký xin chuyển đổi.
- Thành phố Hồ Chí Minh đang dự kiến chuyển đổi tiếp các dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở TNT, với tổng số 5.124 căn hộ thương mại thành 8.975 căn hộ phụ vụ cho NTNT.
Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 12 dự án phát triển nhà ở TNT đã và đang triển khai, với khoảng 4,5 triệu m2 sàn xây dựng, tương đương khoảng 22.500 căn hộ. Thành phố cũng triển khai chủ trương đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật Trong đó, chú trọng đầu tư xây dựng đường giao thông, y tế, trường học và công trình hạ tầng đầu mối, đi trước một bước so nhằm thu hút nguồn lực lao động xã hội, thực hiện xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở dành cho NTNT vừa có công việc vừa có nhà ở yên tâm làm ăn, vừa giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nước, vừa tạo điều kiện cho các đối tượng được thuê, mua, thuê mua, được hưởng những tiện ích hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện đại đồng bộ Sau năm 2022, Thành phố phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu xây dựng thêm khoảng 1,6 triệu m2 NƠXH trong đó có nhà ở cho NTNT Trong đó tập trung phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để xác định quỹ đất xây dựng nhà ở TNT theo quy định dựa trên cơ sở Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, kiểm soát các dự án nhà ở TNT, xây dựng các cơ chế chính sách nhằm kêu gọi nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn, thu hút nguồn lực xã hội, tìm kiếm nguồn vốn đầu tư đài hạn trong và ngoài nước để phát triển quỹ đất NƠXH trong đó có nhà ở TNT, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững, đảm bảo ổn định an ninh chính trị, xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh những năm tới đây.
Trong giai 2015-2020, Thành phố Hồ Chí Minh đã cơ bản giải quyết nhà ở cho đối tượng hưởng lương từ ngân sách có nhà ở dưới 5m²/người; phấn đấu đạt mức bình quân 20m²/người đối với đối tượng có nhà ở bình quân dưới 20m²/người Quỹ đất để xây nhà TNT được lấy từ quỹ đất 20% chủ đầu tư các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở bàn giao lại thành phố Mỗi căn hộ sẽ có diện tích từ 50-120m² để người mua có điều kiện chọn lựa Đề án cũng đưa ra các giải pháp về tài chính, tín dụng, cơ chế ưu đãi về thuế để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở choNTNT.
Đánh giá chung về việc thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
2.4.1 Những ưu điểm, kết quả đạt được
Từ những phân tích trên có thể thấy chính sách nhà ở cho NTNT trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh khi triển khai thực hiện chính sách có những ưu điểm và hạn chế sau:
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn thứ hai trong cả nước, là nơi tập trung nhiều hoạt động văn hóa, kinh tế chính trị lớn của cả nước,nên dân số đông và điều kiện sống của người dân cũng khác nhau Việc ban hành và thực hiện chính sách nhằm phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hồ Chí Minh luôn nhận được sự quan tâm, ủng hộ từ Trung ương Mục tiêu đưa Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một thành phố thông minh, hiện đại, giàu đẹp nhằm thu hút được các nhà đầu tư trong khu vực và trên thế giới, thu hút du khách quốc tế thăm quan ngày một đông Thực tế Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang thực hiện rất tốt các kế hoạch đề ra.
Khi triển khai thực hiện chính sách nhà ở dành cho NTNT Thành phố còn nhiều bất cập nhưng Thành phố Hồ Chí Minh đã thu được nhiều kết quả nhất định trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân trong đó chủ yếu là NTNT Với mật độ dân số lớn không ngừng tăng lên hàng năm nhưng đó cũng là đầu vào cho nguồn lao động phục vụ hoạt động đầu tư xây dựng thuận lợi, đầu tư phát triển nhận được nhiều sự hướng dẫn, hỗ trợ thiết thực từ các cấp và người dân.
Thành phố Hồ Chí Minh có vị trí địa lý thuận lợi, là trung tâm kinh tế trọng điểm phía Nam, tiếp giáp nhiều tỉnh thành lớn của cả nước nên có nhiều doanh nghiệp chọn là nơi đầu tư phát triển Số lượng doanh nghiệp có trụ sở, văn phòng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh không ngừng tăng lên hàng năm, điều này cũng thúc đẩy gia tăng một nguồn thu thuế vào ngân sách Bên cạnh đó việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng là một lợi thế của một thành phố mang tên Bác, đến nay lượng dự án nước ngoài đầu tư vào thành phố luôn ổn định và trở thành nguồn lực quan trọng trong việc phát triển trong hiện tại và mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ trong tương lai.
Về cơ bản thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện sát các chỉ đạo, quy định về nhà ở TNT do Trung ương đề ra Thành phố cũng đã chủ động ban hành các văn bản thực hiện, trong đó có nhiều văn bản đi tiên phong để tháo gỡ các vướng mắc đang tồn đọng, để triển khai thực hiện các dự án nhà ở cho NTNT được quy định cụ thể hơn và cũng là động lực thúc đẩy sự phát triển nhà ở trong tương lai.
2.4.2 Những hạn chế Đầu tiên, các vấn đề về việc trục lợi mua đi bán lợi dự án, mua lại và thiết kế các căn nhà ở để bán lại hoặc những người không nằm trong nhóm TNT vẫn có thể mua nhà trong dự án NƠXH cho thấy vấn đề bất ổn về mặt quy định Các quy định về mặt xác định các đối tượng TNT vẫn chưa có quy trình rõ ràng và minh bạch Chính điểm này đã góp phần khiến cho những hoạt động đầu cơ, mua bán phi pháp và gây bất lợi cho NTNT trong quá trình hưởng các quyền lợi mà nhà nước hỗ trợ.
Thứ hai, vấn đề cho vay và thời gian chi trả để mua nhà cho NTNT Hiện tại, mức hỗ trợ mà nhà nước đồng ý cho NTNT vay tương đối thấp trong khi giá nhà đã tăng lên khá nhiều so với trước khi dịch bệnh xảy ra Điều này dẫn đến, người dân có vay thì cũng không đủ số tiền để có thể sở hữu được căn nhà mà họ mong muốn Đồng thời, thời gian chi trả khoản vay cũng ngắn so với mức chi trả mà họ có thể thực hiện cũng gây khó khăn cho NTNT Do đó, dù có chính sách hỗ trợ cho vay từ phía chính quyền thì cũng không giúp được người dân giảm tải phần nào gánh nặng về kinh tế nếu muốn mua nhà.
Thứ ba, các dự án khu NƠXH rải rác bởi thường được thiết kế gần các khu công nghiệp, phục vụ cho đối tượng người lao động Các khu đất này đồng thời cũng là miếng mồi ngon cho các nhà đầu tư bất động sản bởi một khi dự án được khởi công thì giá đất sẽ tăng cao Điều này cho thấy, cấp chính quyền vẫn chưa có sự phân loại một cách hợp lí các khu vực về nhà ở, NƠXH và khu công nghiệp dẫn đến nhiều hệ luỵ không đáng có.
Thứ tư, nhà TNT vẫn là khái niệm mơ hồ và lạ lẫm với những người dân lao động, họ không biết được bản thân được hỗ trợ những gì, quyền lợi và nghĩa vụ để được mua NƠXH là gì Chính điều này giúp những kẻ đầu cơ có cơ hội tiếp cận và mang đến những nguồn thông tin sai lệch cho NTNT Dù rất cố gắng để hỗ trợ các dự án NƠXH nhưng cấp lãnh đạo khu vực TP HCM vẫn chưa có các biện pháp đúng đắn về vận động và tuyên truyền về NƠXH cho NTNT này.
Và cuối cùng, đối với các công trình xã hội thì nguồn ngân sách từ nhà nước hỗ trợ luôn có một phần trong dự án Điều này đồng nghĩa với việc sẽ có các vấn đề tiêu cực xảy ra đối với nguồn vốn này về mặt thất thoát, không minh bạch hoặc sai mục đích Khi nguồn vốn không được cung cấp đủ các dự án sẽ bị kéo dài thời gian thi công, dừng hoặc động do không đủ nguồn vốn hoặc nhà ở đã xây xong nhưng không đạt tiêu chuẩn để đi vào hoạt động,…, gây ra rất nhiều vấn đề hệ luỵ và hậu quả nghiêm trọng.
Những hạn chế của Thành phố Hồ Chí Minh xuất phát từ một số nguyên nhân: Vấn đề nguồn nhân lực trên địa bàn còn thiếu trình độ chuyên môn và kinh nghiệm. Để thực thi tốt các vấn đề về chính sách cần phải có sự phân công rõ ràng trong công việc, phân chia các nhiệm vụ và vụ trí tốt trong tổ chức Các hoạt động thực hiện đúng trình tự rõ ràng, thông qua các cấp không xét duyệt vượt cấp chính là hình thức trục lợi và gây ra các vấn đề bất cập về quy trình và nguồn vốn phân bổ.
Mức thu nhập của người dân hiện nay chưa được nhà nước xem xét lại một cách cụ thể và rõ ràng sau ảnh hưởng kinh tế của dịch bệnh Các vấn đề khác cần phải xử lí do tình trạng dịch bệnh diễn biến ngày càng phức tạp khiến khu vực Thành phố
Hồ Chí Minh gặp nhiều vấn đề khó khăn Là một trong những thành phố lớn và khu công nghiệp lớn nhất cả nước, nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn đang gặp vấn đề bất cập về nguồn lao động trong quá trình phục hồi kinh tế sau đại dịch Có thể thấy, Thành phố Hồ Chí Minh phải đồng thời xử lý quá nhiều vấn đề và chưa được hỗ trợ tốt từ phía Chính phủ.
Do tình trạng nhà ở của đối tượng lao động TNT từ trước vốn dĩ đa phần là thuê trọ Thành phố Hồ Chí Minh là nơi có lượng công việc dồi dào, “đất lành chim đậu” do đó mà rất nhiều người từ những vùng miền khác nhau đổ xô về đây để tìm kiếm cơ hội làm việc Từ trước đến nay, họ đã quá quen thuộc với việc thuê trọ để đi làm và đối với họ khả năng có thể mua được một căn nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh là quá xa vời Ngoài ra, tâm lý của họ còn nhiều sợ sệt và lạ lẫm đối với mô hình NƠXH Họ chưa biết rõ về hình thức vay, hình thức trả góp và nhiều vấn đề khác cần được giải đáp mà cấp chính quyền địa phương vẫn chưa thực sự làm tốt vấn đề này.
Nhà ở cho đối tượng TNT về cơ bản là sự hỗ trợ của nhà nước, nhưng do điều kiện kinh tế của đất nước còn nhiều khó khăn nên định mức để hỗ trợ còn thấp, bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng không mặn mà khi thực hiện các dự án nhà ở đối với NTNT bởi vì lợi nhuận rất thấp và thu hồi vốn lại mất nhiều thời gian Đây có thể nói chính là nút thắt đối với nhà ở cho người có TNT Để cởi được nút thts này cần có sự vào cuộc của Nhà nước, các doanh nghiệp cùng chung tay để giải quyết.
CÁC GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Mục tiêu và định hướng thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở nước ta và tại Thành phố Hồ Chí Minh
ở nước ta và tại Thành phố Hồ Chí Minh
3.1.1 Mục tiêu thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở nước ta
Người thu nhập thấp có nhà ở là chủ trương lớn của Chính phủ, Bộ xây dựng. Thành phố Hồ Chí Minh cũng không ngoại lệ và đã đạt được những kết quả nhất định trong quá trình triển khai thực hiện chính sách:
- Đáp ứng được nguyện vọng và nhu cầu thực về nhà ở của NTNT
- Thực hiện chính sách nhà ở cho NTNT được coi là chủ trương có ý nghĩa nhân văn, góp phần từng bước tạo lập chỗ ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội, xây dựng chính sách nhà ở cho NTNT là việc làm đáp ứng ý nguyện, đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường cũng là giải pháp có ý nghĩa thảo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản, khắc phục mất cân đối cung - cầu
- Xây dựng nhiều dự án nhà ở cho NTNT còn thu hút một lượng lớn nhân lực lao động góp phần thúc đẩy, triển khai các dự án mang tỉnh xã hội
- Thu hút vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở
- Quy hoạch quỹ đất hợp lý và kiến trúc đô thị phù hợp, chấm dứt tình trạng xây dựng tự phát
- Việc công bố 18 mẫu thiết kế căn hộ điển hình áp dụng với nhà ở cho NTNT đã tạo ra sự chuẩn hóa các mẫu thiết kế kiến trúc, phủ hợp với nhu cầu sinh hoạt cũng như nguồn tài chính của NTNT Đồng thời hoàn thiện quy trình quản lý chuất lượng công trình và công tác vận hành quản lý công trình sau khi bàn giao
- Thành công kêu gọi chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở TNT Điển hình như thành phố Hà Nội đã có 7 dự án chuyển đổi thành công từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở cho NTNT trên tổng số 21 dự ân nhà ở thương mại đăng ký xin chuyển đổi.
3.1.2 Mục tiêu thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại Thành phố
Hồ Chí Minh Định hướng chung của Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu trong giai đoạn này là tiếp tục thực hiện việc di dời nhà ở trên và ven kênh rạch, tổ chức lại cuộc sống dân cư tốt hơn Xây dựng mới, thay thế chung cư bị hư hỏng xuống cấp Nâng cấp các khu dân cư hiện hữu góp phần chỉnh trang và phát triển đô thị Tiếp tục xây dựng, phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư đồng bộ, văn minh, hiện đại Cụ thể, các hộ gia đình, cá nhân có đất ở, nhà ở riêng lẻ phù hợp quy hoạch có thể cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở theo khả năng để cải thiện chỗ ở, nâng cao mức sống và thu nhập Đồng thời, đầu tư xây dựng, phát triển các dự án nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở thương mại giá thấp đáp ứng nhu cầu của thị trường về nhà ở, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội.
Mặt khác, tiếp tục phát triển, đầu tư xây dựng các dự án NƠXH, trong đó có NƠXH cho thuê bảo đảm đáp ứng cơ bản nhu cầu cho các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH, tái định cư trong dự án chỉnh trang đô thị của TP Bên cạnh đó, hoàn tất việc đầu tư xây dựng các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm đã thực hiện di dời, tháo dỡ trong giai đoạn 2016 - 2020; tiếp tục việc cải tạo, sửa chữa các chung cư chưa bị hư hỏng nặng, nguy hiểm chưa được cải tạo, sửa chữa trong tương lai. Ngoài ra, phấn đấu phát triển NƠXH (bao gồm cả nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên) và nhà ở thương mại giá thấp giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân lao động đang sống trong các khu nhà trọ, các đối tượng đang sống trên và ven kênh rạch hoặc các khu nhà ở chưa đảm bảo về điều kiện sinh hoạt và phòng chống dịch bệnh trong bối cảnh dịch bệnh ngày càng phức tạp.
Mục tiêu cụ thể giai đoạn 2021 – 2025
Thực hiện toàn bộ mục tiêu thực hiện chính sách nhà ở có TNT tại Thành phố
Hồ Chí Minh Về chỉ tiêu phát triển nhà ở trong giai đoạn 2021 - 2025, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm tối thiểu giai đoạn 2021 - 2025 là 50 triệu m² sàn; chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP đến năm 2025 tối thiểu là 23,5 m²/người
Về diện tích tối thiểu của các loại hình nhà ở tăng thêm trong giai đoạn 2021 -
2025, với nhà ở riêng lẻ do các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng tăng thêm khoảng gần
32 triệu m² sàn xây dựng Nhà ở trong các dự án không kể NƠXH tăng thêm khoảng 15,5 triệu m² sàn xây dựng, trong đó tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phấn đấu đạt tối thiểu 90% tổng số căn NƠXH tăng thêm khoảng 2,5 triệu m² sàn.
Về diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại và NƠXH giai đoạn 2021 -
Về dự kiến vốn để phát triển nhà ở trong giai đoạn 2021 - 2025 là khoảng566.983 tỷ đồng Trong đó, vốn đầu tư xây dựng phát triển nhà ở thương mại là khoảng 239.748 tỷ đồng; vốn xây dựng nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân là khoảng 289.542 tỷ đồng; vốn đầu tư NƠXH tối thiểu là khoảng 37.693 tỷ đồng.
Thời cơ và thách thức
Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có mật độ dân số cao nhất nước với 4.292 người/km², Thành phố Hồ Chí Minh có nhu cầu nhà ở rất lớn Tốc độ tăng dân số cơ học lớn trong bối cảnh nguồn cung nhà ở hạn chế nên giá nhà liên tục leo thang trong những năm qua Đặc biệt, nhà ở giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) gần như biến mất trên thị trường trong khi công nhân hiện nay chỉ có thể dành khoảng 15 - 20% thu nhập hàng tháng (tương đương 1,5 - 2 triệu đồng) cho tiền nhà ở.
Nhà ở cho NTNT luôn là vấn đề mà nhà nước nói chung và khu vực Thành phố
Hồ Chí Minh nói riêng hết sức quan tâm Tuy trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh các cấp lãnh đạo đã có các phương án và đề xuất cụ thể cũng như lộ trình để triển khai các dự án NƠXH Thực tế, các đề dự án lại bị đình trệ bởi các vấn đề rủi ro mà chính quyền không thể lường trước được đó là đại dịch COVID – 19 Nền kinh tế bị ảnh hưởng khá nặng nề sau đại dịch điều này dẫn đến giá của các nguyên vật liệu xây dựng tăng lên bởi các yếu tố khác trong nền kinh tế Các chủ thầu, đầu tư xây dựng đứng trước thách thức là tăng giá của các dự án NƠXH hay chịu giảm đi phần lợi nhuận của mình để hỗ trợ người dân Đồng thời, các ngân sách hỗ trợ của Nhà nước cũng gặp khó khăn do tình trạng chung trì trệ của nền kinh tế, ngân sách phải hỗ trợ cho các hoạt động hỗ trợ trước và sau đại dịch nên nguồn ngân sách rất hạn hẹp cho các dự án NƠXH Bên cạnh đó, các hoạt động nhà dự án đều thông qua hình thức đấu thầu 100%, khiến các nhà đầu tư và chủ thầu không muốn nhận thầu bởi dự án có thể kéo dài, mức lợi nhuận không cao và các rủi ro có thể khiến dự án bị dừng hoạt động, quá nhiều biến động đối với một dự án đầu tư phục vụ cộng đồng.
Bên cạnh những thách thức mà vấn đề NƠXH tại Thành phố Hồ Chí Minh phải đối mặt thì vẫn có những điểm sáng trong hoạt động này Đầu tiên, với giá nhà cao thì sẽ giúp phần nào loại bỏ các thành phần chuộc lợi từ dự án, tránh các vấn đề phát sinh mua đi bán lại và đội giá Bởi vì giá cao thì chỉ những người thực sự muốn mua nhà mới cân nhắc và thực hiện đầy đủ các thủ tục về mặt pháp lý để có được nhà ở trong dự án NƠXH Vấn đề dịch bệnh giúp lãnh đạo trên địa bàn phát hiện được vấn đề về nhà ở cho NTNT quan trọng đến mức nào Khi dịch bệnh xảy ra, các công ty rơi vào khủng hoảng và phá sản rất nhiều điều này dẫn đến hệ luỵ người lao động bị thất nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cũng tăng lên Thời gian đầu của dịch bệnh, người lao động vẫn chưa biết được về tính nghiêm trọng và diễn biến của đại dịch nên dù thất nghiệp, họ vẫn ở lại để tìm kiếm cơ hội mới Tuy nhiên, khi dịch bệnh kéo dài, nghiêm trọng đến mức phải phong toả các khu vực, họ phải sống bằng trợ cấp và hằng tháng vẫn phải chi trả các phí chỗ trọ khiến cho lượng lao động này dần cạn kiệt về tài chính Và tất nhiên họ sẽ không thể cầm cự với chi phí chỗ ở ngày càng tăng và không có việc làm mới, lượng lao động này rời khỏi thành phố Như vậy, chính điều này cho thấy những dự án NƠXH cho NTNT là hết sức quan trọng, khi “an cư” thì họ mới có thể yên tâm “lập nghiệp” và giúp cho nền kinh tế tại khu vực TP HCM ngày càng phát triển.
Giải pháp tăng cường hiệu quả thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp 100
3.3.1 Các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp phải thực sự rõ ràng, công khai, minh bạch
Việt Nam trong giai đoạn trước đổi mới, hay còn gọi là thời kỳ bao cấp, nhà ở được coi như phúc lợi xã hội hơn là hàng hóa thông thường Nhà nước đã ban hành rất nhiều chính sách về nhà ở với chương trình quốc gia về nhà ở nhằm xây dựng cung cấp nhà ở cho những người cố TNT Do đó, chính sách chính phủ đã cung cấp các căn hộ cho thuê được trợ cấp với các tiêu chuẩn tối thiểu và giá thuê thấp nhất.
Chính phủ đã có một số chính sách cải thiện nhà ở, chính sách hỗ trợ nhà ở cho nhóm đối tượng có TNT Có thể nói rằng, bằng các cơ chế, chính sách ban hành, chính phủ đã thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến việc giải quyết chỗ ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở cho người có TNT, từng bước tạo điều kiện để người dân gặp khó khăn về nhà ở có điều kiện lập chỗ ở, góp phần xây dựng cuộc sống văn minh., hiện đại
Tính khách quan của quá trình thực hiện chính sách chưa được công bố rộng rãi, dẫn tới nhiều bộ phận chưa nắm được nội dung của chính sách Trong các giai đoạn hình thành đến thực thi, đánh giá chính sách thì giai đoạn thực thi chính sách là một khâu cấu thành chu trình chính sách, là toàn bộ quá trình chuyển hóa ý chí của chủ thể chính sách thành hiện thực với các đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu nhất định.
Tổ chức thực thi chính sách là trung tâm kết nối các khâu trong chu trình chính sách thành một hệ thống.
Trong tờ trình Chính phủ ngày 15/01/2009, BXD đã đề xuất một số các cơ chế nhằm khuyến khích, ưu đãi phát triển nhà ở cho người có TNT như:
- Đối với các dự án phát triển nhà ở giá thấp: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đối với các dự án đã có quyển sử dụng đất thì được hoàn trả theo quy định.
- Trong quá trình phê duyệt quy hoạch chi tiết, các dự án xây nhà giá thấp được phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, điều chỉnh quy định về diện tích tối thiểu cho căn hộ.
- Các dự án xây nhà giá thấp được hưởng mức thuế giá trị gia tăng 0%, các doanh nghiệp được hưởng thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 10%, đối với các dự án xây dựng nhà giá thấp, được miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm kể từ khi được giao đất.
- Các dự án xây dựng nhà cho người có TNT, chủ đầu tư sẽ được Nhà nước bố trí và giao các khu đất sạch đã được giải phóng mặt bằng, có hệ thống hạ tầng kết nối, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, được hưởng tỷ lệ lãi định mức là 10% cho mỗi dự án thực hiện.
- Chủ đầu tư được tiếp cận và sử dụng các nguồn vốn vay ưu đãi hoặc được Nhà nước bù lãi suất theo quy định, các dự án được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở địa phương nếu có và được xem xét, hỗ trợ mộtphần hoặc toàn bộ lãi vay tùy theo khả năng ngân sách của địa phương.
Ngoài ra, Bộ xây dựng cũng cho rằng bên cạnh các cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở giá thấp, nhà ở cho người có TNT thì Nhà nước, Chính phủ cũng cần xây dựng các chính sách, giải pháp để hỗ trợ về tài chính cho chính các đối tượng có TNT để có đủ khả năng mua nhà thông qua các hình thức cho vay ưu đãi.
3.3.2 Mở rộng đối tượng cho vay và thời gian vay mua nhà cho người thu nhập thấp Đối tượng được mua, thuê mua và thuê nhà ở tại các dự án được vay vốn của chương trình gồm các gia đình, cá nhân là công dân Việt Nam có nhu cầu về nhà và đảm bảo các điều kiện như có mức TNT theo tiêu chuẩn quy định, chưa có nhà hoặc có nhà ở nhưng nhà ở đó là nhà tạm, nhà hư hỏng, dột nát, có nguy cơ sập đổ hoặc diện tích bình quân quá chật (dưới 5 m2/người) và không có khả năng tự cải thiện nhà ở nếu không có sự hỗ trợ khác, chưa được nhà nước hỗ trợ nhà ở dưới bất cứ hình thức nào, đang sinh sống tại địa phương nơi có dự án được vay vốn của quỹ xây dựng NƠXH Theo Quyết định số 22/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 05 năm 2015 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, hạn mức vốn vay từ năm 2015 trở về sau được tăng từ 400 triệu đồng lên 500 (năm trăm) triệu đồng/01 hồ sơ với thời hạn cho vay tối đa là
15 (mười lăm) năm Đến ngày 17 tháng 6 năm 2019 UBND thành phố Hồ Chí Minh tăng mức vay tăng từ 500.000.000 đồng/01 hồ sơ lên 900.000.000 đồng/01 hồ sơ với thời hạn cho vay tối đa 20 (Hai mươi) năm, theo Quyết định số: 15/2019/QĐ-UBND
Với hạn mức vay được tăng lên cao và thời gian chi trả được kéo dài ra, cùng lãi suất ưu đãi đây chính là cơ hội tốt cho NTNT có cơ hội sở hữu cho mình một tổ ấm để đảm bảo an cư lạc nghiệp
3.3.3 Phân bố lại các khu công nghiệp và cụm công nghiệp hợp lý để giảm tại làn sóng di cư và tình trạng đầu cơ bất động sản
Bảng 3.1: Danh sách các Khu công nghiệp – Cụm công nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
TT TÊN KHU CÔNG NGHIỆP ĐỊA CHỈ QUY MÔ
1 KCN ĐÔNG NAM Xã Hòa Phú & xã Bình Mỹ - huyện
2 KCX LINH TRUNG 1 Quốc lộ 1A - phường Linh Trung -
Quận Thủ Đức - TP.HCM
3 KCN HIỆP PHƯỚC Xã Long Thới - Huyện Nhà Bè –
4 KCX TÂN THUẬN Phường Tân Thuận Đông - Quận 7 -
5 KCN VĨNH LỘC Xã Vĩnh Lộc – Huyện Bình Chánh 307 ha
6 KCN TÂY BẮC CỦ CHI X.Tân An Hội, H Củ Chi, TP HCM 220.643 ha
7 KHU CÔNG NGHỆ CAO TP
8 KCN TÂN THỚI HIỆP Phường Tân Chánh Hiệp - Quận 12 -
9 KCN TÂN TẠO phường Tân Tạo - Quận Bình Tân -
10 KCN TÂN PHÚ TRUNG Xã Tân Phú Trung- Huyện Củ Chi -
11 KCN TÂN BÌNH Quận Tân Bình - TP.HCM 125,7 ha
12 KCN PHONG PHÚ Xã Phong Phú – Huyện Bình Chánh
13 KCN LÊ MINH XUÂN Bình Lợi - Huyện Bình Chánh -
14 KCN LINH TRUNG 2 Phường Linh Trung - Quận Thủ Đức 62,5 ha
15 KCN CÁT LÁI 2 Phường Thạnh Mỹ Lợi - Quận 2 -
16 KCN BÌNH CHIỂU Quận Thủ Đức – TP HCM 27, 34 ha
Phường Tân Chánh Hiệp - Quận 12 - Thành phố Hồ Chí Minh
18 KCN AN HẠ Huyện Bình Chánh – TP HCM 159, 06 ha
19 CCN CƠ KHÍ OTO – TP HCM Huyện Củ Chi – TP HCM 99 ha
Xã Ða Phước - huyện Bình Chánh - TP.HCM
21 CCN PHẠM VĂN CỘI Huyện Củ Chi – TP HCM 75 ha
22 CCN TÂN QUY A Huyện Củ Chi – TP HCM 65 ha
23 CCN TÂN QUY B Huyện Củ Chi – TP HCM 97 ha
24 CCN LONG SƠN P Long Sơn – Q9 – TP HCM 25, 37 ha
P Cát Lái – Q2 – TP HCM 18 ha
26 CCN TÂN THỚI NHÌ Huyện Hóc Môn – TP HCM 87 ha
27 CCN TÂN HIỆP A Huyện Hóc Môn – TP HCM 25 ha
28 CCN TÂN HIỆP B Huyện Hóc Môn – TP HCM 40 ha
29 CCN NHỊ XUÂN Huyện Hóc Môn – TP HCM 180 ha
30 CCN ĐÔNG THẠNH Huyện Hóc Môn – TP HCM 36 ha
31 CCN DƯƠNG CÔNG KHI Huyện Hóc Môn – TP HCM 55 ha
32 CCN BÀU TRĂN Huyện Củ Chi – TP HCM 95 ha
33 CCN TỔNG CÔNG TY NÔNG
Huyện Bình Chánh – TP HCM 89 ha
34 CCN TRẦN ĐẠI NGHĨA Huyện Bình Chánh – TP HCM 50 ha
35 CCN QUY ĐỨC Huyện Bình Chánh – TP HCM 70 ha
36 CCN TÂN TÚC Huyện Bình Chánh – TP HCM 40 ha
37 CCN LONG THỚI Huyện Nhà Bè – TP HCM 57 ha
38 CCN BÌNH KHÁNH Huyện Cần Giờ - TP HCM 97 ha
39 CCN HIỆP THÀNH Q12 – TP HCM 50 ha
40 CCN BÌNH ĐĂNG Q 8 – TP HCM 33 ha
41 CCN PHÚ MỸ Q 7 – TP HCM 80 ha
Nguồn: Cục thống kê Thành phố Hồ Chí Minh Qua bảng danh sách các Khu công nghiệp – Cụm công nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, Thành Phố Hồ Chí Minh được xem là một trong những mũi nhọn của kinh tế phía nam với Tam Giác kinh tế Bình Dương - Đồng Nai -
Hồ Chí Minh, đây có thể là một thế mạnh lớn của Hồ Chí Minh, với kết cấu cơ sở hạ tầng hoàn thiện và được xem là " hoàn ngọc viễn đông ", vì vậy khả năng thu hút đầu tư từ nước ngoài là rất lớn Có thể thấy cụm tam giác Bình Dương - Đồng Nai - Hồ Chí Minh là một trọng điểm của kinh tế phía Nam với tất cả mọi điều kiện thuận lợi nhất từ giao thông vận tải đường bộ cũng như đường thuỷ, với các sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, Sân bay quốc tế Long Thành, cảng biển cát lái tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông hàng hoá.
Hiện nay trên địa bàn Thành phố Hồ Chí có hơn 40 Khu chế xuất, Khu công nghiệp và Cụm công nghiệp với quy mô hoạt động lớn Điều này có nghĩa là lượng lớn cán bộ, công nhân viên, từ các tỉnh thành khách trên cả nước kéo về đây lập nghiệp ngày càng nhiều, trong khi cơ sở hạ tầng phát triển chưa đồng bộ, chưa đáp ứng kịp nhu cầu sử dụng của người dân Đặc biệt là nhu cầu nhà ở cho NTNT, vì hiện tại lượng cung của mặt hàng này quá ít trong khi lượng cầu quá lớn Nhưng để giải quyết được vấn đề này không chỉ là trách nhiệm của một tổ chức, cá nhân, mà nó là trách nhiệm của toàn xã hội Về phía chính quyền địa phương phải tạo được quỹ đất sạch, nguồn vốn vay ưu đãi, thủ tục pháp lý nhanh gọn để thu hút nhà đầu tư Về phía nhà đầu tư phải đảm bảo kế hoạch thời giant, chất lượng sản phẩm và các dịch vụ đikèm.
Dự báo nhu cầu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2025
Theo Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2021-2025, thành phố sẽ huy động gần 567.000 tỷ đồng để phát triển mới tối thiểu 50 triệu mét vuông sàn nhà ở, trong đó, riêng dự án nhà ở thương mại tăng thêm ít nhất 15,5 triệu mét vuông sàn, NƠXH khoảng 2,5 triệu mét vuông sàn Riêng trong năm 2022, thành phố đặt chỉ tiêu phát triển mới hơn 6,6 triệu mét vuông sàn, trong đó nhà ở thương mại hơn1,8 triệu mét vuông sàn, NƠXH gần 0,5 triệu mét vuông sàn Về phân khúc nhà ở,thành phố ưu tiên phát triển nhà ở thương mại giá thấp (bình dân) để đáp ứng đòi hỏi rất lớn của người có nhu cầu ở thật.
Kiến nghị
Phát triển NƠXH là định hướng của Nhà nước để giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở cho người có TNT đồng thời là giải pháp giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, phù hợp điều kiện thực tế của nước ta Thế nhưng, các chính sách phát triển NƠXH hiện nay đang bộc lộ nhiều bất cập.
- Đối với Bộ Xây dựng
Xây dựng các chính sách NƠXH tại Việt Nam cho các nhóm đối tượng mục tiêu là các hộ gia đình TNT tại khu vực đô thị, công nhân KCN thông qua các bài học từ kinh nghiệm quốc tế; Đề xuất hoàn thiện Luật Nhà ở hiện hành nhằm thúc đẩy các chính sách NƠXH cần có những chế tài thích hợp để xử lý những đơn vị chưa tuân thủ theo luật định, nhằm đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của ba đối tượng chính trong công cuộc xây dựng NƠXH: kéo dài thời gian vay mua nhà lên tới 20 năm để giảm áp lực trả nợ và tăng số tiền khách hàng được vay hoặc cho phép doanh nghiệp ký bảo lãnh với ngân hàng cho người mua nhà đối với dự án doanh nghiệp là chủ đầu tư Ngoài ra, có thể xem xét, mở rộng đối tượng TNT tại các thành phố lớn từ mức dưới 9 triệu đồng hiện nay lên mức dưới 12 triệu đồng/tháng. Đôn đốc UBND các tỉnh, thành phố báo cáo việc dành quỹ đất cho phát triểnNƠXH trên địa bàn Các địa phương phải nêu rõ thực trạng việc thực hiện nghĩa vụNƠXH đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị tại địa phương Cụ thể, số lượng dự án, quy mô sử dụng đất, số lượng căn hộ NƠXH, tiến độ thực hiện các dự án phát triển NƠXH độc lập Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị có diện tích sử dụng đất tư 10 ha trở lên tại các đô thị loại 3 trở lên hoặc khu vực quy hoạch từ loại 3 trở lên phải báo cáo rõ việc dành quỹ đất để xây dựng NƠXH Đồng thời, báo cáo số lượng dự án, quy mô sử dụng đất, số lượng căn hộ NƠXH, tiến độ thực hiện.
- Đối với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NƠXH Đồng thời, tập trung đẩy mạnh việc triển khai các chương trình NƠXH; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển NƠXH, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở cho thuê…
- Về nguồn vốn thực hiện kế hoạch: Việt Nam cần áp dụng một hệ thống tài chính nhà ở bền vững vì nhu cầu về nhà và tài chính nhà ở tăng do tốc độ tăng trưởng kinh tế, dân số và đô thị hóa liên tục.
Vốn ngân sách đầu tư một phần diện tích NƠXH cho thuê, nhà ở tái định cư, một phần diện tích nhà ở sinh viên, hỗ trợ đầu tư xây dựng nhà ở cho hộ nghèo khu vực nông thôn Vốn huy động ngoài xã hội (ngoài ngân sách) để đầu tư xây dựng NƠXH, nhà ở công nhân thuê, nhà ở học sinh, sinh viên, nhà ở thương mại, cải tạo chung cư cũ, giãn dân phố cổ Các chủ đầu tư sử dụng vốn tự có, vốn vay và vốn huy động hợp pháp khác.
- Về đất đai: Rà soát, tổng hợp quỹ đất 20% (hoặc quỹ đất 25%) trong các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, đề xuất bố trí thực hiện dự án phát triển NƠXH, nhà ở công nhân thuê, nhà ở sinh viên, nhà ở tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất, tạo vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ tiêu phân bổ đất xây dựng thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở; kiên quyết thu hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhưng không sử dụng quá thời gian quy định của pháp luật “Xây dựng, hoàn thiện chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam giai đoạn 2021-2030” nhằm đề xuất cơ chế chính sách về phát triển NƠXH phù hợp với tình hình thực tế, xu hướng phát triển của Việt Nam giai đoạn 2021-2030 là nhu cầu cấp thiết Nếu không có những giải pháp đột phá để thúc đẩy nhiều hơn sự hình thành của các dự án NƠXH thì bài toán an cư của đại bộ phận NTNT vẫn sẽ bị bỏ ngỏ
