(Luận văn) thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố hồ chí minh

t to BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ng - hi ep w n NGUYỄN THỊ THU TRANG lo ad ju y th yi pl n ua al THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ om l.c gm an Lu n va ey t re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 t to BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ng - hi ep CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT w n lo ad ju y th NGUYỄN THỊ THU TRANG yi pl al n ua THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 60.31.14 om an Lu n va NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS VŨ THÀNH TỰ ANH l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ey t re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 LỜI CẢM ƠN t to ng hi ep Trước tiên, xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright tạo điều kiện cho học tập rèn luyện môi trường nghiên w cứu tốt n lo ad Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô: Thầy Jonathan R Pincus, Thầy Nguyễn Xuân y th Thành,… Thầy Cô cung cấp cho tơi nhiều kiến thức bổ ích tạo điều kiện cho tơi ju hồn thành luận văn yi pl al Đặc biệt cảm ơn Thầy Vũ Thành Tự Anh, người trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tơi n ua suốt q trình nghiên cứu khuyến khích tơi thực đề tài va n Tôi xin cảm ơn Quý Thầy Cô Trường ĐH Kinh tế – Luật trực thuộc Đại học Quốc gia ll fu Tp HCM tạo điều kiện thuận lợi cho vật chất lẫn tinh thần q trình tham oi m gia khóa học nh at Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến gia đình tơi, đặc biệt z gái nhỏ cho nhiều động lực học tập phấn đấu Tôi xin gửi đến bạn z k jm ht trình thực đề tài lời cám ơn chân thành vb bè đồng nghiệp tôi, người động viên giúp đỡ suốt om l.c gm n va Khóa MPP1 an Lu Học viên Nguyễn Thị Thu Trang ey t re LỜI CAM ĐOAN t to ng hi ep Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu w biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh n lo tế Tp Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright ad ju y th yi pl al n ua Tp.HCM, ngày………tháng………năm……… va n Tác giả ll fu oi m at nh z z vb k jm ht Nguyễn Thị Thu Trang om l.c gm an Lu n va ey t re i MỤC LỤC t to ng hi ep DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iii DANH MỤC BẢNG BIỂU iv U w n DANH MỤC BIỂU ĐỒ v lo ad TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU vi U y th GIỚI THIỆU U ju Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu nguồn số liệu Bố cục đề tài yi pl n ua al n va ll fu oi m CHƯƠNG : BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH nh at CHƯƠNG : TỔNG QUAN VỀ NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP z z vb Sự cần thiết phát triển nhà cho người thu nhập thấp 2.2 Quan niệm người thu nhập thấp nhà cho người thu nhập thấp k jm ht 2.1 l.c gm CHƯƠNG : NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ 11 Nhu cầu nhà ước tính nhu cầu nhà người thu nhập thấp 11 3.2 Giá nhà khả chi trả người thu nhập thấp 12 om 3.1 an Lu 3.2.2 Khả chi trả người thu nhập thấp 13 Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu 15 ey 4.1 t re CHƯƠNG : THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 15 n Giá thuê nhà giá mua hộ 12 va 3.2.1 ii 4.1.1 Thị trường nhà 15 t to ng hi ep w 4.1.1.1 Thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo 15 4.1.1.2 Tính phi hiệu ngoại tác tích cực 16 4.1.1.3 Thị trường nhà không đầy đủ 17 4.1.1.4 Sự phát triển cân đối 18 n Thị trường tín dụng chấp 21 lo 4.1.2 ad Giải pháp điều tiết thị trường nhà nước chưa hiệu 23 y th 4.2 ju 4.2.1 Nhiệm vụ định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đất, quỹ nhà xây dựng chương trình phát triển nhà giai đoạn 23 yi pl Qui định sách điều tiết phía cung 27 4.2.3 Qui định sách điều tiết phía cầu 29 n ua al 4.2.2 va n 4.2.4 Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà xã hội hay quản lý nhà giá thấp tư nhân xây dựng 31 ll fu m oi 4.2.5 Nhà nước chưa quản lý hiệu nhà thuê chưa có chế khuyến khích phát triển thị trường nhà thuê 34 at nh z CHƯƠNG : KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở TP.HCM 35 z vb Kết luận 35 5.2 Một số khuyến nghị giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp 35 k jm ht 5.1 Quan điểm phát triển nhà cho người thu nhập thấp 35 5.2.2 Tăng khả tích lũy người thu nhập thấp 36 5.2.3 Khuyến khích tham gia nhà đầu tư 39 5.2.4 Điều tiết thị trường đất đai 41 5.2.5 Quỹ hỗ trợ từ ngân sách nhà nước 42 om l.c gm 5.2.1 an Lu n va ey PHỤ LỤC 45 t re TÀI LIỆU THAM KHẢO 44 iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT t to ng hi ep w n lo ad y th Bình qn Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam Đầu tư xây dựng Dự kiến Đầu tư xây dựng Giai đoạn Hộ gia đình Quỹ Phát triển nhà Tp.HCM (HCMC Housing Development Fund) Hộ thu nhập thấp Nhà xã hội Người thu nhập thấp Phòng ngủ Trung bình Thu nhập bình quân Thu nhập trung bình Thu nhập trung bình thấp Thu nhập thấp Thành phố Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban Nhân dân Đô la Mỹ ju yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh BQ CBRE ĐTXD DK ĐTXD GĐ HGĐ HOF HTNT NOXH NTNT PN TB TNBQ TNTB TNTBT TNTN TP Tp.HCM UBND USD z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re iv DANH MỤC BẢNG BIỂU t to ng hi ep Bảng 3-1: Nhu cầu nhà NTNT đến năm 2009 11 Bảng 3-2: Ước tính nhu cầu nhà NTNT đến năm 2015 11 w n Bảng 3-3: Lượng giá bán theo phân loại hộ vào quý năm 2010 12 lo ad Bảng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010 12 y th ju Bảng 3-5: Tỉ lệ chi phí thuê nhà so với TNBQ hàng tháng 14 yi Bảng 4-1: Tỉ suất di cư năm 2009 19 pl ua al Bảng 4-2: Mức độ thị hóa tốc độ thị hóa Tp.HCM 19 n Bảng 4-3: Bảng giá đất số dự án Tp.HCM 20 va n Bảng 4-4: Giá đất số khu đô thị quận ngoại thành năm 2007 21 fu ll Bảng 4-5: Phương thức cho vay mua nhà Ngân hàng ACB 22 oi m Bảng 4-6: Số dự án hộ cấp phép kết thực 23 nh at Bảng 4-7: Chi phí đầu tư xây dựng bình qn hộ 32 z z Bảng 4-8: Định mức cho vay, thời hạn lãi suất HOF 32 vb jm ht Bảng 5-1: Giải pháp thay đổi phương thức cho vay 42 k Bảng 5-2: Giải pháp điều tiết giá nhà 43 om l.c gm an Lu n va ey t re v DANH MỤC BIỂU ĐỒ t to ng hi ep Biểu đồ 1-1: Tổng số hộ có nhà chưa có nhà Biểu đồ 1-2: Tỉ lệ hộ có nhà phân theo loại nhà w n Biểu đồ 1-3: Tỉ lệ hộ sở hữu nhà lo ad Biểu đồ 4-1: Lượng hộ chào bán giai đoạn 2008 – 2010 dự báo năm 2011 18 y th ju Biểu đồ 4-2: Giá đất thị trường giá đất UBND TP ban hành giai đoạn 1996 – 2007 25 yi pl n ua al Biểu đồ 4-3: Giá đất thị trường giá đất UBND TP ban hành giai đoạn 2008 – 2010 25 n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re vi TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU t to ng hi ep Với diện tích chiếm 0,60% dân số chiếm 8,30% nước, thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) xem đô thị lớn đô thị đông dân nhất, trung tâm kinh w tế, văn hóa, giáo dục quan trọng nước Mơi trường thuận lợi Tp.HCM thu hút n lo nhiều người dân nhập cư từ tỉnh thành đến sinh sống, học tập làm việc; ad y th kết cấu hạ tầng không theo kịp với tăng trưởng dân số đặt nhiều thách thức nhà ở, ju đặc biệt người thu nhập thấp nhóm đối tượng có nhiều khó khăn chỗ yi pl Trên sở nghiên cứu quan điểm khác nhau, phân tích khái quát vấn đề nhà ua al người thu nhập thấp giới hạn số liệu, nhóm người thu nhập thấp đề cập n đến đề tài bao gồm tất đối tượng lao động có mức thu nhập triệu va n đồng/tháng hay nhóm người thứ (nhóm 1, nhóm thu nhập thấp nhất) nhóm người ll fu thứ hai (nhóm 2, nhóm thu nhập trung bình thấp) phân chia nhóm thu nhập, chưa oi m có nhà có nhà (nhà thuộc sở hữu cá nhân, nhà thuê, nhà người quen) at nh diện tích m2 sàn/người, nhà tạm, dột nát, hư hỏng, z Với đặc điểm trên, theo ước tính tác giả, đến năm 2009 thành phố có z vb 97.000 người thu nhập nhập thấp có nhu cầu chỗ ở, chiếm khoảng 1,30% dân số Giả sử jm ht mức tăng dân số bình quân hàng năm 3,53%/năm tổng dân số vào năm 2015 k 9.367.437 người, có gần 400.000 người thu nhập thấp có nhu cầu nhà Nhu cầu gm chỗ nhóm người đáp ứng thị trường nhà nước hình l.c thức nhà thuê, nhà giá thấp nhà xã hội, nhiên, nhóm người thu nhập thấp lại om không đủ khả chi trả cho sản phẩm Đối với trường hợp thuê nhà, xét an Lu theo tiêu chí Liên Hiệp Quốc, chi phí nhà hợp lý khoảng 20% – 30% thu nhập hàng tháng, người thu nhập thấp đủ khả thuê dạng phịng trọ dành cho ey t re hộ bình dân có giá thị trường 727 triệu đồng/căn hộ 50 m2 n thu nhập thấp hồn tồn khơng có khả chi trả chi trả lần để mua va công nhân, với mức giá 200 – 250 đồng/người/tháng Đối với trường hợp mua nhà, người