(Luận văn) phát triển hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố hồ chí minh

t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng hi TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ep w n lo ad ju y th yi NGUYỄN THỊ THU NGUYỆT pl ua al n PHÁT TRIỂN HỢP TÁC CÔNG TƢ ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH n va ll fu m oi Ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng nh at Mã số: 60.31.12 z z vb k jm ht LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ om an Lu GS.TS DƢƠNG THỊ BÌNH MINH l.c gm NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: n va ey t re TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt t to LỜI CÁM ƠN ng hi ep Để hồn thành khóa học thực luận văn này, nỗ lực w thân, tơi nhận tận tình giúp đỡ gia đình, thầy cơ, đồng nghiệp n lo nhiều bạn bè ad y th ju Em xin chân thành cảm ơn q thầy khoa Tài nhà nước, trường Đại yi học Kinh Tế Tp Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức kinh pl n ua al nghiệm quí báu suốt thời gian em học tập nghiên cứu trường n va Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Cơ Giáo sư Tiến sĩ Dương Thị Bình Minh, oi m luận văn ll fu người trực tiếp tận tình ln động viên hướng dẫn em suốt trình thực nh at Xin chân thành cảm ơn tất bạn học viên lớp TCNN K17, người z học tập chia sẻ kinh nghiệm suốt thời gian học tập nghiên cứu z jm ht vb trường k Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn đến ba mẹ người thân gia gm l.c đình, tất ln hỗ trợ giúp đỡ mặt suốt thời gian qua, người om mang đến cho nguồn động viên lớn lao, chỗ dựa quan trọng để tập an Lu trung hồn thành chương trình học hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tp Hồ Chí Minh , ngày 31 tháng năm 2011 n va Người thực luận văn ey t re th Nguyễn Thị Thu Nguyệt Luận văn thạc sĩ Trang 2/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt t to MỤC LỤC ng hi TỪ VIẾT TẮT ep PHẦN MỞ ĐẦU w n lo Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Tình hình nghiên cứu nước quốc tế Những điểm luận văn Kết cấu luận văn ad ju y th yi CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP pl VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ n ua al 1.1 Khái quát thị trường nhà cho người thu nhập thấp 1.1.1 Khái niệm nhà cho người thu nhập thấp 1.1.2 Cơ cấu đặc điểm thị trường nhà cho người thu nhập thấp 11 1.1.3 Đối tượng mua bán nhà cho người thu nhập thấp 11 1.2 Tổng quan hợp tác công tư 13 1.2.1 Khái niệm hợp tác công tư 13 1.2.2 Lợi ích hợp tác công tư 14 1.2.3 Cấu trúc hợp tác công tư 15 1.2.4 Yếu tố thành công cho dự án có mơ hình hợp tác cơng tư 17 1.2.5 Các rào cản hợp tác công tư phát triển sở hạ tầng 20 1.2.6 Phân chia rủi ro 21 1.3 Hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp 22 1.3.1 Khung pháp lý cho hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp 22 1.3.2 Các hình thức hợp tác cơng tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp 23 1.4 Quản lý dự án hợp tác công tư thị trường nhà thu nhập thấp 27 1.4.1 Chính phủ 27 1.4.2 Chủ đầu tư dự án 27 1.5 Kinh nghiệm số nước thực dự án hợp tác công tư 28 1.5.1 Phát triển nhà thu nhập thấp Malaysia 28 1.5.2 Phát triển nhà thu nhập thấp Thái Lan 33 1.5.3 Rào cản phát triển nhà thu nhập thấp số nước phát triển 35 n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu th Trang 3/98 ey Luận văn thạc sĩ t re 2.1 Thực trạng thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh 39 2.1.1 Thực trạng nhà cho cán bộ, công chức, viên chức 39 2.1.2 Thực trạng nhà công nhân 41 2.2 Thực trạng môi trường pháp lý cho dự án hợp tác công tư TP.HCM 43 n va CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 39 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt t to ng hi ep 2.3 Thực trạng hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM 43 2.3.1 Dự án nhà thu nhập thấp 43 2.3.2 Phân tích hình thức hợp tác công tư loại hợp đồng hợp tác công tư 46 2.3.3 Các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 55 2.4 Thực trạng quản lý dự án công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh 66 2.5 Đánh giá hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 67 2.5.1 Ưu điểm 67 2.5.2 Hạn chế 68 2.5.3 Nguyên nhân 68 w n lo ad ju y th yi pl CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HỢP TÁC CƠNG TƢ TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 70 n ua al n va 3.1 Định hướng phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM đến năm 2020 70 3.2 Hồn thiện luật pháp, sách hợp tác cơng tư phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM 71 3.2.1 Chính sách thị trường nhà thu nhập thấp 71 3.2.2 Chính sách, khung pháp lý hợp tác công tư 72 3.3 Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 74 3.3.1 Hồn thiện hình thức hợp tác công tư 74 3.3.2 Hoàn thiện tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư 77 3.4 Các giải pháp hoàn thiện quản lý dự án công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh 82 ll fu oi m at nh z z jm ht vb PHẦN KẾT LUẬN 87 k Kết luận: 87 Giới hạn nghiên cứu 87 Hướng nghiên cứu thêm 88 l.c gm A B C om TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC 94 an Lu n va ey t re th Luận văn thạc sĩ Trang 4/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt t to TỪ VIẾT TẮT ng hi ep Ngân hàng phát triển Châu Á BOT Xây dựng – kinh doanh - chuyển giao DB Thi ết kế - Xây dựng ADB w n Tổng sản phẩm quốc nội lo GDP ad HOF Ngân hàng phát triển quốc tế ju Khu công nghiệp pl KCN Quỹ tiền tệ quốc tế yi IMF y th IDB Quỹ Phát triển nhà Hồ Chí Minh Khu chế xuất LIP Người thu nhập thấp MPI Bộ kế hoạch đầu tư NHA Cơ quan nhà quốc gia PPP Hợp tác công tư SIDA Cơ quan phát triển hợp tác quốc tế SMEs Các doanh nghiệp vừa nhỏ TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân VDB Ngân hàng Phát triển Việt Nam WB Ngân hàng giới n ua al KCX n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th Luận văn thạc sĩ Trang 5/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt t to PHẦN MỞ ĐẦU ng Lý chọn đề tài hi ep Quĩ nhà không thiếu người nghèo lại khơng có chỗ phải hộ chật chội, thiếu tiện nghi Hiện tượng đầu bất động sản xảy w phổ biến nhà nước lại chưa có sách ngăn chặn Mức sống người n lo dân Việt Nam thuộc hàng thấp giới giá đất (đặc biệt thành phố ad y th lớn) lại thuộc hàng đắt đỏ ju Bài toán nhà cho người thu nhập thấp ln quyền nhà nước đặt yi pl cố gắng tìm lời giải nhất, hiệu cho giai đoạn phát triển ua al Mặc dù phủ ban hành số sách ưu đãi cho doanh nghiệp xây n dựng nhà cho người thu nhập thấp Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg Thủ va n tướng Chính phủ thơng tư hướng dẫn ngành liên quan ll fu thực tế chưa thu hút nhà đầu tư tham gia Các doanh nghiệp hầu hết đổ xô oi m vào dự án nhà cao cấp mà bỏ quên thị trường nhà cho người thu nhập thấp at nh Hình thức phát triển nhà xã hội cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút doanh nghiệp việc đầu tư xây dựng cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu z z hồi vốn chậm Nhà cho người thu nhập thấp vấn đề xúc chưa giải vb jm ht hiệu Do đó, việc nghiên cứu mặt bất cặp trình phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp thị, thành phố lớn để tìm k om an Lu Mục tiêu nghiên cứu l.c tham gia phát triển thị trường cần thiết gm giải pháp hiệu nhằm thu hút nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế Mục tiêu nghiên cứu đề xuất giải pháp để khuyến ey th sau cần đạt được: Luận văn thạc sĩ t re thành phố lớn nước Để đạt mục tiêu này, nội dung nghiên cứu n va khích tư nhân tham gia phát triển nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM Trang 6/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt t to  Lý luận tổng quan hợp tác công tư phát triển nhà cho người thu nhập ng thấp tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư hi ep  Đánh giá hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM dựa tiêu chí đánh giá phát triển w  Đề xuất giải pháp hồn thiện hợp tác cơng tư áp dụng thị trường nhà n lo cho người thu nhập thấp TP.HCM ad y th Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu ju yi Nghiên cứu tập trung vào dự án hợp tác công tư phát triển thị trường pl al nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị n ua Dữ liệu thu thập từ tạp chí, đề tài nghiên cứu, báo trình bày hội va nghị, tài liệu pháp luật, vấn dự án nghiên cứu n Nghiên cứu tiến hành TP.HCM khoảng thời gian 2006 – 2010 ll fu oi m định hướng 2011 - 2020 z z jm ht Phương pháp định lượng: vb - Phân tích, tổng hợp at Phương pháp định tính: nh Phƣơng pháp nghiên cứu k - Phương pháp định lượng tập trung vào việc thu thập phân tích liệu om an Lu 5.1 Nghiên cứu nước: l.c Tình hình nghiên cứu nƣớc quốc tế gm số, thống kê so sánh - Ths Phí Thị Thu Hương “Nhà cho người có thu nhập thấp: thị trường n va cần thiết đầy tiềm năng” tạp chí Kinh tế dự báo, số tổng quan kinh tế - xã hội - Luận văn thạc sĩ “Phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp đô thị Luận văn thạc sĩ Trang 7/98 th khu công nghiệp tập trung TP.HCM” Dương Thị Kiều Anh (2008) ey t re Việt Nam tháng 9/2008 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt t to - Luận văn thạc sĩ “Xác định cầu nhà cho người có thu nhập thấp huyện ng Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai” Phạm Xuân Diện (2008) hi ep 5.2 Nghiên cứu quốc tế: Luận văn thạc sĩ “Public Private Partnerships for low income housing - w development in Can Tho, Viet Nam” Trần Quan Ninh - du học sinh Thái Lan n lo ad (2008) ju Partnerships yi International Monetary Fund (2004) Public-Private Partnerships pl - European Commission (2003) Guidelines for Successful Public – Private y th - ua al Downloaded July 2009, from Ministry of International Monetary Fund website: n http://www.imf.org/external/np/fad/2004/pifp/eng/031204.htm n va ll fu Những điểm luận văn Mơ hình hợp tác cơng tư giải pháp cho khoản vốn thiếu hụt Theo đề xuất Bộ Kế hoạch Đầu tư, mô hình hợp tác cơng tư at - nh nhu cầu đầu tư nguồn vốn sẵn có oi m - z z áp dụng thí điểm lĩnh vực như: đường bộ, đường sắt, cảng hàng không, cảng vb ht biển, hệ thống cung cấp nước sạch, v v Bài nghiên cứu đề xuất thêm lĩnh vực thị k jm trường nhà cho người thu nhập cần áp dụng mơ hình hợp tác cơng tư om l.c Gồm chương Cụ thể: gm Kết cấu luận văn Chương 1: Cơ sở lý luận nhà cho người thu nhập thấp hợp tác công tư an Lu Chương 2: Thực trạng thị trường nhà cho người thu nhập thấp hợp tác công ey t re nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh n Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư phát triển thị trường va tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh th Luận văn thạc sĩ Trang 8/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt t to CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP ng VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ hi ep Khái quát thị trƣờng nhà cho ngƣời thu nhập thấp 1.1 w n 1.1.1 Khái niệm nhà cho ngƣời thu nhập thấp lo ad Nhà cho người thu nhập thấp (sau gọi chung nhà thu nhập thấp) nhà y th nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để bán ju (trả tiền lần trả góp), cho thuê, cho thuê mua người có thu nhập thấp yi pl khu vực thị theo phương thức xã hội hóa Chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp ua al hưởng ưu đãi đất đai, thuế, tín dụng ưu đãi khác Việc đầu tư xây n dựng nhà thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải va n nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước, tình hình đặc ll fu điểm địa phương; tổ chức quản lý đầu tư xây dựng quy định, bảo oi m đảm chất lượng cơng trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực công at nh khai, minh bạch, tránh thất thốt, lãng phí, tiêu cực Các dự án nhà thu nhập thấp phát triển hài hòa với dự án nhà thương mại, khu đô thị nhằm bảo đảm z z cho người có thu nhập thấp hưởng lợi ích từ phúc lợi công cộng hạ tầng xã vb 24/4/2009) k jm ht hội khu vực đô thị (Quyết định 67/2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày gm Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp Một l.c tiêu chí chuẩn nghèo Tùy thuộc quốc gia, vùng lãnh thổ, om chuẩn nghèo xác định khác Chuẩn nghèo đo nhiều thước đo: an Lu thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori…Trên thực tế, thu nhập chi tiêu sử dụng nhiều Người ngưỡng nghèo người có tổng thu nhập tương đương Luận văn thạc sĩ Trang 9/98 th chúng lên ngưỡng nghèo ey đặc biệt ý đến thị trường bất động sản giá thuê nhà ảnh hưởng mạnh mẽ t re triển, loại chi dùng đắt khoản chi thuê nhà Do đó, nhà kinh tế n va với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo trì sống Tại nước phát GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt t to Tại Việt N am ngưỡng nghèo đánh giá thông qua chuẩn nghèo, dựa ng tính tốn quan chức Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao động - hi ep Thương binh Xã hội Chuẩn nghèo xác định cách tương đối áp dụng cho khu vực vùng miền khác (Đối với thành phố Hồ Chí Minh, mức w chuẩn nghèo giai đoạn 2009 - 2015 xác định mức thu nhập bình quân 12 n lo triệu đồng/người/năm quận nội thành, quận 10 triệu ad y th đồng/người/năm huyện ngoại thành) Những người nằm chuẩn nghèo dĩ ju nhiên người có thu nhập thấp Tuy nhiên, đại phận người lao động yi pl Việt Nam, bao gồm đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước ua al đối tượng làm việc thành phần kinh tế thu nhập khơng n chuẩn nghèo khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, khơng có sách tạo va n điều kiện, hỗ trợ Nhà nước cộng đồng Những đối tượng thu nhập thấp ll fu đề cập luận văn không người nghèo theo chuẩn nghèo mà at nh đủ hay khó cho việc tạo lập nhà oi m bao gồm người có thu nhập thường xuyên ổn định khơng z Với tiêu chí đây, TP.HCM có nhiều đối tượng thu nhập thấp z thực có khó khăn nhà như: cán bộ, công chức, viên chức hưởng vb jm ht lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc quan, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế; hộ diện giải phóng mặt bằng; cơng k om l.c sách (gia đình sách, người tàn tật, cô đơn ); gm nhân lao động làm việc KCN, KCX, khu công nghệ cao; đối tượng Theo kết điều tra nhà cho người có thu nhập thấp Ngân hàng phát an Lu triển Châu Á – ADB (2008) phối hợp với Bộ xây dựng tiến hành cho thấy, bình, bao gồm chủ yếu công nhân viên nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân, n va khái niệm thu nhập thấp gồm mức thu nhập ngưỡng nghèo, gần với mức trung t re ey người lao động, buôn bán nhỏ đô thị th Luận văn thạc sĩ Trang 10/98