TẠI SAO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở KHÁC CÁC THỊ TRƯỜNG KHÁC?

Phần 5: NHÀ Ở Chương 13: TẠI SAO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở KHÁC CÁC THỊ TRƯỜNG KHÁC? GVGD : Ts Nguyễn Lưu Bảo Đoan NHÓM 3: Lại Văn Tân Phan Thanh Ly Trần Minh Mẫn Phạm Xuân Hồng ĐIỀU GÌ LÀM CHO NHÀ Ở KHÁC SẢN PHẨM KHÁC?  Không đồng (heterogeneous): khác kích thước, thời gian sử dụng, nội thất, tiện ích, vị trí  Lâu bền (durables): mức độ hư hỏng phụ thuộc vào định bảo trì sửa chữa người chủ ngơi nhà  Chi phí cho việc chuyển đổi/ di chuyển cao: thu nhập hay sở thích thay đổi, người ta khơng thay đổi nhà tức Thay vào đó, họ đợi khoảng cách nhà mong muốn thực tế đủ lớn để bù lại cho việc di chuyển SỰ KHÔNG ĐỒNG NHẤT VÀ ĐỊNH GIÁ HƯỞNG THỤ  Mỗi nhà bao gồm tập hợp thuộc tính Phương pháp định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Approach) xem xét đóng góp thuộc tính riêng lẻ:  Giá (base price) nhà trung bình: $200.000 (gồm: phịng ngủ, trung tâm thành phố dậm (miles), mái nhà có tuổi thọ năm  Access price: - $2k cho dậm cách trung tâm thành phố  Kích thước (Size): + $30k cho phòng ngủ tăng thêm  Tuổi mái nhà (Roof age): - $0.5k năm tăng thêm  Chất lượng khơng khí (Air quality): - $1k cho đơn vị ô nhiễm tăng thêm  Trường học (School): + $2k cho điểm kiểm tra trung bình học sinh tiểu học SỰ KHÔNG ĐỒNG NHẤT VÀ ĐỊNH GIÁ HƯỞNG THỤ  Một nghiên cứu Kain Quiley (1970) sử dụng liệu từ thị trường nhà St Louis thập niên 1960 để ước tính giá nhà khác từ thuộc tính  Những nghiên cứu khác: ngoại tác tác động đến giá nhà:  Tích cực: khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, trạm giao thông, nhà thờ  Tiêu cực: tội phạm, chất thải độc hại, tiếng ồn đường cao tốc SỰ KHÔNG ĐỒNG NHẤT VÀ ĐỊNH GIÁ HƯỞNG THỤ ĐỘ BỀN, SỰ XUỐNG CẤP VÀ BẢO TRÌ  Thang chất lượng (Quality Ladder) - Xuống cấp tự nhiên: di chuyển xuống theo bậc thang - Bảo trì sửa chữa trung bình: giữ cho chất lượng khơng đổi - Chi phí lớn: nâng cao chất lượng hình thức ngơi nhà, tiến lên thang chất lượng cao - Chọn mức chất lượng (Picking the Quality Level) - Chi phí cho việc tăng chất lượng nhà - Tổng doanh thu tăng lên mức chất lượng - Chọn mức chất lượng tối đa hóa lợi nhuận CHỌN MỨC CHẤT LƯỢNG TỐI ĐA HĨA LỢI NHUẬN THAY ĐỔI CHẤT LƯỢNG VÀ RÚT RA KHỎI THỊ TRƯỜNG (RETIREMENT)  Những nhà cũ có chi phí bảo trì để giữ cho chất lượng nhà khơng đổi cao hơn: chi phí biên cao  Đường chi phí biên dịch chuyển lên trên: điểm chất lượng để tối đa hóa lợi nhuận giảm xuống  Khi chi phí biên lớn lợi ích biên mức chất lượng nào: ngơi nhà rút khỏi thị trường TỔNG QUAN TÀI LIỆU ĐỘ BỀN CỦA NHÀ VÀ ĐỘ CO GIÃN CỦA CUNG Tăng giá làm tăng cung theo cách sau: Xây thêm nhiều nhà mới: tăng giá làm tăng lợi nhuận, dẫn đến nhiều nhà xây dựng thêm Tăng bảo trì nhà qua sử dụng: giá tăng khuyến khích chi tiêu cho việc bảo trì sửa chữa để làm giảm xuống cấp nhà Nâng cấp nhà sử dụng: giá tăng tạo động cho người chủ nâng chất lượng nhà cách: cải tiến đổi kiểu dáng (renovation and remodeling) Cung co giãn lý sau: Đa phần nhà tồn kho sử dụng Sự xuống cấp tương đối chậm Nâng cấp (remodel & renovate) tốn chi phí -Ozanne & Struyk: độ co giãn 10 năm: khoảng 0.2-0.3 - De Leeuw & Ekanem: dài hạn: 0.3-0.7  CHI PHÍ DI CHUYỂN VÀ MẤT CÂN BẰNG TIÊU DÙNG     Chi phí di chuyển sang nơi khác lớn: di chuyển tài sản vật chất xa rời hàng xóm láng giềng, mơi trường sống Những lợi ích việc tăng thu nhập phải đủ lớn để bù đắp cho chi phí di chuyển hay giao dịch (transaction costs) Các hộ gia đình khơng di chuyển chổ tức chi phí cho việc di chuyển lớn Một nghiên cứu Ellwood Polinski (1979) cho thấy: độ cho giãn cầu nhà theo thu nhập khoảng 0.75 Tức thu nhập tăng 10% cầu nhà tăng 7.5% TĂNG THU NHẬP GIẢM CHẤT LƯỢNG MƠ HÌNH LỌC CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở (A FILTERING MODEL OF THE HOUSING MARKET (SWEENEY, 1974)) Filtering Model thị trường nhà cách thức nhà thay đổi theo thời gian chất lượng thu nhập người sử dụng/ cư trú  Quá trình lọc (Filtering Process) gồm đặc tính bản: - Giảm chất lượng: vật lý, kỹ thuật, thời trang/ kiểu dáng - Giảm thu nhập người sử dụng  Những giả định mơ hình: - loại hộ gia đình với thu nhập thấp ($100), trung bình ($200), cao ($300) - 10% thu nhập giành cho nhà - Mỗi nhà giảm đơn vị chất lượng năm  Khi khoảng cách ngội mà mong muốn thực tế 10: - Hoặc sữa chữa nâng cấp với chi phí đáng kể - Hoặc di chuyển đến nơi khác  FILTERING MODEL FILTERING MODEL   Những nhà mà khơng cịn sử dụng bổ sung việc xây dựng nhà với chất lượng cao Những nhà giải phóng ngơi nhà sử dụng, cho phép nhóm có thu nhập thấp tiếp cận đến ngơi nhà lý tưởng TRỢ CẤP CHO NHỮNG NGƠI NHÀ XÂY MỚI TRỢ CẤP CHO NHỮNG NGÔI NHÀ XÂY MỚI Ai lợi từ việc trợ cấp ??? Một trợ cấp làm giảm giá nhà xây, tăng mức chất lượng “ngôi nhà mơ ước” cho người thu nhập cao Những người thu nhập cao rời bỏ nhà “tranh” để di chuyển đến “ngơi nhà mơ ước” (sau năm thay 10 năm) Điều làm tăng cung nhà qua sử dụng, đẩy giá nhà qua sử dụng người thu nhập cao xuống, kích thích người có thu nhập trung bình di chuyển sang “ngơi nhà mơ ước” Và tương tự cho nhóm có thu nhập thập TẤT CẢ MỌI NGƯỜI ĐỀU ĐƯỢC LỢI TÁC ĐỘNG CỦA KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG  Cách đợn giản nhất: CẤM XÂY DỰNG MỚI - Tác động trực tiếp đến người có thu nhập cao: họ phải chịu khơng phù hợp hay phải tốn chi phí cao để nâng cấp, sửa chữa - Cung nhà qua sử dụng người thu nhập cao cho người có thu nhập trung bình điều dẫn đến họ chịu tác động tương tự người thu nhập cao - Và tương tự cho nhóm người có thu nhập thấp Tác động sách: TẤT CẢ MỌI NGƯỜI, khách hàng tiềm cho nhà GIÁ TĂNG LÊN: THỊ TRƯỜNG NHÀ THU HẸP, CHI PHÍ NÂNG CẤP SỬA CHỮA TĂNG, CHẤT LƯỢNG GIẢM TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CỦA CHÍNH SÁCH KIỂM SỐT TĂNG TRƯỞNG TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CỦA CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT TĂNG TRƯỞNG Phân khúc thị trường nhà giá cao: - Khơng có thêm nhà xây dựng mức giá ban đầu (-45) - Ít nhà xây dựng mức giá cao (-20) - Có động để cải tạo nhà để giữ cho chất lượng mức cao  Phân khúc thị trường nhà giá trung bình: - Ít nhà chất lượng cao từ phân khúc chất lượng cao: đường cung dịch chuyển sang trái, cầu nhà trung bình dịch chuyển sang phải (vì có thêm cầu từ nhóm có thu nhập cao) Kết là: GIÁ CAO HƠN Ở TẤT CẢ CÁC PHÂN KHÚC  KẾT LUẬN Chương nói lên đặc tính thị trường nhà mà khác với thị trường khác: không đồng nhất, lâu bền, tốn chi phí thay đổi sở thích tiêu dùng Những điểm chương: Phương pháp định giá hưởng thụ: giá nhà phục thuộc vào thuộc tính Nhà sản phẩm lâu bền, chủ nhân trì chất lượng thang đo chất lượng cách bảo trì, sửa chữa, đổi mới, đổi kiểu Cung nhà không co giãn tương đối thời gian dài nhà cũ sử dụng lại Chi phí di chuyển lớn, người ta không thay đổi thường xuyên Mô hình lọc giải thích nhà di chuyển xuống theo thang chất lượng với thay đổi nhóm thu nhập Chính sách giảm số lượng nhà làm tăng giá tất phân khúc chất lượng ... 10% cầu nhà tăng 7.5% TĂNG THU NHẬP GIẢM CHẤT LƯỢNG MƠ HÌNH LỌC CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở (A FILTERING MODEL OF THE HOUSING MARKET (SWEENEY, 1974)) Filtering Model thị trường nhà cách thức nhà thay... Kết là: GIÁ CAO HƠN Ở TẤT CẢ CÁC PHÂN KHÚC  KẾT LUẬN Chương nói lên đặc tính thị trường nhà mà khác với thị trường khác: khơng đồng nhất, lâu bền, tốn chi phí thay đổi sở thích tiêu dùng Những... 1960 để ước tính giá nhà khác từ thuộc tính  Những nghiên cứu khác: ngoại tác tác động đến giá nhà:  Tích cực: khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, trạm giao thông, nhà thờ  Tiêu cực: