Bình luận các điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

MỞ BÀI Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay nhiều ngành sản xuất, tảng để xây dựng sở kinh tế, khu dân cư, cơng trình văn hóa – xã hội, an ninh – quốc phòng… quốc gia Người sử dụng đất tham gia vào mối quan hệ với tư cách chủ thể Nhà nước trao quyền trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai hình thức Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người có quyền sử dụng đất Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước thống việc quản lý đất đai đồng thời người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ họ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Chính vậy, hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trình quản lý đất đai Nhà nước Vậy với ý nghĩa đó, sau em xin mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Bình luận điểm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất?” NỘI DUNG I CÁC VẤN ĐẾ CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1) Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a) Khái quát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận Luật Đất đai năm 1987, với mẫu giấy màu đỏ có tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mẩu giấy chứng nhận ghi nhận quyền sử dụng đất mà không ghi nhận tài sản đất Trải qua thời gian dài phát triển với lần thay đổi Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003), mẫu Giấy chứng nhận khơng ngừng thay đổi Tính đến trước ngày 10 tháng 12 năm 2009, có bốn mẫu Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Luật Nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình theo Luật Xây dựng) tồn Song song với tồn nhiều mẫu giấy chứng nhận hệ thống quan có thẩm quyền cấp giấy tương đương với mẫu giấy định.Việc tồn nhiều mẫu Giấy chứng nhận, nhiều đầu mối quan tiếp nhận gây nhiều phiền hà thời gian cho nhân dân Bên canh đó, việc quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai có phần thiếu thống Vì u cầu đặt lúc cần thống mẫu Giấy chửng nhận quan đầu mối tiếp nhận Bộ Tài nguyên Môi trường cấp cần thiết Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đời giải vấn đề cấp thiết xã hội liên quan đến mẫu Giấy chứng nhận Do Nghị đinh ban hành lại có ảnh hưởng lớn đến xã hội nhiều người dân quan tâm Vì vậy, nghiên cứu mặt lý luận thực tiễn pháp lý, từ rút vấn đề thiết thực để góp phần đưa quy định Nghị định 88/2009/NĐ-CP vào sống giúp người dân hiểu rõ tầm quan trọng Giấy chứng nhận b) Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ hưởng quyền lợi hợp pháp đất đai Nhà nước bảo hộ quyền c họ bị xâm hại (Giáo trình Luật đất đai,Đại học Luật Hà Nội) c) Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khoản Điều LĐĐ năm 2003 quy định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định việc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.” Cấp GCNQSĐ hoạt động quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét thừa nhận QSDĐ hợp pháp người sử dụng đất Nói cách khác , cấp GCNQSDĐ hiểu việc Nhà nước thong qua hệ thống pháp luật thủ tục hành để xác lập công nhân quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước, sở tơn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức cá nhân nước ngoài, Người Việt Nam định cư nước bảo vệ quyền lợi cho chủ thể Cấp GCNQSDĐ giai đoạn cuối trình giao đất, cho thuê đất đăng ký biến động đất đai, hoạt động tiến hành qua nhiều công đoạn: Thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp quan chuyên môn lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, định phê duyệt cấp GCNQSDĐ quan hành Nhà nước (hệ thống UBND cấp ; kết thúc quy trình việc triển khai cấp GCNQSDĐ đến người có đủ điều kiện cấp theo luật định d) Khái niệm cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Khoản 20 Điều Luật đất đai sửa đổi sung năm 2009 giải thích sau: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất." Theo định nghĩa , Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, việc cấp giấy chứng nhận nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất II BÌNH LUẬN CÁC ĐẶC ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1) Đăng ký đất đai nghĩa vụ bắt buộc người sử dụng đất Trên thực tế , việc sử dụng đất Nhà nước trực tiếp sử dụng mà tổ chức , hộ gia đình, cá nhân, cơng đồng dân cư thực thơng qua việc đăng quyền sử dụng đất Do q trình sử dụng biến đổi xảy chủ sử dụng đất, diện tích, loại hạng đất Vì , đăng ký sử dụng đất biện pháp Nhà nước nhằm quản lý , theo dõi tình hình sử dụng biến động thường xuyên đất Theo quy định Điều 46 LĐĐ năm 2003sửa đổi bổ sung năm 2009 : Việc đăng ký quyền sử dụng đất thực văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trường hợp sau:“1 Người sử dụng đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất;2 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật này;3 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;4 Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất có thay đổi đường ranh giới đất;5 Người sử dụng đất theo án định Toà án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án, định giải tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành”.Như , việc đăng ký quyền sử dụng đất nghĩa vụ , trách nhiệm chủ sử dụng quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai Quy định đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu; quy định trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động; quy định đăng ký đất đai thực hình thức giấy điện tử có giá trị pháp lý nhau; quy định chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu chung vợ chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức hộ gia đình vợ chồng 1) Các đặc điểm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ nhất, quyền cấp GCNQSDĐ , quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Đây quyền quan trọng người sử dụng đất ghi nhân khoản Điều 10 Luật đất đai năm 2003( sửa đổi ,bổ sung năm 2009): “Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Quy định đảm bảo từ phía Nhà nước người sử dụng đất , quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Về quyền chung người sử dụng đất quy định khoản Điều 105 LĐĐ năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định : “Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Như vậy, quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền người sử dụng đất Nhà nước bảo đảm thực thi ,vì liên quan đến lợi ích chế độ pháp lí người sử dụng đất , trách nhiệm quan Nhà nước có thẩm quyền việc thực cơng tác quản lí Nhà nước đất đai Điểm quy định so với Luật đất đai chưa sửa đổi năm 2003 : theo Khoản Điều 48 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản.” Thứ hai, quy định trường hợp quyền sử dụng đất, khoản Điều 105 Luật đất đai quy định “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Như , ta hiểu quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung vợ chồng mà giấy chứng nhận cấp ghi họ, tên vợ chồng Luật đất đai năm 2003 quy định “ Trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên vợ họ, tên chồng” cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để ghi họ, tên vợ họ, tên chồng có nhu cầu; quy định chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu chung vợ chồng Thứ ba, Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư ,cho tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất trường hợp có giấy tờ quyền sử dụng đất giấy tờ quyền sử dụng đất.Quy định chặt chẽ cụ thể cho đối tượng sử dụng đất làm tránh thiếu sót, sơ hở việc quản lý Nhà nước việc thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất với nhà nước Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà tài sản tài sản khác gắn liền với đất cấp theo lọai thống nước Bộ tài nguyên môi trường phát hành , nhà tài sản gắn liền với đất quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác đất có yêu cầu chủ sở hữu Điều điểm so với quy định Luật đất đai năm 2003: Chủ sở hữu tài sản ghi nhận tài sản đất, muốn xác nhận quyền sở hữu tài sản đất phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản Luật đất đai năm 2003 sửa dổi bổ sung năm 2009 thống mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất phạm vi nước, Khoản Điều 48 Luật đất đai năm 2003 sửa dổi bổ sung năm 2009 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo loại thống nước Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành”, quy định gần giống với quy định Luật đất đai năm 2003 chưa sửa đổi , nhiên điểm , việc quy định tất loại đất nhằm khắc phục tình trạng tồn nhiều loại giấy tờ gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ) , giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị( bìa hồng) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời( bìa xanh) Như đây, quy định , Luật đất đai năm 1993 Khoản Điều 36 quy định : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan quản lý đất đai Trung ương phát hành” quy định không quy định cụ thể quan quan quản lý đất đai phát hành mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phạm vi nước Điều gây khó khan cơng tác quản lý đất đai việc quy hoạch sử dụng đất nước III NHỮNG KHÓ KHĂN,TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ CỦA BẢN THÂN NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1) Những khó khăn , tồn cấp giấy chứng nhận thời gian qua Thứ nhất, tiến độ cấp giấy chứng nhận nhiều vướng mắt, vấn đề mẫu giấy chứng nhận ác nội dung cần ghi giấy mà Bộ tài nguyên Môi trường không đơn phương định Thứ hai, chậm trễ phối hợp Bộ , nghành để thực Nghị Quốc hội đạo Chính phủ khơng đơn chế đạo điều hành, đồng thời trở ngại lớn q trình cải cách hành quốc gia trình hội nhập Việt Nam Thứ ba, thời gian qua tồn nhiều loại giấy chứng nhận(gồm loại) ,gây nhiều khó khăn phiền hà cơng tác quản lý kiểm sốt Nhà nước đất đai Thứ tư, nhiều khó khăn bất cập chưa thật phù hợp quy định văn pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài khác gắn liền với đất.Đồng thời cơng tác quản lý trình độ chun mơn người quản lý đất đai chưa thật bảo đảm , đặc biệt vùng sâu, vùng xa Người sử dụng đất hạn chế pháp luật 2) Một số kiến nghị thân góp phần hồn thiện việc áp dụng quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai hoàn thiện thống pháp luật cấp giấy chứng nhận Thứ hai, hoàn thiện máy quản lý đất đai, nâng cao lực trình độ cán chuyên môn Thứ ba, đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa xây dựng hệ thống thong tin đất đai, đồng thời tăng cường máy móc thiết bị theo hướng đại hóa dồng cách kịp thời việc nâng cấp sửa đổi thiết bị cũ, với phổ biến rộng rãi pháp luật đất đai đến nhân dân, để nâng cao ý thức nhân dân sử dụng quản lý đất đai KẾT BÀI Như vậy, qua bình luận ta thấy Nhà nước dần hồn thiện hệ thống pháp lí đất đai, ban hành số quy định phù hợp pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việc hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoạt động quan trọng cần thiết Nhà nước quản lý , quy hoạch sử dụng đất đai Đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sở pháp lí để Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp tiền đề để người có giấy thực quyền như: chuyển nhượng, tặng cho, chấp, điều kiện quan trọng để người sử dụng đất bồi thường MỤC LỤC ... “Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền. .. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Như , ta hiểu quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với. .. đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà