UEH Digital Repository
Master's Theses | Univer
2011 y level
Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành
phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Thu Trang Ô)
UEH University
Gitation:
Nguyễn Thị Thủ T 2011, 'Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành ph6 Hd Chi Minh’, MA thesis, Trường Đại học Kinh tổ Tp Hồ Chí Minh,
Awalable at htps:idiglialib.ueh.edu.vnfhandelUEH/S1440
Trang 2
BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRUONG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
NGUYEN TH] THU TRANG
THAT BAI TH] TRUONG
VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TREN THI TRUONG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THÁP
Ở THÀNH PHO HO CHi MINH
LUAN VAN THAC Si KINH TE
TP HO CHÍ MINH - NAM 2011
Trang 3„ BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
‘TRUONG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT
NGUYÊN THỊ THU TRANG
THÁT BẠI THỊ TRƯỜNG
VA CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TREN THI TRUONG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THÁP
O THANH PHO HO CHi MINH
Chuyên ngành:
Mã số: 60.31.14
LUẬN VAN THAC Si KINH TE
NGUOI HUONG DAN KHOA HOC
TS VŨ THÀNH TỰ ANH
Trang 4LỜI CẮM ƠN
“Trước tiên, tối xin được bày tô lòng biết ơn chân thành đến Chương trình Giảng dạy Kinh tễ FAlhright đã tạo điều kiện cho tôi được học tập và rên luyện tong mỗi trường nghiên cứu tắt nhất
Tôi in chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô: Thấy Jonathan R Pincus, Thấy Nguyễn Xuân Thanh Thiy Có đã cung cắp cho tôi nhiễu kiến thức bổ ích và tgo điều kiện cho tối
hoàn thành luận văn này,
Đặc bit cảm ơn Thấy Vũ Thành Tự Anh, người đã tre tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi
trong suốt quá nh nghiền cứu vã khuyến khích ôi thực hiện
ai này
“Tôi cũng xin cảm ơn Quý Thấy Cô Trường ĐH Kinh tế ~ Luật trực thuộc Đại học Quốc gia
“Tp HCM đã tạo điều kiện thun lợ cho ôi vvật chất lẫn tỉnh thần tròng quá trình tham,
gia khóa học
Cuỗi cùng, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến gia đình của tôi, đặc biệt
1a con gai nhỏ của tôi đã cho tôi nhiều động lực học tập và phần đầu Tôi xin gửi đến bạn
bề và đồng nghiệp ca tôi, những người đã luôn động viên và giip đỡ ôi tong suốt quá trình thực hiện để ti những li cảm ơn chân thẳnh nhất
Học viên Nguyễn Thị Thu Trung
Trang 5LỜI CAM DOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này hồn tồn do tơi thực hiện Các đoạn trích dẫn và số liệu sử
dụng trong luận văn đều được đẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vĩ hiễu biết của tôi, Luận văn này không nhất thiết phân ánh quan điểm cũa Trường Đại học Kinh
Trang 6MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TÁT di DANH MỤC BẰNG BIÊI DANH MỤC BIÊU ĐÒ “TÓM TÁT KÉT QUÁ NGHIÊN CỨU GIỚI THIỆU 1 Bat vin a 1
2 Mye tiêu nghiễn cứu
3 Đối lượng và phạm vi nghiên cứu,
4 Phường pháp nghiền cứu và nguồn số liệu 2 5 Bố cục để tài 3 CHUONG 1: BOL CANH TP HO CHi MINH CHƯƠNG 2 : TÔNG QUAN VỀ NGƯỜI THU NHẬP THÁP VÀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THÁP a
2.1, Syren did ph wién a 6 cho ngud thu np tip 8 “3 Quan niệm về người thủ nhập hấp và nhà ở cho người th nhập thấp 9
CHUONG 3 : NHU CÀU NHÀ
6 CUA NGUOI THU NHAP THAP VA KHA NANG
CHITRA "
3.1 Nhú cầu nhà ở và ước ính nhu cầu nhả ở của người thu nhập thấp, " 3⁄2 - Giá nhà và khả năng chỉ trả của người thu nhập thấp ớ
3⁄21 Gid thuê nhà và giá mua căn hộ, a
3.2.2 - Khả năng chỉ trả của người thụ nhập thấp, B
CHUONG 4: THAT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ “TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THÁP 15
Trang 74.11 Thịtrưởng nhà, Is
4.1L Thi tring camh tranh khơng hồn hảo Is
4LL2 Tinh ph hiệu quảcủa ngoại ác ehoe 16
4.L13 — Thi tring nhs không đầyđã "
4.114 - Sepháriễnmắicanđii Is
4.1.2, Thi sing tn dyng thé chip 21
42 Giảinháp điều tế bị trường của nhà nước là chưa hiệu quả 23
42.1, Nhiệm vụ định hướng qui hoạch phát triển đô thị tạo quỹ đất, quỹ nhà và xây
đơng chương trình phát tiễn nhà ở rong từng giai đoạn 23
4⁄22 Qui inh vi chinh sich igus phiacung 2
4.23, Qui inh vichinh sich điều tiế phía cầu 29
424, Nhà nước trực ip đầu t xây dựng nhà xã hội hay quả lý nhà ở gd thip do nhân xây dựng 31
42.5 _ Nhà nước chưa quản lý hiệu quá nhà thuê và chưa có cơ chế khuyén khích thị trường nhà thuê 34 CHUONG § : KET LUAN VA KHUYEN NGHỊ CHÍNH SÁCH GIẢI QUYẾT VẤN ĐÈ NHÀ G CHO NGUOI THU NHAP THAP Ở TP.HCM 4S 5H, Kếthn 35
5.2, Motsé Khuyén ng giải quyết vấn đề nhà ở cho người hủ nhập thắp 35 5.2.1 Quan diém phi rén nhà 6 cho ngu thụ nhập thấp 35
5.2.2 Tang kha ning tích lũy của người thu nhập thấp 36
Trang 9Bang 3-1: Being 3-2 Biing 3-3 Bing 34 Bing 35 Bang 4 Bang 4-2: Băng 4-3 Bang 4-4 “Bảng 45 “Bảng 1.6 Bang 4-7: Bing 48 Bing 5-1 Búng 5-2 DANH MYC BANG BIEU "Nụ cầu nhà ở của NTNT đắn nấm 2009
c tính nhu cầu nhà ở của NINT đắn năm 2015
“Lượng và giá bắn theo phân loại căn hộ vào quỷ 4 năm 2010 Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010
Tỉ lệ chỉ ph thuê nhà so với TNBỌ hàng thông Tỉ suất dĩ cự thuẫn năm 2009
Mice độ đồ tị hóa và tắc độ đồ thị hóa ở Tp HỊCM tại một số dự án ở Tp HCM
Băng giá
Giả đt mội số khu đồ tị mới ở các quốn ngoại hành năm 2007 "Phương thức chủ vạ mua nhà của Ngân hàng ACB
“SỐ Ác án và căn hộ được cắp phúp vài quả thực hiện CChỉphí đầu xây dụng bình quân mỗi cn hộ
Định mức cho vay, thời hạn và lãi suất của HOE, Giải pháp thay đối phương c co vay
Trang 10DANH MỤC BIÊU ĐÔ
Biểu đồ I-I: Tẳng số hộ có nhà ở và chưa có nhà ở 5
Big đồ 1-2: Tí lệ hộ có nhà ở phân theo loại nhà 5
“Biểu đồ I-ä: Tí lệ hộ sở hữu nhà ở 6
Trang 11‘TOM TAT KET QUA NGHIEN CCU
Với điện tích chiếm 0,60% và dân số chiếm 8,30% cả nước, thành phổ Hồ Chí Minh (Tp.HCM) được xem là đô thị lớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâm kinh tế, văn hộ
1 giáo dục quan trọng của cả nước Môi trường thuận lợi ở Tp HCM đã thụ hút nhiễu người dân nhập cư từ các tỉnh thành đến đây sinh sống, học tập va lim việc; nhưng kết cấu hạ tổng không theo kịp với tăng trường dân số đã dặt ra nhiễu thách thức vỀ nhà ở, đặc biệt người thu nhập thấp là nhóm đối tượng có nhiều khó khăn về chỗ ở
“Trên cơ ở nghiền cứu các quan điểm khác nhau, phân ích khái quất về vấn đề nh ở của người thụ nhập thấp và trong giới hạn về số iệu, nhóm người thu nhập thấp được đề cập
đến trong đề tai sẽ bao gầm đất cá các đối tượng lao động có mức thu nhập dưởi 4 triệu
tháng bạy nhôm người thứ nhất (nhôm l, nhỏm tầm nhập thầy nhấ) và nhôm người
thứ hai (nhóm 2, nhỏợ thu nhập trung bình thấp) trong phân chủa Š nhôm thu nhập, chưa
có nhà ở hoặc có nhà ở (nhà ở thuộc sở hữu cả nhản nhà thuế, nhà người quenl nhưng
“đến ích ở dưới 4 nẺsönlngười, hoặc nhà tam, đột nát lư hồng,
Với đặc điểm như tên, theo ước tính của tác giả, đến năm 2009 thành phố có ít nhất 97.000 người thụ nhập nhập thấp có như cầu chỗ ở, chiếm khoảng 1,30% đân sổ, Gia sir mức tăng dân số binh quản hing năm là 3.53%6°săm thì tổng dẫn số vào năm 2015 là 9.367.457 người, hi đồsẽ có gần 400.000 người thụ nhập thấp có nhủ cầu nhà ö, Nhủ cầu
chỗ ở của nhóm người này hiện dang được đáp ứng bởi thị trường vả nh nước dưới hình
thức nhà huê, hà ở giá thấp và nhà ở xã hội, ty hiền, nhôm người (h nhập p hi Không đã khả năng chỉ tr cho các sản phẩm này Đi với trường lợp thuê nhà, nu xét
theo tiêu chi của Liên Hiệp Quốc, chi phí nhà ở hợp lý trong khoảng 20% — 30% thu nhập
hàng thắng, thì người thủ nhập thấp chỉ đỏ khả năng thuê được dạng phòng trọ dành cho công nhân, với mức giá 200 ~ 250 đồng/ngườiháng Đi với trường hợp mua nhữ, người thù nhập thấp hồn tồn khơng có khả năng chỉ trả ngay và chỉ trả một lẫn để mua một căn
Trang 12"Nguyên nhân của hiện trạng trên dưới góc độ phân tích của kính tẾ học là tồn tại thất bại của thị trường trong việc đáp ứng nhủ cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời các
giải pháp can thiệp vào thị trường của nhà nước cũng chưa hiệu qua
“Thất bại thị trường bao gồm thất bại tên tị trường nhà ở và thất bại trên thị trường tín dụng Trong đó, tị trường nhà ở không hiệu qua rên bến vẫn đề: (2) tị rường nhà ở là Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, (2 tnh phi hiệu quả của ngoại tác ch cực, 3) thị trường không đầy đủ, (4) sự phát triển mẫt cân đỗ do lồn sông nhập cư và tốc đồ đồ thị
“hỏa, tình trang bang bỏng giá tà i
Vai tồ của nhà nước trong việc điều tiết thị rường nhà là khắc phục thất bại thị tường đo phân bỗ nguồn lục không hiệu guả, đâm bảo công bằng cho người thụ nhập thắp bằng các nhóm giải pháp như (1) định: hưởng qui hoạch phát triển đ th, tạo quỹ đắ, quỹ nhà
và ây dụng chương rình phất tiễn nhà ở trong ng gia đoạn 2) qui định và chỉnh sách “điều tế phía cung () gi định và chính sách đều t phía cẳu, 4) nhà mức tự tệp
“âu tư xây dựng nhà ở xã hội hay quản lẺ nhà ở giá thấp do tr nhân đẫu tư xây dựng (5)
Aqui tiring mh thu nang ch có chỉnh sách kiuyế kích phải tiểu tường hà thuê Tuy nhiền, các giải php can thigp thi trường của nhà nước là chưa higu qu, do
đó chưa giải quyết được những vẫn để còn tồn tại trên thị trường nhà ở cho người thu nhập
hp
Dựa vào phân tích thục rạng trên, một số khuyến nghị giải quyết vẫn đỂ nhà ở cho người thụ hập ấp được xây dụng tong dễ bao gồm ( tng Hh ng Hh của người
thụ nhập thắp bằng cách nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà thuê'
ngắn hạn; cái thiện thủ nhập để tăng tích lũy trong dài bạn; thành lập quỹ tết kiệm để mua nhà ở; (2) khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư bằng cách giải quyết nhủ cầu đắt xây tự gi trần trong
cđưg khuyến khích đầu tư xây dựng căn hộ phù hợp với khả năng chỉ trả của người thụ nhập thấp bài bộ qu định mức lại nhuận tối đa cho nhà đầu tự /#) để i hi trường đấn “đi; (Ö) tăng cường quỹ hỗ tự từ ngân sách nhà nước cho người thụ nhập thấp bằng cách diễu chình phương thú cho vay theo hướng trực tiếp cung cắp khoản vay với mức lãi suất
và thời hạn cho vay hợp lý hoặc bù lỗ lãi suất cho các ngân hàng thương mại khi cho người
thủ nhập thấp vay mua nhà ở; điều it giảm gi nhà hoặc trực iếp trợ giá mua nhà ở cho
Trang 13GIỚI THIỆU
1 Đặt vấn đề
Với diện tích chiếm 0,63
lớn nhất và công là đô thị đông dân nhất
và dân số chiếm 8,30% cả nước, Tp.ICM được xem là đô thị
là trung tâm kinh tế, văn bóa, giáo dục quan trọng “của cả nước, Năm 2010, tổng sản phẩm nội địa theo giá thực ước đạt 414.06 tỉ đồng, tăng
Hài
o với năm 2009 Môi trường kính tổ, văn hóa, giáo dục thuận lợi ngày cảng thu hút người dân từ các tỉnh thành vào sinh sông Theo kết quả điều tra dân số chính thúc vào thời điểm 0 giờ ngày 01/4/2009 thì dân số thành phố
sắn 1/5 dân số nhập cư từ các tỉnh Khác KẾt quả tải đã đặt ra nhiều vẫn để thách thức 7.421.340 ngudi, trong đó, xŠ nhà ở, nhiễu không gia cây xanh đã bị (hú họp để xây dựng nhà cửa, nhiều công trình đô thị rỡ nôn hỗn độn thể hông nhất
“Từ năm 2006, Bộ Xây dựng đã bạn hành nhiễu qui định về nhà ở và cho thuế, đồng tồi, “Chính phủ cũng đã bạn hành Nghị định về ưu đi đầu tr xây dựng nhà ở nhưng cho dén may, các Khu nhà ở được xây dựng vẫn chủ yêu là nhà ở thương mại với giá cao, Do đố, ngày cùng có nhiễu người thu nhập thấp (NTNT) không iếp cận được với nguồn cung nhà
vở như hiện nay
“Theo óc tính đến năm 2009, ở thành phố cổ t nhất 9700 người thụ nhập nhập thấp có nhù cằu chỗ ở, chiểm khoảng 1,30% dân sổ, Giả sử mức tăng dẫn số ình quân hàng năm là 3539⁄0săm tì tổng dân sổ vào năm 2015 là 9367.437 người, khi đó sẽ cỏ gằn 400/00 người thu nhập tấp có nhủ cầu nhà ở, Tuy nhiên, nhóm NINT lại không có khả năng chỉ tả cho các sản phẩm nhà ở trên thị trường, Đi với ring ha thuê nh, nễu xét tho iều
chí của Liên Hiệp Quốc, chỉ phí nhà ở hợp lý trong khoảng 20 ~ 30% thu nhập hing thing, thì người thụ nhập thắp chỉ dù khả năng thuế được dạng phòng trọ dành cho công nhân, với mức giá 200
0 đồng người hán, Đồi với tường lợp mai nà, người thụ nhập thấp hồn toản khơng có khá ng chỉ trả ngny vả chỉ trả một lẫn để mua một căn hộ bình dân
có giá thị tường 727 triệu đồng/căn hộ 50 mÌ
My
Trang 14
nhưng lạ là nhồm người gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, cụ th là ở Tp.HCM còn rất nhiều
NTNT chưa có chỗ ở hoặc đã có chỗ ở nhưng chỗ ở chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu, và
niu NENT không có khả năng mua nhà ở Và đây cũng là vẫn để chính sách đang được được các nhà nghiên cứu Khoa học, các nhà hoạch định chính sích quan tâm nhưng cho đến nay, hầu hết các nghiên cứu chỉ dùng lại ở mức khảo sát, đảnh giả để nêu lên một bức tranh tổng thể về tình hình nhà ở, chưa có nhiều nghiên cứu mang tính lý luận khoa học giải thích nguyên nhân của vẫn để này theo hướng phân tích thất bạ thị trường và thất bại nhà nước, nhất à cho địa bản Tp ICM, để làm cơ sử chơ các nhà hoạch định chính sách xây đụng mô hình gii quyết bài toán nhà ở của NINT, w NTNT ở Tp.HCM chưa có chỗ ở hoặc đã Do đó, nhằm giải quyết vẫn đề chính sách nhỉ à nhiễu NTNT chưa sở hữu nhà ở, tác tị cỗ chỗ ở nhưng chưa đảm bảo iều chuẩn tối thiểu, giá đã thực hiện nghiên cứu đề tài “Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên ï thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh” với cảu hỏi chính
trường nhà ở cho ngu
xách được đặt là c tổn tị thất bai tị tường vã can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thú nhập thấp hay không và đó là những tắt bụ gì
2 Me tiêu nghiên cứu
"Đề ti nghiên cứu được thục hiện nhằm mục iêu làm rõ các thấ ại thị roởng và thất bi nhà nước khi can thiệp vào tì trường làm cơ sở đề xuất một số khuyến ngh chính sích giải quyết vẫn đề nhà ở cho nhóm NTNT ở Tp.HCM
.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
ĐỀ ti nghiên cứu về vấn đề nhà ở của NTNT ở Tp.HCM trong giai đoạn 2000 — 2010 4 Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được sử dụng trong để tài là phương pháp tổng hợp thông tin, số liệu thử cấp đẻ mô tả, minh họa cho các lập luận vẻ vẫn đẻ thất bại thị trường
à thất bại nhà nước trong sửa chữatht bại thị rường Bên cạnh đó, thực hiện một số vóc
Trang 15Số liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn sau đây:
= Ting Cye Thing ke: các kết quả Khảo sắt Mức sống Dân cư, Tông ĐiỀu ta Dân số và Nhi,
~ _ Sở Xây đựng Tp.HCM: kết quả khảo sắttình hình nhà thuê ở Tp.HICM năm 2003 ~ _ Cụe Thắng kếTpHCM
Mot sé website lin quan đến bất động sản
Báo cáo trong hội thảo nhà ở và một số dé tài nghiền cứu liên quan đến nhà ở
~ _ Nguồn thông in của người tròng cuộc: cơ quan nhà nước, công ty xây dựng và phát triển hạ ng, ngân hàn thương mại, những người ở trọ, có nhủ cầu mua nhà,
5 Bố cục đề tài
"Ngoài phần mỡ
lu và kết luận, để tài nghiên cứu được bao gm Š chương chỉnh:
Chương 1: BI cảnh Tp FICM: tình bày bỗi cảnh TpHCM là cơ sỡ phát sinh vin 48 va
cũng à cơ sở thực hiện các giải phíp
Chương 2: Tẳng quan về người thụ nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp: tình bày quan điểm thế nào là NTNT và sự cần thiết phát tiễn nhà ở cho NTNT,
Chương 3° Như cầu nhà ở của người thu nhập thấp và khả năng chỉ mủ: tốc tính nhủ cầu nhà ở của NTNT và khả năng chỉ rẻ của NTNT để chứng mình hiện trạng giá nhà cao hơn
nhiều lần so với khả năng chỉ của NTNT
Chương 4: Thắ bại thị trường và con thiệp nhà nước trên thị tường nhà ở cho người thu “áp iấp: giả thịt nguyên nhân vẫn đề trên góc độ ác định và phân ch các đạn thất gi thị trường, và một số hạn chế của các giải ph can thiệp tị trường củ nhà nước
Chương 5: KẾ luận và một số khuyễn nghị giải quyết vẫn đề nhà ở cho người thự nhập
Trang 16'CHƯƠNG 1: BÓI CẢNH TP HỖ CHÍ MINH
“Tp HCM được biết n là một đô thị lớn nhất và cũng là đồ thị đồng dân nhất, là trung tâm
kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước Năm 2010, tổng sản phẩm nội địa theo
giá thực Ế uc đạt 414.068 đồng, tăng 1,80% so với năm 2009; và thụ nhập bình quản dầu người (TNBQDN) đạt 2400 USD/năm, cao hơn mức bình quân chung của cả nước là
1.168 USD/năm |
Môi trường thuận lợi ở Tp.HCM đã thu hút nhiều người dân từ các tỉnh thành đến đây sinh
sống, học ập và lâm viếc Theo kết quả điễu tra đân số chính thức vào thỏi điễm 0 giờ ngày 01/4/2009 thì Tp.HCM là thành phố đông dân nhất cả nước, với số dân 7421.340
người, trong đó, gần 1S là dân nhập cư; với tốc độ tăng dân số bình quân hàng năm là
3,83% Bên cạnh đó, tốc độ đ thị hóa cũng ngày cng ao, tăng từ 95% năm 1989 lên đến 3,40% năm 2009, Đồ thị hóa đã góp phần thúc đầy sn xuất phát tin, gia tăng nh sắn
9 dùng hàng bóa và dịch vụ nhưng quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã gây sức
ép quá tải cho thành phố như sự quá tải vẻ nhà ở, dat ở, sự xuống cắp nhanh chóng của cơ
sở hạ ng, vẫn đ nước sạch và vệ sinh môi trường, sự giang cúc tệ nạn xã hội,
Cũng với xu hướng chung của cả nước, UBND TP đã ban hành những qu định và chính sách tụ tiên vẻ pháLriển nhà ở cho NTNT được dựa trên Luật Nhã ở và Nghị định về nhà ở, Với nhiều nỗ lực trong hơn 10 năm qua, TpTICM đã đạt được nhiều kế quả ich eve, ốp phần cải thiện tỉnh hình chỗ ở cũa người dân Theo kết qua Diu tra Dân số và Nhà ở
của Tổng cục Thống kẻ, đến năm 2009, tổng số hộ trên địa bản Tp.HCM là 1.902.908 hộ, trong đỏ, số hộ có nhà ở là 1.843.883 hộ (chiếm 97%
Không xác định là 59/025 hộ (chiếm 359) ; và số hộ chưa có nhà ở Ê hoặc
Ngiễn Cục Thẳng kế Tp HCM
Trang 17
"Biểu dỗ I-I: Tổng xổ hộ có nhà ở và chuơa có nhà ở 2.000.000 1,500,000 Sử '# Chưa có nhà ở ng 1000000 Có nhà ở
"Nguẫn: Tổng Cục Thang ke?
Trang 18_Về tình hình sở hữu nhà ở, 81,20% hộ gia đình (HGD) đã có nhà ở thuộc sở hữu riêng, 18.3% hộ ở nh thuê của tư nhân hay thuế của nhà nước, "Biểu đồ [-ä: T lệ hộ sở hữu nhà ở 'Nhà chưa rõ quyển sở hữu 'Nhà thuê, mướn '# Nhà riêng ‘Nim 1999 Năm 2009 Naudn: Tang Cục Thang ke *
Điện ch nhà ở bình quân một nhân khẩu cũng có nhiều thay đồi rõ rô đạt 24 10 m người, trong đó, điện ích ở bình quân tong nhà chung c là 14,80 mẺ người, nhà iệng lẽ à 3470
m người
Bên cạnh những kết quả tích cực trên, cũng còn nhiều hạn chế, Cùng với mức tăng dân số
và số HGD, sổ hộ có nhà ở đã tăng nhưng số hộ chưa có hà ở li tăng đăng kế, 0.06% vào năm 1999 đã lên đến 3% vio năm 2009, Chất lượng nhà ở cũng được cải tiện, lệ
nhà ở kiên có đã tăng 68,40% nhưng lại khá chậm so với Hả Nội (tăng đến 386, 10%) (xem
phụ lục 3) Ti lệ hộ ở nhà thuê cũng khá cao và cao hơn nhiều so với Hà Nội (540) và mức bình quân chúng của cả nước (6.505), Diện tích nhà ở mộc đủ được cải tiện nhưng vẫn côn nhiễu HGĐ, chủ yêu là HGĐ nhập cư, sống trong nhà ở chật hợp Tỉ lệ hộ cổ điện tích ở dưới 4 mẺ/người năm 1999 là 8,07% hộ, đã lên đến 30,7% hộ
Trang 19cưới 4 mỲngười ”, Điễu này cho thấy, có sự phân phối không đồng đều về điện tích ở giữa sắc nhôm người rong xã hội, chủ y tập trung vào nhóm người thường trú, có thụ nhập trên tung bình, đủ khả năng chỉ tả cho nhà ở riểng lẽ, và còn kh nhiễu người dân sống
trong nhà ở nhỏ hẹp, có diện tích ở dưới 4 mỄ/người
Bên cạnh đó, về ình hình nhà thuế, theo thắng kế của Sở Xây dựng (2008), thành phố có trên 80% người dân trong độ tuổi từ 1E 35 phải sống chung với gia đình, hơn 90% giới
trẻ nhập cư phải ở trọ, trên 30% HGĐ có điện tích nhà ở dưới 36 m*, Các khu nha cho thuê
thường có giácả ao hơn so với thu nhập bình quân (TNBQ) hàng tháng của người đĩ thuế ới điện ích ở 3 — 4 mỜngười, phần lớn lại là nhà cắp 3, ắp 4, rong đó có khoảng 70%4 nhà cho thuê không đâm bảo chất lượng như nằm trong khu quí boạch giả a, phịng ở Khơng thơng thống, thiếu ánh sing không dim bảo phòng cháy chữa cháy, không đảm tảo kết cấu, sử dụng vật iệ rẽ tiễn, không có điệ, nước máy, điều kiện vệ sinh kém, Nơi ở không đảm bào tiếu chuẳn sống tôi thiểu đã làm ảnh hưởng đến sức khỏe và năng
suất lao động, làm phát sinh thêm nhiều tệ nạn xã hội
CChính vì vậy, giải quyết vẫn để chỗ ở ho người đân là cần thiết, Trong đó, nhóm NTNT là một lục lượng lao động có đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng và phát triển của thành phố nhưng lại là nhóm người gập nhiều khó khăn vỀ chỗ ở, cụ thể là ở Tp.IICM côn rất
nhiều NTNT chưa có chỗ ở hoặc đã có chỗ ở nhưng chỗ ở chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối
thiểu, và nhiều NTNT không có khả năng mua nhà ở
Trang 20CHUNG 2: TONG QUAN VE NGUOL THU NHAP THAP VA NHA 6 CHO NGƯỜI THỦ NHẬP THÁP
24 Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
`Ngoài lương thục thực phẩm, nhu cậu nhà ở cũng là nhu cầu thiết yếu của con người Nhà vở sẽ là nơi cự trả báo vệ con người trước tác động của thiên nhiên và yếu tổ xã hội, là nơi túi tạo sức lao động của con người, và cũng là nơi giúp con người thỏa mãn các nhú cầu khác như vui chơi, giải trí, học hành, Trong Điễu 4 và Điều 23 Luật Nhà ở qui định rõ
ting mọi công dẫn đều có quyỂn cổ chỗ ở và phát iển nhà ở phải bảo đảm cho công đân
.c6 chỗ ở phù hợp Nếu chỗ ở không thích hợp va khơng an tồn sẽ lâm tăng chi phi do việc
thay đổi chỗ ở và do pht sinh các tệ nạn xã hội Hơn nữa, tình rạng nhà ở của người dân & một địa phương sẽ phan dn tinh trạng bắt bình đẳng về thụ nhập, trnh độ phát triển kính Lễ, bản chất của chế độ chín tị và khả năng quản lý của cắp chính quyỄn Do đó, dip tng nhủ cầu chỗ ở sẽ góp phần thúc đấy tăng trưởng kinh tổ và phát iển xã bội, và nhà ở được xem là một hàng hóa khuyến dụng Tuy nhiên, đây lại là hàng hóa đặc biệt có giá trị cao, không thể ban riêng lẽ mà được bán gắn liền với đất đi
'Chính từ những đặc điểm trên cho thấy, đồ là một quốc gia phát tiễn hay đang phát tiên
cũng tôn tại một nhóm người không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho mình, đó là nhóm
NTNT trong xã hội Nhu eb chỗ ở của nhóm người này có thểlã nơi ở để an cự lạc nghiệp khi nhập cư vào đô thị, nơi ở phủ hợp kh thay đôi công tác, học ập, nơi ở kh tách khỏi bổ mẹ, người thân, hoặc một nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ, Giải quyết nhủ cầu nhà ở của NTNT cần phải có vai rồ của nhà nước, qui mô và chấ lượng nhà ở sẽ là thước đo sự phát
triển hệ thống an sinh xã hội và thể hiện nh độ quản lý xã hội của nhà nước
Trước năm 1985, nhà nước đã thực hiện bao cấp về nhà ở và nhà ở được phân phối mang
tỉnh phúc lợi xã hội dưới dạng nhà thuê, không cỏ sự khác biệt về giá cả giữa các loại nhà
Khác nhau ở các vùng khác nhan và iễn thuê nhả chỉ chiếm một phần nhỏ trong thủ nhập của người thuê Sau năm 1985, cơ chế bao cắp được chuyển sang cơ chế thị trường theo
Trang 21
loại nhà ở phù hợp với nhu cẳu, sở thích và khả năng chỉ rả của cá nhân Khi đó, nhà nước
cng có vai rồ quan trạng ong điề tế thị trường nh , trên cơ số
Thứ nhấ, theo qui định, đắt đại là ti sản của quốc gia vt ein Ldn với qui hoạch chung sửa địa phương, do đó, cần phải cổ sự điễu Hỗt của nhà nước về nhà ở và công tắc gu hoạch phi đi rước một bước nhằm tạo cơ sở cho sự phát tiễn cân đối và bên vũng cũa thị
trường nhà ở
Thứ hại, cải thiện môi trường sng và ôn định chỗ ở sip tai tạo sức lao động góp phần thúc đầy sân xuất phát iển, thúc đẩy phát tiễn kỉnh t và ôn định xã hội Hay nối cách khác, phát iểntị trường nhà ð, cụ th là đáp ứng nhủ cầu chỗ ở của NTNT, sẽ góp phẫn to ra ngoại tác tích cục cho xã hội
Thứ ba, mặc dù nhà ở là một hằng hỏa thất yếu nhưng tỉ trường nhà ở không phải là một
thi trường đẫy đủ, phần lớn người dân có nhủ cầu nhà ở nhưng lại không có khả năng chỉ trả hoặc khá năng chỉ trả thấp, Dũ ở một nước phát iển, người mua cũng phải dùng toàn
"bộ thụ nhập của gia đình trong khoảng ít nhất từ 4 đến § năm mới có thể mua được một căn
nhà hoàn chính, Do đỏ, thị rường nhà ở thường được kết hợp giữa lu thông bằng hỏa và
phân phối phúc lợi nhằm đảm bào công bing và ổn định xã hội
Thứ ae thị trường nhà ở là một thị tường khong dy đủ còn do tính hiệu quả trong đầu tư
phát tiễn nhủ ở, Đầu tr xây đựng nhà ở cho NTNT đời hỏi nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vố lầu, có thể không có lợi nhuận hoặc li nhuận rất thấp, Do đó, nhà nước cẳn có vai
trò tích cực trong việc nâng cao hiệu quả của thị trường bằng các cơ chế chính sách hỗ trợ
phi cung (nhà đầu tư) 15 tr phia cd (NTNT)
2.2, Quan niệm về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thủ nhập thấp
Thực tẾ, trong nhiễu nghiên cứu, chương trình, chính sách của nhả nước, đã có nhiễu quan niệm và nhiều cơ sở khác nhau để xác định thể nào là NTNT và nhà ở cho NTNT,
Về đối tượng, theo qu định tại Điễu 5S của Luật Nhà ở, * cán bộ, công chúc, viên chứ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lục lượng vũ tang nhân dân, công nhân làm việc
Trang 2210
khác theo qui định của Chính hố rong đổ, * cắc đối tượng cổ th nhập thấp chưa cổ nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuế hay mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nức,
hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong HGĐ dưới S m*
sản người, hoặc cổ nhà ở huộc sỡ hữu của
nác sẽ là các đối tượng được thuê nhà ở xã hội (NOXH) nhưng là nhà ở tạm, hư hong hoặc đột VỀ mức thụ nhập, NTNT cũng có thể được hi là "người có thủ nhập ổn định, có khả năng tích lũy vốn dé tự cải thiện điều kiện ở nhưng cằn sự hỖ trọ, tạo diễu kiện của nhà về chỉnh sách đất đai và cơ sở hạ ti nước về vay vẫn dài hạn tr g (người vay vốn
làm nhà có khả năng hoa ta)" Hoge rong một số nghiên cu, mức thủ nhập thấp có thể
được xem là mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình (TNTB) của xã hội hoặc dưới Š
triệu đồng theo ngưỡng thu nhập chịu thuế thủ nhập cả nhân, hoặc là mức TNTB eta nhém người thứ nhất và nhôm người thứ bai ong phân chỉa Š nhóm thủ nhập
“Mi vậy rên cơ sở nghiên cứu các quan điểm khác nhau, phân ích khái qut về vẫn đề nhà ở của NTNT và trong giới bạn về số iệu °, NTNT được nghiên cứu rong đ tài sẽ bao gầm tắt cả các đối tượng lao động có mức thu nhập dưới 4 triệu đồng ^háng '° hay nhôm, người thứ nhất (nhóm 1, nhóm th nhập thấp nhấ) và nhóm người thứ hai (nhóm 2, nhóm “TNTB thấp) trong phan chia Š nhóm thụ nhập `", chưa có nhà ở boặc cổ chỗ ở (sở hữu cá
“nhân, nhà thuê, nhà người quen) nhưng điện tích ở đưới 4 m” sàn/người, hoặc nhà ở tạm,
độ nất, hư hồng Tất cả các đối tượng trên đễu có mong muỗn Š chỗ ở, và hiện dang
được đáp ứng bởi nhà nước và thị trường bằng bình thức nhà thuế, thà ở giá thấp và nhà ở
xã hội Mặc dù sản phẩm nhà ở dành cho NTNT là đa dạng nhưng khả năng chỉ trả của mỗi
'NTNT là khác nhau Khi đó, tắt cả NTNT đều có mong muốn về nhà ở sẽ được xem là "người ó nhu cầu nhà ở, trong đô chỉ có tập hợp những người có nhủ cẫu nhả ở và có khả tăng chỉ sẽ hình thành cầu về nh ở
“` Nguồn: Viện Nghiên cứu kiến trúc = Bộ Xây đựng Các giải pháp đồng bộ phủt triển nhà ở người thu nhập
hp tì các 48H Vệ Nam t 3
ĐỂ à sử dụng iề chí th nhập 8 tiệu đồng người tháng vàđiệ tích; đi 4 m”người thuy cho định mức 5 iệu đngnguời hán và S mẺnguời ưong một số quan điểm khứ về NTNT,
"Ding use tính số lượng NTNT có như cầu nhà ở,
Trang 23'CHƯƠNG 3 : NHU CAU NHA © CUA NGƯỜI THU NHẬP THÁP VÀ KHẢ NẴNG CHITRA
3 Nhw cd nh ở và ức tính nhủ cầu nhà ở căa người thu nhập thấp
Dựa trên hiện trạng về nhà ở của người dân thành phổ được phân tích trong chương 1, với cqui mô hộ bình qui 3.97 ngườihộ, tố NTNT cần giải quyết nhu cầu chỗ ở đến năm 2009 được tốc tính như sau:
Bing 3-1: Nhụ cầu nhà ở của 'VTT đến năm 2009 '”
Nhu cầu nhà ỡ cũa người đân ¡ Nhu cầu nhà ỡ của NTNT “Tiêu chí Số lượng | %trên (người) din số Số lượng ˆ % trên tông (hgười) - đânsố “Chất lượng nhà ở 421.812 97017 IEI Tính sở hữu 1582.133 363.890 90 Số người chưa có nhà ở 809.517 186.189 251
Ngwin: Use tính của túc giả
Đó là những đối tượng có nhu cằu nhà , trong đó có ít nhất 97000 NTNT (chiếm khoảng 1.31% ân số) có nhủ cầu giải quyết chỗ ở Nếu mức tăng dân số bình quân hàng năm trong gii đoạn 1999 ~ 2009 là 3,53%//năm, và giả sử duy trì tốc độ tăng dân số này đến sẽ vào khoảng 9367437 người vào năm 2015, kh đổ, sẽ có gần 400.000 NTNT có nh cầu chỗ ở Trong thời gian túi, với mục tiêu diện tích
năm 2015 thì dự báo dân số thành phố ở bình quân đến năm 2015 là
.90 mỂ sản người”, thì tổng diện tích sản nhà ở cin xy đựng thêm bình quân hàng năm là I.745.001 mẺ,
Bang 3-2: Ue tinh nhu cầu nhà ở của 'VTNT đẫn năm 2015
“Tổng dân số (người) 9.367.437
Tổng dân số tăng thêm (người) 1.946.097
“Tổng số NTNT tăng thêm (người) 3892219
Tổng diện tich nha 6 tang thém (m") 10470004 “Tổng diện tích nhả ở tăng thêm bình quân bảng nim (m°) 1.745.001
Nguồn: Ước tính của tác giá
"em chi Phy c3
Trang 243.2 Gi nha và khả năng chỉ trả của người thu nhập thấp, 2.1, Giá thuê nhà và giá mua căn hộ
> Nha bin
XXết riêng giá cả theo phân loại căn hộ, đến cuối năm 2010, giá bán trung bình của phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân dao động trong khoảng 700 ~ 1.000 đồ lam, tương din ting 3%
đương với khoảng 14 —20 triệu đồng mẺ, Trong đó, giá bán nhả ở nhà ở
so với năm 2009, mức tăng cao hơn sơ với các phân khúc nhả ở khác, Bảng 3-3: Lượng và giá bắn theo phân loại căn hộ vào quý 4 năm 2010
'Căn hộ Hạngsang Caoeấp Trungeấp Binh din
“Tổng cung (căn hộ) 4T BOIS TÀI SỨ Giá bán TB Q4/2010 (USDim2) 4401 1885 984 T2T 3% thay đổi theo năm 070 — :060 140 3.00, Nguồn: CBRE > Nha thud Nhà ở cho thuê trên địa bàn Tp.HCM phần lớn là do các cá nhân và HGĐ tự xây dựng và
cho thuê, có mức giá dao động trong khoảng 1 — 4 riệu đồng, tủy theo loại nhà Bing 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010
Dign tich Giáchothuế
Loại Laạinhàphòngchothue en ¡ ế U MA ý
1 CănhộchungewloaiTB 50~60 3,00 4/00
2 Cand eho thué gi thip — 20-30 1,50 ~2,00
3 Phing cho thué 8-10 00 ~ 1,50
"Nguẫn: Khao sé tee 18 “Trong đó, đối tượng thuê nhà loại thường là những người đã có gia đình và con nhỏ, nhà loại 2 là các cần bộ công chức trẻ mới ra trường hay chưa có gia đỉnh, nhà loại 3 phẫn lớn là thành phần lao động phi chính thức
Ngồi ra, cơn có dạng nhà trọ dành cho công nhân, do cá nhân, doanh nghiệp xây dựng và cho thuê Theo kết quả khảo sắt của Sở Xây dựng vào năm 2008, mức giá thường dao động từ trong khoảng từ 100 ngân = 150 ngàn đồng/người tháng, với điện tích ở bình quân từ 3 = -4 mỜngười, trong đồ
Trang 25
T0%
cđến 200 - 250 ngàn đồng người tháng, nhà cho thuê không đảm bảo về chất lượng" Đến năm 2010, giá nhà trên có thể lên
3.2.2 Kha ning chỉ trả của người thu nhập thấp,
Nhờ duy tì được tốc độ tăng trường kinh ễ cao nên thụ nhập của người dân tăng lên bồng năm, với mức tăng bình quản là 15ønăm ', đã góp phẳn cải thiện đáng kể đời sống của người dân, Đến năm 2008, TNBQDN đạt khoảng 27 triệu đồng/nguờinăm, trong đó, tha
nhập của nhóm I khoảng 10 triệu dồngngườờnäm, nhóm 2 khoảng 15 iệu
đồngfngườihăm Nếu trừ đã các khoản chỉ iều cho nh , ăn uống và một số mặt hàng
thiết ấu thì mức tt kiệm bình quân hàng năm của hai nhóm người này
lượt gần Khoảng 2.30 và 420 tiệu đồng/người'năm, Nếu tốc độ tăng thụ nhập như trên vẫn được duy tr th đến năm 2010, thu nhập cña nhơm Ì và nhóm 2 theo ước inh in lượt là 12 uiện đồng ngưàihnăm và 18 triệu đồng người năm (Xem phụ lục 4)
Tuy nhiễn thực , giá nhà ạitng cao và tăng nhanh hơn so với mức tăng thủ nhập để chỉ trả cho nhà , mặc đồ tình bình thụ nhập và it kiệm đã được cải thiện Nêu giá một căn hộ bình dân trê thị trường sơ cấp có điện ich SO m 18 727 wigu đồng căn hộ (heo thổng kế trong bảng 3.3) và TNTB là 31,64 triệu đồng/ người (tem pụ lục ), tì chỉ s giá nhà rên
thụ nhập '' của Tp.HCM vào khoảng 22,97 Trong khi đó, theo tính toán của Liên Hiệp
Quốc thì chỉ số hợp lý chỉ nằm trong khoảng 3 đến 4, do đó, giá nhà ở Tp.HCM là quả cao
so với Khả năng chỉ trả của người dân, và cao hơn nh
phụ lục 5) bu so với các khu vục khác (Xem
Cụ thể, khả năng chỉ trả của NTNT:
“ĐI với trường hợp thuê nhà, với mức gi cho thê đổi với từng loại nhàiphòng như đã đề
cập thì t lệ chị phí hu nhà so với thu nhập hàng thắng sẽ từ 18% đến hơn 100% Nếu dựa
trên tiêu chỉ của Liên Hiệp Quốc về chỉ phí nhà ở hợp lý chiếm khoảng 20 ~ 30% thu nhập
Trang 26hàng thing thi NTNT chỉ đủ khả năng thuê nhà ở đưới dạng nhà trọ đành cho công nhân, trong đồ nhóm 2 có th thuê được dạng phòng ở chật hẹp trên thị trường nhà thuế
Bảng 3-5: Tỉ lệ chỉ phí thuê nhà so vái TNEQ hàng ching
Cănhộ chung Cănhộ Phòng — Phòng
Lai nhà cư loại TB thấy cho CN
Giá nhà (iệu đồng/người) — 075-100 037-050 025-038 020-025
4 chỉ phí thuê nhà trên TN = Nhom 1 105 32 38 2
= _Nhim2 69 34 25 18
Nguẫn: ốc tỉnh của tác giả
Đổi với tường hợp nià bán, NTNT hồn tồn khơng cổ khả năng chỉ trả ngay và chỉ trả một lẫn để mua một căn hộ bình đân trên tỉ trường sơ cắp có giá 727 triệu đồng/căn hộ Nếu ích lũy ngay từ bây gi th giá sử mức li sut là 129năm, một người thuộc nhôm 1
phải sau ít nhất 29 năm, và một người thuộc nhóm 2 phải sau ít nhất 24 năm mới tích lũy
đủ số tiễn đễ mua được một căn hộ bình dân trê thị trường theo mức giá hiện tạ, Đây là khoảng tồi gian tương đổi đi và thực tế thì NTNT lại khổ tích ly được ổ tền tết kiệm im lại, ôn dịnh chỗ ở cho NTNT sẽ gớp phần tăng ning suit lao động, thúc đẩy tăng trưởng kính tẾ về giảm tệ nạn xã bội Đáp ứng nhủ cầu chỗ ở của nhôm người này cỏ thể
bằng hình thức nhà thuê hoặc nhà bán Tuy nhiên, mức thập trung bình của nhóm NTNT là
Trang 27
'CHƯƠNG 4: THÁT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ ‘TRUONG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THÁP
“rên góc độ phân ích chỉnh sách tròng kinh tẾ học, một số tần ại rong vấn đỀ nhà ở của NTNT và nguyên nhân vẫn để được giải thích theo hướng phân tích các dạng thất bại thị
trường trên thị trưởng nhả ở do đặc điểm thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, tính phí
hiệu quả cũa ngoại tá tích cực, thị trường mỏng (bị trường không đầy đồ), sự phát uiễn mắt cân ¡từ làn song nhập cư và đố thị hóa, tinh trang bong bóng giá tải sản và tình trạng đầu cơ bắt động sản; và thất bại trên thị trường cho vay thể chấp do phương thức cho
vay không phù hợp với như cầu và khả năng chỉ trả của người đi vay
“Thất bại thị trường thể biện sự phân bổ nguồn lục không hiệu quả đã dẫn đến bệ quả giá
nhà cao hơn rất nhiễu so với khả năng chỉ trả của NTNT, và do đó, các giải pháp điu tiết
của nhà nước để sửa chữa thất bại thị trường là thực sự cằn thiết tuy nhiên các giải pháp của nhà nước rong thời gian qua là chưa hiệu quả và chưa giải quyết được các vẫn đ trên
thị trường nhà 6
4⁄1 Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả 4l, Thị trường nhà ỡ
41L Thị trường cạnh tranh khâng hoàn hảo
“Thị trường bắt động sa có những thuộc tính đặc trưng như tổng cũng kêm co dẫn v bì hạn chế nhà nước quản lý chặt chế nguồn cung: sản phẩm không đồng nhất, mang tính địa phương: chỉ phí giao địch coi giá ị bắt động sản lớn và cổ tính thanh khoản kếm đã làm hạn chế sự tham ga của vào thị rường một ích công bằng của các những người tham gia
tiểm năng " TT
Nhà ở là một sản phẩm trên thị trường bắt động sản, và do đó, thị trường nhà ở cũng có các đặc điểm như rên
Nhà ở gẵn liên với đắt đai và cung nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào nguồn cung đất đai, nhưng
Trang 28hoạch sử đụng dit trong từng giai đoạn 5 nim hay 10 năm, và sự đánh đổi giữa các mục dich sử dụng khác nhau Do đó, cung nhà ở là có giới hạn và chậm thay đổi khi giá nhà thay đối
Bên cạnh đó, nhà ở à sản phẩm không đồng nhất, cũng một phân khúc nhà ở nhưng mỗi căn nhà lại có sự khác nhau về vị trí tọa lạc, hình thể, kích (hước, cấu trúc xây dựng Ngoài ra nhà ở à bảng hóa cỏ gi tr cao, do thuộc tính bẵn vững, sn lên với gi tị đắt
đại và chỉ phí đầu tư xây dựng, nên các giao dịch thường được cân nhắc kỹ và cẳn nhiều
thời gian đã dẫn đến chỉ phí giao địch cao, nhà nước phải đảm bảo tính chất pháp lý, và do 46 nhà ở có tinh thanh khoản kém
“Tất cả các hạn chế trên đã làm giới hạn sự tham gia của những người tiềm năng, và do đó, thị trường nhà ở là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, giá cả thị trường nhà ở có sự
chênh lệch so với mức gi cân bằng là mức giáhiệu quả cũa thị rưởng
4112 Tỉnh phi hiệu quả của ngoại tác tích cực
“Nhân lực là một trong những nhân tố quan trọng góp phần thúc đây tăng trưởng kinh tế ở
mỗi quốc gia, ở mỗi địa phương Chất lượng nguồn nhân lực phụ thuộc rất lớn vào sức khỏe và trí tug, trong đó "an củ” lạ là yêu tổ nên tân giúp con người đạt được hai mục tiêu sức khỏe và tí tuệ Đảm bảo chỗ ở ổn định và phủ hợp tạo điều kiện cho con người an tâm
học hành, tái sản xuất sức lao động, tăng khả năng tham gia vào quá trình sản xuất, góp
phần thúc đẫy tăng trưởng kính tế và ôn định xã hội Và ngược lại nếu chỗ ở không được
cđảm bảo thì người lao động sẽ có
âm lý bắt an, chất lượng cuộc sốn giảm sẽ làm giảm chất lượng lào động, phát nh các tệ nạn xã hi làm tăng chỉ phí xã hội Do đó, đâp ứng nu chu nha ở cho con người vũn mang lạ li ích cá nhân, vừa ạo ra li ch cho xã hội đồ chính là ngoại túc tích cực và nhà ở bảng hóa khuyến dụng chn được cung ấp
“Trước đây, nhà nước thực hiện chế độ bao cấp về nhà ở với vai tr dam bảo công bằng và đn định xã hội Mọi vấn đề về nhà ở đều được giải quyết theo hướng nhà nước là người xác định cần cũng cấp bao nhiều nhà , lựa chọn hình thức cung cắp như thể nào là phủ hợp và
cung cấp cho đối tượng nào dựa trên cơ sở tối đa hóa lợi ích xã hội Khi chuyển sang nên
Trang 29
đãnh cong cắp bao nhiều ngời hà, heo phương thức gì à cho nhôm khách nào đu dựa trên lợi eh cá nhân với mục tiêu ỗi đa hán lợi nhuận
Trên nguyên tắc này, nhà đầu tư chỉtập trưng vào nhóm khách hằng có khả năng chỉ trả ngay, khả năng chỉ trì cao, mang lại nhiu lợi nhuận cho doanh nghiệp, và sẽ không cưng cắp hoặc cũng cắp quổ it nhà ở cho nhóm người không có khá năng chỉ tả hoặc khả năng cài tả thấp, đồ chính là nhớm NTNT, Đây chính là tính phi hiệu quả của thị trường do
ngoại tác tích cực, vả vì vậy, thị trường nhả ở là thị trưởng không diy đủ
4113 Thi trường nhà ở không đây đủ ""
`VỀ nguyên te, khí mức thu nhập còn thấp, nhủ cầu của người dân là chỗ ở tạm thời phủ ợp với khả năng chỉ tả, khi đó, cầu về nhà ở thiết yếu và nhà ở cao cắp đều tp Khi ức thủ nhập tăng lên, cầu về nhà ở sẽ tăng nhưng cầu về nhà ở thiết yếu lại tăng nhanh ơn cầu về nhà ở cao cấp Khi thủ nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở thiết yêu bắt đầu tăng nhanh và sau đồ chậm dẫn đến mức bão hòa, au đó sẽ giảm xuống và cầu nhà ở cao cấp
tăng lên, đáp ứng tốt hơn thị hiểu của người tiêu dùng /Xem phụ lục 6)
“Theo qui luật này thì nguồn cong nhà ở nên tập trung vào nhà ở trung bình và bình dân trong giải đoạn đẫu khi mức thụ nhập đãn cư còn thắp và chuyển sang phân khúc nhà ở cao sắp khi mức thu nhập dân cự tăng lên Tuy nhiên thực tổ, cơ cầu lượng cụng nhà ở đã Không phù hợp với cơ cấu cu nhà ở theo qui luật phát riỂn như trên, Mục tiêu của nhà đầu ‘wf dim bảo thu hồi vấn trong thời gian sm nhất và khả năng đạt lợi nhuận cao nhất, mặc dù NTNT có nhu cầu nhà ở cao nhưng khả năng chỉ trả lại thấp hoặc không có khả
năng chỉ trả nên nhóm khách hàng này không đủ thu hút các nhà đầu tư,
Nếu như năm 2008, nhà đầu tư chủ yếu chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở hạng sáng và eao cắp với lượng cung gắp 2 lần phân khúc nhà ở trung bình và bình dân, thỉ đến năm,
Trang 30băng và một số sơ chế tu đãi đầu tơ nhà ở cho NTNT, Do đổ đến năm 2010, số lượng căn hộ bình đẫn tăng gắp 6 lẫn ong năm 2008 và gắp 3 lần căn hộ hạng sang và cao cp "Biểu đồ 4-1: Lượng căn hộ chào bán giai đoạn 2008 ~ 2010 và dự báo năm 2011 ” '# Hạng sang và cao cấp ‘= Tring bình ‘= Binh dan 2008 2009 2010 2011£ Ngun: CBRE
Mặc dù lượng cung nhà ở bình dân ăng nhanh và nhiễu hơn nhà ở cao cắp nhơng vẫn chưa ‘ip ứng đủ nhủ cầu của người dân Lượng cũng nhà ở được chảo bản tong năm 2010 là 12.860 căn hộ, trong khi đó, đến năm 2009 lại có đến 186.189 NTNT cỏ nhủ cầu nhà ở, tương đương với gần 50 000 căn hộ nêu qui mô HGĐ là 3,97 người hộ ”, Theo dự bảo của cur
cấp, với tổng số lượng căn bộ chảo bản lên đến 13.847 căn Điễu này cảng làm tăng sự thiểu hụt lượng cung nhà ở bình dân đành cho NTNT
„rong năm 2011, nhà đầu tự lại quay tử lại với phân khúc nh ở hạng sang và cao
4114 S§w phát triển mắt cân đổi
Sự thiếu hụt nhà ở cho NTNT ngoài yếu tổ do thị trường nhà ở hông đầy đủ, còn do yến cầu thị trường tăng quả nhanh — là bệ qua của làn sóng di cư và quá tỉnh đồ thị óa, và
tỉnh trạng bong bóng giá tải sản và đầu cơ bắt động sản
` Phân loi ăn theo bo do quý của Công ty CBRE, wong dé vio quý 3 năm 2010, căn hộ hạng ng sổ mức giá vung hình tương ông khoảng 4.370 USD, co ep 1.878 USD in? tang cp 998 USD? inh cân 720 USD mẺ
Trang 31> Ln sông đi cự và quá tình đô thị hóa
Làn sống dĩ cự và quá tình đô thị hóa quá nhanh sẽ lầm tăng dẫn số đổ tị, din dn gia tổng nhủ cầu nhà ở Nguyễn nhân của nh trạng này là do sự phát iển kinh tế - xã hội và sự mỡ rộng thị trường lao động đã tác động mạnh đến lần sóng di cư Giai đoạn 2004 — 2009 là giai đoạn các khu công nghiệp, khu chế xuất được xây dựng nhiễu làm tăng nhụ ai đến thành lâm, học tập, đào tạo nâng cao tay nghề và ở lại làm việc theo như cầu cầu về lao động, do đó, một lượng lớn người dân từ các tỉnh đã di chuyển phố để tuyển dụng
“Băng 4-1: Tï t di cư thuần năm 2009 "Đơn vị nh: người nhập cự hay uất cu.000 dân - Khuwge Timấtmhậpsr Tỉmuấtxuiter Tiauấtdlcuthun
“Cả nước 26,30 7,00 1930
Hà Nội 65.30 15,80 49,50
TpHCM: 15640 20A0 13570
"guần: Tổng Cục Thắng kế) Năm 2009, nễu dân số thành phổ là 7421.340 người thì có đến 1.007.015 người là người nhập cự, tương ứng vớ tí uất di cư thuầ là 135/70 người/L000 dân, cao gắp 3 lẫn so với
Hà Nội, và 6 lần so với cả nước, Tình trạng nhập cư này đã lầm tăng sức ép quá ải về hệ thắng cơ si ha ting như khu vui chơi, giả tí, công viên cây xanh, trường học, bệnh
viên tong đó nh cầu nhà ở cũng tăng đáng kế,
Sy gia ting dn s8 6 thị do Hin sóng dĩ cư đã dẫn đến hệ quả tếp theo là quả mình đô thị ‘nda đang iễn ra quả nhanh ở Tp HCM Đến năm 2009, lệ dân số thành thị 83.20% vi tốc độ đô thị hôa đã lên đến 3,40% năm, Ban; lộ dô thị hóa ở Tp.HCM Năm 1979 1989 199) 2005 “Tổng đân số (người) 3340000 3990000 503405 7421340 ¡lệ dân số thành thị TRỢT CÔ TẠNT 8359 8320 “Tắc đô đô thị hóa 1.95 263 3.40, Nguồn: Tổng Cục Thông lẻ 2°
Trang 3220
Đô thị hóa đồng nghĩa với sự gia tăng không gian, mật độ dân cư, thương mại và một số
hoạt động khác, và hệ quả là sự mỡ rộng không gian đô thị, tăng khoảng cách giao thông, tăng chỉ phí đầu tự hạ tằng kỹ thuật, sự phân hóa xã hội giữa cae ting lap din cư Sự thay đi
tổng chỉ phí xây dựng nhà ở, này sẽ kéo theo sự thay đổi giá cả đất thỗ cự, là yếu tổ chiếm tỉ trọng cao rong > Tinh trang bong bồng giá tài sản
"Nha cầu nhà ở bao gồm nhu co tiêu dùng và nhu cầu đầu tư nh doanh vữa cổ tính chất phát triển, vừa có tính chất đầu cơ Lân sống nhập cư và tốc độ đô thị hóa như trên phân tích sẽ lâm tăng nhủ cầu tiêu dùng và dẫn đến tăng gi cả nhà đốt, nhưng nhủ cầu kính
cdoanh và đầu cơ sẽ dẫn đến sự phát triển quá nóng của thị trường và tạo ra các cơn sốt áo,
đẩy giá cả nha at ting cao và cao hơn nhiều so vớ giá tí thực của nó và so với khả năng
chỉ trả của người mua
Tho kết quá nghiên cứu của CBIRE (2008), giai đoạn hước năm 2008, có đến khoảng 80 ~ 0% giao địch trên thị trường là nhằm mục đích đầu cơ Trong cơn sốt bắt động sản, giá
nhà trung bình vào khoảng 1.200 — 1.500 USD/mỶ và chỉ phí trung gian tử 1.000 — 2.000
USD/mỂ, nhưng các nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tên mua nhà, Bên cạnh đó, giá đắt cũng tăng cao hông kêm Giá đt tại nhiễu dự án ở quận 7, huyện Nhà Bê, quận 2 tăng nỗi ngày đến 1 triệu đồng/mẺ, Giá đất tạï các khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng lên đến đỉnh điểm, khoảng 4Š ~ 50 triệu đồng/nỶ; dự án Khu đô tị mới An Phú An Khánh hay đất mặt tiễn đường song song xa lô Hà Nội lên đến 50 tiệu đồng/nŸ, cúc vị trí không thuận lợi
ồng/mẺ vào tháng 8/2006 lên 25 - 28 trí
đồng/mẺ vào cuối năm 2007; dự án khu dân cư Mỹ Lợi cũng tăng từ 4 - 6 triệu đồng/m”
"năm 2006 lên 25 35 triệu đồnginŸ đầu năm 2008
trong một số dự án đã tăng từ I§ — 22 h
Biing 4-3: Bảng giá đất tại một số dự án ở Tp.HCM
Bm vj tinh: trig dings?
Vi Tháng82006 Cubi nim 2007 Đầu năm2009
Khu đô thị mới Thủ Thiêm,Q2_— 10 12 45-50 I8 25
Khu đân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q.2 4-6 25-35 12-15
Khu din ew Khang Điện, Q.9 2-5 8-12 6-8
Trang 33a
Tinh trạng đầu cơ ích rữ đắt đai và thông tn kém mình bạch không chỉ đẩy giá nhà đất ổng cao tữ 200 ~ 300% (CBRE, 2008) chỉ trong thời gian ngẫn, mà cồn kếo theo tỉnh rạng
giá đất ở các khu đỗ thị mới hay các huyện ngoại thành trước đây ngây cảng tiệm cận với giá nhà đắt ở một số vùng nội thành, Dg dot: Gi dit mgt số khu đô thị mới ở các quận ngoại thành nim 2007 Gis aut
Qui Dường điệu đồng mẺ)
ba Kim đineư Miễn Nỗi uận
Quy DƯ 6-80 | Kinin
Loong Dink Cin | Aas | MOUSE nen dong no aun sHng [Nggẽ no | Mitab wyễn đường nhỏ quận Th:Mỹ Hơng |NguễnVănLnh | 100-120 | MOtsS un dung ae
Nguồn: Hiệt Bảo Sự thay đổi giá nhà đất như trên đã ảnh hưởng đến việc lựa chọn địa điểm mua nhà của
người tiêu dũng, người mua sẽ có xu hướng bỏ qua khu vực ngoại thành và lựa chọn khu Yựe nội thành do cơ sở hạ ng hoàn chỉnh, gin khu tung tim và nơi lâm việc Xu hướng lựa chọn này cảng đây cầu về nhà đất ở nội thành tăng cao và tình trạng đầu cơ nhà đắt ở
ngoại thành với kỳ vọng khả năng phát triển trong tương lai
Sự phất tiễn mắt cân đối của thị trường nhà đắt như trên đã đẫy giá cả nhà đắt ngày cùng xượt xa giá tị thực của nó, và do đố, chỉ phí đất đại trong một số dự án có th lên đến 60%
tổng chỉ phí đầu tư xây dụng nhà ở, -4.12 Thị trường tín dụng thể chấp “Theo phân tí
Jn rong mục 3.22, NTNT hồn toản khơng có khả chỉ trả ngay cho vige mua
một căn hộ bình dân có mức giá trung bình khoảng 727 triệu đồng/căn hộ, và sẽ không có khả năng tích lũy hoặc mắt rất nhiều năm nếu tích lũy ngay từ bây giờ Do đó, để mở rộng
đối tượng mua nhà, chủ đẫu tư đã tăng cường phối hợp với ngân hàng hoặc các ngân hằng tực
dụng này hiện nay vẫn chưa thực sự hỗ tự cho NTNT ấp cung cắp dịch vụ tín dụng thể chấp cho người mua nhà Tuy nhiên, các khoản tín
Trang 34Bảng 4-S: Phương thức cho vay mua nhà ở của Ngân hing ACB
“Thời điểm 2008 2009 2010
Hạn mức vay (% giá tị căn hộ) 40 70 10
Lãi suất cho vay (%9) NA 1275 14-16
“Thời gian cho vay (nm) $1 10 1s
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Nếu như mức lãi suắt cho vay trong năm 2009 là 12,75% thì đến năm 2010 mức lãi suất này là 1S%4, và hạn mức cho vay tối đa là 70% Điều này có nghĩa rằng, người vay vẫn phải có trước A(
người vay phái thể chấp bằng chính căn hộ dang mua và phải trả hang năm khoảng 87,03, số tiễn mua nhà, đồng thi, nễu được vay 70% số tiễn mua nhà thì
triệu đồng
Với phương thúc cho vay nây thì NTNT sẽ hồn tồn khơng cổ khoản tiễn 30% bạn đầu,
trừ khi vay trên thị trường phi chính thức hoặc huy động từ người thân, bạn bẻ, tuy nhiên
Khoản tiễn 30% huy động này về thực chất vẫn là một khoản vay nợ Đồng thời, NINT cũng sẽ không có khả năng chỉ trả hàng năm cho khoản vay như trên Mức chỉ tr này là tương đương với mức ta nhập của một người (huộc nhôm 5 (nhôm có thu nhập cao nhu,
hoặc tổng thu nhập của một HGĐ gồm 2 người thuộc nhóm 4 (nhóm có thu nhập cao)
(Xem phụ lục 4)
Đo đó, thị trường tía dụng thể chấp hiệa nay thực chất chỉ mang lạ lợi ích thực sự cho
nhóm người có thu nhập trên trung bình hay nhóm người cỏ thu nhập cao, nhóm NTNT hoàn tồn khơng đủ diều kiện tiếp cận với khoản tín dụng này
Trang 354.2 Giải pháp điều iết thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả
Từ những thất bại về phía thị trường như trên cho thấy, vi trồ của nhà nước tong việc
khắc phục thất bại thị trường do phân bổ nguồn lực không hiệu quả, đảm bảo công bằng
cho NTNT là cằn tiết, Để điều it tị trường nhà ố, trong tồi gia qua, nhà nước đã sử dụng các gii pháp hành chính và giải pháp kin
Bang 1-6: SỐ dụ án và căn hộ được cắp phỏp và kết quả thực hiện Được cấp phí GD 2001-2005 GĐ2006-2010 Tổngei “Tổng số dự án s 25 77 Tong số căn hộ 4.285 6.688 10973 "Thực hiện ‘Tinh đến năm 2010 — % so voi chp phép DK 2011 - 2015, Tổng số dự án 1 1558 19 “Tổng số căn hộ 1.801 164} 5.752
Ngudn: SỬ Kể hoạch va Dau te Tp.HCM Kết quả là đến năm 2010, tổng sỗ dự án đăng ký đầu tư xây dựng và được cắp phép là 77 dự án, với tổng số 10.973 căn hộ Tuy nhiên, chỉ có 12 dự án với I.801 căn hộ được hoàn
thành đến năm 2010, chiếm chưa đến 16% tổng số dự ấn và 16,501 tổng số căn hộ đã ding ký dẫu tư và được cấp phép Kết quả này cho thấy, những giải phấp điều t thị
trường của nhà nước là chưa hiệu guả, do đó, kết quả đạt được chưa cao, chưa giải quyết
được những vẫn để còn tổn ti trên thị trường nhà,
-42.1 Nhiệm vụ định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đắt, quỹ nhà và xây dựng chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn
>_ Đình hướng qui loạch phát viên dỗ thị quổ đấ phảt tiễn nhà ở
Công tc quy hoạch giữ vai trồ quan trọng trong công tác quản ý đơ th Trong thổi gian «us, uy hoach dt g6p phần tích cục trong quá tình phát iển đổ thị tuy nhiên, quy hoạch
chỉ tiết li chưa theo kịp tốc độ đồ thị hóa của thành phổ, không theo kịp tốc độ phát triển nhu cầu nhà ở của người dân
“Tp HCM đã trải qua nhiều gi đoạn phát tiển mở rộng nhưng chỉ có đỀ án quy hoạch và
Trang 362
phát triển cho một thành phố với 500.000 dân Mặc dù thành phổ đã sớm thực biện quy hoạch lại ổng thể mặt bằng xây dựng từ năm 1952 nhung lại chưa nhận thức diy đủ và đúng đắn đặc thù và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội và đô thị của thành phố, chưa giải “quyết những tổn tại trong lịch sử và áp lực
cũng với quá trình đô thị bóa tự phát đã dẫn đến sự phát triển mắt căn đi những nhân tổ mới, chậm triển khai quy hoạch chỉ mit cin nghiêm trọng trong cơ cấu sử dụng đắt và mức độ tăng dân số cao nhưng phân
đổi giữa các quận đã dẫn đến thiếu quỹ đắt đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, không còn “quỹ đắt để phát triển nhà ở cho NTNT
"Để giải quyết bài toán quỹ đất, nhà nước đã ban hành các Nghị định, Chỉ thị kêu gọi sw
tham gia của các doanh nghiệp tư nhân vào các chương trình phát triển nhà ở của thành phố
“Cụ thể đối với ác dự án được nhà nước giao đt cổ diện úch từ 10 ha trở lên phải đành tối thiêu 20% quỹ đất để xây dựng NOXH Những qu định này của nhà nước nhằm mục đích huy động quỹ đất hoặc quỹ nhà cho nhóm NTNT nhưng li chưa cỗ cơ ở rõ rằng cho hạn mức 10 ba nên dẫn đếntnh trang abi du te “tinh” ede qui định của nhà nước bằng cách chia nhỏ các dự án Đổi với các dự án sử dụng đất của nhà đâu nơ nhà nước cũng đã ban hành một
-qui định cụ thể như:
~ ˆ Doanh nghiệp phải giành 60% diệ ích đắt xây đựng chung cử cao tằng
~ _ Hoặ giành 10% quỹ dit hose 20% quỹ nhà để nhà nước mua lạ trên nguyên ắc bảo toàn vốn để bổ sung vào quỹ nhà của thành phổ,
~ Hi ác doanh nghiệp xây dựng và bin hoàn lại cho nhà nước theo nguyên tắc bảo ¿tổng giá trị xây lắp
toàn vấn nhưng được hỗ trợ 6 - 1
Hoặc doanh nghiệp không phải gio lại 10% quỹ đắt hoặc 20% quỹ nhà mà chỉ cản tham gia đấu thẳu xây đơng chung cư trên phần đt nhà nước đã đền bù giải tỏa, và được hưởng 10% tên tổng gi tả xâ lắp
Tuy nhin, để có đắt cho dự án nhà ở th gi đắt là yêu tổ quan trọng giúp doanh nghiệp tấp cận quỹ đất nhưng iệc tổn ti ai giá đắt (khung giá đt do nhà nước bạ bảnh và giấ đất thì trường) đ làm bạn ch khả năng tiếp cân quỹ đt cho phế tiễn nhà ở của doaah
Trang 372s
Diu di 4-2: Giá dắt tị tường và giá đắt do UBND TP bạn hành giải đoạn 1996 ~2007 Qạadkcœiạ,alae, — Tên đồ g4 đển thành phố Eô Chính
| ll
1996 1937 1998 1999 2000 2001 283 203 2004 25 2006 2097
Giá đất LIEND.TPhanihành — 8 Céá đất Hệ tường
Nguồn: Nguyễn Thị Phượng Châu (2008) "iễu đồ 1-3: Giá đắt thị tường và gi dắt do UBND TP ban hành giai dogn 2008 ~ 2010 dil 2010 # Giá đất UBND thành phổ ban hành Gié dit thí hưởng “Nguồn: Tắc giả tổng hợp ”
Biểu đồ 4.2 thể hiện khung giá đắt do nhà nước bạn hành và giá đất thị tường có sự chênh lệch đảng kể Giải đoạn 1996 - 2004, khung giá đất theo qui định gẵn như không thay đối
ˆ Nguễn: Nguyễn Thị Phượng Châu (008), G2 dt ảnh hướng đón cương ảnh phủ in nhà ở ti Tp HICM, Trim BH Khoa bọc X hộ và Nhân văn
Trang 3826
trong suốt gần 10 năm Đn gi doan 2005 ~ 2007, Khung giá đắt đã được điều chỉnh những nhìn chung, giá đắt bàn hành năm 2007 đã tỉng gắp 5 lần so với năm 1994 nhưng giá đt thị trường lại cao hơn S lần so với giá đất qui định và cao hơn 25 lần so với năm
1994,
“Trong những năm 2008 — 2010, khung giá đất tiếp tục được diễu chỉnh nhưng vẫn chưa
theo kịp giá thị trường, đến năm 2010, giá đất thị trường vẫn còn cao khoảng 3 lẫn so với
giá theo gui định
Sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá này đã dẫn đến ệ quả:
~ _ Thứ nhắc khung giá đất bạn hành để làm cơ sở cho việc đỀn bù giải tổa nhưng thực 16 doanh nghiệp phải đền bù giải tỏa theo giá tị trường, cao hơn gắp nhiễu lần so Với giácơ ss
~ ˆ Thứ hai, giá đắt thị trường tiếp tục tăng làm cho việc đền bù giải tôa gập Khổ khăn, dẫn đến làm chậm tến độ dự ân nhà ở,
= Thi ba, gi dit thị trường cao đã dẫn đến các giao địch ngằm vẻ nhà đất và hiện tượng đầu cơ đắt đại li cảng đẫy giá đtthị trường tăng nhanh, như đã mô tả trong
muc 4.1.1.4 vé tinh trang bong bóng giá tải sản
Hệ quả này đã làm hạn chế khả năng tiếp cận quỹ đất của các doanh nghiệp hoặc doanh
nghiệp có quỹ đt phất tiễn nhà ở nhưng chỉ phí đất đai được tính trong giá nhà sẽ cao Nguẫn cung hạn chế cùng làm hạn chế khủ năng iếp cận nhà ở của NTNT
>-_ Xi» dụng chương trình phát iển tong từng giai đoạn
Bên cạnh định hướng qui hoạch phát triển đô thị, thành phổ công tiến hành xây dựng chương trình phát triển nhà ở tong từng giai đoạn, tong đó, xác định cụ thể một số mục tiêu như diện tích nhà ở bình quân đầu người, tổng điện tích nhả ở tăng thêm Chẳng hạn, mục tiêu điện tích nhà ở bình quân đầu người trong giai đoạn 2001 = 2005 là 12 m/người, giai đoạn 2006 — 2010 là 14 m/người
Trang 392”
tiêu này là chưa đầy đủ và chưa hợp lý Vì thye 1, mu tiêu tăng diện tích nhà ở bình quân
đầu người chắc chân sẽ đạt được và kết quả đạt được có thé cao hơn o với mặc tiêu, ví đụ
điện tích nhà ở bình quân đầu người năm 2010 là 24,3Im”/người, nhưng diện tích nhà ở' tăng thêm này
xi vào nhóm người cổ thụ nhập cao thì khí đồ, vẫn để bắt bình đẳng trong phân phối diện tich nhà ở vẫn tổn ti Bên cạnh đó, tổng diện tích sản nhà ở tăng thêm nhưng có sự phân phối tổng diện tích sản nhà ở không đồng đều giữa khu vực nông thôn và thành thị dẫn đến sự hiểu cân đối giữa phát tiễn nhà ở với phát iển hạ tổng kỹ thuật và xã hội
422 Qui djah va chiah sich digu dt phia eung
> Qui dinh tằng cao chứng cự và diện tích căn hộ
“Theo tiêu chu xây đơng của Bộ Xây dựng, nhà ở chúng cư đành cho NTNT chỉ được cao Khoảng 5 6 ng, với điện ích từ 30 60 mca ho, Ti chuẳn qui định này nhằm mục dich điều chính kết cầu nhà ở phù hợp với khả năng chỉ trả của NTNT nhưng li chưa có
cơ sở rõ rằng và chưa hợp lý so với điều kiện chung của thành phổ,
Việc hạn chế số tầng cao võ hình chung lâm giảm hiệu quả tải chính cña dự án, khỉ đồ chỉ phi diu ue xay dymg o6 thể bị đổy lên cao Chẳng hạn, xây dựng nhà ở cao ting & ngoại thành sẽ hiệu quả bơn nhả ở thấp ng, hoặc tich hợp NOXH trong nhà ở thương mại cao tầng sẽ hiệu quả hơn NOXH riêng lẽthấp tng Do đó, hạn chế số tằng cao sẽ làm giảm iệu quả tải chính của một số đự ấn ở một số đa hình thuận lợi cho xây dựng chung cư cao
ting
lBên cạnh đó, điện tích căn hộ lại phụ thuộc vào số người ở trong hộ và mức TNTB của hộ,
(Qui mổ hồ bình quân vào năm 2009 là ga 4 người hộ, qhia là vẫn còn nhiều HGĐ có trên 4 ngườihộ Nếu diện tích ở bình quân khoảng 15 m”người thì sổ người ở tong
HGD m
được NOXH hay nhà ở giá thấp tì phải có t nhất là 2- 4 người cổ thu nhập cổ khả năng
NOXH hay nhà ở giá thấp là khoảng 2 — 4 người Hay nói cách khác, chỉ trả, điều này sẽ hạn chế khả năng mua nhà ở trong ngắn hạn của người dân, vì sẽ có
nhiễu người chỉ đủ khả năng mua nhà nhỏ hoặc chấp nhận ở chung nhiễu gia định trong
Trang 40
2»
Xi vây, giới hạn điện ích sẽ gặp vin đề về số người ở trong hộ boặc khả năng chỉ trả của
hộ, giới hạn số tằng cao sẽ phát sỉnh vẫn đỀ không hiệu quả ở một số hu vực >_ Định mức lợi nhuện cho nhà đầu tế
Ngoài iệc qui định iêu chuân xây dựng nhà ở nhm đảm bảo mức giá phù hợp với khả năng chỉ trẻ của NTNT, nhà nước khuyến khích nhỉ đầu tự tham gia xây dựng NOXH hay hà ở giá thấp với qui định "đâm bảo khả năng tự ch về ti chính cho nhà đầu tr nhưng không vì mục đích lợi nhuận” và * mức lợi nhuận tối đa te quỉ định cho nhà đu tr chỉ khoảng 10%” Tuy nhiễn thực ẻ, quyết định tham gì thị rường của bất kỷ nhà đầu tư nào
cũng đều nhằm mục đích lợi nhuận, Do đổ, các đự án nhà ở cho NTNT thưởng có khả năng và thời gian thụ hồi vốn là dài hạn, chậm hơn so với các dự án nhà ở thương mại khác, đồng thời không thu được lợi nhuận hay mức lợi nhuận thắp chỉ à 10% đã không đã thu hút nhà đầu tư
>_ Khuyến khích ngân hàng thương mại cấp tín dụng ưu đải
"Để gia tăng nguồn ti chính cho dự án nhằm tăng nguồn cụng nhà , nhà đầu tự côn được ỗ trợ về vẫn qua các chương trình cho vay ưu đãi của ngân hàng thương mại, tuy nhiề, thực tế có rit it nh iu tw tgp cận được nguồn vẫn này, do các nguyên nhân chủ yếu sau
đây
~_ Thứ nhất li suất ho va của e ngân hàng thương mại khá cao nên nÍ nhà đầu có khả năng bị thua lỗ, hoặc dự ân không khả th
Thứ hai, người vay phải sỗ vẫn đối ứng tối thiêu là 15% nhưng thực tế nhiều nhà đầu tr không có khả năng đảm bảo vốn đối ứng này
~ _ Thứ ba, nhà đầu tư được cấp quỹ đắt xây dựng NOXH nhưng đó chưa phải là quyền sở hữu đất, chỉ là quyễn sử dụng đất và không được cấp giấy chứng nhận “quyên sử đọng đắt nên chủ đầu tư không có ti sản dùng để thể chấp kh vay vẫn, Đo đó, có tất Ídự án được vay vẫn từ phía ngân hằng