Tiểu Luận - Quản Trị Bất Động Sản - Chuyên Đề : Quản Lý, Vận Hành Nhà Ở Là Căn Hộ Chung Cư

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUẢN LÝ, VẬN HÀNH NHÀ Ở LÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ MỤC LỤC Giải thích từ ngữ Mục đích, phạm vi, nguyên tắc quản lý nhà chung cư .4 2.1 Mục đích, yêu cầu .4 2.2 Phạm vi .5 2.3 Nguyên tắc Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư 3.1 Quản lý vận hành 3.2 Bảo trì 3.2.1 Nguyên tắc .6 3.2.2 Mức kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 3.2.3 Quản lý mức kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 3.3 Cải tạo phá dỡ 3.4 Lưu trữ hồ sơ 3.5 Bản nội quy quản lý ( xem thêm phụ luc) Hợp đồng Quản lý vận hành nhà chung cư Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư 10 5.1 Sơ đồ tổ chức quản lý nhà chung cư 10 5.2 Quyền trách nhiệm chủ đầu tư .13 5.2.1 Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu 13 5.2.2 Đối với nhà chung cư có chủ sở hữu 13 5.3 Trách nhiệm, quyền hạn người quản lý 14 5.4 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu 16 5.5 Quyền nghĩa vụ người sử dụng chủ sở hữu 17 5.6 Những hành vi bị nghiêm cấm 17 5.7 Hội nghị nhà chung cư 19 5.7.1 Điều kiện để tổ chức hội nghị: .19 5.7.2 Thời điểm tổ chức hội nghị 19 5.7.3 Nội dung hội nghị 19 5.7.4 Ban quản trị nhà chung cư .21 5.7.5 Trách nhiệm chủ sở hữu, người sử dụng 24 Giải tranh chấp xử lý vi phạm 24 6.1 Giải tranh chấp 24 6.2 Xử lý vi phạm 24 Tổ chức thực 25 7.1 Trách nhiệm UBND cấp tỉnh quan quản lý nhà cấp tỉnh 25 7.2 Trách nhiệm UBNB cấp quận 26 7.3 Trách nhiệm UBND xã, phường, thị trấn 26 Báo cáo hoạt động hộ 26 8.1 Ngân sách hoạt động hộ .26 8.2 Điều kiện đầu vào .27 8.3 Phân tích dịng tiền 27 8.4 Cắt giảm chi phí 27 Giải thích từ ngữ - “Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên - “Nhà chung cư độc lập” nhà chung cư có vị trí tách biệt với nhà chung cư khác - “Cụm nhà chung cư” tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung phần diện tích cơng cộng thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung - “Nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp” nhà nhiều tầng, có nhiều diện tích với mục đích sử dụng khác (văn phịng, siêu thị, làm nhà mục đích khác) - "Phần sở hữu riêng" nhà chung cư bao gồm: o Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; o Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; o Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng - "Phần sở hữu chung" nhà chung cư bao gồm: o Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; o Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; o Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngồi kết nối với nhà chung cư - “Chủ đầu tư” người sở hữu vốn giao quản lý sử dụng vốn để thực đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định pháp luật; người trực tiếp bán hộ nhà chung cư cho bên mua - “ Đơn vị quản lý nhà chung cư” tổ chức giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư - “Chủ sở hữu nhà chung cư” tổ chức, cá nhân sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng nhà chung cư - “Người sử dụng nhà chung cư” tổ chức, cá nhân sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng nhà chung cư - “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” đơn vị có lực chuyên môn quản lý vận hành nhà chung cư thành lập hoạt động theo quy định pháp luật doanh nghiệp - Cash flow analysis: Phân tích dịng tiền - Leasig agent: Đại lí cho th - Resident manager: Quản lí cư trú - Cash flow report: Báo cáo dòng tiền - Operating budget: Ngân sách hoạt động - Rental center: Trung tâm cho thuê Mục đích, phạm vi, nguyên tắc quản lý nhà chung cư 2.1 Mục đích, yêu cầu Nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị khu nhà chung cư; trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh - môi trường nhà chung cư; Quy định quyền nghĩa vụ, trách nhiệm tổ chức, cá nhân có liên quan việc quản lý sử dụng nhà chung cư 2.2 Phạm vi Được áp dụng loại nhà chung cư nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích nhà Đối tượng áp dụng bao gồm tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư 2.3 Nguyên tắc Tự quản, phù hợp với pháp luật nhà ở, pháp luật có liên quan quy định Quy chế Việc huy động quản lý kinh phí quản lý nhà chung cư thực theo nguyên tắc tự trang trải, cơng khai, minh bạch; mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành khơng vượt q mức giá Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư Việc thực phải thực quan, tổ chức, doanh nghiệp có chức chun mơn thực 3.1 Quản lý vận hành Bao gồm quản lý việc điều khiển, trì hoạt động hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung nhà chung cư; cung cấp dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cảnh, diệt trùng dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường 3.2 Bảo trì Bao gồm việc tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm trì chất lượng nhà chung cư 3.2.1 Nguyên tắc Phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường, cảnh quan, kiến trúc nhà chung cư Phần sở hữu riêng: chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì Phần sở hữu chung: việc bảo trì doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức có tư cách pháp nhân hoạt động xây dựng theo quy định pháp luật thực phải tuân thủ dẫn nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm quan nhà nước có thẩm quyền ban hành 3.2.2 Mức kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Đối với nhà chung cư bán kể từ ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư thực theo quy định khoản Điều 54 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Đối với nhà chung cư bán từ trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành mức kinh phí đóng góp thực theo quy định khoản Điều 54 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Trường hợp kinh phí thu để bảo trì phần sở hữu chung khơng đủ huy động từ đóng góp chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư Khoản kinh phí nêu dùng việc bảo trì nhà chung cư, khơng sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư mục đích khác 3.2.3 Quản lý mức kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho nhà chung cư ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ đưa nhà chung cư vào sử dụng bàn giao cho ban quản trị Ban quản trị quản lý với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm trưởng ban quản trị thành viên ban quản trị sử ra) để quản lý sử dụng khoản kinh phí theo quy định pháp luật tài Đơn vị quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải lập sổ theo dõi thu chi kinh phí bảo trì phối hợp thực kiểm tra việc toán quản lý thu chi theo quy định pháp luật tài chính, cơng khai khoản thu, chi hội nghị nhà chung cư hàng năm 3.3 Cải tạo phá dỡ Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư thực theo quy định Điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 Điều 89 Luật Nhà ở; Điều 55 Điều 56 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ “quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” (sau gọi tắt Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) Nghị số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 “một số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp” 3.4 Lưu trữ hồ sơ Chủ sở hữu có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ theo quy định pháp luật Đối với phần sở hữu chung chung cư có nhiều chủ sở hữu: Ban quản trị có trách nhiệm lưu trữ bảo quản vẽ, hồ sơ nêu khoản Điều cung cấp cho đơn vị bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư có yêu cầu Trường hợp chưa thành lập Ban quản trị Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ bàn giao cho Ban quản trị Ban thành lập Hồ sơ lưu trữ bao gồm vẽ hồn cơng hồ sơ có liên quan đến q trình bảo trì, vận hành nhà chung cư Đối với nhà chung cư đưa vào sử dụng trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành mà khơng có vẽ hồn cơng Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư Ban quản trị phải khôi phục, đo vẽ lại 3.5 Bản nội quy quản lý ( xem thêm phụ luc) Mọi nhà chung cư phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư với nội dung: - Trách nhiệm tổ chức (Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành Ban quản trị) quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Quy chế này; - Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu người sử dụng hợp pháp nhà chung cư; - Các hành vi bị nghiêm cấm sử dụng nhà chung cư; - Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho cơng tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư loại phí hợp lý khác; Xác định danh mục, vị trí, diện tích quy mô phần sở hữu riêng - nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung nhà chung cư; - Quy định việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư số quy định khác Lưu ý: Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu - Trường hợp nhà chung cư bán từ ngày Quy chế có hiệu lực thi hành, trước bán, Chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định khoản Điều thông báo cho Bên mua Bản nội quy đính kèm theo phần tách rời hợp đồng mua bán hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng nhà chung cư - Trường hợp nhà chung cư bán trước ngày Quy chế có hiệu lực thi hành Chủ đầu tư Ban quản trị (nếu thành lập) đơn vị quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định khoản Điều để thông qua Hội nghị nhà chung cư Trong trường hợp này, Bản nội quy phải phù hợp với nội dung định đầu tư, nội dung dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) thoả thuận, cam kết văn Bên bán Bên mua ký hợp đồng mua bán hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng nhà chung cư (nếu có) Đối với nhà chung cư có chủ sở hữu - Chủ sở hữu nhà chung cư phải vào nội dung quy định khoản Điều để xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện thực tế nhà chung cư thông báo công khai với người sử dụng nhà chung cư Hợp đồng Quản lý vận hành nhà chung cư Nội dung: - Tên, địa chỉ, người đại diện bên ký hợp đồng; Quy mơ, diện tích phận nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần phải quản lý vận hành; - Nội dung yêu cầu chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; - Các khoản phí, mức phí dịch vụ vận hành nhà chung cư; - Thời gian thực hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; - Trách nhiệm, quyền hạn bên tham gia hợp đồng; - Những thoả thuận khác có liên quan Thời gian thực hiện: Tối thiểu 02 năm, thời gian gia hạn không 02 năm Hủy bỏ chấm dứt - Hợp đồng bị đơn phương huỷ bỏ hai bên vi phạm cam kết hợp đồng 10 Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy định khoản Điều 17 Quy chế Ban quản trị nhà chung cư uỷ quyền Trường hợp nhà chung cư có chủ sở hữu thực việc thu kinh phí quản lý vận hành theo thoả thuận chủ sở hữu người sử dụng Phối hợp với Ban quản trị đề nghị quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, người sử dụng nhà chung cư không thực đóng góp đầy đủ, hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư vi phạm quy định mà không khắc phục; Định kỳ tháng lần, báo cáo công khai công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến người sử dụng nhà chung cư việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư; Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố việc bảo vệ an ninh, trật tự vấn đề có liên quan khác trình quản lý vận hành nhà chung cư Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động hệ thống trang thiết bị nhân công thực dịch vụ cho nhà chung cư; chi phí sử dụng lượng, nhiên liệu, vật liệu, tu bảo dưỡng thường xuyên chi phí khác để đảm bảo hoạt động máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung nhà chung cư Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho thành viên Ban quản trị chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động Ban quản trị Phí trơng giữ ơtơ, xe đạp, xe máy hạch tốn riêng bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư Việc huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư Trường hợp nhà chung cư có chủ sở hữu kinh phí quản lý vận hành chủ sở hữu đảm nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu người sử dụng có thoả thuận 16 khác Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu kinh phí vận hành huy động từ chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí Mức đóng góp kinh phí tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng chủ sở hữu thu từ người sử dụng nhà chung cư tháng lần Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào tình hình thực tế địa phương để quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư địa bàn Chủ đầu tư dự án nhà chung cư mức thu tối đa Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định để tính tốn, cân đối mức phí dịch vụ từ lập dự án Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ gia tăng (như tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho nhà dịch vụ gia tăng khác) dịch vụ quy định khoản Điều Quy chế mà chủ đầu tư có thoả thuận mức phí dịch vụ với người mua văn ký hợp đồng mua bán nhà mức thu thực theo thoả thuận Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định nêu khoản kể trường hợp diện tích thuộc phần sở hữu riêng mà Chủ đầu tư chưa bán chủ sở hữu khơng sử dụng Các chi phí sử dụng nhiên liệu, lượng, nước chi phí khác mà có hợp đồng riêng người sử dụng nhà chung cư người sử dụng trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ Trường hợp sử dụng nước, điện mà khơng có hợp đồng riêng hộ người sử dụng chi trả theo khối lượng tiêu thụ, có cộng thêm phần hao hụt 5.4 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu Được quyền sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung theo quy định Quy chế này; Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư; 17 Chấp hành đầy đủ định Hội nghị nhà chung cư; Có trách nhiệm thực việc bảo trì phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần sở hữu chung khoản kinh phí khác phải nộp theo quy định Quy chế này; Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực việc vận hành bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; Chấp hành nội quy, quy định quản lý việc sử dụng nhà chung cư; thực quy định phòng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát thông báo kịp thời hành vi vi phạm nhà chung cư; Khôi phục lại nguyên trạng bồi thường thiệt hại phần sở hữu chung phần sở hữu riêng người sử dụng nhà chung cư khác bị hư hỏng gây 5.5 Quyền nghĩa vụ người sử dụng chủ sở hữu Được sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng Được quyền sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung theo quy định Quy chế này; Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư; Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp nội quy quản lý sử dụng thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư Tham gia Hội nghị nhà chung cư, đóng góp chi phí vận hành nhà chung cư trường hợp có thoả thuận với chủ sở hữu; Chấp hành đầy đủ định Hội nghị nhà chung cư Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực việc vận hành bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; 18 Chấp hành nội quy, quy định quản lý việc sử dụng nhà chung cư; thực quy định phòng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát thông báo kịp thời hành vi vi phạm nhà chung cư; Khôi phục lại nguyên trạng bồi thường thiệt hại phần sở hữu chung phần sở hữu riêng người sử dụng nhà chung cư khác bị hư hỏng gây 5.6 Những hành vi bị nghiêm cấm Cơi nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên nhà chung cư; Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung phần sử dụng chung trái quy định; Gây tiếng ồn mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm khu vực thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung; Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định có hành vi khác mà pháp luật khơng cho phép; sử dụng vật liệu màu sắc mặt hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển trang thiết bị hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá hộ, cơi nới diện tích hình thức); Sử dụng cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định; Ni gia súc, gia cầm khu vực thuộc sở hữu riêng phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan môi trường sống hộ khác khu 19 vực cơng cộng (nếu ni vật cảnh phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật); Kinh doanh ngành nghề loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ ngành nghề gây nguy hiểm khác); Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaôkê, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tơ; lị mổ gia súc hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác); Sử dụng không mục đích kinh phí quản lý vận hành kinh phí bảo trì nhà chung cư 20