Các nhân tố ảnh hưởng đến giá thị trường của căn hộ chung cư thương mại cho người mua có thu nhập trung bình trên địa bàn quận 8 thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH Họ tên học viên: Trần Quốc Mạnh CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA CĂN HỘ CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI CHO NGƯỜI MUA CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH Họ tên học viên: Trần Quốc Mạnh CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA CĂN HỘ CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI CHO NGƯỜI MUA CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số : 834 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN MẠNH HÙNG Thành phố Hồ Chí Minh - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn nghiên cứu khoa học Các số liệu thu thập, kết nêu Luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc HỌC VIÊN THỰC HIỆN LUẬN VĂN MỤC LỤC BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ LỜI MỞ ĐẦU 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI: ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: TỔNG QUAN NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ TRƯỚC ĐÂY: 4.1 Nghiên cứu Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011): 4.2 Nghiên cứu Gadziński, J., & Radzimski, A (2016): 4.3 Nghiên cứu Hiller, N (2015): .4 4.4 Nghiên cứu Yasmin, F (2017): 4.5 Nghiên cứu Nghĩa.Ng.H (2015): 4.6 Khe hở nghiên cứu nghiên cứu trước để xuất hướng nghiên cứu cải thiện: HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: .9 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: 7.1 Ý nghĩa khoa học: .9 7.2 Về mặt thực tiễn: ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI: 8.1 Đối với người mua hộ chung cư: 8.2 Đối với chủ đầu tư chung cư: 10 8.3 Đối với ngân hàng: 10 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI: 11 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU 12 1.1 KHÁI NIỆM NGHIÊN CỨU: 12 1.1.1 Khái niệm chung cư: 12 1.1.2 Khái niệm thu nhập trung bình: 12 1.1.3 Phân biệt khái niệm nhà xã hội chung cư thương mại: 12 1.1.4 Giá thị trường: 14 1.1.5 Giá xây dựng sở: .15 1.1.6 Giá trị khác: 17 1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA NHỮNG PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH: 19 1.2.1 Phương pháp định tính: 19 1.2.2 Phương pháp định lượng: .21 1.3 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU .25 2.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8: .25 2.1.1 Điều kiện tự nhiên: 25 2.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản: .26 2.2 PHÂN TÍCH GIÁ XÂY DỰNG CƠ SỞ: 31 2.2.1 Giới thiệu tổng quan dự án hộ chung cư thương mại Bình Đăng (Sài Gịn Skyview) cho người mua có thu nhập trung bình địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh: 31 2.2.2 Phân tích giá xây dựng sở: 32 2.3 PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ KHÁC: .36 2.3.1 Quy trình nghiên cứu: 36 2.3.2 Phương pháp nghiên cứu: .36 2.3.3 Mô tả liệu: 39 2.3.4 Phân tích nhân tố khám phá: 48 2.3.5 Đặt lại tên nhân tố: 59 2.3.6 Phân tích độ tin cậy Thang đo Cronbach’s Alpha: 60 2.3.7 Phân tích hồi quy: 65 2.3.8 Đánh giá mức độ xác giá trị khác: 70 2.4 ĐÁNH GIÁ MƠ HÌNH THEO DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG: 72 2.5 CÁCH TÍNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA MỘT CĂN HỘ CHUNG CƯ: 73 2.6 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2: 73 2.6.1 Hướng phát triển thị trường chung cư Quận 8: 73 2.6.2 Về giá xây dựng sở: 75 2.6.3 Về giá trị khác: .76 2.6.4 So sánh vị thị trường bất động sản Việt Nam thị trường bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương: .78 CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP 80 3.1 QUAN ĐIỂM VỀ NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA CĂN HỘ CHUNG CƯ: 80 3.1.1 Khuyến nghị người mua: 80 3.1.2 Khuyến nghị chủ đầu tư: 83 3.2 KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN CHỨC NĂNG: 85 3.3 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO: 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC .92 KHÁI NIỆM CÁC NHÂN TỐ CỦA AN NINH: 92 KHÁI NIỆM CÁC NHÂN TỐ CỦA MÔI TRƯỜNG: 93 KHÁI NIỆM CÁC NHÂN TỐ CỦA VỊ TRÍ: 94 KHÁI NIỆM CÁC NHÂN TỐ CỦA KẾT CẤU: 97 MẪU PHIẾU KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG LẦN 1: .103 MẪU BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG LẦN 2: 107 DỮ LIỆU PHỤC VỤ CHO VIỆC CHẠY PHẦN MỀM SPSS 20: .108 7.1 Dữ liệu khảo sát thị trường lần 01: 108 7.2 Dữ liệu khảo sát thị trường lần 02: 108 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Phân biệt nhà xã hội chung cư thương mại 12 Bảng 2.1 Tổng chi phí đầu tư xây dựng 32 Bảng 2.2 Quy trình nghiên cứu .36 Bảng 2.3 Bảng mã hóa câu hỏi khảo sát 37 Bảng 2.4 Bảng đặt lại tên nhân tố 59 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Hình 0.1 Mơ hình nghiên cứu “Tác động của tỷ lệ tội phạm đến giá hộ chung cư: chứng Stockholm , Thụy Điển” Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011) .3 Hình 0.2 Mơ hình tính giá trị hộ Gadziński, J., & Radzimski, A (2016) .4 Hình 0.3 Mơ hình tính giá trị hộ Hiller, N (2015) Hình 0.4 Mơ hình tính giá trị hộ Yasmin, F (2017) .6 Hình 0.5 Mơ hình tính giá trị hộ Nguyễn Hồng Nghĩa (2015) Hình 0.6 Mơ hình tính giá trị hộ tác giả đề xuất Hình 1.1 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 24 Hình 2.1 Bản đồ hành Quận .25 Hình 2.2 Bản đồ kế hoạch sử dụng đất Quận năm 2019 .26 Hình 2.3 Dân số mật độ dân cư Quận năm 2019 27 Hình 2.4 Bảng giá nhà đất hộ tham khảo Quận năm 2019 28 Hình 2.5 Sơ đồ vị trí dự án 31 Hình 2.6 Cơ cấu giá thành dự án hạng B điển hình Quận 33 Hình 2.7 Bảng báo giá xây nhà trọn gói năm 2019 .34 Hình 2.8 Giá thị trường lơ đất Quận 35 (Xem Hình 1.1 Mơ hình nghiên cứu đề xuất) .36 Hình 2.9 Thống kê diện tích hộ qua khảo sát 40 Hình 2.10 Thống kê giá hộ qua khảo sát 41 Hình 2.11 Thống kê vị trí hộ qua khảo sát .41 Hình 2.12 Thống kê giá trị khác hộ qua khảo sát .42 Hình 2.13 Thống kê mức độ an toàn hộ qua khảo sát 43 Hình 2.14 Thống kê mơi trường hộ qua khảo sát .44 Hình 2.15 Thống kê cấu trúc xây dựng hộ qua khảo sát 45 Hình 2.16 Thống kê vị trí hộ qua khảo sát .46 Hình 2.17 Thống kê mức độ thuận tiện hộ qua khảo sát 47 Hình 2.18 Thống kê giá dịch vụ hộ qua khảo sát .48 Hình 2.19 Đánh giá lại mơ hình theo giá thị trường 72 Hình 2.20 Báo cáo số minh bạch bất động sản 2018 JLL .79 ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH Họ tên học viên: Trần Quốc Mạnh CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA CĂN HỘ CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI CHO NGƯỜI MUA CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH... tìm đến nắm bắt giá trị thực hộ chung cư địa bàn ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI: 8. 1 Đối với người mua hộ chung cư: Hiện có nhiều hộ chung cư với nhiều phân khúc mức giá khác Giá trị hộ chung cư tùy thu? ??c... thiệu tổng quan dự án hộ chung cư thương mại Bình Đăng (Sài Gịn Skyview) cho người mua có thu nhập trung bình địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh: 31 2.2.2 Phân tích giá xây dựng sở: