Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Hoàn thiện điều kiện áp dụng hình thức đối tác công - tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trên cơ sở đưa ra các khái niệm, đặc điểm của mô hình hợp tác công — tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê, tác giả đã đề xuất các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công — tư trong l

H0AN THIÊN ĐIÊU KIÊN ÁP DUNG HINH THƯ

HOi TAC CONG - TH (PPP) TRONG PHAT

NHA 0 XA HO! CHO THUE TREN BIA BAN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HANH CAO CAP - EXECUTIVE MBA

TRƯỜNG DHKTQD

TT THONG TIN THU VIE

NGUYEN LUONG TUAN

HOÀN THIỆN ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG HÌNH THỨC ĐÓI TÁC CÔNG - TƯ (PPP) TRONG PHAT TRIEN

NHÀ Ở XÃ HỘI CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI

LUAN VAN THAC Si QUAN LY KINH TE

NGUOI HUONG DAN KHOA HOC: GS.TS NGO THANG LOI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Ha Néi, ngay 4 thang Lf nam 2018 Học viên

Co

Nguyễn Lương Tuấn

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ rất nhiều của tập thể và cá nhân

Trước hết tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo hướng

dẫn là GS.TS Ngô Thắng Lợi, người đã luôn tận tình hướng dẫn, động viên và giúp đỡ

tôi thực hiện nghiên cứu luận văn này

Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các quý thầy, cô trong Chương trình

thạc sỹ điều hành cao cấp Executive MBA, Viện đào tạo sau đại học - Trường Đại học

Kinh tế quốc dân Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập,

nghiên cứu

Trong quá trình làm đề tài tôi còn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh,

chị học viên Lớp Quản lý Nhà nước-EMBA K5 và Sở Xây dựng thành phố Hà Nội nơi

YEU CAU CUA HQI DONG CHAM LUAN VAN THAC Si VE

Những điểm cần sửa chữa bổ sung trước khi nộp luận văn chính thức cho Viện đào tạo SĐH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN _ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM CHUONG TRINH THAC SI DIEU HANH Độc lập — Tự do - Hạnh phúc

Hà Nội, ngày

NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tên đề tài: Hoàn thiện điều kiện áp dụng hình thức đối tác công-tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã

hội cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội

'Tên học viên: Nguyễn Lương Tuan

Người nhận xét: PGS, TS Bai Dire Tuân

Chức danh trong Hội đồng: Phản biện 1

1 Về sự cần thiết của đề tài nghiên cứu

Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội (NOXH) nói riêng hiện đã trở thành nhu cầu rất cấp bách của xã hội, đặc biệt tại các khu vực đô thị Những quan điểm mới về phát triển NOXH đã

được nêu trong Hiến pháp năm 2013, Nghị quyết của Đảng và đã được thể chế hóa trong Luật Nhà ở sửa đổi Việc phát triển NOXH cũng nằm trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020

và tầm nhìn đến 2030

Tại Việt Nam, phát triển NOXH hiện theo công thức: Phát triển NOXH = Hành lang pháp lý +

Dự án đầu tư xây dụng Đây là công thức có khoảng cách lớn từ quan điểm, lý luận đến thực tiễn, thiếu sự chuyển tiếp, là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các vấn đề phát triển NOXH

chưa đạt như mong muốn hiện nay

Cần thiết phải xây dựng một hệ thống quan điểm lý luận về tạo lập Mô hình phát triển NOXH trên cơ sở vận dụng các hành lang pháp lý về phát triển và quản lý NOXH của Nhà nước đã ban hành;

phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội và văn hoá của các khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn; điều kiện đặc thù của doanh nghiệp; phù hợp với xu hướng xã hội hoá phát triển NOXH Đồng thời cũng

cần làm rõ các Mô hình phát triển NOXH hiện nay và các Mô hình NOXH dự kiến đề xuất bổ sung;

các đặc trưng, nội dung của từng mô hình, khả năng vận dụng trong thực tiễn hình thành hệ thống

Mô hình phát triển NOXH, vừa đảm bảo được sự quản lý có hiệu quả của Nhà nước vừa có thể huy

động rộng rãi các nguồn lực xã hội phát triển NOXH Vì lý do đó, nghiên cứu điều kiện áp dụng hình

thức đối tác công-tư trong phát triển NOXH cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội là một đề tài có ý nghĩa lý luận và thực tiễn cao Đề tài nghiên cứu của cao học viên hoàn toàn phù hợp với yêu cầu

của luận văn thạc sĩ điều hành cao cấp

2 Ve muc tiêu nghiên cứu và hướng giải quyết vẫn đề nghiên cứu

Các mục tiêu nghiên cứu đặt ra trong luận văn là cụ thể và rõ ràng, hướng tới những đóng góp

về lý thuyết, thực tiễn và giải quyết vấn đề thu hút đầu tư phát triển NOXH bằng hình thức PPP trên địa bàn Thành phố Hà Nội

3 VỀphương pháp nghiên cứu

Luận văn đã trình bày một cách rõ ràng qui trình nghiên cứu và các phương pháp được sử

dụng trong nghiên cứu bao gồm các phương pháp phân tích định tính, định lượng dựa trên kết quả

điều tra doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước có liên quan Những phương pháp này là phù hợp với mục tiêu nghiên cứu của luận văn

4 Về nội dung nghiên cứu của luận văn

Khung nghiên cứu của luận văn được trình bày một cách rõ ràng và lô gich, bao gồm quan điểm về hợp tác công - tư, các hình thức hợp tác công - tư, những đặc điểm của hợp tác công ~ tư

trong xây dựng NOXH cho thuê, những điều kiện cần thiết để thực hiện thành công các dự án PPP

trong xây dựng NOXH cho thuê Khung nghiên cứu của luận văn hoàn toàn phù hợp với mục tiêu và

nội dung nghiên cứu

Nội dung phân tích thực trạng đã làm rõ được thực trạng áp dung PPP trong phat trién NOXH cho thuê ở Hà Nội, các điều kiện và khả năng đáp dứng các điều kiện áp dụng PPP của Hà Nội trong xây dựng NOXH cho thuê hiện nay Các phân tích và đánh giá về cơ bản đã bám sát khung nghiên cứu, các nhận định phân tích theo các nội dung thực trạng được lập luận một cách lô gich Các kết luận đánh giá cũng phù hợp với nội dung phân tích thực trạng

Luận văn đề xuất 4 điều kiện cần hoàn thiện các cách thức hoàn thiện các điều kiện áp dụng

PPP vào phát triển NOXH cho thuê trên địa bàn TP Hà Nội, về cơ bản các đề xuất này phù hợp với

các kết luận nghiên cứu và có ý nghĩa thực tiễn

$ VỀ hình thức của luận văn

Luận văn được trình bày đẹp, đáp ứng yêu cầu của một luận văn thạc sĩ điều hành cao cấp

6 Về những nội dung cần hoàn thiện

~ _ Nội dung các mục 1.2.4 và 1.2.5 không phù hợp với mục tiêu của mục 1.2, nên tách riêng hai mục này

~ _ Tác giả nghiên cứu kinh nghiệm áp dụng PPP của một số quốc gia phát triển dé rit ra bai

học cho TP Hà Nội là không xác đáng, nên lược bỏ nội dung này

= Bé sung sé liệu thực trạng vào mục 2.2 để tăng tính thuyết phục của nội dung này 7 Kết luận chung

Bản luận văn của học viên Nguyễn Lương Tuấn đã đảm bảo tốt các yêu cầu của một

luận văn thạc sĩ điều hành cao cấp và đủ điều kiện đưa ra bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Người nhận xét

⁄”

PGS,TS Bùi Đức Tuân

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐẠO TẠO CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Hà Nội, ngày 5 tháng 2 năm 2018

NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ EXECUTIVE MBA

Tên luận văn: Hoàn thiện điều kiện áp dụng hình thức đối tác công tư

(PPP) trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn thành phó Hà Nội

Tên học viên: Nguyễn Lương Tuấn

Cơ sở đào tạo: Đại học Kinh tế Quốc dân

Người nhận xét: TS Nguyễn Phương Bắc, Viện trưởng Viện Nghiên cứu

Phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Ninh

Chức danh trong Hội đồng: Phản biện 2

Đọc Luận văn Thạc sĩ ngành Quản lý kinh tế “Hoàn thiện điều kiện áp

dụng hình thức đối tác công tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê trên

địa bàn thành phố Hà Nội” của Cao học học viên Nguyễn Lương Tuấn, tôi xin

có một số nhận xét sau:

1 Tính cấp thiết của Đề tài:

Trong bối cảnh hội nhập và kinh tế thị trường, hình thức đối tác công tư (PPP) được xem là phương thức tốt kết hợp sự tham gia của tư nhân và nhà

nước để tận dụng lợi thế, năng lực của từng bên Thành phố Hà Nội đang trong

quá trình phát triển đô thị mạnh mẽ và kéo theo việc phải đáp ứng nhu cầu rất

lớn về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê đã trở thành một trong những vấn

đề rất được đang tâm Mặc dù trong những năm vừa qua, Hà Nội đang từng bước tạo lập được quỹ nhà ở nhưng đến nay vẫn còn thiếu nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê để đáp ứng nhu cầu đối với người lao động, đặc biệt là

người nghèo, người thu nhập thấp, sinh viên, công chức, viên chức không có

khả năng mua nhà Do nguồn vốn đầu tư từ ngân sách còn hạn chế cũng như hiệu quả đầu tư xây dựng theo hình thức đầu tư truyền thông chưa cao nên hình

1

thức đối tác công tư được xem như là một giải pháp khắc phục những bất cập

này Vấn đề khó khăn nhất mà mô hình PPP chưa áp dụng nhiều trong phát triển

nhà ở xã hội cho thuê là do những điều kiện áp dụng mô hình còn thiếu hoặc

chưa phù hợp Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả có ý nghĩa lý luận và thực

tiễn

Tên luận văn không trùng lặp với công trình nghiên cứu đã công bố trong và

ngoài nước

2 Kết quả nghiên cứu đã đạt được:

(1) Kết cấu luận văn hợp lý, phương pháp nghiên cứu phù hợp, nguồn sỐ

liệu đảm bảo cho mục tiêu nghiên cứu đã đề ra

(2) Nhận xét các nội dung chính trong từng phân:

- Chương 1, luận văn đã trình bày về khung lý thuyết nghiên cứu điều kiện

thực hiện mô hình hợp tác công — tư (Nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê)

Trên cơ sở đưa ra các khái niệm, đặc điểm của mô hình hợp tác công — tư

trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê, tác giả đã đề xuất các điều kiện thực hiện mô

hình hợp tác công — tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê, bao gồm: điều kiện về

khung pháp lý, điều kiện về môi trường đầu tư, điều kiện về năng lực của Nhà

nước,

Tác giả cũng đưa ra bộ tiêu chí gồm 4 nhóm điều kiện với quy định về điều kiện thành phần và dấu hiệu đảm bảo rõ ràng để đánh giá mức độ hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình PPP trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê; đồng thời nêu và phân tích 03 nhân tố ảnh hưởng đến điều kiện thực hiện PPP trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê ở các địa phương: nhân tố thuộc về mô hình PPP trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê, nhân tố thuộc về Chính phủ, các cơ quan trung

ương, nhân tố thuộc về địa phương

Tuy nhiên, phần khung lý thuyết sẽ hoàn thiện hơn nếu tác giả phân tích

được mối quan hệ giữa các điều kiện trong mối quan hệ với thị trường tư vấn và thị

trường sản phẩm nhà ở xã hội đầu tư theo hình thức hợp tác công tư; mối liên quan

2

của các điều kiện đó theo chức năng, nhiệm vụ của chính quyền cấp tỉnh, thành

phố trực thuộc Trung ương

- Chương 2, tác giả tiến hành đánh giá các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công — tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Dựa trên việc phân tích thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho thuê và việc

áp dụng hình thức PPP trong phát triển nhà ở xã hội, sử dụng phương pháp khảo

sát điều tra bằng bảng hỏi, tác giả đã đánh giá thực trạng các điều kiện thực hiện mô hình đối tác công — tư trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội, các điều kiện đạt được, các điều kiện chưa đáp ứng và xác định nguyên nhân dẫn đến những điều kiện chưa đáp ứng đó

Tác giả cũng đã đạt được những thành công nhất định trong chuẩn bị mẫu phiếu, tổ chức điều tra và tổng hợp, phân tích kết quả điều tra về mức độ hoàn thiện điều kiện thực hiện mô hình đối tác công - tư trong phát triển nhà ở xã hội

cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên, tác giả chưa phân tích sâu

nguyên nhân và ý nghĩa của sự khác biệt trong kết quả điều tra của khu vực Nhà

nước và khu vực doanh nghiệp Từ đó phân tích tại sao trên địa bàn thành phố Hà

Nội chưa xuất hiện mô hình này trong khi khung pháp lý của Chính phủ đã ban hành

- Chương 3, tác giả đề xuất hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công — tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trên cơ sở những nguyên nhân của những điều kiện chưa đáp ứng, Luận văn đề cập đến các nội dung hoàn thiện các điều kiện về môi trường pháp lý và về năng lực tham gia dự án của Nhà nước từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện các điều

kiện thực hiện mô hình hợp tác công tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê trên

địa bàn thành phố Hà Nội như: Đổi mới tư duy, nâng cao năng lực cán bộ Nhà

nước, xây dựng quy định riêng của địa phương về lựa chọn dự án PPP trong lĩnh

vực nhà ở xã hội, thành lập Ban chỉ đạo về PPP cấp thành phố và xây dựng chính

sách khuyến khích, hỗ trợ đầu tư; đồng thời đề xuất kiến nghị với Chính phủ sớm

ban hành Luật thống nhất về PPP.

3 Các nội dung cần xem xét, bỗ sung:

Phân tích mối liên quan của các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công —

tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho thuê theo chức năng, nhiệm vụ của chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Phân tích nguyên nhân và ý nghĩa của sự khác biệt trong kết quả điều tra của

khu vực Nhà nước và khu vực doanh nghiệp Phân tích sâu thêm về sự khác biệt

4 Kết luận: Mặc dù có một số điểm cần nghiên cứu bổ sung, nhưng luận văn là công trình nghiên cứu công phu nghiêm túc, đã hoàn thành mục tiêu nghiên

cứu đề ra, cơ bản đáp ứng được về nội dung và hình thức luận văn thạc sĩ kinh tế

Ngày 5/ 02 /2018 Người nhận xét

⁄⁄7

GQ

TS Nguyễn Phương Bắc

4

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TAT DANH MỤC BẢNG, HÌNH

TÔM TẤT LUẬN YĂN su eedoasaaaerier-adarii=nee CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYÉẾT NGHIÊN CỨU ĐIỀU KIỆN THUC HIỆN MÔ HÌNH HỢP TÁC CÔNG - TƯ TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở

1.1 Mô hình hợp tác công — tu va van Sợ nghiên cứu trong lĩnh vực

NƠXH cho tÌuiÊ o-5-5-5-55<5<5<5<5 c5 se =sSe<926090996090009009090303860666606030 6

1.1.1 M6 hinh hop tác công tư . - co eSSĂSẴSSẴSSSSỲSeseseessasesee 6 1.1.2 Hợp tác công tư trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội cho thuê HH

1.2 Điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công-tư trong lĩnh vực NƠXH

Cho (ŒÊ oeocoooeoeoceeoceeooooooooeooobSooo600000600000000000000009000000009000000000999069900000000099609900 14 1.2.1 Điều kiện về khung pháp lý PPP: MEI00/00800000/4000040060005000nnnusani 14 1.2.2 Các điều kiện về môi trường đầu tư -° ++x+e+xveeexze+ 16 1.2.3 Điều kiện về năng lực tham gia của nhà nước - -‹: - 17 1.2.4 Mối liên quan các điều kiện thực hiện PPP theo chức năng, nhiệm vụ chính quyền cấp tỉnh, thành phó trực thuộc Trung ương - 18

1.3 Đề xuất bộ tiêu chí đánh giá các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác

công tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê -«<5«<-<ceceeeeeeeeereese 20

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến điều kiện thưc hiện PPP trong phát

triển nhà ở xã hội cho thuê ở các địa phương . . -«-+«++sseesee 21

1.4.1 Nhân tố thuộc về mô hình PPP trong lĩnh vực NƠXH cho thué 21 1.4.2 Nhân tố thuộc về Chính phủ, các cơ quan trung ương . - 22

1.4.3 Nhân tố thuộc về địa DI NG « scáckson nào 60seseeseeiidideonoeeskeooee 22

1.5 Kinh nghiệm hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công — tư tại Việt Nam và bài học kinh nghiệm -eeeeeeeeeerrseresrereee 23 1.5.1 Kinh nghiệm trong nước . - << .ee.aerke 23

1.5.2 Bai hoc kinh nghiémi cccccccsrssrsrsscssenssesersnrereeresensnesesesessessssesseseses 24

CHƯƠNG 2: DANH GIA CAC DIEU KIỆN THỰC HIỆN MÔ HÌNH HỢP TÁC CÔNG - TƯ TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN HN HH HH q26 00016010600906xssanassae 26 2.1 Khái quát về đặc điểm tự nhiên, kinh tế-xã hội của Thanh pho Ha Nội

liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê . 26

21:1 Vị HỆ ÔN Go ca gu ta Ga dat casa 26

3.1.4, Bê điền khi tt ĐÀ cscsernccmcmecmnnencrnmnonuccnnnnen 28

2.2 Thực trạng phát triển NƠXH cho thuê và việc áp dụng hình thức đối

tác công tư trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê .5 - 30

2.3 Đánh giá mức độ hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác

công tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội 34

2.3.1 Phương pháp đánh giá - 5< 5S HH ng gen 34 2.3.2 Tổng hợp kết quả điều tra .- 2-2 2£ s2 ©s£Sv££vscvxertxxrrreed 36

2.3.3 Phân tích kết quả điều tra - 2-2 +£E+E£++zzE+z££vzzz 36

2.3.4 Đánh giá mức độ hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác

công tư trong lĩnh vực NƠXH trên địa bàn thành phố Hà Nội 42 CHƯƠNG 3: DE XUAT GIẢI PHÁP VÀ KIÊN NGHỊ ĐỀ HOÀN THIỆN CAC DIEU KIỆN THỰC HIỆN MÔ HÌNH PPP TRONG LĨNH VỰC NƠXH CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI 60

3.1 Hoàn thiện điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công-tư trong lĩnh

vực NƠXH thời gian tới trên địa bàn thành phố Hà Nội 60

Mita BUN BÊ 1 A06060666000101 1200 xáe 0400000016666 sousesaaioasuai 60

3.1.2 Hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình đối tác công - tư trong

lĩnh vực NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phó má 5< da 62 3.2 Giải pháp và kiến nghị để hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình

hợp tác công — tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phố

HaM = —— -.SŠ. —- 64 3.2.1 Đôi mới tư duy, nâng cao năng lực cán bộ nhà nước 64 3.2.2 Nghiên cứu, xây dựng quy định riêng của địa phương về lựa chọn dự

HP? tư uy 6 vớ NT Hi cecbadkiioay+e 66

3.2.3 Thành lập Ban chỉ đạo về PPP cấp thành phô - 68

3.2.4 Xây dựng chính sách khuyến khích, hỗ trợ đầu tư - 68

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 5° se se+ssecseeee 75

DANH MỤC CHỮ VIẾT TAT

ADB CBCNVC CPI

GDP GPMB IRR NOXH NPV ODA PPP TP UBND VND WB

: Ngân hàng phát triển châu Á

: Cán bộ, công nhân, viên chức : Chỉ số giá tiêu dùng

: Tổng sản phẩm quốc nội

: Giải phóng mặt bằng : Tỷ suất hoàn vốn nội bộ

DANH MUC BANG, HINH

Bảng 2.4: Số lượng công chức - viên chức trên địa bàn TP Hà Nội qua các năm 30

Bảng 2.6 Kết quả điều tra điều kiện về môi trường pháp lý về PPP 37 Bảng 2.7 Kết quả điều tra điều kiện về môi trường đầu tư PPP 38 Bảng 2.8 Kết quả điều tra điều kiện về năng lực tham gia của nhà nước 4I

Bảng 2.9 Tổng hợp mức độ hoàn thiện các nhóm điều kiện - - 42

Bảng 2.10: Kế hoạch phát triển NƠXH TP Hà Nội giai đoạn 2017-2020 45

Bảng 3.1 Đề xuất phương án phân bồ rủi ro đối với dự án PPP 70

Hình:

Hình 1.1 Mô hình AP trong nhà ở công cộng (NƠXH) - 14

Hình 2.1 Bản đồ Thành phố Hà Nội - 2° £*£+#xxeexxerrxe 26 Hình 2.2 Mức độ đáp ứng điều kiện về môi trường pháp lý - 37 Hình 2.3 Mức độ hoàn thiện các điều kiện thành phần về môi trường đầu tư PPP 39 Hình 2.4 Các yếu tố đánh giá mức độ đáp ứng điều kiện về môi trường đầu Hình 2.5 Mức độ đáp ứng các điều kiện về năng lực tham gia của nhà nước .4I Hình 2.6 Mức độ hoàn thiện các điều kiện - 2-2-2 ©s+xxeersxee 42

TRƯỜNG DAI HOC KINH TE QUOC DAN

CHUONG TRINH THAC Si DIEU HANH CAO CAP - EXECUTIVE MBA

NGUYEN LUONG TUAN

HOAN THIEN DIEU KIEN AP DUNG HINH THUC

POI TAC CONG - TU (PPP) TRONG PHAT TRIEN NHA O XA HOI CHO THUE TREN DIA BAN

THANH PHO HA NOI

LUAN VAN THAC SI QUAN LY KINH TE

TOM TAT LUAN VAN

Hà NÃi 2018

TÓM TÁT LUẬN VĂN Tính cấp thiết của đề tài

Trong điều kiện hội nhập và nên kinh tế thị trường, khu vực kinh tế nhà nước không còn đóng vai trò duy nhất trong lĩnh vực đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nói

chung và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội nói riêng, mà vai trò này dần dần

được chuyển giao một phần cho khu vực kinh tế tư nhân

Với tốc độ gia tăng dân số cơ học ngày một cao tất yếu dẫn tới chủ đề nhà ở

đặc biệt là NƠXH cho thuê trở thành một trong những vấn đề nóng bỏng và đáng quan tâm nhất của Thành phố Hà Nội thời điểm hiện tai

Mặc dù trong những năm qua, Hà Nội đã từng bước tạo lập được quỹ nhà ở để giải quyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở Tuy nhiên đến nay vẫn còn thiếu

NƠXH nhất là NƠXH cho thuê, để đáp ứng nhu cầu đối với sinh viên, người lao

động, nhất là đối với người nghèo người thu nhập thấp, công chức, viên chức không có khả năng mua nhà hoặc chưa có nhu cầu mua nhà Nguyên nhân chủ

yếu do chưa thu hút được nhiều nguồn lực từ khu vực kinh tế tư nhân để phát triển

nhà giá rẻ cho thuê phù hợp với thu nhập của người dân Do đó, việc áp dụng hình

thức đối tác công tư (PPP) phù hợp với điều kiện hiện nay được xem như là một giải pháp nhằm tháo gỡ những bắt cập trên Vấn đề khó khăn nhất mà mô hình PPP

chưa áp dụng nhiều trong phát triển NƠXH cho thuê là do những điều kiện áp dụng

mô hình còn thiếu hoặc chưa phù hợp

Từ những lý do đã nêu trên, dé tài “Hoàn thiện điều kiện áp dụng thức đối tác

công tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn Thành phó Hà Nội” là nội dung mang tính cấp thiết

Mục tiêu nghiên cứu

a Mục tiêu chung: Luận văn được thực hiện với mục tiêu tổng quát là đánh giá thực trạng sử dụng hình thức PPP trong phát triển NƠXH cho thuê ở Hà Nội và những điều kiện áp dụng Từ đó xác định định hướng tăng cường áp

dụng hình thức PPP và giải pháp hoàn thiện các điều kiện để áp dụng tốt hình

thức này trong phát triển NƠXH cho thuê trên địa bàn Hà Nội

b Mục tiêu cụ thể:

- Nghiên cứu lý luận cơ bản về hình thức PPP nhằm làm rõ các điều kiện áp

dụng của mô hình này trong phát triển NƠXH cho thuê

- Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng hình thức PPP trong phát triển NƠXH

cho thuê và các điều kiện thực hiện.

- Đề xuất định hướng tăng cường áp dụng hình thức PPP trong phát triển hệ

thống NƠXH cho thuê trên địa bàn Hà Nội và các giải pháp nhằm hoàn thiện điều kiện

áp dụng hình thức PPP trong phát triển nhà NƠXH cho thuê

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng nghiên cứu: Luận văn đặt đối tượng nghiên cứu là phát triển

NƠXH cho thuê khi áp dụng hình thức PPP tức là xem xét các điều kiện áp dụng hình

thức PPP trong phát triển đối tượng này

Phương pháp nghiên cứu

Để phù hợp với nội dung, yêu cầu, mục đích của đề tài đề ra, phương pháp được thực hiện trong quá trình nghiên cứu gồm:

- Phương pháp làm việc tại bàn; nghiên cứu, tổng hợp, xử lý tài liệu sử dụng để

viết luận văn

- Phương pháp tổng hợp, phân tích thống kê, so sánh, logic, sử dụng để đánh giá các điều kiện thực hiện PPP trong phát triển NƠXH cho thuê và đề xuất hoàn thiện

- Phương pháp thu thập và xử lý số liệu

+ Các số liệu thứ cấp: thu thập ở các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở (Sở

Xây dựng Hà Nội), cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư (Sở Kế hoạch và đầu tư Hà

Nội) cơ quan thống kê (Cục Thống kê Hà Nội)

+ Các số liệu sơ cấp: sử dụng phiếu điều tra doanh nghiệp và cơ quan nhà

nước về mức độ hoàn thiện điều kiện áp dụng PPP đối với phát triển NƠXH cho thuê

Chương!: Khung lý thuyết nghiên cứu điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công - tư (Nghiên cứu trong lĩnh vực NƠXH cho thuê)

Trong chương này, trên cơ sở đưa ra các khái niệm, đặc điểm của mô hình hợp tác công-tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê, nội dung chính của chương là đề xuất các

điều kiện để thực hiện mô hình hợp tác công-tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê

Việc đánh giá mức độ hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình PPP trong

NƠXH cho thuê dựa trên bộ tiêu chí như sau:

Quy định về lựa chọn | Công khai

Công băng

Ôn định

Chính sách kinh tê vĩ mô ôn định

Cam kết tham gia dự

Lựa chọn nhà đầu tư

Phân tích năng lực tài chính nhà đâu tư

Những nhân tô ảnh hưởng đến điêu kiện thực hiện PPP trong phát triên NƠXH

cho thuê ở các địa phương, đó là:

Nhân tô thuộc về mô hình PPP trong lĩnh vực NƠXH cho thuê

Đặc trưng cơ bản của mô hình PPP là chia sẻ những rủi ro giữa nhà nước và

nhà đầu tư tư nhân trong quá trình triển khai dự án Do vậy, mô hình PPP nói chung

đòi hỏi phải có cơ chế áp dụng riêng Việc đánh giá khuôn khổ pháp lý và thực tiễn

thực hiện có ý nghĩa rất quan trọng đến điều kiện thực hiện mô hình PPP nói chung

và trong lĩnh vực NƠXH cho thuê nói riêng Mặt khác, do tính đặc thù nên sản phẩm NƠXH cho thuê khác với các hàng hóa thông thường nên các dự án sẽ thu hút được

tư nhân đầu tư với điều kiện phải có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách về

phát triển NƠXH

Nhân tô thuộc về Chính phủ, các cơ quan frung wong

Chính phủ và các Bộ Ngành có vai trò rất lớn trong chiến lược phát triển các dự án PPP, trong đó có lĩnh vực NƠXH cho thuê Xuất phát từ yêu cầu về thé chế để xây dựng được một quy định điều tiết thống nhất cho các đối tượng khác nhau thuộc PPP Trong một quốc gia, những quy định khác nhau để điều tiết cho cùng một đối tượng sẽ không hiệu quả và dễ xảy ra hiện tượng chồng chéo Biến thể của PPP rất đa dạng do

vậy việc quy định thống nhất đề quản lý các dự án PPP là một yêu cầu tiên quyết đề từ

đó hình thành nên các cơ quan quản lý PPP nhằm thúc đẩy sự phát triển các dự án

PPP Mặt khác, cần phải xác định rõ ràng hình thức và cấu trúc của các cơ quan quản lý hoạt động PPP phù hợp với từng giai đoạn khác nhau

Nhân tố thuộc về địa phương

Chính quyền địa phương đóng vai trò rất lớn đến điều kiện thực hiện PPP trong phát triển NƠXH cho thuê trên địa bàn Để mô hình PPP trong lĩnh vực NƠXH cho

thuê đi vào cuộc sống, hơn ai hết chính quyền địa phương phải có chiến lược phát triển

các dự án PPP trong lĩnh vực này trên các khía cạnh: Đồi mới về tư duy và nhận thức

của cán bộ trong các cơ quan nhà nước địa phương về PPP: Thiết lập bộ máy, đầu mối chuyên trách về PPP tại địa phương; Đào tạo bồi đưỡng cán bộ địa phương làm công tác chuyên trách về PPP: Tổng hợp, đúc kết các kinh nghiệm triển khai thực tế, tham

quan học tập những mô hình tổ chức, cách làm hiệu quả của các địa phương khác đề đề xuất với Chính phủ và các Bộ, ngành Trung ương hoàn thiện thể chế về PPP cho

phù hợp với thực tiễn đòi hỏi

Chương 2: Đánh giá các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công - tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trong chương này, trên cơ sở phân tích thực trạng phát triển NƠXH cho thuê và việc áp dụng hình thức đối tác công tư trong phát triển NƠXH cho thuê, sử dụng phương pháp khảo sát diéu tra bang bảng hỏi, luận văn đã đánh giá thực trạng các

điều kiện rực hiện mô hình đối tác công tư trong phát triển NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội Theo đó

Đánh giá chung về mức độ hoàn thiện các điều kiện được tổng hợp từ kết

quả điều tra như sau:

Nhóm điều kiện Nhà nước Doanh nghiệp | Trung binh

Tông chung Đạt Không đạt Không đạt

Cụ thê, luận văn đã đánh giá những mức độ đạt được các điêu kiện như sau:

Thứ nhất, những điều kiện đã đạt được:

a) Điều kiện về môi trường đầu tư PPP, cả 3 điều kiện thành phần đều đạt:

( Kinh tế vĩ mô Trong nhiều năm vừa qua, kinh tế của thành phố phát

triển nhanh theo hướng bèn vững Giai đoạn 2011-2016 kinh tế tăng trưởng khá

cao (tăng trung bình 9.23%/năm) gấp 1.5 lần mức tăng chung bình quân của cả

nước, GDP bình quân đầu người đến cuối năm 2017 đạt 94.4 triệu VNĐ Chuyển dịch cơ cấu kinh tế nhìn chung phù hợp theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế tri thức Thành phố đã xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội đến năm 2020 định hướng đến 2030 và quy hoạch phát triển

các ngành, lĩnh vực làm cơ sở, định hướng phát triển kinh tế trong thời gian tới Các quy hoạch kế hoạch, phát triển kinh tế - xã hội và định hướng, mục tiêu thu hút đầu tư của thành phố luôn có sự nhất quán, theo xu hướng phát triển, không

có sự xáo trộn về chính sách

(ii) Điêu kiện về thị trường tài chính - tín dụng Thị trường tài chính - tín dụng

của thành phố cũng đang có sự phát triển nhanh chóng tạo thuận lợi cho nhà đầu tư có cơ hội vay vốn Hoạt động ngân hàng khá ổn định thời gian qua, đảm bảo được kha

năng thanh khoản, tỷ giá cơ bản ôn định, niềm tin vào giá trị tiền Việt Nam đồng tiếp

tục được củng cố, hoạt động tín dụng được kiểm soát, góp phần kiểm soát lạm phát, ôn

định kinh tế vĩ mô

(iii) Điều kiện về môi trường kinh doanh cơ bàn đã được đáp ứng trên các khía

cạnh: Giá dịch vụ ôn định, thi trường nhiều tiềm năng, chi phí tiếp cận thị trường hợp

lý, chỉ phí đầu tư hợp lý Tiềm năng thị trường lớn do hiện nay tại Hà Nội còn thiếu nhà ở xã hội với số lượng lớn so với nhu cầu Cụ thẻ, giai đoạn 2017-2020 Thành phố đặt kế hoạch đầu tư xây dựng mới thêm khoảng 6.434.660 m2 sàn

b) Điều kiện về môi trường pháp lý PPP chỉ dat | trong 7 điều kiện thành phần:

(Ù Quy định xử phạt vi phạm hành chính về PPP Trong thời gian vừa qua Nhà

nước ban hành nhiều văn bản quy định về các hình thức xử phạt đối với vi phạm trong

đâu tư, xây dựng như Quy định khá chỉ tiệt các hành vi vi phạm xảy ra trong quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng, được áp dụng cho cả hình thức đầu tư PPP và có

những điều khoản riêng quy định đối với hình thức này và hình thức xử phạt ở mức

hợp lý theo đánh giá của cả khu vực nhà nước và doanh nghiệp Thứ hai, những điều kiện chưa đáp ứng

a) Điều kiện về môi trường pháp lý, có 6 trong 7 điều kiện thành phân là không đáp ứng:

(i) Quy trình thực hiện PPP Các cơ quan nhà nước lẫn các nhà đầu tư đều cho

rằng còn nhiều rào cản trong việc thực thi PPP theo một quy trình thống nhất do có sự xung đột về pháp lý giữa các luật có liên quan Hiện nay quy định về PPP mới chỉ dừng lại ở mức Nghị định của Chính phủ và chưa ban hành đầy đủ các Thông tư hướng dẫn về PPP

(ii) Quy định về cấu trúc tài trợ còn chưa phù hợp với thông lệ quốc tẾ, cụ ụ thể là:

vốn đầu tư của Nhà nước tham gia thực hiện dự án chỉ được áp dụng đối với dự án do

các cơ quan nhà nước đề xuất, hoặc đẻ hỗ trợ xây dựng công trình phụ trợ, tổ chức bồi

thường GPMB và tái định cư Mặt khác, quy định về tỷ lệ vốn chủ sở hữu/vốn vay

chưa hợp lý, khiến nhiều doanh nghiệp không đáp ứng được Quy định về cơ chế cấp vốn và quản lý vốn thuộc phân tham gia vốn nhà nước cũng chưa rõ ràng

(iii) Quy định về cơ chế chia sẻ rủi ro chưa giải quyết được đầy đủ vấn đề kết

hợp giữa Nhà nước và Nhà đầu tư tư nhân trong việc bỏ vốn đầu tư là việc chia sẻ

trách nhiệm và rủi ro trong đầu tư Mặt khác quy định hiện nay cũng chưa đè cập đến trách nhiệm chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước và Nhà đầu tư trong các trường hợp phát sinh

rủi ro Việc chưa có hướng dẫn rõ ràng về cơ chế phân bồ rủi ro sẽ dẫn đến việc đàm

phán các điều kiện hợp đồng của dự án sẽ tốn nhiều thời gian và trở nên phức tạp cho

tất cả các bên

(iv) Quy định về chính sách hỗ trợ hiện tại không hấp dẫn nhà đầu tư Các quy

định về thuế, về tiền thuê đất hiện nay đều không đề cập đến các ưu đãi đối với các dự án đầu tư theo hình thức PPP Khả năng hỗ trợ về vốn của Nhà nước vào dự án PPP

còn hạn chế Xét trong hiện tại và trung hạn, ngân sách nhà nước đang và sẽ có nhiều khó khăn do đang áp dụng chính sách thắt chặt chỉ tiêu công

(v) Quy định về lựa chọn dự án Trong khi mỗi dy án đều có tính đặc thù lĩnh vực

ngành khác nhau và mỗi hình thức hợp đồng có phương thức hợp tác khác nhau thì việc áp dụng chung quy định lựa chọn này là chưa phù hợp với đòi hỏi từ thực tế Việc chưa xây dựng được các tiêu chí và quy trình lựa chọn dự án cụ thể, rõ ràng cho từng

lĩnh vực và từng loại hình hợp đồng có thể dẫn đến việc đánh giá dự án có tính cấp

thiết, đự án quan trọng phụ thuộc hoàn toàn vào ý kiến chủ quan của người quyết định (vi) Quy định về lựa chọn nhà đâu tư hiện nay còn nhiều bất cập cần tháo gỡ: thời gian lựa chọn còn đài, làm lỡ mắt cơ hội đầu tư; còn lạm dụng hình thức chỉ định

nhà đầu tư; chưa có cơ chế ưu đãi thỏa đáng đối với nhà đầu tư tự đến xuất đự án

b) Điều kiện về năng lực tham gia của nhà nước, cả 4 điều kiện thành phần đều

không đáp ứng:

(i) Cam kết tham gia dự án của nhà nước chưa đảm bảo Nhà đầu tư không đánh giá cao các cam kết và thực hiện cam kết của nhà nước, đặc biệt trong công tác GPMR: Tronø hơn đằnø PPP hiên nav cam két của nhà nước nhìn chune không rõ

ràng, còn chung chung, không thẻ hiện rõ trách nhiệm và các hình thức xử lý đối với trường hợp không thực hiện đúng cam kết

(i Năng lực lựa chọn dự án thực hiện PPP còn hạn chế: Khả năng phân tích tài

chính, kinh tế, kỹ thuật dự án của các cán bộ nhà nước còn yếu Phần lớn các dự án

hiện nay hoàn toàn do nhà đầu tư thuê tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc đề xuất dự án, việc phân tích kinh tế, phân tích tài chính còn thiếu nhiều chỉ tiêu quan

trọng nên việc đánh giá dự án còn thiếu cơ sở; việc thẩm tra về kỹ thuật cũng chưa được đảm bảo

(iii) Năng lực lựa chọn nhà đầu tư còn hạn chế Cán bộ nhà nước hiện nay còn

yếu trong công tác thâm tra lựa chọn nhà đầu tư đặc biệt là năng lực phân tích khả năng tài chính của nhà đầu tư Việc thẩm tra năng lực tài chính hiện nay còn khá sơ

sai, chỉ căn cứ vào các số liệu trên báo cáo tài chính, chưa có các phân tích tài chính sâu sắc để đánh giá năng lực thực tế của nhà đầu tư như phân tích khả năng trả nợ của nhà đầu tư, phân tích vốn chủ sở hữu

(iv) Năng lực tham gia suốt vòng đời dự án chưa đảm bảo hiệu quả Các dự án

BT thực hiện khá nhiều thời gian qua đã khiến cho quỹ đất của thành phố còn khá hạn

hẹp do vậy thành phố cũng không có khả năng đảm bảo tiếp tục triển khai các dự án

BT thanh toán bằng dự án khác trong thời gian tới Mặt khác, Danh mục dự án được

lập khá sơ sài, thiếu thông tin để thuyết phục để nhà đầu tư đăng ký tham gia 2.4 Nguyên nhân các điều kiện chưa đáp ứng

a) Nguyên nhân từ phiá mô hình PPP trong lĩnh vực nhà ở xã hội

( Nguyên nhân từ phía mô hình PPP Mô hình PPP còn khá mới mẻ nhưng mang nặng tính kỹ thuật từ khâu phân tích tài chính, phân tích kỹ thuật, khả năng dự

báo, đánh giá khả năng triển khai, đòi hỏi năng lực chuyên sâu về kinh tế, kỹ thuật và hiểu biết luật pháp sâu sắc, nên chưa có nhiều dự án đầu tư được triển khai theo hình

thức này, chủ yếu tập trung vào lĩnh vực giao thông, các dự án trong lĩnh vực NƠXH

hầu như chưa triển khai, và chỉ thực hiện theo hình thức hợp đồng BT do vậy kinh

nghiệm thực hiện dự án còn hạn chế

(ii) Nguyên nhân từ phía lĩnh vực NƠXH Bản thân NƠXH là lĩnh vực đầu mang

tính rủi ro cao về tài chính Đầu tư trong NƠXH có khả năng thu hồi vốn thấp, giá thu phí phải đảm bảo phù hợp với điều kiện sống của đa số người dân cũng như theo quy định nhưng vẫn phải đảm bảo tính đúng, tính đủ các chỉ phí Chính vì vậy, việc đánh

giá rủi ro dự án và chỉ phí cho xử lý rủi ro là rất khó khăn

b) Nguyên nhân từ phía các cơ quan trung ương, bộ ngành Quy định chung về

phương thức PPP chưa đầy đủ, hoàn thiện dẫn đến hàng loạt các vấn đề về quy trình PPP, về cơ chế chia sẻ rủi ro, cấu trúc tài trợ, lựa chọn dự án và lựa chọn nhà đầu

tư Văn bản hướng dẫn cụ thể thiếu nên các dự án được đề xuất cũng không triển

khai được hoặc không khả thi Đồng thời, cơ chế quản lý hiện nay đã khiến công tác

điều phối vĩ mô về PPP rất khó khăn, chồng chéo và đạt hiệu quả thấp

c) Nguyên nhân chủ quan là những nguyên nhân xuất phát từ phía thành phố Hà Nội

(i) Tư duy về PPP của cán bộ, lãnh đạo còn chưa đổi mới Do đầu tư công sử dụng ngân sách nhà nước đã trở thành phương thức đầu tư truyền thống, quen thuộc

đối với cán bộ nhà nước do tính chất đơn giản trong thẩm định dự án Thói quen nhận

hỗ trợ của Chính phủ theo hệ thống phân cấp và quy định phân chia nguồn thu giữa các cấp chính quyền cũng làm hệ thống cơ quan nhà nước mất dần tính chủ động trong mọi hoạt động do vậy cán bộ nhà nước thường ngại tiếp cận, đề xuất các hình thức đầu tư mới đề đơn giản hóa công việc của mình

(ii) Cán bộ chưa được đào tạo bài bản về các kỹ thuật PPP gồm phân tích tai

chính, kinh tế, kỹ thuật dự án, phân tích năng lực tài chính của nhà đầu tư do vậy

năng lực phân tích tài chính dự án, phân tích tài chính nhà đầu tư còn nhiều hạn chế (iii) Chưa xây dựng được quy định riêng của địa phương về lựa chọn dự án Hà Nội vẫn chưa xây dựng được quy định riêng về lựa chọn dự án là do hiện nay cơ sở thực tiễn chưa day du Cac du an hién dang đầu tư theo hình thức BT trên địa bàn

thành phố hiện nay đều do nhà đầu tư đề xuất, nhà nước phê duyệt đề xuất và phê

duyệt dự án thiếu căn cứ thực tiễn

(iv) Thiếu đầu mối chuyên trách về PPP Do vậy, yêu cầu về chất lượng công

việc không được đảm bảo, mọi hoạt động thâm định, kể cả theo đối thực hiện dự án

mới chỉ được thực hiện trên hồ sơ mà chưa có tính thực tế cao

(v) Chưa xây dựng được chính sách khuyến khích, hỗ trợ và cam kết đối với đầu tư theo hợp đông PPP trong lĩnh vực NƠXH tại địa phương Nhà đầu tư đánh giá thấp

nội dung này do thành phố chưa xây dựng được các chính sách khuyến khích riêng

dành cho dự án này, chưa tạo ra sự khác biệt so với các tỉnh khác để tăng tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư khi đầu tư vào NƠXH của thành phó

Chương 3: Đề xuất hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác

công - tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trong Chương này, luận văn đề cập đến nội dung hoàn thiện các điều kiện và

giải pháp thực hiện hoàn thiện

Các nội dung hoàn thiện điều kiện bao gồm:

a) Hoàn thiện điều kiện về môi trường pháp lý Là hình thức đầu tư có sự kết hợp

giữa nhà nước và tư nhân thông qua một thỏa thuận hợp đồng, việc hoàn thiện môi

trường pháp lý theo hướng rõ ràng, minh bạch, thống nhất, đầy đủ sẽ tạo cơ sở vững

chắc cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng thành công

b) Hoàn thiện điều kiện về năng lực tham gia dự án của nhà nước

Nhà nước là một thành phần đặc biệt quan trọng trong hợp tác công - tư, vừa là

người quyết định chủ trương đầu tư, vừa là người tham gia trực tiếp vào hợp đồng với

khu vực tư nhân, khu vực nhà nước cần đảm bảo có đủ năng lực để thực hiện tốt vai

trò của mình Việc hoàn thiện điều kiện về năng lực tham gia của nhà nước trong dự

án NƠXH cho thuê PPP là hết sức quan trọng

Đề thực hiện hoàn thiện các điêu kiện trên, luận văn đưa ra các giải pháp, cụ thể:

Đôi mới tư duy, nâng cao năng lực cán bộ nhà nước

a) Cần thay đổi tư duy và cách tiếp cận khi xác định vai trò của nhà nước và mối quan hệ giữa nhà nước và thị trường Cần đổi mới toàn diện về đầu tư theo PPP, đổi

mới về cách thức quản lý, vận hành dịch vụ công, đổi mới quan niệm về vai trò của

nhà nước và tư nhân khi tham gia PPP

b) Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao năng lực cán bộ địa phương về

kỹ thuật triển khai PPP Xây dựng và triển khai đề án bồi đưỡng nhận thức kiến thức về PPP cũng như hiểu biết về pháp luật và năng lực triển khai dự án, góp phần đưa chủ

trương kêu gọi PPP vào hiện thực Nội dung bồi dưỡng cần tập trung vào cách thức giải quyết các vướng mắc, khó khăn phát sinh trong quá trình triển khai dự án Bên cạnh đó, địa phương cũng cần tích cực và nghiêm túc tham gia các khóa tập huấn do

cơ sở tông hợp đúc kết kinh nghiệm của các chuyên gia trong lĩnh vực này ở trong và

ngoài nước Số tay về PPP khi được ban hành sẽ giúp cho cơ quan nhà nước có thâm

quyền trong giai đoạn lập, thâm định đề xuất chủ trương đầu tư, nghiên cứu khả thi,

lua chon nha dau tu va quan ly hop đồng PPP trong lĩnh vực NƠXH

Nghiên cứu, xây dựng quy định riêng của địa phương về lựa chọn dự án

PPP trong lĩnh vực NƠXH

a) Xây dựng cơ sở đữ liệu đánh giá thực trạng NƠXH tại Hà Nội Tổ chức rà soát

thực trạng các dự án phát triển nhà ở xã hội trên toàn thành phó, qua đó đánh giá khả

năng đáp ứng nhu cầu của xã hội cho từng khu vực đô thị, từng loại hình NƠXH (cho thuê, cho thuê mua ) từng mức thu nhập từng nhu câu diện tích sử dụng qua đó

xây dưng kế hoach phát triển nhà ở xã hôi tronø dài han công bố công khai làm cơ sở

xác định thứ tự ưu tiên triển khai NƠXH cho thuê Hoạch định quỹ đất cho phát triển

NƠXH kêu gọi đầu tư, trong đĩ chú trọng đầu tư theo hình thức PPP

b) Nghiên cứu xây dựng các tiêu chí cơ bản để xác định dự án để đánh giá lựa

chọn dự án, khi triển khai trong thực tế Căn cứ vào đánh giá thực trạng về NƠXH cho

thuê đã cơng bố cơng khai, cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền sẽ đưa ra các chỉ tiêu cụ

thể cho các tiêu chí đánh giá trên làm cơ sở xác định dự án

Thành lập Ban chỉ đạo về PPP cấp thành phố

Mơ hình Ban chỉ đạo về PPP của thành phố gồm các Sở ban ngành của thành

phĩ, trong đĩ phân thành 3 cấp: Thường trực Ban chỉ đạo; Nhĩm chuyên gia tư vấn và

Nhĩm chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo về PPP cĩ các nhiệm vụ tham mưu UBND

thành phố về: (1) Lập danh mục dự án và thâm định đề xuất dự án do nhà đầu tư đề

xuất; (2) Thâm định kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;(3) Tham mưu Chủ tịch UBND thành phố về hợp đồng dự án với nhà đầu tư và thảm định hợp đồng đảm bảo đúng nguyên tắc; (4) Thâm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đầu tư; (5) Tổ chức theo đõi, giám sát, đánh giá tình hình triển khai thực hiện dự án định kỳ và đề xuất giải quyết vướng mắc, khĩ khăn trong quá trình thực hiện dự án;

Bên cạnh đĩ, Ban chỉ đạo về PPP cịn cĩ nhiệm vụ: Là đầu mối phối hợp với các cơ

quan, Bộ, ngành trung ương trong mọi hoạt động về PPP; Tham mưu Chủ tịch UBND

thành phố các chính sách, cơ chế điều tiết các hoạt động về PPP đảm bảo phù hợp với

quy định chung của pháp luật

Xây dựng chính sách khuyến khích, hỗ trợ đầu tư

Xây dựng quy chế riêng của địa phương về cơ chế khuyến khích, hỗ trợ đầu tư để tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư khi đầu tư vào thành phố Hà Nội trong lĩnh vực NƠXH theo hình thức PPP Ngồi những chính sách ưu đãi về thuế, tiền thuê đất buộc phải tuân thủ theo quy định của pháp luật, địa phương cĩ thẻ đề xuất những cơ

chế khuyến khích riêng như: (1)Hỗ trợ kinh phí lập báo cáo đánh giá tác động mơi

trường của dự án; (2) Hỗ trợ chi phí khảo sát địa điểm đối với dự án do nhà đầu tu dé

xuất; (3) Cho phép nhà đầu tư ứng tiền bồi thường giải phĩng mặt bằng: (4) Trợ giá;

(5) Đảm bảo doanh thu tối thiểu; (6) Bảo lãnh vay vốn và (7) Nhà nước bồi hồn kinh

phí khi chuyển giao cơng trình do dự án PPP tạo ra sau một thời gian khai thác theo

thỏa thuận trong hợp đồng PPP

Kiến nghị

Trong đài hạn, việc xây dựng một đạo luật về PPP là cần thiết nhằm luật hĩa các quy định đã được áp dụng én định và khả thi về PPP nhưng quan trọng hơn là đạo luật

về PPP cho phép quy định những cơ chế đặc thù chỉ áp dụng cho dự án PPP, mà chưa

được nêu hộc vươt các quy đỉnh thơng thường Luât về PPP sẽ là cơ sở bảo đảm cho

quyền và lợi ích của nhà đầu tư được đảm bảo cao nhất, giảm thiểu sự không chắc chắn về thu nhập của các khoản đầu tư trong tương lai, qua đó khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực vốn lớn và rủi ro như NƠXH cho thuê

Kết luận

Thành phố Hà Nội đang trong quá trình phát triển đô thị mạnh mẽ và kéo theo việc phải đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở Do nguồn vốn đầu tư từ ngân sách còn hạn

chế cũng như hiệu quả đầu tư xây dựng theo hình thức đầu tư truyền thống chưa cao

nên hình thức đối tác công tư được xem như là một giải pháp khắc phục những bắt cập

này

Qua nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của việc áp dụng hình thức đối tác

công tư trong phát triển NƠXH cho thuê, các nhân tố ảnh hưởng đến điều kiện thực

hiện PPP trong lĩnh vực NƠXH cho thuê Tác giả đã thực hiện điều tra khảo sát và

đánh giá các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội và xác định nguyên nhân của những điều kiện chưa đáp ứng Trên cơ sở đó, Luận văn đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện các điều

kiện thực hiện mô hình hợp tác công tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê trên địa bàn

thành phố Hà Nội, đồng thời đề xuất kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành Luật thống nhất về PPP

Mặc dù Luận văn vẫn còn một số hạn chế, đó là chưa nghiên cứu, đề xuất được

các mô hình PPP cụ thể khả thi áp dụng cho lĩnh vực NƠXH cho thuê, đồng thời chưa

đề xuất được giải pháp cụ thể đối với từng đối tượng NƠXH cho thuê khác nhau: nhà

ở công nhân, nhà ở sinh viên, nhà ở cho người thu nhấp thấp tuy nhiên nó vẫn có ý nghĩa quan trọng thiết thực và phù hợp với yêu cầu hiện nay

Tài liệu có thể sử dụng để tiếp tục nghiên cứu, đề xuất các mô hình PPP cụ thể đối với các công trình NƠXH cho thuê theo từng đối tượng sử dụng khác nhau đồng

thời nghiên cứu chuyên sâu về quản lý rủi ro, quản lý hợp đồng thực hiện dự án đối tác

công tư nhằm xây dựng cơ sở lý luận, kinh nghiệm nghiên cứu thiết thực cho Nhà đầu

tư và Nhà nước trong việc thương thảo hơp đồng và thực hiện dự án PPP trên địa bàn

thành phố Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung./.

TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN

CHUONG TRINH THAC Si DIEU HANH CAO CAP - EXECUTIVE MBA

NGUYEN LUONG TUAN

HOAN THIEN DIEU KIEN ÁP DỤNG HÌNH THỨC DOI TAC CONG - TU (PPP) TRONG PHAT TRIEN

NHA O XA HOI CHO THUE TREN DIA BAN THANH PHO HA NOI

LUAN VAN THAC SI QUAN LY KINH TE

NGUOI HUONG DAN KHOA HOC: GS.TS NGO THANG LOI

Hà Nội, 2018

MO DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua, Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng ghi nhận

trong phát triển kinh tế, tốc độ tăng trưởng GDP luôn ở mức cao và ôn định so với các nước trong khu vực và trên thế giới Mặc dù khu vực kinh tế nhà nước luôn giữ vai trò chủ đạo, nhưng với chủ trương mở rộng các thành phần kinh tế, sự hình thành và lớn

mạnh của khu vực kinh tế tư nhân trong những năm gần đây đã góp phần không nhỏ

vào việc thúc đây tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế nói chung và phát triển kinh tế-xã

hội nói riêng Trong điều kiện hội nhập và nền kinh tế thị trường, khu vực kinh tế nhà nước không còn đóng vai trò duy nhất trong lĩnh vực đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nói chung và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội nói riêng, mà vai trò này dần dần được chuyển giao một phần cho khu vực kinh tế tư nhân

Chủ trương khuyến khích khu vực kinh tế tư nhân tham gia vào đầu tư xây dựng

kết cấu hạ tầng xã hội được đề cập trong các văn kiện của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước, nhưng đến nay do những vấn đề pháp lý và cơ chế chính sách chưa

rõ ràng đã tạo ra những rào cản trong quá trình thực hiện Hành lang pháp lý để thu hút các nhà đầu tư tư nhân tham gia đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng xã hội theo các hình thức khác nhau còn chưa hoàn chỉnh Do vậy khuyến khích và khơi thông được nguồn lực từ khu vực kinh tế tư nhân là yếu tố quan trọng giúp đây mạnh

đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng xã hội giải quyết an sinh xã hội góp phần giữ vững ôn định xã hội và thúc đây xã hội phát triển bền vững hướng tới mục tiêu phục vụ con

người Muốn vậy thì Nhà nước cần có cơ chế chính sách đề thu hút nguồn lực kinh tế

tư nhân sao cho phù hợp với mục tiêu phát triển và tạo được nền tảng cơ bản nhằm

phát huy tối đa các nguồn lực xã hội trong phát triển ha tầng xã hội nói chung và phát

trién NƠXH cho thuê nói riêng

Hà Nội là thành phố đầu não về chính trị - hành chính và là trung tâm lớn về kinh

tế - văn hoá - khoa học và công nghệ của cả nước, nơi đây tập trung nhiều cơ quan nhà nước cấp trung ương các trường đại học, viện nghiên cứu, trụ sở của các tập đoàn, tông công ty lớn của nhà nước, văn phòng giao dịch của các thành phần kinh tế , các khu công nghiệp - khu chế xuất, thu hút một số lượng lớn cư dân tới lập nghiệp Với

tốc độ gia tăng dân số cơ học ngày một cao tất yếu dẫn tới chủ đề nhà ở, đặc biệt là

NƠXH cho thuê trở thành một trong những vấn đề nóng bỏng và đáng quan tâm nhất

của Thành phố Hà Nội thời điểm hiện tại

Xuất phát từ nhu cầu thực tế đó, trong những năm qua, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện tích cực chương trình

nhát triển nhà ở để øiải auvét vấn đề nhà ở cha các đối tiremo dan cir trén dia han Rano

các cơ chế, chính sách đa dạng linh hoạt và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương,

Hà Nội đã từng bước tạo lập được quỹ nhà ở đề giải quyết cho các nhu cầu bức xúc về

nhà ở Tuy nhiên đến nay vẫn còn thiếu NƠXH, nhất là NƠXH cho thuê, để đáp ứng nhu cầu đối với sinh viên, người lao động nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp,

công chức, viên chức không có khả năng mua nhà hoặc chưa có nhu cầu mua nhà

Nguyên nhân chủ yếu do chưa thu hút được nhiều nguồn lực từ khu vực kinh tế tư nhân để phát triển nhà giá rẻ cho thuê phù hợp với thu nhập của người dân Đề thực hiện được mục tiêu phát triển mạnh về NƠXH cho thuê trong những năm tới thì thành phố Hà Nội

phải có giải pháp thu hút đầu tư phù hợp với cơ chế thị trường và xu hướng hội nhập kinh

tế quốc tế Do đó, việc áp dụng hình thức đối tác công tư (PPP) phù hợp với điều kiện

hiện nay được xem như là một giải pháp nhằm tháo gỡ những bắt cập trên PPP là hình

thức nhà nước và tư nhân cùng hợp tác với nhau để sử dụng thế mạnh của mỗi bên trong

việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (trong đó có nhà ở xã hội) Hình thức đầu tư này bắt

đầu được áp dụng từ những năm 1950 trên thế giới Những năm gần đây, hình thức đầu tư này mới được áp dụng ở Việt Nam và chủ yếu thực hiện trong lĩnh vực hạ tầng giao thông

và hạ tầng kỹ thuật đô thị Đối với lĩnh vực hạ tầng xã hội, đặc biệt là NƠXH cho thuê

thì hình thức này chưa được áp dụng nhiều

Vấn đề khó khăn nhất mà mô hình PPP chưa áp dụng nhiều trong phát triển NƠXH cho thuê là do những điều kiện áp dụng mô hình còn thiếu hoặc chưa phù hợp,

ví dụ: Chính sách ưu tiên sử dụng các quỹ tài chính của nhà nước trong nghiên cứu dé

xuất dự án và thực hiện nghĩa vụ của nhà nước theo Hợp đồng dự án chưa được cụ thê

hóa để đảm bảo quyền lợi của Nhà đầu tư; Các quy định về lựa chọn nhà đầu tư còn

phức tạp chưa linh hoạt và thời gian còn kéo đài làm ảnh hưởng đến cơ hội của nhà

đầu tư; Cơ chế phân chia rủi ro và các nguyên tắc về nhượng quyền áp dụng đối với

các dự án PPP đối với NƠXH cho thuê vẫn chưa được hoàn thiện nên chưa khuyến

khích được nhiều nhà đầu tư tham gia; Cơ chế phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có

thảm quyền trong việc thực hiện, quản lý, giám sát dự án PPP còn chưa cụ thé, rd

ràng, trách nhiệm chưa quy về một đầu mối nên nhà đầu tư còn khó khăn do phải làm

việc với nhiều ngành nhiều cấp trong các khâu thực hiện dự án PPP

Xuất phát từ những lý do đã nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài “Hoàn thiện điều kiện áp dụng thức đối tác công tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê trên

địa bàn Thành phố Hà Nội” là nội dung nghiên cứu trong luận văn thạc sỹ 2 Mục tiêu nghiên cứu

a Mục tiêu chưng: Luận văn được thực hiện với mục tiêu tông quát là đánh giá

thực trạng sử dụng hình thức PPP trong phát triển NƠXH cho thuê ở Hà Nội và những

điều kiên áp dune Từ đó xác đỉnh đỉnh hướng tăng cường áp dung hình thức PPP và

giải pháp hoàn thiện các điều kiện để áp dụng tốt hình thức này trong phát triển NƠXH cho thuê trên địa bàn Hà Nội

b Mục tiêu cụ thể:

- Nghiên cứu lý luận cơ bản về hình thức PPP nhằm làm rõ các điều kiện áp dụng của mô hình này trong phát triển NƠXH cho thuê

- Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng hình thức PPP trong phát triển NƠXH

cho thuê và các điều kiện thực hiện

- Đề xuất định hướng tăng cường áp dụng hình thức PPP trong phát triển hệ thống NƠXH cho thuê trên địa bàn Hà Nội và các giải pháp nhằm hoàn thiện điều kiện

áp dụng hình thức PPP trong phát triển nhà NƠXH cho thuê

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng nghiên cứu: Luận văn đặt đối tượng nghiên cứu là phát triển

NƠXH cho thuê khi áp dụng hình thức PPP, tức là xem xét các điều kiện áp dụng hình

thức PPP trong phát triển đối tượng này

b Phạm vỉ nghiên cứu:

- Về mặt không gian: Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung xem xét điều

kiện áp dụng hình thức đối tác công tư trong phát triển NƠXH cho thuê của Thành phố

4 Phương pháp nghiên cứu

Hình 0.1 Khung nghiên cứu của đề tài

Câu hỏi quản lý: Làm thế nào đề thực hiện có hiệu quả mô hình PPP

trong lĩnh vực NƠXH cho thuê

Câu hỏi nghiên cứu: Chính quyền địa phương cần hoàn thiện những điều kiện

øì để thực hiện thành công mô hình PPP trong lĩnh vực NƠXH cho thuê

Hoạt động PPP

(Phương pháp phân tích - tông hợp, so

Để phù hợp với nội dung, yêu cầu, mục đích của đề tài đề ra, phương pháp

được thực hiện trong quá trình nghiên cứu gồm:

- Phương pháp làm việc tại bàn; nghiên cứu, tổng hợp, xử lý tài liệu sử dụng để

viết luận văn

- Phương pháp tổng hợp, phân tích thống kê, so sánh, logic, sử dụng đề đánh giá

các điều kiện thực hiện PPP trong phát triển NƠXH cho thuê và đề xuất hoàn thiện

- Phương pháp thu thập và xử lý số liệu

+ Các số liệu thứ cấp: thu thập ở các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở (Sở Xây dựng Hà Nội), cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư (Sở Kế hoạch và đầu tư Hà

Nội) cơ quan thống kê (Cục Thống kê Hà Nội)

+ Các số liệu sơ cấp: sử dụng phiếu điều tra doanh nghiệp và cơ quan nhà nước về mức độ hoàn thiện điều kiện áp dụng PPP đối với phát triên NƠXH cho thuê

5 Kết cấu luận văn

Ngoài các phần mở đầu kết luận, danh mục tham khảo, luận văn kết cáu thành 3 chương chính:

Chương!: Khung lý thuyết nghiên cứu điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công

- tư (Nghiên cứu trong lĩnh vực NƠXH cho thuê)

Chương 2: Đánh giá các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công - tư trong lĩnh vực NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất hoàn thiện các điều kiện thực hiện mô hình hợp tác công - tư

trong lĩnh vực NƠXH cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội.

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYÉẾT NGHIÊN CỨU DIEU KIEN THUC HIỆN MO HÌNH HỢP TÁC CÔNG - TƯ TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở

XÃ HỘI CHO THUÊ

1.1 Mô hình hợp tác công - tư và vận dụng nghiên cứu trong lĩnh vực NƠXH cho thuê

1.1.1 M6 hinh hop tac céng tw

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm

Hiện nay có rất nhiều nghiên cứu đưa ra các khái niệm khác nhau về PPP như của Linder (1999), Peter (1997), Nijkampetal (2002) hay Klijn & Teisman (2003)

Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), thuật ngữ: “ Mối quan hệ đối tác

nhà nước - tư nhân miêu tả một loạt các mối quan hệ có thể có giữa các tổ chức nhà

nước và tô chức tư nhân liên quan đến lĩnh vực cơ sở hạ tầng và các lĩnh vực dịch

vụ khác Mối quan hệ đối tác nhà nước - tư nhân phân định một cách hợp lý và chặt chẽ các nhiệm vụ nghĩa vụ và rủi ro mà mỗi đối tác nhà nước và đối tác tư nhân

phải gánh vác”

Một số tô chức chuyên hoạt động trong lĩnh vực PPP như Hội đồng PPP của

Canada, Hội đồng quốc gia về PPP của Hoa Kỳ cũng đưa ra khái niệm riêng của mình về PPP Chẳng hạn như “PPP là một liên doanh hợp tác giữa khu vực công và tư, dựa trên lợi thế của mỗi bên nhằm xác định nhu cầu của cộng đồng thông qua việc phân bổ hợp lý nguồn lực, rủi ro và lợi ich”

Nhìn chung, các định nghĩa đều nói tới một số đặc điểm cơ bản của PPP như:

thỏa thuận hợp đồng trách nhiệm cuối cùng của khu vực công đối với tài sản và quyền

sở hữu tài sản, chia sẻ và phân định rủi ro giữa các thực thể công - tư, đóng góp nguồn

lực bởi cả đối tác công và tư, và chuyển giao cho tư nhân trách nhiệm mà trong truyền thống thuộc khu vực tư

Tóm lại, qua các khái niệm có thẻ rút ra khái niệm chung về PPP như sau: PPP

là sự hợp tác ngang hàng giữa nhà nước và tư nhân để cùng xây dựng cơ sở hạ tầng và/hoặc cung cấp các dịch vụ công cộng Trong mối quan hệ hợp tác này, nhà nước và

tư nhân cùng ký một hợp đồng để phân định trách nhiệm cũng như phân chia lợi ích,

rủi ro của mỗi bên, theo đó khu vực tư được trả tiền theo kết quả dựa theo tiêu chuẩn

kết quả đã định trước và được đo bởi khu vực công Đây là khái niệm sẽ được sử dụng xuyên suốt cho luận văn này

Ở đây cũng cần có sự phân biệt giữa tư nhân hóa và quan hệ đối tác công-tư

Môi số khác biệt cơ bản øiữa PPP và tr nhân hóa thể hiên tronø bane sau:

Bảng 1.1 So sánh sự khác biệt giữa PPP và tư nhân hóa

quyền sở hữu của Nhà nước bán cho khu vực tư nhân cùng với những quyên lợi và chi phi

Vé bản chất của | Những vấn đê này được cả hai | Các nhà cung cấp tư nhân sẽ

dịch vụ bên (Nhà nước và Tư nhân) quyết định phạm vi và phương

quyết định thông qua hợp | thức cung cap dich vu đồng

Vệ rủi ro và lợi | Nhà nước và Tư nhân cùng | Khu vực tư nhân phải chịu hoàn

Nguôn:Phương thức đối tác công tư (PPP): Kinh nghiệm và khuôn khô thê chế

tại Việt Nam

b) Đặc điểm của mô hình PPP

Mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau về PPP song PPP có một số đặc trưng chung như sau:

Một là: Có sự tham gia đồng thời của cả hai bên Công - Tư: Phía nhà nước gồm cơ quan nhà nước có thẳm quyền và các cơ quan thành viên trong tổ công tác liên

ngành/ nhóm công tác liên ngành, các Bộ ngành liên quan; khu vực tư nhân gồm nhà

đầu tư và doanh nghiệp dự án (doanh nghiệp dự án là doanh nghiệp do nhà đầu tư

thành lập và chịu trách nhiệm thực hiện dự án PPP theo quy định của pháp luật) Trong

đó, các chủ thể trực tiếp tham gia hợp đồng dự án là cơ quan nhà nước có thâm quyền

và nhà đầu tư/ doanh nghiệp dự án Tùy theo từng dạng hợp đồng PPP mà các chủ thể trên có những vai trò khác nhau được quy định trong pháp luật về PPP và trong thỏa thuận hợp đồng

Hai là: Công và tư có mối quan hệ ngang hàng nhau Sự ngang hàng này có

nghĩa là hai bên có tiếng nói như nhau trong các hoạt động Do đó, khi triển khai các

hoạt động thì nguyên tắc công khai, minh bạch, dân chủ và có sự thỏa thuận giữa các

bên là yếu tố quan trọng để dẫn đến sự thành công

Ba là: Mối quan hệ giữa Công - Tư được thông qua cơ chế hợp đồng Thông

qua hợp đồng các yếu tố ràng buộc về sự đóng góp chia sẻ tài nguyên, rủi ro, trách nhiệm yêu cầu được thỏa thuận và ký kết, trong đó khu vực nhà nước thường đóng

adn didi dana vAn Aan fir chuyển cian tai can cam tất đáno oán hiên vật đáng oán

các yếu tố về trách nhiệm xã hội, ý thức môi trường, kiến thức bản địa, huy động sự

ủng hộ chính trị Khu vực tư nhân thường cam kết đóng góp về tài chính, kỹ thuật,

thương mại, điều hành và sáng tạo đề vận hành hoạt động hiệu quả

Bốn là: Hợp tác trên cơ sở hai bên cùng có lợi, đáp ứng được mục tiêu của cả

hai khu vực: Mục tiêu của khu vực công là phát triển, bao gồm phát triển kinh tế, công bằng xã hội, bền vững môi trường: Mục tiêu của khu vực tư là tối đa hóa lợi ích kinh

tế, tăng cường khả năng sản xuất, tính cạnh tranh, giảm chỉ phí, tăng cường đa dạng và chất lượng sản phẩm vị trí lãnh đạo thị trường lòng tin người tiêu dùng

1.1.1.2 Cac hình thức hợp tác công - tư

Tùy thuộc mức độ tham gia về vốn và gánh vác rủi ro của tư nhân hình thức hợp tác công-tư trên thế giới thường được phân thành các hình thức sau: (1) Hợp đồng

Kinh doanh - Quản lý (O&M): (2) Hợp đồng Xây dựng - Thuê dịch vụ - Chuyển giao

(BLT): (3) Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Thué dich vu (BLT); (5) Hop đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (BOT): (3) Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao — Kinh doanh (BTO); (6) Hợp déng Xây dựng —- Sở hữu —- Kinh doanh (BOO); (7)

Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT).

Bang 1.2 Các hình thức hợp tác công - tư

Đặc điểm trong hợp tư tư nhân và điều

Kinh doanh- | Khuvye | Ngắn- Trung Không yêu cầu mức | Rủi rothấp(mức | Quản lýtấtcdcác | Hợp đồng nay giao cho khu vực tư quán lý công bình (Ví đụ: 3-‹% ' vốn lớn, trách phí được định khía cạnh của giai | nhản phần lớn hoặc tất cả công tác (O&M) năm) nhiệm thuộc vẻ khu ! trước, có thể có đoạn vận hành, bảo ' vận hành va bảo trì cơ sở vật chất

vực công biện pháp khuyến | trì và bảo dường Í hoặc dịch vụ công, mặc dù nghĩa vụ

khích hiệu quả hoạt cuối cùng trong cung cắp dich vy

động) Rui ro nhu thuộc về nhà nước Thông thường cầu thuộc vẻ Chính khu vự tư nhân không bị yêu cầu phải

Xdydyng- | Khuvye | Trungbinh(Vi | Dựán xây mới, Rủi rothắp (hợp | Chỉ phívến và vận ' Hợp đồng bao gồm xây dựng cơ sở Thuê dịch vụ - ' công dy: 10-15 nim) trách nhiệmthuộc | đồng cho thuê được | hành vật chất, cho Nhà nước thuê, và Chuyển giao vẻ tư nhân xác định trước tử chuyển giao cơ sở vật chất sau khi đã

Xây dựng- | Khuvye =| Trungbinh(Vi ( Dựánxâymới | Rủirothắp(hợp | Chỉphívốnvàvận | Hợp đồng bao gồm xây dựng cơ sở

Chuyển giao - ' công dy: 10-15 nim) 'tráchnhiệmthuộc | đồng cho thuê được | hành vật chất, chuyển giao cơ sở vật chất Thuê dịch vụ về tư nhân xác định trước từ và cho Nhà nước thuê

Xây dựng- | Khuvye | Dài(Vídu:20-30 | Dy an xây mới Dự | Rủirocao(doanh | Thiết kế cấp vốn, | Khu vực Tư nhân cấp vến và xây

Kinh doanh- ' công năm - ấn cải tạo nâng cấp, | thutừthuphíđổi | xây dựng và bảo trì | dựng để chuyển giao sở hữu sau khi Chuyển giao trách nhiệm thuộc | tượng sử dụng) kết thúc vận hành thử; vận hành công (BOT) về tư nhan trình dự án

Kinh doanh trách nhiệm thuộc | tượng sử đụng) kết thúc vận hành thử; sau đó vận

Xâydựng- | Khu vực tư | Thời hạn nhất Dự án xây mới, Rủirocao(doanh | Thiết kế cấpvốn, | Trong cấu trúc hợp đồng nảy, quyền Sở hữu - Kinh ' nhân định trách nhiệm thuộc | thutừthuphíđối | xây dựng và bảo trì | sở hữu tài sản và trách nhiệm cung

doanh (BOO) vẻ tư nhân tượng sử dụng) cắp dịch vụ hoặc công trình dự án

thuộc về khu vực tư nhân Xây dựng- | Khuvye | Khôngápdụng | Dự án xây mới Dự | Không áp dụng Cấp vốn và xây Có thể được áp dụng cho bat ky dự Chuyển giao | công án cải tạo nắng cắp, dựng chuyển giao | dn nao, bao gbm cả những công trình

(BT) trách nhiệm thuộc quyền sở hữu công Í đự án quan trọng, vì lý đo an ninh,

về tư nhân, chỉ cho trình dự án cho chiến lược phải được vận hành bởi

giai đoạn xây dựng Chính phủ saukhi ' Chính phủ dự án hoàn thành

Qua Bảng 1.2 có thể thấy các hình thức PPP có sự khác nhau cơ bản về đối

tượng sở hữu tài sản, trách nhiệm đầu tư, vận hành và cơ chế chia sẻ rủi ro Do đó, mỗi

hình thức sẽ phù hợp với những lĩnh vực đầu tư khác nhau, trong từng giai đoạn khác nhau và ở mỗi địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau Lựa chọn hình thức

hợp đồng phù hợp được coi là một trong những điều kiện quan trọng làm nên thành

công của một dự án PPP

1.1.2 Hop tác công tư trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội cho thuê

l.1.2 1 Khái niệm nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê

Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc Tại

đó, Nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập hoặc có nhưng không đáng kẻ Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự kiếm mình kiếm được một chỗ ở Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký

ở nhà xã hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp

Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ

quan nhà nước (có thê trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây đựng với mục đích

cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức

của nhà nước chưa có nhà ở ôn định người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường

Tại Việt Nam, theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật nước ta quy

định như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng

được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”

Có thể hiểu NƠXH cho thuê là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân

thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê

mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương

Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội cho thuê

Do tính đặc thù bởi điều kiện của đối tượng mua nhà (bên cầu) và lợi nhuận

thấp nên sản phẩm NƠXH cho thuê khác với các hàng hóa thông thường Các

doanh nghiệp cung cấp NƠXH cho thuê sẽ không mặn mà đầu tư nếu không có sự

hỗ trợ của Nhà nước, mặt khác sản phẩm nhà ở được cung cấp cho các đối tượng

thụ hưởng chính sách xã hội nên đối với các dự án mà Tư nhân không muốn đầu

tư thì Nhà nước vẫn phải đứng ra đầu tư; Một số dự án thu hút được tư nhân đầu

tư với điều kiện phải có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách về phát

triển nhà ở vã hãi