Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Hoàn thiện công tác định giá tài sản tại Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội - Chi nhánh Miền Bắc

CHI NHANH MIEN BAC

Chuyén nganh: QUAN TRI KINH DOANH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ 2018 | PDF | 108 Pages

buihuuhanh@gmail.com

"Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYÊN THỊ HOÀI DUNG

HÀ NỘI - 2018

LOL CAM DOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vỉ phạm sự trung thực trong học thuật Tôi

cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Nghệ An, ngày tháng năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vi Đình Đức

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô ở Trường Đại học Kinh tế quốc dân trong suốt quá trình đảo tạo thạc sĩ đã cung cấp kiến thức và các phương pháp đề tôi có thể áp dụng trong việc nghiên cứu luận văn của mình

Xin tran trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Hoài Dung đã nhiệt tình hướng

dẫn, giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp

Xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo công ty MBAMC, lãnh đạo trung tâm

định giá tài sản - công ty MBAMC và các đồng nghiệp đã hỗ trợ, chia sẻ nhiều

thông tin quý báu để tôi có tư liệu để hoàn thành luận văn này

Xin trân trọng cảm ơn!

MUC LUC

LOI CAM DOAN

LOI CAM ON MỤC LỤC

Mục tiêu nghiên cứu

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu

CHƯƠNG 1: CO SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BAO DAM TAI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về tài sản bảo đảm t:

các ngân hàng thương mại

1.1.1 Tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại

1.1.2 Điều kiện để tài sản là tài sản bảo đảm tại các NHTM 2 1.1.3 Các biện pháp bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm s13 1.2 Tổng quan về hoạt động định giá tài sản bảo đảm ngân hàng

thương mại

12.1 Khái lệm về định giá tải sản - có 14 1.2.2 Mục tiêu của định gid tai sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mái 15 1.2.3 Vai trò của định gid tai sản bảo đảm đối với các ngân hàng thương mại l6 1.2.4 Quy trình định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại 17 1.2.5 Nguyên tắc định gid tai sản bảo đảm 19

dụng của các ngân hàng thương mại 26 1.3 Kinh nghiệm định giá tài sản bảo đảm của một số tổ chức trên thế giới

và bài học kinh nghiệm đối với MBAMC 28 1.3.1 Kinh nghiệm định gia TSBD tại một số tô chức trên thê giới 28 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho công tác định giá TSBĐ tại MBAMC 31

CHUONG 2: THỰC TRẠNG CONG TAC DINH GIA TAI SAN BAO DAM

TAI CONG TY QUAN LY NQ VA KHAI THAC TAL SAN - NGAN HANG

TMCP QUAN DOI - CHI NHANH MIEN BAC

2.1 Giới thiệu chung về công ty MBAMC

2.1.1 Giới thiệu về công ty mẹ - Ngân hàng TMCP Quân đội 33

2.1.2 Giới thiệu về MBAMC

2.2 Phân tích thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm tại MBAMC 39

2.2.2 Biểu phí dịch vụ định giá TSBĐ tại MBAMC -s2 40

2.2.3 Quy định về thời gian cam kết xử lý của dịch vụ định giá TSBD tai

MBAMC -21222122 E rrrrrrrrrrrrereereeeec.4Ø 2.2.4 Quy trình định giá TSBĐ tại MBAMC “4 2.2.5 Kết quả công tác định giá TSBĐ của MBAMC - chỉ nhánh miễn Bắc trong giai đoạn 2014 ~ 2017

2.3 Đánh giá chung công tác định giá tài sản bão đảm tại MBAMC - chi

CHUONG 3: MOT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TAI SAN BAO DAM TAI CONG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI

3.1 Mục tiêu và định hướng trong công tác định giá của MBAMC trong

3.3.1 Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá

3.3.2 Nâng cao vai trò của các hiệp hội và tổ chức nghề nghiệp liên quan tới

Hinh 2.1: Hinh 2.2: Hinh 2.3: Hinh 2.4: Hinh 2.5: Hinh 2.6: Hinh 2.7:

Hinh 2.8:

Hinh 2.9:

Bang 2.1: Bang 2.2: Bang 2.3: Bang 2.4: Bang 2.5:

Tỷ trọng doanh số định giá TSBĐ - MBAMC 2017 2-22 53 Số lượng báo cáo định giá TSBĐ - MBAMC 2014 - 2017 55

S6 luong bao cao dinh gia TSBD — CN miền Bắc 2014 - 2017 55

DANH MUC BANG BIEU Biêu phí dịch vụ định giá TSBĐ là ĐS 2-22 cv 4I Biêu phí dịch vụ định giá TSBĐ là BĐS 2222 2 CS z2 42 Chi tiết SLA đối với tài sản là BĐS 22 2C 21 12x 44 Chỉ tiết SLA đối với tài sản là ĐS 2 22s 5 ST SE c2 rzvzcc 44 Doanh số định giá TSBĐ - MBAMC 2014 - 2017 - 5c 5¿ 51 Tỷ lệ thành phần doanh số định giá TSBĐ 2014 - 2017 52

Số lượng báo cáo định giá TSBĐ - MBAMC 2014 - 2017 54

Kết quả kinh doanh định giá TSBĐ - MBAMC 2014 - 2017 56

Kết quả kinh doanh định giá TSBĐ - CN mién Bac 2014 — 2017 57

DANH MUC CAC TU VIET TAT

VIET TAT Y NGHIA DAY DU

NHTM Ngan hang thuong mai TMCP Thuong mại cô phần TSBD Tai san bao dam NHNN Ngân hàng nhà nước TMCP Thương mại cô phân

— nà š ¬- và khải thác tài sản - ngân hàng

MB Ngân hàng TMCP Quân đội ĐGTS Định giá tài sản

DS Dong san

GCNQSDD Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất CTXD Công trình xây dựng

VI DINH DUC

HOAN THIEN CONG TAC DINH GIA TAI SAN TAI CONG TY QUAN LY NO VA KHAI THAC TAI SAN - NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN QUAN DOI -—

CHI NHANH MIEN BAC

Chuyén nganh: QUAN TRI KINH DOANH

TÓM TÁT LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2018

TÓM TÁT LUẬN VĂN

Trong sự phát triên của nên kinh tế, hệ thống các NHTM là huyết mạch của nên kinh tế, hệ thống ngân hàng hiện này đang ngày càng phát triển lớn mạnh Tuy nhiên, trong hoạt động cốt lõi của các NHTM là cho vay và huy động luôn tiềm ân các rủi ro, đặc biệt là rủi ro trong quá trình cho vay Đề hạn chế những rủi ro đó, thé chấp tài sản khi thực hiện vay vốn tại ngân hàng là yêu cầu mà hâu hết các ngân hàng đếu áp dụng trong quy trình tín dụng của mình Tài sản được thế chấp rất đa

dạng có thê là đất đai, nhà cửa, xe cộ máy móc Tài sản đủ điều kiện đề thế chấp

được gọi chung là TSBĐ

Định giá TSBĐ là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong quy trình tín dụng của các NHTM nói chung và ngân hàng TMCP Quân đội - MB nói riêng Nhận thấy tầm quan trọng của công tác định giá TSBĐ trong quy trình tín dụng,

MB đã thành lập một đơn vị độc lập cung cấp các dịch vụ liên quan tới TSBĐ thực

hiện nghĩa vụ vay von tại MB - công ty MBAMC ra đời với nhiệm vụ như vậy Với

mô hình hoạt động của MBAMC là các trung tâm nghiệp vụ, trong đó trung tâm

định giá tài sản là đơn vị chủ chốt thực hiện công tác định giá TSBĐ cho MB, tao

môi trường tín dụng lành mạnh, hạn chế rủi ro và đảm bảo an toàn cho hệ thống tín

dụng của MB Trong quá trình vận hành và hoạt động của MBAMC trong giai đoạn 2014 - 2017, ngoài những thành công đạt được, còn một số những hạn chế cần được khắc phục và sửa đôi trong công tác định giá TSBĐ Hoàn thiện công tác định

giá TSBĐ là yêu cầu được đặt ra trong bối cảnh hiện này đối với MBAMC nhằm

đáp ứng tốt nhu cầu vay vốn của khách hàng tại MB cũng như đảm bảo rủi ro cho

hoạt động tín dụng MB

Với tinh cấp thiết đó, tác giả lựa chọn đê tài “Hoàn thiện công tác định giá tài

sản tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - ngân hàng TMCP Quân đội - chì

nhánh miền Bắc” làm nội dung nghiên cứu

Qua một số các đề tài nghiên cứu khoa học về hoạt động định giá tài sản cho thấy tính thời sự và sự cần thiết của hoạt động này đối với nền kinh tế cũng như

độc lập và chưa coi trọng việc đảm bảo rủi ro cho hệ thống tín dụng các NHTM

Mục đích nghiên cứu chính của luận văn là hệ thống hóa các cơ sở lý luận về

công tác định giá TSBĐ, nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác định giá TSBĐ tại

MBAMC chỉ nhánh miền Bắc, đánh giá các kết quả đạt được và những hạn chế còn tôn

tại, từ đó đưa ra các giải pháp đê hoàn thiện công tác định giá TSBĐ tại MBAMC

Các nội dung chính của luận văn như sau

Chương I: Cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại

Trong phần cơ sở lý luận, tác giả đưa ra các khái niệm tông quan về TSBĐ

tại các NHTM, hoạt động định giá TSBĐ tại các NHTM cũng như đưa ra một SỐ

kinh nghiệm của các nước trên thế giới về hoạt động này cũng như một số bài học

đối với MBAMC

1 — Tông quan về TSBĐ tại các NHTM:

Trong phần này, tác giả giới thiệu thế nào là TSBĐ, khái niệm, đặc trưng,

cách phân loại và vai trò của TSBĐ đối với hoạt động tín dụng của các NHTM

TSBĐ là tài sản do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ

hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận đối với bên còn lại Đặc trưng của TSBĐ tại

các NHTM đó là nó phải có đủ cơ sở pháp lý, phải có thị trường giao dịch và có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo

TSBĐ được chia theo nhiều loại tùy theo các tiêu chí Nếu với tiêu chí là

hình thức thì TSBĐ là vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản, theo trạng thái thì TSBĐ

bao gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lại, theo tính chất tài sản

thì đó là BĐS và ĐS đây là cách chia phô biến hiện nay

TSBĐ có vai trò rất quan trọng đối với các NHTM, đó là nguồn thu nợ thứ

hai cho chính các NHTM khi khách hàng không có khả năng đáp ứng nghĩa vụ với

ngân hàng, đó là ràng buộc trách nhiệm và là động lực để khách hàng thực hiện

nghĩa vụ trả nợ, và cũng là rào cản đề hạn chế các hành vi lửa đảo trục lợi tín dụng

Ngoài ra, để một tài sản có thê trở thành TSBĐ tại các NHTM, nó phải có

những điều kiện nhất định, trước hết phải được sở hữu hợp pháp của người vay hoặc bên thứ ba, thứ hai tài sản không bị tranh chấp, tài sản phải được phép giao dịch mua bán và có khả năng thanh khoản

TSBĐ tham gia vào quy trình tín dụng bằng các hình thức đó là cầm có tài sản, thế chấp tài sản, tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc bảo lãnh tài sản bởi bên thứ ba

2 Tông quan về công tác định giá TSBĐ tại các NHTM

Trong phân này, tác giả đưa ra khái niệm định giá là gì - đó là việc xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của bộ luật dân sự phù hợp với

giá trị thị trường tại một địa điểm, một thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích

nhất định theo tiêu chuân định giá

Tại các NHTM, mục tiêu và vai trò của công tác định giá TSBĐ là căn cứ dé

xác định quy mô khoản tín dụng sẽ giao kết, là cơ sở đánh giá rủi ro trong hoạt động

cap tín dụng, là căn cứ đề xét xử khi tài sản bị phát mãi hay có tranh chấp

Đối với mỗi NHTM quy trình định giá TSBĐ sẽ khác nhau tuy nhiên vẫn

dựa trên các bước cơ bản như sau:

BI: tiếp xúc và hướng dẫn thủ tục cho khách hàng

B2: Nhận hồ sơ và kiêm tra hồ sơ TSBĐ

B3: Định giá TSBĐ

B4: Phê duyệt và phát hành báo cáo định giá

Các bước thực hiện định giá TSBĐ phải tuân thủ các nguyên tắc đó là sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu

Các phương pháp thực hiện định giá TSBĐ chủ yếu đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư Tùy

thuộc vào TSBĐ đê lựa chọn | hay nhiều phương pháp định giá thích hợp để xác

định giá trị TSBĐ một cách hợp lý.

Trong chương này, tác giả cũng nêu ra nhưng nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá TSBĐ tại các NHTM, đó là các nhân tố khách quan như quy định pháp

luật, các đặc tính bản chất của TSBĐ hay môi trường kinh tế xã hội và thông tin thị

trường tài sản; các nhân tố chủ quan đó là nguồn lực thực hiện, cơ sở đữ liệu của

từng NHTM, các phương pháp sử dụng hay quy trình và chính sách định giá TSBĐ của mỗi NHTM

3 Kinh nghiệm định giá TSBĐ của một số tô chức trên thế giới và bài hoc cho MBAMC

Trong phần này, với tìm hiểu của tác giả tại các nước như Ireland, Mỹ, Thụy

Điện, Canada và Singapore cho thấy những điểm nôi bật đó là công tác định giá TSBĐ

phải tách biệt độc lập, các NHTM cần hình thành các công ty con, đơn vị độc lập thực

hiện các dịch vụ liên quan đến TSBĐ đề đảm bảo tính khách quan và chính xác

Đối với MBAMC, từ kinh nghiệm của các nước, một số bài học có thê nhận ra đó là sử dụng đa dạng và kết hợp nhiều phương pháp định giá khác nhau, chú

trọng đào tạo nâng cao trình độ nhân lực phục vụ công tác này, đặc biệt chú trọng

công tác định giá lại các TSBĐ theo định kỳ

Chương 2: Thực trạng về công tác định giá tài sản bảo đảm tại công ty quản lý

ng và khai thác tài sản - ngân hàng TMCP Quân đội - chỉ nhánh miền Bắc

Chương này giới thiệu cơ bản về MBAMC - chỉ nhánh miền Bắc cũng như thực trạng công tác định giá TSBĐ đang diễn ra tại đây, đánh giá và phân tích các

kết quả đạt được và chưa được trong giai đoạn 2014 - 2017

I — Giới thiệu chung về MBAMC

MBAMC là một trong 7 công ty thành viên trực thuộc Ngân hàng TMCP Quân đội MB, được thành lập vào 20/1 1/2002 Đến nay, trai qua 15 nam phat trién, MBAMC là một trong những đơn vị có uy tín trong hệ thống những công ty vẻ dịch vụ tài sản của

nhóm ngân hàng TMCP với hệ thống kinh doanh trải rộng trên cả nước

2 Thực trạng công tác định giá TSBĐ tại MBAMC - chi nhánh miền Bắc

Hiện tại MBAMC triên khai dịch vụ định giá TSBĐ phục vụ cho hoạt động

tín dụng của MB với 2 loại sản phâm là định giá BĐS và ĐS Với mỗi loại hình sản

phâm sẽ có những điểm chung và khác nhau liên quan đến quy trình định giá, biêu

phi dich vu, thoi gian thực hiện (SLA) và các bước nghiệp vụ kỹ thuật

Phân tích đánh giá công tác định giá TSBĐ tại MBAMC chỉ nhánh miền Bắc

dựa vào các kết quả kinh doanh của chỉ nhánh và của toàn công ty trong giai đoạn

2014 - 2017 Đối với công tác định giá TSBĐ là một hoạt động dịch vụ có thu phí,

03 chỉ tiêu quan trọng nhất đó là doanh số định giá, số lượng báo cáo định giá phát

hành và doanh thu định giá Với các chỉ tiêu này, chi nhánh miền Bắc luôn là chỉ nhánh đi đầu đóng góp lớn vào kết quả chung của toàn công ty Ngoài các chỉ tiêu về kinh doanh, những chỉ tiêu về đánh giá chất lượng của công tác định giá cũng rất quan trọng, đó là kết quả của báo cáo định giá có hợp lý hay không, thời gian thực hiện có tuân thủ cam kết SLA hay không, thái độ tác nghiệp của các chuyên viên định giá đối với MB và đối với khách hàng như thế nào, các chỉ tiêu này thông qua

khảo sát của tác giả đối với 200 khách hàng vay vốn tại MB, 100 cán bộ MB và 100

cán bộ đang làm việc tại MBAMC có liên quan tới công tác định giá TSBĐ

3 Đánh giá công tác định giá TSBĐ tại MBAMC - chỉ nhánh miền Bắc

Qua phân tích đánh giá, tác giả đưa ra những thành tựu đạt được trong công

tác định giá TSBĐ về chất lượng báo cáo, mức độ hài lòng của khách hàng, cam kết

SLA và thái độ làm việc của chuyên viên định giá Bên cạnh đó, những điểm tồn tại

cũng được chỉ ra và một phần nào đó là các nguyên nhân của những tôn tại này từ phía chủ quan cũng như là khách quan từ môi trường bên ngoài

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - ngân hàng TMCP Quân đội - chi

nhánh miền Bắc

Trong chương này, tác giả đưa ra mục tiêu và định hướng cho công tác định giá TSBĐ của MBAMC trong giai đoạn 2018 - 2020, dựa vào những nguyên nhân còn tôn tại quan phân tích thực trạng công tác định giá TSBĐ tại MBAMC, tác giả đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác này cũng như một số kiến nghị với các cơ quan quản lý

l Mục tiêu và định hướng cho công tác dinh gia TSBD cua MBAMC trong giai đoạn 201 8 - 2020

Hoàn chỉnh hệ thống quy trình quy chế thực hiện định giá TSBĐ áp dụng

toàn công ty và tuân thủ quy chuẩn Việt Nam cũng như quốc tế Xây dựng kế hoạch kiểm tra kiêm soát hạn chế tối đa các sai sót trong quá trình tác nghiệp, xây dựng

chiến lược khách hàng và quan trọng nhất là hoàn thiện và đư vào hoạt động hệ

thống công nghệ thông tin phần mềm định giá

Mục tiêu quan trọng nữa của MBAMC đó là nâng cao chất lượng và số lượng đội ngũ tham gia vào công tác định giá TSBĐ nhằm mục đích đảm nhận toàn bộ TSBĐ của MB sẽ do MBAMC thực hiện định giá, hiện này MBAMC mới chỉ đáp ứng được 60% yêu cầu của MB

2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá TSBĐ tại MBAMC - chỉ nhánh miền Bắc

Trước hết là xây dựng quy định tác nghiệp giữa MB và MBAMC, thống nhất quan điểm vẻ tài sản và khối lượng tài sản sẽ do MBAMC thực hiện Bên cạnh đó là

một loạt các giải pháp về tuyên dụng nhân sự nâng cao năng lực chuyên môn, đạo

đức nghề nghiệp và chế đô đãi ngộ hợp lý Ngoài ra đưa vào vận hành đại trà hệ thông phần mềm định giá CMV trên toàn hệ thống của MB, từ đó hoàn thiện hệ thống cơ sở đữ liệu, kho giá và các cảnh bảo rủi ro phát sinh Giải pháp triển khai

phần mềm CMV là giải pháp quan trọng nhất trong giai đoạn 2018 - 2020 của MBAMC trong công tác định giá TSBĐ

Đề đưa vào vận hành được phần mềm CMV, các nhóm giải pháp về quy trình và phương pháp định giá cũng như các giải pháp về tài chính cũng cần được

thực hiện đồng bộ và hợp lý

3 Kiến nghỉ đối với các cơ quan quản lý

— Xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá tài sản

— Nâng cao vai trò của các hiệp hội và tô chức nghề nghiệp liên quan đến hoạt động định giá

— Xây dựng trung tâm dữ liệu thị trường tại các địa phương và trên toàn quốc — Xây dựng khung giá cơ sở phù hợp với thị trường và cập nhật thường xuyên

Vil

KET LUAN

Luận văn đã xây dựng được khung lý thuyết chung về công tác định giá

TSBD tại các NHTM làm cơ sở đề căn cứ triên khai nghiên cứu những vẫn đề thực

trạng tại công ty MBAMC chỉ nhánh miền Bắc Từ đó đưa ra các phân tích đánh

giá cũng như đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá TSBĐ tại MBAMC chỉ nhánh miền Bắc trong giai đoạn 2018 - 2020

Mặc dù đã có nhiều có gắng nhưng do thời gian và kiến thức có hạn nên luận

văn vẫn còn một số điểm hạn chế Tác giả rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo, các cán bộ quản lý, các đồng nghiệp đê tác gia

có thê hoàn thiện kiến thức của bản thân, phục vụ tốt hơn cho công việc.

VI DINH DUC

HOAN THIEN CONG TAC DINH GIA TAI SAN TAI CONG TY QUAN LY NO VA KHAI THAC TAI SAN - NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN QUAN DOI -—

CHI NHANH MIEN BAC

Chuyén nganh: QUAN TRI KINH DOANH

LUAN VAN THAC Si KINH DOANH VA QUAN LY

Người hướng dẫn khoa hoc: PGS.TS NGUYEN THI HOAI DUNG

HA NOI - 2018

LOI MO DAU 1 Tính cấp thiết của để tài luận văn

Cùng với quá trình đôi mới kinh tế ở Việt Nam, vai trò quan trọng của các ngân hàng thương mại (NHTM) ngày càng được khăng định Các NHTM nói chung và ngân hàng thương mại cô phần (TMCP) Quân đội (MB) nói riêng hoạt động trên

hai nguyên tắc cơ bản đó là lợi nhuận và an toàn Đảm bảo an toàn tín dụng, giảm

thiêu rủi ro trong công tác tín dụng là đòi hỏi tất yếu, ảnh hưởng trực tiếp tới toàn

bộ công tác tín dụng Đề thực hiện điều này, trong công tác tín dụng, các NHTM

hầu hết đều yêu cầu khách hàng có tài sản bảo đảm (TSBĐ) đê thế chấp, các TSBĐ

thế chấp tại NHTM có thê là đất đai, nhà cửa, kho xưởng, xe cộ, máy móc, các quyên tài sản, hàng hóa hay giây tờ có giá

Định giá TSBĐ là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín

dụng của NHTM Một mặt, ở góc độ ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng

xác định được mức cho vay hợp lý dựa trên cơ sở tính toán giá trị tài sản và dự báo

được các rủi ro có thê xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh của các NHTM trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng trong hoạt động tín dụng, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín dụng của các NHTM nói chung Trên góc độ là khách hàng, việc xác định chính xác và hợp lý giá trị tài sản thế chấp sẽ thúc đây quá trình chuyên hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của các NHTM, thực sự coi ngân hàng

như là đối tác tin cậy khi khách hàng có nhu cầu về vốn Mặt khác, đứng trên

phương diện quản lý Nhà nước, việc định giá tài sản (ĐGTS) TSBĐ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quản lý và đánh giá chất lượng hoạt động cho vay, và xác định được mức độ rủi ro, để từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và điều hành hoạt động cho vay của các NHTM và

có những định hướng đúng đắn trong việc phát trién thị trường tài chính tiền tệ Qua quan sát tìm hiệu các khảo sát độc lập, tôi nhận thấy hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên nhận TSBĐ đề thế chấp cho các khoản vay đặc biệt là bất động

động định giá tại các NHTM đang còn có khá nhiều bắt cập trong việc quản lý cũng như triên khai hoạt động Đội ngũ chuyên viên định giá còn kiêm nhiệm, chưa được

đầu tư thích đáng, chất lượng định giá chưa cao, bên cạnh đó thị trường tài sản nói

chung tại Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, thiếu ôn định và chưa minh

bạch, gây rủi ro cho ngân hàng và bất lợi cho khách hàng Các nghiên cứu về thị trường và hệ thống thông tin dữ liệu thị trường còn thiếu và yếu

“Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - ngân hàng TMCP Quân đội” - MBAMC - là công ty con với 100% vốn của ngân hàng TMCP Quân đội (MB), với vai trò là công ty độc lập cung cấp các dịch vụ liên quan đến tai sản cho khách hàng vay vốn tại MB Nghiệp vụ hoạt động cốt lõi của công ty MBAMC đó là định giá tài sản, xử lý nợ và khai thác tài sản Với mô hình hoạt động của công ty là hình thành các trung tâm

nghiệp vụ trực thuộc ban giám đốc, sự có mặt của trung tâm định giá tài sản đã tách

nghiệp vụ định giá ra khỏi nghiệp vụ tín dụng, tạo môi trường lành mạnh cho hoạt động

ngân hàng, giảm thiêu rủi ro và hạn chế nợ xấu cho MB

Là một đơn vị cung cấp dịch vụ cho MB, một trong những yêu câu đặt ra với công ty MBAMC đó là phải nâng cao, hoàn thiện công tác định giá TSBĐ vừa đề đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng vay vốn tại MB, vừa đảm bảo an toàn cho hệ thống tín dụng của MB

Thực tiễn trên đã thúc đây tác giả lựa chọn đè tài: : “Hoàn thiện công tác định giá tài sản tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng thương mại Cổ

phân Quân đội - chỉ nhánh miền Bắc” làm nội dung nghiên cứu của luận văn

2 Tống quan các công trình nghiên cứu có liên quan

Tìm hiểu về các đề tài liên quan tới hoạt động định giá TSBĐ tại các NHTM

trong nền kinh tế nước ta hiện nay, tôi thấy có một số các công trình nghiên cứu

được công bó dưới đạng luận văn thạc sỹ, báo cáo tốt nghiệp và một số bài báo

Cụ thê có một số các công trình liên quan đến đề tài mà tôi đang nghiên cứu

như sau:

Bui Thi Héng Anh (2011) - “Công tác định giá bất động sản (BĐS) thế

chấp tại ngân hàng TMCP Dai Tin chi nhánh Hà Nội” - luận văn thạc sỹ -

Trường đại học kinh tế quốc dân

Đề tài mà tác giả nghiên cứu đã cơ bản hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan đến việc thế chấp TSBĐ là BĐS, liên hệ phân tích đánh giá thực trạng tại một

chỉ nhánh ngân hàng cụ thê Tuy nhiên các giải pháp đưa ra chỉ có tính ứng dụng trong chi nhánh ngân hàng Đại Tín với TSBĐ chỉ là BĐS và chưa có tính chất độc lập khách quan do công tác định giá TSBĐ đang được thực hiện bởi các chuyên viên kiêm nhiệm vừa làm công tác định giá vừa làm công tác cho vay tín dụng

- Ngô Thị Phương Thảo (2011) - “Định giá BĐS thé chấp trong các ngân

hàng thương mại Việt Nam” - luận án tiến sỹ - Trường đại học kinh tế quốc dân Đề tài tác giả nghiên cứu cơ bản hoàn thiện các khái niệm cơ bản cũng như các quy trình cơ bản trong công tác định giá TSBĐ là BĐS với mục đích thế chấp

tại các ngân hàng thương mại Tuy nhiên đề tài chưa đề cập tới việc định giá tài sản

đối với BĐS với mục đích khác theo yêu cầu của các ngân hàng hiện nay như xử lý nợ hay mua bán khai thác tài sản, bên cạnh đó TSBĐÐ trong nghiên cứu đang bị giới hạn là BĐS, chưa đề cấp tới các loại tai sản là động sản (ĐS) như các phương tiện

giao thông, phương tiện thi công, hàng hóa ngoài ra đề tài nghiên cứu trong bối cảnh nên kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn sau khủng hoảng 2008 - 2010, các

giải pháp đưa ra chỉ mới phù hợp với thời kỳ thắt chặt tín dụng trong giai đoạn này - _ Vũ Thị Ngoan (2011) - “Hoàn thiện công tác thầm định giá BĐS làm tài

sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP

Bắc Á” - Luận văn thạc sỹ - Trường học viện ngân hàng

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài này, có nhiều điểm tương đồng đối với đề tài mà tôi đang nghiên cứu, tuy nhiên TSBĐ chỉ giới hạn là BĐS trong bối cảnh thắt chặt tín dụng thời kỳ hậu khủng hoảng 2008 - 2010 Hiện

này, các ngân hàng thương mại đang chuyên mình mạnh mẽ, đòi hỏi ngày càng cao

với các đơn vị định giá, nhăm phục vụ mục đích kinh doanh cũng như mục đích

dam bảo an toàn tín dụng cho hệ thống.

sỹ — trường học viện tài chính

Đề tài tác giả nghiên cứu đề cập tới chất lượng dịch vụ định giá BĐS làm tài

sản thế chấp tại một công ty định giá độc lập Dưới góc độ là một công ty định giá độc lập việc kiêm soát rủi ro cho ngân hàng chưa được coi trọng đúng mức, các giải pháp mà tác giả đưa ra có thê phù hợp với một mục đích lợi nhuận cho công ty mà

chưa đề cập nhiều tới vấn đề kiêm soát rủi ro trong hệ thống ngân hàng

-_ Nguyễn Ha Vũ (2012) - “Thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng

TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam” - Luận văn thạc sỹ - trường đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh

Đề tài tác giả nghiên cứu hệ thống hóa lại các cơ sở pháp lý cũng như các quy định liên quan tới hoạt động định giá TSBĐ tại các NHTM hiện nay Tác giả cũng đưa ra các nguyên tắc và phương pháp định giá cho TSBĐ, tuy nhiên tác giả

chưa thê hiện rõ được sự khác nhau giữa hoạt động định giá cho từng loại tài sản

riêng biệt phân loại theo tính chất tài sản đó là BĐS và ĐS Ngoài ra, phạm vi nghiên cứu của đê tài là tại ngân hàng TMCP XNK Việt Nam, đơn vị mà bộ phận

thực hiện hoạt động định giá TSBĐ là một bộ phận trực thuộc ngân hàng và chịu áp lực chỉ tiêu kinh doanh từ chính ngân hàng, do đó chưa thê hiện được sự khách quan cũng như tính độc lập trong hoạt động của mình

- _ Tô Công Thành (2012) - “Phát triển dịch vụ thầm định giá ở Việt Nam” - Luận án tiền sỹ - Trường đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh

Đề tài của tác giả khái quát cơ sở khoa học về phát triển dịch vụ thâm định

giá trong nên kinh tế quốc dân, giới thiệu về dịch vụ thâm định giá và cơ sở phát triển của dịch vụ này, bên cạnh đó nghiên cứu kinh nghiệm ở một số quốc gia Đè

tài cũng đánh giá thực trạng dịch vụ thâm định giá tại Việt Nam, đưa ra các nhân tố

tác động và đánh giá chung về hoạt động này Tác giả cũng đề xuất các giải pháp

phát triển dịch vụ thâm định giá tại Việt Nam Đề tài mà tác giả đề cập là rất rộng

về cả phạm vi lẫn đối tượng nghiên cứu, bao hàm nhiều nội dung và lĩnh vực, không

di sâu và định giá TSBĐ tại các NHTM mà đề cập tới thâm định giá dưới góc độ là

một nhiệm vụ kinh doanh

- Phan Nguyễn Linh Đa (2013) - “Hoàn thiện công tác thấm định gia bat

động sản tại công ty TNHH thấm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng” - luận văn thạc sỹ - Trường đại học Đà Nẵng

Đề tài tác giả nghiên cứu đưa ra các khái niệm và quy trình chuân cho nghiệp vụ định giá BĐS, tuy nhiên dưới góc độ là một doanh nghiệp, không chịu quản lý trực tiếp từ ngân hàng, do đó yếu tố đảm bảo rủi ro cho hệ thống ngân hàng không phải là yếu tố mà doanh nghiệp này đặt lên hàng đầu Vì vậy các giải pháp mà tác giả đưa ra chỉ nhắm tới mục đích hoàn thiện công tác định giá BĐS cho doanh nghiệp với mục tiêu lợi nhuận mà chưa quan tâm đúng mức tới các yếu tô rủi ro trong hoạt động tín dụng ngân hàng

-_ Nguyễn Thái Hà (2014) - “Hoàn thiện công tác thâm định giá bất động

sản tại Công ty Cô phần Đầu tư và Thấm định giá PIV* - luận văn thạc sỹ -

Trường học viện Tài Chính

Đề tài tác giả nghiên cứu thực trạng công tác định giá BĐS tại một doanh nghiệp với nhiều mục đích khác nhau, đưa ra giải pháp tôi ưu cho các phương pháp định giá Tuy nhiên, với những mục đích khác nhau trong công tác định giá tài sản trong đó có định giá TSBĐ thê chấp ngân hàng các giải pháp mà tác giả đưa ra chỉ mới dưới góc nhìn của doanh nghiệp, chưa đẻ cập tới các yêu tố rủi ro có thê xảy ra

trong quá trình tác nghiệp dẫn tới hậu quả cho các NHTM

- Nguyễn Đình Dũng (2015) - “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP An Bình” - luận văn thạc sỹ -

Trường đại học Thương mại

Đề tài mà tác giả nghiên cứu đề cập tới định giá BĐS trong hoạt động cho

vay tại ngân hàng An Bình, đánh giá thực trạng và đưa ra các giải pháp cho ngân hàng Tuy nhiên TSBĐ mà tác giả đề cập chỉ gói gọn là BĐS, bên cạnh đó ngân hàng An Bình chưa có công ty độc lập trong công tác định giá, mới chỉ có phòng

định giá tách ra khỏi mảng kinh doanh, vẫn chịu phụ thuộc về mặt hành chính và áp

- _ Võ Thị Như Ánh (2015) - “Hoàn thiện công tác thấm định giá BĐS cho

vay tại ngân hàng TMCP XNK Việt Nam” - luận văn thạc sỹ - trường Đại học Đà Nẵng

Tác giả qua đề tài nghiên cứu hệ thống lại các cơ sở lý luận liên quan đến

TĐG BĐS cho vay tại các NHTM, phân tích đánh giá thực trạng tại đơn vị kinh

doanh từ đó đưa ra một số giải pháp hoàn thiện cho công tác TĐG tại ngân hang TMCP XNK Việt Nam Tuy nhiên, các giải pháp đưa ra mới chỉ áp dụng cho các ngân hàng TMCP chưa có đơn vị định giá độc lập, thiếu tính khách quan

- Lưu Văn Nghiêm (2015) - “Thâm định giá bất động sản ở Việt Nam Thực trạng và giải pháp” - Luận văn thạc sỹ - Trường đại học kinh tế Hồ Chí Minh

Đề tài đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá tại Việt Nam Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình cũ trong quá trình định giá tài sản đê xác định giá trị doanh nghiệp

sau cô phân hóa Bởi vậy bên cạnh việc định giá các tài sản của doanh nghiệp cô

phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình

thành nên tài sản vốn của đoanh nghiệp Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cô

phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá cho hệ thống NHTM

Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi the thương mại Bên cạnh đó đề tài mới chỉ giới thiệu, chưa đi sâu vào các hoạt

động liên quan đến NHTM

Qua các đề tài nghiên cứu khoa học về hoạt động định giá TSBĐ tại các

NHTM cho thấy tính thời sự, tầm quan trọng và sự cân thiết của hoạt động này trong sự tăng trưởng tín dụng của các NHTM nói riêng và hệ thống ngân hàng nói chung Ngoài ra, các đề tài của các tác giả mà tôi đề cập ở trên đa phân tập trung

vào định giá BĐS và thực hiện ở trong phạm vị là một đơn vị trực thuộc ngân hàng,

chưa mang tính độc lập và tách biệt hoàn toàn ra khỏi mảng kinh doanh của NHTM Một số đề tài có dé cập tới hoạt động này dưới góc độ tông quát hơn với phạm vi

rộng hơn và đối tượng lớn hơn, tuy nhiên với mục tiêu là lợi nhuận và an toàn rủi ro

cho thệ thông các NHTM thì các đề tài trên chưa đề cập một cách triệt đê

Đề tài mà tôi lựa chọn phần nào đó đưa ra cái nhìn tông thê và hoàn thiện

hơn công tác định giá TSBĐ nhằm mục đích phục vụ khách hàng thực hiện vay vốn tại các NHTM nói chung và ngân hàng TMCP Quân đội nói riêng, với mục tiêu đáp ứng được yêu cầu kinh doanh cũng như an toàn rủi ro của hệ thống tín dụng

3 Mục tiêu nghiên cứu

- _ Luận văn hệ thống hoá cơ sở lý luận về hoạt động định giá TSBĐ trong quy

trình tín dụng của các NHTM

- Phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động định giá TSBĐ tại công ty

MBAMC chi nhánh miền Bắc, và ảnh hưởng của công tác định giá TSBĐ đối với hoạt động tín dụng của MB, từ đó đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế

cần khắc phục và nguyên nhân

- _ Đề xuất định hướng và hệ thống các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá TSBĐ tại MBAMC - chỉ nhánh miền Bắc

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- _ Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá TSBĐ của NHTM

- - Phạm vi nghiên cứu:

o Không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại trung tâm định gia tai san — công ty quản lý nợ và khai thác tài sản, ngân hàng TMCP Quân đội - chị nhánh miền Bắc

©_ Thời gian: Giai đoạn 2012 - 2017 đề xuất giải pháp cho 2018 - 2020

Š Phương pháp nghiên cứu

Đề thực hiện được mục đích nghiên cứu của đề tài, luận văn sử dụng các

phương pháp nghiên cứu như sau: - Phuong pháp thu thập dữ liệu:

o Dit liéu so cap:

Thông tin khảo sát từ các phiếu khảo sát, thực hiện phỏng vấn, sử dụng bảng hỏi đối với các chuyên viên định giá trực tiếp thực hiện nghiệp vụ tại MBAMC Số

Nguyên Tác giả trực tiếp phỏng vấn 15 chuyên viên định giá tại chí nhánh miền Bắc và

gửi phiêu khảo sát cho toàn bộ 30 chuyên viên định giá tham gia khảo sát

Thông tin thu thập từ các phiếu hỏi về đánh giá chất lượng định giá TSBĐ đối với

các khách hàng thực hiện vay vốn tại MB có tài sản được định gia boi MBAMC

Phiếu khảo sát, bảng hỏi và đánh giá mức độ hải lòng về công tác định giá

TSBĐ của MBAMC từ các chuyên viên tín dụng tại các chỉ nhánh ngân hàng

TMCP Quân đội cũng như các cấp quản lý tín dụng và khối quản trị rủi ro tại hội sở

cua MB

Thực hiện gửi email phiếu khảo sát cho 50 khách hàng đang có TSBĐ được định giá bởi MBAMC và 40 cán bộ tín dụng của MB, 10 cán bộ quản lý tín dụng và

khối quản trị rủi ro của MB

e_ Dữ liệu thứ cấp: các nghiên cứu đã có về định giá tài sản nói chung, định

giá TSBĐ nói riêng và các tài liệu khác có liên quan Nguồn thông thu thập từ các cơ quan quản lý của nhà nước, NHNN, NHTM, các báo, tạp chí chuyên ngành, các đề tài nghiên cứu và các nguôn thông tin từ Internet các báo cáo kết quả kinh

doanh, luật và văn bản dưới luật của bộ tài chính về nghiệp vụ định giá tài sản

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phan mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được

kết cầu thành 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng về công tác định giá tài sản bảo đảm tại công ty quản lý

nợ và khai thác tài sản — ngân hàng TMCP Quân đội - chỉ nhánh miền Bắc

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản —- ngân hàng TMCP Quân đội - chỉ

nhánh miền Bắc

1.1.1.1 Khái niệm tài sản báo đảm tại các ngân hàng thương mại

TSBĐ là tài sản do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ

hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó đê bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận đối với bên còn lại TSBĐ có thê là tài sản

hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch

TSBĐ trong hoạt động tín dụng tại các NHTM là tài sản thuộc quyền sở hữu của người vay hoặc của bên thứ ba thế chấp với ngân hàng để bảo đảm về khả năng hoàn trả nợ vay của người vay Trên thực tế quyền sở hữu và sử dụng tài sản vẫn

thuộc về phía người vay, nhưng khi người vay không thê thực hiện đầy đủ các nghĩa

vụ của mình trong giao dịch tín dụng, NHTM có quyền đề xuất hướng xử lý đối với

TSBD dé thu héi nợ vay Đây là nguôn thu nợ thứ hai khi nguồn nợ thứ nhất (bao

gom đoanh thu và lợi nhuận trong cho vay kinh doanh, thu nhập) không thê thanh

toán được các nghĩa vụ tài chính của người vay đối với NHTM

L.I.12 Đặc trưng của tài sản báo đảm tại các VHTM

- Tai san bao đảm phải có đu cơ sở pháp lý: TSBĐÐ phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đi vay hoặc bên thứ ba và được pháp luật cho phép giao dịch Đây là yêu tố đảm bảo cho các ngân hàng quyên ưu tiên xử lý thu hỏi TSBĐ khi người vay không đáp ứng được các nghĩa vụ tài chính với ngân hàng

- - Tài sản bảo đảm phải có thị trường giao dịch: TSBĐ được phép giao dịch

theo quy định của pháp luật, và trên thị trường giao dịch, mức độ thanh khoản của

tài sản có quan hệ mật thiết tới khả năng xử lý tài sản thu hồi nợ khi người vay

không thực hiện được các nghĩa vụ tài chính đã cam kết Đây là điều kiện cần thiết để ngân hàng thực hiện phát mãi tài sản, và trong quá trình xem xét điều kiện này

can tính tới các yếu tó liên quan như mức độ phô biến của tài sản, khả năng thanh

khoản, và chị phí liên quan tới việc bán tài sản

- Tai san bảo đảm phải có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm: Nghĩa vụ

được bảo đảm của người vay đối với các NHTM đó là vốn gốc vay, lãi vay (kê cả lãi quá hạn) và các chi phí khác Do đó nếu giá trị tài sản nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm dẫn tới người vay sẽ có động cơ không thực hiện nghĩa vụ, khi đó tôn thất

thuộc về NHTM khi không thu hồi được vốn góc, lãi và chi phí phát mãi tài sản khi

TSBD là vật đó là phương tiện vận tải, phương tiện thi công, máy móc thiết

bị, hàng hóa, nguyên nhiên vật liệu

TSBĐ là các giấy tờ có giá như trái phiêu, cô phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi và các giây tờ khác tri giá được băng tiền

TSBĐ là quyền tài sản như quyền tài sản phát sinh từ quyên tác giả, quyền sở

hữu công nghiệp, quyền được nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, lợi tức và các quyền phat sinh tir tai san

- Theo trang thái của tài san bao dam:

TSBĐ có thê là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lại và phải được phép giao dịch

TSBĐ hiện có là tài sản đã tồn tại và thuộc sở hữu của bên bảo đảm hoặc bên

bảo lãnh dung làm vật bảo đảm cho các NHTM khi thực hiện khoản vay

TSBD là tài sản hình thành trong tương lại bao gồm các tai sản hình thành từ von vay, tài sản đang trong quá trình hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp lại thời điểm giao kết giao dich bao dam

II

- _ Theo quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm

TSBĐ thuộc quyền sở hữu của người vay hoặc tai san thuộc sở hữu của bên thứ ba

TSBĐ thuộc quyền sở hữu của người vay, là tài sản người vay có quyền sử dụng và quyết định với tài sản và dùng tài sản đó để đảm bảo cho khoản vay của chính mình

TSBĐ thuộc sở hữu của bên thứ ba: Tài sản không phải chính chủ người vay,

mà là của một pháp nhân khác cam kết với tô chức tín dụng về việc chấp nhận cho

người vay sử dụng tài sản của minh dé dam bảo cho khoản vay của họ, và cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho người vay nếu người vay không thực hiện đúng cam kết về nghĩa vụ tài chính với tô chức tín dụng

- Theo tính chất của tài sản bảo đảm TSĐB được phân thành BĐS và ĐS

BĐS là tài sản có tính bất động, không đồng nhất, khan hiếm và mang tính

bến vững và ĐS là những tài sản không phải là BĐS, đó là những tài sản di dời

được, phô biến và kém bền vững

Việc phân loại TSĐB theo tính chất này có ý nghĩa quan trọng trong việc

điều chỉnh về pháp luật đối với hoạt động định giá, TĐG tài sản tại các NHTM ở

Việt Nam

1.1.1.4 Vai tro cua tai san bao dam với họat động tín dụng trong các ngân hàng thương mại

Trong hoạt động sản xuất kinh doanh của các NHTM, rủi ro về tín dụng là

rủi ro dẫn tới tôn thất lớn nhất cho các ngân hàng, vì vậy cần thiết phải thực hiện

các biện pháp đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của khách hàng đi vay, do đó việc quy định phải có TSBĐ trong hầu hết các hoạt động cho vay của NHTM nhằm mục đích:

- _ Giảm bớt tôn thất cho các NHTM khi khách hàng vì một lý do nào đó không

thê thực hiện được nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, TSBĐ là nguồn thu nợ thứ hai

cho chính các NHTM

- _ Yêu cầu có TSBĐ là yêu cầu người vay có trách nhiệm về vật chất trong quá trình vay vốn tại các NHTM, là động lực bắt buộc khách hàng phải thực hiện nghĩa

vụ trả nợ Vì nếu không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, người vay sẽ mất những tài sản có giá trị và tốn kém chỉ phí hơn so với chỉ phí lãi và vốn vay

- Là rào cản đối với các hành vi lừa đảo, trục lợi, TSBĐ đóng vai trò là điệu

kiện để khách hàng có thê vay vốn, hạn chế những đối tượng có ý định lừa dao vi

họ không có đủ điều kiện đề thỏa mãn do yêu cầu của ngân hàng đưa ra

- _ Các NHTM nắm giữ TSBĐ là nhằm xác định rõ tài sản mà ngân hàng có thê phong toả và bán, đồng thời thông báo cho các tô chức khác biết ngân hàng có

quyền hợp pháp trong mặt phát mãi tài sản nếu khách hàng không có khả năng hoàn trả khoản vay Ngân hàng sẽ được xếp thứ tự ưu tiên về quyền quyết định đối với tải

sản so với các chủ nợ khác

1.1.2 Điều kiện để tài sản là tài sản bảo đảm tại các NHTM

Trong hoạt động tín dụng, TSBĐ ngoài các yếu tố là tài sản, nó còn có những yếu tố khác đáp ứng yêu cầu của các NHTM trong việc hạn chế các rủi ro tín dụng cũng như hỗ trợ tối đa trong công tác kinh doanh

- - Tài sản là sở hữu hợp pháp của người vay hoặc bên thứ ba: đối tượng bảo đảm trong giao dịch giữa người vay và NHTM là quyên tài sản của TSBĐ, do đó điều kiện đầu tiên và tiên quyết là người vay hoặc bên thứ ba phải có toàn bộ quyền đối với tài sản và quyên tài sản này phải hợp pháp và duy nhất Dé chứng minh

được điều kiện này, người vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình giấy tờ chứng

minh sở hữu, quyền quản lý và sử dụng tài sản theo đúng quy định của pháp luật - _ Tài sản không bị tranh chấp: tại thời điểm ký kết các giao dịch giữa người vay và NHTM, TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu của người vay hoặc bên thứ ba, và

không bị khiếu kiện tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thâm quyên Khi đó,

quyên tài sản mới hợp pháp chuyên nhượng cho các NHTM khi người vay không

thực hiện được nghĩa vụ đã cam kết về sau này Đề thỏa mãn điều kiện này, người

vay, bên bảo lãnh phải có cam kết bằng văn bản về việc không có tranh chấp về

lớn của NH, hoặc đối với các tài sản đặc biệt, dễ bị hư hại, hoặc do pháp luật quy

định phải mua bảo hiêm

- Tai san bao dam phải được phép giao dịch mua bán và có khả năng thanh khoản TSBĐ với vai trò là nguồn thu nợ thứ hai của các NHTM, bảo đảm khả năng trả nợ của người vay khi nguồn thu nợ chính không thê đảm bảo nghĩa vụ trả nợ Do đó điều kiện này giúp NHTM có thê phát mãi tài sản nhanh chóng và gia tăng khả năng thu hồi nợ

1.1.3 Các biện pháp bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm

- Cam cố tài sản: là tài sản mà khách hàng vay chuyên quyền kiểm soát sang

cho ngân hàng trong thời gian thực hiện cam kết (thường là thời gian nhận tài trợ

khoản vay) Tài sản cam có thuộc ngân hàng quản lý và cất giữ, không làm ảnh hưởng đến quá trình sản xuất kinh doanh hay sinh sống của khách hàng vay Khi đến hạn, người vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ phát mãi tài

sản cầm có hoặc tiếp nhận tài sản cầm có đê thu hồi nợ

- _ Thế chấp tài sản: là tài sản được người đi vay dùng đê bảo đảm cho khoản

vay của mình tại ngân hàng băng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đó trong thời gian cam kết và xác nhận cho ngân hàng quyền phát mãi tài sản khi khách hàng không trả được nợ Tuy nhiên, tài sản không chuyên giao cho ngân hàng và người vay vẫn sử dụng tài sản đó bình thường

- Tai sản hình thành từ vốn vay: là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài

sản được tạo nên bởi một phân hoặc toàn bộ khoản vay của ngân hàng đảm bảo cho

chính khoản vay đó Đây là biện pháp cuối cùng để ngân hàng có thê hạn chế việc

người vay bán tài sản được hình thành từ vốn vay, và đây cũng là hình thức dam

bảo có mức độ rủi ro cao nhât.

- Bao lanh bang tai san cia bên thứ ba: là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ Khi khách hàng vay vốn không có tài sản cam có hay thế chấp thì ngân hàng sẽ yêu cầu có sự bảo lãnh của bên thứ ba dua

trên uy tín hoặc bằng chính tài sản của bên thứ ba

12 Tổng quan về hoạt động định giá tài sản bao đảm tại các ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm về định giá tài sản

Định giá tài sản là một tất yếu trong quá trình vận hành và phát triển của nên kinh tế thị trường, khi nghiên cứu về định giá, có nhiều định nghĩa khác nhau được

đưa ra

- - Theo Investopedia: “Định giá là một quá trình xác định giá trị hiện tại của

các tài sản hoặc một công ty”

- Theo Gidao su W.Seabrooke — vién dai hoc Portsmouth Vuong quốc Anh:

“Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thê bằng hình thái

tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”

- Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - giảng viên trường xây dựng và BĐS - Đại học quốc gia Singapore: “định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá

trị cho một mục đích cụ thê, của một tài sản cụ thê, tại một thời điểm có cân nhắc

đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tat cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

- - Theo từ điển Oxford: “Định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền

của một vật, của một tài sản”, "là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh

doanh”

- Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: “thâm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường

định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của bộ luật dân sự phù hợp

với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điêm nhất định, phục vụ cho mục đích

nhất định theo tiêu chuẩn thâm định giá”

Tóm lại, dù có nhiều định nghĩa khác nhau về định giá, song những nét đặc

trưng cơ bản của định giá đó là: “hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao, là việc

ước đoán giá trị tài sản được tính bằng tiền tại một thời điểm nhất định, cho một

mục đích cụ thể phù hợp với thị trường theo tiêu chuân của Việt Nam hoặc theo

thông lệ quốc tế Tài sản được định giá có thê là bất kỳ tài sản nào và dữ liệu sử

dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Đối với các NHTM, định giá là việc ước tính giá trị bằng tiền của tài sản nào

đó tại thời điểm định giá có độ tin cậy cao, phù hợp với thị trường Định giá tại

NHTM nhằm xác định giá trị thực tế cho TSBĐ, từ đó làm cơ sở cho NHTM đánh

giá khả năng bảo đảm cho nghĩa vụ của khách hàng nhằm phục vụ mục đích kinh

doanh cũng như hạn chế rủi ro cho hệ thống tín dụng

1.2.2 Mục tiêu của định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại

Mục tiêu của công tác định giá sẽ có tác động quyết định đến kết quả của báo cáo định giá, trong hoạt động của các NHTM, mục tiêu định giá chủ yếu là

- Căn cứ cho các thương lượng trong hoạt động tín dụng, xác định quy mô khoản tín dụng giao kết giữa khách hàng và ngân hàng

- _ Căn cứ để đánh giá một phần mức độ rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng của các NHTM

- _ Căn cứ để cơ quan Nhà nước có thâm quyền xem xét, tính thuế, xác định giá tri, xét xử khi tài sản bị phát mãi hay có tranh chấp

- - Cơ sở để các nhà đầu tư quyết định mua bán hay xử lý tài sản bằng cách so

sánh giá trị định giá và giá cả thị trường của tài sản đó

- Cơ sở cho việc so sánh, đánh giá và tái thâm của các loại tài sản tương tự

theo từng thời kỳ trong toàn bộ thời gian cấp tín dụng giữa NHTM và khách hàng

1.2.3 Vai trò của định giá tài sản bảo đảm đối với các ngân hàng thương mại

Dinh gia TSBD dong vai trò quan trọng trong quy trình tín dung, no là cơ sở để các NHTM xác định mức tín dụng cho vay cũng như đảm bảo cho việc khả năng hoàn vốn tránh rủi ro khi khách hàng không đủ khả năng đảm bảo nghĩa vụ tải chính

- _ Xác định mức tín dụng thích hợp đôi với khả năng tài chính của từng khách hàng và phù hợp với chính sách riêng biệt của mỗi NHTM TSBĐ của khách hàng thê hiện khả năng thanh toán, khả nang thu hoi no cho ngân hàng khi khách hàng không thê thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình Tuy nhiên, ngay cả khi phát mãi tài sản của khách hàng, ngân hàng vẫn không thê bảo đảm sẽ thu hồi toàn bộ khoản tín dụng của mình do những chi phí quản lý tài sản, chỉ phí phát mãi tài sản và các hao phí khác, do vậy, khi thực hiện giao kết giữa ngân hàng và khách hàng, không một

ngân hàng nào mong muốn phải phát mãi TSBĐ Bằng cách định giá TSBĐ, ngân hàng sẽ đánh giá tương đối được giá trị mà ngân hàng có thê thu hôi khi xảy ra rủi

ro Căn cứ vào chính sách, đặc điểm của từng ngân hàng, xác định được tỷ lệ rủi ro

của khoản tín dụng và mức tín dụng phù hợp cấp cho khách hàng

- _ Giảm bớt tốn thất và rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng không thê thanh

toán được nợ cho ngân hàng: Định giá chính xác giá trị TSBĐ làm tăng khả năng quản lý rủi ro của ngân hàng Giá trị TSBĐ được sử dụng trong việc tính toán các tôn thất thật do khách hàng không trả được nợ (loss given default - LGD) Nếu TSBĐ không được định giá chính xác, một khoản tôn thất lớn do khách hàng không

trả được nợ có thê dẫn đến kết quả làm cạn kiệt nguồn lực tài chính của ngân hàng

Định giá TSBĐ không chính xác đồng nghĩa với việc ước tính tỷ lệ đền bù tôn thất

thực tế cho ngân hàng không chính xác vì giá trị thu hồi nợ thấp hoặc thời gian thu hồi nợ kéo đài Điều này làm suy yếu nguồn vốn, chi phi thu hồi nợ nhiều hơn và kết quả là giảm sút lợi nhuận.

17

- Dénh gid dugc kha nang cia ting khách hàng qua đó có chiến lược cho vay đối với từng loại khách hàng theo khả năng thanh toán của họ: Định giá TSBĐ có vai trò như một màng lọc, giúp ngân hàng đánh giá được khả năng tài chính của

khách hàng, phân loại được những khách hàng xấu và tốt Qua đó ngân hàng có thê

phân loại các khách hàng theo các mức tiêu chuẩn và có thê áp dụng các chiến lược

khác nhau: áp dụng các điều kiện về TSBĐ, lãi suất, hoặc cơ chế giám sát việc sử dụng các khoản tín dụng, tùy theo khả năng thanh toán của khách hàng

1.2.4 Quy trình định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại

Mỗi NHTM có đặc điểm và quy định riêng, do đó tiêu chuân định giá và quy trình khác nhau, tuy nhiên vẫn phải dựa trên nhưng quy định chung và cơ bản quy

trình định giá tại các NHTM cơ bản bao gồm các bước như sau

Bước 1: Tiếp xúc khách hàng và hướng dẫn thủ tục ban đâu cho khách hàng

Ngân hàng chịu trách nhiệm hướng dẫn cụ thê đề khách hàng hiểu và nắm rõ

trách nhiệm và nghĩa vụ cơ bản của người vay đối với TSBĐ Ngân hàng liệt kê các

loại hồ sơ cần thiết để khách hàng bô sung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công

tác định giá

Bước 2: Nhận và kiểm tra hồ sơ TSBĐ

Tiếp nhận hồ sơ TSBĐ từ khách hàng, kiêm tra sơ bộ hồ sơ theo danh mục

quy định nhằm tránh phải bỗ sung sửa chữa nhiều lần Hồ sơ TSBĐ phải đầy đủ về số lượng và chất lượng, phải có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan có liên quan, phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu trong bộ hồ sơ Từ đó có cơ sở đề lựa chọn phương pháp định giá và cách thức tiến hành thực tế

Bước 3: Định giá TSBĐ

- _ Thu thập thông tin dé định giá

Chuyên viên định giá thực hiện thu thập các nguồn thông tin làm cơ sở đề

phục vụ cho công tác định giá, các thông tin này được thu thập dựa trên các nguồn sau:

> Hồ sơ tài liệu và thông tin do chính khách hàng cung cấp, xem xét

đánh giá sơ bộ tình trạng và giá trị TSBĐ.

> Khao sat thuc té: Chuyén viên định giá tiến hành khảo sát thực tế TSBĐ, so sánh tình trạng thực tế với các thông tin trên hồ sơ tài liệu, kiểm tra các vấn đề liên quan tới TSBĐ Các kết quả này sẽ được ghi lại bằng văn bản để đảm

bao công khai và khách quan của công tác định giá

> Các nguồn thông tin khác từ chính quyền địa phương, các ngân hàng hay tô chức tín dụng khác, người dân địa phương hoặc các thông tin thị trường liên

quan đến TSBĐ

- - Nội dung cần làm rõ:

> Xác định quyên sở hữu đối với TSBĐ của khách hàng hay bên thứ ba

(bên bảo lãnh), lưu ý các đấu hiệu sửa chữa, thay thế hay mâu thuẫn, tính pháp lý của các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng

> Xác định tình trạng tranh chấp của TSBĐ: Xem xét hồ sơ tài sản cũng như tình trạng thực tế và các thông tin thu thập được đề đánh giá tài sản có bị kê

biên, bị tranh chấp hay không

> Xác định tính được phép giao dịch của TSBĐ: Điều này đặc biệt quan

trọng đối với các loại tài sản chuyên dụng, đặc thù

> Xác định khả năng thanh khoản của TSBĐ: Phải đánh giá mức độ

thanh khoản của TSBĐ đề vì một lý do nào đó khách hàng không trả được nợ, tài

sản bị phát mãi, TSBĐ phải đễ chuyên nhượng nhằm khả năng thu hồi nợ cho ngân

hàng

> _ Xác định giá trị tài sản: Làm cơ sở đê cấp tín dụng và tính toán khả

năng thu hỏi nợ vay trong trường hợp phải xử lý TSBĐ

> Xác định các rủi ro liên quan đến TSBĐ: Với mỗi loại TSBĐ có các yêu tô liên quan khác nhau, cần nắm vững các loại TSBĐ và các yếu tố thường xuyên xảy ra rủi ro liên quan đến TSBĐ đề cảnh báo tới ngân hàng và có những ràng buộc cụ thê trong hợp đông tín dụng cũng như biên bản thế chấp TSBĐ

- _ Lập báo cáo định giá

Chuyên viên định giá thực hiện lập báo cáo định giá sau khi kết thúc quá

trình khảo sát TSBĐ, ghi nhận các nội dung cần thiết lên báo cáo một cách khoa

19

học, rõ ràng, logic và chính xác Báo cáo định giá là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng đề bảo vệ quyền lợi của chuyên viên định giá và quyền lợi của khách hàng Vì vậy, các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thê hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Đề đáp ứng được yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ các nội dung sau:

Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

Mô tả tài sản định giá: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thê sử dụng được

Công bồ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng

Tóm tắt rõ ràng về tính chat, chat lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở định giá

6 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp

nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp 7 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của TSBĐ

§ Khăng định ngày thời gian hiệu lực của báo cáo định giá

9 Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính giá trị TSBĐ

I0 Những ràng buộc và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá

Bước 4: Phê duyệt và phát hành báo cáo định giá

Sau khi lập báo cáo định giá, cấp thâm quyền sẽ kiêm soát và phê duyệt báo cáo định giá, sau khi phê duyệt, báo cáo định giá sẽ được phát hành và thông báo tới khách hàng

1.2.5 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm

Bản chất của định giá tài sản nói chung hay định giá TSBĐ nói riêng là phân

tích các yếu tó tác động đến quá trình hình thành giá trị tài sản, việc phân tích này

tuân thủ và chịu chi phối của các nguyên tắc khác nhau, trong đó có các nguyên tắc cơ bản sau đây:

1.2.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Mỗi tài sản có thê được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và từ đó

mang lại những giá trị lợi ích khác nhau, sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả

nhất là đạt được lợi ích tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, và

đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản Trong thực tế, một tài sản đang sử dụng không

nhất thiết đã thê hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó Do vậy, khi định giá tài sản, phải đặt tài sản đó trong tình huống sử dụng tốt nhất và có

hiệu quả nhất, chứ không hăn dựa vào hiện trạng sử dụng hiện tại

1.2.5.2 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này chỉ ra rằng, giới hạn giá trị cao nhất về giá trị của một tài sản

sản không vượt quá chỉ phí dé có một tài sản tương đương.“Thay thé” la một

nguyên tắc cơ bản và quan trọng Đó là cơ sở lí luận cơ bản đê hình thành phương

pháp so sánh trực tiếp, đòi hỏi chuyên viên định giá phải nắm được các thông tin về giá cả hay chỉ phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm

cơ sở đề so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 tài sản

tương tự hoặc giống nhau đê có thê so sánh về giá bán hay chỉ phí sản xuất Do vậy,

đòi hỏi chuyên viên định giá nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng và cách điều

chinh sự khác biệt giữa các loại tài sản

1.2.5.3 Nguyên tắc dự tính các lợi ích trong tương lai

Gia tri của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai mà

tài sản mang lại Giá trị tài sản được ước tính dựa trên các triên vọng trong tương

lai, lợi ích dự kiến thu nhận được từ việc sử dụng tài sản Chuyên viên định giá phải

dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước

tính giá trị tài sản Theo nguyên tắc này có thê áp dụng để đánh giá tat cả các loại tài sản Tuy nhiên nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập

bằng tiền Song nhìn chung, tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở hữu và người đi thuê đều phải dự báo về các điều kiện của thị trường

21

tương lai Vai trò của chuyên viên định giá chủ yếu là ở chỗ thu thập những chứng

cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự đề tiến hành so sánh, phân tích, điều chinh và cuối cùng là ước tính giá

trị của tài sản

Việc định giá dựa trên nguyên tắc này là một bô sung quan trọng và cũng là

một sự kiêm tra tính đúng đăn trong việc sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế Là cơ sở trực tiếp đề xây dựng phương pháp thu

nhập ~ một trong những phương pháp định giá quan trọng hiện nay

1.2.5.4 Nguyên tắc đóng góp

Gia tri cua mot tài sản hay của một bộ phận cầu thành tài san, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tai sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu Giá trị của mỗi tác nhân hay một bộ phận câu thành tài sản phụ

thuộc vào giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị tài sản Đây là nguyên tắc cơ

bản xem xét tính khả thi của việc đầu tư bô sung vào tài sản khi chuyên viên định

giá xác định mức sử dụng tải sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Tổng giá trị của các bộ phận thường không thê hiện giá trị toàn bộ tài sản

Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình Chúng ta không có cơ sở rõ ràng đề phân loại các tài sản vô hình một cách rành mach dé tinh

giá cho từng loại Đặc biệt đối với tài sản là BĐS khi xác định giá trị của yếu tố vị trí - chỉ phí cơ hội hay mức độ sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS Vì

vậy cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng (CTXD) dé ra gia tri của yếu tổ vị trí Đây cũng là cơ sở xây dựng phương pháp thang du

1.2.5.5 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản

đó trên thị trường trong đó có các yêu tô về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã

hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính này được phản ánh trong quan hệ cung - cau va giá trị tài san

Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của chuyên viên định giá là phải đánh giá được tác động của yếu tổ này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần định giá nên được đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

Như vậy, có thê thấy rằng, nguyên tắc cung cầu còn là sự bô sung quan trọng và là sự giải thích một cách cụ thê hơn các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc lợi ích trong tương lai và nguyên tắc đóng

góp Trên thực tế, đây là nguyên tắc được ưu tiên trong quá trình thực hiện định giá

tài sản đối với hầu hết các loại tài sản cho các mục đích sử dụng khác nhau trong đó

có mục đích phục vụ hoạt động tín dụng trong các NHTM

1.2.6 Phương pháp định giá tài sản bảo đảm

Định giá tài sản thực hiện với nhiều loại tài sản khác nhau với nhiều mục

đích khác nhau, có phương pháp này phù hợp với tài sản này nhưng lại không phù hợp với tài sản kia, hoặc phù hợp với mục đích định giá này mà không phù hợp với

mục đích định giá khác Do đó, chuyên viên định giá cần chọn lựa một phương

pháp phù hợp hoặc kết hợp các phương pháp với nhau nhằm xác định được giá trị

tài sản một cách hợp lý Không có phương pháp định giá nào được coi là tốt nhất, là đúng nhất, chính xác nhất mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất với từng loại hình

tài sản và từng yêu cầu mục đích Hiện tại, các phương pháp chủ yếu trong định giá TSBĐ đó là

1.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế Đây là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán

trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường tại thời điểm hoặc gân với thời điểm định giá đê ước tính giá trị của tài sản.

23

- Uudiém:

e Phương pháp phô biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất, đặc biệt là đối

với định giá BĐS, loại tài sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại TSBĐ tại các NHTM

e©_ Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật

e© Phương pháp thê hiện sự đánh giá của thị trường

e©_ Cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

- - Hạn chế:

e Phương pháp này phụ thuộc lớn vào chất lượng thông tin thu thập được tại thị trường, do đó độ tin cậy của kết quả định giá cũng phụ thuộc vào mức độ tin cậy của thông tin thu thập được

e Việc điều chỉnh tỷ lệ các giá trị khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản định

giá và đưa ra giá trị cuối cùng của tài sản định giá phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ

quan của chuyên viên định giá

Trên thực tế phương pháp này dùng để định giá các tài sản dùng cho mục đích mua bán, thế chấp, phân chia quyền lợi về tài sản các tài sản có tính đồng

nhất cao và có mức độ thông tin giao địch trên thị trường phô biến

1.2.6.2 Phương pháp chỉ phí:

Trong hoạt động của các NHTM, một số TSBĐ không phô biến, ít giao địch trên thị trường như nhà xưởng, nhà kho Trong trường hợp này, phương pháp so sánh không thê sử dụng đề xác định giá trị tài sản, do đó phương pháp chỉ phí được

áp dụng dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản định giá đê xác

định giá trị của TSBĐ

Quan trọng nhất của phương pháp chỉ phí đó là việc tính toán các chỉ phí cần

thiết kết tính vào giá trị tài sản; các yếu tố và nguyên nhân gây ra tăng hay giảm giá giá trị tài sản Thông thường các chỉ phí được đưa vào tính toán sẽ bao gồm chỉ phí

trực tiếp và gián tiếp trong đầu tư xây dựng như chi phí nguyên vật liệu, chi phí