Một số giải pháp nhằm tăng cường hoạt động quản lý sử dụng đất ở thành phố hạ long

Lời mở đầu Đô thị hoá với tốc độ ngày cao xu phát triển tất yếu đô thị quốc gia giới nói chung Việt Nam nói riêng Trong nghiệp phát triển kinh tế- văn hoá- xà hội quốc gia, đô thị đóng vai trò nh hạt nhân quan trọng Hiện tại, đô thị Việt Nam nhỏ bé so với đô thị khác giới nhng đà có đầy đủ vấn đề phức tạp nh đô thị nớc khác giới Một vấn đề phức tạp cách thức quản lý sử dụng đất đai cho mang lại hiệu lâu dài Đất đai tài nguyên vô quý giá, t liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống, địa bàn phân bố khu dân c, sở kinh tế xà hội, an ninh quốc phòng Vì mà đô thị phát triển lại không tính đến điều kiện khả cho phép quỹ đất đai Đất đai nguồn vốn có giới hạn mặt diện tích nhng nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng lên Quá trình phát triển xà hội đồng thời trình gia tăng đô thị hoá với hai đặc trng chủ yếu gia tăng tỷ trọng dân số đô thị quy mô diện tích không gian bề mặt Chính vậy, trình đô thị hoá đồng thời điều chỉnh sử dụng đất không nội hoạt động kinh tế xà hội vùng đô thị mà phân chia sử dụng đất đô thị nông thôn, nông nghiệp công nghiệp Trong kinh tế thị trờng, thắng lợi cạnh tranh thuộc hoạt động mang lại hiệu trội Và điều đòi hỏi nhà quản lý đo thị phải có cách nhìn khoa học cách thức quản lý đô thị cho hiệu Hạ Long, thành phố đẹp bên vịnh, có vấn đề phức tạp cách thức giải mâu thuẫn quan hệ đất đai nh đô thị khác Các nội dung quản lý nhà nớc đất đai đợc Thành phố triển khai đồng bộ, đạt đợc kết khả quan Tuy nhiên, việc theo dõi biến động sử dụng đất đai, cập nhật số liệu vào sổ sách nh chỉnh lý biến động đồ cha đợc kịp thời, hạn chế việc sử dụng tài liệu đồ sẵn có Việc xử lý hành vi phạm pháp luật đất đai, quản lý sử dụng đất đai cha đợc chặt chẽ Phải chất lợng đội ngũ cán quản lý đất đai cha cao, máy quản lý cồng kềnh, nhiệm vụ quản lý chồng chéo Trong tốc độ gia tăng quỹ đất đô thị cha theo kịp với tốc độ gia tăng dân số tốc độ phát triển kinh tế Dẫn đến hạn chế quỹ đất Điều đòi hỏi phải có giải pháp hữu hiệu việc quản lý công tác lập xét duyệt quy hoạch Để quy hoạch vào sống, gắn kiền với sống cần phải thực nhiều nhiệm vụ, khuân khổ viết em muốn đề cập đến số nhiệm vụ cần phải làm, là: giải pháp nâng cao chất lợng đội ngũ cán quản lý địa chính, giải pháp quản lý công tác lập xét duyệt quy hoạch, giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận giải pháp thực sách Với lý em xin chọn đề tài: Một số giải pháp nhằm tăng cờng hoạt động quản lý sử dụng đất thành phố Hạ Long cho chuyên đề Qua đề tài này, em muốn đóng góp phần công sức nhỏ bé vào công xây dựng chung thành phố quê hơng mình, đặc biệt lĩnh vực quản lý sử dụng đất, lĩnh vực quản lý mà em đà đợc học nhà trờng Bài viết bao gồm phần: Phần 1: Cơ sở lý luận Phần 2: Thực trạng quản lý sử dụng đất đai thành phố Hạ Long Phần 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý sử dụng đất thành phố Hạ Long Trong thực tế sôi động hôm nay, dà có nhiều cố gắng song chuyên đề cha tránh khỏi khiếm khuyết nội dung văn phong, chí có nhiều vấn đề phải tiếp tục nghiên cứu Vì vậy, em mong nhận đợc đóng góp, đánh giá thầy cô để chuyên đề thêm phần hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Thanh Bình cô cán Phòng địa đô thị Hạ Long đà giúp đỡ em trình thực chuyên đề Sinh viên thực Nguyễn Thị Lý Chơng 1: Cơ sở lý luận I Phân loại đất đặc điểm đất đô thị Phân loại đất đô thị Đất đô thị đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xÃ, thị trấn đợc quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở quan, tổ chức, sở sản xuất, kinh doanh, sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh mục đích khác Ngoài ra, theo quy định loại đất ngoại thành, ngoại thị xà đà có quy hoạch quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị đợc tính vào đất đô thị Căn vào mục đích sử dụng, đất đô thị đợc phân chia thành loại đất sau đây: - Đất dành cho công trình công cộng: nh đờng giao thông, công trình giao thông tĩnh, nhà ga, bến bÃi; công trình cấp thoát nớc, đờng dây tải điện, thông tin liên lạc - Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, quan ngoại giao khu vực hành đặc biệt - Đất dân c: bao gồm diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt khoảng không gian theo quy định xây dựng thiết kế nhà - Đất chuyên dùng: xây dựng trờng học, bệnh viện, công trình văn hoá vui chơi giải trí, công sở khu vực hành chính, trung tâm thơng mại, buôn bán; sở sản xuất kinh doanh - Đất nông lâm ng nghiệp đô thị: gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu vực trồng xanh, trồng hoa, cảnh, phố vờn - Đất cha sử dụng đến: đất đợc quy hoạch để phát triển đô thị nhng cha sử dụng đến Việc xác định phân loại loại đất đô thị có ý nghĩa quan trọng, yêu cầu quản lý sử dụng loại đất đô thị có quy định đặc trng hoàn toàn khác so với quản lý sử dụng đất nông nghiệp đất nông thôn: - Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đà đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo quy định bảo vệ môi trờng, mỹ quan đô thị - Đất đô thị phải đợc xây dựng sở hạ tầng sử dụng - Mức sử dụng đất vào công trình xây dựng phải tuân theo tiêu chuẩn kỹ thuật quy định Đặc điểm đất đô thị nớc ta vấn đề đặt công tác quản lý sử dụng đất đô thị 2.1 Mất cân đối nghiêm trọng cung cầu Việt Nam đợc xếp vào quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp giới với khoảng 23% dân số thức sống đô thị Tuy nhiên năm gần tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo gia tăng dân số đô thị thức nhiều gia tăng dân số đô thị phi thức Chính gia tăng nhanh chóng dân số đô thị điều kiện sở hạ tầng đô thị tăng chậm tạo sức ép lớn giải nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng phát triển hệ thống sở hạ tầng đô thị, điều kiện khả đáp ứng diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn quỹ đất có mở rộng; giới hạn địa hình bề mặt giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Chính giới hạn làm tăng thêm mâu thuẫn cung cầu đất đai đô thị nớc ta 2.2 Đan xen nhiều hình thức chủ thể sử dụng đất Do điều kiện đặc thù lịch sử, đất đai đô thị nớc ta sử dụng phân tán mục đích sử dụng chủ thể sử dụng Sự đan xen đất đai khu dân c với đất phát triển hoạt động sản xuất công nghiệp, thơng mại, dịch vụ quan hành nghiệp Sự đan xen mơc ®Ých sư dơng cịng dÉn ®Õn sù ®an xen chủ thể sử dụng đất đô thị Sự ®an xen vỊ chđ thĨ vµ mơc ®Ých sư dơng làm tăng thêm tính bất hợp lý việc sử dụng đất đô thị nứơc ta Việc đan xen lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hớng văn minh, đại 2.3 Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch Việc phát triển đô thị nớc ta đà thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đan xen chủ thể sử dụng mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị không theo quy hoạch vấn đề cộm phổ biến đô thị Do thiếu quy hoạch sử dụng không gian theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị thể nhiều điều bất hợp lý bố trí kết cấu không gian, địa điểm lợi ích mang lại Những vấn đề bất cập đặt cho công tác quản lý đất đai phát triển đô thị nớc ta thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực Trớc hết phải hình thành quy hoạch định hớng phát triển tổng thể hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định đợc quy mô, phạm vị phát triển đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền đô thị trung tâm với đô thị vệ tinh Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm thực trạng sử dụng đất đai đô thị có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rÃi nhằm hạn chế hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hớng hoạt động t nhân theo định hớng quy hoạch đà phê duyệt Xúc tiến việc thực phơng án quy hoạch nơi, khâu trọng điểm Xây dựng hoàn thiện hệ thống sách, công cụ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ trung ơng đến thành phố, quận phờng II Quản lý sử dụng đất đô thị Điều tra, khảo sát, lập đồ địa Điều tra, khảo sát đo đạc, lập đồ địa biện pháp phải thực công tác quản lý đất đô thị Thực tốt công việc giúp cho ta nắm đợc số lợng, phân bố, cấu chủng loại đất đai Việc điều tra khảo sát đo đạc thờng đợc tiến hành dựa đồ tài kiệu sẵn có Dựa vào tài liệu này, đất đợc trích lục tiến hành xác định mốc giới, hình dạng lô đất thực địa; cắm mốc giới lập biên mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ xác hình dáng kích thớc thực tế lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất Trên sở tài liệu sẵn có hồ sơ kỹ thuật thu thập đợc sau điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng đồ địa Quy hoạch xây dựng đô thị lập kế hoạch sử dụng đất đô thị 2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị Quy hoạch xây dựng đô thị phận quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm nghiên cứu vấn đề phát triển quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân c kiểu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải tổng hợp vấn đề tổ chức sản xuất, xà hội, đời sống vật chất, tinh thần nghỉ ngơi giải trí nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc tạo lập môi trờng sống đô thị Đô thị hoá phát triển kéo theo gia tăng số lợng dân c đô thị, đòi hỏi gia tăng đất đai xây dựng Chức hoạt động đô thị ngày đa dạng phức tạp, nhu cầu ngời ngày tăng cao liên tục đổi Vì vậy, quy hoạch xây dựng đô thị hoạt động định hớng ngời tác động vào không gian kinh tế xà hội, vào môi trờng tự nhiên nhân tạo, vào sống cộng đồng xà hội nhằm thoả mÃn nhu cầu ngời Công tác quy hoạch đô thị phải đạt đợc mục tiêu sau đây: - Tạo lập tối u cho việc sử dụng điều kiện không gian trình sản xuất mở rộng xà hội - Phát triển toàn diện tổng hợp điều kiện sống, điều kiện lao động vấn đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng ngời - Tạo lập tối u trình trao đổi ngời với thiên nhiên, khai thác bảo vệ tài nguyên môi trờng Việc thiết kế quy hoạch đô thị thờng gồm giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch có sơ đồ cấu kết phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cấu đô thị mang thính định hớng phát triển thời gian 25 - 30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị thời gian 10 - 15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết phận đô thị việc cụ thể hoá hình khối không gian, đờng nét, màu sắc mặt kiến trúc mặt phố, trung tâm khu ở, sản xuất, nghỉ ngơi giả trí đô thị 2.2 Lập kế hoạch phân phối đất đai xây dựng đô thị Về nguyên lý, việc xác định địa điểm để phân chia đất đai cho hoạt động thờng đợc xác định dựa vào việc đánh giá hiệu sử dụng đất dạng hoạt động khác Hiệu sử dụng đất đợc xác định dựa vào hàm định giá thuế đất: QpCtQu D G= Trong đó: Q: Khối lợng sản phẩm hoạt động sử dụng đất p: Giá sản phẩm C: Chi phí kinh tế (bao gồm tất chi phái đầu vào mức sinh lợi bình quân, không kể đát đai ) t: Cớc phí vận chuyển u: Khoảng cách tới trung tâm D: Quy mô diện tích đất đai sử dụng Nếu biểu diễn hàm thuê đất lên hệ toạ độ ta có hình sau: Hàm đặt giá thuê đất công sở Hàm đặt giá thuê đất dân c Hàm đặt giá thuê đất doanh nghiệp CN Hàm đặt giá thúêđất nông nghiệp Hình vẽ : Phân bố sử dụng đất Nông nghiệp Công nghiệp Dân c Công sở Theo phân bố nh trên, vùng đất có bán kính u vùng trung tâm đô thị dành cho hoạt động thơng mại công sở giao dịch, vùng có bán kính từ u -u vung xây dựng nhà ở, khu dân c đô thị; vùng đất có khoảng cách bán kinh lớn u -u vùng đất pháttriển khu công nghiệp, xa bán kính từ u trở đất dành cho hoạt động sản xuất nông nghiệp Việc phân chia đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị chia thành nhóm sau đây: - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: Bao gồm đất để xây dựng công trình sản xuất, kho tàng, xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành quản lý, đào tạo, nghiên cứu giao thông phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp Ngoài bố trí khu công nghiệp công trình dịch vụ công cộng, thể thao nghỉ ngơi, giải trí - Đất khu ở: Bao gồm đất để xây dựng khu khu cũ (thờng gọi khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong khu đất dùng đẻ xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ công cộng, đất xanh, thể dục thể thao,và giao thông phục vụ cho khu Ngoài bố trí khu sở sản xuất không độc hại sử dụng đất ít, quan hành nghiệp, sở nghiên cứu khoa học, thực nghiệm tiểu thủ công nghiệp Đất khu trung tâm đô thị: Bao gồm đất trung tâm đô thị, trung tâm phụ trung tâm chức đô thị khu quận dùng đẻ xây dựng công trình hành - trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, văn hoá, giáo dục đào tạo nghỉ dỡng du lịch công trình giao thông Ngoài bố trí khu đất trung tâm đô thị nhà khách sạn, công trình nghỉ ngơi giải trí, sở sản xuất không độc hại, chiếm diện tích, sở làm việc cao tầng - Đất xanh, thể dục thể thao: Bao gồm đất vờn hoa, công viên bờ sông, bờ hồ, mảng rừng nhỏ, khu vờn (trồng hoa, ơm cây) đất xây dựng công trình sân bÃi thể dục, thể thao, vấp đô thị Có thể bố trí khu đất xanh, thể dục thể thao công trình dịch vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ dỡng, lâm, nghiệp đô thị - Đất giao thông : Bao gồm đất xây dựng tuyến đờng chính, đờng khu vực, đờng trục lớn, tuyến đờng sắt, bến bÃi giao thông tĩnh, ga đỗ xe số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đất giao thông cần đăc biệt lu ý đến đất dành cho công trình ngầm nh đờng cấp, thoát nớc, đờng dây điện dây thông tin Ngoài đất đô thị gồm số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp đô thị nh khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, khu nghỉ dỡng, quan đặc biệt Nhà nớc Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích loại đất theo tiêu chuẩn thiết kế sau đây: Đất công nghiƯp, TT c«ng nghiƯp 10-12m /ng 2 - m /ng 40-50 m Đất kho tàng Đất khu Đất trung tâm đô thị khu đô thị Đất xanh, thể dục thể thao /ng 3-5m / ng 15-22 m /ng 10-13 % §Êt giao th«ng Tỉng céng 80 - 100 m 1012% 2-3% 4650% 3- 5% 15 – 22% 12 – 14% 100% /ng Sự dao động tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh địa hình khu đất xây dựng, địa chất công trình khu xây dựng, số tầng cao công trình, trạng tự nhiên xây dựng đô thị Đối với tiêu diện tích đất bình quân đầu ngời đô thị nhỏ thờng lấy tiêu cao, đô thị lớn lấy tiêu thấp Giao đất, cho thuê đất 3.1 Giao đất Các tổ chức cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào mục đích đà đợc phê duyệt lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích ®ã VỊ viƯc tỉ chøc thùc hiƯn qut ®Þnh giao đất đô thị đợc thực nh sau: Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xÃ, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt hớng dẫn việc đền bù thiệt hại thu hồi đất phạm vi địa phơng quản lý Các quan địa cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất Tổ chức việc giao đất trờng theo định giao đất, lập hồ sơ quản lý theo biến động quỹ đất đô thị Việc giao đất trờng đợc thực tổ chức cá nhân xin giao đất có định giao đất, nộp tiền sử dụng đất lệ phí địa làm thủ tục đền bù thiệt hại theo quy định pháp luật Ngời giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất uỷ ban nhân dân phờng, xÃ, thị trấn nơi quản lý khu đất Sau nhận đất, ngời đợc giao đất phải tiến hành thủ tục chuẩn bị đa vào sử dụng, ngời đợc giao đất phải trình quan định giao đất xem xét giải Việc sử dụng đất đợc giao phải đảm bảo tiến độ ghi đất dự án đầu t xây dựng đà đợc quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt Nếu thời hạn 12 tháng kể từ nhận đất, ngời đợc giao đất không tiến hành sử dụng mà không đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép định giao đất không hiệu lực 3.2 Thuê đất Các tổ chức cá nhân không thuộc diện giao đất quỹ đất xin giao, công việc sử dụng không thuộc diện giao đất phải tiến hành xin thuê đất Nhà nớc cho tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sủ dụng mục đích sau: - Tổ chức mặt phụ vụ cho việc thi công xây dựng công trình đô thị - Sử dụng mặt làm bÃi kho - Tổ chức hoạt động nh cắm trại, hội chợ, lễ hội; Xây dựng công trình cố định theo dự án đầu t phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà - Các tổ chức cá nhân có nhu cầu thuê đất đô thị đất dành cho mục đích đà đợc phê duyệt phải làm hồ sơ xin thuê đất - Cơ quan địa cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất trình quan có thẩm quyền định - Sau có định thuê đất, quan nhà nớc đợc uỷ quyền tiến hành ký kết hợp đồng với bên thuê đất Ngời thuê đất có nghĩa vụ: - Sử dụng mục đích; - Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa theo quy định pháp luật;