Phát triển thị trường nhà đất ở thành phố hà nội

Chuyên đề thực tập Lời nói đầu * Lý chọn đề tài: Thị trờng nhà đất thị trờng quan trọng kinh tế Với mô hình kinh tế hoạch hoá tập trung nớc ta trớc đây, thị trờng cha phát triển Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trờng nhiều thành phần theo định hớng xà hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nớc năm vừa qua,thị trờng nhà đất nớc ta đà hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Là ngành kinh doanh mang lại hiệu cao kinh tế tơng lai, tảng thị trờng bất động sản, khu vực có kinh tế phát triển nhu cầu nhà đất cao, thị trờng nhà đất nơi sôi động Thực tế cho thấy, thị trờng nhà đất nớc ta thời gian qua diễn biến phức tạp phạm vi đà diễn không bình thờng Đặc biệt đô thị lớn nh Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh Phải nói rằng, hoạt động thị trờng nhà đất thời gian qua đà góp phần cải thiện rỏ nét điều kiện nhà phận đáng kể dân c từ đô thị đến nông thôn; thu hút nguồn lực dự trữ vốn nhân dân, thúc đẩy kích cầu góp phần vào tăng trởng kinh tế Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, thị trờng nhà đất nớc ta tồn nhiều nhợc điểm, khiếm khuyết Bên cạnh khiếm khuyết tính phức tạp thị trờng, có khiếm khuyết hạn chế bắt nguồn từ chế, sách hệ thống quy phạm pháp luật thị trờng nhà đất vừa thiếu vừa chồng chéo không đồng đà dẫn đến tình hình hoạt động thị trờng vợt tầm kiểm soát Nhà nớc gây ảnh hởng lớn đến phát triển đô thị nông thôn theo quy hoạch, thất thu cho ngân sách ảnh hởg không nhỏ đến tâm lý cho ngời dân.Qua đánh giá thực tế cho thấy thị trờng ngầm chiếm 80% tổng số giao dịch nhà đất Nếu so sánh tơng quan thu nhập quốc dân thu nhập cá nhân giá nhà đất nớc ta giai đoạn từ 1990 trở lại vào loại cao so với nớc giới Tuy nhiên hệ thống chế sách liên quan đến thị trờng nhà đất nói riêng thị trờng Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42 Chuyên đề thực tập bất động sản nói chung đà đợc ban hành nhiều nhng cha toàn diện thiếu đồng bộ, cấu thị trờng nhà đất cha hoàn chỉnh, nhiều thành tố thị trờng hình thành tự phát cha có quy định Nhà nớc, nhiều thành tố đà có nhng cha hoàn thiện.v.v Với tất lý đó, việc xúc tiến công tác nghiên cứu tầm vĩ mô mang tính tổng quát lý luận nh thực tiển hình thành hoạt động thị trờng nhà đất công việc quan trọng cần thiết nhằm tìm mô hình thị trờng nhà đất nói riêng thị trờng bất động sản nói chung hoạt động có hiệu nhất, phù hợp với điều kiện kinh tÕ – x· héi cđa níc ta Xt ph¸t từ ý nghĩ yêu cầu em chọn đề tài Phát triển thị trờng nhà đất Thành phố Hà Nội * Mục đích nghiên cứu: Thị trờng nhà đất hệ thống loại thị trờng kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng, ảnh hởng lớn đến phát triển kinh tế.Việc nghiên cứu thị trờng nhà đất giúp hiểu thêm loại thị trờng này; chất quy luật vận động nó, ảnh hởng thị trờng nhà đất đến thị trờng khác, đến kinh tế quốc dân Rút đợc u điểm nhợc điểm thị trờng nhà đất gây Trên sở xây dựng biện pháp sách điều chỉnh vận động phát triển thị trờng nhà đất theo định hớng phát triển kinh tế Nhà nớc Việc tiếp cận nghiên cứu thị trờng nhà đất có ý nghĩa quan trọng, giúp hiểu sâu thị trờng nhà đất, nâng cao đợc trình độ nghiệp vụ trình ®é lý ln cho chóng ta, phơc vơ cho qu¸ trình học tập công tác sau * Phạm vi đối tợng nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng thị trờng nhà đất Thành phố Hà Nội, cụ thể thực trạng cung cầu nhà đất, ảnh hởng thị trờng nhà đất đến phát triĨn kinh tÕ – x· héi Song song víi viƯc nghiên cứu thị trờng nhà đất, đề tài nghiên cứu số giải pháp, sách Nhà nớcNhằm tác động vào thị trNhằm tác động vào thị trờng nhà đất phát triển cách đồng có hiệu cao * Kết cấu đề tài: Gồm phần - Lời nói đầu Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42 Chuyên đề thực tập - Chơng I - Chơng II Một số vấn đề thị trờng nhà đất Thực trạng thị trờng nhà đất Thành phố Hà Nội - Chơng III Phơng hớng giải pháp phát triển thị trờng nhà đất Thành phố Hà Nội - Kết luận Chơng I Một số vấn đề thị trờng nhà đất I Thị trờng nhà đất đặc điểm thị trờng nhà đất Thị trờng nhà đất 1.1 Khái niệm Thị trờng nhà đất phận thị trờng bất động sản, gắn liền với đời phát triển thị trờng bất động sản Thị trờng nhà đất giao dịch tác động qua lại ngời mua ngời bán tài sản nhà đất để xác định giá sản lợng hàng hoá nhà đất đợc thực Tuỳ thuộc vào kết cấu tàI sản mà ngời ta chia thị trờng nhà đất thành hai loại Loại một:Theo nghĩa hẹp thị trờng nhà đất gồm thị trờng yếu tố nhà đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn với nhà Loại hai: Theo nghĩa Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42 Chuyên đề thực tập rộng thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn liền với nhà ®Êt ®Ĩ sư dơng cho c¸c mơc ®Ých kh¸c nớc ta văn Pháp luật Nhà nớc đà quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý Nhà nớc giao cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dàI Các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất sử dụng đất theo quy dịnh Pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Vì vậy, nớc ta thực chất hàng hoá trao đổi thị trờng nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Do thị trờng nhà đất hình dung cách trừu tợng nơi mà ngời mua ngời bán thoả thuận đợc với số lợng, chất lợng giá hàng hoá quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Thị trờng nhà đất có khác vùng, tuỳ thuộc vào điều kiện tự nhiên kinh tế - xà hội 1.2 Vai trò Sự hình thành phát triển thị trờng nhà đất tất yếu phát triển kinh tế xà hội Ngợc lại thị trờng nhà đất phát triển góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xà hội, đáp ứng nhu cầu ngời tiêu dùng nâng cao đời sống ngời dân Thị trờng nhà đất kể từ hình thành đà đóng góp vai trò to lớn Cụ thể: - Là nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất.Thông qua thị trờng nhà đất số lợng hàng hoá đợc giao dịch, đất đai nhà đợc chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ ngời sang ngời khác Tài sản nhà đất loại tài có giá trị kinh tế lớn, để tham gia vào thị trờng nhà đất đòi hỏi tác nhân tham gia thị trờng phải đa lợng tiền dự trữ lớn vào thị trờng để giao dịch Việc làm đà huy động đợc số lợng lớn tiền nhàn rổi vào lu thông thị trờng, thị trờng nơi chuển hoá vốn từ hình thái vật sang hình thái giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tăng trởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh nhà đất Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42 Chuyên đề thực tập Trong trình kinh doanh tạo sản phẩm nhà đất, yếu tố sản xuất kể giá đất đai đợc vật hoá sản phẩm Để tiến hành trình tái sản xuất chu kỳ đòi hỏi phải chuyển hoá từ hình thái vật thành hình thái tiền VD: Muốn xây dựng nhà để bán phải bỏ tiền thuê công nhân, mua nguyên vật liệu thiết bị khácNhằm tác động vào thị trMuốn đầu t chu kỳ đòi hỏi chủ đầu t phải bán nhà để lấy tiền Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trờng không đơn hoàn trả chi phí sản xuất, mà quy trình thực hoá giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế - Là cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất Để đáp ứng đợc nhu cẩu tiêu dùng sản xuất kinh doanh đòi hỏi tác nhân tham gia thị trờng phải tìm đợc đối tác hiểu rỏ thông tin loại tài sảnnhà đất VD: Ngời tiêu dùng muốn biết đợc ngời cung cấp tài sản nhà đất, biết đợc vị trí hình thể, giá hàng hoá; ngời cung cấp muốn tìm đợc ngời mua tài sản mìnhNhằm tác động vào thị trĐiều đ ợc thực thông qua thị trờng nhà đất nơi gặp gỡ ngời mua ngời bán để thực việc doa dịch - Thúc đẩy áp dụng khoa học kỷ thuật, cải tiến công nghệ nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng Trong thời đại kinh tế thị trờng tự cạnh tranh, giống nh loại thị trờng khác tác nhân tham gia vào thị trờng nhà đất chịu ảnh hởng lớn chế thị trờng Dới tác động quy luật cung cầu quy luật giá cả; thị trờng nhà đất không áp dụng khoa học công nghệ mà thúc đẩy cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lợng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trờng mang lại lợi nhuận cao - Góp phần thúc đẩy trình đổi quản lý đất đai nhà ở, công trình công cộng sở kinh tế xà hội khác - Góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42 Chuyên đề thực tập Đặc điểm thị trờng nhà đất - Mức cung thị trờng nhà đất cho tất ý định mục tiêu có hạn Trong dân số, kinh tế xà hội phát triển kéo theo mức cầu nhà đất không ngừng gia tăn Nhng thực tế, mối quan hệ cung cầu để hình thành giá nhà đất bị chi phối nhiều yếu tố quan trọng khác Nổi bật vai trò tác động nhà nớc biến động lớn mức cầu - Thị trờng nhà đất thị trờng không hoàn hảo không đồng thống thông tin yếu tố cấu tạo nên thị trờng Thị trờng nhà đất trở thành thị trờng hoàn hảo nh loại thị trờng khác (ngay thị trờng hay hàng hóa khác thị trờng hoàn hảo) Sự tác động Nhà nớc yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo thị trờng nhà đất Bất kỳ Nhà nớc có can thiệp thị trờng nhà đất mức độ khác nhau, chủ yếu đất đai để thực mục tiêu phát triển chung Nhà nớc lập quy hoạch kinh tế xà hội quy hoạch sử dụng đất tạo sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất đầu t đẻ tăng giá đất; quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất Nhà nớc can thiệp trực tiếp đến thị trờng nhà đất biện pháp ®Êu gÝa qun sư dơng ®Êt, sư dơng q ®Êt công để điều hoà thị trờngNhằm tác động vào thị trDo không nên bỏ quên vai trò Nhà n ớc khai thác đất đai nhà đất nh nguồn tàI nguyên to lớn cho phát triển - Thị trờng nhà đất Việt Nam hình thành nhng phát triển tự phát có nhiều biến động Thị trờng nhà đất thời gian qua trảI qua hai sốt nóng năm 1992 1993 2001 2002 Một đặc điểm khác sau sốt đà tạo mặt giá giá hầu nh không giảm, thị trờng giai đoạn sau đóng băng, giao dịch Tác hại biến động thị trờng nhà đất đến kinh tế lớn, tính riêng thành phố Hồ Chí Minh, đến năm 2001 có 1000 dự án đầu t hạ tầng khu dân c với diện tích khoảng 6000ha (gÇn b»ng 1/2 diƯn tÝch cđa 12 qn néi thành cũ), với số vốn đổ vào không dới tỷ USD Tuy nhiên phần lớn diện tích đất để chống cha xây dựng nhà hạ tầng hoàn chỉnh Tình trạng cho thấy lÃng phí ghê ghớm nguồn lực xà hội ngời có nhu cầu thực Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42 Chuyên đề thực tập nhà lại có may đợc đáp ứng giá nhà đất vợt sa khả họ - Giá nhà đất Việt Nam, thành phố lớn mức cao so với nớc giới VD: Một nhà phố Hàng Gai đợc giao dịch qua ACB Hà Nội với giá 45 vàng/m 2, tức khoảng 300.000.000đ/ m2 (nguồn báo nhân dân) Nếu nhà phố có diện tích khoảng 100m2 có giá 30 tỷ đồng, tức triệu USD Một ví dụ khác, Việt Kiều Australia nhng muốn mua nhà Hà Nội cho ngời thân mà không giám Một miếng đất 100m2 ngoại thành giá 1,5 tỷ đồng; tơng đơng 150.000 AUD giá miếng đất 700m2 Melbourne thu nhập bình quân ngời dân ngêi ViƯt Nam 50 lÇn (ngn Vnetress.net) - Cung cđa thị trờng nhà đất phản ứng nhanh chóng tơng ứng với thay đổi cầu Hàng hoá nhà đất loại hàng hoá có giá trị lớn tơng đối phức tạp, việc tăng cung loại nhà đất với mục đích cụ thể thờng nhiều thời gian VD: Để có tài sản nhà đất để bán phải trải qua nhiều giai đoạn; mua đất, làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, xin cấp giấy phép xây dựngNhằm tác động vào thị trVì so với loại thị trờng khác thị trờng nhà đất biến động chậm chạp nhiều Tuy nhiên, ngắn hạn để phần khắc phục nhợc điểm thị trờng nhà đất Ngời ta làm tăng cung loại nhà đất cụ thể cách chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác VD: Các hộ gia đình mặt đờng cho thuê nhà để để kinh doanhNhằm tác động vào thị trSự thay đổi mục đích sử dụng phải có đồng ý quan Nhà nớc có thẩm quyền Hình thức thay đổi xẩy thờng xuyên thực tế để đáp ứng nhu cầu thị trờng - Thị trờng nhà đất trải rộng khắp vùng đất nớc Thị trờng phát triển không đồng điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế xà hội có khác biệt Thị trờng đô thị đồng bằng, nơi chủ yếu tròng lúa nớc lơng thực, nơi đất chật ngời đông phát triển Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42 Chuyên đề thực tập mạnh sôI động thị trờng nhà đất vùng núi cao VD: Thị trờng nhà đất Hà Nội phát triển Lạng SơnNhằm tác động vào thị trChính điều đà gây søc Ðp lín viƯc ®Ịn bï thu håi đất phân công lại lao động Mặt khác ảnh hởng đến an toàn lơng thực thập kỷ tới tốn việc xây dựng sở hạ tầng, hệ thống công trình ngầm Những nhân tố ảnh hởng đến thị trờng nhà đất 3.1 Nhân tố Pháp lý Luật đất đai năm 1993 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998, Pháp lệnh nhà năm 1991 Nghị định, Thông t, Quyết định Chính phủ cụ thể hoá Luật đất đai Pháp lệnh nhà sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý hạot động sản xuất kinh doanh nhà đất Quá trình đổi chế quản lý kinh tế nớc ta đợc trảỉ qua nhiều giai đoạn khác nhau; Sau đại thắng mùa xuân 1975 nớc Việt Nam thống nhất, độc lập, tự lên chủ nghĩa xà hội.Trong giai đoạn 1975-1985 Đảng Nhà nớc đà ban hành nhiều sách, Pháp luật đất đai điều chỉnh ruộng đất, khuyến khích phát triển sản xuất, khai hoang phục hoá, mở rộng diện tích sản xuất, cải tiến quản lý hợp tác xÃ, đổi chế quản lý kinh tế( Nghị TƯ khoá IV 9/1979, Chỉ thị 35/CT-TƯ ngày 18/1/1984).Chính sách kinh tế giai đoạn mang nặng tính kế hoạch hoá tập trung cao, theo chế Nhà nớc có quyền định hầu hết hoạt động sản xuất kinh doanh phơng pháp sản xuất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quản lý đất đai theo chế kế hoạch mang nặng tính hành chính, cha quan tâm đến hiệu Từ năm 1986 đến nay, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam khoá VI(1986), khoá VII(1991), khoá VIII(1996), khoá IX(2001) đà đề đờng lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hoá - đại hoá đất nớc, xây dựng kinh tế thị trờng định hứng xà hội chủ nghĩa.Chính sách kinh tế giai đoạn chuyển từ chế kế hoạch hoá tập trung bao cấp sang chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có quản lý Nhà nớc theo định hớng xà hội chủ nghĩa Nghị Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ IX xác định: Tiếp tục tạo lập đồng yếu tố thị trờng; đổi nâng cao Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42 Chuyên đề thực tập hiệu lực lý kinh tế Nhà nớc Thúc đẩy hình thành phát triển bớc hoàn thiện loại thị trờng theo định hớng xà hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến thị trờng quan trọng cha có sơ khai nh: thị trờng lao động, thị trờng chứng khoán, thị trờng bất động sản, thị trờng khoa học công nghệNhằm tác động vào thị tr.Cơ chế quản lý đà đợc đổi đáp ứng yêu cầu đổi chế kinh tế, sách đà đợc thể chế hoá Hiến pháp năm 1992 đà quy dịnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân; nhà nớc thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật Nhà giao cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất cho thuê đất có quyền chuyển nhợng, thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng để hợp tác kinh doanh Đây sở pháp lý quan trọng cho việc hình thành phát triển thị trờng nhà đất Luật đất đai năm 1993, 1998, 2001 đà thể chế hoá sách đất đai Đảng cụ thể hoá quy định đất đai Hiến pháp Nghị Đại hội, Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ VIII(1996) xác định Quản lý chặt chẻ đất đai thị trờng bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không t nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai.Thực luật đất đai, bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật sách đất ®ai Trong viƯc giao qun sư dơng ®Êt vµ cho thuê đất phải xác định giá loại đất để sử dụng có hiệu quả, trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích toàn dân, khắc phục tình trạng đầu tiêu cực, yếu việc quản lý sử dụng đất, tổ chức quản lý tốt thị trờng bất động sản; chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, vùng Đô thị, phát triển doanh nghiệp Nhà nớc xây dợng, kinh doanh nhà Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dùng vµ kinh doanh nhµ theo sù híng dÉn vµ quản lý Nhà nớc.Nghị Đại hội, Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam thứ IV tiếp tục khẳng định hình thành phát triển thị trờng bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định Pháp luật; tầng bớc mở rộng thị trờng bất động sản cho ngời Việt Nam nớc ngời nớc tham gia đầu t Nghị Đại hội Đảng VIII, IX đà xác lập chủ trơng, mở đờng cho hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam, góp phần tiếp Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42 Chuyên đề thực tập tục tạo lập động yếu tố thị trờng chế quản lý kinh tế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa 3.2 Nh©n tè kinh tÕ – x· héi - Sù tăng trởng dân số nhân tố làm tăng mặt nhu cầu xà hội, có cầu nhà đất đô thị Dân số tăng làm tăng quy mô số lợng nhà Sự tăng dân số không làm gia tăng nhu cầu nhà mà làm tăng thêm nhu cầu hoạt động dịch vụ thơng mại, y tế, văn hoắ giáo dục ,đều nhân tố làm tăng nhu cầu nhà đất nói chung nhà đất đô thị nói riêng Do đó, gia tăng dân số có tác động mạnh đến hình thành phát triển thị trờng nhà đất - Sự thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất đai nhân tố ảnh hởng đến hình thành phát triểncủa thị trờng nhà đất Trong trình mở rộng quy mô Đô thị, phận đất nông nghiệp ngoại thành ,đợc chuyển mục đích sử dụng từ sản xuất nông nghiệp sang phát triển nhà ở, khu công nghiệp thơng mại, dịch vụ Sự thay đổi mục đích sử dụng đất nằm nội thành phố.VD: Chuyển từ đất sang hình thức kinh doanh, thay đổi mục đích sử dụng làm cho cung nhà đất luôn phong phú - Sự tác động việc làm thu nhập: Nền kinh tế đất nớc ngày phát triển, thu nhập đời sống ngời dân ngày đợc cải thiện làm cho nhu cầu nhà đất Đô thị tăng lên Cùng với tác động thu nhập, việc làm nghề nghiệp tác động lớn đến phát triển thị trờng nhà đất Đô thị Việc làm có liên quan mật thiÕt víi thu nhËp; t thc vµo tÝnh chÊt vµ đặc điểm việc làm mà cần có loại nhà đất phù hợp Chính yêu cầu làm cho thị trờng nhà đất trở nên sôi động - Qúa trình công nghiệp hoá đất nớc đô thị hoá nông thôn Trong trình phát triển kinh tế, Đô thị hoá tất yếu khách quan quốc gia Quá trình Đô thị hoá trình mở rộng không gian tập Nguyễn Bá Phong Lớp Kinh tế địa 42