Đang tải... (xem toàn văn)
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD Th S PHẠM LAN HƯƠNG PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 1 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD Th S PHẠM LAN HƯƠNG LỜI NÓI ĐẦU I Lý do nghiên cứu đề tài Thị trường nhà đất là một trong những thị[.]
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP PHẠM MINH NGỌC GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG LỜI NÓI ĐẦU I Lý nghiên cứu đề tài Thị trường nhà đất thị trường có vị trí, vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lí hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá đại hoá đất nước Trong năm gần với tăng trưởng kinh tế, thị trường nhà đất đời phát triển đặt khơng thách thức cho nhà quản lý kinh tế, xã hội Thủ đô Hà Nội nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư nước quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư vùng đô thị khu công nghiệp Nhà Nước cần quan tâm đến việc xây dựng sách ưu tiên luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp lợi ích đáng chủ đầu tư hình thành đồng loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật cơng nghệ bật lên thị trường nhà đất Trên thực tế cho thấy đầu tư vào thị trường nhà đất mức tạo kết to lớn như: Tạo lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư, nhà nước tăng nguồn thu đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trường nhà đất quản lý điều chỉnh Nhà nước phát triển lành mạnh, tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế – xã hội – trị, quản lý phát triển mức thị trường nhà đất kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nước… Tuy nhiên tác động chế thị trường, biện pháp quản lý yếu thiếu đồng nên thị trường nhà đất nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngồi tầm quản lý Tình hình phát triển thị trường nhà đất chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Trong năm qua Nhà nước tập trung nhiều sức lực tiền nhằm giải vấn đề thực tế vấn đề nhiều bế tắc cần khắc phục giải Điều thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất Chính từ đặc điểm trên, em chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp phát triển thị trường nhà đất Thành phố Hà Nội giai đoạn 2005 – 2009 ” làm đề tài nghiên cứu cho II Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: - Thứ nhất, tìm hiểu đặc điểm thị trường nhà đất nhân tố ảnh hưởng đến thị trường này; - Thứ hai, nghiên cứu thị trường nhà đất Thành phố Hà Nội giai đoạn 2005 – 2009 ; - Thứ ba, đưa số giải pháp kiến nghị để phát triển thị trường nhà đất Hà Nội nói riêng nước nói chung II Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận III Kết cấu đề tài phạm vi nghiên cứu Ngoài lời mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, bảng biểu nội dung đề tài bao gồm phần chính: Chương I : Cơ sở khoa học thị trường nhà đất; Chương II : Thực trạng thị trường nhà đất Hà Nội giai đoạn 2005 – 2009; Chương III : Kiến nghị, giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất địa bàn Thành Phố Hà Nội giai đoạn 2005 – 2009 ; Thành phố Hà Nội nơi thị trường nhà đất phát triển nhanh mạnh em chọn nghiên cứu Thành phố Hà Nội thời gian năm năm 2005 đến PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Do thời gian kiến thức có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót nên em mong góp ý thầy để chun đề hồn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.S Phạm Lan Hương tận tình giúp đỡ để em hồn thành chuyền đề thực tập PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I Khái niệm đặc điểm phân loại thị trường nhà đất Khái niệm 1.1 Khái niệm nhà đất Nhà đất hai nhóm thành phần bất động sản - Đất đai: Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản); Phải đất đai xác định chủ quyền; Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà : Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt gánh xiếc, lâu đài đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản).Các cơng trình xây dựng công nghiệp, tài sản gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình…cũng coi bất động sản 1.2 Khái niệm thị trường nhà đất Cùng với phát triển kinh tế, thị trường nhà đất ngày hình thành phát triển Thị trường nhà đất coi phận thị trường bất động sản nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hố Thị trường nhà đất thị trường yếu tố nhà đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường yếu tố nhà đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược khuôn viên gắn liền với nhà đất để sử dụng cho mục đích khác Trên thực tế nước ta số ý kiến quan niệm thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp đồng nghĩa thị trường nhà đất Thị trường nhà đất trước hết hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hố Q trình trao đổi mua bán nhà đất vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi diễn nhiều dạng khác PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Ở nước ta, văn pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền kinh doanh góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do nước ta thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Vì thị trường nhà đất hình dung cách trừu tượng nơi mà người mua người bán thoả thuận với số lượng, chất lượng giá hàng hoá Đặc điểm thị trường nhà đất Thị trường nhà đất phận chủ yếu thị trường BĐS Thị trường nhà đất hình thành phát triển với qúa trình phát triển hàng hoá kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có đặc điểm sau: 2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Nhà đất loại hàng hóa cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương khác Đồng thời đất đai di chuyển từ vùng sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán di chuyển từ vùng sang vùng khác Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, thị trừơng mang chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng đồng vùng miền điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác quy định 2.2 Thị trường nhà đất thị trường không hồn hảo Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng vùng, chịu chi phối diều kiện tự nhiên truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất thị trường cạnh tranh không đầy đủ Sự tác động Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường bất động sản Bất Nhà nước có can thiệp vào thị trường nhà đất mức độ khác chủ yếu đất để thực mục tiêu phát triển chung Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội quy hoạch sử dụng đất, tạo sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất Nhà nước can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG đất cơng để điều hồ thị trường… Do khơng thể bỏ qua vai trò Nhà nước khai thác đất đai nguồn tài nguyên to lớn cho phát triển Tuy nhiên thị trường sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh nhà khu đô thị ổn định quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tơn trọng tính thị trường tạo điều kiện để thị trường phát triển 2.3 Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm so với cầu nguồn cung có giới hạn tương đối Mọi hàng hoá đưa thị trường thừa nhận xuất cầu tăng lên nhà sản xuất đẩy mạnh sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng Tuy nhiên cầu nhà đất tăng lên cung nhà đất thị trường nhà đất phản ứng nhanh chóng hàng hố thơng thường khác việc tăng cung nhà đất với loại mục đích cụ thể cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công… “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tê, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phịng”(Luật đất đai năm 1993) Đất đai bao gồm loại sau: - Đất nông nghiệp; - Đất lâm nghiệp; - Đất khu dân cư nông thôn; - Đất đô thị; - Đất chuyên dùng; - Đất chưa sử dụng Nhà xây dựng khu đất Nhà nước cho phép phù hợp với quy định pháp luật quy hoạch Nhà nước Ngày nhu cầu nhà đất tăng nhanh dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà Trên thực tế cung khơng thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể tổng cung đất cố định hạn chế kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho mục đích cụ thể 2.4 Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài – tiền tệ PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Hàng hoá nhà đất loại hàng hoá có giá trị lớn hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh thị trường nhà đất có nhu cầu lớn vốn Một phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất huy động thị trường đồng thời lượng vốn đựơc huy động thị trường tài đầu tư thị trường nhà đất – thị trường đầu tư ưa chuộng lợi nhuận thu cao Hàng hố nhà đất có giá trị lớn có số đặc điểm khơng thể di dời, lâu bền… nên thường đóng vai trị tài sản chấp hoạt động vay mượn thị trường vốn Chính vậy, thị trường nhà đất quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định Muốn có thị trường bất động sản lành mạnh phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thuẫn Nhưng huy động vốn thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải ln nắm vững đặc tính kinh tế nhà đất khó chuyển đổi thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh người mua nhà đất cần vay tiền thị trường tiền tệ Nếu khơng có chế cho vay để mua nhà thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ Giữa hai thị trường có mối liên hệ khăng khít, biến động thị trường dẫn đến biến động thị trường 2.5 Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch hàng hóa Đối với hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hóa giao dịch, cịn nhà ,đất địa điểm giao dịch lại cách biệt với nhà, đất giao dịch Đó đặc điểm nhà ,đất có vị trí cố định, khơng thể di dời Do hoạt động giao dịch nhà, đất thường tiến hành sàn giao dịch lớn, địa điểm nhỏ với vật dụng đơn sơ tối thiểu, nhà riêng, nhà hàng, quán nước, qua mạng internet….đều tạo nên sàn giao dịch bất động sản Quan hệ giao dịch nhà, đất kết thúc địa điểm giao dịch hay sàn giao dịch mà phải trải qua khâu là: - Đàm phán sàn giao dịch, cung cấp cho thông tin nhà đất cần giao dịch - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực kiểm tra độ xác thông tin nhà, đất, đánh giá yếu tố bên nhà, đất - Đăng ký pháp lý: thực thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch 2.6 Thị trường nhà đất thị trường khó thâm nhập PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG Sở dĩ hàng hóa nhà đất khơng đầy bán thị trường loại hàng hóa khác, người mua người bán khơng có hội đầy đủ thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với nhà, đất cần giao dịch Hơn nữa, nhà, đất thường có giá trị lớn, người mua bán nhà đất thường có kinh nghiệm họ có hội mua bán ( trừ người kinh doanh chuyên nghiệp ) 2.7 Thị trường nhà đất chịu chi phối yếu tố pháp luật Nhà đất loại tài sản có giá trị lớn, việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở để đảm bảo an toàn cho giao dịch nhà đất Mọi nhà đất nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng Mọi giao dịch nhà đất phải có giám sát nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia nhà nước vào thị trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường nhà đất ổn định an toàn Nhà đất đăng ký pháp lý theo pháp luật có giá trị hơn, chúng tham gia vào tất giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, chấp… Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường nhà đất, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch nhà đất Phân loại thị trường nhà đất Theo mục đích sử dụng thị trường nhà đất chia thành loại sau: - Thị trường mua bán - Thị trường cho thuê - Thị trường chấp, góp vốn II Vai trị thị trường nhà đất Thị trường nhà đất đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế mặt khác trực tiếp ảnh hưởng đến kinh tế Những ảnh hưởng thị trường nhà đất đến kinh tế quốc dân thể qua mặt : Thứ nhất, phát triển thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường nhà đất nơi gặp gỡ cung cầu nhà đất, cầu nối sản xuất tiêu dùng nhà đất Đó nơi thực trình tái sản xuất yếu tố sản xuất đáp ứng cho hoạt động kinh doanh thân nhà đất.Thị trường nhà đất nơi thực chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh nhà đất) từ hình thái giá trị sang vật (đối với người tiêu dùng nhà đất) Khi thị trường nhà đất không thông suốt, ngưng trệ, PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP 10 GVHD: Th.S PHẠM LAN HƯƠNG chuyển hóa gặp khó khăn làm cho thị trường luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến trình tái sản suất chu kỳ sản xuất Khi thị trường nhà đất phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh nhà đất đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dung nhà đất nhờ mà đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng nhà đất nhờ mà đẩy mạnh sản xuất Thứ hai, phát triển thị trường nhà đất góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Khi thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thân trình tăng vốn đầu tư cho phát triển phát triển nó, tăng lên tài sản cố định xã hội, nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng Khi thị trường nhà đất phát triển, tốc độ chủ chuyển vốn nhanh hơn, cách bổ xung vốn cho đầu tư phát triển Các giao dịch chấp nhà đất để vay vốn, góp vốn liên doanh nhà đất giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Thứ ba, phát triển thị trường nhà đất góp phần tằng thu cho ngân sách nhà nước Sự phát triển thị trường diễn theo hai hướng : Một là, tăng lượng hàng hóa nhà đất thị trường giao dịch; Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch làm cho khối lượng giao dịch nhiều trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại… Cả hai hướng phát triển thị trường nhà đất dẫn đến góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế Thứ tư, phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế Trong hộ nhập quốc tế, thị trường nước gắn chặt với thị trường nước Sự phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng thị trường ngồi nước cách vượt khỏi phạm vị quốc gia, tạo điều kiện cho chủ thể người nước tham gia giao dịch nhà đất nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh chí cư trú sinh sống Thơng qua mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng hiểu biết lẫn nước, dân tộc Thứ năm, thị trường nhà đất góp phần vào ổn định xã hội Thị trường nhà đất phát triển khơng lành mạnh sách đất đai khơng phù hợp, dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn PHẠM MINH NGỌC ĐỊA CHÍNH K48