Slide Môn Kinh Doanh Bất Động Sản 2 Tín.pdf

1 Học viện tài chuyên ngành đgts kinh doanh bđs môn học kinh doanh bất động sản Phạm Văn Bình Phó Trởng Khoa Tài Doanh nghiệp CHƯƠNG : quản lý nhà nớc kinh doanh bất động sản chơng I Vai trò Nhà nớc ®èi víi kinh doanh bÊt ®éng s¶n II Qu¶n lý Nhà nớc kinh doanh bất động sản nớc ta I Vai trò Nhà nớc kinh doanh BĐS I Vai trò Vai trò Nhà nớc kinh tế thị trờng Vai trò Nhà nớc kinh doanh bất động sản Vai trò Nhà nớc kinh tế thị trờng Định hớng chiến lợc phát triển kinh tế đất nớc Đa sách thu hút vốn đầu t từ nguồn nớc, vốn đầu t nớc Thực sách ổn định kinh tế vĩ mô Điều tiết thu nhập, bảo đảm công xà hội Điều chỉnh kịp thời việc sử dụng thành phần kinh tế Xây dựng chiến lợc phát triển nguồn nhân lực theo hớng đầu t thích đáng cho giáo dục, đào tạo sử dụng có hiệu nguồn lao động đợc đào tạo Vai trò Nhà nớc kinh tế thị trờng ý nghĩa phơng pháp luận việc thiết lập chế điều hành kinh tế thị trờng Cơ chế điều tiết kinh tế có hiệu chế thị trờng có điều tiết vĩ mô nhà nớc Trong phát triển kinh tế thị trờng cần coi trọng tự kinh doanh, đảm bảo tính tự chủ cđa nhµ kinh doanh ✓ Sù can thiƯp cđa nhµ nớc chủ yếu thông qua việc hoạch định chiến lợc phát triển, công cụ kinh tế vĩ mô, đặc biệt sách tài chính, tiền tệ, điều tiết thu nhập, sách đầu t Vai trò Nhà nớc kinh doanh BĐS Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận chuyển nhợng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trờng BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, t vấn, đấu giá, quản cáo, quản lý BĐS Vai trò Nhà nớc kinh doanh BĐS Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ BĐS thị trờng bất động sản Xây dựng khung pháp lý kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Quy hoạch sử dụng đất đai (quy hoạch đô thị), đầu t xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng liệu bất động sản Giải tranh chấp liên quan đến BĐS C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an II Quản lý nhà nớc Quá trình đổi chế quản lý Nhà nớc kinh doanh BĐS nớc ta Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tăng cờng vai trò quản lý Nhà nớc kinh doanh B§S ë níc ta hiƯn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Quá trình đổi chế quản lý Giai đoạn 1975-1985: chế quản lý kinh tế chế kế hoạch hoá tập trung Giai đoạn từ 1986 đến nay: chế thị trờng định híng XHCN Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 10 Những tồn hoạt động kinh doanh bĐS Chính sách, luật pháp có liên quan đến kinh doanh bất động sản cha đồng hợp lý Thông tin bất động sản thiếu không minh bạch, thông tin sai lƯch ✓ Tû lƯ giao dÞch phi chÝnh quy rÊt cao Mất cân đối cung, cầu Giá bất động sản biến động mạnh tạo giá ảo không phù hợp với thị trờng Các dịch vụ phục vụ kinh doanh BĐS phát triển Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 112 Nội dung nghiên cứu dự án Nghiên cứu cần thiết phải đầu t: Có cần (có nên) đầu t hay không? Để trả lời câu hỏi cần nghiên cứu cung, cầu thị trờng, mức độ cạnh tranh khả chiếm lĩnh thị trờng dự án Xác định quy mô hình thức đầu t Phân tích kỹ thuật, công nghệ Lựa chọn địa điểm xây dựng công trình Phân tích mặt tài Phân tích kinh tÕ - x· héi Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 113 Iii Xác định dòng tiền dự án đầu t 3.1 Xác định dòng tiền - Vốn đầu t cho tài sản cố định - Vốn lu đng bổ sung cho dự án 3.2 Xác định dòng tiền vào - Dòng tiền hoạt động hàng nm = Lợi nhuËn + KhÊu hao TSCĐ - Thu håi vèn lu động -Thu lý TSC 3.3 Xác định dòng tiền hàng nm dự án Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 114 IV Thẩm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.1 Phơng pháp thời gian thu hồi vốn (PP) 4.2 Phơng pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) 4.3 Phơng pháp giá trị ròng (NPV) 4.4 Phơng pháp tỷ suất sinh lời nội (IRR) 4.5 Phơng pháp sè sinh lêi (PI) Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 115 Iv Thẩm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.1 Phơng pháp thời gian thu hồi vốn (PP) *Khái niệm phơng pháp xác định Trờng hợp thứ nhất: khon thu nhập hàng nm nhau, tạo nên chuỗi thu nhập đồng Kỳ hoàn vốn = Chi phí đầu t Thu nhập hàng nm Trờng hợp thứ hai: Các khon thu dự án tạo thành dòng tiền bất thờng Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 116 Thời gian hoàn vốn (PP) Dự án A Năm Dự án B Dòng tiền Luỹ kế Dòng tiÒn Luü kÕ -100 -100 -100 -100 10 -90 70 -30 60 -30 50 20 80 50 20 40 Thêi gian hoµn vèn = Thêi gian tr-ớc vốn đ-ợc hoàn trả + Vốn đầu t- lại Dòng tiền Thời gian hoàn vốn Dự án A = + 30$/80$ = 2,4 năm Thời gian hoàn vốn Dự án B = + 30$/50$ = 1,6 năm Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 117 Iv ThÈm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.2 Phơng pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) *Khái niệm phơng pháp xác định Phơng pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu khon thời gian cần thiết để tổng giá tất dòng thu nhập tơng lai dự án vừa đủ bù đắp số vốn đầu t bỏ ban đầu Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 118 Iv Thẩm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.3 Phơng pháp giá trị ròng (NPV) * Theo phơng pháp này, ngời ta chiết khấu dòng tiền hàng nm dự án thời điểm Kết thu đợc gọi NPV Gäi n: thêi gian sèng cđa dù ¸n (năm) CFt: Dòng tiền hàng nm dự án r: tû lƯ chiÕt khÊu (Chi phÝ sư dơng vèn) n NPV =  t =1 CFt (1 + r ) Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn t − CF0 C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 119 Iv ThÈm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.3 Phơng pháp giá trị ròng (NPV) (tiếp) * Tiêu chuẩn lựa chọn a Khi dự án có NPV d ỏn đầu t bị loại b Khi dự án có NPV >0 : Nếu dự án độc lập Nếu dự án thuộc loại loại bỏ lẫn Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 120 Iv Thẩm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.4 Phơng pháp tỷ suất doanh lợi nội (IRR) *Khái niệm công thức xác định: Tỷ suất doanh lợi nội tỷ lệ chiết khấu cho giá trị ròng (NPV) n CFt  (1 + IRR) t =1 t = CF0 Tỷ suất doanh lợi nội tỷ suất sinh lời vốn đầu t dự kiến đạt đợc suốt vòng đời dự án Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 121 Iv Thẩm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.4 Phơng pháp tỷ suất doanh lợi nội (IRR)(tiếp) *Tiêu chuẩn lựa chọn a Khi tỷ suất doanh lợi nội nhỏ chi phÝ sư dơng vèn: nÕu thùc hiƯn dù ¸n sÏ bị lỗ, nghĩa NPV0 - Nếu dự án độc lập, dự án đợc chọn - Nếu dự án thuộc loại xung khắc nhau, dự án đợc chọn dự án có tỷ suất doanh lỵi néi bé lín nhÊt Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 122 III Thẩm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.5 Phơng pháp số sinh lợi (PI) * Khái niệm: số sinh lợi (PI) đợc định nghĩa nh giá trị dòng tiền hàng nm dự án đầu t so với dòng tiền đầu t ban đầu n Công thức xác định: Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn CFt t t =1 (1 + r ) PI = CF0 C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 123 Iv Thẩm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.5 Phơng pháp số sinh lợi (PI) (tiếp) * Tiêu chuẩn lựa chọn - Trờng hợp dự án độc lập lẫn nhau, dự án có: PI>1: chấp nhận dự án PI