Pháp luật về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thực thi tại huyện thanh trì, thành phố hà nội

NGUYỄN ĐÌNH NGHĨA BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN ĐÌNH NGHĨA 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2020 i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN ĐÌNH NGHĨA NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ THỦY HÀ NỘI 2020 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, trích dẫn nêu luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác có nguồn gốc rõ ràng Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình Hà Nội, ngày tháng năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Nghĩa iii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn “Pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư thực tiễn huyện trì, thành phố Hà Nội” tác giả luận văn xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Thúy tận tâm giúp đỡ, hướng dẫn suốt trình thực luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Ban Giám hiệu Trường Đại học Mở Hà Nội; lãnh đạo thầy, cô giáo Khoa Luật - Trường Đại học Mở Hà Nội tận tình giúp đỡ tác giả suốt trình thực luận văn này, gia đình bạn bè động viên, tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Với kiến thức hạn chế, chắn luận văn cịn nhiều thiếu sót, tác giả luận văn mong nhận ý kiến đóng góp từ phía q Thầy Cơ Hội đồng đánh giá để luận văn hồn thiện Tơi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Nghĩa iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN iii LỜI CẢM ƠN iv MỤC LỤC v MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG I : KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1.Khái niệm giao đất , cho thuê đất 1.2 Khái niệm thủ tục, trình tự, giao đất, cho thuê đất 11 1.3 Pháp luật thủ tục giao đất, cho thuê đất 13 1.4 Tiêu chí đánh giá pháp luật thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 23 1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật thủ tục giao đất, cho thuê đất .26 Kết luận chương .28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI HUYỆN THANH TRÌ THÀNH PHỐ HÀ NỘI 29 2.1 Khái quát huyện Thanh Trì 29 2.1.1 Điều kiện tự nhiên trạng sử dụng .29 2.1.2 Kinh tế, xã hội 30 2.1.3 Chính sách thu hút đầu tư .31 2.2 Kết đạt thi hành pháp luật thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư huyện Thanh trì .32 2.2 Đánh giá pháp luật hành trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư thực tiễn thực huyện trì 34 2.2.1 Về giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư: 34 2.2.2 Về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 36 2.2.3 Hình thức giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 38 2.2.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư .39 2.2.5 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 41 2.2.6 Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 43 v 2.3 Đánh giá thủ tục giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư huyện Thanh Trì 44 Nguyên nhân vướng mắc nêu 46 Kết luận Chương 49 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ 51 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 51 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư dựa chế độ sở hữu đất đai Việt Nam 51 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư phải đảm bảo phù hợp đường lối, sách nhà nước; với điều kiện kinh tế thị trường yêu cầu hội nhập quốc tế .52 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, cơng 53 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư .55 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 55 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư huyện Thanh trì 59 Kết luận Chương 63 KẾT LUẬN .64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Lịch sử tồn tại, phát triển xã hội loài người chứng minh rằng, đất đai nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng, đặc biệt sở hữu tư liệu sản xuất xã hội chế độ phong kiến xưa Ngày nay, xét mặt kinh tế, tài nguyên đất đai tiếp tục loại tư liệu sản xuất, phương tiện tồn cộng đồng, xã hội Nếu tài nguyên đất đai bị suy giảm chất lượng bị khai thác, sử dụng hiệu hay bị huỷ hoại tác động thái người, “trả thù” tự nhiên sống cịn toàn cộng đồng, dù sớm hay muộn, bị đe doạ Còn xét mặt xã hội, tài nguyên đất đai lãnh thổ, nơi cư trú cộng đồng; ln người bảo vệ, gìn giữ sức lao động nhiều xương máu nhiều hệ Vì vậy, tài nguyên đất đai yếu tố có vai trị vị trí đặc biệt quan trọng tồn tại, ổn định phát triển kinh tế - xã hội quốc gia, dân tộc Thanh trì huyện ven nằm phía đơng nam thành phố Hà Nội, cửa ngõ giao thông trục đường vào thủ đô Hà Nội Huyện Thanh trì phấn đấu đạt cấp quận vào năm 2023 tăng thu ngân sách đạt 12-14% vào năm 2023 Huyện Thanh trì nằm hữu ngạn sơng Hồng, địa thấp dần hướng Đơng Nam theo hướng dịng chảy sơng Hồng Đất đai huyện Thanh trì chủ yếu đất nông nghiệp; đất trồng ngắn ngày; đất phù sa… khai thác tài nguyên đất nguồn ngân sách chủ yếu huyện Thanh trì Giá trị chung đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt nguồn lực quan trọng đất nước Do đó, kinh tế Việt Nam vận hành theo mơ hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đòi hỏi phải có chủ trương, sách đất đai đắn, phù hợp với tình hình thực tiễn Ở thực tiễn việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư q trình phát triển xã hội lồi người, hình thành phát triển văn minh vật chất - văn minh tinh thần, thành tựu kỹ thuật vật chất văn hoá khoa học xây dựng tảng - sử dụng đất ln có mâu thuẫn khu vực kinh tế xã hội phát triển mạnh, với tăng dân số nhanh làm cho mối quan hệ người đất ngày căng thẳng, sai lầm liên tục người trình sử dụng đất dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, số cơng đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai trở nên quan trọng mang tính tồn cầu Cụ thể, triển khai pháp luật quy định giao đất theo luật năm 2013 cho thấy số khó khăn, thách thức như: Quyền định đoạt quyền hưởng lợi từ đất đai chưa định rõ; đó, người Nhà nước giao đất (người sử dụng) tự coi người chủ sở hữu, tùy tiện mua bán, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận đất nhiều vướng mắc trùng giấy, giấy bị hủy, giá trị, Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp, nhà nước chủ yếu thực theo chế “xin - cho” Thực chất chưa trọng yếu tố kinh tế đất đai, chưa thực thấy đất đai hàng hóa đặc biệt chế thị trường Từ đó, việc giao đất khơng thu tiền sử dụng đất tạo điều kiện cho tham nhũng, hối lộ gia tăng Nhà nước không thu thuế cho ngân sách Trong đó, cơng tác quản lý sử dụng đất đai nhiều hạn chế, yếu kém, gây nên nhiều xúc Quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập, quy hoạch thực quy hoạch sử dụng đất chưa tốt, nhiều khu công nghiệp, dự án đầu tư, đất quan, doanh nghiệp chậm đưa vào khai thác sử dụng, gây lãng phí lớn Chấp hành pháp luật đất đai chưa nghiêm, việc thực quy hoạch, chuyển đổi mục đích chuyển quyền sử dụng đất Chậm nghiên cứu lý luận, tổng kết thực tiễn để làm rõ nhiều vấn đề lý luận quản lý đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc tháo gỡ vướng mắc xây dựng, thực sách, pháp luật đất đai cần có đột phá nhằm ổn định trị - xã hội, thúc đẩy đất nước phát triển nhanh bền vững Mặt khác, ngày bối cảnh kinh tế phát triển thị trường bất động sản, phát triển nhiều biến động mạnh việc giao đất địa phương vấn đề phức tạp Có nhiều nguyên nhân phức tạp, nguyên nhân chủ yếu việc tiến hành thực thủ tục giao đất liên quan đến quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ nhiều quan, tổ chức cá nhân Do đó, việc giao đất tiến hành cách thỏa đáng tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý Nhà nước đất đai, doanh nghiệp thân người dân Tuy nhiên, việc giao đất , cho thuê đất không thực cách thỏa đáng gây mâu thuẫn, tranh chấp xã hội, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài thực tiễn Thực tế, năm 2016 đến 2020, có nhiều vụ việc liên quan đến tình trạng vi phạm pháp luật đất đai xảy nhiều nơi, kéo dài, vi phạm nghiêm trọng thường tập trung vào vấn đề giao đất, cho thuê đất Do đó, để góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư đất Nhà nước ta nói riêng, bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật bảm đảm điều chỉnh hợp lý sách pháp luật đất đai thực tiễn Với lý đó, tơi nghiên cứu chọn đề tài “Pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư thực tiễn huyện trì, thành phố Hà Nội” làm luận văn nghiên cứu Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan Việc nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung pháp luật giao đất nói riêng có có cơng trình nghiên cứu, cụ thể như: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất hồn thiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính” Nguyễn Xuân Trọng - Viện nghiên cứu quản lý đất đai (2012); “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam” - Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Thu Hiền (2012); “Pháp luật giao đất dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Nghiên cứu cụ thể địa bàn thành phố Hà Nội” - Luận văn thạc sĩ Đào Thị Hồng Minh (2014); “Nâng cao hiệu giao đất, cho thuê đất phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân đất đai” tác giả TS Phan Thị Thanh Huyền -Tạp chí Tài ngun Mơi trường (2015); “Sở hữu nhà nước tài nguyên đất đai Việt Nam” TS Nguyễn Văn Thức, Tạp chí Triết học, số (168), tháng - 2005; Hội đồng Lý luận Trung ương: Tổ chức thực pháp luật đất đai cán quản lý nhà nước địa bàn cấp huyện Việt Nam nay, chủ nhiệm dự án GS, TS Lê Hữu Nghĩa, Hà Nội, 2016; “Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý - nhận thức thực tiễn” PGS, TS Hồng Thị Bích Loan, Viện Kinh tế trị học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Tạp chí Lý luận trị số - 2018, … Nhưng, nhìn chung, cơng trình, báo nêu nghiên cứu pháp luật giao đất mức độ, phạm vi khác Một số công trình, báo nghiên cứu sâu, phân tích bình luận số khía cạnh pháp lý giao đất, nghiên cứu thẩm quyền giao đất đánh giá thực trạng giao đất theo quy định cũ, mà chưa sâu vào đánh giá quy định pháp luật giao đất theo Luật Đất đai năm 2013 đưa phướng hướng hoàn thiện pháp luật đất đai Vì vậy, nói chưa có đề tài nghiên cứu phân tích cách chuyên sâu vấn đề pháp luật giao đất Việt Nam Những cơng trình tác giả trước sở để Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu Mục đích luận văn phân tích vấn đề lý luận pháp luật thủ tục giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư; Nghiên cứu thực tiễn thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư huyện Thanh trì - Nhiệm vụ nghiên cứu DAĐT dù diễn kinh tế thị trường thể yếu tố mệnh lệnh hành chính, hay nói cách khác yếu tố quyền lực Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân - chủ sở hữu tối cao Bởi vậy, xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT trước hết phải giải hài hịa việc củng cổ hình thức sở hữu tồn dân đất đai với yêu cầu đảm bảo quyền tài sản chủ đầu tư Bên cạnh đó, quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT cần bổ sung tiêu chí thẩm định nhu cầu SDĐ bổ sung điều kiện hạn chế giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT khu vực nhạy cảm biên giới 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư phải đảm bảo phù hợp đường lối, sách nhà nước; với điều kiện kinh tế thị trường yêu cầu hội nhập quốc tế Quyền SDĐ Việt Nam bị giới hạn phạm vi định, giá trị trao đổi quyền SDĐ chưa xác định sở quy luật thị trường Nếu tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai cần phải có cơng nhận mức việc nắm giữ quyền SDĐ sở hữu loại tài sản nhằm đảm bảo quyền tài sản chủ thể nắm giữ quyền SDĐ Hiến pháp 1946 Hiến pháp 1959 thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai Chỉ đến Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân Có hai lý củng cố cho chế độ công hữu đất đai Thứ nhất, thể chất đất đai riêng ai, mà tặng vật tự nhiên ban tặng cho dân tộc, có cơng sức gìn giữ bảo vệ tất người Thứ hai, tư nhân hố đất đai dễ hình thành tầng lớp chủ đất mới, số người giàu có bỏ tiền để giữ đất, đầu đất đai tạo nên trở lực lớn cho trình đầu tư phát triển Nhưng chế độ cơng hữu đất đai có số nhược điểm từ thực tiễn Thứ nhất, người SDĐ khơng có động lực để SDĐ cách tốt nhất, không muốn đầu tư dài hạn vào đất sử dụng, làm hạn chế hiệu SDĐ đất đai khơng phải tài sản lâu dài họ Thứ hai, quyền định đoạt đất đai 52 thuộc quan nhà nước dễ dẫn tới can thiệp hành vào thị trường quyền SDĐ, tạo nguy phát sinh tham nhũng, gây trở ngại lớn cho đầu tư phát triển Thứ ba, không chỉnh thể lý luận thực tiễn gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật quyền SDĐ tài sản người SDĐ, thị trường quyền SDĐ, giá quyền SDĐ " Sở hữu " thuật ngữ, nội dung cụ thể phải xác lập theo quy định pháp luật Trên thực tế, nội dung cụ thể quyền định đoạt đất đai ta không khác so với nội dung cụ thể quyền sở hữu tư nhân đất đai nước tư phát triển Khơng có khác quyền Nhà nước quyền người giữ đất; có khác phạm vi thực quyền Theo Luật Đất đai, chế độ sở hữu toàn dân khơng cịn ngun nghĩa chế độ công hữu đất đai Nhà nước trao hết quyền sử dụng cho dân, trao hầu hết quyền định đoạt tài sản cho người SDĐ Người có đất coi đất mình, cịn ám ảnh chẳng may bị Nhà nước thu hồi đất Đã đến lúc cần nhìn thẳng vào thực chất quan hệ đất đai Việt Nam Tốt gọi tên chế độ sở hữu đất đai, chế độ sở hữu đặc biệt, thông lệ giới, phù hợp với nhu cầu thực tế phát triển, tạo hội làm giảm nguy tham nhũng máy quản lý đất đai Chúng ta cần chấp nhận sở hữu tư nhân đất đai, thiết lập chế độ sở hữu đất đai gồm sở hữu nhà nước, sở hữu chung, sở hữu tập thể sở hữu tất thành phần kinh tế gồm sở hữu tư nhân Ngoài ý nghĩa kinh tế, xã hội, nhân văn nước, đa sở hữu đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho trình hội nhập quốc tế nước nhà 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư đảm bảo tính công khai, minh bạch, công Tinh minh bạch pháp luật thể cơng khai sách mục đích rõ ràng quan ban hành pháp luật Cơ quan tổ chức thực thi pháp luật; đảm bảo để người SDĐ tiếp cận tham gia tích cực vào quan hệ 53 pháp luật Ngồi ra, cịn đảm bảo cho người dân giám sát hoạt động quan quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa nước ta nay, tính minh bạch cần thể trình xây dựng, ban hành thực thi văn quy phạm pháp luật nói chung pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nói riêng Mặc dù nay, sách văn quy phạm pháp luật đất đai công bố công khai rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng nhiên với trình độ dân trí nước ta nay, cần có biện pháp hữu hiệu hơn, nhiều hình thức đa dạng để truyền tải nội dung văn đến đối tượng người dân Đây biểu tính cơng pháp luật: phải cộng đồng thừa nhận Pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT cần công khai thông tin liên quan đến quy hoạch, kế hoạch SDĐ, nội dung liên quan đến định giá đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất mà phải tạo điều kiện để tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ để thực DAĐT dễ dàng tiếp cận, hỗ trợ từ người có chun mơn để giải đáp vấn đề cịn thắc mắc Qua giúp quan quản lý nhà nước cộng đồng cung tham gia giám sát việc thực tuân thủ pháp luật đất đai, củng cố niềm tin đồng thuận người dân quyền Ngồi ra, pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT phận hệ thống pháp luật Việt Nam, điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực giao đất, cho thuê đất Nhà nước chủ thể có nhu cầu SDĐ để thực DAĐT Tính thống hệ thống pháp luật đất đai nói chung giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nói riêng điều kiện quan trọng để khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực từ đất Điều địi hỏi cần phải xây dựng hệ thống pháp luật thống từ Hiến pháp đạo luật gốc đến Luật Đất đai hành, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp đạo luật khác có liên quan 54 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Trên sở đánh giá kết nhận diện vướng mắc nảy sinh sau 04 năm triển khai thi hành Luật đất đai 2013 nói chung quy định giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nói riêng để tiếp tục thực có hiệu quả, phát huy tính tích cực quy định Luật đất đai 2013 sống, tác giả đề nghị số giải pháp sau đây: 3.2.1.1 Hồn thiện q trình xây dựng pháp luật Thứ nhất, pháp luật đất đai nói chung quy định giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nói riêng phải dựa quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; phải xây dựng quan điểm bình đẳng, khơng phân biệt đối xử doanh nghiệp phải bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả, nguyên tắc bảo vệ môi trường Cần xóa bỏ phân biệt hình thức, lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất từ Nhà nước, phương thức toán tiền thuê đất, hình thức SDĐ loại đất khác doanh nghiệp nước nước ngồi, xóa bỏ " bao cấp " đất đai Cần tiến tới chuyển dần sang hình thức thuê đất, cụ thể với trường hợp SDĐ phi lợi nhuận giao đất, cịn có lợi nhuận chuyển hết sang thuê đất, lẽ, có thực tế giao đất không qua đấu lại giao đất chủ yếu dựa khung giá UBND tỉnh ban hành, chế " xin - cho ", dẫn đến Nhà nước thiện hai đầu, nhà đầu tư lợi hai đầu, tạo điều kiện cho tham ô, tham nhũng hàng loạt mà có nhiều vụ án xét xử đất đai liên quan đến cán có chức, có quyền Thứ hai, tiến hành rà sốt, hồn thiện quy phạm pháp luật đất đai nói chung giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nói riêng, phải coi cơng tác rà sốt văn quy phạm pháp luật nhiệm vụ thường xuyên, liên tục, 55 theo nguyên tắc văn cấp không trái với văn cấp Bộ TN & MT cần tập hợp lại văn theo tiêu chí thẩm quyền ban hành, thẩm quyền quan quản lý nhà nước theo lĩnh vực cụ thể để xem xét hiệu lực văn bản, văn thay văn bãi bỏ ; phát lĩnh vực bỏ ngỏ chưa Luật điều chỉnh có quy định chưa cụ thể cần tiến hành bổ sung, hoản thiện kiến nghị ban hành Như tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động xây dựng thực thi pháp luật Thứ ba, xây dựng cụ thể cứ, tiêu chí giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT mức quy mơ, diện tích loại lĩnh vực, ngành nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động Thực tế cho thấy, tình trạng sử dụng dư thừa, sai mục đích, " đầu " đất đai, tình trạng giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nhiều năm chưa đưa vào sử dụng gây lãng phí lớn tài nguyên đất đai, gây tác động tiêu cực dư luận Cần đảm bảo diện tích đất đai giao, cho thuê đến người có nhu cầu khả thực sự, đảm bảo bình đẳng donah nghiệp, cần quy định cụ thể tiêu chí Đối với hai hình thức cho thuê đất để thực DAĐT, cần bổ sung tiêu chí cho thuê đất người SDĐ mức độ: thuê ngắn hạn, dài hạn từ làm rõ quyền thụ hưởng khác đối tượng Nhà nước cho thuê đất Thứ tư, thực quy hoạch sử dụng đất cấp dài hạn, nâng cao chất lượng quy hoạch, đảm bảo cho doanh nghiệp nhanh chóng tiếp cận với đất đai ; đảm bảo cho việc quản lý, sử dụng đất nói chung doanh nghiệp nói riêng hiệu Về lâu dài, cần bỏ thời hạt quy hoạch SDĐ 10 năm mà tiến tới quy hoạch SDĐ phải có thời hạn 20 năm ; đồng thời triệt để thực công khai i quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao sa bàn cụ thể, cách tốt để loại bỏ việc làm quy hoạch theo hình thức, đảm bảo tính khoa học thực tiễn 3.2.1.2 Đề xuất bổ sung, sửa đổi số quy định cụ thể 56 Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 cần bổ sung số quy định để thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế, xã hội thực chủ yếu thông qua dáu giả quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất thực dự án phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, sử dụng lãng phí, khơng mục đích, đầu đất, chậm đưa đất vào sử dụng, không bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đầu tư vào đất trường hợp bị thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Cần quy định rõ điều kiện để tổ chức đấu giá quyền SDĐ khu vực đấu giá có hạ tầng (xây dựng sử dụng hạ tầng sẵn có); trình tự, thủ tục chuyển mục đích SDĐ loại đất để thực DAĐT khác Thứ hai, bảo đảm thực DAĐT, Khoản Điều 58 Luật đất đai quy định ký quỹ biện pháp để bảo đảm thực dự án đổi với trường hợp nhà đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT Quy định hạn chế hình thức bảo đảm thực dự án khác bảo lãnh, đặt cọc Do vậy, tác giả đề xuất rà soát để sửa đổi, bổ sung Khoản Điều 58 Luật đất đại theo hướng mở rộng hình thức bảo đảm để thực dự án Thứ ba, tiếp tục xây dựng hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai nhằm tạo sở pháp lý đồng bộ, thống cho việc thực thi Luật đất đai 2013 nói chung quy định giao đất, cho th đất, chuyển mục đích SDĐ nói riêng, cụ thể sau: Một là, trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án có SDĐ theo Luật đất đai năm 2003, đến chưa làm thủ tục giao đất, cho thuê đất không thuộc loại dự án Nhà nước thu hồi, đề nghị cho phép UBND cấp tỉnh ban hành định thu hồi đất Sau đó, giao cho Trung tâm Phát triển quý đất giai phóng mặt bàn giao cho chủ đầu tư Để giải bất cập 57 việc SDĐ thực DAĐT sản xuất, kinh doanh thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền SDĐ; đó, có diện tích khơng đủ điều kiện để chuyển nhượng, Bộ TN & MT cần nghiên cứu, cho phép chủ đầu tư lập hồ sơ thu hồi diện tích đất với việc lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ để thực dự án lập danh mục báo cáo HĐND cấp tỉnh thơng qua Hai là, rà sốt, báo cáo Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung mâu thuẫn Điều 117 Điều 118 Luật đất đai 2013 với Luật đầu tư việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế thông qua đấu giá quyền SDĐ mà hình thức đấu thầu dự án có SDĐ để lựa chọn chủ đầu tư Ba là, Bộ TN & MT cần nghiên cứu, xây dựng ban hành thông tư để xử lý trường hợp cụ thể sau đây: - Quy định cụ thể thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo hướng đề cập rõ trường hợp có phải ban hành định cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê hay đăng ký, biến động, chỉnh lý hồ Sơ địa - Xử lý trường hợp giao đất trước ngày 01/07/2014, có thơng báo nộp tiền SDĐ đến nay, người SDĐ chưa nộp tiền SDĐ, cần quy định rõ trường hợp họ có phải chuyển sang thuê đất không - Xử lý trường hợp giao đất trước ngày 01/07/2014, chưa có thơng báo nộp tiền SDĐ họ có phải chuyển sang th đất khơng, - Xử lý hai trường hợp nêu trên, phải chuyển sang thuê đất thị Sở TN & MT có phải tham mưu cho UBND cấp tỉnh ban hành định điều chỉnh định giao đất trước thành định cho thuê đất không Đơn vị giao đất có phải làm đơn đề nghị chuyển từ giao đất sang thuê đất 58 hay cần vào quy định pháp luật Sở TN & MT tham mưu trình UBND cấp tỉnh ban hành định chuyển từ việc giao đất sang thuê đất - Xử lý hai trường hợp trên, ban hành định chuyển từ việc giao đất sang thuê đất thời điểm xác định giá đất để tính tiền thuê đất từ ngày 01/07/2014 (thời điểm Luật đất đai 2013 có hiệu lực) hay thời điểm UBND cấp tỉnh có định điều chỉnh Bốn là, Điều Thông tư số 30/2014/TT - BTN & MT ngày 02/06/2014 Bộ TN & MT quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất quy định trình hồ sơ chuyển mục đích SDD phải có biên xác minh thực địa Vậy cần bổ sung quy định nội dung biên xác minh cần thể vấn đề cụ thể Năm là, cần bổ sung quy định xử lý cụ thể trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng quyền SDĐ nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân để thực DAĐT (dự án sản xuất nông nghiệp ) Tuy nhiên, chủ đầu tư chưa thực thủ tục chuyển mục đích SDĐ để thực dự án mà thời hạn SDĐ nông nghiệp ghi giấy chứng nhận quyền SDĐ hết hạn sử dụng Nay chủ đầu tư để nghị chuyển mục đích SDĐ thực dự án 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư huyện Thanh trì 3.2.2.1 Tăng cường đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật Một là, tiếp tục đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai cập nhật liên tục văn hướng dẫn thi hành (trong có quy định giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT) đội ngũ cán bộ, Đảng viên, công chức nhà nước, viên chức nhà nước - đặc biệt đội ngũ công chức nhà nước, viên chức nhà nước thực nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đại, đội ngũ cán lãnh đạo cấp xã, cán địa chính, mơi trường cấp xã - nhằm trang bị cho đối tượng nắm nội dung pháp luật đất đai văn hướng dẫn thi hành để áp dụng giải 59 vụ việc đất đai cụ thể, để đối tượng tiếp tục người trực tiếp tuyên truyền, phổ biến tới đối tượng khác xã hội Hai là, đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai văn hướng dẫn thi hành (trong có quy định giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT) cách rộng rãi nhân dân nhằm nâng cao nhận thức, trình độ hiểu biết để tuân thủ nghiêm minh trình SDĐ Ba là, củng cố, kiện toàn, sàng lọc lựa chọn đội ngũ báo cáo viên tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai Đội ngũ bao gồm chuyên gia am hiểu sâu sắc nội dung pháp luật đất đai, có kinh nghiệm thực tiễn có kỹ năng, phương pháp sư phạm để chuyển tải cách sinh động, hấp dẫn, dễ hiểu đến với cán bộ, Đảng viên, công chức nhà nước người dân 3.2.2.2 Cải cách thủ tục hành Chú trọng cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành đất đai; thường xun rà sốt, cập nhật cơng bố cơng khai thủ tục hành đất đai đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất; tiếp tục rà sốt, hồn thiện thể chế, sách lĩnh vực đất đai lĩnh vực có liên quan đầu tư, xây dựng, thuế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp; tập trung vào nội dung như: Sự liên thông gắn kết thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc hình thành triển khai thực DAĐT có SDĐ; liên thông việc luân chuyển thông tin đất đai cho quan tài chính, thuế, kho bạc việc xác định thực nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai; tiếp tục rút ngắn thời gian thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ; quy định cụ thể việc xây dựng, quản lý khai thác hệ thống thơng tin đất đai; lộ trình phù hợp để thực giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai; loại hình cung cấp dịch vụ lĩnh vực đất đai văn phòng đăng ký đất đai cấp nhằm 60 đáp ứng nhu cầu khác nhà đầu tư; chế thu phí, lệ phí tương ứng 3.2.2.3 Tăng cường, đẩy mạnh tra việc thực thi pháp luật đất đai phạm vi thành phố, huyện trì công tác tiếp nhận xử lý vướng mắc sinh trình thi hành pháp luật Pháp luật đất đai cần bổ sung chế tài xử phạt hành vi vi phạm thực quy hoạch, kế hoạch SDĐ để đảm bảo quy hoạch SDĐ thực nghiêm Tăng cường biện pháp xử lý tình trạng quy hoạch có nội dung SDĐ không thực thực không tiến độ, "quy hoạch treo" Hướng dẫn cụ thể việc xử lý vi phạm hành trường hợp người SDĐ không thực nghĩa vụ Nhà nước Theo quy định điểm g khoản Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai: "Người SDĐ không thực nghĩa vụ Nhà nước bị xử phạt vi phạm hành mà không chấp hành ", để thu hồi đất hành vi trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chủ đầu tư khơng chấp hành, Nghị định số 102/2014/NĐ - CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai lại khơng quy định hành vi Tăng cường biện pháp xử lý hình lĩnh vực đất đai, tập trung vào số điểm sau: Ban hành thêm số điều luật quy định cụ thể hành vi vi phạm pháp luật đất đai xem tội phạm hành vi lấn chiếm đất đai thu lợi bất lớn; hành vi hủy hoại đất gây hậu nghiêm trọng hành vi gây ô nhiễm đất đai nghiêm trọng Đặc biệt, cần làm rõ, định lượng " hậu nghiêm trọng " sát với tình hình kinh tế - xã hội Hình hóa hành vi giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ trái pháp luật gây hậu nghiêm trọng mà không cần phải quy định " bị xử lý kỷ luật hành vi mà cịn vi phạm " xử lý hình 61 Bộ TN & MT cần thiết lập đường dây nóng lập Website xử lý vướng mắc nảy sinh thi hành Luật đất đai 2013 để tiếp nhận, xử lý trả lời vấn đề phát sinh địa phương phản ánh Trong đó, Bộ cần thành lập tổ chuyên trách bao gồm chuyên gia giỏi để xử lý vấn đề Bộ TN & MT cần tăng cường chế phản ánh, báo cáo thường xuyên Bộ với địa phương doanh nghiệp người dân thông qua việc giao lưu trực tuyến, trả lời đường dây nóng, trao đổi thơng qua mạng internet để Bộ nắm thông tin kịp thời đạo tháo gỡ vướng mắc nảy sinh trình thi hành pháp luật đất đai nói chung giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nói riêng 62 Kết luận Chương Từ phân tích, đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT huyện Thanh trì Chương 2, tác giả nêu định hướng đưa giải pháp để hoàn thiện nâng cao hiệu pháp luật đất đai nói chung thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nói riêng Tác giả nên rõ phân tích tính khả thi giải pháp này, qua đưa đán giá tính hiệu giải pháp áp dụng thực tế Trước đưa giải pháp hoàn thiện cụ thể, cần phải xác định định hướng chủ yếu cho việc hoàn thiện Đáp ứng u cầu q trình, xây dựng hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hoàn thiện pháp luật thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nhằm góp phần làm cho đất đai sử dụng có hiệu hơn, bảo đảm quyền nghĩa vụ người SDĐ, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; cần hồn thiện theo phương hướng cho phù hợp với yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, phù hợp với đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai; phải nể mối tương quan tổng thể với việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật nêu trữ tăng cường hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Từ đó, tác giả mạnh dạn đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi thực tế để góp phần lực vào cơng tác ham thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực thi DAĐT nói riêng theo nhóm hồn thiện pháp luật nhóm đảm bảo thực thi pháp luật 63 KẾT LUẬN Trên sở vấn đề lý luận Chương 1, thực trạng thi hành pháp luật huyện Thanh Trì Chương giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT Chương 3, tác giả đưa số kết luận sau: Trong trình hội nhập phát triển kinh tế, quốc tế nay, sách pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển nguồn tài tiềm tăng thành nguồn tài thực cho đầu tư phát triển Do đó, pháp luật đất đai nói chung giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT nói riêng cần ban hành, sửa đổi, bổ sung, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai Trong công cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, cần khai thác tài nguyên đất đai cách hợp lý hiệu quả, muốn vậy, cần phải tiến hành tốt công tác quản lý nhà nước; đề cao yếu tố công khai, minh bạch hoạt động giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT Hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT cần phải có lộ trình thực cụ thể giai đoạn, thời kỳ Cần có nghiên cứu nghiêm túc, điều tra thực tế học hỏi kinh nghiệm từ nước phát triển để có gợi mở q trình hồn thiện pháp luật Với kết nghiên cứu trên, tác giả phần làm sáng tỏ vấn để lý luận, thực trạng nêu giải hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực DAĐT 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014 ), Thông tư số 30 / 2014 / TT - BTN & MT ngày 02/6/2014 quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2015 ), Thông tư số 02 / 2015 / TT - BTN & MT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định số 43 / 2014 / NĐ - CP Nghị định số 44 / 2014 / NĐ - CP ngày 15/5/2014 Chính phủ, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2017 ), Quyết định số 2311 / QĐ - BTN & MT ngày 28/9/2017 phê duyệt công bố kết thống kê diện tích đất đai năm 2016, Hà Nội Nguyễn Quốc Chinh (2016 ), Pháp luật cho thuê đất thực tiễn thi hành Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Chính phủ (2014 ), Nghị định số 43 / 2014 / NĐ - CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2015 ), Nghị định 118 / NĐ - CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư, Hà Nội 7, Chính phủ (2017 ), Nghị định số 01 / 2017 / NĐ - CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, Hà Nội Nguyễn Thị Hạnh (2014 ), Chỉ dẫn áp dụng Luật đất đai 2013, Nxb Lao động, Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hiền (2012 ), Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 10 Nguyễn Khánh Ly (2016 ), Pháp luật thuê đất Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội 11 Quốc hội (2003 ), Luật Đất đai, Hà Nội 12 Quốc hội (2013 ), Luật Đất đai, Hà Nội 13 Quốc hội (2013 ), Hiến pháp, Hà Nội 14 Quốc hội (2014 ), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 65 15 Quốc hội (2014 ), Luật Đầu tư, Hà Nội 16 Quốc hội (2015 ), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 18 Trường Đại học Luật Hà Nội (2015 ), Giáo trình lí luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 19 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016 ), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 20 Ủy ban nhân dân tỉnh Thành phố Hà Nội (2016 ), Báo cáo số 84 / BC - UBND ngày 30/11/2016 tình hình kinh tế - xã hội năm 2016, mục tiêu nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu năm 2017 Thành phố Hà Nội 22 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006 ), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 23 Nguyễn Thị Xuyên (2017 ), Pháp luật giao đất, cho thuê đất thực tiễn thi hành tỉnh Vĩnh Phúc, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 24 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998 ), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội Trang web 25 https://baodautu.vn/thai-binh-mo-cua-chao-don-cac-nha-dau-tu-d77249.html 26 http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail aspx ? ItemID = 895 27 https://sotaichinh.binhduong.gov.vn/Lists/TinTuc/DispForm.aspx?ID=404&Pa 28 http://www.thaibinh.gov.vn/gioithieu/Pages/dieu-kien-tu-nhien.aspx 29 https://vi.wikipedia.org/wiki/D%E1%BB%B1_%C3%AIn 30 http://vnclp.gov.vn/ct/cms/tintuc/Lists/thuctienphapluat/View_Detail.aspx?Ite m ID = 179 66