Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại huyện văn bàn, tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI TRẦN VĂN NGHĨA HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI TRẦN VĂN NGHĨA CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 838.0107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HOÀNG MINH HỘI HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Những kết luận khoa học luận văn kết q trình tìm tịi nghiên cứu! Xác nhận Giảng viên hướng dẫn Tác giả luận văn TS Hoàng Minh Hội Trần Văn Nghĩa LỜI CẢM ƠN Trong trình làm luận văn với kiến thức học, tham khảo tài liệu tình hình thực tế, với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn TS Hoàng Minh Hội, giúp đỡ, bảo thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội bạn bè đồng nghiệp, tơi hồn thành luận văn Lời xin chân thành cảm ơn TS Hoàng Minh Hội người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình hướng dẫn chun mơn phương pháp nghiên cứu bảo cho nhiều kinh nghiệm thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cám ơn thầy, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội bạn bè giúp đỡ tơi q trình học tập q trình hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình tạo điều kiện tốt cho suốt trình học thực luận văn Lào Cai, tháng năm 2021 Học viên Trần Văn Nghĩa MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN DANH MỤC CÁC BẢNG MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất phân loại chuyển quyền sử dụng đất 12 1.1.3 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Cơ sở đời pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.2.3 Nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 1.2.4 Khái niệm phân loại tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật bảo đảm thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 1.3 Các yếu tố ảnh hướng đến việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33 1.3.1 Yếu tố trị 33 1.3.2 Yếu tố kinh tế 34 1.3.3 Yếu tố văn hóa, xã hội 35 1.3.4 Yếu tố môi trường 36 Tiểu kết chương 36 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2016 - 2020 38 2.1 Những kết đạt bất cập, hạn chế pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 38 2.1.1 Những kết đạt 38 2.1.2 Những bất cập, hạn chế pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên nhân 51 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020 59 2.2.1 Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020 59 2.2.2 Những kết đạt bất cập, hạn chế thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020 nguyên nhân 65 Tiểu kết chương 75 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI HIỆN NAY 77 3.1 Định hướng tiếp tục hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 77 3.2 Giải pháp cụ thể tiếp tục hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80 3.2.1 Hoàn quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80 3.2.2 Hoàn thiện quy định chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81 3.2.3 Hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 83 3.2.4 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 84 3.2.5 Hoàn thiện quy định liên quan đến sách tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 84 3.2.6 Hoàn thiện pháp luật hệ thống thông tin bất động sản 86 3.2.7 Hoàn thiện quy định thủ tục hành liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng đơn giản hóa 87 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 88 3.3.1 Hoàn thiện hệ thống tài liệu địa phục vụ cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 88 3.3.2 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 89 3.3.3 Tiếp tục thực nhiệm vụ cải cách hành liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 90 3.3.4 Tăng cường công tác tra, kiểm tra kịp thời xử lý hành vi vi phạm pháp luật hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 91 3.3.5 Thực nguyên tắc công khai quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 91 3.3.6 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật 92 Tiểu kiết chương 93 KẾT LUẬN 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS Bất động sản SDĐ Sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VBQPPL Văn quy phạm pháp luật XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1: Hiện trạng SDĐ Văn Bàn, tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2016 - 2017 60 Bảng 2.2: Thực trạng SDĐ huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2018 - 2020 61 Bảng 2.3: Kết chuyển nhượng quyền SDĐ địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2016 -2020 63 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng thành cách mạng dân tộc Việt Nam Hiến pháp năm 2013 quy định “đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” (Điều 53) Là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân pháp luật quy định tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (SDĐ) Quyền SDĐ pháp luật bảo hộ Người SDĐ chuyển quyền SDĐ, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Như vậy, quyền SDĐ pháp luật quy định quyền người SDĐ Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), Nhà nước đại diện cho Nhân dân thống quản lý đất đai, pháp luật ghi nhận quyền SDĐ quyền tài sản chủ thể nhà nước giao quyền SDĐ Trên thực tế, giao dịch dân dự, kinh tế liên quan đến quyền SDĐ lớn Nhà nước ban hành pháp luật tạo lập khuôn khổ pháp luật để quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ diễn theo quy luật thị trường, tôn trọng tối đa quyền tự ý chí bên, sở bảo đảm lợi ích Nhà nước, xã hội cá nhân, tổ chức Qua giai đoạn phát triển, pháp luật đất đai ngày hoàn thiện, điều chỉnh quan hệ xã hội liên quan đến quyền SDĐ, quản lý, khai thác bảo vệ đất đai có quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ Pháp luật quyền SDĐ nói chung chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng ngày tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể quan hệ pháp luật đất đai thực quyền nghĩa vụ pháp lý Pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ lành mạnh hóa quan hệ xã hội liên quan đến việc chuyển nhượng đất đai, góp phần thực thời điểm mà người có quyền sử dụng đất Như vậy, số tiền người chuyển nhượng quyền SDĐ nhận sau thực hợp đồng bao gồm chi phí đầu vào mà họ bỏ sau để có quyền sử dụng đất Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ cần phải bổ sung quy định định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyền nhượng quyền SDĐ Và việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Sửa đổi, bổ sung quy định thuế liên quan đến chuyển nhượng quyền SDĐ bảo đảm có phù hợp thuế thu nhập đối người có thu nhập chuyển nhượng từ quyền quyền SDĐ cá nhân, hộ gia đình với tổ chức kinh tế Sửa đổi, bổ sung văn thuế để áp dụng thu nhập phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ phải bảo đảm công đối tượng khác Việc xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ tổ chức hay cá nhân - Sửa đổi quy định lệ phí trước bạ: theo pháp luật hành bên nhận chuyển nhượng quyền SDĐ phải nộp lệ phí trước bạ với mức 0,05% giá trị Hợp đồng chuyển nhượng Trong điều kiện giá đất cao nay, mức phí khoản thuế Do vậy, quy định làm cho cá nhân, hộ gia đình gặp nhiều khó khăn thực nghĩa vụ phí trước bạ, dẫn đến tình trạng họ khơng kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ Đề tạo điều kiện thuận lợi tăng cường công tác quản lý nhà nước việc thu lệ phí trước bạ cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, cần có quy định phù hợp với khoản lệ phí trước bạ, nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định 3.2.6 Hoàn thiện pháp luật hệ thống thơng tin bất động sản Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ cần sửa đổi, bổ sung thông tin đất, tài sản gắn liền với đất bảo đảm cơng khai, minh bạch, xác tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, dễ tiếp cận hiệu Do vậy, 86 quan nhà nước có thẩm quyền cần hồn thiện thơng tin đất đai loại đất đất thông tin quy hoạch đất đai, thông tin tình trạng pháp lý loại giấy tờ, hồ sơ pháp lý liên quan đến đất, nguồn gốc đất đai Thông tin đất đai cần phải phân loại, lưu trữ cẩn thận có chế độ bảo mật, đảm bảo an toàn quan nhà nước Pháp luật cần có quy định trách nhiệm quan quản lý nhà nước cấp quyền địa phương có trách nhiệm cập nhật thông tin đất đai, kịp thời xử lý biến động bất động sản Việc lưu trữ thông tin đất đai mặt phải an toàn, phân loại cách khoa học dễ tiếp cập tạo thuận lợi cho người dân Trong điều kiện nay, khoa học công nghệ phát triển, việc ứng dụng công nghệ đại thu thập quản lý thông tin đất đai xu hướng tất yếu Do vậy, hoàn thiện pháp luật đất đai cần có quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, trách nhiệm chia sẻ, kết nối quản lý số hóa tài nguyên đất đai yêu cầu cấp thiết Đồng thời, Nhà nước cần tiến hành xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện 3.2.7 Hoàn thiện quy định thủ tục hành liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng đơn giản hóa - Cần chuẩn hóa thủ tục hành liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ Xây dựng quy trình, thủ tục thống nhất, đồng bộ, đầy đủ, chặt chẽ theo hướng công khai, minh bạch tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp - Phát huy vai trò quản lý nhà nước, tạo mơi trường pháp lý an tồn, bình đẳng cho bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ - Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ Vì đối tượng điều kiện để chuyển nhượng quyền SDĐ đất cấp giấy chứng nhận nên quan nhà nước có thẩm quyền cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ Cần phải đảm bảo tính xác giấy chứng nhận quyền SDĐ; đảm bảo quyền lợi ích người SDĐ Hệ thống địa cần phải rõ ràng, minh bạch hồ sơ 87 địa ban đầu, xác định rõ vị trí, hình dạng, kích thước, ranh giới lơ đất, mảnh đất cụ thể - Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến kê khai kiểm soát thu nhập liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ Cần phải có chế tài đủ sức răn đe hành vi vi phạm, gây thiệt hại cho nguồn thu ngân sách nhà nước Thủ tục kê khai thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ phải đơn giản công khai - Cần ban hành quy định pháp luật hướng dẫn thi hành quy định Luật đất đai văn pháp luật có liên quan thời điểm chuyển giao quyền SDĐ thời điểm có hiệu lực hợp đồng, tạo thuận lợi cho việc giải tranh chấp diễn theo ngun tắc, bình đẳng, cơng 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 3.3.1 Hồn thiện hệ thống tài liệu địa phục vụ cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai - Tài liệu địa đất đai sở, để quan nhà nước có thẩm quyền ban hành định liên quan đến quản lý nhà nước đất đai Hệ thống tài liệu địa cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền SDĐ Vì vậy, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền SDĐ, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển quyền SDĐ - UBND huyện đạo quan chuyên mơn quyền xã thị trấn địa bàn huyện hoàn thiện hệ thống tài liệu địa Tiếp tục thực tiếp nhận chuyển thơng tin đến quan thuế trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải thực nghĩa vụ tài trao trả giấy chứng nhận cho người SDĐ hộ gia đình, cá nhân dự án chuẩn hóa hồ sơ địa địa bàn huyện - Hồ sơ địa đất đai phải đầy đủ thông tin xác định rõ vị trí, kích thức, ranh giới, mục đích SDĐ cho lo đất, đất cụ thể để tạo điều kiện cho giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ Do vậy, UBND huyện đạo 88 quan chuyên môn phối hợp với quan khác sớm hoàn thiện đồng hồ sơ địa - Hồn thiện hồ sơ địa chính, bảo đảm tài liệu địa phải phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất đai quan có thẩm quyền quản lý đất đai cập nhật thường xuyên phải rà sốt lại chỉnh sửa, bổ sung lại tồn tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động - Nghiên cứu xã hội hóa phát triển dịch vụ do, vẽ đồ trạng SDĐ, thuê tổ chức dịch vụ làm giám sát Nhà nước Các tổ chức chịu trách nhiệm sản phẩm phải đo vẽ xác Việc hồn thiện thơng tin trạng SDĐ thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ phát triển - Xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin, thiết lập hệ thống mạng máy tính bảo đảm giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng, hiệu 3.3.2 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Huyện uỷ quan tâm lãnh đạo, đạo sát công tác xây dựng Bảng giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất năm UBND huyện, Các quan, đơn vị UBND xã, thị trấn cần phải chủ động rà soát, xác định giá đất khu vực, vị trí đất địa bàn quản lý để tổng hợp trình UBND tỉnh Lào Cai xem xét, phê duyệt bảo đảm sát với giá thị trường Tổ chức thực tốt công tác xác định giá đất, xây dựng bảng giá đất năm tỉnh xác định giá đất cụ thể, bảo đảm giá đất xác định sát với giá thị trường tạo nguồn thu địa bàn tỉnh - UBND huyện đạo khắc phục sai sót việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân theo Dự án tổng thể phê duyệt Hồn thành cơng tác thống kê đất đai hàng năm công tác kiểm kê đất đai, lập đồ trạng sử dụng đất năm 2024 - UBND huyện đạo quan chun mơn hồn thành cơng tác thống kê đất đai, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất nhằm đánh giá thực 89 trạng tình hình quản lý, SDĐ đề xuất biện pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu SDĐ; làm sở đề xuất điều chỉnh sách, pháp luật đất đai - Cần tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin công tác đăng ký nhà, đất Sử dụng công nghệ tin học đáp ứng yêu cầu người dân thông tin nhà đất; thông tin kịp thời xác giao dịch chuyển nhượng Về lâu dài tiến tới áp dụng đăng ký giao dịch qua mạng 3.3.3 Tiếp tục thực nhiệm vụ cải cách hành liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai - Đơn giản hóa thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền SDĐ thủ tục đăng ký chuyển quyền SDĐ, thủ tục đăng ký ban đầu đăng ký biến động đất UBND huyện giao trách nhiệm cho phịng, ban chun mơn rà sốt, kiến nghị với cấp có thẩm quyền cắt giảm thủ tục hành liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ Các thủ tục hành đất đai phải rà soát, cắt giảm vừa theo hướng bảo đảm tiện lợi, đơn giản, khuyến khích cho bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ thực nghĩa vụ Đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin giải thủ tục hành Tổ chức thực quản lý quỹ đất cơng địa bàn huyện có hiệu theo quy định - Cải cách quy trình thủ tục hành liên quan đến việc đăng ký chuyển nhượng quyền SDĐ đổi nâng cao chất lượng hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai Theo Luật đất đai năm 2013, giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ thực văn phòng đăng ký đất đai Để hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ thuận lợi, theo ý chí bên tham gia, cần đổi tổ chức hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai, hạn chế can thiệp Nhà nước, bảo đảm thực nhanh chóng dễ dàng Cần có chế độ lượng phụ cấp thỏa đáng cho đội ngũ cán văn phòng đăng ký đất đai yên tâm thực nhiệm vụ, hạn chế đến mức thấp hành vi nhũng nhiễu, gây phiền hà cán bộ, công chức doanh nghiệp, người dân thực giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ thực nghĩa vụ thuế tài Nhà nước 90 3.3.4 Tăng cường công tác tra, kiểm tra kịp thời xử lý hành vi vi phạm pháp luật hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai - UBND huyện Văn Bàn ban hành văn đạo tăng cường công tác kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai trật tự xây dựng địa bàn xã, thị trấn; hướng dẫn UBND xã, thị trấn thực xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai - Hằng năm UBND huyện ban hành Kế hoạch kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai nhằm tăng cường hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai; kịp thời phát hiện, xử lý trường hợp vi phạm; bảo đảm công tác quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai cấp quyền địa bàn huyện Văn Bàn vào nề nếp - Tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý, sử dụng đất đai địa bàn xã, thị trấn nhằm kịp thời chấn chỉnh, phát xử lý trường hợp vi phạm quy định pháp luật đất đai Xây dựng kế hoạch tra, kiểm tra năm công tác quản lý, sử dụng đất đai xã, thị trấn địa bàn huyện Văn Bàn - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát; xử lý trách nhiệm người đứng đầu địa phương, ngành liên quan công tác quản lý nhà nước đất đai để xảy vi phạm mà không xử lý kịp thời Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ giải vụ việc tranh chấp nhà, đất kéo dài Tăng cường tạo chuyển biến công tác giải khiếu kiện, khiếu nại nhà, đất 3.3.5 Thực nguyên tắc công khai quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai - Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê quyền SDĐ để đầu tư phát triển sản xuất UBND huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển Đồng thời, cần có sách sử dụng đất hợp 91 lý phù hợp để người sử dụng đất thực tốt quyền Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, khai báo biến động quan Nhà nước - UBND huyện đạo quan chun mơn hồn thành công tác lập quy hoạch SDĐ giai đoạn 2021 - 2030 địa bàn huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện Tổ chức thực theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Cần xây dựng hệ thống thông tin đất đai công khai minh bạch cho phép người có nhu cầu đến chuyển nhượng quyền SDĐ tiếp cận thơng tin UBND huyện có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển nhượng quyền SDĐ quản lý hoạt động hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ địa bàn 3.3.6 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật - Phổ biến, tuyên truyền giáo dục pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ nhằm làm cho người SDĐ nhận rõ vai trò pháp luật việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền SDĐ, chế thị trường Đồng thời; nâng cao ý thức pháp luật tầng lớp nhân dân ý chức chấp hành pháp luật tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ - Nội dung giáo dục pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ ý đến văn pháp luật Luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, Bộ luật dân sự, Luật thuế… Nghị định Chính phủ quy định việc chuyển quyền SDĐ; quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ, quy định trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng quyền SDĐ, quy định thuế trách nhiệm đăng ký thông tin đất đai giao dịch chuyển nhượng - Các cấp ủy Đảng, quan nhà nước quyền huyện thường xuyên tổ chức lớp bồi dưỡng, tập huấn để giáo dục pháp luật nâng cao trình độ, chuyên môn, ý thức pháp luật cho đội ngũ cán bộ, công chức họ thực tốt yêu cầu nhiệm vụ giao Thơng quan hoạt động mình, đội ngũ cán bộ, công chức tuyên truyền, giáo dục pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ tầng lớp nhân dân địa bàn 92 - Các cấp quyền địa bàn huyện cần sử dụng đa dạng phương pháp, hình thức, áp dụng cơng nghệ thông tin giáo dục pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ nhằm nâng cao hiệu giáo dục pháp luật; ý đến quy trình, thủ tục thực giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ Đồng thời, thực công bố, công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ địa bàn huyện đảm bảo tính cơng khai, minh bạch hạn chế hành vi vi phạm pháp luật đất đai Tiểu kiết chương Trên sở phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ thực tiễn thi hành huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai luận văn đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật lĩnh vực giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật Một số định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội đất nước; đến đến bối cảnh hội nhập quốc tế, phải đặt mối quan hệ với hoàn thiện hệ thống pháp luật bảo đảm thống nhất, không mâu thuẫn phải gắn liền với việc đổi hồn thiện hành nhà nước Về giải pháp hoàn thiện pháp luật, luận văn đề xuất hoàn thiện quy định điều kiện, chủ thể, quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ, hợp đồng, sách tài chuyển nhượng quyền SDĐ, hồn thiện quy định thủ tục hành liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ theo hướng đơn giản hóa Kiến nghị quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung thông tin đất, tài sản gắn liền với đất bảo đảm công khai, minh bạch, xác tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, dễ tiếp cận hiệu Bên cạnh đó, luận văn đề xuất giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai hoàn thiện hệ thống tài liệu địa chính; xây dựng phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền SDĐ; tiếp tục thực nhiệm vụ cải cách hành đất đai; nâng cao chất lượng giáo dục pháp luật tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ địa bàn huyện 93 KẾT LUẬN Pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ tổng thể quy phạm pháp luật nhà nước ban hành, có mối liên hệ chặt chẽ, thống điều chỉnh mối quan hệ xã hội chuyển nhượng SDĐ từ người có quyền SDĐ hợp pháp sang chủ thể khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện định pháp luật quy định; theo đó, người có quyền SDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, chuyển giao quyền SDĐ cho người nhận chuyển nhượng; đồng thời, người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng phải thực nghĩa vụ thuế khoản lệ phí theo quy định pháp luật Trên sở phương pháp luật chủ nghĩa Mác - Lênnin, việc sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê… luận văn “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai” đạt mục tiêu nhiệm vụ sau: Chương luận văn phân tích vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ, bào gồm nội dung khái niệm, đặc điểm quyền SDĐ; khái niệm, đặc điểm, vai trò nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ Nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ nhóm quy phạm điều chỉnh nhóm quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ Đó nhóm quy phạm nguyên tắc thực giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ, chủ thể, đối tượng, hợp đồng, hình thứ hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ Luận văn phân tích tiêu chí hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ; đồng thời, luận văn nêu phân tích yếu tố ảnh hưởng đến việc hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ; bao gồm yếu tố trị, kinh tế, văn hóa, xã hội môi trường Chương luận văn phân tích thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ Thực trạng pháp luật cho thấy pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ Việt Nam tạo lập hành lang pháp lý thuận lợi cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật Pháp luật mở rộng chủ thể chuyển nhượng chủ thể 94 nhận chuyển nhượng SDĐ phù hợp với quy luật vận động kinh tế thị trường Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ tồn số quy định chưa rõ ràng, khó minh định, dẫn đến cách hiểu khác thi hành pháp luật Một số quy định pháp luật chưa tạo bình đẳng chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ Thực tiễn tổ chức thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ địa bàn huyện đạt kết định Việc áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ áp dụng tuân theo quy định pháp luật đảm bảo tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ góp phần phát triển bền vững, lành mạnh thị trường bất động sản Tuy nhiên, qua thực tiễn thực quy định pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ địa phương có tồn tại, hạn chế số trường hợp bên tham gia giao dịch chuyển nhượng chưa thực nghĩa vụ đóng thuế, phí Nhà nước, chậm làm thủ tục trước bạ… Trên sở phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ thực tiễn thi hành huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai luận văn đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật lĩnh vực giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật Luận văn đề xuất hoàn thiện quy định điều kiện, chủ thể, quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ, hợp đồng, sách tài chuyển nhượng quyền SDĐ, hồn thiện quy định thủ tục hành liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ theo hướng đơn giản hóa Kiến nghị quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung thông tin đất, tài sản gắn liền với đất bảo đảm cơng khai, minh bạch, xác tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, dễ tiếp cận hiệu Bên cạnh đó, luận văn đề xuất giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai hoàn thiện hệ thống tài liệu địa chính; xây dựng phát triển hệ thống thơng tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền SDĐ; tiếp tục thực nhiệm vụ cải cách hành đất đai; nâng cao chất lượng giáo dục pháp luật tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ địa bàn huyện 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Tuấn Anh (2019), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội Ngô Thị Hồng Ánh (2020), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, bất cập khuyến nghị, Tạp chí Cơng thương Nguồn: https://tapchicongthuong.vn, ngày 26/5/2020 C.Mác (1971), Sự khốn triết học, Nxb Sự thật, Hà Nội Chính Phủ (2011), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 lệ phí trước bạ, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/N -CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai năm 2013 Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/N -CP quy định giá đất Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/6/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Tiền thuê đất, Hà Nội 10 Chính phủ (2016) Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa bổ sung nghị định tiền Sử dụng đất, tiền Thuê đất, Hà Nội 11 Chính phủ (2017) Nghị định số 123/2017/NĐ-CP sửa bổ sung nghị định tiền Sử dụng đất, tiền Thuê đất, Hà Nội 12 Nguyễn Duy Cường (2018), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Thái Bình, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 13 Trương Thế Dương (2019), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 14 Phạm Văn Đặn (2018), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xã Tú Sơn giai đoạn 2010 - 2015, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 15 Nguyễn Minh Đoan (chủ biên), (2014), Giáo trình lý luận Nhà nước pháp luật, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội 16 Mai Thanh Hải (2019), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Thanh Hóa, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 17 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980,1992, 2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Đàm Bích Hiên (2008), Hồn thiện pháp luật tổ chức hoạt động quyền cấp xã Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị - Hành quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 19 Lê Thị Phương Hoa (2018), Pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 20 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh (2018) Giáo trình Nhà nước pháp luật Việt Nam, NXB Lý luận Chính trị, Hà Nội 21 Hội đồng nhân nhân tỉnh Lào Cai (2019), Nghị số Số: 19/2019/NQ-HĐND Bảng giá đất 05 năm (2020-2025) địa bàn tỉnh Lào Cai, Lào Cai 22 Huyện ủy huyện Văn Bàn, Tỉnh Lào Cai (2020), Đề án tăng cường quản lý tài ngun, bảo vệ mơi trường ứng phó với biến đổi khí hậu địa bàn huyện Văn Bàn giai đoạn 2021 -2025 Văn Phòng huyện ủy huyện Văn Bàn, Lào Cai 23 Trần Thị Lịch (2013), Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ Pháp luật Bộ Tư pháp, Số 5/2013, tr.39-41, Hà Nội 24 Đinh Văn Minh (2021), Vi phạm pháp luật đất đai qua công tác tra số giải pháp hoàn thiện, nguồn: https://noichinh.vn, ngày 03/8/2021 25 Nam Nguyễn (2013), Tiêu chí xác định chất lượng hệ thống pháp luật, http://vienkhpl.ac.vn/index.php?cid=602 26 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 27 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 28 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 29 Quốc hội (2015), Bộ Luật dân sự, Hà Nội 30 Quốc hội (2020), Luật ban hành văn quy phạm pháp luật (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Hà Nội 31 Lê Văn Sinh (2018), Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 32 Sở Tài Nguyên Môi trường, Ủy ban nhân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai (2018), Báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai Lào Cai 33 Đinh Trường Sơn (2019), Pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 34 Vương Thị Thảo (2016), Tăng cường công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Văn Bàn, nguồn: https://vanban.laocai.gov.vn, ngày 15/4/2016 35 Lê Văn Thiệp, Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2014) Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 3/2012, tr 60 - 65; Hà Nội 36 Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai (2018), Bản án số: 03/2018/DSST ngày 20/4/2018 việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Tài liệu lưu Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 37 Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai (2020), Bản án số:06/2020/DSST ngày 29/7/2020 việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tài liệu lưu Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 38 Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai (2021), Bản án số: 33/2021/DSST Ngày: 07/7/2021 việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà ở”, Tài liệu lưu Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 39 Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai (2021), Bản án số: 09/2021/DSST ngày 30/7/2021 việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu”, Tài liệu lưu Tịa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 40 Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội 41 Nghiêm Thị Thủy (2015) Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực Thành phố Hà Nội, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 42 Trần Văn Thịnh (2018), Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 43 Tạ Thị Thùy Trang (2021), Hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 21 (421), tháng 11/2021 44 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 45 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 46 Bùi Thanh Vân (2019), Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 47 Văn Phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Bàn (2016), Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017 Lào Cai 48 Văn Phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Bàn (2017), Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2017, phương hướng nhiệm vụ năm 2018 Lào Cai 49 Văn Phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Bàn (2018), Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2018, phương hướng nhiệm vụ năm 2019 Lào Cai 50 Văn Phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Bàn (2019), Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2019, phương hướng nhiệm vụ năm 2020 Lào Cai 51 Văn Phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Bàn (2020), Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2020, phương hướng nhiệm vụ năm 2021 Lào Cai 52 Viện Ngôn Ngữ học (1997), Từ điển tiếng Việt, Hoàng Phê chủ biên, Nxb Đà Nẵng Đà Nẵng 53 Nguyễn Văn Xa (2019), Kinh tế đất đai: Những bất cập giá đất hệ lụy, nguồn https://dantri.com.vn ngày 04/02/2019 54 Nguyễn Như Ý (chủ biên), (1996), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội