Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh thanh hóa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGUYỄN XUÂN HUY TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LỜI CAM ĐOAN LUẬT KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÓA ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HOÁ NGUYỄN XUÂN HUY 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TĨA ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HỐ NGUYỄN XN HUY NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ TÌNH HÀ NỘI - 2022 LỜI CẢM ƠN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi có kế thừa cơng trình nghiên cứu trƣớc có liên quan đến đề tài Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác Hà Nội, ngày 10 tháng 02 năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Xuân Huy LỜI CẢM ƠN Trong năm học tập, nghiên cứu chƣơng trình cao học Luật Kinh tế Trƣờng Đại học Mở Hà Nội, tiếp thu đƣợc nhiều kiến thức mới, kinh nghiệm quý báu, hành trang cho tiếp tục thực tốt nhiệm vụ Luận văn phần kết quan trọng trình đào tạo cao học Với tất tình cảm mình, tơi xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Trƣờng Đại học Mở, Thầy, Cơ giáo ngồi Trƣờng Đại học Mở tận tình giảng dạy, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình học tập nghiên cứu Tôi xin cảm ơn TS Nguyễn Thị Tình - ngƣời hƣớng dẫn tơi suốt q trình làm Luận văn Cơ giáo cho thêm nhiều kiến thức khoa học, cách tiếp cận nghiên cứu pháp luật bồi thƣờng nhà nƣớc thu hồi đất nói chung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng nhƣ giúp tơi rèn luyện kỹ nghiên cứu khoa học Cuối xin gửi lời cảm ơn tới quan Tịa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa giúp đỡ để tơi hồn thành tốt nhiệm vụ học tập suốt thời gian qua Mặc dù tơi có cố gắng q trình làm luận văn, song khơng thể tránh khỏi hạn chế định, mong nhận đƣợc dẫn, góp ý giúp đỡ quý báu Thầy, cô giáo bạn đồng nghiệp Hà Nội, tháng 02 năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Xuân Huy MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Cơ sở phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1 Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Khái niệm đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: 14 1.2 Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Khái niệm, cấu điều chỉnh pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 20 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HÓA 25 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 25 2.1.1 Giải tranh chấp liên quan đến việc công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật 25 2.1.2 Giải tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu 41 2.1.3 Giải tranh chấp liên quan đến quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 49 2.1.4 Giải tranh chấp xuất phát từ nội dung khác thoả thuận hợp đồng 53 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa 57 2.2.1 Tổng hợp thực tiễn tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ thực tiễn tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa 57 2.2.2 Một số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bình luận 60 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HĨA 73 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 73 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 75 3.3 Giải pháp nâng hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa 80 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân HĐCN Hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG BIỂU Thứ tự Tên sơ đồ, bảng biểu Trang Số lƣợng vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng Bảng 2.1 quyền sử dụng đất giải từ năm 2016 đến tháng 52 năm 2020: Số lƣợng kết xét xử sơ thẩm vụ án tranh Bảng 2.2 chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 53 Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa Bảng 2.3 Số lƣợng kết giải án phúc thẩm Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa 53 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu; ngồi Nhà nƣớc Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khơng chủ thể có quyền đại diện chủ sở hữu đất đai “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác loại tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý”[11] Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đại diện cho toàn dân thực quyền chủ sở hữu đất đai Khi thực quyền chủ sở hữu đất đai, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức chủ thể khác quản lý khai thác công dụng đất đai Mặc dù quyền sở hữu đất đai ln thuộc Nhà nƣớc (đại diện cho tồn dân) nhƣng quyền sử dụng đất chủ thể đƣợc pháp luật ghi nhận loại tài sản thuộc quyền sử dụng chủ thể Chủ thể quyền sử dụng đất việc quản lý, sử dụng đất đƣợc thực số quyền khác (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất…) Sự tồn chủ thể phải dựa sở hạ tầng định sở hạ tầng gắn liền với đất Chẳng hạn, doanh nghiệp muốn hoạt động phát triển bền vững phải có trụ sở, nhà xƣởng, nhà máy… đất, ngƣời phải có nơi Mục đích sử dụng đất chủ thể khác tùy theo loại đất nhƣ sử dụng vào mục đích ở, nơng nghiệp, lâm nghiệp, chun dụng vào mục đích cơng nghiệp sản xuất kinh doanh khác nhƣng nói rằng, đất đai quyền sử dụng đất gắn liền với tồn phát triển chủ thể Nhu cầu chuyển nhƣợng QSDĐ chủ thể trở thành nhu cầu thiếu Nhiều quan hệ chuyển nhƣợng QSDĐ phát sinh, khơng quan hệ đƣợc xác lập thực trái với qui định pháp luật hành chuyển nhƣợng QSDĐ Cũng theo đó, tranh chấp đất đai liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày đa dạng phức tạp Pháp luật hành nƣớc ta quy định chuyển nhƣợng QSDĐ thiếu cụ thể bất cập, chồng chéo, mâu thuẫn văn pháp luật nên tranh chấp xảy việc giải tranh chấp Tòa án thiếu thống Và vậy, vụ việc tranh chấp liên quan đến chuyển nhƣợng QSDĐ thƣờng phức tạp, bị kéo dài thƣờng phải qua nhiều lần xét xử cấp Tòa án khác Đất đai chuyển nhƣợng đất đai đƣợc điều chỉnh nhiều văn khác nhau, văn pháp luật lĩnh vực thay đổi nên ngƣời dân không cập nhật đƣợc qui định văn pháp luật dẫn đến việc vi phạm pháp luật xác lập thực quan hệ dân chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việc nghiên cứu đề tài: “Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Tịa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa” cần thiết việc nâng cao nhận thức QSDĐ chuyển nhƣợng QSDĐ Các kết nghiên cứu đề tài hy vọng góp phần hồn thiện qui định pháp luật chuyển nhƣợng QSDĐ nhằm giảm thiểu bất cập, mâu thuẫn chồng chéo qui định pháp luật chuyển nhƣợng QSDĐ, hƣớng tới việc giảm thiểu tranh chấp chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế Tình hình nghiên cứu đề tài Ở Việt Nam có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học, lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giải tranh chấp phát sinh từ hoạt động này, thông qua việc nghiên cứu vấn đề tồn tại, vƣớng mắc quy định pháp luật để từ đó, đề xuất phƣơng hƣớng giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật nhƣ: Nguyễn Chiến Thắng (2012), “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội”, Đại học quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học Nguyễn Huy Cẩn (2014), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự", Đại học quốc gia Hà Nội Đỗ Thị Vân (2015), “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội ”, Trƣờng Đại học Mở Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học Nguyễn Văn Rô (2017), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu”, Học viện khoa học xã hội Đặng Thúy Quỳnh (2017), "Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nêu Nghị Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khoá IX, cần tiếp tục đổi hồn thiện sách, pháp luật đất đai Cụ thể nhƣ sau: Quy định cụ thể điều kiện thực quyền ngƣời sử dụng đất, điều kiện nhà đầu tƣ đƣợc nhận quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tƣ Khuyến khích việc cho thuê, góp vốn quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tƣ Nhà nƣớc chủ động điều tiết thị trƣờng bất động sản thông qua việc đổi sách tài đất đai, sách thuế Xây dựng chế tăng cƣờng, đa dạng hoá nguồn vốn cho quỹ phát triển đất, có việc trích từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm tạo quỹ đất, tạo quỹ nhà tái định cƣ, quỹ nhà xã hội Đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực đất đai Phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn bộ, ngành, địa phƣơng quản lý nhà nƣớc đất đai, bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu lực, hiệu không chồng chéo Phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục hành đất đai gắn với trách nhiệm giải cấp quyền địa phƣơng cho phù hợp với chủ trƣơng, yêu cầu cải cách thủ tục hành điều kiện cụ thể theo giai đoạn Rà soát, sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo hƣớng vừa bảo đảm quyền quản lý thống Trung ƣơng, vừa phát huy quyền chủ động địa phƣơng Kiểm soát chặt chẽ việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phịng hộ sang đất phi nơng nghiệp Điều chỉnh thẩm quyền cấp tỉnh, cấp huyện cho phù hợp với yêu cầu cải cách hành Tăng cƣờng giám sát đội ngũ cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ quản lý đất đai; xử lý nghiêm trƣờng hợp nhũng nhiễu, gây phiền hà cho ngƣời dân doanh nghiệp Tiếp tục hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dƣỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc đất đai Tiếp tục củng cố, hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ công, tập trung cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng có chi nhánh đặt quận, huyện, khu vực đông dân cƣ để tạo thuận lợi cho ngƣời dân; trƣớc mắt thực khu vực thị Hồn thiện chế, sách, tăng cƣờng lực Tổ chức phát triển quỹ đất, bƣớc chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai 74 Đảng Nhà nƣớc nhƣ Bộ, ngành trọng đến việc tăng cƣờng quản lý đất đai Thủ tƣớng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 22/CT-TTg ngày 12/8/2021 tăng cƣờng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trƣờng ban hành hàng loạt văn bản, nhƣ Thông tƣ số 01/2021/TT-BTNMT ngày 12/4/2021 quy định kỹ thuật việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thông tƣ số 03/2021/TT -BTNMT ngày 12/5/2021 hƣớng dẫn nội dung chi tiết phƣơng án sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nƣớc; lập phê duyệt phƣơng án sử dụng đất đơn vị nghiệp công lập thực chuyển đổi thành công ty cổ phần; Thông tƣ số 09/2021/TT -BTNMT ngày 30/6/2021 sửa đổi, bổ sung Thông tƣ quy định chi tiết Luật đất đai; Thông tƣ số 11/2021/TT-BTNMT ngày 6/8/2021 quy định định mức kinh tế - kỹ thuật lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hiện nay, vấn đề xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có nhiều bất cập Để nâng cao hiệu giải tranh chấp cần thiết phải xây dựng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Những bất cập áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ nhiều Do địi hỏi cần phải hồn thiện pháp luật, khắc phục bất cập quy định pháp luật để đảm bảo cho việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc đắn, bảo vệ quyền lợi đáng ngƣời tham gia quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Tòa án nhân dân cần phải vận dụng quy định pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai pháp luật dân giải Do phải tập trung xây dựng, hoàn thiện, khắc phục bất cập, quy định ba hệ thống pháp luật 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 kết nhiều lần sửa đổi, bổ sung Luật đất đai trƣớc Bên cạnh kết đạt đƣợc quy định hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cịn thiếu sót bất cập đáng kể; thiếu cụ thể quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật Do 75 đó, địi hỏi cần phải hồn thiện pháp luật, khắc phục bất cập quy định pháp luật để đảm bảo việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc đắn, bảo vệ quyền lợi đáng ngƣời tham gia quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; sở pháp lý để Tòa án nhân dân vận dụng để giải Cho đến thời điểm này, văn luật liên quan đến đất đai đƣợc sửa đổi, bổ sung ban hành với nhiều quy định phù hợp với thực tiễn đời sống Tuy nhiên, quy định luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất số vấn đề bất cập, cần phải khắc phục hoàn thiện sau đây: Một là, cần xác định cụ thể quyền nghĩa vụ bên tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc quy định cụ thể giúp giải tình trạng khó khăn việc xác định nhƣ “đất khơng có tranh chấp” khơng ảnh hƣởng lớn đến quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngƣời có quyền sử dụng đất Quy định pháp luật hành “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc thời điểm giá trị quyền sử dụng đất thuộc đối tƣợng cụ thể, nhƣng khả định đoạt, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối tƣợng bị ảnh hƣởng tình trạng kiện tụng, tranh chấp Bởi vì, để bảo đảm quyền, lợi ích đáng cho chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp sau này, pháp luật thƣờng không cho phép chủ thể chuyển nhƣợng giá trị quyền sử dụng đất có tranh chấp Tuy nhiên, cần phải xác định nhƣ đất có tranh chấp, chất tranh chấp để bảo vệ quyền, lợi ích đáng ngƣời tranh chấp hay việc “tranh chấp” với mục đích làm cho ngƣời có quyền sử dụng đất khơng thể chuyển nhƣợng đƣợc quyền sử dụng đất cần phải đƣợc xem xét Việc quy định cụ thể giúp giải tình trạng khó khăn việc xác định đất khơng có tranh chấp không ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất, thơng qua hạn chế khả lợi dụng thiếu rõ ràng khái niệm “tranh chấp đất đai” để hạn chế quyền chuyển quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng Hai là, cần quy định rõ trường hợp “tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” “tranh chấp đất đai không ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” 76 Mặc dù Luật đất đai 2013 định nghĩa “tranh chấp đất đai” nhƣng thiếu cụ thể Khoản 24 Điều Luật Đất đai 2013 quy định “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai” nhƣng quyền nghĩa vụ gì, cần phải có xác định cụ thể Ngƣời sử dụng có quyền quyền sử dụng đất quyền chuyển quyền sử dụng đất, theo cách hiểu tranh chấp đất đai gồm loại tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất Theo điểm c khoản Điều 23 Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 23/12/2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp bên nhằm xác định có quyền sử dụng đất tranh chấp” [15], tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất xác định tranh chấp bên chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, cịn có nhiều quan hệ tranh chấp phát sinh liên quan đến đất đai nhƣng không thuộc trƣờng hợp liệt kê nhƣ: Tranh chấp quyền mắc đƣờng dây tải điện, tranh chấp lối qua đất đƣợc chuyển nhƣợng (là quyền bất động sản liền kề) có đƣợc coi tranh chấp đất đai hay không tranh chấp có làm cản trở quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hay không? Việc quy định không cụ thể dẫn đến tình trạng khó khăn việc xác định nhƣ đất khơng có tranh chấp ảnh hƣởng lớn đến quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngƣời có quyền sử dụng đất Vì vậy, pháp luật cần quy định theo hƣớng làm rõ tranh chấp đất đai không làm hạn chế quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất Ba là, cần quy định cụ thể điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai nên quy định cụ thể điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất Việc tách riêng điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi quy định quyền nghĩa vụ chung đảm bảo người sử dụng đất dễ dàng nắm quy định để tuân thủ thực Ngoài ra, điều kiện để quyền sử dụng đất chuyển nhượng Luật đất đai điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện gây khó khăn cho phát triển 77 thị trường quyền sử dụng đất Kể tất đất Việt Nam cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện gây khó khăn định Đó trường hợp chuyển nhượng phần đất, trình chờ lấy giấy chứng nhận lại có nhu cầu chuyển nhượng ngay, bên khơng thể công chứng để thực giao dịch Do đó, điều kiện chuyển nhượng Luật đất đai cần tính đến tiến tương lai ngành địa việc số hóa việc quản lý thơng tin địa có việc đăng ký quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất khơng cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ quan đăng ký cần đối chiếu thông tin hợp đồng đăng ký hệ thống điện tử Do nhóm tác giả mạnh dạn đề nghị Luật đất đai sửa đổi điều kiện chuyển nhượng thành “có quyền sử dụng đất hợp pháp” Bốn là, cần hoàn thiện quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Cần thống thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định BLDS 2015, thời điểm hợp đồng đƣợc cơng chứng, chứng thực (không phải thời điểm hợp đồng đƣợc đăng ký nhƣ Luật Đất đai 2013 quy định) Vì hợp đồng thoả thuận cách tự nguyện bên, thời điểm bên ký kết hợp đồng (dƣới chứng kiến công chứng viên chứng thực ngƣời có thẩm quyền) thời điểm ghi nhận xác ý chí mong muốn xác lập hợp đồng bên Việc đăng ký giao dịch cần đƣợc coi nghĩa vụ bên nhà nƣớc bên có liên quan sau hợp đồng đƣợc ký kết có hiệu lực Năm là, việc ủy quyền giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định pháp luật dân pháp luật đất đai chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất có quyền ủy quyền cho ngƣời khác thay mặt quản lý, sử dụng, cầm cố, chấp, bảo lãnh, mua bán chuyển nhƣợng tặng cho quyền sử dụng đất Để thực đƣợc việc bên cần có giấy tờ hợp pháp cơng chứng hợp đồng ủy quyền hợp pháp Có thể nói việc ủy quyền xét mặt pháp lý hợp pháp, nhiên, thực tế lại xảy nhiều hệ lụy Đặc biệt việc chủ sở hữu hợp pháp ký ủy quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời khác Lợi dụng vào việc này, nhiều đối tƣợng "cị đất", ngƣời 78 chun bn bán bất động sản lợi dụng việc ký ủy quyền để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhà nƣớc Nhất bên nhận ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba, ngƣời thứ ba làm "sổ đỏ" đứng tên bên lại khởi kiện Tòa yêu cầu giải tranh chấp Để khắc phục bất cập mặt pháp luật tháo gỡ vƣớng mắc thực tiễn thi hành quy định nêu trên, nên có quy định ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp đƣợc ủy quyền cho ngƣời khác thay mặt quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất; quy định ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp đƣợc ủy quyền cho ngƣời khác quản lý, sử dụng, cầm cố, chấp, bảo lãnh, tặng cho, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ trƣớc cần phải bổ sung thêm quy định trƣờng hợp bên nhận ủy quyền thực việc cầm cố, chấp, bảo lãnh, tặng cho, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải thơng báo văn cho bên ủy quyền biết phải đƣợc đồng ý văn bên ủy quyền hạn chế đƣợc tranh chấp rủi ro khơng đáng có cho bên tham gia quan hệ pháp luật Sáu là, phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất nói chung dịch chuyển quyền sử dụng đất giao đất từ chủ thể sang chủ thể khác nhƣng với hai hậu pháp lý khác tính chất đền bù khác Cho thuê quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất tạm thời giao dịch có tính chất đền bù (phải trả tiền thuê thời gian sử dụng đất) Tặng cho quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn nhƣng giao dịch khơng có tính chất đền bù (ngƣời nhận quyền sử dụng đất trả tiền) Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giao dịch mà đó, quyền sử dụng đất đƣợc chuyển dịch từ bên sang bên cách vĩnh viễn ngƣời nhận chuyển nhƣợng trả cho ngƣời chuyển nhƣợng khoản tiền tƣơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất Điều có nghĩa là, tất giao dịch mà có chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn có thu tiền phƣơng thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Trong thực tế, quyền sử dụng đất đƣợc chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền đƣợc thực thơng qua nhiều phƣơng thức khác (hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng đất; hợp đồng mua bán lâu năm đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất rừng trồng) phƣơng thức đó, việc xác định diện tích đất đƣợc chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất khác Pháp 79 luật chƣa quy định cụ thể phƣơng thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thiếu sót dẫn đến tình trạng thiếu sở pháp lý việc xác định quyền nghĩa vụ bên phƣơng thức giao dịch sau đây: + Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; + Hợp đồng mua bán nhà gắn liền quyền sử dụng đất; + Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền quyền sử dụng đất; Bảy là, cần xác định quyền sử dụng đất loại bất động sản thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất Bộ luật Dân 2015 đời có hiệu lực kế thừa bổ sung quy định Bộ luật Dân 2005; 2015 Bộ luật Dân dành nhiều điều luật để cụ thể hóa, xác định loại tài sản nhƣng quyền sử dụng đất chƣa có xác định cụ thể bất động sản hay động sản Việc chƣa có quy định cụ thể pháp luật quyền sử dụng đất bất động sản hay động sản chế pháp lý điều chỉnh tài sản bất động sản khác với tài sản động sản gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật Căn tính chất dịch dời, tài sản đƣợc chia làm loại bất động sản động sản, đó, bất động sản, đất đai chiếm vị trí đặc tính tự nhiên, cố định vị trí Tuy quyền sử dụng đất đƣợc coi loại tài sản nhƣng việc xác định bất động sản hay không dựa vào quy định mang tính khái quát “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” Trong đó, thuật ngữ “gắn liền” chƣa có cách hiểu thống nhất, với cách hiểu gắn liền mặt vật lý tài sản tồn dạng vật chất đất bất động sản (nhƣ nhà cửa, cối…); nhiên hiểu “gắn liền” với ý nghĩa mối liên hệ, gắn liền quyền sử dụng đất với đất đai mối liên hệ pháp lý nên để tránh nhiều cách hiểu loại tài sản quyền sử dụng đất điều kiện luật Việt Nam chƣa có rạch ròi quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai, thấy rằng, luật phải xác định rõ: Quyền sử dụng đất bất động sản[3] 3.3 Giải pháp nâng hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tịa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa Cơng tác giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tịa án nói chung Tịa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa nói riêng, thời gian vừa qua tồn nhiều bất cập hạn chế Thực trạng xuất phát từ nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan Để khắc phục tình trạng này, cần phải tiến hành 80 đồng giải pháp nâng cao chất lƣợng hiệu xét xử hệ thống Tịa án, phải thực tốt biện pháp sau: Thứ nhất, trọng lựa chọn án đƣa vào án lệ nguồn pháp luật q trình xét xử Tịa án Từ năm 2013, Hiến pháp quy định Tòa án nhân dân tối cao thực việc tổng kết thực tiễn xét xử, bảo đảm áp dụng thống pháp luật xét xử Sau trình dài chuẩn bị, với ban hành Luật Tổ chức tòa án nhân dân, vừa qua Tòa án nhân dân Tối cao ban hành Quyết định công bố án lệ đƣợc Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thơng qua Theo án lệ đƣợc lựa chọn phải chứa đựng lập luận để làm rõ quy định pháp luật cịn có cách hiểu khác nhau; phân tích, giải thích vấn đề, kiện pháp lý nguyên tắc, đƣờng lối xử lý, quy phạm pháp luật cần áp dụng vụ việc cụ thể Đồng thời, án lệ đáp ứng yêu cầu chuẩn mực có giá trị nhƣ hƣớng dấn áp dụng thống pháp luật xét xử, bảo đảm vụ việc có tình tiết, kiện pháp lý nhƣ phải đƣợc giải nhƣ Tuy nhiên, thực tế, tranh chấp dân nói chung, tranh chấp đất đai nói riêng đa dạng, hầu hết tranh chấp có nét đặc trƣng, tình tiết riêng biệt khác nhau, án đƣa vào án lệ phải đảm bảo chuẩn mực, thực thi cho trƣờng hợp tƣơng tự giống có xét xử giống nhau, có thay đổi số tình tiết nhƣng khơng ảnh hƣởng đến chất quan hệ tranh chấp, trình độ xử lý thẩm phán nhƣng thẩm quyền thẩm phán Việt Nam khác khác với nƣớc giới, việc áp dụng hay không áp dụng án lệ cịn mang tính chất tùy nghi, chất lƣợng án lệ chƣa đƣợc xác nhƣ nƣớc Thứ hai, tiếp tục tổng kết trình thực Bộ luật tố tụng dân năm 2015, qua hoàn thiện quy định Bộ luật tố tụng dân năm 2015 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 có hiệu lực thi hành tháo gỡ đƣợc khó khăn vƣớng mắc BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011), góp phần bảo vệ lợi ích Nhà nƣớc, quyền lợi ích hợp pháp quan, tổ chức, cá nhân Tuy nhiên, bên cạnh đó, đến qua q trình triển khai thực số quy định chƣa rõ ràng, khó khăn q trình giải vụ án riêng biệt, cần có văn hƣớng dẫn để áp dụng thống Cụ thể vài vấn đề nhƣ sau: Về thẩm quyền Tòa án: Tại Điểm c Khoản Điều 39 Bộ luật Tố tụng 81 dân năm 2015 có quy định thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ tranh chấp bất động sản “Đối tƣợng tranh chấp bất động sản Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết” nhƣng thực tế xảy tranh chấp thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Do cần bổ sung quy định thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tối cao cần có Nghị hƣớng dẫn rõ vấn đề Thứ ba, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai toàn dân để ngƣời dân hiểu rõ quy định pháp luật đất đai Việc nhận thức quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngƣời dân cần thiết, có số lƣợng ngƣời dân nhận thức hạn chế tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng, đồng thời gây khó khăn cho bên tham gia hợp đồng cho Nhà nƣớc công tác quản lý đất đai Thứ tư, nâng cao lực trình độ đội ngũ Thẩm phán, Hội thẩm, bổ sung đầy đủ biên chế Thẩm phán cho Tịa án có số lƣợng án thụ lý hàng năm nhiều Thực nhiệm vụ xét xử, Thẩm phán phải bảo đảm nguyên tắc xét xử pháp luật Vì vậy, Thẩm phán phải có tƣ pháp lý tốt, có kiến thức xã hội, kiến thức pháp luật tƣơng đối có kinh nghiệm lẽ giải tranh chấp dân nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất công việc khó khăn phức tạp Do cần có lựa chọn chuẩn xác từ đầu công tác tuyển chọn Thẩm phán Ngoài để nâng cao lực Thẩm phán giải tranh chấp dân trƣớc tiên cần đổi tƣ sử dụng, đào tạo Thẩm phán, thay sử dụng Thẩm phán nhƣ ngƣời xét xử vụ án hình sự, hành chính, dân sự, nhân gia đình, kinh tế, lao động cần phân công Thẩm phán theo chuyên ngành, chuyên lĩnh vực Đây điều kiện để Thẩm phán chuyên sâu lĩnh vực, từ tích lũy đƣợc nhiều kinh nghiệm, góp phần nâng cao lực giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Về công tác bồi dƣỡng nghiệp vụ cho Thẩm phán, giải pháp quan trọng, đáng đƣợc quan tâm cần phải đƣợc thực thƣờng xuyên Song song cần có biện pháp, tạo điều kiện cho Thẩm phán việc nghiên cứu, tự học hỏi, nâng cao lực, trình độ cho thân Ngoài ra, cần tạo chế để Thẩm phán có độc lập, sáng tạo trình giải vụ tranh chấp 82 Về biên chế Thẩm phán: Tòa án nhân dân Tối cao đề tiêu thi đua giải loại án năm phải 90%, đó, số lƣợng biên chế Thẩm phán Tòa án nhân dân thành phố Hải Phịng cịn hạn chế, khơng đƣợc tăng thêm, số lƣợng loại án ngày tăng với tính chất ngày phức tạp hơn; địi hỏi Thẩm phán phải thực nỗ lực, tăng cƣờng, đẩy nhanh tốc độ giải Sự tải công việc dẫn tới việc giải cơng việc chƣa đƣợc hồn thiện, xảy sai sót khơng đáng có Vì vậy, cần phải có bổ sung biên chế Thẩm phán cho phù hợp với tính chất, khối lƣợng công việc địa phƣơng Bên cạnh đó, thành viên Hội đồng xét xử, đội ngũ Hội thẩm chƣa đƣợc học qua lớp bồi dƣỡng giống nhƣ lớp bồi dƣỡng nghiệp vụ Thẩm phán dẫn đến tìnhtrạng phận Hội thẩm tham gia phiên tịa hình thức, chủ yếu nghe theo đề xuất Thẩm phán, không đƣa đƣợc lý lẽ riêng quan điểm Nhằm nâng cao lực đội ngũ Hội thẩm tham gia giải vụ án dân nói chung tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng cần chọn ngƣời có sức khỏe, có lực, có điều kiện tham gia xét xử để đề nghị bầu làm Hội thẩm, tổ chức bồi dƣỡng nghiệp vụ cho Hội thẩm Đối với Tịa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa, hàng năm tổ chức đợt tập huấn phổ biến quy định pháp luật để nâng cao lực cho Hội thẩm, nhiên, số lƣợng quy định pháp luật nhiều, số lƣợng buổi tập huấn chƣa kịp thời đáp ứng hết nên cần tiếp tục tăng cƣờng nâng cao chất lƣợng tập huấn Hội thẩm Thứ năm, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn, rút kinh nghiệm hƣớng dẫn áp dụng thống pháp luật Thực tế cho thấy, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất số vụ việc cụ thể nội dung nhƣng Tòa án lại có quan điểm khác Điều dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, gây tổn thất thời gian công sức cho bên tham gia chuyển nhƣợng Vì vậy, hàng năm Tịa án nhân dân tối cao phải tổng kết công tác xét xử, tổng hợp vƣớng mắc q trình xét xử Tịa án cấp để đƣa học kinh nghiệm hƣớng dẫn cụ thể để tạo thống công tác giải tranh chấp hợp đồng Tòa án cấp Thực nghiêm túc Nghị 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 chiến lƣợc cải cách tƣ pháp đến năm 2020; Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa khuyến khích, đề tiêu Thẩm phán phải tổ chức 02 phiên tòa rút kinh 83 nghiệm năm để đảm bảo góp ý, nhận xét rút kinh nghiệm việc điều hành phiên tòa nhƣ nội dung giải vụ án, qua đó, thống việc áp dụng pháp luật khắc phục kịp thời thiếu sót Thẩm phán q trình giải Tuy nhiên, việc tổ chức phiên tòa rút kinh nghiệm số Tồ án mang tính chất hình thức, ý kiến đóng góp chƣa đƣợc hiệu nên cần phải lựa chọn vụ án thực phức tạp, đáp ứng tiêu chí để tổ chức phiên tòa, đồng thời, tăng cƣờng phối hợp với Viện kiểm sát để nâng cao chất lƣợng phiên tòa rút kinh nghiệm nhƣ chất lƣợng phiên tòa khác Thứ sáu, phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Trong trình giải tranh chấp dân sự, đặc biệt tranh chấp liên quan đến đất đai Tịa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc thu thập chứng liên quan từ xác định xác nội dung vụ án, sở cho việc giải vụ án đƣợc xác triệt để Vì vậy, cơng tác phối hợp với quan hữu quan phải đƣợc tiến hành cách chặt chẽ, đắn kịp thời Thứ bảy, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử Thông qua hoạt động kiểm tra, sai sót cơng tác xét xử kịp thời phát để rút kinh nghiệm kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định có sai lầm nghiêm trọng Những vƣớng mắc việc áp dụng pháp luật đƣợc tổng hợp, nghiên cứu hƣớng dẫn Do đó, cơng tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử phải đƣợc xác định nhiệm vụ thƣờng xuyên Tịa án nhân dân tối cao Những mặt cơng tác đƣợc thực tốt điều kiện quan trọng việc nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tình hình Kết luận chƣơng Trên phƣơng hƣớng mà tác giả đƣa nhằm hoàn thiện quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Bên cạnh mạnh dạn đƣa giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Tòa án nhân dân nói chung Tịa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa nói riêng, với mong muốn góp thêm phần nhỏ bé cơng sức cảu vào việc hồn thiện pháp luật không lĩnh vực đất đai, giải 84 tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà lĩnh vực pháp luật khác có liên quan, đặc biệt bối cảnh Việt Nam gia nhập tổ chức thƣơng mại giới có ý nghĩa thực tiễn cao 85 KẾT LUẬN Với kết cấu 03 chƣơng, chƣơng nghiên cứu lý luận, chƣơng nghiên cứu quy định pháp luật hành thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tịa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa, chƣơng nêu bất cập quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất số giải pháp hoàn thiện pháp, luật luận văn xây dựng đƣợc số khái niệm khoa học vấn đề liên quan đến đề tài nhƣ khái niệm quyền sử dụng đất; chuyển nhƣợng quyền sử dụngđất Luận văn xác định đƣợc đặc trƣng quyền sử dụng đất so với tài sản khác, qua xác định chế điều chỉnh chuyển quyền sử dụng đất Xác định điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.v.v Luận văn xác định đƣợc số bất cập quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chồng chéo, trùng lặp quy định văn pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất Xem xét tình hình tranh chấp giải tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa Qua đó,đã đƣa số kiển nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất kiến nghị giải pháp hồn thiện pháp luật đất đai nói chung chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003); “Sự hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản công đổi Việt Nam”; NXB Khoa học Kỹ thuật Nguyễn Huy Cẩn (2014); Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự”; Luận văn thạc sỹ Luật học; Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Văn Hiến, Hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx;ngày cập nhật 29/8/2016 Trần Quang Huy (2003), “Khái quát hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam”, Cải cách pháp luật cải cách tƣ pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hội thảo khoa học quốc tế Hà Nội từ ngày 25-26/12, Viện nghiên cứu Nhà nƣớc Pháp luật Trần Quang Huy (2004), “Các vấn đề pháp lý tài chính, đất đai giá đất”, Tạp chí luật học Phạm Công Lạc (2006); Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tƣ Pháp Tƣởng Duy Lƣợng (2009): “Pháp luật dân thực tiễn xét xử” NXB Chính trị Quốcgia Nguyễn Thị Nga (2003); Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam”; Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; 10 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” Luận án tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hànội 11 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 12 Quốc hội (2013); Luật Đất đai; Hà Nội 13 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự; Hà Nội 14 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004); Một số vấn đề quyền sử dụng đất 87 theo quy định pháp luật Việt Nam; Luận văn Thạc sĩ Luật học; Trƣờng Đại học Quốc gia HàNội; 15 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành số quy định chung nhằm đảm bảo thi hành thống phần thứ “những quy định chung” Bộ luật Tố tụng dân sự; Hà Nội 16 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 17 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật dân Việt Nam Tập I, II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 18 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 19 Trƣờng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; Giáo trình Luật Đất đai; NXB Hồng Đức; Hồ Chí Minh 20 Lê Minh Trƣờng, Hậu pháp lý Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu;https://luatminhkhue.vn/hau-qua-phap-lycua-hop-dong- chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-vo-hieu-.aspx; ngày cập nhật13/08/2018 21 Đỗ Thị Vân (2015); Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội; Luận văn Thạc sĩ, Trƣờng Đại học Mở Hà Nội 22 Nguyễn Nhƣ Ý (2001); Từ điển Tiếng Việt thông dụng; NXB Giáo dục, Hà Nội 88