Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tỉnh thanh hóa

VŨ HÀ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬT KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TỈNH THANH HÓA VŨ HÀ 2018 - 2020 HÀ NỘI – 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TỈNH THANH HÓA VŨ HÀ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS TRẦN HỮU TRÁNG HÀ NỘI – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi Vũ Hà, học viên lớp 18K khóa 18 xin cam kết cơng riêng trình độc lập mà chép từ nguồn tài không liệu công bố Các liệu, tài số phân tích luận liệu sử dụng văn gốc rõ ràng có nguồn, dẫn đầy trích đủ, có xác quan cung nhận cấp số liệu Các nghiên kết cứu luận kết văn nghiên cứu cách khoa thực học, trung khách quan thực Tơi nhiệm tính trung xin chịu xác trách thực, liệu thông nguồn số tin sử dụng cơng cứu trình nghiên Hà Nội, ngày 18 tháng 11 năm 2020 Tác giả luận văn Vũ Hà i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Cơ sở phƣơng phƣơng pháp nghiên cứu pháp luận Ý nghĩa lý luận thực tiễn Kết cấu luận văn .9 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI ĐỒNG CHUYỂN QUYẾT TRANH CHẤP HỢP NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 1.1 Những vấn đề lý đồng chuyển luận giải tranh chấp hợp nhƣợng QSDĐ 10 1.1.1 Khái điểm hợp niệm, đặc đồng chuyển nhượng QSDĐ 10 1.1.2 Khái chấp hợp đồng chuyển niệm đặc điểm tranh nhượng QSDĐ 17 1.1.3 Giải đồng chuyển tranh chấp hợp nhượng QSDĐ 21 1.2 Lý luật giải tranh chấp hợp luận pháp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ .22 1.2.1 Khái niệm pháp chấp hợp đồng chuyển luật giải tranh nhượng QSDĐ 22 1.2.2 Cấu trúc pháp chấp hợp đồng chuyển luật giải tranh nhượng QSDĐ 23 KẾT LUẬN CHƢƠNG 28 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP QUYẾT TRANH CHẤP HỢP LUẬT GIẢI ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THANH HOÁ 29 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .29 2.1.1 Quy pháp luật định nội dung .29 ii 2.1.2 Pháp tụng giải luật tố tranh chấp hợp nhượng quyền đồng chuyển sử dụng đất án Tòa nhân dân 33 2.1.3 Những hạn mắc, bất cập quy chế, vƣớng định pháp tranh chấp hợp đồng chuyển luật giải nhƣợng quyền sử dụng án nhân đất Tòa dân 39 2.2 Thực tiễn áp giải tranh dụng pháp luật chấp hợp nhƣợng quyền sử đồng chuyển dụng án nhân dân hai cấp đất Tịa tỉnh Thanh Hố 45 2.2.1 Tình tranh chấp hợp hình giải đồng chuyển sử dụng đất Tòa nhượng quyền án nhân cấp tỉnh Thanh dân hai Hoá .45 2.2.2 Các dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Thanh Hoá 47 2.2.3 Một số khó khăn, vướng mắc thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Thanh Hoá 57 KẾT LUẬN CHƢƠNG 62 Chƣơng 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH THANH HÓA 63 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 63 3.2 Nâng cao chất lƣợng Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Thƣ ký Tòa án nhân dân 67 3.3 Tăng tác kiểm sát Viện cƣờng công kiểm sát nhân dân hoạt động giải Tòa án nhân dân hợp tranh chấp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .70 3.4 Tăng cƣờng công tác tổng kết kinh nghiệm xét xử Tòa án nhân dân 72 KẾT LUẬN .73 TÀI LIỆU THAM KHẢO iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Giải nghĩa Từ viết tắt BLDS BLTTDS GCNQSDĐ Bộ luật Dân Bộ luật Tố tụng dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NSDĐ Ngƣời sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân TCĐĐ Tranh chấp đất đai UBND Ủy ban nhân dân VBQPPL Văn quy phạm pháp luật VKSND Viện kiểm sát nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa iv MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nghị số 19$-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ Ban ƣơng Đảng khóa Chấp hành Trung XI tiếp tục đổi đất sách, pháp luật đai thời kỳ đẩy công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nƣớc ta trở thành nƣớc cơng mạnh tồn diện nghiệp theo hƣớng Luật đại Đất đai năm 2013 thời mở kỳ đất nƣớc Trên ta đạt nhiều sở đó, đất nƣớc kết tích cực, góp phần huy có hiệu nguồn phát lực đất khai thác đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, , an ninh, ổn định xã hội bảo đảm quốc phịng, bảo vệ mơi trƣờng, an ninh lƣơng thực quốc gia, Hiệu lĩnh vực quản lý nhà nƣớc đai đất bƣớc đƣợc tăng cƣờng; đai sách, pháp đất luật ngày đƣợc hoàn thiện; sử dụng đất đƣợc mở quyền nƣớc bảo đảm; thị trƣờng bất động sản, ngƣời rộng đƣợc Nhà có QSDĐ đƣợc phát hình thành triển nhanh Cùng với phát triển kinh tế nƣớc, tỉnh Thanh Hoá năm qua có phát triển vƣợt bậc kinh tế Tổng sản phẩm địa bàn (GRDP) tăng bình quân giai đọan 2016 - 2020 dự kiến đạt 12,5%/năm, vƣợt mục tiêu Đại hội (12%), gấp 1,54 lần so với mức tăng trƣởng bình quân giai đọan 2011 - 2015 Quy mô năm 2020 dự kiến GRDT tỉnh đạt 133.8 16 tỷ đồng, năm 2015 gấp 1,8 lần, đứng thứ khu vực Bắc nƣớc, cao Trung Bộ; GRDP bình quân đầu ngƣời dự kiến đạt 2.670 USD, gấp 1,9 lần năm 2015 Quy đƣợc mở rộng mô kinh tế, chất trƣởng lực cạnh lƣợng tăng tranh ngày cải thiện đƣợc, cấu kinh dịch tích cực tế chuyển, định hƣớng, tăng dần tỉ trọng ngành dịch vụ cao cấp, có giá trị gia tăng cao.1 Tuy nhiên, với phát triển vƣợt bậc kinh tế, mà đất đai trở thành ngày có giá trị số lƣợng vụ chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn tỉnh Thanh Hố có xu hƣớng tăng nhanh Điều mặt tạo thị trƣờng QSDĐ chuyển nhƣợng sôi động, mặt làm gia tăng tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Điều có ảnh hƣởng tiêu cực định đến phát triển kinh tế Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài Thanh Tâm, Thanh Hóa: Nhiều điểm sáng phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2016-2020, Báo Tài nguyên Môi trƣờng Online, Nguồn: https://baotainguyenmoitruong.vn/thanh-hoa-nhieu-diem-sang-trongphat-trien-kinh-te-xa-hoi-giai-doan-2016-2020-310373.html "Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Thanh Hố" để tìm ra, khó khăn, bất cập hạn chế thực tiễn giải tranh chuyển nhƣợng chấp hợp đồng QSDĐ từ đề xuất giải hiệu giải tranh pháp nâng cao chấp HĐCN QSDĐ có tính cấp thiết có ý nghĩa thực tiễn lý luận Tình hình nghiên cứu đề tài Liên tài nghiên cứu, có quan đến đề nhiều cơng trình kể số cơng trình tiêu biểu nghiên cứu sau đây: * Các cơng trình luận văn cao học, luận án tiến sỹ bao gồm: - Lê Văn Nhật, Giải đai theo thủ tục tố tranh chấp đất tụng dân từ thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện Văn Giang, tỉnh Hƣng Yên, Luận học Mở Hà văn thạc sỹ, Trƣờng Đại Nội, năm 2020; - Khuất Thị Mỹ Dung, Giải tranh chấp thủ tục án nhân xét xử đất đai theo sơ thẩm Tòa tiễn huyện Phúc Thọ dân từ thực, Thành phố Hà Nội, Học Khoa học Xã hội viện, năm 2019; - Nguyễn Thị Phƣơng Chi, Giải chấp đất tranh đai theo pháp đất luật đai Việt Nam từ Vân Đồn thực tiễn huyện, tỉnh Quảng Ninh, Luận văn thạc sỹ, Học Khoa học Xã hội viện, năm 2019; - Trần Thế Vinh, Giải đất đai tranh chấp tòa tiễn tòa án n án từ thực hân dân tỉnh Hà Nam huyện Bình Lục, Đại học Mở Hà Nội Trƣờng, 2019, Luận văn thạc sỹ,; - Phùng Thị Mai Thu, Giải chấp đất tranh đai theo tụng dân tòa thủ tục tố án Ứng Hòa nhân dân huyện - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Đại học Mở Hà Nội Trƣờng, 2019; - Nguyễn Sỹ Dƣỡng, Hợp quyền sử dụng đất vô đồng chuyển nhƣợng hiệu thực tiễn chấp hợp đồng chuyển nhƣợng giải tranh quyền sử địa bàn tỉnh Bắc dụng đất Ninh, Luận văn thạc sỹ, Đại học Mở Hà Nội Trƣờng, 2019; - Hà Thị Yến, Tranh đồng chuyển nhượng quyền chấp hợp sử dụng đất hộ gia đình, cá giải Tòa nhân từ thực tiễn án nhân dân thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, bảo vệ Đại học Luật Hà Trƣờng Nội năm 2019; - Nguyễn Minh Thƣơng, Giải đai theo thủ tục sơ tranh chấp đất thẩm thực tiễn Tòa Tòa án từ án nhân dân, tỉnh Quảng Ninh thành phố Hạ Long, Luận văn thạc sỹ, Đại học Mở Hà Nội Trƣờng, 2018; - Nguyễn Tiến Dũng, Giải đai từ thực tiễn xét tranh chấp đất xử Tịa án huyện Đơng Anh nhân dân - thành phố Hà Nội, Học viện Khoa Luận văn thạc sỹ học Xã hội, năm 2018; - Đào Thị Ngọc Thuận, Kiểm sát việc giải vụ án dân có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Tạp chí Kiểm sát số 20/tháng 10/2018, tr 43-49; - Nguyễn Sỹ Khả, Giải hợp đồng chuyển tranh chấp nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa tiễn thành án từ thực phố Bắc Ninh, văn thạc Luận sỹ, Đại học Mở Hà Nội Trƣờng, 2017; - Phạm Văn Hƣởng, tranh Pháp luật giải chấp hợp đồng chuyển dụng đất nhƣợng quyền sử, văn thạc Luận sỹ, Đại học Mở Hà Trƣờng Nội, năm2017; - Hoàng Tùng, chấp quyền sử Giải tranh dụng đất từ xử Tòa án thực tiễn xét nhân dân Yên, tỉnh huyện Bảo Lào Cai, Luận văn thạc sỹ, Đại học Mở Hà Nội Trƣờng, 2017; - Đặng Thúy Quỳnh, Giải đồng chuyển tranh chấp hợp nhượng quyền thành phố Nam Định sử dụng đất địa bàn, thạc sĩ Luận văn luật học, bảo vệ Trƣờng Nội Đại học Luật Hà năm 2017; - Bùi Quang Huy, Giải tranh chấp đất đai theo thủ tục x t xử sơ thẩm tòa án nhân dân Việt Nam nay, Luận văn thạc sỹ, Học viện Khoa học Xã hội, năm 2017; - Phạm Văn Oanh, Giải nhượng quyền tranh chấp hợp đồng chuyển sử dụng đất án nhân dân huyện Thường Tịa Tín, Hà Nội, Luật học,Luận văn thạc sỹ, Trƣờng Hà Nội Đại học Luật, năm 2017; - Lê Thị Hậu, Tranh đồng chuyển chấp hợp nhượng quyền sử tiên giải Tòa án nhân dụng đất từ thực dân quận Ngơ Hải Phịng Quyền, thành phố, Luận văn học thạc sỹ Luật, bảo vệ học Luật Trƣờng đại Hà Nội, năm 2016; - Nguyễn Bá Thắng, Thực tranh chấp hợp tiễn giải đồng đất tòa án địa bàn thành chuyển nhượng quyền sử dụng phố Hà Nội, Luận Luật học, bảo vệ Khoa văn thạc sỹ Luật, Đại học Hà Nội Quốc gia, năm 2016; - Đỗ Thị Vân, Tranh nhượng quyền sử chấp hợp đồng chuyển dụng đất - thực tiễn xét dân huyện xử Tòa án nhân Đông Anh, thành phố Hà Nội, Luận sỹ, bảo vệ văn thạc Trƣờng Mở Hà Nội Đại học, năm 2015; - Nguyễn Huy Cẩn, Giải hợp đồng chuyển tranh chấp nhượng quyền sử thủ tục tố dụng đất theo tụng dân sự, Luận thạc sỹ văn Luật học, khoa Luật, Trƣờng Quốc gia Hà Đại học Nội, năm 2014; - Nguyễn Chiến Thắng (2012), Thực tranh tiễn giải chấp hợp đồng chuyển dụng đất Tòa án địa nhượng quyền sử bàn Hà Nội thành phố, Luận văn sỹ luật thạc học, bảo vệ Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2012 * Các cơng trình viết khoa học: Bên cạnh luận văn thạc sỹ nói trên, có nhiều viết tạp chí khoa học liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Có thể kể đến cơng trình sau: - Nguyễn Thị Hải Yến, Phạm Anh Tuấn, Lê Mạnh Tuyên, Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định, Tạp chí Khoa học Tài ngun Mơi trƣờng, số 31/2020, tr 127-137; - Nguyễn Văn Việt, Bàn nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản; Tạp chí Cơng thƣơng - 2019 - no.14 - tr.49-53; - Đặng Thúy Quỳnh, Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hướng hoàn thiện pháp luật; Tạp chí Kiểm sát - 2019 - no.15 - tr.46-53; - Nguyễn Thị Bích Ngọc, Một chuyển nhượng quyền sử số điều kiện dụng đất hộ gia theo pháp đình cá nhân luật Việt Nam Tạp chí học Xã hội, Học viện Khoa học Xã Nhân lực Khoa hội, số 4/2019, tr 20-26 (20); - Võ Văn Hỏa, Trần Văn Đức, Hồn định hình thiện quy thức hợp đồng chuyển dụng đất kinh nhượng quyền sử doanh bất động sản, Tạp án nhân chí Tịa dân, Số 4/2018, tr 40 – 42; - Trần Thị Thu Hiền, Một số mắc giải khó khăn, vướng pháp nâng cao chất lượng giải chấp hợp đồng chuyển vụ án tranh nhượng dụng đất quyền sử, chí Kiểm sát Tạp Số 13/2018, tr 52 – 55; 27 Mai Oanh Thị Tú, Thực tranh tiễn giải chấp x chuyển hợp đồng nhượng đất quyền sử dụng vấn đề đặt ra, Tạp nƣớc pháp chí Nhà luật 2012 – số.11 - tr.42-47 28 (2013), Hiến Quốc hội pháp hòa xã hội chủ nước Cộng nghĩa Việt Nam 29 Quốc hội (2013), Luật Quốc hội khóa XIII Đất đai ban hành ngày 29/11/2013 30 Quốc hội năm(2014), Luật Tòa án nhân Tổ chức dân số 62/2014/QH13 thông qua ngày 24/11/2014 31 (2014), Luật Tổ Quốc hội chức sát nhân dân số Viện kiểm 63/2014/QH13 thông qua ngày 24/11/2014 32 Quốc hội luật Dân (2015) Bộ số 91/2015/QH13… 33 Quốc hội Bộ luật Tố (2015), tụng số 92/2015/QH13, thông dân qua ngày 25/11/2015 34 Thúy Quỳnh Đặng, Thực pháp luật trạng áp dụng giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng chuyển nhượng đất hướng pháp luật hoàn thiện, Tạp chí Kiểm sát - 2019 – Số.15 - tr.46-53 35 Thị Ngọc Thuận Đào, giải vụ Kiểm sát việc án dân có yêu cầu hủy hợp nhượng quyền sử dụng đồng chuyển đất, nhà tài sản gắn quyền sở hữu liền với đất Kiểm sát số Tạp chí 20/tháng 10/2018, tr 43-49 36 Tịa tỉnh Thanh Hoá án nhân dân (2015, 2016, 2017, 2018, 2019), Báo cáo tổng kết công tác năm 2915, 2016, 2017, 2018, 2019 37 Quang Toản Nguyễn (2016), Pháp tranh chấp đất luật giải đai qua thực Hải Dương tiễn tỉnh, Luận n Thạc văsĩ, Viện Đại học Mở Hà Nội 38 Trần (chủ biên) Quốc Toản (2013), Đổi hệ sở hữu đất quan đai – Lý luận thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 39 Trƣờng Hà Nội Đại học Luật (1999), Từ điển ngữ Luật học Giải thích thuật (Phần Luật đất đai, lao động Luật, Tƣ pháp Quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.69 40 Trƣờng Luật Hà Nội Đại học (2011) Giáo luận Nhà nước trình Lý Pháp luật, Nxb Công an nhân dân 41 Trƣờng Luật Hà Nội Đại học (2013), Tạp chí Luật học – Đặc san Luật Đất đai năm 2013 (Số chuyên đề) 42 Trƣờng Luật Hà Nộiv (2016) Giáo Đất đai, trình Luật Nxb Cơng an nhân dân 43 tỉnh Thanh UBND Hoá, Báo cáo phát triển kinh tế xã hội năm 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 44 Thế Vinh Trần, Giải đất đai tòa tranh chấp án từ thực tiễn tòa án nhân dân Lục, tỉnh Hà Nam huyện Bình, Luận văn thạc sỹ, Trƣờng Đại học Mở Hà Nội, 2019 45 Viện pháp lý Khoa học (2016), Từ điển, NXB Tƣ pháp Luật học NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 46 Viện dân tỉnh Thanh v kiểm sát nhân Hoá (2015, 2016, 2017, 2018, 2019), Báo cáo tổng kết công tác năm 2915, 2016, 2017, 2018, 2019 47 Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Chỉ thị số 04/CT-VKSTC ngày 23/3/2018 Viện trƣởng VKSND tối cao tăng cƣờng biện pháp nâng cao chất lƣợng, hiệu qủa công tác kiểm sát việc giải vụ việc dân sự, hôn nhân gia đình, hành chính, kinh doanh thƣơng mại, lao động việc khác theo quy định pháp luật 48 Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Chỉ thị số 10/CT-VKSTC ngày 06/4/2016 Viện trƣởng VKSND tối cao tăng cƣờng công tác kháng nghị phúc thẩm án dân sự, hành 49 Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng, T&C Consulting (2013), Báo c quản trị đất đai Việt áo Cải thiện Nam, Dự án Ngân hàng Thế giới 50 Nhƣ Ý Nguyễn (2009), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, NXB Giáo dục Việt Nam, Hà Nội 51 Hà chấp hợp v Thị Yến, Tranh đồng quyền sử dụng chuyển nhƣợng đất từ thực tiễn giải Tịa án hộ gia đình, cá nhân nhân dân thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình, Luận sĩ luật văn thạc học, bảo vệ Trƣờng học Luật Đại Hà Nội năm 2019 52 Nguyễn, Phạm Anh Tuấn, Lê Thị Hải Yến Mạnh Tuyên, Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất đình, cá nhân địa bàn huyện Nam hộ gia Trực, tỉnh Nam Định, Tạp Tài ngun Mơi chí Khoa học trƣờng, số 31/2020, tr 127137