BỘ GIAO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN Sinnakhone KEOBOUNPHENG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỦ ĐÔ VIÊNG CHĂN, LÀO LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, 202[.]
LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Lý luận chung về bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệpAnh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.
Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là hàng hóa có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
1.1.3 Phân loại bất động sản
-Bất động sản có đầu tư xây dựng:
- Bất động sản không đầu tư xây dựng:
- Bất động sản đặc biệt:
Lý luận chung về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản [11; tr 15]
Vai trò của thị trường bất động sản
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển:
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển:
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà nước:
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế:
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội:
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách đất đai, bất động sản:
Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
- Sự phát triển kinh tế:
- Sự gia tăng dân số:
- Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nói riêng:
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp:
- Tập quán, truyền thống và thị hiếu
Đầu tư phát triển thị trường bất động sản
Đầu tư bất động sản và các hình thức đầu tư
- Đầu tư bất động sản: Cũng như các loại hình đầu tư khác, đầu tư bất động sản có nghĩa là việc nắm giữ trực tiếp hoặc gián tiếp một hay nhiều bất động sản nhằm mục đích kiếm lời
- Các hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản: Có hai loại hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản, đó là: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp.
Đặc điểm của đầu tư bất động sản
- Đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn:
- Đầu tư bất động sản cần thời gian dài:
- Tính thanh khoản của bất động sản thấp:
- Đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự quản lý của nhà nước:
1.3.3.Các chỉ tiêu đầu tư phát triển thị trường bất động sản
Thứ nhất là, số lượng và mức vốn đầu tư các dự án bất động sản
Thứ hai là, hình thức và lĩnh vực đầu tư bất động sản
Thứ ba là, các đối tác đầu tư
Thứ tư là, tỷ lệ vốn đầu tư được thực hiện
Thứ năm là, tỷ trọng vốn và giá trị sản phẩm trong nền kinh tế
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỦ ĐÔ VIÊNG CHĂN, LÀO
2.1 Điều kiện Kinh tế - Xã hội tại thủ đô Viêng Chăn, Lào
Viêng Chăn hay Vientiane (IPA: ːn; tiếng Làoນະຄອນຫລວງ ວຽງຈັນ), tiếng Việt xưa gọi là Mường Viêng là thành phố trực thuộc trung ương duy nhất ở Lào, là đơn vị hành chính địa phương cấp 1 ngang với các thủ đô Viêng Chăn của Lào Viêng Chăn bao gồm 9 đơn vị hành chính cấp 2 trong đó có 5 đơn vị đô thị và 4 đơn vị nông thôn Khu vực đô thị, hay nội thành, gồm 5 muang của Viêng Chăn được xác định là thủ đô Viêng Chăn của Lào. Tên được đặt tên cho 1 con đường tại quận 5.
Viêng Chăn rộng 3.920 km² và có 910.479 dân (năm 2016) trong đó khu vực Thủ đô có 35.000 người (2016) Nếu tính cả vùng đô thị Viêng Chăn(toàn bộ các huyện nông thôn của Viêng Chăn và các huyện thuộc ViêngChăn) được cho là hơn 940.000 người Viêng Chăn nằm ở tả ngạn sông Mê
Công, ở tọa độ 17°58' Bắc, 102°36' Đông (17.9667, 102.6) Ở đoạn này con sông chính là biên giới giữa Lào với Thái Lan.
Điều kiện kinh tế - xã hội
- Về dân số - lao động: Trên địa bàn Thành phố có tám dân tộc anh em cùng chung sống với tổng qui mô dân số tính đến năm 2021 là 980.479 người.
Tỷ lệ tăng tự nhiên của dân số hàng năm là 1,3% Mật độ dân số trung bình là
228 người / km2, trong đó mật độ dân số nội thành là 1.657 người/ km2 và mật độ dân số ngoại thành là 59 người /km Số người trong độ tuổi lao động của thành phố chiếm tỷ lệ 50,2%- ở mức trung bình so với cả nước và thấp hơn thành phố lớn là Luông Pha Băng ( 58% ) và Thành phố Luông Tha Nam (54%) Mặc dù đã thực hiện nhiều biện pháp thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, giải quyết việc làm, nhưng hiện nay trên địa bàn Thành phố Viêng Chăn vẫn còn khoảng 44.600 người chưa có việc làm, chiếm 5,5% dân số và mỗi năm có thêm khoảng 2000 người có nhu cầu việc làm.
- Về kinh tế: Trong 5 năm trở lại đây (2013 - 2021 ) kinh tế thành phố
Viêng Chăn có bước phát triển khá Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hàng năm đạt 4,75%, giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng trên địa bàn tăng bình quân 3,45%, thương mại dịch vụ tăng 5,95% năm, nông lâm nghiệp tăng bình quân 6,85% năm Cơ cấu kinh tế theo ngành là: Công nghiệp xây dựng chiếm 45,9%, thương mại dịch vụ chiếm 44,2% và nông lâm nghiệp là 9,9% Thu nhập bình quân đầu người đạt 16,54 triệu Kip, tương đương 1.998 USD/năm (số liệu năm 2021).
Về cơ sở hạ tầng
-Về giao thông: Viêng Chăn có Cầu Hữu nghị Thái-Lào, được xây dựng trong thập niên 1990, bắc ngang qua con sông cách vài dặm về phía hạ lưu thành phố Nong Khai, ngang qua biên giới, và tạo nên một trong những điểm giao lưu chính giữa hai nước
Toàn thành phố có 16 bến xe trong đó 6 bến xe liên thủ đô Viêng Chăn hỗn hợp; 125 tuyến vận tải khách cố định liên thủ đô Viêng Chăn và liên thủ đô Viêng Chăn liền kề; 18 tuyến vận tải khách nội thành phố và 11 tuyến xe buýt
2.2 Thực trạng đầu tư phát triến thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào giai đoạn 2019-2021
Tổng quan thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào
Năm 2021, Lào đã thu hút được 1,08 tỷ USD đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) Ngành phổ biến nhất là sản xuất điện và theo sau là nông nghiệp.
Lào đã đạt được những thành công đáng kể trong việc phát triển du lịch khi lượng đóng góp vào GDP của ngành này chỉ đứng thứ hai sau ngành khai thác khoáng sản Từ năm 2010 đến 2020, lượng khách du lịch đến Lào tăng bình quân 15,6% mỗi năm.
Nguồn vốn đầu tư phát triển thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào
- Tổng mức vốn đầu tư của các dự án bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn giai đoạn 2018 -2021
Ngoài việc gia tăng về số dự án đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn, trong giai đoạn 2018-2021, vốn đầu tư vào BĐS cũng gia tăng đáng kể.
Tổng vốn đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn tăng mạnh trong ba năm
2018, 2019, 2020 Trong các năm này, TTBĐS nói chung có nhiều diễn biến phức tạp Nhiều phân khúc thị trường diễn ra ảm đạm, tuy nhiên, hoạt động đầu tư vào BĐS tại thủ đô Viêng Chăn vẫn diễn ra khá sôi động Trong cả nước, nhiều nhà đầu tư đã đầu tư hàng ngàn Tỷ Kíp cho BĐS tại thủ đô Viêng Chăn Riêng trong 3 năm này, Thủ đô Viêng Chăn đã có 20.109,03 Tỷ Kíp đăng ký đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn, chiếm tỷ trọng 70,87% vốn đăng ký đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn trong thời kỳ này
- Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn giai đoạn 2018 -2021
Xét về tỷ trọng vốn đầu tư BĐS tại Viêng Chăn năm 2018 Trong năm
2018, vốn đầu tư huy động đầu tư BĐS tại Viêng Chăn là 2942,54 tỷ kíp trong đó nguồn vốn huy động từ các đối tác chiếm tỷ trọng lớn nhất (38,63%), tiếp theo là nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng (30,47%), vốn tự có của chủ đầu tư (22%), vốn đầu tư nước ngoài (8,9%).
Sang năm 2019, lượng vốn đầu tư BĐS tại Viêng Chăn tiếp tục tăng so với năm 2018, đạt 7655,86 tỷ kíp, tăng 160,18% so với năm 2018 Về cơ cấu nguồn vốn đầu tư, vốn huy động từ các đối tác vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (38,69%), đứng thứ hai là nguồn vốn vay (31,42%), tiếp theo là nguồn vốn tự có (23,88%), vốn đầu tư nước ngoài (6,01%).
Tỷ trọng vốn đầu tư BĐS tại Viêng Chăn trong hai năm 2020, 2021 nhìn chung không có sự thay đổi nhiều về cơ cấu vốn đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn trong hai năm này Nguồn vốn huy động từ các đối tác vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (năm 2020 là 24,37%, năm 2021 là 24,59%), tiếp theo là vốn vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng (năm 2020 là 27,61%, năm 2021 là 26,84%), vốn tự có (năm 2020 là 24,37%, năm 2021 là 24,59%), vốn đầu tư nước ngoài (năm 2020 là 7,96%, năm 2021 là 7,99%).
- Hoạt động đầu tư BĐS tại Viêng Chăn theo địa bàn đầu tư
Trong cả giai đoạn 2018 – 2021, toàn thủ đô Viêng Chăn thực hiện được 64 dự án với tổng vốn đầu tư thực hiện 6548 tỷ kíp tại địa bàn của 7 quận, huyện trong thủ đô Chanthabuly – trung tâm KTXH của thủ đô, sở hữu nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp luôn nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư Trong giai đoạn này, tại Chanthabuly đã có 35 dự án được thực hiện với tổng vốn đầu tư thực hiện 5266,33 tỷ kíp Tại Sikhottabong có 11 dự án được thực hiện với tổng vốn đầu tư thực hiện 493,02 tỷ kíp Xaysetha có 4 dự án với vốn đầu tư thực hiện là 343,82 tỷ kíp Sisattanak có 1 dự án với số vốn đầu tư thực hiện 79,24 tỷ kíp Hadxaifong có 6 dự án được thực hiện với vốn đầu tư thực hiện 200,19 tỷ kíp Muang Hineherb có 4 dự án với 132 tỷ kíp vốn đầu tư thực hiện Muang Viengkham có 3 dự án với số vốn đầu tư thực hiện là 30,4 tỷ kíp.
- Hoạt động đầu tư BĐS tại Viêng Chăn theo nội dung đầu tư
Trong năm 2018, các dự án theo lĩnh vực biệt thự/liền kề thực hiện được 252,09 tỷ kíp vốn đầu tư, chiếm tỷ trọng 17,31% vốn thực hiện Năm
Điều kiện Kinh tế - Xã hội tại thủ đô Viêng Chăn, Lào
Viêng Chăn hay Vientiane (IPA: ːn; tiếng Làoນະຄອນຫລວງ ວຽງຈັນ), tiếng Việt xưa gọi là Mường Viêng là thành phố trực thuộc trung ương duy nhất ở Lào, là đơn vị hành chính địa phương cấp 1 ngang với các thủ đô Viêng Chăn của Lào Viêng Chăn bao gồm 9 đơn vị hành chính cấp 2 trong đó có 5 đơn vị đô thị và 4 đơn vị nông thôn Khu vực đô thị, hay nội thành, gồm 5 muang của Viêng Chăn được xác định là thủ đô Viêng Chăn của Lào. Tên được đặt tên cho 1 con đường tại quận 5.
Viêng Chăn rộng 3.920 km² và có 910.479 dân (năm 2016) trong đó khu vực Thủ đô có 35.000 người (2016) Nếu tính cả vùng đô thị Viêng Chăn(toàn bộ các huyện nông thôn của Viêng Chăn và các huyện thuộc ViêngChăn) được cho là hơn 940.000 người Viêng Chăn nằm ở tả ngạn sông Mê
Công, ở tọa độ 17°58' Bắc, 102°36' Đông (17.9667, 102.6) Ở đoạn này con sông chính là biên giới giữa Lào với Thái Lan.
Điều kiện kinh tế - xã hội
- Về dân số - lao động: Trên địa bàn Thành phố có tám dân tộc anh em cùng chung sống với tổng qui mô dân số tính đến năm 2021 là 980.479 người.
Tỷ lệ tăng tự nhiên của dân số hàng năm là 1,3% Mật độ dân số trung bình là
228 người / km2, trong đó mật độ dân số nội thành là 1.657 người/ km2 và mật độ dân số ngoại thành là 59 người /km Số người trong độ tuổi lao động của thành phố chiếm tỷ lệ 50,2%- ở mức trung bình so với cả nước và thấp hơn thành phố lớn là Luông Pha Băng ( 58% ) và Thành phố Luông Tha Nam (54%) Mặc dù đã thực hiện nhiều biện pháp thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, giải quyết việc làm, nhưng hiện nay trên địa bàn Thành phố Viêng Chăn vẫn còn khoảng 44.600 người chưa có việc làm, chiếm 5,5% dân số và mỗi năm có thêm khoảng 2000 người có nhu cầu việc làm.
- Về kinh tế: Trong 5 năm trở lại đây (2013 - 2021 ) kinh tế thành phố
Viêng Chăn có bước phát triển khá Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hàng năm đạt 4,75%, giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng trên địa bàn tăng bình quân 3,45%, thương mại dịch vụ tăng 5,95% năm, nông lâm nghiệp tăng bình quân 6,85% năm Cơ cấu kinh tế theo ngành là: Công nghiệp xây dựng chiếm 45,9%, thương mại dịch vụ chiếm 44,2% và nông lâm nghiệp là 9,9% Thu nhập bình quân đầu người đạt 16,54 triệu Kip, tương đương 1.998 USD/năm (số liệu năm 2021).
Về cơ sở hạ tầng
-Về giao thông: Viêng Chăn có Cầu Hữu nghị Thái-Lào, được xây dựng trong thập niên 1990, bắc ngang qua con sông cách vài dặm về phía hạ lưu thành phố Nong Khai, ngang qua biên giới, và tạo nên một trong những điểm giao lưu chính giữa hai nước
Toàn thành phố có 16 bến xe trong đó 6 bến xe liên thủ đô Viêng Chăn hỗn hợp; 125 tuyến vận tải khách cố định liên thủ đô Viêng Chăn và liên thủ đô Viêng Chăn liền kề; 18 tuyến vận tải khách nội thành phố và 11 tuyến xe buýt.
Thực trạng đầu tư phát triến thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào giai đoạn 2019-2021
Tổng quan thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào
Năm 2021, Lào đã thu hút được 1,08 tỷ USD đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) Ngành phổ biến nhất là sản xuất điện và theo sau là nông nghiệp.
Lào đã đạt được những thành công đáng kể trong việc phát triển du lịch khi lượng đóng góp vào GDP của ngành này chỉ đứng thứ hai sau ngành khai thác khoáng sản Từ năm 2010 đến 2020, lượng khách du lịch đến Lào tăng bình quân 15,6% mỗi năm.
Nguồn vốn đầu tư phát triển thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào
- Tổng mức vốn đầu tư của các dự án bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn giai đoạn 2018 -2021
Ngoài việc gia tăng về số dự án đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn, trong giai đoạn 2018-2021, vốn đầu tư vào BĐS cũng gia tăng đáng kể.
Tổng vốn đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn tăng mạnh trong ba năm
2018, 2019, 2020 Trong các năm này, TTBĐS nói chung có nhiều diễn biến phức tạp Nhiều phân khúc thị trường diễn ra ảm đạm, tuy nhiên, hoạt động đầu tư vào BĐS tại thủ đô Viêng Chăn vẫn diễn ra khá sôi động Trong cả nước, nhiều nhà đầu tư đã đầu tư hàng ngàn Tỷ Kíp cho BĐS tại thủ đô Viêng Chăn Riêng trong 3 năm này, Thủ đô Viêng Chăn đã có 20.109,03 Tỷ Kíp đăng ký đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn, chiếm tỷ trọng 70,87% vốn đăng ký đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn trong thời kỳ này
- Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn giai đoạn 2018 -2021
Xét về tỷ trọng vốn đầu tư BĐS tại Viêng Chăn năm 2018 Trong năm
2018, vốn đầu tư huy động đầu tư BĐS tại Viêng Chăn là 2942,54 tỷ kíp trong đó nguồn vốn huy động từ các đối tác chiếm tỷ trọng lớn nhất (38,63%), tiếp theo là nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng (30,47%), vốn tự có của chủ đầu tư (22%), vốn đầu tư nước ngoài (8,9%).
Sang năm 2019, lượng vốn đầu tư BĐS tại Viêng Chăn tiếp tục tăng so với năm 2018, đạt 7655,86 tỷ kíp, tăng 160,18% so với năm 2018 Về cơ cấu nguồn vốn đầu tư, vốn huy động từ các đối tác vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (38,69%), đứng thứ hai là nguồn vốn vay (31,42%), tiếp theo là nguồn vốn tự có (23,88%), vốn đầu tư nước ngoài (6,01%).
Tỷ trọng vốn đầu tư BĐS tại Viêng Chăn trong hai năm 2020, 2021 nhìn chung không có sự thay đổi nhiều về cơ cấu vốn đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn trong hai năm này Nguồn vốn huy động từ các đối tác vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (năm 2020 là 24,37%, năm 2021 là 24,59%), tiếp theo là vốn vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng (năm 2020 là 27,61%, năm 2021 là 26,84%), vốn tự có (năm 2020 là 24,37%, năm 2021 là 24,59%), vốn đầu tư nước ngoài (năm 2020 là 7,96%, năm 2021 là 7,99%).
- Hoạt động đầu tư BĐS tại Viêng Chăn theo địa bàn đầu tư
Trong cả giai đoạn 2018 – 2021, toàn thủ đô Viêng Chăn thực hiện được 64 dự án với tổng vốn đầu tư thực hiện 6548 tỷ kíp tại địa bàn của 7 quận, huyện trong thủ đô Chanthabuly – trung tâm KTXH của thủ đô, sở hữu nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp luôn nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư Trong giai đoạn này, tại Chanthabuly đã có 35 dự án được thực hiện với tổng vốn đầu tư thực hiện 5266,33 tỷ kíp Tại Sikhottabong có 11 dự án được thực hiện với tổng vốn đầu tư thực hiện 493,02 tỷ kíp Xaysetha có 4 dự án với vốn đầu tư thực hiện là 343,82 tỷ kíp Sisattanak có 1 dự án với số vốn đầu tư thực hiện 79,24 tỷ kíp Hadxaifong có 6 dự án được thực hiện với vốn đầu tư thực hiện 200,19 tỷ kíp Muang Hineherb có 4 dự án với 132 tỷ kíp vốn đầu tư thực hiện Muang Viengkham có 3 dự án với số vốn đầu tư thực hiện là 30,4 tỷ kíp.
- Hoạt động đầu tư BĐS tại Viêng Chăn theo nội dung đầu tư
Trong năm 2018, các dự án theo lĩnh vực biệt thự/liền kề thực hiện được 252,09 tỷ kíp vốn đầu tư, chiếm tỷ trọng 17,31% vốn thực hiện Năm
2019, các dự án này thực hiện được 180,43 tỷ kíp, chiếm tỷ trọng 18,47% vốn đầu tư thực hiện Năm 2020, các dự án biệt thự/liền kề thực hiện được 302,96 tỷ kíp, chiếm tỷ trọng 16,21% vốn thực hiện Năm 2021, vốn đầu tư thực hiện của các dự án sân golf là 340,91 tỷ kíp, chiếm tỷ trọng 15,18% vốn thực hiện.
Các dự án Lĩnh vực khách sạn cũng được quan tâm thực hiện trong các năm với số vốn đầu tư thực hiện trong 4 năm 2018, 2019, 2020, 2021 lần lượt là 208,56 tỷ kíp; 138,79 tỷ kíp; 268,76 tỷ kíp; 330,35 tỷ kíp.
- Hoạt động đầu tư BĐS tại Viêng Chăn xét theo chủ thể đầu tư
Các công ty TNHH dẫn đầu trong việc bỏ vốn đầu tư BĐS tại Viêng Chăn Năm 2018, vốn đầu tư thực hiện của các công ty TNHH là 475,37 tỷ kíp, chiếm tỷ trọng 32,64% vốn thực hiện trong năm Năm 2019, vốn thực hiện của các công ty TNHH giảm còn 325,94 tỷ kíp, chiếm tỷ trọng 33,57%. Đến các năm 2020, 2021, vốn đầu tư thực hiện tăng đạt 658,92 tỷ kíp (năm
Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Viêng Chăn cũng tăng qua các năm, chiếm tỷ trọng trên 20% hàng năm Điều này phản ánh việc cải thiện môi trường đầu tư, thành tựu trong phát triển kinh tế của Lào nói chung và Viêng Chăn nói riêng đã tác động tích cực đến thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế bền vững.
Các chính sách quản lý Nhà nước liên quan đến đầu tư phát triển thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào
Chính phủ Lào quy định pháp luật của nhà nước theo điều 132 của Luật đất đai mới sửa đổi, người nước ngoài hiện có thể mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Lào.
Cũng theo Luật đất đai mới của Lào, người nước ngoài cũng có thể sở hữu quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận cho thuê và nhượng đất với công dân và Chính phủ Lào Đặc biệt, điều 17 Hiến pháp nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào quy định “Đất của nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào thuộc quyền sở hữu của toàn người dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Trên cơ sở Hiếp pháp, Điều 3 luật đất đại 2003 (Ban hành số 04/QH, ngày 21/10/2003) “Các tổ chức hoặc nhóm người không được lấy đất làm hàng hóa mua bán, chuyển nhượng” Quy định này đã diễn ra nhiều thắc mắc của người dân và không phù hợp với tình hình phát triển kinh tế nên tại Đại hội lần thứ
VI khóa VII Ban chấp hành Trung ương Đảng Lào đã nhấn mạnh và điều chỉnh lại chính sách, luật đất đai và bỏ nội dụng này ra khỏi luật đất đai Tại Điều 51, Điều 52 Luật đất đai 2003 quy định đối với người được giao quyền sử dụng đất sẽ có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng, chuyển đổi, đóng góp cổ phần, dùng để thế chấp và có quyền cho thừa kế.
Nghị định số 119/TTg ngày 20/4/2011 Về việc tổ chức thực hiện khuyến khích đầu tư thay thế Nghị định số 300/TTg ngày 12/10/2005 Nghị định này có những điểm mới nhằm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư phát triển thị trường bất động sản Điều 50 Nghị định về điều kiện mua quyền sử dụng đất cùa nhà đầu tư nước ngoài “có vốn đăng ký từ 500.000USD trở lên, được Ngân hàng quốc gia Lào chứng nhận đã chuyển vốn vào Lào có thể mua quyền sử dụng đất với diện tích lên đến 800m2 cho mục đích xây nhà để ở hoặc trụ sở” Ngoài ra đối với hoạt động thuê nhượng đất đai cũng được điều chỉnh sửa đổi “Nhà đầu tư nước ngoài có thể thông qua phương thức cho thuê mướn hoặc chuyển nhượng để có được đất Hợp đồng thuê đất giữa nhà đầu tư nước ngoài với công dân Lào không được vượt quá 30 năm, đất thuê từ nhà nước không được sử dụng quá 50 năm Thời hạn sử dụng đất trong Đặc khu kinh tế (SEZ) sẽ không quá 75 năm Thời hạn thuê đất dành cho các đại sứ quán hoặc các tổ chức quốc tế hoặc được cấp phép đặc biệt từ nhà nước không được vượt quá 99 năm.”.
Luật đất đai mới của Lào, người nước ngoài cũng có thể sở hữu quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận cho thuê và tô nhượng đất với công dân và Chính phủ Lào Tuy nhiên, quyền sở hữu đất bị hạn chế trong thời hạn tương ứng là 30 năm và 50 năm Đặc biệt, điều 117 và 120 của Luật đất đai sửa đổi của Lào cho phép gia hạn thời gian thuê, tô nhượng đất nếu được Quốc hội, Chính phủ hoặc Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Đánh giá về đầu tư phát triến thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào
Trong giai đoạn 2018-2021, phần lớn nguồn vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được phân bổ cho các ngành, các lĩnh vực mũi nhọn, có tầm quan trọng chiến lược trong phát triển kinh tế-xã hội và đã thu được một số kết quả chủ yếu như sau
+ Bất động sản thuộc lĩnh vực khách sạn
Bao gồm các công trình 17 khách sạn, 12 biệt thự nghỉ dưỡng quy mô lớn Ngoài ra còn có các nhà nghỉ dưỡng với quy mô nhỏ hơn được xây dựng và đưa vào sử dụng
+ Bất động sản biệt thự/liền kề Đã đầu tư cho 6 khu bất động sản biệt thự/liền kề tại Chanthabuly,Sikhottabong; Xaysetha; Hadxaifong
Trong 6 khu khu bất động sản biệt thự/liền kề này có tới một nửa nằm tại quận Chanthabuly
Ta xem xét hiệu quả đầu tư bất động sản trên địa bàn thủ đô Viêng Chăn trên hai khía cạnh là hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội.
-Hiệu quả về kinh tế
Trong giai đoạn 2018-2021, cùng với sự phát huy tác dụng của các công trình bất động sản trên địa bàn thủ đô Viêng Chăn đã thu được những kết quả to lớn, hiệu quả kinh tế, xã hội mà các công trình đem lại là không thể phủ nhận Tốc độ phát triển dịch vụ tăng với tốc độ nhanh, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế đạt hiệu quả theo hướng tích cực.
Nâng cao chất lượng sống của dân cư
Gia tăng số lao động có việc làm
Gia tăng số lượng khách du lịch nghỉ dưỡng từ đó ảnh hưởng tích cực tới phát triển ngành dịch vụ
Việc định hướng phát triển BĐS là hướng đi đúng đắn của Viêng Chăn trong phát triển kinh tế
- Công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đầu tư BĐS tại thủ đô Viêng Chăn còn nhiều yếu kém, bất cập
+ Công tác thẩm định, phê duyệt các dự án đầu tư BĐS còn nhiều vướng mắc, chưa nhanh chóng và hiệu quả
+ Chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS chưa thực sự có sức hấp dẫn
+ Hệ thống pháp luật để quản lý hoạt động đầu tư BĐS còn nhiều bất cập
+ Chất lượng công tác quy hoạch chưa cao, chưa đủ căn cứ khoa học làm cơ sở cho hoạt động đầu tư
+ Việc triển khai quy hoạch diễn ra chậm, việc công khai quy hoạch còn nhiều hạn chế.
+ Các địa phương nghiên cứu quy hoạch chưa sâu, quy hoạch chất lượng thấp dẫn đến phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần.
- Cơ sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động đầu tư chưa đồng bộ.
- Công tác quản lý quá trình thực hiện đầu tư còn nhiều yếu kém,
- Tiến độ triển khai của nhiều dự án còn chậm
- Cơ cấu đầu tư còn mất cân đối
- Vấn đề bảo vệ môi trường trong hoạt động đầu tư chưa được chủ đầu tư và các cấp quan tâm đúng mức
- Về phía nhà đầu tư, năng lực của nhiều nhà đầu tư còn yếu dẫn đến hoạt động đầu tư không hiệu quả
Nguyên nhân của hạn chế
Khủng hoảng kinh tế do đại dịch covid 19 diễn ra từ đầu năm 2020 tác động xấu đến mọi lĩnh vực hoạt động kinh tế.
Sự cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản Hiện nay, nhiều địa phương tại Lào đã coi kinh doanh bất động sản là ngành kinh tế mũi nhọn trong phát triển KTXH Lào vì vậy có những chính sách ưu đãi, khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào địa phương mình.
Thứ nhất: Luật pháp hiện hành của Lào không quy định rõ ràng về quyền sở hữu các toà nhà trên mặt đất và các công trình đi kèm trên mặt đất thuê.
Thứ hai: Chưa có tính thống nhất giữa các quyền cấp đất của cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương
Thứ ba: Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai còn hạn chế.
Hiện nay, nhiều quy hoạch còn mang nặng tính hình thức, chưa phù hợp với yêu cầu thực tế và định hướng phát triển kinh tế xã hội
Thứ tư: Công tác đến bù giải phóng mặt bằng cũng là một cản trở lớn trong quá trình tạo ra đất sạch để phát triển dự án đúng tiến độ
Thứ năm: Giá bất động sản tại Lào sẽ có xu hướng tăng nhiều do nhiều nhà đầu tư nước ngoài đầu tư thông qua người Lào để mua những lô đất lớn
Thứ sáu: Các chính sách tài chinhd liên quan đến doanh nghiệp đầu tư,
Các chính sách tài chính đất đai như thuế đất, phí và thuế và chuyển nhượng của Lào khá lớn và một số loại thuế và các loại phí mà các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp đầu tư bất động sản
Thứ bảy: Tính liên tục của nguồn tài chính, nguồn tài trợ, hiện nay hầu hết nguồn vốn đầu tư vào bất động sản chủ yếu là nguồn vốn của Chính phủ,doanh nghiệp nước ngoài nên khi biến động lớn về nguồn vốn này sẽ ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án.
GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỦ ĐÔ VIÊNG CHĂN, LÀO
Mục tiêu, định hướng đầu tư phát triến thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào giai đoạn 2022-2025, tầm nhìn đến 2030
3.1.1.Mục tiêu Đầu tư phát triển BĐS của thủ đô Viêng Chăn nhằm góp phần đạt mục tiêu phát triển bền vững về mọi mặt kinh tế, xã hội, môi trường.
Về mục tiêu kinh tế, phát triển BĐS nhằm đạt được sự tăng trưởng ổn định với cơ cấu kinh tế hợp lý,
Mục tiêu phát triển bền vững về văn hóa, xã hội, phát triển BĐS nhằm khai thác tiềm năng về tài nguyên thiên nhiên, giá trị các di tích lịch sử văn hóa, đồng thời góp phần thực hiện công bằng và tiến bộ xã hội
Mục tiêu phát triển bền vững về môi trường, phát triển BĐS nhằm khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả tài nguyên thiên nhiên của thủ đô; phòng ngừa, ngăn chặn, xử lý và kiểm soát có hiệu quả ô nhiểm môi trường sống; bảo vệ được các khu bảo tồn thiên nhiên trên địa bàn thủ đô; khắc phục suy thoái và cải thiện chất lượng môi trường
3.1.2.Định hướng đầu tư phát triến thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào giai đoạn 2022-2025, tầm nhìn đến 2030
Thứ nhất: Phát triển thị trường bất động sản lớn mạnh tòan diện đặc biệt là thị trường bất động sản ở khu vực đô thị
Thứ hai: Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích tất cả các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Thứ ba: Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.
3.2 Các giải pháp tăng cường đầu tư phát triến thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào
Về chính sách, pháp luật.
- Nước CHDCND Lào cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS (giao đất, xây dựng quy hoạch…) theo hướng công khai, minh bạch, đơn giản hóa cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện từ 2 – 3 năm như hiện nay xuống còn từ 3 – 5 tháng, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.
- Nước CHDCND Lào cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng ký BĐS giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về BĐS.
- Nước CHDCND Lào cần sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật KDBĐS về điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành trong tương lai.
- Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐS, cần tổ chức tốt việc thực hiện các chính sách, pháp luật đã ban hành, tạo môi trường pháp lý cho việc quản lý hoạt động đầu tư BĐS, thu hút mọi nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển BĐS phù hợp với tiến trình phát triển và hội nhập kinh tế của cả nước.
- Thanh tra, kiểm tra sự tuân thủ các chính sách pháp luật trong hoạt động đầu tư Hoạt động đầu tư nói chung và đầu tư BĐS nói riêng chịu sự chi phối của hệ thống luật pháp.
- Viêng Chăn cần có sự ưu tiên trong các cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ, khuyến khích các hoạt động đầu tư.
+ Cơ chế, chính sách đầu tư: Viêng Chăn cần có những chính sách khuyến khích đảm bảo an toàn về vốn cho các nhà đầu tư, đơn giản hóa các thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư
+ Chính sách về thuế: Chính sách thuế cần phù hợp với điều kiện, đặc thù của địa phương
+ Cơ chế chính sách về tổ chức quản lý: xây dựng bộ máy quản lý hoạt động đầu tư có hiệu quả
+ Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng thực hiện phân cấp quản lý cho các cơ sở theo hướng nâng cao chế độ, trách nhiệm của chủ đầu tư, các ban quản lý dự án và UBND các quận, huyện
+ Thực hiện tốt công tác xúc tiến đầu tư để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư đầu tư vào địa bàn Viêng Chăn nhằm tạo việc làm, tăng thu nhập cho người dân, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển
Tổ chức các diễn đàn, hội thảo, tham gia hội chợ, triển lãm giới thiệu về môi trường đầu tư và kết quả hoạt động đầu tư trên địa bàn, tiềm năng đầu tư phát triển BĐS Viêng Chăn, kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Về công tác quy hoạch.
- Kiện toàn bộ máy quản lý quy hoạch địa phương nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nước CHDCND Lào trong công tác quy hoạch thực hiện hoạt động đầu tư.
Kiến nghị
Hiện nay luật pháp Nước CHDCND Lào liên quan đến bất động sản đã khá đầy đủ, tuy nhiên thực tế khi áp dụng đã phát sinh rất nhiều bất cập Việc hoàn thiện sở pháp lý liên quan đến bất động sản đảm bảo tính thống nhất, chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch và chặt chẽ, nhưng thông thoáng là vô cùng cần thiết, sẽ tạo ra hành lang pháp lý để phát triển thị trường bất động sản Vì vậy, kiến nghị Nhà nước sớm hoàn thiện nhiệm vụ trên.
Quản lý về đất đai còn lỏng lẻo, không đảm bảo tính thống nhất và chặt chẽ, là nguồn gốc sinh ra bất công trong việc tiếp cận các quỹ đất Kiến nghị nhà nước cần quản lý đất đai chặt chẽ đặc biệt trong việc chuyển mục đích sử dụng đất và định giá đất. Một trong nguyên nhân dẫn đến tình trạng dẫn đến cung vượt quá cầu trong lĩnh vực bất động sản là cấp phép quy hoạch tràn lan, và không thống nhất Ngoài ra, còn gây tác động đến tình hài hòa, phù hợp của quy hoạch tổng thể của Thủ đô Kiến nghị nhà nước cần quản lý chặt chẽ quy hoạch tổng thể cũng như quy hoạch chi tiết từng dự án
Chính sách tiền tệ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản thông qua việc đảm bảo nguồn vốn tài trợ cho lĩnh vực bất động sản Chính sách tiền tệ bị sốc mạnh, chắc chắn sẽ dẫn đến thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng theo Vì vậy, kiến nghị nhà nước rất thận trọng khi áp dụng chính sách tiền tệ với lĩnh vực bất động sản, không thể nguồn tiền của đất nước tập trung vào bất động sản
Hiện nay rất khó đánh giá được định lượng thị trường bất động sản do các nguyên nhân như thông tin không minh bạch và thiếu các chỉ tiêu định lượng Vì vậy nhà nước cần có sớm xây dựng cơ sở pháp luật để bắt buộc thông tin liên quan đến bất động sản phải được công khai và sớm xây dựng chỉ tiêu để đánh giá định lượng trong lĩnh vực bất động sản
Chính sách thuế liên quan đến tài sản ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu cơ Việc hạn chế đầu cơ sẽ đảm bảo cho thị trườn bất động sản không bị bong bóng Vì vậy, kiến nghị nhà nước sớm hoàn thiện xây dựng cơ chế thuế phù hợp với lĩnh vực bất động để chống đầu cơ, trong khi đảm bảo được nguồn thu cho nhà nước.
Thị trường bất động sản của Lào hiện đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, mang trong nó đặc trưng của nền kinh tế Lào: đang phát triển, đang chuyển sang nền kinh tế thị trường và đang hội nhập.
Do đó, các cơ chế, chính sách cho thị trường này còn đang trong giai đoạn hình thành, tuy đã có nhiều bước tiến để thị trường có thể hoạt động được nhưng cũng còn nhiều bất cập cả về các thành tố thị trường cũng như hệ thống cơ chế, chính sách chưa đầy đủ và đồng bộ. Đầu tư bất động sản là một trong các nội dung quan trọng trong các nội dung đầu tư của thủ đô Viêng Chăn - Lào Mặc dù gặp nhiều khó khăn trong tình hình kinh tế có nhiều biến động nhưng lĩnh vực đầu tư này cũng ngày càng khẳng định vị trí của mình đối với nền kinh tế của Viêng Chăn.
Nhìn chung trong thời gian đầu tư phát triển bất động sản Viêng Chăn đã phát triển nhanh chóng và thu được nhiều hiệu quả kinh tế lẫn hiệu quả xã hội tốt Nhận thức được vai trò của bất động sản Viêng Chăn đã có nhiều chủ trương, chính sách cho vấn đề đầu tư phát triển nhằm đáp ứng cho nhu cầu phát triển bền vững của thủ đô Viêng Chăn trong tương lai Tuy vậy nó còn có một số vấn đề bất cập đặc biệt là trong việc quy hoạch sử dụng đất và việc quản lý đầu tư của nhà nước với các dự án Ngoài ra do việc khai thác bất động sản phụ thuộc vào cả tài nguyên môi trường nên cần có những chính sách, quy định cụ thể hơn nữa để đảm bảo cho nguồn tài nguyên được khai thác hợp lý và môi trường được bảo vệ Để hướng tới phát triển nhanh chóng và bền vững chúng ta cần nhận thức được những hạn chế và yếu kém trong từng lĩnh vực cụ thể từ đó có biện pháp giải quyết thỏa đáng và triệt để.
1 Nguyễn Bạch Nguyệt, Từ Quang Phương - Giáo trình Kinh tế Đầu tư - NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 2015.
2 UBND Viêng Chăn, Báo cáo tình hình quản lý nhà nước và thực hiện các dự án đầu tư BĐS giai đoạn 2019-2021 của thủ đô Viêng Chăn
3 Cục Thống Kê Viêng Chăn, Niên giám thống kê Viêng Chăn các năm
4.Phạm Trung Lương - Chiến lược và quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam -Viện Nghiên cứu phát triển du lịch.
5.Hệ thống văn bản pháp quy đầu tư vào Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào, NXB Thống kê -2015
6.Nghị định 135/TTg ngày 25 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ Lào về việc thuê hoặc tô nhượng đất công
7.Nghị định số 119/TTg ngày 20/4/2011của Chính phủ Lào về việc
8.Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (2018), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản.
9.Nguyễn Văn Chọn (2020), Kinh tế Đầu tư Xây dựng, Nhà xuất bản xây dựng.
10 Nguyễn Văn Chọn (2018), Quản lý nhà nước về kinh tế và quản trị kinh doanh xây dựng, Nhà xuất bản xây dựng.
11.Hoàng Văn Cường (2017), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Kinh tế Quốc dân
11.Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2020), Quản lý đất đai và Bất động sản đô thị, Nhà xuất bản xây dựng.
12.Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2019), Chính sách thu hút đầu tư vào thị