Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đo thị an khánh

1 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ***** CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH Họ tên sinh viên: Nguyễn Thị Minh Phương Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Hoàng Văn Cường HÀ NỘI, NĂM 2009 Chuyên đề thực tập Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ***** CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH Họ tên sinh viên: Nguyễn Thị Minh Phương Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Lớp: Kinh doanh bất động sản Khóa: 47 (2005 – 2009) Hệ: Chính quy Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Hoàng Văn Cường HÀ NỘI, NĂM 2009 Chuyên đề thực tập Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 MỤC LỤC Trang Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu, sơ đồ, hình vẽ Lời mở đầu Chương I: Cơ sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư I.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư I.1.2 Tài dự án đầu tư I.1.3 Phân tích tài dự án đầu tư I.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư I.2.1 Xác định nhu cầu vốn I.2.1.1 Vai trò I.2.1.2 Yêu cầu I.2.1.3 Nội dung I.2.1.4 Phương pháp xác định I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ 13 I.2.2.1 Vai trò 13 I.2.2.2 Yêu cầu 13 I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án .14 I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ .19 I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay 20 I.2.5 Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư .20 I.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chủ đầu tư 20 I.2.5.2 Phân tích hiệu tài dự án 20 I.2.5.3 Lợi nhuận thuần, thu nhập dự án 21 Chuyên đề thực tập Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 I.2.5.4 Giá trị ròng (NPV) 22 I.2.5.5 Tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) 23 I.2.5.6 Chỉ số doanh lợi (PI) 26 I.2.5.7 Thời gian hoàn vốn (PP) 27 I.2.5.8 Lợi nhuận kế tốn bình qn (AAP) 28 I.2.5.9 Điểm hòa vốn (BP) 29 I.2.6 Đánh giá độ an tồn tài dự án đầu tư 32 Chương II: Phân tích tài DAĐT khu đô thị Nam An Khánh 37 II.1 Tổng quan Dự án đầu tư Khu đô thị Nam An Khánh .37 II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu 37 II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh 41 II.1.3 Đánh giá vị trí dự án 44 II.2 Phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh .46 II.2.1 Xác định nhu cầu vốn 46 II.2.2 Xác định nguồn vốn 50 II.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 51 II.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay .54 II.2.5 Các tiêu phân tích tài DAĐT KĐTM Nam An Khánh 57 II.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chủ đầu tư 57 II.2.5.2 Phân tích hiệu tài dự án .57 II.2.5.3 Giá trị ròng NPV 61 II.2.5.4 Tỷ suất hoàn vốn nội IRR 62 II.2.5.5 Tỷ số doanh lợi PI 64 II.2.5.6 Thời gian hoàn vốn PP .64 II.2.6 Đánh giá độ an tồn mặt tài dự án đầu tư 65 II.3 Những ưu điểm hạn chế cơng tác phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh .66 Chuyên đề thực tập Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 II.3.1 Ưu điểm 66 II.3.2 Hạn chế .68 II.3.3 Nguyên nhân hạn chế 69 Chương III: Giải pháp hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư khu thị Nam An Khánh 70 III.1 Giải pháp hoàn thiện số tiêu phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh 70 III.1.1 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh 70 III.1.2 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu 70 III.1.3 Điều chỉnh lại giá bán .71 III.2 Giải pháp nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Sudico .72 III.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin 72 III.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực .73 III.2.3 Giải pháp nâng cao lực quản lý dự án 74 Kết luận 76 Danh mục tài liệu tham khảo Chuyên đề thực tập Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS BCNCKT CP CT DAĐT DP DT GPMB KĐT KH QLDA STB SXD TB TV V XD Bất động sản Báo cáo nghiên cứu khả thi Cổ phần Cơng ty Dự án đầu tư Dự phịng Doanh Thu Giải phóng mặt Khu thị Khách hàng Quản lý dự án Suất thiết bị Suất xây dựng Thiết bị Tư vấn Vốn Xây dựng DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1.1 : Đồ thị xác định IRR 25 Biểu đồ 1.2 : Đồ thị xác đinh điểm hoà vốn 31 Bảng 2.1 : Quy mô số dự án xung quanh KĐT Nam An Khánh 40 Bảng 2.2 : Tổng hợp chi phí DAĐT Khu đô thị Nam An Khánh 48 Chuyên đề thực tập Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 Bảng 2.3 : Bảng tổng hợp chi phí dự án đầu tư theo tiến độ 49 Bảng 2.4 : Tổng hợp nguồn vốn DAĐT Khu đô thị Nam An Khánh 51 Bảng 2.5 : Tổng hợp nhu cầu vốn năm 51 Bảng 2.6 : Nguồn vốn huy động 52 Bảng 2.7 : Bảng tính lãi gộp dự kiến từ dự án 54 Bảng 2.8: Kế hoạch trả nợ vốn vay .56 Bảng 2.9 : Dự kiến giá bán 58 Bảng 2.10: Doanh thu dự kiến .59 Bảng 2.11: Dự tính doanh thu, mức lãi, lỗ dự án 61 Bảng 2.12: Giá trị doanh thu 61 Bảng 2.13: Giá trị vốn đầu tư .61 Bảng 2.14: Bảng tính thời gian hoàn vốn 64 Bảng 2.15 : Phân tích độ nhạy dự án 66 Chuyên đề thực tập Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 LỜI NÓI ĐẦU Dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư bất động sản nói riêng cần lượng vốn lớn thời gian dài Nhưng khác với dự án khác, dự án đầu tư bất động sản lại liên quan trực tiếp đến đất đai Đất đai tài sản vô quý báu quốc gia nên tác động đến đất đai đòi hỏi phải đạt hiệu tối ưu Do đó, để lựa chọn dự án đạt tiêu chuẩn nhất, dự án đầu tư cần nghiên cứu khía cạnh kinh tế, xã hội, mơi trường,… Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng góc độ tồn kinh tế phân tích tài lại đứng góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu Dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao góp phần vào phát triển kinh tế Vì vậy, phân tích tài dự án đầu tư thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực kéo dài, gây tăng chi phí trượt giá lạm phát; sách Nhà nước làm ảnh hưởng đến trình đầu tư,… thực trạng mà hầu hết dự án đầu tư bất động sản gặp phải thời gian qua Điều chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản nước ta yếu Trong đó, dân số ngày tăng, tốc độ thị hoá phát triển nhanh, đời sống nhân dân nâng cao hơn, đặc biệt Hà nội, địa giới thủ thức mở rộng phía Tây nhu cầu nhà ngày quan tâm Đó điều kiện thuận lợi để dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh Nhưng có phát triển cách tối ưu khơng địi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho khả phân tích tài thật tốt Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trình thực dự án, thường xuyên cập nhật thơng tin thị trường, dự đốn thay đổi yếu tố tương lai liên quan đến lợi nhuận dự án, từ có phương pháp điều chỉnh cho phù hợp Chuyên đề thực tập Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 Các dự án đầu tư bất động sản bắt đầu phân tích tài nào? Các dự án bất động sản đầu tư thực để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu tài cho dự án mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép nghiên cứu đề tài “ Phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh” Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường hướng dẫn em nghiên cứu hoàn thiện đề tài này! Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư - Đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh - Đề giải pháp nhằm nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư khu thị Nam An Khánh Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài dự án đầu tư khu thị Nam An Khánh Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng, kết hợp với phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,… Kết cấu đề tài: Chương I: Cơ sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh Chương III: Giải pháp hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh Chuyên đề thực tập Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư  Khái niệm Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định.”  Đặc điểm dự án đầu tư - Dự án đầu tư cơng trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai Đất đai tài nguyên quý giá quốc gia, nên hoạt động ảnh hưởng đến đất đai phải phân tích kỹ lưỡng để hiệu thu tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh chi phí hội đất đai Vì vậy, dự án đầu tư phải phân tích hai khía cạnh, tài kinh tế - xã hội - Dự án đầu tư cơng trình bất động sản thực thời gian dài, có nhiều rủi ro Vì vậy, phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động nhân tố đó, từ có phương án hành động để dự án đầu tư đạt hiệu tài cao; đặc biệt phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian dòng tiền - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, phân tích tài dự án đầu tư, cần phải có kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi cơng dự án Chuyên đề thực tập