Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN THỊ TƢỜNG PHI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN PGT, ĐÀ NẴNG TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ KẾ TỐN Mã số: 34 03 01 Đà Nẵng - Năm 2020 Cơng trình hồn thành TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS HỒNG TÙNG Phả n biện 1: PGS.TS Ngơ Hà Tấn Phản biện 2: TS Bùi Thị Yến Linh Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Kế toán họp Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng vào ngày 15 tháng 11 năm 2020 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm Thông tin – Học liệu, Đại học Đà Nẵng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đà Nẵng khơng phủ nhận thành phố đáng sống Việt Nam Bởi mảnh đất miền trung hội tụ đủ cảnh vật thiên nhiên hữu tình, khí hậu thống mát quanh năm, danh lam thắm cảnh tự nhiên, cơng trình nhân tạo tiếng mà Đà Nẵng sở hữu nói lên giá trị to lớn thành phố Vấn đề an sinh xã hội, phát triển du lịch, phát triển kinh tế thành phố mức tốt làm tăng chất lượng sống người thành phố biển Những dự án đầu tư vào thành phố ngày nhiều quy mô ngày lớn Hoạt động đầu tư đòi hỏi số lượng vốn lớn, thời gian dài tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro cao Chính đứng trước hội đầu tư địi hỏi doanh nghiệp phải tính tốn, phân tích đánh giá hiệu tài dự án đầu tư cách đầy đủ, xác hạn chế tối đa rủi ro xảy Đầu tư mang tính chất rủi ro lợi nhuận cao nên việc cân nhắc đầu tư tốn khó doanh nghiệp thị trường Hiệu dự án đầu tư toàn mục tiêu đề dự án, doanh nghiệp đầu tư khơng hiệu làm cho doanh nghiệp rơi vào hồn cảnh khó khăn dần lợi cạnh tranh Công ty CP Tập Đoàn PGT đơn vị kinh doanh Bất động sản, để đáp ứng yêu cầu phát triển cạnh tranh vấn đề Ban lãnh đạo công ty quan tâm Việc xem xét nhu cầu bảo đảm nguồn lực tài giúp cho việc thực dự án đầu tư có hiệu Thơng qua kỹ năng, nghiệp vụ chun mơn mà xác định quy mơ đầu tư, cấu loại vốn nguồn tài trợ dự án tới từ đâu, xem xét tình hình, hết hiệu hoạt động dự án Chính thế, việc phân tích hiệu tài dự án đầu tư giúp cho Ban lãnh đạo công ty thấy điểm mạnh điểm yếu cịn tồn tình hình tài hoạt động đầu tư doanh nghiệp, đưa định quan trọng cho công ty phát triển Nhận thức tầm quan trọng việc phân tích hiệu tài dự án tư cơng ty, tơi chọn đề tài: “Phân tích tài dự án đầu tƣ Cơng ty Cổ Phần Tập Đồn PGT, Đà Nẵng” Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài dự án đầu tư Cơng ty Cổ Phần Tập Đồn PGT, Đà Nẵng - Khuyến nghị giải pháp nâng cao cơng tác phân tích tài dự án đầu tư Cơng ty Cổ Phần Tập Đồn PGT, Đà Nẵng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu Cơng tác phân tích tài dự án đầu tư * Phạm vi nghiên cứu Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng Phƣơng pháp nghiên cứu Trên sở liệu thứ cấp thu được, luận văn sử dụng phương pháp truyền thống như: Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn gồm có chương: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận phân tích tài dự án đầu tƣ Chƣơng 2: Thực trạng phân tích tài dự án đầu tƣ Cơng ty CP Tập Đồn PGT, Đà Nẵng Minh họa phân tích tài dự án Khu tổ hợp khách sạn hộ cao cấp duyên hải miền trung Central Coast - Đà Nẵng Chƣơng 3: Một số giải pháp góp phần nâng cao cơng tác phân tích tài Cơng ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng Tổng quan đề tài nghiên cứu Khoa học kinh tế đầu tư có nội dung rộng có tính liên ngành tuỳ theo mục đích người nghiên cứu, tiếp cận nhiều góc độ khác nhau, khía cạnh kinh tế - xã hội, tài đầu tư dự án, so sánh lựa chọn phương án đầu tư…, nay, có số nghiên cứu liên quan đến đề tài 4 CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.1 TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.1.1 Khái niệm đầu tƣ, dự án đầu tƣ giai đoạn thực dự án đầu tƣ a Đầu tư b Dự án đầu tư c Các giai đoạn thực dự án đầu tư - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: + Nghiên cứu phát hội đầu tư + Nghiên cứu tiền khả thi + Nghiên cứu khả thi - Giai đoạn thực đầu tư: Phần lớn chi phí dự án thường nằm giai đoạn Đây giai đoạn mà sau kết thúc tạo sở vật chất kỹ thuật cho hoạt động dự án sau Có thể tóm tắt nội dung giai đoạn thực dự án đầu tư sau: Bảng 1.1 Tóm tắt giai đoạn thực đầu tư dự án Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ Giai đoạn thực đầu tƣ Giai đoạn vận hành kết việc đầu tƣ đánh giá sau đầu tƣ Nghiên Nghiên Nghiên Triển cứu phát cứu tiền cứu khả khai kế khả thi thi hoạch Thiết kế, lập dự toán, ký hội đầu tư kết hợp hoàn vào sử doanh, thu đồng thi thành dụng cơng hồi đủ vốn cơng xây cơng trình đầu tư có dựng, lắp trình lợi nhuận đặt thiết theo kế bị hoạch dự kiến thực đầu tư Thi Chạy thử Tổ chức hoạt công nghiệm động sản xây lắp thu đưa xuất, kinh 1.1.2 Ý nghĩa hoạt động đầu tƣ doanh nghiệp 1.2 NỘI DUNG CƠ BẢN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.2.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu phân tích tài a Khái niệm phân tích tài dự án đầu tư b Mục đích phân tích tài dự án đầu tư c Yêu cầu phân tích tài dự án đầu tư - Xác định tổng mức đầu tư, cấu nguồn vốn loại vốn dự án - Xác định dòng thu chi dự án - Xác định tiêu hiệu lựa chọn phương án - Phân tích độ an tồn mặt tài 1.2.2 Các bƣớc tính tốn, so sánh phƣơng án a Xác định số lượng phương án đưa vào so sánh b Xác định thời kì tính tốn phương án đầu tư c Tính tốn tiêu thu, chi, hiệu số thu chi phương án qua năm - Vốn đầu tư (kể vốn lưu động) - Giá thành sản phẩm (hay dịch vụ) - Chi phí vận hành (giá thành khơng có khấu hao) - Chi phí khấu hao - Các khoản tiền phải trả nợ (cả vốn gốc lãi) theo năm, khoản thuế - Các khoản thu chủ yếu là: doanh thu hàng năm, giá trị thu hồi đào thải tài sản cố định trung gian cuối cùng, khoản thu hồi vốn lưu động cuối đời dự án d Xác định giá trị tương đương tiền tệ theo thời gian Xác định suất chiết khấu hay suất thu lợi tối thiểu chấp nhận để quy đổi dòng tiền dự án thời điểm, tại, tương lai hay thời điểm tùy theo tiêu chọn làm tiêu hiệu tài tiêu e Lựa chọn loại tiêu dùng làm tiêu hiệu tổng hợp Chỉ tiêu hiệu tổng hợp lựa chọn tùy theo quan điểm chiến lược Chủ đầu tư nằm số tiêu tĩnh động, ví dụ NPV, IRR, T, B/C… f Xác định tính hiệu phương án đem so sánh g So sánh phương án theo tiêu hiệu lựa chọn Ở bước ta phải chọn số phương án xét đáng giá phương án có trị số hiệu lớn Đó phương án lựa chọn 7 h Phân tích độ nhạy, độ an toàn mức tin cậy phương án i Lựa chọn phương án tốt có tính đến độ an tồn tin cậy kết phân tích 1.2.3 Các tiêu phân tích tài dự án đầu tƣ a Đánh giá tiềm lực tài chủ đầu tư  Hệ số vốn tự có so với vốn vay phải lớn b Lợi nhuận thuần, thu nhập dự án c Giá trị ròng (NPV)  Cách xác định n NPV = =  B (1  IRR ) t 0 t t - n C t 0 t (1  IRR )t (*) e Chỉ số doanh lợi (PI)  Khái niệm  Ý nghĩa  Cách xác định n PI = CFt  (1  r ) t 1 t CF0 f Thời gian hồn vốn (PP) g Lợi nhuận kế tốn bình qn (AAP) h Điểm hòa vốn (BP) KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong chương 1, Luận văn hệ thống hóa sở lý luận phân tích tài dự án đầu tư, giới thiệu tổng quan phân tích tài dự án đầu tư, nội dung phân tích tài phân tích rủi ro tài dự án đầu tư, bao gồm nội dung: khái niệm đầu tư, dự án đầu tư giai đoạn thực dự án đầu tư; ý nghĩa hoạt động đầu tư doanh nghiệp; quan điểm đầu tư; quy trình phân tích định đầu tư; ước tính dịng tiền dự án đầu tư; phương pháp xác định suất chiết khấu; tiêu đánh giá hiệu tài dự án đầu tư; phương pháp phân tích rủi ro tài dự án đầu tư;… Với nội dung sở lý luận nghiên cứu chương làm sở khoa học cho việc nghiên cứu thực tiễn nêu khuyến nghị giải pháp chương chương 9 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PGT, ĐÀ NẴNG - MINH HOẠ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN HẢI MIỀN TRUNG CENTRAL COAST, ĐÀ NẴNG 2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN PGT 2.1.1 Thơng tin ngƣời sáng lập 2.1.2 Lịch sử hình thành phát triển 2.1.3 Tầm nhìn sứ mệnh 2.1.4 Sơ đồ tổ chức PGT, Đà Nẵng 2.1.5 Đặc điểm tình hình kinh doanh bất động sản PGT, Đà Nẵng 2.2 THỰC TRẠNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ - MINH HỌA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN HẢI MIỀN TRUNG CENTRAL COAST - ĐÀ NẴNG 2.2.1 Quy trình nội dung phân tích tài dự án đầu tƣ a Quy trình lập dự án đầu tư - Sau nghiên cứu phát hội đầu tư, Phòng Đầu tư Ban Tổng Giám đốc đề xuất Hội đồng quản trị Công ty chấp thuận cho tiến hành lập Báo cáo đầu tư dự án - Phòng xây dựng, Phòng thiết kế - Dự tốn, Phịng Pháp chế đề xuất điều kiện giải pháp kỹ thuật cho phần dự án, tổ chức khảo sát, đánh giá thực tế để điều tra trạng, thu thập ý kiến chuyên gia, thu thập tài liệu sở làm lập dự án đầu tư - Trình bày đề cương, phương hướng điều kiện kinh tế, kỹ thuật dự án trước lãnh đạo Công ty 10 - Sau kế hoạch tổng thể phê duyệt, Phịng Tài – Kế tốn chịu trách nhiệm việc phân tích tài dự án báo cáo kết phân tích cho Phịng Đầu tư chủ trì lập dự án đầu tư - Phòng Đầu tư báo cáo đầu tư dự án trước lãnh đạo Cơng ty trình Hội đồng quản trị phê duyệt b Nội dung phân tích tài dự án đầu tư Để phục vụ cơng tác phân tích tài dự án đầu tư, Phịng Tài – Kế tốn tiến hành thực thu thập thơng tin từ Phịng Đầu tư, Phịng Xây dựng, Phịng Thiết kế-Dự tốn, Phịng Pháp chế; thị trường Bất động sản; tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty; ngân hàng TMCP; quy định pháp luật liên quan; tra cứu thông tin Internet,… Trên sở thông số đầu vào đánh giá, chọn lọc, Phịng Tài – Kế tốn tiến hành phân tích tài dự án, gồm nội dung sau: - Lập tổng mức đầu tư dự án - Ước lượng cấu nguồn vốn dự án phân bổ nguồn vốn đầu tư - Tính tốn phương án vay vốn trả nợ vay - Tính tốn chi phí khấu hao dự án - Ước lượng doanh thu, chí phí hàng năm dự án - Tính tốn tiêu hiệu tài chính: NPV, IRR, PBP, B/C - Đưa kết luận dự án đầu tư có khả thi hiệu tài hay khơng? 11 2.2.2 Minh họa phân tích tài dự án Khu tổ hợp khách sạn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng a Vài nét dự án Khu tổ hợp khách sạn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng * Tên cơng trình: KhuTổ hợp khách sạn hộ cao cấp Duyên hải miền Trung Central Coast * Địa điểm xây dựng: Lô 29&30 Khu biệt thự cao cấp Redstar, đường Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng * Chủ đầu tư: Cơng ty Cổ phần Tập Đồn PGT, Đà Nẵng b Phân tích tài dự án Khu tổ hợp khách sạn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng * Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư tồn chi phí dự tính để thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình, tính tốn xác định giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng, phù hợp với nội dung dự án thiết kế sở Tổng mức đầu tư sở để đánh giá hiệu kinh tế lựa chọn phương án đầu tư; sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn thực đầu tư xây dựng cơng trình * Cấu thành tổng mức đầu tư dự án Nội dung cụ thể khoản mục chi phí tổng mức đầu tư bao gồm chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí chuyển nhượng đất; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác; dự phịng phí; chi phí thẩm tra, thẩm định kiểm toán; lãi vay thời gian xây dựng; 12 * Cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ dự án - Việc xác định cấu nguồn vốn đầu tư đòi hỏi phải vừa đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư cho cơng trình, đồng thời phù hợp với tình hình tài thực tế chủ đầu tư khả huy động từ nguồn vốn bên - Cơ cấu nguồn vốn dự án bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng vốn huy động khác vốn huy động từ khách hàng mua hộ c Các tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinh tế-xã hội dự án +Doanh thu kinh doanh - Doanh thu từ bán hộ Dự án Central Coast hoàn thành cung cấp 486 hộ cao cấp (tương đương 37,498 m2) bao gồm hộ: phòng ngủ, phòng ngủ, phòng ngủ, phục vụ sinh sống nghỉ dưỡng cao cấp theo mùa, mở bán từ hoàn tất thủ tục đầu tư Doanh thu từ bán hộ cao cấp thu theo đợt năm xây dựng với tỷ lệ thu khác Phương án vừa đảm bảo khả toán cho khách hàng, mặt khác giúp giảm áp lực nguồn vốn lớn cho chủ đầu tư dự án nguồn thu huy động vào việc đầu tư xây dựng dự án theo nhu cầu sử dụng vốn xây dựng cơng trình - Doanh thu khách sạn Dự án cung cấp 300 phòng khách sạn đạt chuẩn nhằm phục vụ nhu cầu thuê dài hạn sinh sống công tác, nghỉ dưỡng du khách, nhà đầu tư đến Đà Nẵng, nhu cầu lưu trú 13 du khách đến du lịch khám phá Đà Nẵng, đặc biệt mùa lễ hội, mùa du lịch Các phòng khách sạn trang bị đạt chuẩn sao, nằm vị trí gần biển cách trung tâm không xa nên mức giá điều chỉnh hợp lý theo mức giá khách sạn có quy mơ tương đương nằm khu vực - Doanh thu dịch vụ tiện ích khách sạn Đi kèm với dịch vụ cho thuê phòng lưu trú khách sạn dịch vụ tiện ích, nhằm phục vụ nhu cầu cần thiết khác cách đầy đủ, tiện lợi tốt cho khách hàng sinh sống lưu trú khách sạn Khách hàng sử dụng tận hưởng dịch vụ thư giãn, chăm sóc sức khỏe, giải trí nhà hàng ẩm thực, cà phê, quầy bar, spa, bể bơi dịch vụ tiện ích khác: giặt ủi, điện thoại, dịch vụ lại du lịch khách có nhu cầu Doanh thu dịch vụ tiện ích tính theo tỷ lệ doanh thu lưu trú khách sạn Doanh thu dịch vụ tổ chức kiện, hội họp tính theo giá cho thuê theo m2 với hệ số lấp đầy trung bình năm ổn định 65% d Chi phí hoạt động trích phân bổ khấu hao Tài sản cố định (TSCĐ) dự án hàng năm - Chi phí hoạt động kinh doanh hàng năm Chi phí giá vốn dịch vụ th phịng khách sạn dịch vụ tiện ích kèm : vào chi phí sản phẩm dịch vụ cụ thể, tùy vào loại dịch vụ mà ta có tỷ lệ chi phí giá vốn tính theo doanh thu dịch vụ tương ứng, tỷ lệ tạm tính mức hợp lý Tỷ lệ giá vốn dịch vụ vào giá thực tế tìm hiểu thị trường, tùy thuộc vào mức tăng chi phí 14 nguyên nhiên liệu hàng năm, điều chỉnh lại cho phù hợp với mức kinh doanh dự án Chi phí marketing,bán hàng, hoa hồng chiết khấu, hoạt động kinh doanh phận: hộ, khách sạn, dịch vụ I Bảng 2.12 Chi phí khối khách sạn Chi phí dịch vụ khách sạn Giá trị Chi phí phịng khách sạn 17% DT Phịng KS Chi phí cho nhà hàng 42% DT nhà hàng Chi phí coffee 30% DT Coffee Chi phí quầy bar 30% DT quầy Bar Chi phí khác : giặt ủi điện thoại.… 15% DT dịch vụ khác Chi phí tổ chức kiện 20% DT tổ chức kiện II Chi phí quản lý chung Giá trị ĐVT Chi phí tiền lương nhân viên 2% Tổng Doanh thu khối KS Các khoản trích theo lương 21.50% Lương Cơ Lương 50% CP tiền lương NV Chi phí tiếp thị Marketing Hoa hồng 3% Tổng Doanh thu khối KS Chi phí chung ĐVT 5.1 Chi phí điện nước 7% Tổng Doanh thu khối KS 5.2 Chi phí thơng tin liên lạc nhiên liệu chung 3% Tổng Doanh thu khối KS 5.3 Chi phí khác 3% Tổng Doanh thu khối KS 15 (Nguồn: Thuyết minh Dự án đầu tư Cơng trình Dự án Tổ hợp Khách sạn Căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast lập ngày 31/01/2018) + Chi phí lƣơng nhân viên khoản phụ trợ Chi phí gồm khoản mục: + Chi phí lương trả cho nhân viên năm: ước tính 2% tổng doanh thu dự án năm + Các khoản trích nộp theo lương: bao gồm BHYT, BHXH, BHTN, trích nộp theo quy định nhà nước gồm 21.5% Lương (Lương tạm tính 50% chi phí lương nhân viên) + Chi phí quản lý chung - Chi phí thông tin liên lạc, nhiên liệu: chiếm 3% doanh thu năm củakhách sạn dịch vụ - Chi phí chung khác: tạm tính 3% doanh thu năm khách sạn dịch vụ + Chi phí sửa chữa, bảo dƣỡng cơng trình: - Chi phí sửa chữa bảo dưỡng cơng trình năm: năm lần, trích khoản chiếm 3% doanh thu trước thuế để sửa chữa , bảo dưỡng - Chi phí sửa chữa bảo dưỡng trang thiết bị năm: năm lần, trích khoản chiếm 2% doanh thu trước thuế để sửa chữa , bảo dưỡng - Chi phí bảo dưỡng sửa chữa lớn : năm lần, trích khoản chiếm 10% Tỷ lệ tính tốn chi phí khác tùy theo mức doanh thu hàng năm để cân đối lại cho phù hợp Bảng 2.13 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng STT NỘI DUNG Chi phí sửa chữa bảo dƣỡng: Giá trị ĐVT Ghi 16 2.1 Chi phí bảo dưỡng sửa chữa cơng trình 3.00% Tổng doanh thu KS Hằng năm 2.2 Chi phí bảo dưỡng sửa chữa trang thiết bị 2.00% Tổng doanh thu KS Hằng năm 2.3 Chi phí bảo dưỡng sửa chữa lớn 10.00% năm/lần (Nguồn: Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình Dự án Tổ hợp Khách sạn Căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast lập ngày 31/01/2018) + Trích quỹ khấu hao phân bổ chi phí TSCĐ + Đối với xây dựng cơng trình: thời gian khấu hao 25 năm + Đối với phần thiết bị: thời gian khấu hao năm + Đối với phần chi phí tiền sử dụng đất: thời gian khấu hao 20 năm + Đối với chi phí khác: thời gian khấu hao năm Giá trị khấu hao TSCĐ giá trị chưa có VAT e Chi phí lãi vay Trong thời gian xây dựng lãi vay phát sinh cộng dồn tích luỹ cộng với vốn gốc để bắt đầu trả vào năm có lợi nhuận Lãi suất vay dài hạn ngân hàng thời điểm vay 10.5%/ năm f Dự trù lỗ lãi Phân tích lỗ lãi nhằm xem xét dự án có đủ khả cân đối tài đảm bảo trả nợ vay, toàn dự án vào hoạt động (năm 2020) 17 Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp tính 20% lợi nhuận trước thuế( bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2016) - Lợi nhuận gộp = Tổng doanh thu - Tổng chi phí - Lợi nhuận trước thuế = Lợi nhuận gộp – Lãi vay ngân hàng – khấu hao - Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20% Lợi nhuận trước thuế - Lợi nhuận ròng = Lợi nhuận trước thuế – Thuế TNDN g Đánh giá hiệu kinh tế tài dự án Dự án có nguồn vốn đầu tư lớn, tuổi thọ cơng trình dự án cao nên ta chọn thời gian tính tốn dự án 30 năm + Xác định tỷ suất chiết khấu Đối với dự án “Tổ hợp khách sạn hộ cao cấp Central Coast”, chọn tỷ số chiết khấu WACC (suất chiết khấu) tính tốn 11% + Đánh giá hiệu kinh tế dự án - Hiện giá hiệu số thu chi: NPV (Net Present Value) Để xác định giá trị NPV, ta dùng suất chiết khấu để tính tổng giá khoản thu hồi ròng năm tương lai dự án Chỉ tiêu NPV cho ta biết khả sinh lợi dự án toàn thời gian khai thác, tiêu quan trọng dự án Dự án đáng giá NPV > NPV = 454.776.994.048 > 0: Dự án đáng giá đầu tư - Tỷ suất thu hồi nội IRR Tỷ suất thu hồi IRR lãi suất chiết khấu r mà ứng với nó, tổng giá trị thu hồi rịng tổng giá vốn 18 đầu tư hay lũy kế giá thu hồi rịng lũy kế giá vốn đầu tư NPV = Giá trị IRR dự án : IRR = 16.1 % > 11 % Nhận xét : Tỷ suất hoàn vốn nội dự án lớn tỉ suất sinh lợi tối thiểu lớn lãi gửi tiết kiệm ngân hàng - Thời gian hoàn vốn(PBP): 10 năm tháng Kết luận: Thơng qua kết tính toán NPV, IRR, PBP thỏa mãn điều kiện đảm bảo dự án đáng giá có khả thi Và định đầu tư định khó khăn hàm chứa độ mạo hiểm đốn nhà đầu tư, có hiệu đầu tư đem lại trở thành phần thưởng xứng đáng cho người dám kinh doanh chấp nhận rủi ro kinh doanh 2.3 Đánh giá thực trạng cơng tác phân tích tài dự án đầu tư PGT-Đà Nẵng 2.3.1 Những mặt đạt 2.3.2 Những mặt cịn hạn chế - Quy trình lập dự án đầu tư - Nội dung phân tích tài dự án 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế a Nguyên nhân chủ quan b Nguyên nhân khách quan KẾT LUẬN CHƢƠNG Luận văn giới thiệu khái quát Cơng ty Cổ phần tập đồn PGT, Đà Nẵng thực trạng cơng tác phân tích tài dự án đầu tư Cơng ty Cổ phần tập đồn PGT, minh họa việc phân tích tài dự án Khu tổ hợp khách sạn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng: quy trình lập dự án đầu tư; nội dung phân tích tài dự án đầu tư; phân tích hiệu 19 tài dự án Khu tổ hợp khách sạn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng đưa kết luận tính khả thi mặt tài dự án sở lý luận trình bày chương Qua nghiên cứu, phân tích thực trạng Cơng ty Cổ phần tập đồn PGT, Đà Nẵng, tác giả đưa đánh giá mặt đạt được, hạn chế cơng tác phân tích tài dự án đầu tư nguyên nhân hạn chế CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN NÂNG CAO CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN PGT, ĐÀ NẴNG 3.1 HỒN THIỆN CƠNG TÁC THU THẬP VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN - Cập nhật thường xuyên quy định pháp luật có liên quan đến dự án đầu tư, tham khảo ý kiến chuyên gia, xử lý thông tin dự án tương tự nhằm xây dựng thông số đầu vào phù hợp, xác - Sau dự án vào vận hành, cần thu thập, nghiên cứu lại thông số thực tế dự án, đánh giá, xây dựng lại sản lượng điện thực tế hàng năm nhằm phân tích lại hiệu tài dự án để có giải pháp xử lý phù hợp - Khai thác đa dạng nguồn thông tin phục vụ cơng tác phân tích tài dự án đầu tư (thơng tin tình hình kinh tế - xã hội; thông tin thị trường; thu thập chủ yếu từ internet tài liêu liên quan) a Khai thác đa dạng nguồn thông tin phục vụ công tác phân tích tài dự án đầu tư - Thứ nhất: Thơng tin tình hình kinh tế xã hội, 20 chủ trương, sách phát triển kinh tế - xã hội Đảng Nhà nước Đặc biệt quan tâm đến quy định như: Quy định đầu tư; quy định lập dự toán vốn đầu tư; quy định chế độ tài loại hình doanh nghiệp; quy định tỷ lệ cho vay Ngân hàng đối dự án đầu tư; quy định chế độ trích khấu hao tài sản cố định; quy định tiền lương, quy định loại thuế phí; quy định miễn giảm ưu đãi, hỗ trợ khuyến khích đầu tư;… Các văn bản, quy định thường xuyên thay đổi, Cơng ty phải ln cập nhật tìm hiểu nhằm đáp ứng yêu cầu công tác phân tích tài dự án - Thứ hai: Thơng tin thị trường: Đây thông tin quan trọng, liên quan trực tiếp đến dòng thu nhập dự án Thông tin số lượng loại sản phẩm khu vực thị trường Mức cầu tiêu thụ sản phẩm loại thời gian định để thấy tốc độ tăng trưởng làm sở cho việc dự báo tốc độ tăng trưởng thời gian tới Mức cung thực tế doanh nghiệp thị trường Thông tin giá cả, dự báo thị trường nước quốc tế, quy hoạch đầu tư, định hướng phát triển Bộ, ngành công bố b Tăng cường khảo sát, tìm hiểu thực tế Căn vào thơng tin hồ sơ dự án, để có sở phân tích nhu cầu thị trường, chi phí đầu vào, giá bán sản phẩm CBNV phân tích cần phải tiến hành điều tra thực tế c Tiếp xúc vấn trực tiếp chuyên gia Sau thu thập thông tin từ hồ sơ dự án đầu tư, mạng internet, khảo sát thị trường Trường hợp có vướng mắc cần làm rõ CBNV phân tích tài tham khảo ý kiến chun gia bên bên ngồi Cơng ty liên quan đến lĩnh vực đặc thù 21 d Xây dựng hệ thống sở liệu thơng tin phân tích tài dự án đầu tư Trong q trình phân tích tài dự án, CBNV phân tích phải tiến hành bước thu thập thơng tin Do đó, để tận dụng nguồn thông tin thu thập trước đó, tiết kiệm thời gian thu thập đa dạng thơng tin Cơng ty cần xây dựng hệ thống sở liệu thông tin điện tử phục vụ cơng tác phân tích 3.2 HỒN THIỆN NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN Cơng ty cần sớm ban hành quy trình phục vụ cơng tác phân tích tài dự án đầu tư để thực đầy đủ bước phân tích kiểm sốt tốt nội dung, giảm thời gian cho công tác 3.3 NÂNG CAO KHẢ NĂNG DỰ BÁO TÌNH HUỐNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ Trong thực tế, việc dự báo tình dự án đầu tư xây dựng chưa trọng Trong đó, việc dự báo tình vấn đề quan trọng ảnh hưởng tới hiệu dự án Cơng ty cần phải có dự báo tình phương án đề phịng khắc phục có tình gây ảnh hưởng tới dự án trước đưa định đầu tư 3.4 ÁP DỤNG VÀ NÂNG CAO TRÌNH ĐỘ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƢ Quản lý dự án cơng việc mang tính đinh tới thành cơng dự án Phân tích tài lại liên quan chặt chẽ tới trình Nếu việc quản lý dự án yếu ảnh hưởng tới tài doanh nghiệp dẫn đến lợi nhuận bị ảnh hưởng việc phân tích 22 tài thiếu xác khiến cho nhà đầu tư khơng có số liệu xác dự án để đưa định xác 3.5 TỔ CHỨC BỘ MÁY NHÂN SỰ HIỆU QUẢ Con người yếu tố định đến kết hiệu công tác lập dự án phân tích tài dự án đầu tư Công ty Công ty cần phải tuyển dụng, đào tạo đội ngũ lao động có trình độ chuyên môn, kỹ giàu kinh nghiệm KẾT LUẬN CHƢƠNG Từ thực trạng phân tích tài dự án đầu tư tai công ty Cổ phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng hạn chế ra, tác giả xây dựng quy trình phân tích tài dự án cơng ty đề xuất giải pháp cụ thể bao gồm: hoàn thiện thu thập xử lý thơng tin, nâng cao trình độ quản lý dự án, tổ chức hệ thống nhân làm việc hiệu quả, nâng cao khả dự báo tình cho dự án Những giải pháp mà tác giả nêu áp dụng cần có phê duyệt Ban lãnh đạo công ty với hợp tác phận liên quan 23 KẾT LUẬN Các dự án đầu tư PGT, Đà Nẵng giai đoạn tiếp tục triển khai hoàn thiện sau tiến độ dự án kéo dài Dưới tác động điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, cơng tác dự báo, đánh giá yếu tố rủi ro tác động đến dự án đầu tư chưa xác dẫn đến việc xây dựng tiêu, kế hoạch chưa thể sát với thực tế Qua q trình nghiên cứu, tìm hiểu cách thức phân tích tài dự án đầu tư nói chung cơng ty nói chung tích Dự án Khu tổ hợp khách sạn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng nói riêng tác giả tổng kết số vấn đề sau: Có thể nói,cơng tác việc phân tích, đánh giá hiệu đầu tư PGT, Đà Nẵng trọng Điều giúp cho cơng ty có sở để mạnh dạn thực dự án đầu tư dựa vào phân tích dự tính kỹ lưỡng có tính tin cậy cao Cơng tác phân tích tài tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình Pháp luật, bên cạnh cịn tồn hạn chế định Dự án Khu tổ hợp khách sạn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng môt dự án khả thi mặt tài Khơng vậy, dự án cịn có hiệu mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ tầng Đà Nẵng nói riêng Việt Nam nói chung Đây yếu tố khiến giá trị dự án đánh giá cao thị trường Dựa hiểu biết, thông tin thu thập tình hình dự án, em mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư Công ty, em hy vọng ý kiến giúp ích phần cho phát triển hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản  ... BẢN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.2.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu phân tích tài a Khái niệm phân tích tài dự án đầu tư b Mục đích phân tích tài dự án đầu tư c Yêu cầu phân tích tài dự án đầu. .. luận phân tích tài dự án đầu tư, giới thiệu tổng quan phân tích tài dự án đầu tư, nội dung phân tích tài phân tích rủi ro tài dự án đầu tư, bao gồm nội dung: khái niệm đầu tư, dự án đầu tư giai... việc phân tích hiệu tài dự án tư cơng ty, tơi chọn đề tài: ? ?Phân tích tài dự án đầu tƣ Cơng ty Cổ Phần Tập Đồn PGT, Đà Nẵng? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài dự án