Phương pháp phân tích thuyết trình tình huống sốc với giá nhà đất siêu sang

Phương pháp phân tích thuyết trình tình huống sốc với giá nhà đất siêu sang

Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG THUYẾT TRÌNH "SỐC VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG TPHCM Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG LỜI GIỚI THIỆU Đề tài phân tích thuyết trình phân tích phương pháp định giá yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá dựa báo: "SỐC” VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG MỤC LỤC Trang PHẦN 1: THÔNG TIN BÀI BÁO 04 PHẦN 2: CÁC CÂU HỎI ĐẶT RA 06 PHẦN 3: TRẢ LỜI CÂU HỎI .08 PHẦN 4: TRẢ LỜI CÂU HỎI .17 TỔNG KẾT 25 Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG PHẦN THƠNG TIN BÀI BÁO Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG Giá hộ siêu sang trung tâm Tp.HCM cao so với mặt thu nhập người dân Thị trường phân hoá sâu sắc, bên cạnh hộ có trăm triệu đồng xuất loại sản phẩm “khủng” với mức giá hàng chục tỷ đồng Khi thị trường nhà đất Tp.HCM xuống dốc, nhiều dự án giảm giá mạnh bán tháo nhiều người cho nhà đất cao cấp hết thời, sau thời gian tưởng “chết chìm” phân khúc nhà đất cao cấp lại trỗi dậy mạnh mẽ Mua nhà siêu sang Trong vai khách hàng có nhu cầu mua nhà cho ơng Việt Kiều Mỹ trở Việt Nam định cư, dễ dàng tiếp cận hàng loạt thông tin từ nhân viên bán hàng chủ đầu tư, nhân viên mơi giới sàn bất động sản, “cị” nhà đất… dự án bất động sản cao cấp với giá từ vài tỉ đồng đến vài chục tỉ đồng/căn Khơng có vậy, dự án lại có quảng cáo mang phong cách kiến trúc khác nhau, Mỹ, Hàn Quốc, Anh, Pháp,… khiến khách hàng lạc vào mê cung Nếu hầu bao có sẵn tiền rủng rỉnh muốn mua nhà để vào ngay, khách hàng chọn dự án hoàn thiện đưa vào sử dụng từ vài năm trước, cịn khơng mua góp theo tiến độ chờ thêm từ vài tháng đến vài năm nhận nhà Theo thông tin từ số sàn môi giới nhà đất trung tâm Tp.HCM, hộ số dự án xây dựng quận có mức giá chào bán lên đến gần 280 triệu đồng/m2 Đang hoàn thiện dự kiến bàn giao nhà quý IV/2012, dự án Saigon One Tower, toạ lạc giao lộ Hàm Nghi – Tôn Đức Thắng, quận có thơng tin chào bán hộ diện tích 127m2 dự án với giá 7.500USD/m2 (khoảng 150 triệu đồng/m2) Mới có penthouse, diện tích 173 m2, chào bán với giá 43,6 tỉ đồng Giá thấp chút dự án Sailing Tower (quận 1); SG Pavillon; Lémon C.T Plaza (quận 3); Đảo Kim Cương (quận 2)… từ 3,300USD/m2 đến 5,000USD/m2 (từ 70 triệu đồng/m2 đền 210 triệu đồng/m2 – PV) Cơ hội lớn, rủi ro cao Trong lúc tình hình nhà đất có thối trào việc chử đầu tư dự án nhà đất cao cấp liên tục đẩy hàng khiến nhiều người ví von họ đánh cược Tuy vậy, người khác cho hình thức kinh doanh hàng xa xỉ, hội lớn đương nhiên rủi ro tăng cao Dù giai đoạn hưng thịnh hay khó khăn, trào lưu khơng dừng lại nhu cầu xã hội đa dạng Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG Đơn cử, việc đầu tháng 05/2012, Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng mở bán biệt thự giá 22,3 – 70 tỷ đồng Đây điều mà người lạc quan khó tin vào việc doanh nghiệp tự tin họ có “chiêu” riêng Khơng thế, sóng đầu nghe nói đến doanh nghiệp bán tháo, đại hạ giá hộ nhiều phân khúc, chủ đầu tư dự án hạng sang ngược xu hướng thị trường điều chỉnh tăng giá Mới ông Trần Kim Chung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn C.T Group, cho biết tháng 06-2012, công ty tiếp tục chào bán đợt với 28 hộ dự án Léman C.T Plaza mức giá 90 triệu đồng/m2 Ông Chung cho thời điểm khó khăn vừa qua cách thức sàng lọc tốt thị trường chủ đầu tư lực tài kém, dự án không tốt phơi bày Chưa kể, thu nhập người làm thuê Việt Nam cấp xỉ số nước khu vực, C.T Group manager có thu nhập từ 1,000USD trở lên, so với Malaysia khơng thấp Hiện Léman Plaza bán theo đợt, đợt mở bán sàn (28 căn) đến mở bán lần với tổng cộng 49 hộ bán ra, giá bàn lần sau ln cao lần trước 1% (bất kể tình hình thị trường nào) Tương tự, theo thông tin nắm dự án Đảo Kim Cương, quận - Tp.HCM, dù hộ triệu đô năm 2012 chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá lần thứ Tính từ tháng 09/2009 (trùng với giai đoạn bất động sản bắt đầu rơi vào khủng hoảng), dự án nhiều lần lội ngược sóng giảm giá, cộng dồn nhiều đợt tăng giá lên đến 27% Ln có nhu cầu nhà hạng sang Cũng xu nhà hạng sang, Tập đoàn Bitexco động thổ dự án hạng sang The One với vốn đầu tư 500 triệu USD Dự án định vị sản phẩm tốp đầu: Văn phòng hạng A+, khách sạn sao, khu thương mại theo tiêu chuẩn quốc tế Tổng Giám đốc điều hành tập đoàn Bitexco In Suk Co tin thời gian tới thị trường bất động sản ấm trở lại Chuyên gia có 30 năm làm việc tập đoàn Huyndai E&C cho nhu cầu phân khúc hạng sang tồn tại, giống doanh nhân ln có nhu cầu sử dụng vé máy bay hạng ghế first class "Tôi trải qua nhiều học thương trường quốc tế thời điểm khó khăn từ bỏ kế hoạch tin hoạch định thành cơng khơng đến " - Ơng In Suk Co khẳng định Theo Tường Nguyên / Người lao động Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG PHẦN CÁC CÂU HỎI ĐẶT RA Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG HÃY CHO BIẾT CÁC DOANH NGHIỆP ĐÃ DÙNG PHƯƠNG PHÁP GÌ ĐỂ ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG? CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG LÊN QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA HỌ LÀ GÌ? Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG PHẦN TRẢ LỜI CÂU HỎI Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG HÃY CHO BIẾT CÁC DOANH NGHIỆP ĐÃ DÙNG PHƯƠNG PHÁP GÌ ĐỂ ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG? Mơ hình 3C’s (Costs - Competitors - Customers) Theo mơ hình thơng tin báo ta thấy doanh nghiệp dùng phương pháp định giá theo cảm nhận khách hàng Chỉ với cách định mức giá trần cho sản phẩm Có thể nói, hình thức kinh doanh hàng xa xỉ, dù giai đoạn hưng thịnh hay khó khăn, trào lưu khơng dừng lại nhu cầu xã hội đa dạng  Hàng xa xỉ gì? • Là hàng hố có giá cao mà phận người có thu nhập cao mua Nhưng nay, với phát triển kinh tế hội nhập giới, nhu cầu hàng hoá xa xỉ đa dạng nhiều Tiêu dùng hàng hoá xa xỉ thói quen, xu hướng tiêu dùng người Việt Nam • Trong thực tế, số hàng hố trở thành hàng hố xa xỉ thiết kế, chất lượng, độ bền hay hiệu suất cao từ thân sản phẩm Các hàng hố có chất lượng tốt dựa yếu tố thành phần chất lượng nguyên vật liệu, có phong cách thời trang, độ bền tính vượt trội so với hàng hố thơng thường • Nhưng bên cạnh đó, có hàng hố coi hàng hố xa xỉ biểu tượng sức mạnh, địa vị, giàu có người sở hữu chúng Những hàng hố khơng thiết phải có chất lượng tốt hàng hố thơng thường khác mà nhằm mục đích chủ yếu thể giàu có thời thượng chủ nhân  ĐỊNH GIÁ THEO SỰ CẢM NHẬN CỦA KHÁCH HÀNG: • Mong muốn sở hữu sản phẩm có chất lượng cao, tính vượt trội so với hàng hố thơng thường:  Tổng giám đốc điều hành tập đoàn Bitexco In Suk Ko, với 30 năm kinh nghiệp làm việc tập đoàn Hyundai E&C cho nhu cầu phân khúc hạng sang tồn tại, giống doanh nhân ln có nhu cầu sử dụng vé máy bay hàng ghế First Class  265,000 số máy iPhone có mặt Việt Nam truy cập vào trang thuộc hệ thống GMS từ năm 2007 Con số này, theo GMS.vn, phản ánh đến khoảng 90% sốlượng iPhone/iPad thực tế Con số chiếm 0.2% tổng số 89 triệu Page 10 Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG dân VN 8.000 số iPhone có mặt Việt Nam tháng 12 năm 2010  Căn hộ siêu sang: - Sản phẩm nhà đất siêu sang mang phong cách kiến trúc khác Mỹ, Hàn Quốc, Anh, Pháp - Kỹ thuật đạt tiêu chuẩn quốc tế – Mỹ thuật đại sang trọng Mỗi hộ thiết kế uyển chuyển linh hoạt, tạo không gian sống hài hòa cho chủ nhân hộ Nội thất đầu tư, chăm chút tỉ mỉ, bố trí khéo léo để hộ mang vẻ đại mà lại đầm ấm (https://sites.google.com/site/thitruongcanhovanhadat/home/du-an-canho/can-ho-petroland-quan-2) - Khẳng định mong muốn chủ đầu tư không mang đến dự án nhà thông thường mà “Kiệt tác vượt thời gian” Đây không nơi để ở, chốn về, mà mong muốn đưa hộnày thành nơi mang đến hội cho trải nghiệm sống xa hoa” - Đánh vào tâm lý tiền nấy, giá cao chứng tỏ chất lượng tốt - Hội tụ đủ yếu tố sau: vị trí đắc địa, thiết kế, chất lượng vật liệu, nguyên liệu thi công trang thiết bị sử dụng dịch vụ quản lý… • Mong muốn sở hữu sản phẩm đẹp, sang trọng độc đáo: - Trong xu nhà hạng sang, Tập đoàn Bitexco động thổ dự án hạng sang The One với vốn đầu tư 500 triệu USD Dự án định vị sản phẩm tốp đầu: Văn phòng hạng A+, khách sạn sao, khu thương mại theo tiêu chuẩn quốc tế  Căn hộ siêu sang: Đẹp, sang trọng, độc đáo, chất lượng Yếu tố định hàng đầu hầu hết khách hàng giàu có cảm nhận giá tiêu chí Và doanh nghiệp định giá dựa vào tiêu chí Càng đẹp, độc đáo giá cao, bán nhanh, thu nhiều lợi chuận cho dù chi phí đầu tư khơng nhỏ • Mong muốn thể đẳng cấp thân:  Ơng Đồn Ngun Đức – Chủ tịch Hội đồng quản trị Cơng ty cổ phần Hồng Anh Gia Lai sở hữu phi thương gia mang tiên Beechcraft King Air 350 trị giá triệu USD (tương đương 113 tỷ đồng)  Tại Việt Nam, tất hãng xe tiếng, loại xe siêu sang có mặt nước ta  Căn hộ siêu sang: Theo nhận định nhiều chủ đầu tư lớn, kinh tế phát triển, người ta quan tâm tới việc nâng cao chất lượng sống, nơi đóng vai trị quan trọng Căn hộ siêu sang mặt hàng xa xỉ, phục vụ cho nhóm nhỏ khách hàng giàu có nên khách hàng đến với sản phẩm Page 11 Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG có tâm lý giá cao Giá cao thể đẳng cấp người sở hữu công ty có thểthuđược lợi nhuận cao từ việc đẩy giá - - Đánh giá thu nhập tài sản khách hàng sở hữu để đưa mức giá dễ chấp nhận: lương người làm thuê cao tài sản nhóm người thu nhập cao tăng lên nhanh chóng Điều dẫn đến nhu cầu bất động sản hạng sang Nắm bắt nhu cầu này, doanh nghiệp tung sản phẩm bất động sản hạng sang để đáp ứng dẫn đầu thị trường Tháp nhu cầu Maslow: Doanh nghiệp dùng phương pháp định giá dựa vào chi phí: hội lớn, rủi ro cao - Mức đầu tư cho dựán bất động sản siêu sang cao, điều dẫn đến rủi ro lớn Vì doanh nghiệp cộng thêm chi phí rủi ro vào sản phẩm - Tuy nhiên có thị trường tiềm cho chiến lược nhà siêu sang, chứng theo báo doanh nghiệp mà có số doanh nghiệp thực chiến lược có lượng khách hàng mua khơng nhỏ Doanh nghiệp dùng phương pháp định giá dựa vào đối thủ cạnh tranh - Những dựán bất động sản siêu sang chỉdành cho doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính, cơng nghệ, kinh nghiệm quản lý tốt Do đó, số doanh nghiệp tự định giá cao, không bị chi phối cạnh tranh gay gắt từ doanh nghiệp khác - Chủ đầu tư lực tài kém, dựán không tốt tham gia vào thị trường bất động sản hạng sang loại bỏ số đối thủ Tóm lại: Doanh nghiệp dùng phương pháp định giá dựa vào: Page 12 Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG - Sự cảm nhận khách hàng - Chi phí - Đối thủ cạnh tranh Trong phương pháp định giá theo cảm nhận khách hàng sử dụng yếu tình nêu báo so với phương pháp khác Page 13 Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG PHẦN TRẢ LỜI CÂU HỎI Page 14 Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG LÊN QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA HỌ LÀ GÌ? 1) Yếu tố bên  Mục tiêu chiến lược tiếp thị • Phân khúc nhà đầu tư dạng phân khúc “siêu sang”, chất lượng phải cực tốt giá phải cao để thể vị trí tịa nhà chất lượng cơng trình • Số lượng nhà đầu tư có đủ lực phân khúc khơng nhiều, phải nhà đầu tư có đủ tiềm lực kinh tế kinh nghiệm nên lợi nhuận đặt phải nhiều để tương xứng • Riêng chất lượng phải đạt tiêu chuẩn quốc tế, thiết kế kiến trúc theo phong cách đại, độc đáo giới để phù hợp với đối tượng khách hàng VIP • Dù thị trường bất động sản trầm lắng giá sản phẩm hạ xuống Đối tượng khách hàng VIP tồn dù thị trường có biến động, giảm giá sẽảnh hưởng đến “niềm tin” chất lượng sản phẩm lòng khách hàng không khẳng định “giá trị siêu sang” sản phẩm • Với kinh nghiệm niềm tin nhà đầu tư, sản phẩm dù giá cao bán nhanh thu hồi vốn nhanh  Chi phí • Với tiêu chí chất lượng sản phẩm hàng đầu vấn đề chi phí cao bao gồm:   Chi phí vật tư cao cấp  Chi phí giám sát thi cơng, đánh giá chun gia quốc tế  • Chi phí thiết kếtheo tiêu chuẩn quốc tế Chi phí vận hành tịa nhà Chi phí quảng cáo truyền thơng giá cao kênh tiếp cận với giới thượng lưu 2) Yếu tố bên ngồi  Thị trường • Đây thị trường cạnh tranh độc quyền Vì cần có chiến lược marketing phù hợp với đối tượng khách hàng nhắm đến bán giá cao  Nhu cầu Page 15 Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG • Với niềm tin kinh nghiệm nhà đầu tư nhu cầu ln có Tuy nhiên, thị trường bất động sản trầm lắng nên tâm lý khách hàng thường chờ đợi để có giá tốt nên sản phẩm gặp nhiều khó khăn để bán Nhưng có số lượng khách hàng chấp nhận giá thời buổi khó khăn  Cảm nhận khách hàng giá giá trị • Chúng ta định vị sản phẩm “siêu sang” nên từ khâu thiết hồn thiện sản phẩm ln sử dụng yếu tố đầu vào đẳng cấp, có thương hiệu mạnh khiến cho khách hàng tin tưởng vào giá trị thực sản phẩm  Giá khả tiếp thị đối thủ cạnh tranh • Về đối thủ cạnh tranh khơng q lo ngại sản phẩm top ln có khác thiết kế, vị trí địa lý nên giá dù có cao đối thủ bán nhu cầu khách hàng khác • Các đối thủ khơng đủ tiềm lực tài bị loại khỏi đua  Các điều kiện mơi trường khác • Mơi trường bất động sản nước trầm lắng khiến sản phẩm khó bán • Kinh tế giai đoạn khủng hoảng khiến cho lượng đối tượng khách hàng mục tiêu giảm khách hàng lựa chọn sản phẩm khắt khe Page 16 Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG TỔNG KẾT Qua việc phân tích tình "SỐC VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG", hiểu phương pháp định giá yếu tố ảnh hưởng lên việc định giá Trân trọng./ Page 17 .. .Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG LỜI GIỚI THIỆU Đề tài phân tích thuyết trình phân tích phương pháp định giá yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá dựa báo: "SỐC” VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT... 25 Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG PHẦN THƠNG TIN BÀI BÁO Page Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG Giá hộ siêu sang trung tâm Tp.HCM cao so với mặt thu... dụng yếu tình nêu báo so với phương pháp khác Page 13 Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG PHẦN TRẢ LỜI CÂU HỎI Page 14 Tình thuyết trình – "SỐC" VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG CÁC