Phương pháp phân tích thuyết trình tình huống sốc với giá nhà đất siêu sang

Phương pháp phân tích thuyết trình tình huống sốc với giá nhà đất siêu sang

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH

TÌNH HUỐNG THUYẾT TRÌNH

"SỐC VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG

Page 1

Page 2

LỜI GIỚI THIỆU

Đề tài phân tích trong bài thuyết trình là phân tích phương pháp định giá và các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá dựa trên bài báo: "SỐC” VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG

Page 3

MỤC LỤC

Trang

PHẦN 1: THÔNG TIN BÀI BÁO 04

PHẦN 2: CÁC CÂU HỎI ĐẶT RA 06

PHẦN 3: TRẢ LỜI CÂU HỎI 1 08

PHẦN 4: TRẢ LỜI CÂU HỎI 2 17

TỔNG KẾT 25

Page 4

PHẦN 1

THÔNG TIN BÀI BÁO

Page 5

Giá căn hộ siêu sang tại trung tâm Tp.HCM hiện khá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân

Thị trường đang phân hoá sâu sắc, bên cạnh những căn hộ chỉ có trăm triệu đồng cũng đã xuất hiện loại sản phẩm “khủng” với mức giá hàng chục tỷ đồng.

Khi thị trường nhà đất Tp.HCM xuống dốc, nhiều dự án giảm giá mạnh và bán tháo thì nhiều người cho rằng nhà đất cao cấp đã hết thời, thế nhưng sau một thời gian tưởng “chết chìm” phân khúc nhà đất cao cấp lại đang trỗi dậy mạnh mẽ

Mua nhà siêu sang

Trong vai một khách hàng có nhu cầu mua nhà cho ông chú Việt Kiều Mỹ trở về Việt Nam định cư, chúng tôi dễ dàng tiếp cận hàng loạt thông tin từ các nhân viên bán hàng của các chủ đầu tư, nhân viên môi giới sàn bất động sản, “cò” nhà đất… về những dự án bất động sản cao cấp với giá từ vài tỉ đồng đến vài chục tỉ đồng/căn

Không chỉ có vậy, mỗi dự án lại có được quảng cáo mang một phong cách kiến trúc khác nhau, nào là Mỹ, Hàn Quốc, Anh, Pháp,… khiến khách hàng như lạc vào mê cung Nếu hầu bao có sẵn tiền rủng rỉnh muốn mua nhà để vào ở ngay, khách hàng có thể chọn những dự án đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng từ vài năm trước, còn không thì có thể mua góp theo tiến độ rồi chờ thêm từ vài tháng đến vài năm nữa sẽ được nhận nhà

Theo thông tin từ một số sàn môi giới nhà đất tại trung tâm Tp.HCM, hiện căn hộ tại một

số dự án đã và đang xây dựng tại quận 1 đang có mức giá chào bán lên đến gần 280 triệu đồng/m2

Đang được hoàn thiện và dự kiến sẽ được bàn giao nhà trong quý IV/2012, dự án Saigon One Tower, toạ lạc tại giao lộ Hàm Nghi – Tôn Đức Thắng, quận 1 đã có thông tin chào bán căn hộ diện tích 127m2 của dự án này với giá 7.500USD/m2 (khoảng 150 triệu đồng/ m2)

Mới đây có một căn penthouse, diện tích 173 m2, được chào bán với giá 43,6 tỉ đồng Giá thấp hơn một chút là các dự án như Sailing Tower (quận 1); SG Pavillon; Lémon C.T Plaza (quận 3); Đảo Kim Cương (quận 2)… từ 3,300USD/m2 đến 5,000USD/m2 (từ 70 triệu đồng/m2 đền 210 triệu đồng/m2 – PV)

Cơ hội lớn, rủi ro cao

Trong lúc tình hình nhà đất đang có sự thoái trào nhưng việc các chử đầu tư dự án nhà đất cao cấp vẫn liên tục đẩy hàng ra khiến nhiều người ví von rằng họ đang đánh cược Tuy vậy, người khác cho rằng đây là hình thức kinh doanh hàng xa xỉ, cơ hội càng lớn đương nhiên rủi ro cũng tăng cao Dù ở giai đoạn hưng thịnh hay khó khăn, trào lưu này không bao giờ dừng lại vì nhu cầu xã hội rất đa dạng

Page 6

Đơn cử, việc đầu tháng 05/2012, Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng vẫn mở bán biệt thự giá 22,3 – 70 tỷ đồng Đây là những điều mà ngay những người lạc quan nhất cũng khó tin vào việc này thế nhưng doanh nghiệp vẫn tự tin vì họ có những “chiêu” riêng của mình

Không những thế, giữa làn sóng đi đầu cũng nghe nói đến doanh nghiệp bán tháo, đại hạ giá căn hộ ở nhiều phân khúc, chủ đầu tư dự án hạng sang còn đi ngược xu hướng của thị trường là điều chỉnh tăng giá Mới đây ông Trần Kim Chung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn C.T Group, cho biết trong tháng 06-2012, công ty sẽ tiếp tục chào bán đợt 3 với 28 căn hộ tại dự án Léman C.T Plaza và mức giá cũng hơn 90 triệu đồng/m2

Ông Chung cho rằng thời điểm khó khăn vừa qua là cách thức sàng lọc tốt nhất của thị trường bởi những chủ đầu tư năng lực tài chính kém, dự án không tốt đã được phơi bày Chưa kể, hiện nay thu nhập của người đi làm thuê ở Việt Nam đã cấp xỉ một số nước khu vực, như ở C.T Group manager có thu nhập từ 1,000USD trở lên, nếu so với Malaysia thì không thấp hơn bao nhiêu

Hiện Léman Plaza được bán theo từng đợt, mỗi đợt chỉ mở bán 3 sàn (28 căn) đến hiện nay đã mở bán 2 lần với tổng cộng 49 căn hộ được bán ra, giá bàn lần sau luôn luôn cao hơn lần trước 1% (bất kể tình hình thị trường thế nào) Tương tự, theo thông tin chúng tôi nắm được dự án Đảo Kim Cương, quận 2 - Tp.HCM, dù là căn hộ triệu đô nhưng trong năm 2012 chủ đầu tư vẫn điều chỉnh tăng giá lần thứ 4 Tính từ tháng 09/2009 (trùng với giai đoạn bất động sản bắt đầu rơi vào khủng hoảng), dự án này nhiều lần lội ngược làn sóng giảm giá, cộng dồn nhiều đợt tăng giá lên đến 27%

Luôn có nhu cầu nhà hạng sang

Cũng trong xu thế nhà hạng sang, Tập đoàn Bitexco vẫn động thổ dự án hạng sang The One với vốn đầu tư 500 triệu USD Dự án định vị sản phẩm ở tốp đầu: Văn phòng hạng A+, khách sạn 6 sao, khu thương mại theo tiêu chuẩn quốc tế

Tổng Giám đốc điều hành tập đoàn Bitexco In Suk Co tin rằng thời gian tới thị trường bất động sản sẽ ấm trở lại Chuyên gia này từng có 30 năm làm việc tại tập đoàn Huyndai E&C cho rằng nhu cầu về phân khúc hạng sang luôn tồn tại, giống như doanh nhân luôn

có nhu cầu sử dụng vé máy bay hạng ghế first class

"Tôi đã trải qua nhiều bài học trên thương trường quốc tế rằng trong thời điểm khó khăn nếu từ bỏ kế hoạch mình tin là đã hoạch định đúng thì thành công sẽ không bao giờ đến " - Ông In Suk Co khẳng định

Theo Tường Nguyên / Người lao động

Page 7

PHẦN 2

CÁC CÂU HỎI ĐẶT RA

Page 8

1 HÃY CHO BIẾT CÁC DOANH NGHIỆP ĐÃ DÙNG PHƯƠNG PHÁP GÌ ĐỂ ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG?

2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG LÊN QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA HỌ LÀ GÌ?

Page 9

PHẦN 3

TRẢ LỜI CÂU HỎI 1

Page 10

HÃY CHO BIẾT CÁC DOANH NGHIỆP ĐÃ DÙNG PHƯƠNG PHÁP GÌ ĐỂ ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG?

Mô hình 3C’s (Costs - Competitors - Customers)

1 Theo mô hình trên và thông tin bài báo ta có thể thấy doanh nghiệp đã dùng phương pháp định giá theo sự cảm nhận của khách hàng Chỉ với cách này mới có thể định được mức giá trần cho sản phẩm của mình.

Có thể nói, đây là hình thức kinh doanh hàng xa xỉ, dù ở giai đoạn hưng thịnh hay khó khăn, trào lưu này không bao giờ dừng lại vì nhu cầu xã hội rất đa dạng

 Hàng xa xỉ là gì?

 Là hàng hoá có giá rất cao mà chỉ một bộ phận người có thu nhập cao mới có thể mua được Nhưng hiện nay, cùng với sự phát triển nền kinh tế và hội nhập thế giới, nhu cầu về hàng hoá xa xỉ cũng đa dạng hơn rất nhiều Tiêu dùng hàng hoá xa xỉ đang là một thói quen, một xu hướng tiêu dùng mới của người Việt Nam

 Trong thực tế, một số hàng hoá trở thành hàng hoá xa xỉ vì thiết kế, chất lượng, độ bền hay hiệu suất cao từ chính bản thân sản phẩm đó Các hàng hoá này có chất lượng rất tốt dựa trên các yếu tố về thành phần chất lượng nguyên vật liệu, có phong cách thời trang, độ bền và tính năng vượt trội so với hàng hoá thông thường

 Nhưng bên cạnh đó, có những hàng hoá được coi là hàng hoá xa xỉ vì nó là biểu tượng của sức mạnh, địa vị, sự giàu có của người sở hữu chúng Những hàng hoá này không nhất thiết phải có chất lượng tốt hơn hàng hoá thông thường khác mà nó nhằm mục đích chủ yếu là thể hiện sự giàu có thời thượng của chủ nhân

 ĐỊNH GIÁ THEO SỰ CẢM NHẬN CỦA KHÁCH HÀNG:

 Mong muốn sở hữu sản phẩm có chất lượng cao, tính năng vượt trội so với hàng hoá thông thường:

 Tổng giám đốc điều hành tập đoàn Bitexco In Suk Ko, với 30 năm kinh nghiệp làm việc tại tập đoàn Hyundai E&C cho rằng nhu cầu về phân khúc hạng sang luôn tồn tại, giống như doanh nhân luôn có nhu cầu sử dụng vé máy bay hàng ghế First Class

 265,000 là số máy iPhone có mặt tại Việt Nam đã truy cập vào các trang thuộc

hệ thống GMS từ năm 2007 Con số này, theo GMS.vn, phản ánh đúng đến khoảng 90% sốlượng iPhone/iPad thực tế Con số này chiếm 0.2% trong tổng số 89 triệu

Page 11

dân của VN 8.000 là số iPhone 4 đã có mặt ở Việt Nam cho đến tháng 12 năm 2010

 Căn hộ siêu sang:

- Sản phẩm nhà đất siêu sang mang một phong cách kiến trúc khác nhau nào

là Mỹ, Hàn Quốc, Anh, Pháp

- Kỹ thuật đạt tiêu chuẩn quốc tế – Mỹ thuật hiện đại sang trọng Mỗi căn hộ được thiết kế uyển chuyển linh hoạt, tạo 1 không gian sống hài hòa cho chủ nhân của từng căn hộ Nội thất được đầu tư, chăm chút tỉ mỉ, bố trí khéo léo

để mỗi căn hộ đều mang một vẻ hiện đại mà lại rất đầm ấm (https://sites.google.com/site/thitruongcanhovanhadat/home/du-an-can-ho/ can-ho-petroland-quan-2)

- Khẳng định mong muốn của chủ đầu tư không chỉ mang đến những dự án nhà ở thông thường mà là những “Kiệt tác vượt thời gian” Đây không chỉ là một nơi để ở, một chốn đi về, mà còn mong muốn đưa những căn hộnày thành nơi duy nhất mang đến cơ hội cho một trải nghiệm cuộc sống xa hoa”

- Đánh vào tâm lý tiền nào của nấy, giá càng cao chứng tỏ chất lượng tốt

- Hội tụ đủ 5 yếu tố sau: vị trí đắc địa, thiết kế, chất lượng vật liệu, nguyên liệu và thi công cho đến trang thiết bị sử dụng dịch vụ quản lý…

 Mong muốn sở hữu sản phẩm đẹp, sang trọng và độc đáo:

- Trong xu thế nhà hạng sang, Tập đoàn Bitexco vẫn động thổ dự án hạng sang The One với vốn đầu tư 500 triệu USD Dự án định vị sản phẩm ở tốp đầu: Văn phòng hạng A+, khách sạn 6 sao, khu thương mại theo tiêu chuẩn quốc tế

 Căn hộ siêu sang: Đẹp, sang trọng, độc đáo, chất lượng Yếu tố này quyết định

hàng đầu vì hầu hết khách hàng giàu có đều cảm nhận về giá bằng tiêu chí này

Và do đó doanh nghiệp cũng định giá dựa vào tiêu chí này Càng đẹp, càng độc đáo giá càng cao, bán được nhanh, thu nhiều lợi chuận cho dù chi phí đầu tư là không nhỏ

 Mong muốn thể hiện đẳng cấp của bản thân:

 Ông Đoàn Nguyên Đức – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai sở hữu chiếc phi cơ thương gia đầu tiên mang tiên Beechcraft King Air 350 trị giá 7 triệu USD (tương đương 113 tỷ đồng)

 Tại Việt Nam, tất cả những hãng xe nổi tiếng, các loại xe siêu sang đều có mặt

ở nước ta

 Căn hộ siêu sang: Theo nhận định của nhiều chủ đầu tư lớn, khi nền kinh tế

phát triển, người ta càng quan tâm tới việc nâng cao chất lượng cuộc sống, trong đó nơi ở đóng vai trò quan trọng Căn hộ siêu sang là mặt hàng xa xỉ, phục vụ cho nhóm nhỏ khách hàng giàu có nên khách hàng đến với sản phẩm

Page 12

này có tâm lý giá sẽ cao Giá cao thể hiện được đẳng cấp người sở hữu và các công ty cũng có thểthuđược lợi nhuận cao từ việc đẩy giá

- Đánh giá được thu nhập và tài sản khách hàng đang sở hữu để đưa ra mức giá dễ chấp nhận: lương người làm thuê hiện nay khá cao và tài sản của nhóm người thu nhập cao đang tăng lên nhanh chóng Điều này dẫn đến nhu cầu bất động sản hạng sang Nắm bắt nhu cầu này, các doanh nghiệp tung ra các sản phẩm bất động sản hạng sang để đáp ứng và dẫn đầu thị trường

- Tháp nhu cầu của Maslow:

2 Doanh nghiệp cũng có thể dùng phương pháp định giá dựa vào chi phí: cơ hội lớn,

rủi ro cao

- Mức đầu tư cho những dựán bất động sản siêu sang là rất cao, điều này dẫn đến rủi

ro rất là lớn Vì thế các doanh nghiệp cộng thêm chi phí rủi ro vào trong sản phẩm của mình

- Tuy nhiên vẫn có thị trường tiềm năng cho chiến lược nhà siêu sang, bằng chứng là theo bài báo không chỉ có một doanh nghiệp mà có một số doanh nghiệp thực hiện chiến lược này và có lượng khách hàng mua không nhỏ

3 Doanh nghiệp có thể dùng phương pháp định giá dựa vào đối thủ cạnh tranh.

- Những dựán bất động sản siêu sang chỉdành cho những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính, công nghệ, kinh nghiệm quản lý tốt Do đó, số ít doanh nghiệp này tự

do định giá cao, không bị chi phối bởi cạnh tranh gay gắt từ các doanh nghiệp khác

- Chủ đầu tư năng lực tài chính kém, dựán không tốt không thể tham gia vào thị trường bất động sản hạng sang sẽ loại bỏ được một số đối thủ

Tóm lại:

Doanh nghiệp có thể dùng 3 phương pháp định giá dựa vào:

Page 13

- Sự cảm nhận của khách hàng

- Chi phí

- Đối thủ cạnh tranh

Trong đó phương pháp định giá theo sự cảm nhận của khách hàng được sử dụng chính yếu đối với tình huống được nêu ra trong bài báo so với các phương pháp khác.

Page 14

PHẦN 4

TRẢ LỜI CÂU HỎI 2

Page 15

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG LÊN QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ CỦA HỌ LÀ GÌ? 1) Yếu tố bên trong.

Mục tiêu và chiến lược tiếp thị.

 Phân khúc của các nhà đầu tư dạng này là phân khúc “siêu sang”, chất lượng phải cực tốt và giá phải cao để thể hiện đúng vị trí của các tòa nhà này cũng như chất lượng công trình

 Số lượng nhà đầu tư có đủ năng lực trong phân khúc này không nhiều, phải

là nhà đầu tư có đủ tiềm lực kinh tế và kinh nghiệm nên lợi nhuận đặt ra cũng phải nhiều để tương xứng

 Riêng chất lượng phải đạt tiêu chuẩn quốc tế, thiết kế kiến trúc theo các phong cách hiện đại, độc đáo trên thế giới để phù hợp với đối tượng khách hàng VIP

 Dù thị trường bất động sản đang trầm lắng nhưng giá của sản phẩm này không thể hạ xuống Đối tượng khách hàng VIP luôn tồn tại dù thị trường

có biến động, nếu giảm giá cũng sẽảnh hưởng đến “niềm tin” về chất lượng của sản phẩm trong lòng khách hàng và không khẳng định được “giá trị siêu sang” của sản phẩm

 Với kinh nghiệm và niềm tin của nhà đầu tư, các sản phẩm này dù giá rất cao nhưng vẫn có thể bán được nhanh và thu hồi vốn nhanh

Chi phí.

 Với tiêu chí là chất lượng sản phẩm hàng đầu thì vấn đề chi phí cũng sẽ rất cao bao gồm:

 Chi phí thiết kếtheo tiêu chuẩn quốc tế

 Chi phí vật tư cao cấp

 Chi phí giám sát thi công, đánh giá của các chuyên gia

quốc tế

 Chi phí vận hành tòa nhà

 Chi phí quảng cáo truyền thông giá cao trên các kênh tiếp cận được với giới thượng lưu

2) Yếu tố bên ngoài.

Thị trường.

 Đây là thị trường cạnh tranh độc quyền Vì vậy cần có chiến lược marketing phù hợp với đối tượng khách hàng nhắm đến mới có thể bán được giá cao

Nhu cầu.

 Với niềm tin và kinh nghiệm của nhà đầu tư thì nhu cầu luôn có Tuy nhiên,

vì thị trường bất động sản đang trầm lắng nên tâm lý của khách hàng

Page 16

thường chờ đợi để có giá tốt hơn nên sản phẩm cũng sẽ gặp nhiều khó khăn

để có thể bán được Nhưng vẫn có một số lượng khách hàng chấp nhận được giá trong thời buổi khó khăn

Cảm nhận của khách hàng về giá và giá trị.

 Chúng ta định vị sản phẩm là “siêu sang” nên từ khâu thiết kế đến hoàn thiện sản phẩm luôn sử dụng các yếu tố đầu vào đúng đẳng cấp, có thương hiệu mạnh sẽ khiến cho khách hàng tin tưởng vào giá trị thực của sản phẩm

Giá và khả năng tiếp thị của đối thủ cạnh tranh.

 Về đối thủ cạnh tranh sẽ không quá lo ngại vì các sản phẩm top luôn có sự khác nhau về thiết kế, vị trí địa lý nên giá dù có cao hơn đối thủ cũng không phải là không thể bán được vì nhu cầu của khách hàng cũng khác nhau

 Các đối thủ không đủ tiềm lực về tài chính sẽ bị loại khỏi cuộc đua

Các điều kiện môi trường khác.

 Môi trường bất động sản trong nước đang trầm lắng sẽ khiến sản phẩm khó bán hơn

 Kinh tế đang trong giai đoạn khủng hoảng cũng sẽ khiến cho lượng đối tượng khách hàng mục tiêu giảm đi và khách hàng sẽ lựa chọn sản phẩm khắt khe hơn

Page 17

TỔNG KẾT

Qua việc phân tích tình huống "SỐC VỚI GIÁ NHÀ ĐẤT SIÊU SANG", chúng ta có thể hiểu được các phương pháp định giá và các yếu tố ảnh hưởng lên việc định giá

Trân trọng./

Page 18