Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà ở qua thực tiễn tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THÀNH ĐƠ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở - QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật Kinh tế Mã số : 86.38.50 Người hướng dẫn khoa học : GS-TS Mai Hồng Quỳ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan luận văn cơng trình khoa học riêng Các số liệu thông tin nêu luận văn trung thực Các phần tài liệu tham khảo nêu trích dẫn đầu đủ Tác giả luận văn Nguyễn Thành Đô DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo Luật Nhà năm 2005 Mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Luật Nhà năm 2005 Bảng biểu số liệu kèm báo cáo năm 2007 Sở Xây dựng Thành phố Bảng biểu số liệu kèm báo cáo ngày 02/06/2008 Sở Xây dựng Thành phố MỤC LỤC Phần mở đầu.……………………………………………………………tr.1 Chương 1: Tổng quan quyền sở hữu nhà pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà 1.1 Tổng quan quyền sở hữu nhà ở…………………… tr.6 1.1.1 Tổng quan quyền sở hữu……………………………………tr.6 1.1.2 Tổng quan nhà ở…………………………………… tr.9 1.1.3 Đặc trưng quyền sở hữu nhà ở………………………… tr.11 1.2 Tổng quan pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở………….tr.14 1.2.1 Khái niệm công nhận quyền sở hữu nhà ở………………… tr.14 1.2.2 Mục đích, ý nghĩa việc cơng nhận quyền sở hữu nhà ở…… tr.17 1.2.3 Tổng quan pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở……… tr.19 Chương : Thực tiễn áp dụng pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà Thành Phố Hồ Chí Minh 2.1 Tổng quan hoạt động công nhận quyền sở hữu nhà TP.Hồ Chí Minh…………………………………………………………………………tr.23 2.1.1 Giai đoạn từ ngày 30/04/1975 ngày Nghị định 60/CP ngày 07/05/1994 Chính phủ có hiệu lực thi hành………………………….…tr.23 2.1.2 Giai đoạn thực Nghị định 60/CP ngày 07/05/1994 Chính phủ…………………………………………………………………… tr.26 2.1.3 Giai đoạn thực Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ………………………………………… ………………… tr.28 2.1.4 Giai đoạn thi hành Luật nhà năm 2005 có hiệu lực từ ngày 1/7/2006 nay……………………………………………………… tr.29 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh…………………………………………………….tr.31 2.2.1 Căn pháp lý công nhận quyền sở hữu nhà ở………… .tr.31 2.2.2 Đối tượng công nhận quyền sở hữu nhà ở………… tr.37 2.2.3 Thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở…………… …tr.40 2.2.4 Trình tự thủ tục công nhận quyền sở hữu nhà ở………… tr.41 2.2.5 Kết thực pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh………………………………………………….…tr.44 2.2.6 Một số kiến nghị cụ thể khác……………………………… tr.54 Kết luận……………………………………………………………… tr.63 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1) Lý chọn đề tài Đất đai nhà tư liệu sản xuất, tài sản có giá trị quan trọng người dân, có ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế – xã hội, ổn định trị Chủ sở hữu nhà quyền thụ hưởng lợi tức phát sinh từ việc khai thác giá trị sử dụng nhà Do đó, việc xác định người có đầy đủ quyền pháp luật công nhận bảo hộ quyền sở hữu nhà có ý nghĩa đặc biệt quan trọng thực giao dịch dân nhà ở, việc xác định khó khăn phức tạp giai đoạn phát triển kinh tế-xã hội mang tính chất đặc thù riêng gắn liền xây dựng thực sách, pháp luật nhà đất Nhà nước Thực tế cho thấy tranh chấp khiếu nại nhà đất vụ việc giải Toà án nhân dân Ủy ban nhân dân cấp, thời gian giải kéo dài phức tạp Cơng tác xây dựng pháp luật nhà đất nói chung công nhận quyền sở hữu nhà nói riêng khơng ổn định mà thay đổi qua thời kỳ Tuy nhiên thay đổi pháp luật chưa mang tính kế thừa, chưa hồn chỉnh, cịn chồng chéo Đặc biệt chồng chéo thẩm quyền gây khó khăn lớn cho cơng tác quản lý Nhà nước việc thực quyền dân người dân liên quan đến tài sản nhà đất Pháp luật nhà đất liên quan trực tiếp đến người dân, có vị trí chiến lược việc hoạch định sách nhằm phát triển kinh tế xã hội Trong hệ thống pháp luật Việt Namthì pháp luật cơng nhận quyền sở hữu nhà chiếm vị trí then chốt, có quan hệ với nhiều lĩnh vực pháp luật khác hệ thống pháp luật nhà nước Do vậy, thay đổi chế định công nhận quyền sở hữu nhà ảnh hưởng trực tiếp đến người dân phát triển kinh tế xã hội Việc xây dựng thể chế hố pháp luật cơng nhận quyền sở hữu nhà ở, chế tài hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức xem sở pháp lý vững cho người dân thực quyền sử dụng, chiếm hữu định đoạt Đồng thời qua tạo an tâm cho nhà đầu tư nước nước việc làm cải xã hội thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội xem cam kết từ phía Nhà nước thực dự án kinh tế có 2 liên quan đến quyền sở hữu nhà nhằm bảo vệ quyền lợi người dân quyền lợi nhà đầu tư Thành Phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế – xã hội nước, nơi nhà đất có giá trị cao Sự phát triển Thành phố Hồ Chí Minh có ảnh hưởng trực tiếp đến dự án phát triển kinh tế khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Quá trình thị hóa Thành phố diễn với tốc độ cao tính phức tạp nhà đất lịch sử để lại nên việc quản lý nhà đất Thành phố có nhiều đặt trưng điển hình Việc quản lý phải đảm bảo phải vừa điều chỉnh tồn lịch sử vừa phải đám ứng yêu cầu phát triển xã hội Do đó, việc quản lý nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh ngày phát sinh nhiều vấn đề địi hỏi việc xây dựng, hồn chỉnh pháp luật hoàn thiện máy Nhà nước thực hoạt động công nhận quyền sở hữu nhà cầu thiết nhằm ổn định phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh đơn vị đầu công tác cải cánh hành nước đến chưa hồn thành việc cơng nhận quyền sở hữu nhà Số lượng nhà cần công nhận quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh lớn Lý thủ tục hành rườm rà phức tạp, lực thi hành pháp luật yếu chưa đáp ứng cơng việc tình hình Bên cạnh qui định pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà cịn bất hợp lý Ví dụ Quyết định 207/2005/QĐ-UB ngày 01/12/2005 UBND Thành Phố xử lý cho tồn cơng trình xây dựng làm chậm tiến độ công nhận quyền sở hữu nhà Thành phố Số lượng nhà cần tồn khoảng 400.000 nhà để công nhận quyền sở hữu nhà giải 4.000 căn(1) Việc gây thiệt hại cho người dân kinh tế thời gian lại trung bình hồ sơ tồn phải tháng lại lần Tính riêng khoản tiền lập vẽ để xin thủ tục tồn tốn người dân 40 tỷ đồng (một vẽ trang chi phí đo vẽ khoảng triệu đồng) Nhà nước phải tốn ngân sách để trả lương cho phận thực thi nhiệm vụ Từ lý luận thực tiễn nêu cho thấy vấn đề công nhận quyền sở hữu nhà cho người dân khơng thể kết thúc cách nóng vội, chủ quan Thu Tâm, “Chính quyền dân khổ 207”, Báo Pháp luật ngày 18/10/2006 3 thân việc công nhận quyền sở hữu nhà chứa đựng nhiều yếu tố phức tạp lĩnh vực cần phải nghiên cứu thêm để hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà Do cần thiết phải có đề tài nghiên cứu nhằm tổng hợp, đánh giá toàn diện trình phát triển qui định pháp luật cơng nhận quyền sở hữu nhà ở, qua đưa giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện pháp luật xã hội chủ nghĩa nói chung pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà nói riêng 2) Tình hình nghiên cứu đề tài Tác giả nhận thấy trước có số đề tài nghiên cứu đề cập đến quyền sở hữu nhà : + Luận văn thạc sỹ khoá năm 2000 – Phạm Văn Võ – Chế độ sở hữu toàn dân đất đai kinh tế thị trường – hướng dẫn khoa học TS.Mai Hồng Quỳ + Luận văn thạc sỹ khoá năm 2002 – Lê Văn Hiển – Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ chuyển quyền sử dụng đất - hướng dẫn khoa học P.GS-TS Mai Hồng Quỳ + Luận văn thạc sỹ khoá năm 2004 – Khúc Thị Trúc Thanh – Thị trường bất động sản kinh tế thị trường có định hướng XHCN nước ta : Thực trạng giải pháp - hướng dẫn khoa học P.GS-TS Hoàng Thế Liên + Luận văn thạc sỹ khoá năm 2006 – Dương Tấn Vinh – Các khía cạnh pháp lý hoạt động bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất để thực dự án – Thực trạng giải pháp - hướng dẫn khoa học P.GS-TS Mai Hồng Quỳ… Các đề tài nêu đề cập đến quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nhiều khía cạnh khác Nhưng nhìn chung chưa có đề tài nghiên cứu sâu việc công nhận quyền sở hữu nhà hệ thống lại toàn sở lý luận, thực tiễn, đánh giá ảnh hưởng chế định công nhận quyền sở hữu nhà đến kinh tế – xã hội địa bàn trọng điểm kinh tế Thành Phố Hồ Chí Minh Bên cạnh thời gian năm mà Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 2003 Luật Nhà năm 2005 điều chỉnh lĩnh vực quyền sở hữu nhà dẫn đến việc chồng chéo trùng lắp, gây khó khăn, lúng túng thi hành pháp luật lĩnh vực điều chỉnh Đặc biệt giai đoạn Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại giới (WTO) hoạt động xây dựng pháp luật quyền sở hữu nhà 4 cịn có ý nghĩa hết thể bảo hộ Nhà nước tài sản nhà cá nhân, tổ chức nước hoạt động kinh tế – xã hội Việt Nam nhằm thu hút đầu tư nguồn nhân lực có trình độ cao Đây lý để đề tài : Pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà qua thực tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật 3) Mục đích đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm khẳng định tầm quan trọng việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, đánh giá qui định pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà thực tiễn áp dụng pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà Thành Phố Hồ Chí Minh Để đạt mục đích nghiên cứu trên, đề tài có nhiệm vụ giải vấn đề sau : + Phân tích, đáng giá qui định pháp luật cơng nhận quyền sở hữu nhà nước nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng + Phân tích, đánh giá thực tiễn việc cơng nhận quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh + Đưa số kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật bảo đảm quyền lợi ích đáng cơng dân việc công nhận quyền sở hữu nhà tăng cường hiệu lực hiệu quản lý Nhà nước 4) Phạm vi nghiên cứu Vấn đề công nhận quyền sở hữu nhà có phạm vi rộng xét nhiều phương diện khác Trong phạm vi đề tài tác giả tập trung nghiên cứu nội dung việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, xác định việc công nhận quyền sở hữu nhà việc Nhà nước xác nhận quyền sở hữu nhà có thực tế, đánh giá tổng quan hoạt động công nhận quyền sở hữu nhà TP.Hồ Chí Minh Là cán thực công tác công nhận quyền sở hữu nhà Quận tác giả nhận thấy cần đáng giá thực tiễn áp dụng pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà khơng từ góc độ pháp lý mà cịn đánh giá từ góc độ xã hội để có nhìn tổng qt nhằm hài hịa quyền lực nhà nước quyền lợi người dân 5) Phương pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận Chủ nghĩa vật lịch sử Mác – Lê nin, 5 đường lối sách Đảng Cộng Sản Việt Nam, trình thực luận văn, tác giả sử dụng phương pháp logic pháp lý, so sánh luận, tập hợp hệ thống hoá, phương pháp tổng hợp, vấn, tọa đàm, kiến thức thực tế quan công tác UBND Quận với việc thực tế tìm hiểu tài liệu số quan nhà nước địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh việc nghiên cứu tài liệu nước liên quan đến quyền sở hữu nhà 6) Bố cục luận văn Phù hợp với mục đích, nhiệm vụ phạm vi nghiên cứu đề tài, luận văn chia làm phần : - Lời nói đầu - Phần nội dung gồm chương - Kết luận 7) Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Với mục đích nghiên cứu nói trên, đề tài nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà theo hướng hội nhập kinh tế giới giữ vững đường lối sách Đảng Nhà nước việc điều chỉnh quan hệ đất đai nhà Ngồi cịn áp dụng thực tế tuyên truyền pháp luật tác giả cố gắng đơn giản hoá qui định để người đọc dễ dàng tiếp cận lĩnh vực nhà đất mà trước coi lĩnh vực phức tạp cịn dùng làm tài liệu tham khảo cho cán công chức hoạt động thực cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để có cách nhìn thống việc cơng nhận quyền sở hữu nhà 59 59 Trên thực tiễn việc qui định pháp luật vể quyền sở hữu nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngồi cịn số điều cần hướng dẫn qui định rõ ràng để việc triển khai thi hành thực cách dễ dàng theo Điều Nghị 19/2008/NQ – QH – 12 nhà mà tổ chức, cá nhân nhà nước mua sở hữu theo qui định Nghị căng hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại không thuộc việc hạn chế cấm người nước cư trú, lại Điều có nghĩa loại nhà riêng lẻ, biệt thự, nhà nơng thơn có liên quan đến quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân người nước ngồi khơng chứng nhận quyền sở hữu theo Hiến pháp 2002 Luật đất đai năm 2003 nước ta có chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân Đây vấn đề đảm bảo an ninh quốc gia, tạo nên bền vững kinh tế tránh hậu pháp lý phức tạp xảy + Các đối tượng nước sở hữu nhà Việt Nam nêu rõ Nghị 19 Tuy nhiên Chính phủ cần có hướng dẫn rõ số vấn đề như: Chức danh quản lý doanh nghiệp 61 điều : Trưởng phịng, Phó giám đốc, Giám đốc, Tổng giám đốc hay chức vụ khác Ngoài thời gian thuê quản lý doanh nghiệp bao lâu, ta biết thị trường lao động biến động, ln có thay đổi nhân nên vấn đề cần có qui định rõ ràng Tại khoản điều Nghị định cá nhân người hoạt động lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên Qui định làm cho nhiều cá nhân nhà nước hoạt động lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học nước ngồi hay có trình độ đại học Việt Nam(du học sinh nước ngồi), khoản cần có hướng hoạt động lĩnh vực kinh tế - xã hội lĩnh vực khái niệm chung, trình độ tương đương trở lên so với đại học trình độ thạc sĩ, tiến sĩ hay Ngoài việc qui định thời hạn sở hữu cá nhân nước 50 năm Sau thời hạn vịng 12 tháng phải sang bán, tặng cho nhà Nếu chủ sở hữu nhà khơng có người tặng cho khơng bán xử lý nhà sao? Trường hợp cá nhân nước ngồi kêt với cơng dân Việt Nam, sau ly sở hữu hộ chung cư hay phải xử lý theo quy định khác pháp luật + Về quy định khoản điều Nghị 19/2008/NQ–QH12 ngày 60 60 03/06/2008 Quốc hội, Chính phủ cần có quy định hướng dẫn người nước kết với người Việt Namthì đứng sở hữu nhà ly hôn tài sản riêng cá nhân nước ngồi cá nhân tiếp tuc giữ sở hữu nhà đó, tài sản chung bên thỏa thuận + Về quy định thời hạn sở hữu cá nhân nước 50 năm Sau hết thời hạn vịng 12 tháng phải bán tặng cho nhà Chính phủ cần hướng dẫn thêm trường hợp cá nhân nước ngồi khơng thể thực việc mua bán, tặng cho nhà Nhà nước mua bán đấu giá cho cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam 2.2.6.4 Hoàn thiện chế quản lý nhà nước lĩnh vực nhà đất Tốc độ thị hóa cao TP Hồ Chí Minh đặc biệt quận ven huyện diễn phức tạp nên số lượng nhà tạo lập chưa công nhận quyền sở hữu nhà ngày nhiều số lượng cư dân thị thực tế sinh sống theo dự báo Bộ Xây Dựng đến năm 2020 chiếm 40% dân số khoảng 45 triệu người(33) Việc cư dân tập trung đô thị làm phát sinh nhu cầu nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, vấn đề xây dựng đô thị quy hoạch sử dụng đất định hướng Luật Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003 Luật Nhà năm 2005 thời điểm cho thấy cần có điều chỉnh pháp luật cơng nhận quyền sở hữu nhà cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước hội nhập kinh tế giới Quốc hội cần thông qua văn luật phân cấp cho Thành phố Hồ Chí Minh hoạt động theo chế riêng điều chỉnh thống hoạt động Phòng Tài nguyên Mơi trường Phịng Quản lý Đơ thị thành quan quản lý thống nhà - đất tránh mâu thuẩn việc áp dụng tiếu chí quy hoạch xây dựng xây dựng thị lên giấy chứng nhận việc cấp phép xây dựng Việc giải đảm bảo quyền lợi người dân công nhận giấy chứng nhận nhà giấy chứng nhận đất thực đầy đủ quyền lợi phát sinh từ việc cơng nhận đó, góp phần xây dựng phát triển thị Xây dựng định hướng phát triển đô thị riêng cho Thành phố Hồ Chí Minh khơng nên “đổ đồng” với địa phương khác, để vừa đảm bảo lợi ích nhà nước lợi ích hợp pháp 33 Bộ Tài – trang tin điện tử (2008), Đơ thị hóa, tốn khó giải 61 61 người dân việc công nhận quyền sở hữu nhà nhanh chóng có điều chỉnh pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà Luật xây dựng năm 2003 trường hợp xây dựng sau ngày 1/7/2004 chưa phù hợp quy hoạch cơng nhận quyền sở hữu nhà Ngoài trước mắt UBND Thành phố cần có qui định rõ vấn đề chuyển dịch quyền sở hữu nhà mà trạng hợp đồng công chứng so với trạng thực tế sau ngày 1/7/2006 theo hướng xác định việc xây dựng thêm trước ngày 1/7/2004 chủ cũ thực việc cấp giấy chứng nhận cho người mua sau 2.2.6.5 Vấn đề quyền sở hữu nhà gắn liền cơng trình ngầm Theo hướng phát triển thị lớn giới việc ngầm hóa cơng trình xây dựng xu hướng tất yếu Thực tế cơng trình ngầm thường gắn liền với cơng trình mặt đất Nhiều quyền sở hữu phát sinh từ tài sản hỗn hợp có chức nhà dùng làm mục đích kinh doanh nên việc cơng nhận sở hữu cịn nhiều vấn đề để xem xét xem xét sở hữu nhà theo đăng ký hay phải có qui định riêng cơng nhận quyền sở hữu cơng trình có độ ngầm hóa cao dùng làm nhà ở, cơng nhận quyền sở hữu tài sản phát sinh có liên quan đến nhà ga xe điện ngầm, trung tâm mua sắm xe điện ngầm, sân vườn chung chung cư Riêng Thành phố Hồ Chí Minh thời gian vừa qua có nhiều vấn đề pháp lý phát sinh từ việc xây dựng công nhận quyền sở hữu nhà cơng trình ngầm Năm 2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 41/2007/NĐ-CP qui định công trình ngầm thị Việc cơng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với cơng trình ngầm áp dụng Nghị định 95/2005/NĐ-CP Chính phủ để giải việc quản lý Nhà nước chất lượng cơng trình mối quan hệ chủ tài sản với chủ sở hữu nhà khác, đặt nhiều vấn đề phải giải nhằm hồn thiện pháp luật cơng nhận quyền sở hữu nhà thực tế nhiều cơng trình xây dựng có số tầng hầm lên đến tầng (khu cao ốc văn phòng thương mại Vincom) số tầng nhà mặt đất, từ cho thấy Nhà nước cần thiết phải ban hành văn luật quan quyền lực Trung Ương qui định rõ quyền sở hữu cơng trình ngầm (nhà ở, văn phòng, hầm xe…), mối quan hệ chủ sở hữu cơng trình xây dựng mặt đất chủ sở hữu cơng trình xây dựng mặt đất, qui định rõ chức quản lý Nhà nước cơng trình ngầm 62 62 việc quy hoạch độ sâu cơng trình phù hợp với điều kiện địa chất khu vực Việc quy định chi tiết sở hữu cơng trình ngầm đô thị xu phát triển tất yếu toàn giới, xây dựng pháp luật điều chỉnh sở hữu cơng trình ngầm nhằm mục đích sử dụng hiệu nguồn dự trữ ngầm lịng đất, tạo mơi trường sống cho người dân dân số giới ngày đông, đô thị lớn Thành phố Hồ Chí Minh diện tích đất mặt khơng thay đổi 2.2.6.6 Hồn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Hoàn thiện pháp luật ký bất động sản theo hướng thống cấp loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất sở Luật Đất đai, giao cho quan Nhà nước làm đầu mối thực hiện(34) Hoàn thiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà theo hướng tương tự khốn thời Pháp trước hồn thiện hệ thống đăng ký bất động sản theo hệ thống đăng ký Torrens Úc, hoàn thiện pháp luật nhà - đất phù hợp thông lệ xu hội nhập quốc tế Từ đó, xây dựng xác lập hệ thống quản lý đất đai việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận sở hữu nhà (nếu có) cho đất, làm sở phát sinh quyền chủ sở hữu quyền sử dụng đất quan quản lý đất đai công nhận quyền sở hữu nhà đất Trên sở thống quan quản lý nhà đất địa phương trình bày hồn thiện chế quản lý nhà đất Các trường hợp có giấy tờ hợp lệ trước không cần phải đổi sang loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển dịch sở hữu nhà quyền sử dụng đất quan Nhà nước công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định Xây dựng hệ thống kho sở liệu tập trung nhà đất 24 Quận, Huyện sau tiến hành liên thơng, cơng khai hóa thơng tin quy hoạch, pháp ý nhà ở, tạo thuận tiện bảo vệ quyền lợi cho người dân nhằm mục đích tập trung thống thủ tục vào quan đăng ký, chuẩn hóa thơng tin quản lý nhà đất, hồn thiện sở thơng tin sổ địa đất cấp giấy chứng nhận quyền sử 34 Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 Quốc hội kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2008 63 63 dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 sổ đăng ký nhà đất thực theo Luật Nhà năm 2005 để rút ngắn thời gian hoàn thành kho sở liệu nhà đất Xây dựng quan đăng ký bất động sản thành lập theo khu vực trực thuộc văn phòng đăng ký bất động sản thuộc Thành phố sở tách phận từ Phịng Tài ngun Mơi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên Môi trường, cần bổ sung thêm chức thông tin lưu trữ cung cấp thông tin địa dựa kho thơng tin lưu trữ theo khu vực Thành phố(35) Qua thực tiễn áp dụng pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh khái quát trình ban hành văn quy phạm pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh từ 30/04/1975 nay, trình bày số qui định pháp luật hành áp dụng để giải việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, số kết đạt suốt trình thực công tác công nhận quyền sở hữu nhà ở, số hạn chế, vướng mắc mang tính lịch sử mang tính chủ quan Nhận định xu phát triển hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà nước giới đưa số kiến nghị, giải pháp ngắn hạn tình để giải số vấn đề trước mắt số giải pháp, kiến nghị mang tính lâu dài nhằm hoàn thiện pháp luật nhà theo hướng hội nhập phù hợp với thông lệ quốc tế 35 Diệp Văn Sơn, “Một số vấn đề cần quan tâm sửa đổi Luật Đất đai năm 2003”, Trang thông tin điện tử hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ngày 04/08/2008 64 64 KẾT LUẬN Nhà tư liệu sản xuất tài sản để dành có giá trị lớn người Do trải qua nhiều giai đoạn lịch khác nhau, tình hình nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều thay đổi phức tạp, nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh thường có giá trị lớn từ vài chục, vài trăm vài ngàn lượng vàng Đề tài liên quan đến nhà đất thường vấn đề phức tạp khó khăn tính lịch sử nhà đất Thành phố tồn từ hàng chục năm, trình sử dụng qua nhiều đời chủ qua nhiều thời kỳ khác Nhu cầu công nhận quyền sở hữu nhà nhu cầu khách quan xúc người dân Thành phố công nhận quyền sở hữu nhà người dân thực đầy đủ quyền chủ sở hữu giao dịch dân Đề tài pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà - Qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền công dân việc đề nghị công nhận quyền sở hữu nhà ở, mức độ can thiệp Nhà nước việc thực quyền chủ sở hữu nhà ở, trình bày trình thực pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà Thành phố từ 30/04/1975 nay, đưa số kiến nghị giải pháp để hồn thiện pháp luật cơng nhận quyền sở hữu nhà Qua thực tiễn thực công tác công nhận quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh, rút số điều sau :  Quyền sở hữu nhà công dân quyền Hiến định, việc công nhận quyền sở hữu nhà cho công dân nghĩa vụ trách nhiệm quan Nhà nước  Quyền sở hữu nhà cơng dân phải Nhà nước bảo hộ có biện pháp xử lý hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu  Việc công nhận quyền sở hữu nhà phải đảm bảo nguyên tắc theo lời khai chủ nhà, trạng, đủ diện tích khơng tranh chấp khiếu nại  Việc công nhận quyền sở hữu nhà theo ngun tắc khơng có sở khẳng định người đề nghị công nhận chủ sở hữu cơng 65 65 nhận cho người Việc tranh chấp quyền sở hữu nhà Tòa án nhân dân giải theo qui định  Hoàn thành việc công nhận quyền sở hữu nhà q trình lâu dài khơng thể kết thúc nóng vội theo ý chí chủ quan Nhà nước, Với thời gian hạn chế việc pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà thay đổi để phù hợp với diều kiện kinh tế - xã hội, qui định cịn mâu thuẫn, chồng chéo nên đề tài khơng tránh thiếu sót định Rất mong nhận đóng góp ban đồng nghiệp quý thầy cô trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh để đề tài hồn thiện áp dụng thực tế Tháng 10/2008 66 66 DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT 1) Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1980, Hà Nội 2) Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, Hà Nội 3) Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2002, Hà Nội 4) Bộ Luật dân năm 2005, Hà Nội 5) Luật đất đai năm 2003, Hà Nội 6) Luật nhà năm 2005, Hà Nội 7) Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 8) Pháp lệnh nhà năm 1991 9) Nghị 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/08/1998 Ủy ban thường vụ Quốc hội giao dịch dân dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư nước tham gia 10) Nghị 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội nhà đất quản lý, bố trí sử dụng q trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo XHCN trước ngày 01/07/1991 11) Nghị 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 Ủy ban thường vụ Quốc hội thực số trường hợp cụ thể nhà đất trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo XHCN trước ngày 01/07/1991 12) Nghị 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 Ủy ban thường vụ Quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư nước tham gia 13) Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 Quốc hội kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2008 14) Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/06/2008 Quốc hội quy định thí điểm cho phép người nước mua sở hữu nhà Việt Nam 15) Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 16) Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính Phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 17) Nghị định 95/2004/NĐ-CP ngày 15/07/2005 Chính Phủ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sở hữu cơng trình 18) Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 19) Chỉ thị 34/2006/CT-TTg ngày 26/09/2006 Thủ tướng Chính phủ triển khai thực Luật nhà năm 2005 20) Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên Môi trường 21) Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường 22) Quyết định ( tạm thời ) số 144/UB UBND Thành phố việc mua bán nhà cửa nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh để xây dựng vùng kinh tế hồi hương lập nghiệp 23) Quyết định số 244/QĐ-UB ngày 08/10/1981 UBND Thành phố ban hành quy định tạm thời phân công phân cấp quản lý nhà Thành phố Hồ Chí Minh 24) Chỉ thị 33/CT-UB ngày 06/08/1984 UBND Thành phố việc giải nhà cửa người Thành phố Hồ Chí Minh phép xuất cảnh 25) Quyết định 230/QĐ-UB ngày 25/04/1989 UBND Thành phố ban hành quy định quản lý nhà Thành phố Hồ Chí Minh 26) Quyết định 1488/QĐ-UB-QLĐT ngày 17/05/1994 UBND Thành phố ban hành quy định quản lý Nhà nước nhà thuộc sở hữu tư nhân TP.Hồ Chí Minh 27) Quyết định số 6280/QĐ-UB-QLĐT ngày 26/08/1995 UBND Thành phố quy định thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ; Thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 28) Quyết định 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/06/2000 UBND Thành phố quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị; Thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 29) Quyết định 91/2001/QĐ-UB-ĐT ngày 05/10/2001 UBND Thành phố điều chỉnh chỉnh bổ sung định 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/06/2000 UBND Thành phố 30) Quyết định 25/2002/QĐ-UB ngày 21/03/2002 UBND Thành phố phân cấp thẩm quyền cho UBND Quận – Huyện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 31) Quyết định 04/2003/QĐ-UB ngày 06/01/2003 UBND Thành phủquy định trình tự thủ tục cấp giấy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất TP.Hồ Chí Minh 32) Quyết định 90/2004/QĐ-UB ngày 09/04/2004 UBND Thành phủvề sử đổi bổ sung quy định kèm định 04/2003/QĐ-UB ngày 06/01/2003 UBND Thành phố 33) Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30/03/2007 UBND Thành phố quy định trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TP.HCM 34) Thông tư số 05/BXD-ĐT ngày 09/02/1993 Bộ Xây dựng phân cấp hạng nhà 35) Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 Bộ Xây Dựng hướng dẫn số nội dung Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 Chính Phủ 36) Chỉ thị 18/2002/CT-UB ngày 22/08/2002 UBND Thành phố đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSHN&QSDĐ tăng cường quản lý Nhà nước nhà, đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 37) Cơng văn số 6983/UB-ĐT ngày 16/11/2004 UBND Thành phố thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 38) Công văn số 7748/UBND-ĐT ngày 19/10/2006 UBND Thành phố thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Nghị định 90/2006/NĐ_CP ngày 06/09/2006 39) Công văn số 8999/UBND-ĐT ngày 01/12/2006 UBND Thành phố vấn đề cấp bách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP 40) Công văn số 12139/SXD-CCQNĐ ngày 28/12/2006 Sở Xây Dựng hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP 41) Công văn số 2485/SXD-CCQNĐ ngày 13/04/2007 việc giao dịch dân loại giấy chủ quyền nhà đất cấp trước Nghị định 60/CP DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 42) Ban đạo thành phố, báo cáo sách nhà đất ngày 21/2/2002 43) Trần Thanh Bình, “Ách tắc rắc rối", Báo Thanh Niên ngày 03/01/2007 44) Trần Thanh Bình, “Lúng túng cấp giấy chủ quyền nhà, đất Thành phố Hồ Chí Minh”, Báo Thanh Niên ngày 04/03/2007 45) Trần Thanh Bình, “Thành phố Hồ Chí Minh tháo gỡ vướng mắc việc cấp chủ quyền nhà đất”, Báo Thanh Niên ngày 04/03/2007 46) Bộ Tư pháp – Viện nghiên cứu khoa học pháp lý, (1995), Bình luận khoa học luật dân Nhật Bản, NXB Chính trị Quốc gia –Hà Nội 47) Bộ Tài – trang tin điện tử (2008), Đơ thị hóa, tốn khó giải 48) Tiến Cầu, “Dân ngơ ngác, nhà nước lúng túng”, Báo Pháp luật ngày 01/01/2007 49) Nguyễn Hữu Đạt - Nguyễn Văn Thao, Một số vấn đề quyền sở hữu nước ta – Nhà xuất trị Quốc gia Hà Nội năm 2004 50) Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội 51) Đại Học Luật Hà Nội (năm 2008), Giáo trình Luật dân Việt Nam – NXB Cơng an Nhân dân, Hà Nội 52) http://www.google.com.vn/ 53) http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn/ 54) http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/ 55) http://www.hochiminhcity.gov.vn/left/congbao/vb_qppl/vb_ubnd 56) http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx 57) http://www.thanhnien.com.vn/Tianyon/Index.aspx 58) http://www.sotuphap.hochiminhcity.gov.vn/web/tintuc/ 59) Bùi Đăng Hiếu (2008), Quá trình phát triển khái niệm quyền sở hữu, Đại học Luật Hà Nội 60) Lê Văn Hiển (2002), Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ chuyển quyền sử dụng đất, Cao học Luật khố 3, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 61) Đỗ Phi Hùng (2000), Cải cách thủ tục cấp chủ quyền nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh, Cao học quản lý hành cơng, Học viện hành quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 62) Khiết Hưng, “Chuyện dài tập sổ đỏ sổ hồng : quyền lợi ai?”, Báo tuổi trẻ cuối tuần ngày 23/09/2007 63) Lei Chen (2007), Bộ Luật quyền sở hữu Trung Quốc – Bước tiến lớn?, nghiên cứu sinh khoa Luật trường Đại học Stellenbosch, Nam Phi 64) Tuyết Nhung, “Người nước mua nhà Việt Nam”, Thanh niên Online ngày 01/08/2008 65) Hàn Ngọc, “Bất động sản bị “trói chân” nhiều bề”, Báo điện tử thời báo kinh tế Việt Nam ngày 12/02/2007 66) Phạm Duy Nghĩa, “Quyền tài sản”, Tuổi trẻ Online ngày 15/03/2007 67) Phịng Tài Ngun Mơi trường Quận 1, báo cáo năm 2006-2007 68) Sở Địa – Nhà đất, báo cáo năm 2000 69) Sở Xây dựng thành phố, báo cáo ngày 19/1/2005 70) Sở Xây dựng Thành phố, báo cáo năm 2007 71) Sở Xây dựng Thành phố, báo cáo ngày 2/06/2008 72) Diệp Văn Sơn, “Một số vấn đề cần quan tâm sửa đổi Luật Đất đai năm 2003”, Trang thông tin điện tử hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ngày 04/08/2008 73) Khúc Thị Trúc Thanh (2004), Thị trường bất động sản kinh tế thị trường có định hướng XHCN nước ta : Thực trạng giải pháp, Cao học Luật khóa 5, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 74) Thu Tâm, “Giấy hồng cấp theo nhu cầu”, Báo Pháp luật ngày 15/09/2006 75) 18/10/2006 Thu Tâm, “Chính quyền dân khổ 207”, Báo Pháp luật ngày 76) Thu Tâm, “Nhà cấp giấy nào”, Báo Pháp luật ngày 17/11/2006 77) Thu Tâm, “Giấy đỏ ngáng chân giấy hồng mới”, Báo Pháp luật ngày 22/09/2006 78) Đức Thọ, “Nên thành lập quan tài phán đất đai”, Báo điện tử thời báo kinh tế Việt Nam ngày 28/02/2007 79) Cẩm Tú, “36.000 hồ sơ nhà đất chờ giải quyết”, Báo Pháp Luật ngày 03/01/2007 80) Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ Luật dân năm 2005, NXB Tư pháp, Hà Nội 81) Phạm Văn Võ (2000), Chế độ sở hữu toàn dân đất đai kinh tế thị trường, Cao học Luật khoá 1, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 82) Dương Tấn Vinh (2006), Các khía cạnh pháp lý hoạt động bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất để thực dự án – Thực trạng giải pháp, Cao học Luật khóa 7, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 83) Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần X 84) Chúc Xin, “Trung Quốc : chỉnh sửa dự thảo Luật sở hữu tài sản tư”, Tuổi trẻ Online ngày 14/03/2007 PHỤ LỤC Mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ (phụ lục 1) Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 (phụ lục 2) Mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo Luật Nhà năm 2005 (phụ lục 3) Mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Luật Nhà năm 2005 (phụ lục 4) Bảng biểu số liệu kèm báo cáo năm 2007 Sở Xây dựng Thành phố (phụ lục 5) Bảng biểu số liệu kèm báo cáo ngày 02/06/2008 Sở Xây dựng Thành phố (phụ lục 6)