KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN
Lý luận chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Một quan hệ nghĩa vụ thường được xác lập bởi hai bên chủ thể, đó là bên có quyền và bên có nghĩa vụ Khi tham gia vào các quan hệ nghĩa vụ, quyền và nghĩa vụ của các bên luôn tương ứng với nhau Tuy nhiên “có những quan hệ nghĩa vụ mà trong đó, một bên chỉ có quyền yêu cầu nhưng không phải gánh vác nghĩa vụ nào, còn một bên có nghĩa vụ thực hiện cho bên kia một công việc nhất định mà không có quyền yêu cầu” [16, trang 14]
Trong thực tế, các biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng Bởi vì, chỉ khi nào bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ như không thực hiện nghĩa vụ, có thực hiện nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, lợi ích của bên có quyền bị vi phạm thì bên có quyền mới yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết và khi đó biện pháp cưỡng chế có thể được áp dụng Tuy nhiên, việc yêu cầu đó đòi hỏi một khoảng thời gian dài, trải qua nhiều giai đoạn và có thể trong thời gian đó nảy sinh nhiều vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên có quyền như người vi phạm không còn tài sản để thực hiện nghĩa vụ hoặc cố tình bán, tẩu tán hết tài sản vào thời điểm áp dụng biện pháp cưỡng chế, khi đó quyền lợi của bên có quyền không được bảo đảm Vì vậy, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm là rất cần thiết, khi có sự vi phạm nghĩa vụ người có quyền sẽ bảo vệ được lợi ích của mình bằng cách tác động trực tiếp lên tài sản bảo đảm nếu bên có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình bằng một tài sản nào đó.
Qua sự phân tích ở trên cho thấy, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng, một mặt các biện pháp này bảo vệ quyền lợi của các bên, tạo điều kiện cho bên có quyền có thể chủ động hưởng quyền dân sự trên thực tế Mặt khác, nó bảo đảm sự ổn định của các quan hệ nghĩa vụ, tránh được các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đầy đủ nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ Chính vì vậy, pháp luật qui định các biện pháp bảo đảm và cho phép các bên có thể thoả thuận, đưa ra các biện pháp bảo đảm phù hợp cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng.
Vậy bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là gì? Theo nghĩa khách quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là: Tổng hợp các qui định pháp luật do Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện trong đó qui định điều kiện, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Còn theo nghĩa chủ quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là: Sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên có nghĩa vụ sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình hoặc của người khác nếu người đó đồng ý, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên có quyền Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể do pháp luật qui định hoặc do các bên thoả thuận áp dụng trong phạm vi pháp luật cho phép.
Về mặt bản chất, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ Ngoài ra, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự do pháp luật qui định hay do các bên thoả thuận còn có tính chất bắt buộc đối với các bên trong giao dịch.
* Đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
- Đối tượng của biện pháp bảo đảm là tài sản (trừ biện pháp tín chấp)Quan hệ nghĩa vụ dân sự là những quan hệ mang tính tài sản, do đó đối tượng của biện pháp bảo đảm trong các quan hệ này không thể là quyền nhân thân Quyền nhân thân là quyền gắn liền với mỗi cá nhân, đó là quyền không thể tách rời và chuyển giao cho người khác được Ví dụ: Trong quan hệ vay nợ, lợi ích của bên cho vay sẽ không được bảo đảm khi tài sản bảo đảm là quyền nhân thân của người vay (như quyền đối với hình ảnh) Bởi vì, khi có sự vi phạm nghĩa vụ người cho vay không thể đem quyền về hình ảnh ra xử lý để thu hồi nợ. Hơn nữa, không thể dùng quyền nhân thân để thay thế quyền tài sản, quyền tài sản luôn bị chi phối bởi qui luật giá trị (qui luật ngang giá) một tài sản bị mất hoặc giảm sút giá trị chỉ có thể bù đắp, thay thế bằng một tài sản khác Quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ chỉ có thể bảo đảm bằng các lợi ích vật chất.
Do đó đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chỉ có thể là tài sản.
Tài sản bảo đảm có thể là vật, vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai, giấy tờ có giá được bằng tiền, quyền tài sản … những tài sản này phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.
- Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính.
Khi giao kết hợp đồng, yếu tố đầu tiên để đạt sự thoả thuận, giao kết hợp đồng là sự tin tưởng, tín nhiệm của hai bên đối với nhau Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng có thể có rất nhiều rủi ro, bất ngờ nảy sinh mà các bên hoàn toàn không dự liệu trước được, dẫn tới vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng.
Do đó, một hợp đồng được giao kết không chỉ hoàn toàn dựa trên cơ sở lòng tin và sự tín nhiệm mà cần phải tìm cơ sở cho lòng tin đó, cơ sở đó là bên có nghĩa vụ sẽ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng chính tài sản của mình Các biện pháp bảo đảm chỉ được đặt ra khi các bên tham gia giao dịch cần bảo vệ lợi ích chính đáng của mình, đó là các biện pháp bổ sung cho thực hiện nghĩa vụ chính.
- Các biện pháp bảo đảm được thiết lập trên cơ sở thoả thuận (trừ trường hợp pháp luật có qui định khác).
Trong một giao dịch dân sự, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chỉ có thể phát sinh khi các bên có thoả thuận, pháp luật dân sự không qui định một cách bắt buộc, cứng nhắc biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ này phải áp dụng cho một giao dịch dân sự cụ thể nào đó Việc lựa chọn các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự hoàn toàn phụ thuộc vào sự thoả thuận của các bên trong phạm vi pháp luật cho phép Tuy nhiên, trong quan hệ hợp đồng, có những trường hợp mà pháp luật qui định bắt buộc phải có biện pháp bảo đảm Ví dụ: Hợp đồng cho vay mà bên vay là Ngân hàng Nhà nước, biện pháp bảo đảm tiền vay là biện pháp thế chấp Nhưng dù pháp luật có qui định người vay phải có thế chấp thì quyền thoả thuận của các bên cũng không hề mất đi, các bên có thể cùng nhau thoả thuận về đối tượng, phương thức xử lý tài sản thế chấp …
- Phạm vi bảo đảm của các nghĩa vụ không vượt quá phạm vi của nghĩa vụ chính. Điều 319 Bộ Luật Dân Sự 2005 (BLDS 2005) qui định “nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thoả thuận hoặc qui định của pháp luật Nếu không có thoả thuận hoặc pháp luật không qui định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ bồi thường thiệt hại” Nghĩa vụ được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ có thể là nghĩa vụ hiện tại hay nghĩa vụ có điều kiện Dù là nghĩa vụ nào đi chăng nữa thì giới hạn của bảo đảm luôn là toàn bộ nghĩa vụ.
Các bên trong quan hệ có thể thoả thuận phạm vi bảo đảm nhưng thoả thuận của các bên chỉ giới hạn trong toàn bộ nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ. Phạm vi bảo đảm không thể vượt qua nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ Nếu vượt quá có nghĩa là vi phạm pháp luật dân sự Và sự thoả thuận của các bên không được pháp luật công nhận, biện pháp bảo đảm sẽ vô hiệu
Một yếu tố nữa chi phối phạm vi bảo đảm đó là tính không phụ thuộc vào qui luật giá trị Trong thực tế, cho dù người có nghĩa vụ đưa ra một tài sản bảo đảm có giá trị lớn hơn nhiều so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì các bên cũng không thể thoả thuận phạm vi bảo đảm bằng với giá trị tài sản Bởi người có nghĩa vụ chỉ phải thực hiện nghĩa vụ đã xác định
- Xử lý tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm chỉ được đưa ra xử lý khi có sự vi pham nghĩa vụ ( Trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác ).
Bên có nghĩa vụ được coi là có sự vi phạm nghĩa vụ khi họ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình gây ra thiệt hại cho bên có quyền Biện pháp bảo đảm là biện pháp có chức năng dự phạt, đây là chức năng quan trọng, chức năng dự phạt có ý nghĩa dự báo trước hậu quả bên có nghĩa vụ phải chịu khi vi phạm nghĩa vụ Hậu quả đó là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ được đưa ra xử lý Tài sản bảo đảm sẽ được xử lý theo thoả thuận của các bên, nếu các bên không có thoả thuận thì tài sản sẽ được xử lý theo qui định pháp luật Khi nghĩa vụ chính được thực hiện, tài sản bảo đảm sẽ được hoàn trả cho bên bảo đảm, biện pháp bảo đảm đương nhiên chấm dứt.
Khái quát chung về thế chấp tài sản
1.2.1 Khái niệm, đăc trưng của biện pháp thế chấp tài sản
* Khái niệm biện pháp thế chấp tài sản
Trong đời sống sinh hoạt và hoạt động sản xuất kinh doanh, nhu cầu về vốn là một nhu cầu cần thiết Do đó, quan hệ vay tài sản là một quan hệ không thể thiếu và tương đối phổ biến Quan hệ vay tài sản là loại quan hệ chứa đựng rất nhiều rủi ro, ảnh hưởng lợi ích của các bên trong quan hệ Vì vậy, khi xác lập quan hệ này, điều đầu tiên các bên quan tâm đó là lợi ích của mình sẽ được bảo đảm như thế nào và trong trường hợp này, thế chấp tài sản được coi là chiếc cầu nối không thể thiếu được, lợi ích của bên có quyền sẽ được bảo đảm bởi tài sản thế chấp của bên có nghĩa vụ.
Do yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh mà việc giao tài sản bảo đảm cho bên có quyền nắm giữ không những ảnh hưởng trực tiếp tới sản xuất kinh doanh của bên có nghĩa vụ mà quyền lợi của bên có quyền cũng không được bảo đảm một cách tốt nhất Vấn đề đặt ra là lựa chọn biện pháp bảo đảm nào vừa bảo đảm lợi ích của bên có quyền và vừa duy trì được sản xuất kinh doanh, khả năng trả nợ được bảo đảm ở mức độ cao Biện pháp thế chấp là biện pháp có thể đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên Bên thế chấp không phải giao tài sản thế chấp cho bên có quyền mà chỉ chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền tài sản và giấy tờ khác là điều kiện chuyển nhượng tài sản cho bên nhận thế chấp. Mặc dù bên thế chấp vẫn là người quản lý tài sản nhưng không thể định đoạt tài sản vì giấy tờ pháp lý để giao dịch, chứng minh quyền sở hữu tài sản đó, bên có quyền đang nắm giữ.
Trong các quan hệ tín dụng, biện pháp thế chấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi vì ngân hàng sẽ chỉ cấp tín dụng cho khách hàng nếu họ có tài sản thế chấp.
Từ sự phân tích ở trên có thể hiểu, thế chấp tài sản là sự thoả thuận của các bên hoặc theo qui định pháp luật Theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình hoặc của người thứ ba để bảo đảm nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền.
Pháp luật dân sự hiện hành qui định “Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp”
Cụ thể, trong quan hệ vay tài sản, thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, có thể hiểu là việc bên vay đem tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho khoản vay và không chuyển giao tài sản đó cho bên vay.
* Đặc trưng của biện pháp thế chấp
- Thứ nhất: không có sự chuyển giao tài sản Đây là một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp Trong thế chấp tài sản, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực tiếp nắm giữ tài sản đó, bên thế chấp chỉ phải chuyển giao các giấy tờ pháp lý (như giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản) Trong một số trường hợp nếu các bên có thoả thuận thì tài sản thế chấp có thể giao cho người thứ ba quản lý. Đây là điểm khác biệt với cầm cố Trong quan hệ cầm cố, tài sản bảo đảm phải được chuyển giao cho bên nhận cầm cố quản lý và nắm giữ.
Sự không chuyển giao tài sản không hề ảnh hưởng tới quyền lợi của bên nhận thế chấp hay nói cách khác quyền định đoạt đối với tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp không bị mất hay giảm sút từ việc không trực tiếp nắm giữ tài sản thế chấp Bên thế chấp là người trực tiếp nắm giữ tài sản thế chấp nhưng không thể định đoạt tài sản thế chấp, do giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản đang do bên nhận thế chấp giữ.
- Thứ hai: trong quan hệ thế chấp một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ Điều này xuất phát từ bản chất của thế chấp, đó là không có sự chuyển giao tài sản thế chấp Điều 324 BLDS 2005 qui định “Một tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu tài sản đó có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có qui định khác” Như vậy, một tài sản có thể dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nếu như tại thời điểm xác lập các giao dịch, tổng giá trị các nghĩa vụ không vượt quá giá trị tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, trong quan hệ dân sự quyền thoả thuận của các bên luôn được coi trọng, chính vì vậy các bên có thể thoả thuận dùng một tài sản có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ đó Điều 5 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 19/12/2006 về giao dịch bảo đảm (NĐ 163/2006/NĐ-CP) qui định “Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật qui định khác”.
1.2.2 Sơ lược các qui định của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản qua các thời kỳ
*Thời kỳ phong kiến Điển hình cho pháp luật Việt Nam thời kỳ phong kiến là hai bộ luật: Bộ Luật Hồng Đức thế kỷ XV và Bộ Luật Gia Long thế kỷ XIX Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được qui định chi tiết trong hai Bộ Luật này, đây là những qui định đầu tiên về các biện pháp bảo đảm và là những biện pháp bảo đảm sơ khai nhất trong pháp luật dân sự Việt Nam.
Trong các khế ước thời kỳ này, các biện pháp bảo đảm bao gồm: Điển mại, Bảo chứng, Điển cố tài sản và Điển cố nhân công…
Biện pháp “Điển mại” là biện pháp bảo đảm sơ khai nhất Trong biện pháp này, người bán đồng thời là người đi vay, bán tài sản là ruộng đất cho người mua và người mua trong quan hệ mua bán này đồng thời là người cho vay Trong quan hệ mua bán kèm theo điều kiện là người đi vay được chuộc lại tài sản trong khoảng thời gian tối đa là 30 năm.
“Điển cố” chính là biện pháp cầm cố theo qui định pháp luật hiện hành.
“Điển cố” là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó con nợ sẽ đem tài sản thuộc sở hữu của mình cho chủ nợ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, con nợ vẫn là chủ sở hữu đối với tài sản đó, chủ nợ có quyền chiếm hữu tài sản điển cố Về tài sản “Điển cố” có thể là động sản hoặc bất động sản.
Trong hai Bộ Luật Hồng Đức và Bộ Luật Gia Long còn qui định một số biện pháp bảo đảm khác như: Bảo chứng, Điển cố nhân công.
Thời kỳ này, do trình độ lập pháp chưa phát triển nền kinh tế còn phát triển ở trình độ thấp Pháp luật phong kiến không qui định biện pháp thế chấp mặc dù đối tượng được sử dụng trong biện pháp Điển mại, Điển cố hầu như là bất động sản: Ruộng đất, nhà cửa…
* Thời kỳ Pháp thuộc Đến thời kỳ Pháp thuộc, do ảnh hưởng bởi pháp luật dân sự Pháp, lần đầu tiên biện pháp thế chấp được qui định trong pháp luật dân sự Việt Nam.
Mối quan hệ và ý nghĩa của thế chấp tài sản trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay
vụ trả nợ trong hợp đồng vay
1.3.1 Mối quan hệ giữa biện pháp thế chấp và hợp đồng vay
*Trong quan hệ tín dụng Để đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh cũng như đảm bảo cuộc sống sinh hoạt hàng ngày thì quan hệ vay tài sản là quan hệ không thể thiếu Trong nền kinh tế thị trường phát triển năng động, hoạt động sản xuất kinh doanh là hoạt động rất quan trọng, để thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển đòi hỏi phải có đầu tư và nhu cầu về vốn là cần thiết. Để đáp ứng nhu cầu về vốn, giao dịch bảo đảm được xác lập nhiều nhất là hợp đồng tín dụng Trong mấy năm gần đây hoạt động tín dụng ngân hàng rất phát triển, đối tượng cấp tín dụng ngày càng được mở rộng Tuy nhiên, hoạt động tín dụng là hoạt động tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao, ngân hàng có thể lâm vào tình trạng khó khăn bất cứ lúc nào bởi vì khách hàng vay không trả tiền hoặc vay với mục đích lừa đảo Qui định về cho vay tín dụng vẫn là một qui định mở. Trên thế giới, chỉ có một số quốc gia có quy định bắt buộc tổ chức tín dụng cho khách hàng vay phải có bảo đảm bằng tài sản Việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản hay không có bảo đảm bằng tài sản phụ thuộc vào quyết định của tổ chức tín dụng.
Các tổ chức tín dụng căn cứ vào tính khả thi và hiệu quả của dự án, cũng như sự tín nhiệm đối với khách hàng mà quyết định cho vay có bảo đảm bằng tài sản hoặc không có bảo đảm bằng tài sản và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình Tuy nhiên, việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản có thể làm cho tổ chức tín dụng dễ rơi vào tình trạng phá sản, bởi khi khách hàng vay không duy trì được hoạt động sản xuất kinh doanh dẫn đến không có khả năng hoàn trả vốn vay, lúc này ngân hàng sẽ khó có thể thu hồi được nợ bởi khoản vay không được bảo đảm bằng tài sản nào cả.
Từ thực tế đó, cùng với sự khủng hoảng tài chính tiền tệ ở Châu Á 1997 -
1998 thì việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản được chú trọng hơn Ví dụ: “Tại Thái Lan, đối với khoản vay có thời hạn 1 năm trở lên, ngân hàng thương mại có thể yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc ký quỹ” [28] Ở Việt Nam, ngân hàng sẽ chỉ mở tín dụng cho khách hàng vay nếu họ có tài sản để thế chấp.
Từ những phân tích ở trên có thể thấy, trong quan hệ tín dụng các biện pháp bảo đảm thực sự có vai trò quan trọng, đặc biệt là biện pháp thế chấp.Trong bối cảnh toàn cầu hoá kinh tế, khi mà các giao dịch dân sự trở lên đa dạng và phức tạp, cùng với đó các quan hệ tín dụng cũng ngày càng phát triển thì biện pháp thế chấp giúp các bên tin tưởng và mạnh dạn hơn khi tham gia vào các quan hệ đó, tạo điều kiện cho sự chu chuyển nguồn vốn một cách mạnh mẽ và có hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế đất nước.
* Quan hệ vay tài sản trong nhân dân
Câu hỏi đầu tiên đặt ra của bất cứ một chủ thể nào khi tham gia vào các quan hệ đặc biệt là các quan hệ dân sự và kinh tế là lợi ích của họ được bảo đảm ở mức độ như thế nào Hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ trên tất cả các ngành nghề lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội luôn chứa đựng nhiều rủi ro, yêu cầu đặt ra đó là phải bảo toàn được vốn và tài sản, để từ đó có thể duy trì và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, ổn định các quan hệ dân sự Vậy để bảo toàn vốn và tài sản một cách tốt nhất thì phải làm gì? Các bên trong quan hệ đã sử dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, các biện pháp bảo đảm này thực sự đã phát huy hiệu quả trong việc bảo đảm quyền lợi của các bên.
Quan hệ vay tài sản trong nhân dân là một quan hệ phức tạp, giữa người vay và người cho vay luôn có sự đối nghịch nhau về lợi ích Đối với người cho vay thì khả năng hoàn trả vốn vay của người vay được quan tâm hàng đầu. Người cho vay chỉ có thể tin tưởng giao một khoản tiền hay tài sản nào đó cho người vay sở hữu trong một thời gian nhất định, khi người vay có sự bảo đảm bằng một tài sản nào đó cho khả năng hoàn trả vốn vay của mình.
Nếu như không có sự bảo đảm bằng tài sản thì quyền lợi của bên cho vay sẽ bị đe doạ, bên cho vay có thể rơi vào tình trạng mất cả gốc lẫn lãi khi cho vay, nhất là trong nền kinh tế nhiều biến động và phức tạp như nền kinh tế thị trường hiện nay.
Trong trường hợp này thì biện pháp thế chấp tài sản là một biện pháp pháp lý cần thiết, quyền lợi của bên cho vay sẽ luôn được bảo đảm, một khi có sự vi phạm nghĩa vụ thì tài sản thế chấp sẽ được đem xử lý để thu hồi vốn vay.
1.3.2 Ý nghĩa của thế chấp trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
Xét trong tổng thể các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì biện pháp thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm có nhiều ưu điểm hơn so với các biện pháp bảo đảm khác Ngoài ý nghĩa nhằm củng cố kỷ luật của hợp đồng, hạn chế các tiêu cực và tranh chấp có thể phát sinh từ việc không thực hiện nghĩa vụ Biện pháp thế chấp còn có ý nghĩa quan trọng đối với hai bên chủ thể trong quan hệ thế chấp: bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đối với bên thế chấp thì biện pháp thế chấp giúp bên có nghĩa vụ vừa có vốn để sản xuất kinh doanh, lại vừa có thể tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp Hơn thế nữa, bên thế chấp vẫn có thể sử dụng tài sản đã thế chấp để thực hiện nghĩa vụ khác, nếu như tổng các nghĩa vụ được bảo đảm không lớn hơn giá trị tài sản thế chấp.
Còn đối với bên nhận thế chấp, do không trực tiếp nắm giữ tài sản thế chấp nên biện pháp thế chấp sẽ giúp cho bên có quyền không phải bỏ ra bất cứ một khoản chi phí nào cho việc bảo quản và duy trì tài sản thế chấp Khi có sự vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm và được hưởng quyền ưu tiên thanh toán hơn so với các chủ nợ không có bảo đảm từ tiền bán tài sản thế chấp.
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRONG HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN
Những qui định chung về thế chấp
2.1.1 Chủ thể của thế chấp
Chủ thể trong quan hệ thế chấp bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Bên thế chấp là bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ Bên thế chấp cũng có thể là người thứ ba trong trường hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba Trước đây, Điều
346 Bộ luật dân sự 1995 qui định bên thế chấp chỉ có thể là người có nghĩa vụ. Theo qui định Bộ Luật Dân Sự 2005, bên thế chấp có thể là người thứ ba dùng tài sản thuộc sở hữu của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ.
Bên nhận thế chấp là bên có quyền, là chủ nợ có bảo đảm và được quyền ưu tiên đối với tài sản bảo đảm
Khi tham gia vào quan hệ thế chấp, các chủ thể của thế chấp tài sản phải đáp ứng đầy đủ qui định của pháp luật về điều kiện chủ thể và có tài sản bảo đảm …
Pháp luật dân sự hiện hành qui định chủ thể của các giao dịch dân sự là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Vậy chủ thể của biện pháp thế chấp tài sản có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Các chủ thể này khi tham gia vào các giao dịch dân sự nói chung và thế chấp nói riêng đều phải thoả mãn các điều kiện của pháp luật đối với chủ thể của giao dịch Nếu chủ thể là cá nhân thì phải đạt độ tuổi nhất định (18 tuổi) và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, chỉ khi cá nhân nhận thức, làm chủ hành vi của mình họ mới có thể thực hiện được quyền và nghĩa vụ của mình phát sinh từ quan hệ thế chấp Trường hợp chủ thể của quan hệ thế chấp là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thì họ phải có người đại diện theo pháp luật và việc tham gia quan hệ thế chấp phải phù hợp với các qui định của pháp luật cũng như điều lệ của pháp nhân đó.
Tài sản thế chấp, thông thường là những tài sản có giá trị lớn và do bên thế chấp giữ Trong một số trường hợp, nếu các bên có thoả thuận tài sản thế chấp sẽ được giao cho người thứ ba giữ.
2.1.2 Đối tượng của thế chấp
Không phải bất cứ tài sản nào cũng có thể đem thế chấp, một tài sản là đối tượng của biện pháp thế chấp phải đáp ứng những yêu cầu của pháp luật đối với tài sản bảo đảm Trước tiên tài sản đó phải thuộc sở hữu của bên thế chấp hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba nhưng được người thứ ba đồng ý Tài sản đó không thuộc đối tượng bị kê biên, niêm phong, phong toả và được phép giao dịch Bên thế chấp phải mua bảo hiểm đối với tài sản nếu pháp luật có quy định. Như vậy, đối tượng của thế chấp tài sản phải là những tài sản không bị cấm lưu thông và bên thế chấp có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt tài sản thế chấp đó.
Trước đây, Bộ Luật Dân Sự 1995 qui định, đối tượng thế chấp chỉ có thể là bất động sản và một số tài sản nhất định như tàu bay, tàu biển Theo quy định
Bộ Luật Dân Sự 2005 đối tượng thế chấp được mở rộng, không chỉ bó hẹp trong qui định tài sản thế chấp là bất động sản nữa mà bao gồm cả động sản, quyền tài sản, vật hiện có và vật hình thành trong tương lai Tài sản đó có thể thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba trong trường hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba, với điều kiện phải có sự đồng ý bằng văn bản của người thứ ba cho người có nghĩa vụ sử dụng tài sản đó làm vật bảo đảm. Đối với tài sản thế chấp là bất động sản thì bất động sản đó phải thuộc sở hữu của bên thế chấp Điều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản do pháp luật qui định” Bên thế chấp khi thế chấp những bất động sản trên họ phải có trách nhiệm chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của những tài sản đó, qua giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối tượng thế chấp là động sản Đây là qui định hoàn toàn mới của Bộ Luật Dân Sự 2005 Qui định động sản là đối tượng của thế chấp đã tạo ra rất nhiều cơ hội và điều kiện thuận lợi cho các chủ thể của thế chấp, đặc biệt trong trường hợp bên thế chấp là doanh nghiệp Trước đây, Bộ Luật Dân Sự 1995 qui định những tài sản là động sản có giá trị lớn như dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị… không thuộc đối tượng thế chấp, khi có nhu cầu về vốn các bên chỉ có thể lựa chọn biện pháp cầm cố, điều này sẽ gây khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp Vì, khi lựa chọn biện pháp cầm cố, doanh nghiệp sẽ phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó cho bên nhận cầm cố, như vậy bên cầm cố không được tiếp tục khai thác công dụng của tài sản đó nữa, dẫn đến hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ bị ngưng trệ Bộ Luật dân sự 2005, qui định động sản là đối tượng của biện pháp thế chấp đã khắc phục được những hạn chế trên, giúp cho bên thế chấp vừa có vốn để sản xuất kinh doanh mà vẫn có thể sử dụng tài sản đó Qui định này mở rộng đối tượng của biện pháp thế chấp.
Các bên chủ thể có quyền thoả thuận về việc thế chấp một phần hoặc toàn bộ động sản, bất động sản Bên có nghĩa vụ cũng có thể dùng một tài sản thế chấp bảo đảm cho nhiều khoản vay nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các khoản vay. Đối tượng thế chấp là quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự Điều 322 Bộ Luật Dân
Sự 2005 qui định “Quyền tài sản bao gồm quyền phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ …”
Pháp luật dân sự hiện hành qui định, đối tượng thế chấp có thể là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai Qui định tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng thế chấp cũng là một qui định hoàn toàn mới Tài sản hình thành trong tương lai có thể là hoa lợi, lợi tức, công trình đang xây dựng, tài sản hình thành từ vốn vay …và các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận, nhưng vào thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết tài sản đó chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng đang trong thời gian hình thành Ví dụ: di sản thừa kế chưa chia, ngôi nhà đang xây dựng. Đối tượng thế chấp có thể là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, tài sản đang cho thuê Điều 345 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định
“tài sản đang cho thuê cũng có thể dùng để thế chấp” Tuy nhiên khi thế chấp tài sản đang cho thuê, bên thế chấp phải có trách nhiệm thông báo về việc tài sản thế chấp đang được dùng để cho thuê Điều 24 NĐ 163/2006/NĐ-CP quy định
“trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp phải có trách nhiệm thông báo về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế chấp”. Đối tượng thế chấp có thể là tài sản được bảo hiểm “Trong trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp” (Điều 346 BLDS 2005)
So với qui định về đối tượng thế chấp trong Bộ Luật Dân Sự 1995, đối tượng thế chấp theo qui định Bộ Luật Dân Sự 2005 được mở rộng hơn rất nhiều. Điều đó tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận thế chấp có thể duy trì và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh một cách tốt nhất.
2.1.3 Hình thức và các trường hợp đăng ký thế chấp
*Hình thức thế chấp Điều 343 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính”.
Như vậy, hình thức văn bản là hình thức bắt buộc của thế chấp tài sản Việc thế chấp tài sản bằng lời nói, hành vi không thể hiện bằng văn bản không được pháp luật công nhận.
Một số trường hợp cụ thể của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
2.2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất Điều 715 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.
Quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo hộ Do đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.
* Về nguyên tắc và điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, được quyền khai thác, thế chấp, góp vốn, cho thuê, thừa kế … quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, do đó thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay, nhất là hợp đồng tín dụng được sử dụng khá phổ biến.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất đều có quyền thế chấp quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có điều kiện sau: “Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất, đất được thế chấp quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003)
* Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm hai chủ thể: bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, có thể là Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam, cá nhân Luật Đất đai 2003 qui định: “Tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn” [12, trang 125] “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê, được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế, cá nhân để vay vốn sản xuất kinh doanh [12, trang 130].
Bên thế chấp quyền sử dụng đất, trước đây Bộ Luật Dân Sự 1995 qui định chỉ có hộ gia đình, cá nhân mới được quyền thế chấp quyền sử dụng đất Qui định này hạn chế quyền của các chủ thể là tổ chức, gây khó khăn cho tổ chức kinh tế khi cần vốn để sản xuất kinh doanh, khắc phục nhược điểm đó, luật đất đai 2003 đã mở rộng phạm vi chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam.
* Đối tượng thế chấp và hình thức thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản Nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, trong đó, “đối tượng của nó là toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất” [16, trang 354].
Quyền sử dụng đất được coi là đối tượng đặc biệt, người sử dụng đất không phải là người sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất Bộ Luật Dân Sự
1995 qui định, quyền sử dụng đất được thế chấp căn cứ vào mục đích sử dụng đất gồm các loại đất sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở Luật đất đai
2003, đã mở rộng quyền sử dụng đất được thế chấp căn cứ vào nguồn gốc đất và nguồn gốc tài chính người sử dụng đất trả cho Nhà nước “Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước” [12, trang 124-125]. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê [12, trang
130] Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với đất được chuyển mục đích từ đất không thu tiền sử dụng sang đất có thu tiền sử dụng [12, trang 132-133]… Việc mở rộng quyền sử dụng đất được thế chấp, một mặt giúp cho người sử dụng đất tận dụng tối đa được công dụng của đất, mặt khác có thể đáp ứng nhu cầu về vốn, phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của bên thế chấp
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải làm thủ tục đăng ký tại uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo qui định của pháp luật về đất đai [15, trang 353].
* Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp (Điều 717, Điều 718 Bộ Luật Dân Sự2005).
Trong thời hạn hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất vẫn tiếp tục sử dụng đất, khai thác đất, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được nếu các bên không có thoả thuận khác.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất khi thế chấp quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất Việc bên nhận thế chấp giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm hạn chế việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đã thế chấp cho người khác Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất đó là hợp pháp. Để bảo đảm quyền lợi của các bên, cũng như quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức có liên quan, bảo đảm hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Bên thế chấp có nghĩa vụ đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt.
Việc sử dụng đất không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị quyền sử dụng đất, tuy nhiên, không vì thế người sử dụng đất có thể tự ý sử dụng đất Bên thế chấp phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp
THỰC TRẠNG THẾ CHẤP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
Thực trạng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
* Đối với tài sản thế chấp là quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất
Theo quy đinh của pháp luật, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu của của người thứ ba hoặc thuộc sở hữu của nhiều người, khi tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản phải có sự đồng ý của người thứ ba và các đồng chủ sở hữu Tuy nhiên, thực tế áp dụng vẫn còn vi phạm Nhất là trường hợp tài sản thế chấp thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng Theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình, khi đem thế chấp những tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng (như nhà ở, ô tô…) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng Nhưng có nhiều trường hợp bên thế chấp dùng tài sản chung để thế chấp mà không có sự đồng ý của cả hai vợ chồng Điển hình là vụ kiện đòi nợ giữa:
“ Nguyên đơn : bà Nguyễn Thị Hồng trú tại quận hoàn kiếm, Hà Nội.
Bị đơn: anh Mai Văn An trú tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Do quen biết, anh An vay bà Hồng một khoản tiền là 50 triệu đồng để góp vốn cùng bạn học cũ buôn bán gỗ, có viết giấy thế chấp cho bà Hồng một ngôi nhà đứng tên anh là chủ sở hữu (nhà này do bố của anh An trước khi chết lập di chúc để lại cho hai vợ chồng anh An làm nơi buôn bán, nhưng khi làm thủ tục sang tên trước bạ, vì anh An là chủ hộ nên chị Thanh vợ anh An để anh An đứng tên chủ sở hữu nhà) Khi đến hạn trả bà Hồng đòi nợ gồm cả gốc và lãi nhưng do kinh doanh thua lỗ, anh An không trả đươc nợ Bà Hồng khởi kiện lên toà án quận Hai Bà Trưng yêu cầu xử lý ngôi nhà thế chấp để thanh toán nợ cho bà.
Bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng ra quyết định: buộc anh An phải trả toàn bộ số nợ gồm cả gốc và lãi cho bà Hồng, xử lý tài sản thế chấp là ngôi nhà của anh An để thu hồi nợ theo Điều 359 Bộ luật Dân sự
1995, kê biên tài sản thế chấp để bảo đảm thi hành án.
Chị Thanh kháng cáo lên Toà án nhân dân thành phố Hà Nội Bản án dân sự phúc thẩm của Toà án nhân dân thành phố Hà Nội ra quyết định: huỷ một phần bản án dân sự sơ thẩm về việc xử lý tài sản thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp nhà giữa anh An và bà Hồng vô hiệu vì nhà thế chấp là tài sản chung của vợ chồng anh An, chị Thanh vợ anh An không biết gì về việc thế chấp này, kê biên tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng anh An để đảm bảo thi hành án”( Nguồn: “ thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Việt
Nam và cộng hoà Pháp” - Hoàng Thị Hải Yến, luận văn thạc sĩ luật học 2004) Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, điều kiện cần thiết để thế chấp đó là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Qui định này gây không ít khó khăn cho người sử dụng đất khi muốn thế chấp quyền sử dụng đất Bởi vì còn nhiều trường hợp hộ gia đình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù họ đã sử dụng đất trên thực tế
* Trong trường hợp thế chấp một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ trả nợ; Điều kiện đầu tiên đó là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và phải có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm Như vậy, tài sản nào đã đăng ký quyền sở hữu thì mới được bảo đảm nhiều nghĩa vụ cho dù tài sản đó có giá trị rất lớn Qui định này hạn chế khả năng sử dụng tài sản của bên thế chấp, giá trị tài sản không được phát huy, qua đó hạn chế khả năng giải quyết nhu cầu về vốn của bên thế chấp Bởi vì, trên thực tế dù tài sản có giá trị lớn nhưng không có đăng ký quyền sở hữu theo qui định pháp luật thì chỉ có thể bảo đảm cho một nghĩa vụ mà thôi.
Trường hợp đăng ký thế chấp một tài sản bảo đảm nhiều khoản vay, Nghị định 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 178/1999/NĐ-
CP qui định: Một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ tại tổ chức tín dụng phải đáp ứng điều kiện qui định, trong đó, điều kiện đầu tiên là:
“Các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản này đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm …” Theo qui định này thì dù tài sản được bảo đảm cho khoản vay lần đầu hay các khoản vay tiếp theo thì hợp đồng thế chấp đó đều phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, trên thực tế việc hướng dẫn các chủ thể về đăng ký thế chấp một tài sản bảo đảm cho những khoản vay tiếp theo tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở các địa phương lại không nhất quán, “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương này yêu cầu ngân hàng và khách hàng phải lập phụ lục bổ sung về việc thế chấp bảo đảm cho những khoản vay sau kèm theo hợp đồng thế chấp đã đăng ký trước đó Trong khi đó cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương khác lại hướng dẫn khách hàng và ngân hàng phải lập hợp đồng thế chấp mới chứ không được lập phụ lục kèm theo hợp đồng thế chấp đã đăng ký Thậm chí có cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số địa phương (Kiên Giang, An Giang) không thực hiện việc đăng ký” [29] Những qui định mâu thuẫn này đã gây khó khăn cho các chủ thể trong việc đăng ký thế chấp, do đó, cần phải có văn bản pháp luật mới, trong đó qui định cụ thể về thủ tục thế chấp một tài sản bảo đảm cho nhiều khoản vay.
Qui định đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn có nhiều bất cập và vướng mắc Điều 13 Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về Đăng ký giao dịch bảo đảm qui định: “Thời hạn có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm là 5 năm kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp các bên có yêu cầu xoá đăng ký trước thời hạn hoặc có yêu cầu đăng ký gia hạn, thời hạn của mỗi lần đăng ký gia hạn là 5 năm”
Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy có những hợp đồng vay vốn có thời hạn trên 5 năm Ví dụ: Hợp đồng cho vay tiêu dùng mua sắm nhà ở, hay hợp đồng tín dụng cho vay theo dự án đầu tư Như vậy không thể tránh khỏi trường hợp sẽ phát sinh các giao dịch bảo đảm có thời hạn trên 5 năm để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng.
Giao dịch bảo đảm chỉ có hiệu lực trong thời hạn 5 năm kể từ ngày đăng ký, trong khi đó có những hợp đồng vay vốn có thời hạn trên 5 năm, điều đó có nghĩa là trong khi hợp đồng tín dụng vẫn còn hiệu lực thì giao dịch bảo đảm đã hết hiệu lực Vấn đề đặt ra ở đây là các bên trong hợp đồng cần phải gia hạn hiệu lực của giao dịch bảo đảm.
Tuy nhiên, thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005, hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, không hướng dẫn việc gia thời hạn hiệu lực của các giao dịch bảo đảm liên quan mà tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Từ việc không hướng dẫn này dẫn đến sự không thống nhất trong áp dụng pháp luật về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
Qui định thời hạn hiệu lực của giao dịch bảo đảm là 5 năm Vậy nếu như trong trường hợp khách hàng và tổ chức tín dụng ký kết hợp đồng vay vốn có thời hạn dưới 5 năm, có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất Trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng tín dụng, khách hàng đã trả hết các khoản vay trước và vay lại Trong khi đó, thời hạn hiệu lực của giao dịch bảo đảm vẫn còn Khách hàng và tổ chức tín dụng không muốn ký kết giao dịch bảo đảm mới mà muốn tiếp tục sử dụng giao dịch bảo đảm này để bảo đảm cho khoản vay lại trên Ví dụ: chi nhánh Ngân hàng công thương thành phốHải Phòng và anh Vũ Đình Hiệp ký hợp đồng vay vốn số 10/HDV ngày10/3/2005, theo đó anh Hiệp vay ngân hàng số tiền 350.000.000đ và thế chấp quyền sử dụng đất của ngôi nhà số 8 đường Tôn Đức Thắng – TP Hải Phòng trị giá 700.000.000đ, đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 11/3/2005, trong hợp đồng vay hai bên thoả thuận về khoản vay khác phát sinh trong thời hạn hợp đồng,đến ngày 20/11/2007 anh Hiệp có nhu cầu vay thêm 300.000.000đ, sau khi thoả thuận chi nhánh ngân hàng đồng ý cho anh Hiệp vay 300.000.000đ và thế chấp bằng ngôi nhà nói trên Tuy nhiên, Thông tư liên tịch 05/2005 lại không qui định về việc bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm, vì vậy anh Hiệp và ngân hàng phải ký hợp đồng thế chấp mới và đăng ký giao dịch bảo đảm mới Điều này gây khó khăn cho các bên, mất nhiều thời gian bởi vì khi đó khách hàng và tổ chức tín dụng phải tiến hành thủ tục giải chấp tài sản, ký kết hợp đồng thế chấp mới, đăng ký mới.
3.1.3 Xử lý tài sản thế chấp
Việc xử lý tài sản thế chấp gặp nhiều khó khăn, biện pháp bảo đảm thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không có sự chuyển giao tài sản thế chấp, bên thế chấp giữ tài sản thế chấp Trong trường hợp các bên có thoả thuận thì tài sản thế chấp được giao người thứ ba giữ.
Về nguyên tắc khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp và bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý theo đúng qui định của pháp luật Tuy nhiên, có nhiều trường hợp bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp cố tình trốn tránh không giao tài sản thế chấp hoặc cố tình kéo dài thời gian Bởi vì, vẫn chưa có một cơ chế nào buộc bên thế chấp hoặc người thứ ba phải thực hiện nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý một cách nhanh chóng.
Một số kíên nghị nhằm hoàn thiện các qui định pháp luật về thế chấp tài sản
Trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, các quan hệ xã hội do tác động của nền kinh tế thị trường trở lên phức tạp và đa dạng hơn thì sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và biện pháp thế chấp nói riêng trở lên cần thiết.
Trong khoá luận này, em đã nghiên cứu về thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản, nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về thế chấp tài sản, các qui định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản, về vướng mắc cần tháo gỡ trong khi áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản Đồng thời nêu lên một số kiến nghị về xây dựng và áp dụng pháp luật thế chấp tài sản.
Khoá luận đã có những nghiên cứu sâu về vấn đề thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu còn nhiều điểm thiếu sót và hạn chế Em rất mong nhận được sự đóng góp quí báu của thầy, cô giáo và các bạn.