Phân tích công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần á châu quảng ninh và giải pháp nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định tài sản thế chấp

 Khái niệm định giá động sản thế chấp Thẩm định động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

-

NGUYỄN VĂN QUỲNH

PHÂN TÍCH CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU QUẢNG NINH VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan:

Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS PHAN THỊ THUẬN Mọi tham khảo dùng trong luận văn đều được trích dẫn nguồn gốc rõ ràng Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nào

Quảng Ninh, ngày 14 tháng 09 năm 2015

Người thực hiện

Nguyễn Văn Quỳnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH vi

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP 3

1.1 Khái niệm và ý nghĩa của công tác định giá tài sản thế chấp 3

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm tài sản thế chấp 3

1.1.2 Khái niệm và ý nghĩa của công tác thẩm định giá tài sản thế chấp 6

1.1.3 Sự cần thiết của hoạt động thẩm định tài sản thế chấp 7

1.2 Những quy định về tài sản thế chấp và nguyên tắc thẩm định tài sản thế chấp 9

1.2.1 Phân loại tài sản thế chấp 9

1.2.2 Các điều kiện thẩm định tài sản thế chấp 10

1.2.3 Các nguyên tắc thẩm định tài sản thế chấp 10

1.3 Nội dung công tác thẩm định tài sản thế chấp 13

1.3.1 Kiểm tra, tiếp nhận và phân công hồ sơ thẩm định 13

1.3.2 Lập kế hoạch thẩm định tài sản thế chấp 14

1.3.3 Thẩm định thực tế tài sản thế chấp 15

1.3.4 Lập báo cáo thẩm định tài sản 19

1.3.5 Trình cấp thẩm quyền ký duyệt tài sản và trả kết quả thẩm định 20

1.4 Phương pháp định giá tài sản 21

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 21

1.4.2 Phương pháp chi phí 28

1.4.3 Phương pháp đầu tư (Phương pháp thu nhập) 32

1.5 Chất lượng công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng 33

1.5.1 Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định tài sản

thế chấp 33

1.5.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định tài sản thế chấp 34

1.6 Mối quan hệ giữa chất lượng công tác thẩm định tài sản và rủi ro ngân hàng 35

1.7 Kinh nghiệm các nước, địa phương, ngân hàng khác về định giá tài sản 35

1.7.1 Kinh nghiệm trên thế giới 35

1.7.2 Kinh nghiệm trong nước 36

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU QUẢNG NINH 38

2.1 Giới thiệu về hệ thống NHTM và NHTM Á Châu 38

2.1.1 Hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam 38

2.1.2 Giới thiệu chung về NHTM Á Châu 38

2.1.3 Đôi nét về phòng thẩm định tài sản ngân hàng Á Châu 39

2.2 Phân tích thực trạng công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Quảng Ninh 42

2.2.1 Phân tích thực trạng công tác kiểm tra, tiếp nhận và phân công hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp 42

2.2.2 Phân tích thực trạng công tác lập kế hoạch thẩm định tài sản 52

2.2.3 Phân tích thực trạng công tác thẩm định thực tế 55

2.2.4 Phân tích thực trạng công tác lập báo cáo thẩm định 74

2.2.5 Phân tích thực trạng trình cấp thẩm quyền ký duyệt và trả kết quả 79 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU QUẢNG NINH 83

3.1 Mục tiêu nâng cao chất lượng công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Quảng Ninh 83

3.2 Giải pháp nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Quảng Ninh 83

3.2.1 Giải pháp đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ công tác thẩm định tài sản thế chấp 833.2.2 Giải pháp xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ cho công tác thẩm định tài sản thế chấp 883.2.3 Giải pháp đổi mới nhận thức của nhân viên tín dụng, của lãnh đạo ngân hàng về công tác thẩm định tài sản thế chấp 923.2.4 Giải pháp tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công tác thẩm định tài sản 963.2.5 Giải pháp tuyển dụng cán bộ quản lý thẩm định tài sản tại khu vực Quảng Ninh 993.2.6 Giải pháp tăng hạn mức phê duyệt kết quả thẩm định tài sản của cấp quản lý 1013.2.7 Giải pháp tuyển dụng cộng tác viên trong công tác thẩm định tài sản thế chấp 103

KẾT LUẬN 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO 111

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH Danh mục bảng

Bảng 1.1: Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định tài sản thế chấp 34 Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh khu vực Quảng Ninh 39 Bảng 2.2: Công tác kiểm tra hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp năm 2013, 2014 42 Bảng 2.3: Công tác tiếp nhận hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp năm 2013, 201446 Bảng 2.4: Hồ sơ sai sót trong công tác thẩm định thực tế 2013, 2014 55 Bảng 2.5: Công tác thẩm định chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản năm 2013, 2014 55 Bảng 2.6: Công tác xác định quy hoạch nơi BĐS TĐ tọa lạc 2013, 2014 61 Bảng 2.7: Công tác TĐ khả năng chuyển nhượng của tài sản năm 2013, 2014 65 Bảng 2.8: Công tác TĐ tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế năm 2013, 2014 69 Bảng 2.9: Công tác thẩm định tài sản gắn liền với đất 2013, 2014 72 Bảng 2.10: Công tác khảo sát thông tin so sánh thẩm định năm 2013, 2014 74 Bảng 2.11: Công tác lập báo cáo hồ sơ thẩm định BĐS năm 2013, 2014 76 Bảng 2.12: Công tác ký duyệt hồ sơ thẩm định 2013, 2014 79

Danh mục hình:

Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản 40

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Công tác thẩm định tài sản thế chấp của ngân hàng TMCP Á Châu đã được độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh để đảm bảo tính khách quan và an toàn trong hoạt động Tuy nhiên một thực tế là việc định giá tài sản thế chấp vẫn thường diễn

ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá, đặc biệt là đối với công tác định giá tài sản ở các đơn vị tỉnh, khiến cho việc định giá tài sản còn chưa tốt Vì vậy việc nghiên cứu và phân tích thực trạng công tác thẩm định tài sản thế chấp là

cần thiết, do đó tác giả đã chọn đề tài: “Phân tích công tác thẩm định tài sản thế

chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Quảng Ninh và giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định tài sản thế chấp” làm nội dung nghiên cứu của

luận văn này

3 Mục đích nghiên cứu của luận văn, đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu

 Mục đích nghiên cứu của luận văn: Tìm giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Quảng Ninh

 Đối tượng nghiên cứu của luận văn: Công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Quảng Ninh

 Phạm vi nghiên cứu: Sử dụng số liệu năm 2013 và 2014 trong công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Quảng Ninh

4 Nội dung nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Quảng Ninh, gồm:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản thế chấp

Chương 2: Phân tích công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Quảng Ninh

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Quảng Ninh

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp phân tích và phương pháp so sánh

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP

1.1 Khái niệm và ý nghĩa của công tác định giá tài sản thế chấp

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm tài sản thế chấp

Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, quy định BĐS là tài sản không di dời được, bao gồm:

+ Đất đai

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong với đặc điểm riêng là không di dời được

Đất đai bao gồm các loại sau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng…Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: Công trình làm nhà ở, công trình thương nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc phòng an ninh

Các loại quyền liên quan:

+ Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ BĐS mang lại Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng

+ Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với BĐS

+ Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý BĐS thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định

+ Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên

 Đặc điểm bất động sản

BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt vì vậy ngoài những đặc điểm của hàng hoá thông thường BĐS còn có những đặc điểm sau:

+ Tính cố định về vị trí: Do hàng hoá luôn gắn liền với đất đai nên cố định về

vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch và khó có khả năng tăng thêm về

số lượng, diện tích Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và

bị giới hạn bởi không gian Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Do đó, các BĐS như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí

+ Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm

+ Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về hướng, quang cảnh và vật ngoại cảnh… Trong cùng một khu nhỏ, kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau

+ Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí

+ Có giá trị lớn: Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản

+ Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, kể cả ảnh hưởng về mặt vật lý và kinh tế Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực đó Thực tế cho thấy, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là rất phổ biến

Việc nghiên cứu đặc điểm BĐS sẽ giúp cho nhân viên thẩm định có cơ sở để đánh giá hết các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và làm cho kết quả định giá phù hợp với giá trị thị trường và các quy định của pháp luật về định giá BĐS

 Động sản

 Khái niệm: Động sản bao gồm có phương tiện vận tải và máy móc thiết bị

+ Phương tiện vận tải: là vật dụng để di chuyển, vận chuyển hàng hóa như xe

ô tô, tầu thủy, máy bay…

+ Máy móc thiết bị: Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế, máy móc thiết bị có thể bao gồm những máy móc thiết bị không cố định và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ Một loại máy cụ thể thực hiện một loại công việc nhất định

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực: Máy móc thiết bị là một tài sản bao gồm dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị và trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm cả nhà xưởng

+ Nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bao gồm một dây chuyền các loại tài sản

mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng, máy móc thiết bị

+ Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, một cái máy là chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi tiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định

+ Thiết bị phụ trợ: Là những tài sản phụ được sử dụng trợ giúp thực hiện các chức năng của doanh nghiệp

 Đặc điểm động sản:

+ Động sản là tài sản có thể di dời được

+ Động sản có tính phổ biến, không hạn chế về số lượng

+ Động sản rất đa dạng và phong phú

+ Chất lượng, độ tin cậy phụ thuộc vào nhiều yếu tố

+ Động sản thường có tuổi thọ không dài

+ Thời gian khai thác hiệu quả còn phụ thuộc vào sự tuân thủ các hướng dẫn vận hành của nhà sản xuất trong quá trình khai thác của người sử dụng

+ Động sản có thể chuyển nhượng thay đổi chủ sở hữu dễ dàng

1.1.2 Khái niệm và ý nghĩa của công tác thẩm định giá tài sản thế chấp

 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản, thông thường người ta sử dụng 2 khái niệm sau:

+ Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu, sử dụng BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

+ Định giá BĐS là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của BĐS cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường

Như vậy, định giá BĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất, gắn liền với đất đai (nếu có) Vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích nên trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau

Hoạt động định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: Xác định giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, vay vốn ngân hàng, chứng minh tài

sản… Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nhu cầu về vốn đối với các tổ chức kinh tế hết sức cần thiết, hoạt động định giá BĐS thế chấp ngày càng có vai trò quan trọng không những giúp cho việc xác định giá trị BĐS của các tổ chức chính xác mà còn bảo đảm sự an toàn và hạn chế rủi ro đối với các NH hiện nay Có thể hiểu một cách chung nhất về định giá BĐS thế chấp như sau: Đó là việc ước tính giá trị BĐS thế chấp (bao gồm đất và tài sản trên đất) trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM và tổ chức tín dụng

 Khái niệm định giá động sản thế chấp

Thẩm định động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

 Ý nghĩa công tác thẩm định tài sản thế chấp

Một trong những hoạt động đem lại lợi nhuận cho ngân hàng là cho vay, tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của

họ Do vậy việc định giá tài sản thế chấp đóng vai trò hết sức quan trọng, là một trong những căn cứ để ngân hàng quyết định cho vay hay không Thẩm định tài sản thế chấp giúp ngân hàng thấy giá trị tài sản khách hàng vay định thế chấp, giúp ngân hàng cho vay một cách hợp lý, hạn chế được rủi ro khi cho vay, thúc đẩy khách hàng có trách nhiệm và nghĩa vụ với khoản vay, ngoài ra tài sản thế chấp có thể giúp ngân hàng thu hồi vốn trong trường hợp khách hàng không trả nợ

1.1.3 Sự cần thiết của hoạt động thẩm định tài sản thế chấp

Các ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính là đi vay và cho vay Qua việc nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thiếu vốn vay tiền, các ngân hàng đóng vai trò như một trung gian tài chính để chuyển vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn, từ đó cung cấp vốn thêm cho các tổ chức kinh doanh, đẩy nhanh hoạt động sản xuất và kinh doanh, đồng thời hoạt động trên cũng mang lại lợi nhuận cho các ngân hàng thông qua việc thu phí dịch vụ và hưởng lãi chênh lệch

Hoạt động kinh doanh tiền tệ là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Đối tượng

sử dụng vốn của NH có trình độ tổ chức và khả năng quản lý sử dụng khác nhau vì vậy hiệu quả mang lại cũng khác nhau Hoạt động kinh doanh trong điều kiện thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay không phải đồng vốn nào cũng có khả năng sinh lời, vì vậy việc cho vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp nhất là rất cần thiết Hiện nay thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó

sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường Vậy khi các hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản Chắc chắn

sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy mực, đó chính là tác nhân định giá bất động sản Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá bất động sản Có thể nói thế chấp tài sản và định giá tài sản thế chấp là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh, đa dạng hoá các dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức kinh tế, cá nhân đầu tư, phát triển kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

Nhận thấy tầm quan trọng của việc cho vay dùng tài sản thế chấp Nhưng vấn

đề là tài sản đó khi đem thế chấp được ghi nhận thế nào, giá trị của nó được đánh giá bao nhiêu để an toàn cho người cấp vốn và đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay Khi hoạt động của NH ngày càng chuyên môn hoá đòi hỏi dịch vụ cung cấp càng phải hoàn thiện, để làm được điều này đỏi hỏi các NH cần thiết phải quan tâm đến công tác định giá tài sản thế chấp Chính vì tầm quan trọng của định giá tài sản mà yêu cầu các chuyên viên thẩm định trong NH phải có kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng, am hiểu thị trường, có kỹ năng phương pháp định giá tốt nhất để đưa ra giá trị phù hợp với thị trường và quy định của nhà nước, của tổ chức cho vay

1.2 Những quy định về tài sản thế chấp và nguyên tắc thẩm định tài sản thế chấp 1.2.1 Phân loại tài sản thế chấp

Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản khách hàng vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm có BĐS và ĐS

 Tải sản bảo đảm là BĐS

BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế chấp là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú, bao gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

+ Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp + Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận

+ Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao địch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

về mặt pháp lý đảm bảo BĐS đó là sử dụng hợp pháp như giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu có tài sản trên đất)… và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật

1.2.2 Các điều kiện thẩm định tài sản thế chấp

 Bất động sản

+ BĐS phải có giấy tờ pháp lý đầy đủ, có giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với BĐS mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng, thì doanh nghiệp được thế chấp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước và pháp luật có liên quan khác

+ BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật cho phép hoặc

không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác

+ BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ

pháp luật tại thời điểm ký thẩm định

+ BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua

bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay

 Động sản

+ Phải có giấy tờ pháp lý đầy đủ, đối với phương tiện vận tải phải có đăng ký

và đăng kiểm, đối với máy móc thiết bị phải có hợp đồng mua bán, hóa đơn GTGT, đối với máy móc thiết bị nhập khẩu phải có hợp đồng mua bán, tờ khai hàng hóa nhập khẩu và invoice

+ Động sản được phép giao dịch, chuyển nhượng theo quy định pháp luật + Động sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật tại thời điểm thẩm định

+ Động sản phải hoạt động bình thường tại thời điểm thẩm định

1.2.3 Các nguyên tắc thẩm định tài sản thế chấp

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

Tài sản phải được sử dụng hợp pháp tức là phải bảo đảm phù hợp với tính pháp lý hiện hữu của tài sản, đặc biệt là quy định về mục đích sử dụng của tài sản

Thu nhập ròng mang lại phải là thu nhập cao nhất đối với toàn bộ tài sản và thu nhập này phải mang tính ổn định và lâu dài

Tài sản phát huy tác dụng, mang lại lợi ích phải thoả mãn được khả năng lựa chọn của nhiều người, những yếu tố cấu thành tài sản phải phù hợp với nhiều người, mang tính phổ biến và nhiều người có khả năng lựa chọn nó

 Nguyên tắc cung - cầu

Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị

trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung - cầu, giá

cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các tài sản

với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung - cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần định giá Khi định giá phải xem xét quan hệ cung - cầu là cân bằng hay mất cân bằng, phải dự báo quan hệ cung - cầu trong tương lai xem quan hệ đó thay đổi như thế nào

 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc phù hợp cho rằng, việc định giá một tài sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ tài sản đó, một tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong những mục đích trên thì mục đích sử dụng tài sản là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của tài sản, vì vậy khi định giá một tài sản phải căn cứ vào mục đích chính của tài sản để định giá, không được lẫn lộn với các

sử dụng khác nhau và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng Ngoài ra, khi định giá phải phù hợp với mục đích được quy định, phải phù hợp với các yếu tố được giả định và phát triển trong tương lai ở nơi, vùng có tài sản đó, phải phù hợp với các yếu tố trong bản thân tài sản đó

 Nguyên tắc thay thế

Do đặc điểm các tài sản có thể thay thế cho nhau vì thế khi định giá phải dựa vào các tài sản thay thế này, khi định giá phải căn cứ vào các sản phẩm tương đồng giống nhau, thay thế cho nhau hoặc sản phẩm không tương đồng, không giống

nhau, hoặc có thể thay thế, phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá

 Nguyên tắc đánh giá đúng lợi ích mang lại từ tài sản

Phần lợi ích mang lại phụ thuộc vào những yếu tố cấu thành nên giá trị của tài sản Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Lợi ích mang lại đó không chỉ là lợi ích ở hiện tại mà còn là lợi ích trong tương lai cho nên cần phải dự báo được thu nhập kỳ vọng trong tương lai, phải quy đổi luồng thu nhập về một giá trị thống nhất

 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ tài sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của tài sản mà nó tham gia hợp thành Khi định giá phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố tài sản vào giá trị tài sản nói chung Khi thay thế, thay đổi một yếu tố nào đó thì giá trị tài sản sẽ thay đổi, ta có thể tính từng giá trị bộ phận tài sản, từ đó đưa ra giá trị chung của tài sản đó

 Nguyên tắc dự báo

Cho phép người định giá dự báo trước những ràng buộc, những điều kiện đặt

ra có thay đổi hay không Cần phải dự báo được những thay đổi về điều kiện, giả thuyết về thị trường hoặc dự báo cả thay đổi về kết cấu, công năng của tài sản

Hiện nay, NHNN đã cho phép các NHTM tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị tài sản thế chấp với các khách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị tài sản theo giá trị thị trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc NH phải thanh lý tài sản thế chấp

Có thể nói hoạt động định giá trong NH chứa đựng nhiều yếu tố nhạy cảm đòi hỏi nhân viên thẩm định phải tuân thủ các nguyên tắc định giá nói chung và các nguyên tắc nghề nghiệp như:

+ Nguyên tắc độc lập: Người thẩm định phải thẩm định BĐS một cách độc lập không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kì lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào

+Nguyên tắc chính trực: Người thẩm định phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ rang khi phân tích các yếu tố tác động đến giá trị tài sản thẩm định Người thẩm định phải từ chối khi xét thấy không đủ điều kiện thẩm định hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định

+ Nguyên tắc khách quan: Người thẩm định phải thẩm định một cách công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu, sử dụng tài liệu để thẩm định

+ Nguyên tắc bí mật: Người thẩm định không được tiết lộ thông tin của khách hàng mà mình biết trong quá trình thẩm định, kết quả thẩm định cho cá nhân, đơn vị không liên quan

+ Nguyên tắc thận trọng: Người thẩm định phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng

các thông tin thu thập được khi đề xuất ý kiến chính thức

1.3 Nội dung công tác thẩm định tài sản thế chấp

Nội dung chính công tác thẩm định tài sản thế chấp gồm các bước sau:

- Bước 1: Kiểm tra, tiếp nhận và phân công hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định tài sản

- Bước 3: Thẩm định thực tế tài sản thế chấp

- Bước 4: Lập báo cáo thẩm định tài sản

- Bước 5: Trình cấp thẩm quyền ký duyệt tài sản và trả kết quả thẩm định

1.3.1 Kiểm tra, tiếp nhận và phân công hồ sơ thẩm định

Quy trình gửi nhận hồ sơ thẩm định BĐS giữa chi nhánh, phòng giao dịch ngân hàng với phòng thẩm định tài sản được thực hiện trên phần mềm định giá tài sản, hồ sơ thẩm định ĐS chưa thực hiện trên phần mềm định giá

+ Đối với công tác thẩm định BĐS: Hồ sơ thẩm định bao gồm phiếu đề nghị thẩm định, chứng từ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, giấy phép xây dựng… Bộ hồ sơ được gắn trên phần mềm định giá dưới dạng file scan, hồ sơ phải đúng mẫu của phòng thẩm định tài sản, phải rõ ràng, đầy đủ thông tin

+ Đối với công tác thẩm định ĐS: Hồ sơ thẩm định bao gồm phiếu đề nghị thẩm định, chứng từ pháp lý như đăng ký xe, đăng kiểm, hợp đồng mua bán, hóa đơn… Bộ hồ sơ thẩm định do ngân hàng gửi trực tiếp hoặc qua mail, qua đường truyền nội bộ dưới dạng file scan cho bộ phận thẩm định tài sản, hồ sơ thẩm định phải sử dụng đúng mẫu, rõ ràng, đầy đủ thông tin

Nhân viên văn thư phòng thẩm định tài sản có trách nhiệm kiểm tra, tiếp nhận và phân công hồ sơ thẩm định Việc kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ thẩm định được thực hiện trước 8h30 sáng và trước 13h30 chiều, nếu hồ sơ sai sót, không phù hợp với quy định của phòng thẩm định, hồ sơ mờ, khó nhìn thì nhân viên văn thư trả hồ sơ về cho chi nhánh bổ sung, sửa chữa, hồ sơ gửi trả kênh phân phối phải ghi

rõ lý do từ chối tiếp nhận hồ sơ

Trên cơ sở hồ sơ đã tiếp nhận thẩm định, nhân viên văn thư tiến hành phân công hồ sơ thẩm định tài sản cho nhân viên thẩm định vào đầu giờ sáng và đầu giờ chiều Nguyên tắc hồ sơ nào tới trước được phân công đi thẩm định trước, trường hợp ngoại lệ cần phải đi thẩm định trước cần ghi rõ lý do

1.3.2 Lập kế hoạch thẩm định tài sản thế chấp

Hồ sơ thẩm định tài sản khi được phân công cho nhân viên thẩm định, trước khi đi thẩm định thực tế nhân viên thẩm định phải lên kế hoạch cụ thể Việc lập kế hoạch thẩm định bao gồm các nội dung:

+ Liên hệ khách hàng hẹn đi thẩm định: Nhân viên thẩm định cần liên hệ khách hàng trước khi đi thẩm định, cần tính toán lượng hồ sơ thẩm định và thời gian thẩm định, thời gian di chuyển để lên lịch hẹn khách cho phù hợp

+ Sắp xếp thời gian thẩm định: Nhân viên thẩm định cần tính toán thời gian cần thiết để thẩm định một tài sản, thời gian để xử lý công việc trong trường hợp phải xác minh thông tin tại cơ quan nhà nước, thời gian di chuyển đến địa điểm thẩm định, thời gian di chuyển giữa các tài sản thẩm định khác nhau, tránh tình trạng phải đợi chờ khách hoặc khách hàng phải đợi nhân viên thẩm định quá lâu

+ Thu thập các thông tin về tài sản thẩm định: Trước khi đi thẩm định thực tế

nhân viên thẩm định cần thu thập các thông tin liên quan tới tài sản, các chi tiết cần xem xét khi thẩm định thực tế

+ Dự trù các tình huống có thể xảy ra khi thẩm định thực tế: Trong thẩm định thực tế có thể phát sinh các tình huống như tài sản cần phải đi xác minh tại cơ quan nhà nước, tài sản không đúng với giấy chứng nhận, thông số kỹ thuật của ĐS không đúng theo chứng từ pháp lý… Nhân viên thẩm định sẽ phải xử lý được các tình huống đó, tránh trường hợp phải đi thẩm định lại

1.3.3 Thẩm định thực tế tài sản thế chấp

a) Thẩm định thực tế BĐS thế chấp

Khi thẩm định BĐS thế chấp cần tập trung thẩm định các nội dung chính sau: Chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS, quy hoạch nơi BĐS tọa lạc, khả năng chuyển nhượng của BĐS, tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS, thẩm định tài sản gắn liền với đất

Căn cứ để thẩm định là các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, hồ sơ pháp

lý của chủ sở hữu, sử dụng bất động sản, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh

 Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc

Yêu cầu đặt ra đối với người thẩm định khi thẩm định về quy hoạch là phải xác định được các vấn đề sau:

+ Nơi bất động sản tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa

+ Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào

Căn cứ thẩm định là các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác

Phương pháp thẩm định: Người thẩm định đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của bất động sản để xác định quy hoạch Trường hợp khu đất nơi bất động sản tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định Ngoài ra, người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc

 Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản

Khi thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản, người thẩm định phải đánh giá được bất động sản có dễ chuyển nhượng hay không Thực tế, để thực hiện được việc này, người thẩm định cần phải có kinh nghiệm trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến bất động sản như vị trí, lợi thế kinh tế (mặt tiền, giao thông …), tình hình an ninh, xã hội nơi bất động sản toạ lạc, trình độ dân trí, tính chất công việc của những người sống tại khu vực đó, tình hình thị trường (cung cầu tại thời điểm hiện tại) và phân tích các yếu tố tác động đến cung cầu (thu nhập, chính sách, giá vàng, đầu cơ ) từ đó tác động đến khả năng chuyển nhượng

Căn cứ thẩm định: Tình trạng thực tế của bất động sản và các nguồn thông tin khác

Phương pháp thẩm định: Trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi bất động sản tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của bất động sản, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác người thẩm định đánh giá khả năng chuyển nhượng của bất động sản

 Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản

Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản phải đảm bảo xác định được:

+ Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản

+ Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản

+ Bất động sản có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện để được thế chấp hay chưa

+ Bất động sản có tranh chấp hay không

+ Bất động sản có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không

+ Bất động sản có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không

+ Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản, bất động sản có đang cho thuê, cho mượn hay không

Căn cứ thẩm định: Tình trạng thực tế của bất động sản, chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản và các nguồn thông tin khác

Phương pháp thẩm định: Người thẩm định có thể thực hiện theo nhiều phương pháp khác nhau để thẩm định Các phương pháp đó có thể là:

+ Đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản với các quy định của pháp luật, của ngân hàng để xác định

+ Thẩm định thực tế bất động sản

+ Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định chính xác tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản

 Thẩm định tài sản gắn liền với đất

Để thẩm định tài sản gắn liền với đất có thể căn cứ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế hoặc theo thực tế sử dụng của tài sản Việc thẩm định tài sản gắn liền với đất gồm các nội dung:

+ Xác định diện tích sàn sử dụng thực tế tài sản trên đất, diện tích được ghi nhận trên giấy phép xây dựng, diện tích ghi nhận trên giấy chứng nhận…

+ Xác định xem tài sản đó có xây dựng theo đúng giấy phép, đúng hồ sơ thiết

kế không, có xây dựng đúng trên thửa đất thẩm định không

+ Xác định thời điểm xây nhà, xem xét nội thất, trang thiết bị trong nhà, đánh giá chất lượng còn lại của tài sản thẩm định

b) Thẩm định thực tế ĐS thế chấp

Mỗi loại động sản có các đặc thù khác nhau, kết cấu khác nhau, người thẩm định không thể am hiểu được hết các loại động sản mà chỉ có thể biết được một vài loại Trong khi đó, yêu cầu đặt ra là người thẩm định phải thẩm định được bất kỳ loại động sản nào mà khách hàng đề nghị thế chấp cho ngân hàng Do vậy, thẩm định động sản là một nghiệp vụ có nhiều khó khăn, đặc biệt là đối với máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải chuyên dùng

Quy trình thẩm định thực tế ĐS thế chấp gồm các nội dung chính sau: Lập danh mục động sản định giá, thẩm định thực tế và thu thập thông tin thị trường, tổng hợp và phân tích thông tin

 Lập danh mục động sản

Trên cơ sở hồ sơ pháp lý của động sản, cần lập danh mục động sản cần thẩm định, việc liệt kê danh mục sẽ giúp nhân viên thẩm định xác định rõ từng bộ phận, chi tiết của động sản

 Thẩm định thực tế và thu thập thông tin thị trường

Thẩm định thực tế cần xác định chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản, kiểm tra hiện trạng, ghi chép các số liệu của động sản, so sánh đối chiếu với danh mục động sản thẩm định, chụp hình động sản Khi thẩm định máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, người thẩm định phải xác định các nội dung sau:

+ Loại máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải

+ Nơi sản xuất, hãng sản xuất, năm sản xuất

+ Thời gian đã sử dụng

+ Mục đích sử dụng của máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải

+ Tình trạng hoạt động của máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải

+ Đặc điểm kỹ thuật cơ bản của máy móc thiết bị, phương tiện vận tải: Đây

là yếu tố quan trọng giúp người thẩm định tìm kiếm được thông tin về giá mua bán đối với máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải cần thẩm định

Thu thập thông tin về động sản:

+ Thu thập thông tin về giá, khả năng chuyển nhượng của động sản

+ Kiểm tra các thông tin lưu trữ có xét đến các yếu tố thị trường làm tăng hoặc giảm giá trị của động sản tại thời điểm định giá

+ Thu thập các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến giá trị của động sản

 Tổng hợp và phân tích thông tin

+ Căn cứ theo hiện trạng của động sản để đánh giá chất lượng còn lại

+ Đưa ra kết quả sơ bộ về giá của động sản cần định giá

 Lập tờ trình thẩm định

+ Sử dụng biểu mẫu của ngân hàng để lập tờ trình thẩm định

+ Đưa ra những đề xuất, kiến nghị

+ Trình cấp phê duyệt và trả kết quả thẩm định

1.3.4 Lập báo cáo thẩm định tài sản

Lập báo cáo thẩm định tài sản được thực hiện sau khi đi thẩm định thực tế tài sản, việc lập báo cáo thẩm định gồm khảo sát thông tin và lập báo cáo

 Khảo sát thông tin

+ Đối với công tác thẩm định BĐS: Nhân viên thẩm định cần thu thập các thông tin so sánh tương đồng hoặc gần tương đồng với BĐS TĐ, kiểm tra giá thị trường của tài sản so sánh, đánh giá tài sản so sánh với tài sản thẩm định về pháp lý quy mô, hình dáng, giao thông, kinh doanh, môi trường an ninh để đưa ra giá trị thẩm định

+ Đối với công tác thẩm định ĐS: Nhân viên thẩm định cần thu thập các thông tin so sánh tương đồng với tài sản thẩm định về model, năm sản xuất, xuất xứ, thông số kỹ thuật, công năng Đối với máy móc thiết bị, dây truyền sau khi thu thập thông tin so sánh nhân viên thẩm định phải gửi thông tin so sánh vào phòng thẩm định tài sản để xác nhận trước khi sử dụng thông tin đó để lập báo cáo thẩm định

 Lập báo cáo thẩm định

Lập báo cáo thẩm định BĐS được thực hiện trên phần mềm định giá CLMS,

ĐS được thực hiện trên phần mềm Wold và Excel Nhân viện thẩm định cần sử dụng đúng biểu mẫu của phòng thẩm định tài sản quy định cho từng loại tài sản, trong quá trình lập báo cáo thẩm định nhân viên thẩm định phải nhập các dữ liệu liên quan tới tài sản thẩm định và tính toán giá trị thẩm định và đưa ra các kiến nghị liên quan tới tài sản thẩm định

+ Nhập các dữ liệu liên quan tới tài sản: Thông tin khách hàng vay, thông tin chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản, mục đích vay, chứng từ pháp lý của tài sản, mô tả thông tin về tài sản…

+ Tính toán giá trị của tài sản: Dựa vào thông tin so sánh và các quy định của ngân hàng về định giá tài sản để đưa ra giá trị thẩm định

+ Đưa ra các kiến nghị: Nếu tài sản có thông tin khác biệt, có sự sai lệch… nhân viên thẩm định đưa ra kiến nghị để cấp xét duyệt biết tình trạng tài sản trước khi ký duyệt tài sản

1.3.5 Trình cấp thẩm quyền ký duyệt tài sản và trả kết quả thẩm định

Khi báo cáo thẩm định tài sản được hoàn thành thì người thẩm định phải trình cấp có thẩm quyền ký duyệt tờ trình thẩm định Quy trình trình cấp thẩm quyền ký duyệt tài sản gồm 2 trường hợp:

+ Trường hợp 1: Tài sản thẩm định thuôc thẩm quyền ký duyệt của trưởng đơn vị ngân hàng Á Châu Quảng Ninh, báo cáo thẩm định do trưởng đơn vị khu vực Quảng Ninh ký duyệt, sau đó nhân viên thẩm định trả kết quả cho ngân hàng

+ Trường hợp 2: Tài sản thẩm định vượt thẩm quyền ký duyệt của trưởng đơn vị ngân hàng Á Châu Quảng Ninh, báo cáo thẩm định được trình ký xác nhận của trưởng đơn vị khu vực Quảng Ninh, sau đó trình ký duyệt tại phòng thẩm định tài sản khu vực phía Bắc, hồ sơ được ký duyệt sẽ do nhân viên văn thư phòng thẩm định tài sản phía Bắc trả kết quả cho ngân hàng Một số trường hợp tài sản thẩm định vượt thẩm quyền của phòng thẩm định tài sản phía bắc, khi đó hồ sơ sẽ được chuyển về phòng thẩm định tài sản hội sở để ký duyệt

1.4 Phương pháp định giá tài sản

Lý luận về định giá BĐS là một một vấn đề mới hiện nay Trên thực tế khi xác định giá trị BĐS người ta thiếu những căn cứ vững chắc và rõ ràng để có thể cho kết quả chính xác một cách tuyệt đối Kết quả thẩm định luôn chứa đựng sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan, đó là một yếu ố hết sức nhạy cảm Trong nhiều trường hợp, thẩm định viên phải đưa ra kết quả thẩm định dựa trên sự quyết đoán,

đó thực sự là việc làm mang đầy tính nghệ thuật Như vậy định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, là một khoa học, nghệ thuật về ước tính giá trị BĐS Có 4 phương pháp định giá BĐS đó là:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp

+ Phương pháp chi phí

+ Phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn hoá

+ Phương pháp thặng dư hay phương pháp giá trị còn lại

Trong 4 phương pháp trên thì có 3 phương pháp được áp dụng trong định giá tài sản thế chấp đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

a) Khái niệm

Định giá theo phương pháp sánh là việc xác định giá trị tài sản bằng cách so sánh trực tiếp với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra tài sản mục tiêu từ giao dịch trước đó

Tài sản tương tự với tài sản thẩm định có những đặc điểm cơ bản sau:

+ Có đặc điểm vật chất giống nhau

+ Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng

+ Có cùng chức năng, mục đích sử dụng

+ Có chất lượng tương đương nhau

+ Có thể thay thế nhau trong sử dụng

b) Các trường hợp áp dụng

 Trường hợp áp dụng trong định giá BĐS

+ Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu

+ Các mảnh đất trống

 Trường hợp áp dụng trong định giá ĐS

+ Phương tiện vận tải đường bộ: Là các phương tiện giống nhau về nhà sản xuất, model, thông số kỹ thuật …, ví dụ: Ô tô con, ô tô tải…

+ Máy móc thiết bị: Là các máy móc, dây truyền dùng trong sản xuất giống nhau về nhà sản xuất, model, thông số kỹ thuật, công năng…Ví dụ: Máy xúc, máy gạt, dây truyền sản xuất dăm gỗ, dây truyền sản xuất thủy sản

c) Các bước tiến hành phương pháp so sánh

 Định giá BĐS theo phương pháp so sánh được tiến hành theo 5 bước

+ Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây tương đồng hoặc gần tương đồng với BĐS thẩm định về các yếu

tố pháp lý, hình dáng, quy mô, hạ tầng giao thông, lợi thế kinh doanh, môi trường

an ninh

+ Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch

+ Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất

để tiến hành phân tích Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 2 đến 4 bất động sản để so sánh Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: Các bất động sản này ở trong cùng một khu vực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định giá, để giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống

kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích

+ Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản thẩm định làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược lại Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản

+ Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản thẩm định trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh

Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất động sản mục tiêu Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu về độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngược lại Nhưng các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh

 Định giá ĐS được tiến hành qua 4 bước:

+ Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần nhất trên thị trường có thể so sánh được với tài sản đối tượng cần thẩm định về xuất xứ, model, năm sản xuất, cấu tạo, thông số kỹ thuật như kích cỡ, công suất, kiểu dáng và cá chi tiết kỹ thuật khác

+ Bước 2: Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản cần thẩm định Thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định

+ Bước 3: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm

kỹ thuật như kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu

hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cần thẩm định, sau đó điều chỉnh giá bán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định

+ Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh Việc xác định giá trị thẩm định dựa trên cơ sở lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại

d) Nội dung điều chỉnh

 Các yếu tố cần điều chỉnh BĐS

Định giá BĐS là một khoa học và nghệ thuật về ước định giá trị BĐS, do BĐS mang tính dị biệt và tính đặc thù riêng, không có BĐS nào giống nhau hoàn toàn, vì thế khi tiến hành định giá BĐS phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố như: Hình dáng mặt bằng, quy mô kích thước, vị trí địa điểm, pháp lý, hạ tầng giao thông, lợi thế kinh doanh, lợi thế thương mại, môi trường an ninh, các yếu tố của công trình, điều kiện thị trường, qua đó ta xác định được hệ số điều chỉnh giữa BĐS so sánh và BĐS thẩm định, từ đó kết quả định giá BĐS đưa ra sẽ chính xác hơn

Về hình dáng mặt bằng ta phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố sau: Kích thước của lô đất, hình dáng lô đất đẹp hay xấu, có bị tác động của các yếu tố

Về yếu tố pháp lý bao gồm các chi phí cho việc xác lập các giấy tờ pháp lý như

lệ phí, chi phí khác, nộp tiền sử dụng đất, các quyền năng hạn chế như sở hữu vĩnh viễn, sở hữu hợp đồng

Về yếu tố môi trường an ninh: Cần đánh giá xem môi trường sống, an ninh tại khu vực BĐS TĐ và BĐS SS có tương đương nhau không để đưa ra mức điều chỉnh cho phù hợp

Các yếu tố của công trình BĐS bao gồm: Kết cấu công trình, quy mô của công trình, tuổi thọ, thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật, mỹ thuật, kiến trúc, kiểu dáng công trình

Về điều kiện thị trường ta phải tiến hành xem xét các bối cảnh kinh tế của thị trường BĐS diễn ra giao dịch thu thập được, xem xét đến tính chất của quan hệ mua bán xem có đảm bảo giá thị trường hay không Bán cho người thân, bán ép buộc, các yếu tố chu kỳ kinh doanh, các điều kiện thanh toán, phương thức thanh toán bằng tiền, vàng hay ngoại tệ, thời gian thanh toán trả trước hay trả sau, thời gian diễn ra giao dịch

Để xác định giá tăng, giảm do lạm phát… Ngoài ra cần đánh giá thị trường BĐS tốt hay kém, khả năng chuyển nhượng, giao dịch của BĐS trên thị trường chung để đưa ra

tỷ lệ ước tính giao dịch cho phù hợp

e) Những lưu ý khi áp dụng phương pháp so sánh

 Đối với thẩm định BĐS

Khi tiến hành định giá BĐS bằng phương pháp so sánh thì sự cần thiết của thông tin thị trường là rất cao, thông tin đưa ra tham khảo phải có chất lượng tốt và phù hợp với thị trường Mặt khác các dữ liệu thường mang tính lịch sử, vì vậy phải tiến

hành thu thập thông tin thường xuyên, thích hợp với sự biến động của thị trường BĐS và các thị trường khác như thị trường tài chính, thị trường chứng khoán Các chuyên viên định giá cần phải là những người có kinh nghiệm và kiến thức thị trường và phải am hiểu các lĩnh vực liên quan đến BĐS

Động sản mua mới hay mua qua sử dụng, tính thông dụng của động sản, thị trường động sản có rộng không, khả năng chuyển nhượng của động sản dễ hay khó, mức độ phổ biến của động sản

f) Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh

 Ưu điểm của phương pháp so sánh

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế

vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:

+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng

rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của tài sản, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, vì vậy người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá tài sản

 Nhược điểm của phương pháp so sánh

 Đối với BĐS thẩm định theo phương pháp so sánh có những hạn chế:

+ Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra

trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản

+ Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế Đối với bất động sản tạo thu nhập, người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai

Do vậy, việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn

+ Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ

về các đặc điểm của người bán và người mua khi tham gia giao dịch Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác

 Đối với ĐS thẩm định theo phương pháp so sánh có hai hạn chế:

+ Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản mục tiêu Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này

+ Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá

g) Vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định tài sản thế chấp

Việc các tổ chức tín dụng, ngân hàng cho vay vốn bằng hình thức tài sản đảm bảo tiền vay là BĐS, ĐS giúp cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng hạn chế được rủi

ro tín dụng và trong trường hợp khách hàng vay không trả nợ ngân hàng đúng thời hạn thì ngân hàng sẽ xứ lý BĐS, ĐS thế chấp đó để thu về số tiền nợ gốc và tiền lãi trong thời kỳ cho khách hàng vay Các BĐS thế chấp tại Ngân hàng thường là đất đai, nhà xưởng, nhà chung cư, nhà tập thể… ĐS là phương tiện vận tải, máy móc

thiết bị… và việc xác định giá trị BĐS, ĐS thế chấp là rất quan trọng nhằm đảm bảo

an toàn và có lợi cho cả ngân hàng lẫn khách hàng vay Tại các Ngân hàng thương mại hiện nay phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến và thông dụng nhất khi tiến hành định giá các BĐS, ĐS Phương pháp so sánh được sử dụng

để xác định giá trị quyền sử dụng đất, xác định giá trị phương tiện vận tải, giá trị máy móc thiết bị, việc sử dụng phương pháp so sanh rất hữu hiệu trong điều kiện nền kinh tế thị trường trong nước hiện nay vì các thông tin đưa ra so sánh đều căn

cứ vào các giao dịch thực tế trên thị trường, do đó mức giá đưa ra sẽ sát thực với thị trường, mang tính thuyết phục cao

1.4.2 Phương pháp chi phí

a) Khái niệm

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế của tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá Hao mòn thực tế của tài sản: Là tổng mức giảm giá của tài sản do hao mòn vật chất và do sự lỗi thời (hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) về tính năng tác dụng của tài sản

Đối với BĐS thì các yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS gồm: Giá trị đất, các chi phí đầu tư xây dựng các công trình gắn liền với BĐS, các yếu tố làm giảm giá Đối với ĐS thì các yếu tố cầu thành giá trị động sản gồm: Chi phí cấu thành nên động sản hoặc giá trị mua bán của động sản trên thị trường

b) Các trường hợp áp dụng

 Trường hợp áp dụng trong định giá BĐS

Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá những BĐS có mục đích riêng biệt như: Bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất Ngoài ra phương pháp chi phí được sử dụng định giá tài sản gắn liền với đất như nhà ở, nhà xưởng, tòa nhà trung tâm thương mại

 Trường hợp áp dụng trong định giá ĐS

Trong trường hợp định giá động sản thì phương pháp chi phí được áp dụng chủ yếu để thẩm định máy móc thiết bị chuyên dụng như máy xúc, máy gạt, dây

truyền sản xuất Ngoài ra phương pháp chi phí được áp dụng trong việc thẩm định phương tiện vận tải đường thủy, đường sắt

c) Các bước thực hiện phương pháp chi phí

 Định giá BĐS theo phương pháp chi phí gồm 5 bước sau:

+ Bước 1: Ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh đất trống, công trình trên đất hiện tại được sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất Các chi phí bao gồm chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán

+ Bước 3: Sau đó ước mức độ giảm giá tích lũy, ước tính giảm giá các công trình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân như giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

+ Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành

+ Bước 5: Cuối cùng ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

 Định giá ĐS theo phương pháp chi phí gồm 3 bước sau:

+ Bước 1: Ước tính chi phí hiện tại của máy móc, thiết bị cần thẩm định (xác định nguyên giá) Việc xác định chi phí của máy móc (nguyên giá máy móc) có thể căn

cứ theo các chi phí cấu thành nên máy móc hoặc căn cứ theo giá mua bán máy móc

+ Bước 2: Xác định hao mòn thực tế của máy móc thiết bị do mọi nguyên nhân như hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

+ Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của máy móc thiết bị bằng cách lấy nguyên giá trừ hao mòn máy móc thiết bị

d) Những lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phí

 Đối với thẩm định BĐS

+ Người thẩm định cần ghi chép đầy đủ, đầy đủ của từng BĐS, tuổi đời kinh tế,

tỷ lệ mức độ đã sử dụng của BĐS

+ Người thẩm định phải thông thạo kỹ thuật và có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phương pháp này

+ Xác định được khấu hao tích luỹ đối với máy, thiết bị cần thẩm định giá

e) Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí

 Ưu điểm của phương pháp chi phí

+ Đối với thẩm định BĐS:

Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể

sử dụng được

Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thoái hoá

+ Đối với thẩm định ĐS: Phương pháp chi phí được áp dụng chủ yếu trong thẩm định máy móc thiết bị, những thiết bị ít phổ biến trên thị trường và không thể xác định giao dịch trên thị trường Khi đó việc xác định giá máy móc dựa trên chi phí cấu thành máy hoặc hợp đồng mua máy, hóa đơn chứng từ liên quan đến máy

 Nhược điểm của phương pháp chi phí

+ Đối với thẩm định BĐS:

Định giá bằng phương pháp chi phí phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận công trình phụ thuộc vào chủ

quan của người đánh giá, tỷ lệ giảm giá không giống nhau với từng khách hàng

Chuyên viên định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm

để có thể áp dụng được phương pháp này

+ Đối với thẩm định ĐS:

- Chi phí không bằng với giá trị thị trường

- Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ tài sản

- Việc đánh giá chất lượng còn lại của ĐS phụ thuộc vào chủ quan của người thẩm định

f) Vận dụng phương pháp chi phí trong hoạt động thẩm định tài sản thế chấp

 Trong hoạt động thẩm định BĐS

Nếu như phương pháp so sánh được áp dụng để định giá cho các BĐS thông thuờng như nhà ở, nhà tập thể, thì phương pháp chi phí được áp dụng để định giá nhà xưởng, kho tàng, bến bãi…và trong nhiều trường hợp phương pháp này được dùng để xác định giá trị tài sản trên đất, xem chất lượng tài sản trên đất còn lại bao nhiêu %, qua đó kết quả định giá đưa ra sẽ chính xác hơn, xác định đúng giá trị thực của BĐS thế chấp, giúp cho việc giải ngân, cho vay vốn được nhanh chóng và an toàn hơn Khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp này chuyên viên định giá phải căn cứ vào các quy định về định giá BĐS thế chấp do từng ngân hàng quy định, đó là những quy định về đơn giá vật liệu xây dựng đối với từng loại nhà như nhà 2 tầng, nhà 3 tầng… và thời gian tính khấu hao đối với từng công trình, như nhà dùng để ở thì thời gian khấu hao ít, còn đối với nhà xưởng thì thời gian khấu hao lơn hơn

 Trong hoạt động thẩm định ĐS

Trong hoạt động thẩm định động sản thì phương pháp chi phí được sử dụng trong việc thẩm định may móc thiết bị thông qua việc đánh giá thời gian đã sử dụng của máy móc, khấu hao của máy móc sau một thời gian sử dụng, từ đó đánh giá giá trị còn lại của tài sản thẩm định

1.4.3 Phương pháp đầu tư (Phương pháp thu nhập)

a) Khái niệm

Trong hoạt động thẩm định BĐS: Là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập được xây dựng trên việc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được áp dụng với các BĐS tao ra thu nhập

Trong hoạt động thẩm định ĐS: Các phương án đầu tư được gọi là độc lập nhau

về mặt kinh tế, nghĩa là nếu việc chấp nhận hoặc từ bỏ phương án này sẽ không tác động đến quyết định chấp nhận hay từ bỏ phương án khác

b) Các trường hợp áp dụng phương pháp đầu tư

Phương pháp này được áp dụng cho những tài sản mang lại một khoản thu nhập

ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý Phương pháp thường áp dụng để dự báo và đánh giá tài sản có đem lại thu nhập không, từ đó đánh giá giá trị thẩm định của tài sản

c) Các bước tiến hành khi áp dụng phương pháp đầu tư

Phương pháp này được tiến hành qua 4 bước sau:

+ Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà tài sản mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

+ Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp

+ Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

+ Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản thẩm định d) Những lưu ý khi áp dụng phương pháp đầu tư

Khi định giá BĐS bằng phương pháp đầu tư phải đánh giá đúng lợi ích mang lại luồng thu nhập đó là những lợi ích chứa đựng bên trong tài sản, những lợi ích không phải gắn với bản thân tài sản và những yếu tố giá trị kỳ vọng Phải tính toán chính xác luồng thu nhập hiệu quả mang lại và xác định tỷ suất sinh lời tuỳ vào từng điều kiện cụ thể

e) Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp đầu tư

ro mà chúng ta không thể tính được hết, tỷ lệ lạm phát cao hơn bình thường

f) Vận dụng phương pháp đầu tư trong hoạt động thẩm định tài sản thế chấp

Khi vận dụng phương pháp trên vào định giá tài sản thế chấp thì phải dự đoán chính xác luồng thu nhập tạo ra từ tài sản trong tương lai, nếu ta dự đoán không chính xác (dự đoán giá trị tài sản thế chấp quá cao) thì trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp, số tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp sẽ không đủ trang trải cho nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các khoản phí khác (nếu có trong hợp đồng) thì bên chịu thiệt thòi chính là các tổ chức tín dụng và các NH

Phương pháp trên chủ yếu được vận dụng để định giá các BĐS thế chấp như cao

ốc, BĐS cho thuê văn phòng để kinh doanh, khách sạn… nói chung là những BĐS tạo ra thu nhập cao, luồng thu nhập đó có thể đều đặn hàng năm hoặc các năm đem lại từng mức thu nhập khác nhau

1.5 Chất lƣợng công tác thẩm định tài sản thế chấp tại ngân hàng

1.5.1 Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lƣợng công tác thẩm định tài sản thế chấp

Đánh giá chất lượng công tác thẩm định tài sản thế chấp dựa trên các tiêu chí: + Tuân thủ quy trình thẩm định về kiểm tra, tiếp nhận và phân công hồ sơ thẩm định

+ Tiến độ thẩm định: Hồ sơ thẩm định được thực hiện đúng thời gian quy định, hồ sơ phải hoàn thành trong 16 giờ làm việc