Luận văn thạc sỹ các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố thủ đức

TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Lý do chọn đề tài nghiên cứu

Lượng dân cư đô thị đã chiếm tới 28% tổng dân cư toàn quốc và mỗi năm có khoảng 1 triệu dân tiếp tục tham gia vào "đại gia đình" đô thị Đô thị hóa đã làm thay đổi diện mạo của đất nước, góp phần nâng cao mức sống của một số bộ phận dân cư, tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực cũng đã phát sinh nhiều vấn đề phức tạp cần sớm được giải quyết, một trong những vấn đề phức tạp đó là giải quyết nhu cầu nhà ở cho cư dân Theo thống kê của UNFPA cho thấy, hiện 25% cư dân thành thị Việt Nam không đủ tiền để mua nhà ở, 20% nhà ở thành thị bị xếp vào loại không đạt tiêu chuẩn, hiện TP Hồ Chí Minh còn có 300 ngàn người đang sống trong các nhà ổ chuột.

Nhìn nhận được vấn đề là quỹ đất trung tâm không thể phát triển mà dân số ngày một đông, điều nay gây sức ép rất lớn cho nền kinh tế cũng như cho an ninh, hạ tầng khu vực Qũy đất trung tâm thành phố hạn hẹp và đắt đỏ, khó phát triển mô hình nhà ở đầy đủ tiện nghi Việc giải quyết vấn đề nhà ở là một trong những quan tâm hàng đầu của các cấp lãnh đạo.

Chính vì vậy, loại hình nhà chung cư được coi là xu thế phát triển phù hợp nhất trong thị trường kinh tế hiện tại Nhà chung cư là sản phẩm của sự kết tinh giữa các nhân tố kỹ thuật, kiến trúc công trình và chất lượng dịch vụ, quản lý của chủ đầu tư cùng với các đơn vị đối tác Gía trị được đánh giá cao nhất trong sản phẩm nhà chung cư là tính độc lập, sở hữu riêng biệt của khách hàng với khoản không gian riêng trong khoảng không gian chung của tòa nhà với các tiện ích nội và ngoại khu hiện đại.

Trong hơn 2 năm gần đây, mô hình nhà chung cư này phát triển mạnh mẽ ở thành phố Thủ Đức Nhiều chủ đầu tư đã phát triển dự án trên quỹ đất hiện có, kéo cư dân về ở, tạo nên một quần thể sinh thái nhà chung cư đầy đủ tiện nghi và đa dạng phát triển sôi động cho thành phố Thủ Đức.

Nhận thấy tại thành phố Thủ Đức, mô hình chung cư đang được đầu tư và triển khai mạnh Hàng loạt dự án lớn nhỏ ra đời với đa dạng phân khúc và vô vàn thiết kế căn hộ khác nhau Đem đến cho khách hàng nhiều sự lựa chọn.

Riêng đối với khách hàng, nhà chung cư là một sản phẩm có giá trị cao và hầu hết mọi người chỉ thực hiện việc mua nhà một vài lần trong đời của họ vì họ có thể phải dùng tất cả tiền tích lũy trong nhiều năm để mua một căn nhà Vì vậy, họ xem xét rất cẩn thận, xem xét rất nhiều điều, nhiều nhân tố trước khi quyết định mua một căn nhà chung cư.

Như vậy, để hiểu được những mong muốn, nhu cầu và những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của họ là một vấn đề hết sức quan trọng đối với người bán và các công ty bất động sản Điều quan trọng là phải biết những gì họ đang thực sự cần và mong muốn, các nhân tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của họ.

Tuy nhiên, với nhiều điều kiện thuận lợi cho người dân mua nhà, nhu cầu nhà chung cư và nhu cầu đầu tư bất động sản cũng ngày càng tăng cao nhưng phần lớn những doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp bán bất động sản tại thành phố Thủ Đức vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, không bán được nhà chung cư và đứng trước nguy cơ phá sản Vì vậy, việc nghiên cứu và tìm hiểu đề tài : “các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức” là rất cần thiết và hữu ích cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhằm gỡ nút thắt xác định những mong muốn, nhu cầu khác nhau của người mua nhà chung cư Từ đó, đề xuất một số hàm ý chính sách và quản trị cho đơn vị quản lý và cung ứng nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức.

Mục tiêu nghiên cứu

Xác định những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức Qua đó, đề xuất hàm ý quản trị cho đơn vị bán bất động sản tại Thủ Đức.

Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chng cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức. Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua nhà để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức. Đề xuất một số hàm ý quản trị cho đơn vị cung ứng nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức.

Câu hỏi nghiên cứu

Những nhân tố nào ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức?

Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức như thế nào?

Những hàm ý quản trị nào để khách hàng quyết định lựa chọn chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức. Đối tượng khảo sát: tập trung vào khách hàng đang làm việc hoặc đã từng làm việc, sinh sống và học tập tại thành phố Thủ Đức Chỉ tập trung khảo sát những đối tượng là những khách hàng đã có quyết định mua nhà chung cư để ở tại Thành phố Thủ Đức.

Phạm vi nghiên cứu về không gian: nghiên cứu được thực hiện tại thành phố Thủ Đức.

Phạm vi nghiên cứu về thời gian: thời gian khảo sát từ tháng 6/2022 đến tháng12/2022

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng như sau:

- Nghiên cứu định tính: được sử dụng nhằm khám phá, hiệu chỉnh lại mô hình nghiên cứu đề xuất Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua 2 giai đoạn. Nghiên cứu cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước để đề xuất mô hình nghiên cứu và thang đo sơ bộ Sau đó, tác giả tiến hành thảo luận nhóm với chuyên gia trong ngành bất động sản và khách hàng để khám phá các thành phần mới và hiệu chỉnh lại các thang đo của mô hình nghiên cứu sơ bộ cho phù hợp hơn với đặc điểm của ngành bất động sản Dựa trên kết quả nghiên cứu định tính tác giả đưa ra mô hình nghiên cứu định lượng.

- Nghiên cứu định lượng: được sử dụng để đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua nhà của khách hàng tại thành phố Thủ Đức Dữ liệu để phục vụ nghiên cứu định lượng dựa trên khảo sát bằng bảng câu hỏi với khách hàng tại thành phố Thủ Đức Phương pháp chọn mẫu thuận tiện với cỡ mẫu là 350 người Dựa trên dữ liệu thu thập, tác giả sử dụng phần mềm SPSS để thực hiện các phân tích thống kê gồm: Đánh giá độ tin cậy các thang đo trong mô hình nghiên cứu bằng kiểm địnhCronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng.

Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu này tìm hiểu những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở tại thành phố Thủ Đức Mô hình nghiên cứu được xây dựng dựa trên các nghiên cứu trước đó về quyết định khách hàng cho dịch vụ bất động sản Thông qua kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA với bảng trả lời của khách hàng tại thành phố Thủ Đức, để tìm ra các nhân tố có ảnh hưởng đến quyết định ma nhà chung cư cũng như các biến quan sát có liên quan.

Tiếp theo, Tác giả sử dụng phương pháp phân tích hồi quy để xác định các nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư, từ đó đề xuất hàm ý quản trị giúp các doanh nghiệp bất động sản nắm bắt tâm lý, nhu cầu khách hàng có quyết định mua tốt hơn.

Kết cấu của nghiên cứu

Nghiên cứu này có bố cục được chia thành 5 chương với nội dung được tóm tắt như sau:

Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu.

Chương này tác giả trình bày lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và bố cục của đề tài nghiên cứu.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu.

Chương này tác giả trình bày cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng ến quyết định mua nhà chung cư của khách hàng tại thành phố Thủ Đức, tổng quan các nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư và đề xuất mô hình nghiên cứu từ đó đặt ra các giả thuyết nghiên cứu.

Chương 3: Thiết kế nghiên cứu

Chương này tác giả trình bày qui trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, đưa ra mô hình nghiên cứu điều chỉnh và xây dựng thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này tác giả trình bày kết quả nghiên cứu gồm kiểm định độ tin cậy thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu, phân tích nhân tố EFA, mô hình hồi qui các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, các vi phạm hồi quy và thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu.

Chương 5: Kết luận và hàm ý

Chương này tác giả trình bày các hàm ý về giải pháp nhằm giúp nhà quản trị của các công ty bất động sản tăng quyết định mua nhà chung cư của khách hàng dựa trên tác động vào các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư Chương này cũng trình bày kết luận tóm tắt kết quả nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo.

Tại Chương 1–Tổng quan nghiên cứu, tác giả đặt ra vấn đề cần nghiên cứu, nêu ra tính cấp thiết của vấn đề được nghiên cứu Từ đó xác định các mục tiêu tổng quát và mục tiêu cụ thểcủa đề tài Đồng thời chi tiết hóa các mục tiêu bằng những câu hỏi nghiên cứu, xác định đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Nêu sơ bộ phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài và đưa ra nội dung cần nghiên cứu.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Tổng quan lý thuyết

Theo luật bảo vệ quyền lợi khách hàng 2010, điều 3: “Khách hàng là người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức.” Như vậy ở đây có thể hiểu khách hàng không nhất thiết phải là người tham gia vào giao dịch mua bán sản phẩm và dịch vụ, chỉ cần họ tiêu dùng sản phẩm, dịch vụ thì họ chính là khách hàng

2.1.2 Khái niệm quyết định mua của khách hàng

Theo N Gregory Mankiw: “Quá trình ra quyết định của cá nhân được định hướng bởi sự tối đa hóa tính hữu ích trong một lượng ngân sách hạn chế” Theo đó, với giả thuyết con người là duy lý và thông tin trên thị trường là hoàn hảo, quyết định của khách hàng chịu sự ảnh hưởng bởi hai nhân tố cơ bản sau:

–Thứ nhất, sự giới hạn của ngân sách (thu nhập): mọi người đều chịu sự giới hạn hay ràng buộc về mức thu nhập của họ Khi quyết định mua một loại hàng hóa nào đó, người ta thường phải xem xét đến khả năng chi trả của họ, khả năng đánh đổi của họ để có được hàng hóa này thay vì hàng hóa khác hay dùng vào việc khác.

–Thứ hai, mức hữu dụng cao nhất: khách hàng chỉ lựa chọn những loại hàng hóa, dịch vụ nào mang lại cho họ lợi ích lớn nhất Lợi ích này là tổng hòa những giá trị mà khách hàng nhận được khi lựa chọn sản phẩm hay dịch vụ đó.

2.1.3 Tiến trình ra quyết định mua hàng của khách hàng

Tiến trình quyết định mua của khách hàng có thể được mô hình hóa thành năm giai đoạn: Nhận dạng vấn đề, nghĩa là khách hàng làm rõ xem họ đang cần gì; tìm kiếm thông tin, nghĩa là họ tìm kiếm kiến thức, thông tin sản phẩm; xem xét lựa chọn thay thế khả dụng, nghĩa là khách hàng sẽ xem xét liệu có sản phẩm nào rẻ hơn hay tốt hơn có mặt trên thị trường không; đưa ra lựa chọn sản phẩm sẽ mua cuối cùng họ sẽ quyết

Hình 2. định mua Năm bước trên cho thấy quy trình mua hoàn chỉnh của một khách hàng sẽ trải qua, dù họ có nhận ra hay không, nó đều đi qua khi họ mua một sản phẩm.

Hình 2.1 Sơ đồ tiến trình ra quyết định mua hàng của khách hàng (Nguồn Philip Kotler)

2.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua

Theo Philip Kotler (2001), các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định khách hàng thường được phân loại thành bốn nhóm chính như sau:

-Nhóm nhân tố trình độ văn hóa

-Nhóm nhân tố xã hội

-Nhóm nhân tố cá nhân

-Nhóm nhân tố tố tâm lý

2.1.4.1 Nhóm nhân tố trình độ văn hóa

Văn hóa là nhân tố cơ bản đầu tiên quyết định đến quyết định và nhu cầu của khách hàng Quyết định của con người là sự vật thường được tiếp thu từ bên ngoài. Những đặc trưng về tác động của văn hóa tới khách hàng thể hiện ở những góc độ như sau:

-Văn hóa ấn định những giá trị cơ bản như sự ưa thích, sự cảm nhận, các đặc thù của sản phẩm vật chất và phi vật chất.

-Văn hóa ấn định cách cư xử được xã hội chấp nhận: những thủ tục, giao tiếp, cảm xúc, cách biểu đạt tình cảm,

-Văn hóa ảnh hưởng có tính hệ thống: Giá trị văn hóa được truyền thụ trong suốt đời sống của một người, được ảnh hưởng từ những thế hệ đi trước, được giữ gìn và truyền bá thông qua gia đình, tôn giáo, giáo dục,

Xem xét lựa chọn thay thế Đưa ra lựa chọn

Ngoài ra, một cộng đồng xã hội không chỉ có một nền văn hoá duy nhất được tất cả các quyết định đồng tình và thừa nhận mà có cả tính đa dạng về mặt văn hóa. Được gọi là nhánh văn hoá hay tiểu văn hoá Nhánh văn hoá thể hiện tính đồng nhất, đặc trưng trong quyết định của khách hàng ở một phạm vi nhỏ hơn của nền văn hoá. Điều đó có nghĩa là tồn tại sự khác biệt về sở thích, cách đánh giá về giá trị, cách thức mua sắm và sử dụng sản phẩm ở những người thuộc nhánh văn hoá khác nhau. (PhilipKotler, 2001) Địa vị xã hội – Giai tầng xã hội, cũng là nhân tố không thể bỏ qua Theo Philip Kotler (2001), giai tầng xã hội có những đét đặc trưng như sau:

-Những người cùng chung một giai tầng có khuynh hướng xử sự giống nhau.

-Con người chiếm địa vị cao hơn hay thấp hơn trong xã hội tuỳthuộc vào chỗ họ thuộc giai tầng nào.

-Giai tầng xã hội được xác định không phải căn cứ vào một sự biến đổi nào đó mà là dựa trên cơ sở nghề nghiệp, thu nhập, tài sản, học vấn, định hướng giá trị và những đặc trưng khác của những người thuộc giai tầng đó.

-Các cá thể có thể chuyển sang giai tầng cao hơn hay bị tụt xuống một trong những giai tầng thấp hơn.

2.1.4.2 Nhóm các nhân tố xã hội

Quyết định của khách hàng còn được quy định bởi những nhân tố mang tính chất xã hội như: Những nhóm gia đình, vai trò xã hội và các quy chế xã hội chuẩn mực (Philip Kotler, 2001).

Các nhóm chuẩn mực: bao gồm cả những nhóm mà khách hàng có hoặc không là tquyết địnhên trong nhóm đó Các nhóm chuẩn mực thường là nhóm có tác động trực tiếp và thường xuyên (gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, ) hoặc tác động không thường xuyên đến cá nhân như nghiệp đoàn, công đoàn, Các nhóm chuẩn mực này thường tác động đến lối sống của cá nhân, thái độ, quan niệm,

Gia đình: Gia đình là tổ chức quan trọng nhất trong xã hội Các tquyết địnhên trong gia đình luôn có ảnh hưởng sâu sắc tới quyết định mua sắm của khách hàng. Những vấn đề cần lưu ý khi quan tâm khi nghiên cứu gia đình: Kiểu gia đình, quy mô của hộ gia đình, thu nhập bình quân của hộ gia đình và vai trò ảnh hưởng của các tquyết địnhên trong gia đình trong các quyết định mua.

2.1.4.3 Nhóm các nhân tố cá nhân

Những nét đặc trưng bề ngoài của con người như: tuổi tác, giai đoạn đời sống gia đình, nghề nghiệp, tình trạng kinh tế, kiểu nhân cách và ý niệm của bản thân, cũng có ảnh hưởng đến những quyết định của người mua.

(Philip Kotler, 2001)-Tuổi tác và giai đoạn chu trình đời sống gia đình: Mỗi giai đoạn thời kỳ của các nhân trong cuộc sống hôn nhân sẽ có những nhu cầu và quyết định mua sắm khác nhau như: giai đoạn độc thân, đã lập gia đình, đã có một con nhỏ, v.v

Khái niệm và đặc điểm nhà chung cư

Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

 Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại (1); nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.

Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Tổng quan các nghiên cứu trước đây

2.3.1 Tổng quan các nghiên cứu nước ngoài

2.3.1.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả Qiuxue Luo và Paul TJ James (2013)

Theo nhóm tác giả Qiuxue Luo và Paul TJ James (2013) trong bài nghiên cứu

“Những ảnh hưởng của quyết định mua nhà ở thương mại tại thành phố Nam Ninh,Quảng Tây, Trung Quốc” Đây là một nghiên cứu định lượng được khảo sát thông qua hơn 400 người là những chủ sở hữu các căn hộ để ở và những cá nhân đang có ý định mua căn hộ để ở thì có các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của họ đó là tài chính;lời giới thiệu của người xung quanh; tiện ích căn hộ; vị trí căn hộ; sự ảnh hưởng của tquyết địnhên trong gia đình Trong đó nhân tố tài chính là nhân tố nắm vai trò quan trọng và dẫn đến quyết định dễ dàng nhất.

2.3.1.2 Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011)

Trong đề tài nghiên cứu “Quyết định mua nhà: Một nghiên cứu tại vùng thung lũng Klang, Malaysia” của Shyue và cộng sự(2011), nghiên cứu này đã đề xuất những nhân tố marketing 7Ps ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm sản phẩm (đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh), vị trí nhà (vị trí gần nơi làm việc, gần chợ, gần trung tâm thương mại, gần tuyến đường chính, gần trường học, gần bạn bè và gia đình), giá cả (giá nhà, lãi suất vay, chi phí vay, khả năng thanh tóan trả góp), khuyến mãi, quy trình, bằng chứng thực tế và con người Kết quả cho thấy rằng quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm (tính năng bên ngoài, nội thất của ngôi nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh) và vị trí nhà (khả năng tiếp cận) là những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

2.3.1.3 Nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad (2011)

Nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad tại đại học AlAlbayt và đại học Applied Science, Jordon “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ở Amman, Jordan” (2011) đã điều tra những nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng đối với căn hộ, và đã cố gắng để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua của họ Một mẫu thuận tiện bao gồm 120 người đã mua căn hộ tại các khu vực khác nhau ở Amman Nghiên cứu này cho thấy rằng quyết định của người chịu tác động của các nhân tố bao gồm: thẩm mỹ, kinh tế, marketing, địa lý và cấu trúc xã hội Và cuộc nghiên cứu kết luận rằng có sự khác biệt đáng kể trong việc ra quyết định liên quan đến việc mua căn hộ ở theo các giới và độ tuổi.

2.3.1.4 Nghiên cứu của Lee và McGreal (2010)

Trong đề tài nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing” của Lee và McGreal (2010), tác giả đã nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm:Tiện nghi công cộng (các cơ sở vui chơi giải trí, công viên, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ thể dục thể thao), Môi trường sống (các tính năng bảo mật, an ninh, không gian xanh), Vị trí nhà (vị trí là một tiêu chí quan trọng chủ yếu là do tắc nghẽn giao thông, bao gồm vị trí gần nơi làm việc, trường học, siêu thị), Đặc điểm nhà (loại nhà, thiết kế), Danh tiếng người bán (những nhân tố liên quan đến ý thức của khách hàng về đạo đức, về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp) Kết quả nghiên cứu cho thấy phần lớn những người mua nhà ở Johor Bahru mong muốn những phát triển nhà ở cung cấp các tính năng như không gian xanh hơn, công viên giải trí và tiện nghi, tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt Tuy nhiên, những người không giàu có lại nhạy cảm hơn với giá nhà.

2.3.2 Tổng quan các nghiên cứu trong nước

2.3.2.1 Nghiên cứu của Ths Phạm Thị Vân Trinh và Ts Nguyễn Minh Hà (2012)

Theo nhóm tác giả Ths Phạm Thị Vân Trinh và Ts Nguyễn Minh Hà (2012) trong nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp tại TP

Hồ Chí Minh” Đây là một nghiên cứu định tính kết hợp định lượng được khảo sát thông qua 225 người là những người có ý định mua hoặc đã mua căn hộ cao cấp thì có các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua là thuộc tính sản phẩm, nhân tố xã hội, nhân tố cá nhân, nhân tố gây ảnh hưởng, nhân tố liên quan đến Marketing Trong đó nhân tố thuộc tính sản phẩm là nhân tố nắm vai trò quan trọng và dẫn đến quyết định mua dễ dàng nhất.

2.3.2.2 Nghiên cứu của nhóm tác giá Nguyễn Thành Long và Nguyễn Toàn Thắng (2020)

Nghiên cứu của nhóm tác giả Nguyễn Thành Long và Nguyễn Toàn Thắng nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng đối với căn hộ của công ty cổ phần tập Đoàn Đất Xanh tại Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở kết hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng Nghiên cứu khảo sát 125 khách hàng đã mua căn hộ tại Tp Hồ Chí Minh Kết quả nghiên cứu cho thấy quyết định mua căn hộ của khách hàng chịu tác động bởi 6 nhân tố, bao gồm: Nhóm tham khảo; Vị trí-tiện ích của căn hộ; Thủ tục pháp lý; Chính sách hỗ trợ khách hàng;Thương hiệu; Giá trị cảm nhận Trong đó, khách hàng chọn mua căn hộ của công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh chịu sự tác động mạnh nhất bởi thương hiệu của công ty này.

2.3.2.3 Nghiên cứu của tác giả Phạm Minh Bằng (2013)

Thông qua nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Kenton residences” tác giả Phạm Minh Bằng (2013) đã điều tra thực nghiệm từ ý kiến của các cá nhân hoặc hộ gia đình đang cư trú tại địa bàn Tp.HCM. Khung lý thuyết quyết định khách hàng, lý luận về chung cư và căn hộ chung cư Phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng (gồm phân tích nhân tố và hồi qui tuyến tính đa biến) được sử dụng Kết quả phân tích cho thấy có 7 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ: Kiến trúc, Kinh tế, Dịch vụ hỗ trợ, Nhóm tham khảo, Vị trí, Marketing và Tâm lý

2.3.2.4 Nghiên cứu của tác giả Phạm Thành Nhân (2013) Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại

Tp HCM” của tác giả Võ Phạm Thành Nhân (2013) đã sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng Dữ liệu để phục vụ nghiên cứu định lượng dựa trên khảo sát bằng bảng câu hỏi với khách hàng tại TP.HCM mà chủ yếu là khách hàng văn phòng Phương pháp chọn mẫu thuận tiện với cỡ mẫu là 230 người Dựa trên dữ liệu thu thập, tác giả sử dụng phần mềm SPSS để thực hiện các phân tích thống kê gồm: Đánh giá độ tin cậy các thang đo trong mô hình nghiên cứu bằng kiểm định Cronbach‟s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA,phân tích hồi quy đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng Kết quả phân tích cho thấy có 7 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: Tình hình tài chính, Đặc điểm nhà, Không gian sống, Vị trí nhà, Tiện nghi công cộng, Môi trường sống, Bằng chứng thực tế.

2.3.2.5 Nghiên cứu của tác giả Đào Nhật Tân (2016) Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở xã hội Bằng chứng thực nghiệm tại Việt Nam” của tác giả Đào Nhật Tân (2016) đã sử dụng phương pháp định lượng và định tính Với mục tiêu tìm hiểu cách thức tác động của các nhân tố dẫn đến quyết định lựa chọn nhà ở xã hội Kết quả nghiên cứu cho thấy quyết định lựa chọn của khách hàng được quyết định bởi 5 nhân tố: tài chính, vị trí, không gian sống,môi trường, các nhân tố chủ quan khác.

Tổng hợp các nghiên cứu

Bảng 2 1 Tổng hợp các nghiên cứu trong và ngoài nước

Tác giả Tên đề tài Các nhân tố ảnh hưởng

Tài chính Vị trí nhà

Tiện ích nội, ngoại khu Ảnh hưởng xã hội

Truyền thông Nhân tố khác

Chiew (2005) Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Chiến lược mua căn hộ: Quyết định mua nhà của khách hàng

Abdul (2010) Sở thích về nhà ở và nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dừng có thu nhập thấp ở Ả Rập

Kì vọng của người mua nhà liên quan đến trách nhiệm xã hội của công ty đối với nhà ở tại Malaysia

Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ở Amman, Jordan

Quyết định mua nhà: Một nghiên cứu tại vùng thung lũng Klang, Malaysia

Qiuxue Luo và Paul TJ

Những ảnh hưởng của quyết định mua nhà ở thương mại tại thành phố Nam Ninh, Quảng Tây, Trung Quốc

(2014) Ảnh hưởng của sự tham khảo đến quyết định mua nhà tại

Quyết định mua căn hộ của khách hàng trong bối cảnh thị trường Bất động sản

Thanh (2012) Các nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam

Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh

Bằng (2013) Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Kenton residences

Nhân (2013) Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP Hồ Chí Minh

(2016) Các nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở xã hội Bằng chứng thực nghiệm tại Việt Nam

Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng đối với căn hộ của công ty cổ phần tập Đoàn Đất Xanh tại Thành phố Hồ Chí Minh

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp

Mô hình nghiên cứu đề xuất

Dựa trên cơ sở lý thuyết cùng với sự tham khảo, kế thừa có điều chỉnh từ các mô hình đã nêu ở mục 2.3, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại khu vực thành phố Thủ Đức” bao gồm 7 khái niệm thành phần Trong đó, quyết định lựa chọn mua nhà chung cư để ở tại thành phố Thủ Đức sẽ được đo lường thông các thành phần: Tình hình tài chính, vị trí nhà chung cư, môi trường sống, tiên ích nội ngoại khu, ảnh hưởng xã hội, thiết kế nhà chung cư, truyền thông.

Các giả thuyết cho đề tài

Thiết kế nhà chung cư Ảnh hưởng xã hội

Tiện ích nội, ngoại khu Quyết định mua nhà chung cư để ở Môi trường sống

Vị trí nhà chung cư

Hình 2.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Giả thuyết H1: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H2: Vị trí nhà chung cư có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H3: Môi trường sống có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H4: Tiện ích nội, ngoại khu có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H5: Ảnh hưởng xã hội có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H6: Thiết kế nhà chung cư có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H7: Truyền thông có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Chương 2 –Cơ sở lý thuyết Chương này tác giả trình bày các khái niệm cơ bản nhất có liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu Đồng thời, nêu ra các cơ sở lý thuyết về quyết định mua hàng Tham khảo và trình bày các mô hình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài, từ đó cớ cơ sở thành lập mô hình nghiên cứu.

THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu được tác giả thực hiện thông qua 2 bước chính:

Nghiên cứu sơ bộ sử dụng nghiên cứu định tính để khám phá các thành phần và hiệu chỉnh lại thang đo của mô hình nghiên cứu thông qua kỹ thuật thảo luận nhóm.

Nghiên cứu được thực hiện nhằm mục đích khám phá, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để đo lường các khái niệm nghiên cứu với các nội dung sau: Trên cơ sở lý thuyết và lược khảo các nghiên cứu liên quan, tác giả đã xây dựng mô hình dự kiến cho các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức Theo đó, các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức và mỗi nhân tố bao gồm nhiều biến quan sát Sử dụng kỹ thuật thảo luận nhóm với các chuyên gia, các nhà quản lý đang làm việc tại lĩnh vực kinh doanh bất động sản cụ thể là căn hộ chung cư Vấn đề đưa ra thảo luận là ý kiến của các chuyên gia về những các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức Mục đích của buổi thảo luận nhóm là để điều chỉnh, bổ sung các biến quan sát phù hợp dùng để đo lường các nhân tố khảo sát Nội dung được thảo luận với các chuyên gia là các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức và cách thức đo lường những nhân tố đó Tác giả tập trung lấy ý kiến chuyên gia về ảnh hưởng của 7 nhóm nhân tố đã được chỉ ra từ các nghiên cứu liên quan là Tài chính (TC); Vị trí (VT); Môi trường sống (MT); Tiện ích nội, ngoại khu (TI); Thiết kế (TK); Ảnh hương xã hội (AH); Truyền thông (TT)

Các bước thực hiện nghiên cứu định tính:

-Xác định những các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng mua căn hộ để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức.

-Xây dựng các biến quan sát của các nhân tố và thang đo các biến quan sát. -Xây dựng dàn bài thảo luận nhóm.

-Thu thập thông tin: Dùng dàn bài thảo luận thay cho bảng câu hỏi chi tiết, và thảo luận trực tiếp với các chuyên gia Dàn bài được thiết kế sao cho gợi ý và nắm bắt được dễ dàng ý kiến của các chuyên gia là những người đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cụ thể là căn hộ chung trong mô hình nghiên cứu

Nghiên cứu chính thức sử dụng nghiên cứu định lượng để đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà dựa trên dữ liệu khảo sát Quy trình nghiên cứu được thể hiện ở hình sau:

Thang đo chính thức Điều chỉnh thang đo

Kiểm định mô hình, giả thiết Phân tích tương quan, phân tích hồi quy Nhận xét kết quả

Phân tích thực trạng và đưa ra giải Đánh giá thang đo Cronbach’s Anpha

Phân tích nhân tố khám phá EFA

Nghiên cứu định lượng chính thức (bảng câu hỏi)

Hình 3 1 Quy trình nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên

Nghiên cứu sơ bộ định tính (thảo luận nhóm)

Bảng câu hỏi được thiết kế nhằm thu thập dữ liệu phục vụ cho việc phân tích, các câu hỏi đại diện cho các biến nghiên cứu Thang đo được thiết kế theo quy trình:

(1) Xây dưng thang đo nháp dựa trên cơ sở lý thuyết, (2) Tiến hành phỏng vấn chuyên gia hình thành nên thang đo sơ bộ, (3) Phân tích sơ bộ được thang đo chính thức Kết quả thang đo chính thức bao gồm 7 nhân tố Tình hình tài chính, vị trí nhà chung cư, môi trường sống, tiên ích nội ngoại khu, ảnh hưởng xã hội, thiết kế nhà chung cư, truyền thông đã được các chuyên gia và các nhóm thảo luận đồng ý và thông qua Đồng thời thông qua phỏng vấn chuyên gia và thảo luận nhóm, tác giả đã đề xuất 25 biến quan sát cho 7 biến độc lập và 4 biến quan sát cho biến phụ thuộc.

Bảng câu hỏi khảo sát được thiết kế theo thang đo Likert 5 mức độ theo thang điểm từ 1 tới 5, tương ứng với 1= Hoàn toàn không đồng ý, 2= Không đồng ý; 3 Bình thường; 4= Đồng ý; 5= Hoàn toàn đồng ý Nội dung các biến quan sát trong thành phần được tham khảo từ các nghiên cứu trước đây có liên quan và đượ hiệu chỉnh cho phù hợp với đối tượng nghiên cứu, không gian và thời gian nghiên cứu. Nghiên cứu sơ bộ được tiến hành khảo sát 5 chuyên gia, đối với nghiên cứu sơ bộ chỉ kiểm định Cronbach’s Alpha để xem xét mức độ quan trọng phù hợp của các thang đo cần đo lường trong mô hình nghiên cứu Theo Nunnallyy (1978), Peterson (1994), Hệ số Cronbach’s Alpha của tổng thể lớn hơn 0.6”, hệ số tương quan qua biến tổng(Corrected Item-Total Correlation) lớn hơn 0.3” Với 2 điều kiện trên thang đo được đánh giá chấp nhận tốt Sau khi tiến hành khảo sát 50 bảng, nhận được 42 bảng hợp lệ.Kết quả phân tích sơ bộ cho thấy rằng các nhân tố và các biến quan sát trong mô hình nghiên cứu thỏa mãn độ tin cậy, vì vậy thang đo này được dùng để nghiên cứu chính thức.

Bảng 3 1 Thang đo chính thức và nghiên cứu sơ bộ

STT Kí hiệu Mô tả thang đo Nguồn tham khảo

I Tình hình tài chính - Kueh và Chiew (2005)

- Mateja Kos Koklic; Irena Vida (2009)

- Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad (2011)

- Qiuxue Luo và Paul TJ James (2013)

- Polek Sangkakoon, Atcharawan Ngarmyarn; Supeecha Panichpathom (2014)

- Ths Phạm Thị Vân Trinh và

- Nguyễn Thành Long và Nguyễn Toàn Thắng (2020)

1 TC 1 Thu nhập cao và ổn định

2 TC 2 Gía căn hộ phù hợp với khả năng tài chính

3 TC 3 Dễ vay ngân hàng và lãi suất đang ở mức phù hợp

4 TC 4 Gói vay mua nhà phù hợp với khả năng thanh toán nợ hàng

II Vị trí nhà chung cư - Kueh và Chiew (2005)

5 VT 1 Vị trí gần các tiện ích công

6 VT 2 cộngVị trí ở gần nhà bố mẹ, anh chị, người thân hoặc gần nơi mình đang sinh sống

7 VT 3 Vị trí ở đường lớn, lưu lượng xe cộ đi lại nhiều

8 VT 4 Vị trí ở gần khu công nghiệp, nhà máy, nơi làm việc

III Môi trường sống - Kueh và Chiew (2005);

9 MT 1 Môi trường sống an ninh

10 MT 2 Môi trường sống văn minh

11 MT 3 Môi trường sống xanh sạch đẹp, nhiều cảnh quan, cây xanh

IV Tiện ích nội, ngoại khu - Kueh và Chiew (2005)

12 TI 1 Chung cư có đầy đủ công viên, cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini, trường mẫu giáo

13 TI 2 Chung cư có hồi bơi, phòng

Gym, phòng sinh hoạt chung

14 TI 3 Xung quanh chung cư có đầy đủ trường học, bệnh viện, chợ, ủy ban

15 TI 4 Nằm gần các tuyến đường huyết mạch, dễ di chuyển để đi học, đi làm

V Ảnh hưởng xã hội - Opoku and Abdul (2010)

16 AH 1 Bạn bè xung quanh đều ủng hộ mua căn hộ

17 AH 2 Gia đình đều hướng đến mua căn hộ

18 AH 3 Chung cư là xu hướng nhà ở mới đầy đủ tiện nghi nhưng tiết kiệm của xã hội

VI Thiết kế nhà chung cư - Mateja Kos Koklic; Irena

19 TK1 Thiết kế nhà hiện đại, thông thoáng, tối ưu được diện tích sử dụng

20 TK 2 Thiết kế cách âm tốt, riêng tư, thoải mái

21 TK 3 Các phòng trong nhà sắp xếp phù hợp, không quá rộng cũng không quá chật

22 TK 4 Thiết kế bên ngoài của tòa nhà hợp thời đại, không lỗi

VII Truyền thôngthời - Mateja Kos Koklic; Irena

23 TT 1 Đội ngũ sale bán hàng đông, làm giá tốt

24 TT 2 Danh tiếng, chất lượng công trình của chủ đầu tư tốt

25 TT 3 Các dự án khác của chủ đầu tư đã có sổ, không bị dính pháp lý

VIII Quyết định mua nhà chung cư - Kueh và Chiew (2005)

26 QĐ 1 Nhà chung cư tại TP Thủ Đức là quyết định hàng đầu khi tôi lựa chọn mua nhà

27 QĐ 2 Tôi là người đưa ra quyết định chính trong việc mua nhà chung cư

28 QĐ 3 Tôi sẽ giới thiệu bạn bè người thân tôi mua nhà chung cư tại TP Thủ Đức

Nguồn: tác giả tổng hợp

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả chọn mẫu nghiên cứu theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện, một trong những hình thức chọn mẫu phi xác suất Mẫu nghiên cứu được thu thập theo hai hình thức là thu thập trực tiếp bằng cách phát phiếu khảo sát cho từng khách hàng và lấy mẫu online bằng cách gửi link google doc cho từng khách hàng có quyết định mua nhà chung cư để ở tại TP Thủ Đức.

3.2.2 Xác định kích thước mẫu

Kích thước mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện Kích thước mẫu tối thiểu là 100 và không ít hơn 5 lần số biến quan sát (Hair và các cộng sự, 2010).

N>100 và N=5k (với k là số biến quan sát) Đồng thời, theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), cỡ mẫu ít nhất bằng 4 hoặc 5 lần số biến quan sát Như vậy, trong nghiên cứu này tác giả sử dụng tối thiểu số phiếu nghiên cứu ứng với 25 biến quan sát là: N=5 x 25= 125 phiếu Đối với phân tích hồi quy đa biến, theo Tabachnick và Fidell (1996), cỡ mẫu tối thiểu cần đạt được tính theo công thức là:

NP + 8*m (Trong đó: m là sốbiến độc lập của mô hình và N là kích thước mẫu)

Suy ra số lượng mẫu áp dụng cho nghiên cứu này theo công thức trên: N = 50 + 8*7= 106 Do đó, kích thước mẫu tối thiểu nên là 125 mẫu Tuy nhiên, để đảm bảo độ tin cậy của nghiên cứu ở mức cao, số mẫu tối thiểu nên từ 300 –400 mẫu Vì vậy, tác giả tiến hành gửi 350 bảng câu hỏi trực tiếp đến đối tượng được khảo sát để thu hồi về các kết quả với cỡ mẫu lớn nhất phục vụ cho nghiên cứu.

Mẫu nghiên cứu được thu thập theo hai hình thức là thu thập trực tiếp bằng cách phát phiếu khảo sát cho từng khách hàng và lấy mẫu online bằng cách gửi link google doc cho từng khách hàng có quyết định mua nhà chung cư để ở tại TP Thủ Đức.

Thời gian khảo sát: từ ngày 6/2022-12/2022 Đối tượng khảo sát: một số chuyên gia, khách hàng có quyết định mua căn hộ chung cư để ở tại TP Thủ Đức.

Số phiếu khảo sát phát ra là 350 phiếu, số phiếu khảo sát hợp lệ thu về là 298 phiếu.

Phương pháp phân tích được tác giả sử dụng trong nghiên cứu như

3.2.4 Quy trình nghiên cứu và phân tích dữ liệu

Tác giả sử dụng phần mềm SPSS 20.0 để phân tích dữ liệu trong nghiên cứu này Bằng cách sử dụng các kĩ thuật thống kê như: Kiểm định giả thuyết thống kê, phân tích nhân tố, phân tích hồi quy, phân tích ANOVA Được thực hiện theo trình tự các bước trên SPSS như sau:

Hình 3.2 Quy trình phân tích dữ liệu SPSS trong nghiên cứu định lượng chính thức

-Làm sạch dữ liệu: Bằng cách kiểm tra dữ liệu trống có thể xảy ra trả lời trong quá trình khảo sát bị sai sót hoặc do nhập liệu nhầm Các bảng khảo sát có cùng một giá trị trả lời thông qua giá trị trung bình của các câu trả lời sẽ có độ tin cậy thấp chính vì vậy, để tăng độ tin cậy của khảo sát, các khảo sát có giá trị trung bình chẵn và có gia trị thống kê trống sẽ được loại bỏ.

-Thống kê mô tả là phương pháp dùng tổng hợp các phương pháp đo lường, mô tả, trình bày số liệu được ứng dụng vào trong lĩnh vực kinh tế Với bảng tần số để mô tả mẫu thu thập theo các thuộc tính như giới tính, độ tuổi, thu nhập… đây là cơ sở để phân tích và kết luận, cũng là trình bày vấn đề nghiên cứu nhờ vào đó mà nhà quản trị có thể đưa ra nhận xét về vấn đề đang nghiên cứu.

-Cronbach’s Alpha: Phương pháp này giúp cho người phân tích loại bỏ cá biến không phù hợp, hạn chế các biến rác trong quá trình nghiên cứu và phân tích, đồng thời đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số thông qua Cronbach’s Alpha Những biến có hệ số tương quan biến- tổng (item- tổng correlation) nhỏ hơn 0.3 sẽ bị loại bỏ. Thang đó có hệ số Cronbach’s Alpha từ 0.6 trở lên có thể sử dụng được trong trường hợp khái niệm đang nghiên cứu mới (Nunnally, 1978: Peterson, 1994; Slater, 1995). Thông thường thang đo có Cronbach’s Alpha từ 0.7 đến 0.8 là sử dụng được nhiều nhà nghiên cứu cho rằng khi thang đo có độ tin cậy từ 0.8 trở lên đến gần 1 là thang đo lường tốt.

-Phân tích nhân tố khám phá EFA (exploratory factor analysis): Sau khi đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha và loại đi các biến không đảm bảo độ tin cậy Phân tích nhân tố khám phá là kỹ thuật được sử dụng nhằm thu nhỏ và tóm tắt các dữ liệu Phương pháp này rất có ích cho việc xác định các tập hợp biến cần thiết cho vấn đề nghiên cứu và được sử dụng để tìm mối quan hệ giữa các biến với nhau.

Trong phân tích nhân tố khám phá, trị số KMO (Kaiser-Meter-Olkin) là chỉ số dùng để xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố Trị số KMO phải có giá trị trong khoảng từ 0.5 đến 1 thì phân tích này mới thích hợp, còn nếu như trị số này nhỏ hơn 0.5 thì phân tích nhân tố có khả năng không thích hợp với các dữ liệu.

Ngòai ra, phân tích nhân tố còn dựa vào Eigenvalue để xác định số lượng nhân tố Chỉ những nhân tố có Eigenvalue lớn hơn 1 mới được giữ lại trong mô hình Đại lượng Eigenvalue đại diện cho lượng biến thiên được giải thích bởi nhân tố Những nhân tố có Eigenvalue nhỏ hơn 1 sẽ không có tác dụng tóm tắt thông tin tốt hơn một biến gốc Một phần quan trọng trong bảng kết quả phân tích nhân tố là ma trận nhân tố(Ma trận nhân tố) hay ma trận nhân tố khi các nhân tố được xoay (Ma trận xoay nhân tố) Ma trận nhân tố chứa các hệ số biểu diễn các biến chuẩn hóa bằng các nhân tố(mỗi biến là một đa thức của các nhân tố) Những hệ số tải nhân tố (factor loading) biểu diễn tương quan giữa các biến và các nhân tố Hệ số này cho biết nhân tố và biến có liên quan chặt chẽ với nhau Nghiên cứu sử dụng phương pháp trích nhân tố principal components nên các hệ số tải nhân tố phải có trọng số lớn hơn hệ số tải được chọn từ bảng giá trị tiêu chuẩn của hệ số tải Factor loading thì mới đạt yêu cầu.

-Xây dựng phương trình hồi quy: sau khi rút trích được các nhân tố từ phân tích nhân tố khám phá EFA, dò tìm các vi phạm giả định cần thiết trong mô hình hồi quy tuyến tính bội như kiểm tra phần dư chuẩn hóa, kiểm tra hệ số phóng đại phương saiVIF (Variance inflation factor -VIF) Nếu các giả định không bị vi phạm, mô hình hồi quy tuyến tính bội được xây dựng Và hệ số 𝑅 2 đã được điều chỉnh cho biết mô hình hồi quy được xây dựng phù hợp đến mức nào.

Trong chương 3, tác giả đã đề xuất các biến quan sát dựa theo mô hình nghiên cứu tổng hợp được ở chương 2, từ đó xây dựng thang đo cho các nhân tố đã đề xuất Đồng thời tác giả trình bày phương pháp nghiên cứu Quy trình nghiên cứu với hai giai đoạn: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức.

Chương tiếp theo, nghiên cứu chính thức thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định lượng, trên cơ sở dữ liệu thu thập với số phiếu hợp lệ thu về là 298 khách hàng Sau khi dữ liệu thu thập, mã hoá, nhập dữ liệu sẽ được phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

Thông kê mô tả mẫu

Bảng 4 1 Thống kê mô tả theo giới tính

Tần số Phần trăm Phần trăm giá trị Phần trăm tích lũy

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.1 cho thấy kết quả thống kê mô tả mẫu theo giới tính Cụ thể, mẫu nghiên cứu bao gồm 113 nữ và 185 nam, chiếm tỷ lệ lần lượt là 37.9% và 62.1% Kết quả này cho thấy tỉ lệ khách hàng có quyết định mua nhà chung cư để ở tại TP Thủ Đức chủ yếu là nam.

Bảng 4 2 Thống kê mô tả theo độ tuổi ĐỘ TUỔI

Tần sốPhần trămPhần trăm giá trịPhần trăm tích lũy

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0Bảng 4.2 cho thấy kết quả thống kê mô tả mẫu theo độ tuổi Cụ thể, mẫu nghiên cứu bao gồm 13 khách hàng có độ tuổi từ 22 đến dưới 26 tuổi, chiếm tỉ lệ 4.4%; 123 khách hàng trong độ tuổi từ 26 đến dưới 32 tuổi, chiếm tỉ lệ 41.3%; 106 khách hàng trong độ tuổi từ 32 đến dưới 40 tuổi, chiếm tỉ lệ 35.6%; và 56 khách hàng trên 40 tuổi, chiếm tỉ lệ 18.8% Kết quả này cho thấy tỉ lệ khách hàng có quyết định mua nhà chung cư để ở tại TP Thủ Đức chủ yếu nằm trong độ tuổi từ 26 đến dưới 32 tuổi.

Bảng 4 3 Thống kê mô tả theo thu nhập THU NHẬP

Tầnsố Phần trăm Phần trăm giá trị Phần trăm tích lũy

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.3 cho thấy kết quả thống kê mô tả theo thu nhập Cụ thể, mẫu nghiên cứu có 14 khách hàng thu nhập dưới 8 triệu đồng/ tháng, 91 khách hàng có thu nhập từ 8-15 triệu đồng/ tháng, 158 khách hàng có thu nhập từ 15-20 triệu đồng/ tháng và 35 khách hàng có thu nhập trên 20 triệu đồng/ tháng Chiếm tỉ trọng lần lượt là 4.7%, 30.5%, 53% và 11.7% Trong đó, khách hàng có thu nhập từ 15-20 triệu đồng chiếm đa số trong mẫu nghiên cứu.

Bảng 4 4 Thống kê mô tả theo tình trạng hôn nhân TÌNH TRẠNG HÔN NHÂN

Tầnsố Phần trăm Phần trăm giá trị Phần trăm tích lũy

Chưa lập gia đình 46 15.4 15.4 15.4 Đã lập gia đình, chưa có con 119 39.9 39.9 55.4 Đã lập gia đình, đã có con 133 44.6 44.6 100.0

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.4 cho thấy kết quả thống kê mô tả theo tình trạng hôn nhân Được thể hiện như sau: có 46 khách hàng tham gia khảo sát chưa lập gia đình, 119 khách hàng đã lập gia đình nhưng chưa có con và 133 khách hàng đã lập gia đình và đã có con Tỷ trọng lần lượt là 15.4%, 39.9% và 44.6% Điều này cho thấy khách hàng tham gia khảo sát mẫu nghiên cứu chủ yếu đã lập gia đình và đã có con.

Tiếp theo, tác giả sẽ trình bày kết quả thống kê mô tả mẫu theo giới tính và thu nhập Cụ thể, bảng 4.5 cho thấy số lượng nữ giới có thu nhập dưới 8 triệu đồng chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong mẫu nghiên cứu, tương ứng 1.0% Trong khi đó, số lượng nam giới có thu nhập từ 15 đến 20 triệu đồng chiếm tỷ lệ cao nhất trong mẫu nghiên cứu, tương ứng 33.2%

Bảng 4 5 Thống kê mô tả theo giới tính và thu nhập GIỚI TÍNH VÀ THU NHẬP

Dưới 8 triệu đồng Từ 8-15 triệu đồng Từ 15-20 triệu đồng Trên 20 triệu đồng

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0

Tiếp theo, tác giả tiếp tục trình bày kết quả thống kê mô tả mẫu theo tifh trạng hôn nhân và thu nhập Cụ thể, bảng 4.6 cho thấy đối tượng đã lập gia đình và chưa có con có thu nhập dưới 8 triệu đồng chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong mẫu nghiên cứu, tương ứng 1.0% Trong khi đó, số lượng đã lập gia đình, chưa có con có thu nhập từ 15 đến

20 triệu đồng chiếm tỷ lệ cao nhất trong mẫu nghiên cứu, tương ứng 26.2%.

Bảng 4 6 Thống kê mô tả theo tình trạng hôn nhân và thu nhập

TÌNH TRẠNG HÔN NHÂN VÀ THU NHẬP

Dưới 8 triệu đồngTừ 8-15 triệu đồng Từ 15-20 triệu đồng Trên 20 triệu đồng

46 15.4% Đã lập gia đình, chưa có con

Phần trăm 1.0% 8.4% 26.2% 4.4% 39.9% Đã lập gia đình, đã có con

Đánh giá độ tin cậy của thang đo

Bảng 4 7 Độ tin cậy của thang đo tài chính

Trung bình của thang đo nếu bỏ biến

Phương sai của thang đo nếu bỏ biến

Hệ số tương quan biến tổng

Hệ số Cronbach's Alpha nếu bỏ biến

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0Bảng 4.7 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo tài chính có giá trị là0.817 lớn hơn 0.6 cho thấy thang đo tài chính đảm bảo độ tin cậy Bên cạnh đó, các biến quan sát trong thang đo tài chính là TC1, TC2, TC3, TC4 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt là 0.681, 0.697, 0.669, 0.509 đều lớn hơn 0.3 cho thấy các biến quan sát trong thang đo tài chính đều đảm bảo độ tin cậy Như vậy, thang đo tài chính đảm bảo độ tin cậy để tiến hành phân tích nhân tố khám phá.

 Thang đo vị trí nhà chung cư

Bảng 4 8 Độ tin cậy của thang đo vị trí nhà chung cư

Cronbach's Alpha 0.827 Số quan sát 4

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.8 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo vị trí có giá trị là 0.827 lớn hơn 0.6 cho thấy thang đo vị trí đảm bảo độ tin cậy Bên cạnh đó, các biến quan sát trong thang đo vị trí là VT1, VT2, VT3, VT4 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt là 0.645, 0.681, 0.739, 0.573 đều lớn hơn 0.3 cho thấy các biến quan sát trong thang đo vị trí đều đảm bảo độ tin cậy Như vậy, thang đo vị trí đảm bảo độ tin cậy để tiến hành phân tích nhân tố khám phá.

 Thang đo môi trường sống

Bảng 4 9 Độ tin cậy của thang đo môi trường sống

Bảng 4.9 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo môi trường sống có giá trị là 0.818 lớn hơn 0.6 cho thấy thang đo môi trường sống đảm bảo độ tin cậy Bên cạnh đó, các biến quan sát trong thang đo môi trường sống là MT1, MT2, MT3 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt là 0.613, 0.673, 0.734 đều lớn hơn 0.3 cho thấy các biến quan sát trong thang đo môi trường sống đều đảm bảo độ tin cậy Như vậy, thang đo môi trường sống đảm bảo độ tin cậy để tiến hành phân tích nhân tố khám phá.

 Thang đo tiện ích nội, ngoại khu

Bảng 4 10 Độ tin cậy của thang đo tiện ích nội, ngoại khu

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.10 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo tiện ích nội, ngoại khu có giá trị là 0.854 lớn hơn 0.6 cho thấy thang đo tiện ích nội, ngoại khu đảm bảo độ tin cậy Bên cạnh đó, các biến quan sát trong thang đo tiện ích nội, ngoại khu làTI1, TI2, TI3, TI4 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt là 0.722, 0.757, 0.702, 0.632 đều lớn hơn 0.3 cho thấy các biến quan sát trong thang đo tiện ích nội, ngoại khu đều đảm bảo độ tin cậy Như vậy, thang đo tiện ích nội, ngoại khu đảm bảo độ tin cậy để tiến hành phân tích nhân tố khám phá.

 Thang đo ảnh hưởng xã hội

Bảng 4 11 Độ tin cậy của thang đo ảnh hưởng xã hội

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.11 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo ảnh hưởng xã hội có giá trị là 0.828 lớn hơn 0.6 cho thấy thang đo ảnh hưởng xã hội đảm bảo độ tin cậy. Bên cạnh đó, các biến quan sát trong thang đo ảnh hưởng xã hội là AH1, AH2, AH3 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt là 0.672, 0.669, 0.718 đều lớn hơn 0.3 cho thấy các biến quan sát trong thang đo ảnh hưởng xã hội đều đảm bảo độ tin cậy Như vậy, thang đo ảnh hưởng xã hội đảm bảo độ tin cậy để tiến hành phân tích nhân tố khám phá.

Bảng 4 12 Độ tin cậy của thang đo thiết kế

Bảng 4.12 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo thiết kế có giá trị là 0.866 lớn hơn 0.6 cho thấy thang đo thiết kế đảm bảo độ tin cậy Bên cạnh đó, các biến quan sát trong thang đo thiết kế là TK1, TK2, TK3, TK4 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt là 0.689, 0.723, 0.734, 0.721 đều lớn hơn 0.3 cho thấy các biến quan sát trong thang đo thiết kế đều đảm bảo độ tin cậy Như vậy, thang đo thiết kế đảm bảo độ tin cậy để tiến hành phân tích nhân tố khám phá.

Bảng 4 13 Độ tin cậy của thang đo truyền thông

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.13 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo truyền thông có giá trị là 0.809 lớn hơn 0.6 cho thấy thang đo truyền thông đảm bảo độ tin cậy Bên cạnh đó,các biến quan sát trong thang đo truyền thông là TT1, TT2, TT3 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt là 0.650, 0.667, 0.656 đều lớn hơn 0.3 cho thấy các biến quan sát trong thang đo truyền thông đều đảm bảo độ tin cậy Như vậy, thang đo truyền thông đảm bảo độ tin cậy để tiến hành phân tích nhân tố khám phá.

 Thang đo quyết định mua nhà chung cư để ở

Bảng 4 14 Độ tin cậy của thang đo quyết định mua nhà chung cư để ở

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.14 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo quyết định mua nhà chung cư để ở có giá trị là 0.627 lớn hơn 0.6 cho thấy thang đo quyết định mua nhà chung cư để ở đảm bảo độ tin cậy Bên cạnh đó, các biến quan sát trong thang đo truyền thông là QD1, QD2, QD3 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt là 0.500, 0.521, 0.303 đều lớn hơn 0.3 cho thấy các biến quan sát trong thang đo quyết định mua nhà chung cư để ở đều đảm bảo độ tin cậy Như vậy, thang đo quyết định mua nhà chung cư để ở đảm bảo độ tin cậy để tiến hành phân tích nhân tố khám phá.

Phân tích nhân tố khám phá

4.3.1 Phân tích nhân tố khám phá cho các nhân tố độc lập

 Ma trận hệ số tương quan

Bảng 4.15 cho thấy hệ số tương quan của các biến quan sát trong từng thang đo đều có giá trị lớn hơn 0.5 Như vậy, các biến quan sát trong từng thang đo có tương quan cao với nhau Điều này cho thấy dấu hiệu phương pháp phân tích nhân tố khám phá là phù hợp với dữ liệu.

TC1 TC2 TC3 TC4 VT1 VT2 VT3 VT4 MT1 MT2 MT3 TI1 TI2 TI3 TI4 AH1 AH2 AH3 TK1 TK2 TK3 TK4 TT1 TT2 TT3

H0: Các biến quan sát không có tương quan với nhân tố đại diện

H1: Các biến quan sát có tương quan với nhân tố đại diện

Kiểm định Bartlett (theo bảng 4.16) có giá trị Sig là 0.000 nhỏ hơn mức ý nghĩa là 1% Như vậy, giả thuyết H1 là đúng và các biến quan sát có tương quan với nhân tố đại diện.

Bảng 4 16 Hệ số KMO và kiểm định Bartlett

Kiểm định Bartlett Approx Chi-Square 3626.349 df 300.000

Bảng 4.16 cho thấy hệ số KMO là 0.888 lớn hơn 0.5 và nhỏ hơn 1 Như vậy, phương pháp phân tích nhân tố khám phá là phù hợp với dữ liệu thị trường.

 Tổng phương sai giải trích của các biến độc lập

Bảng 4 17 Tổng phương sai giải trích của các biến độc lập

Giá trị Eigenvalues Tổng bình phương hệ số tải trích được Tổng bình phương hệ số tải xoay Tổng

Phươn g sai tích lũy Tổng

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0Bảng 4.17 cho thấy phân tích nhân tố khám phá trích ra được 6 nhân tố đại diện cho 25 biến quan sát trong các thang đo tại mức giá trị Eigenvalues là 1.135 lớn hơn 1.Bên cạnh đó, tổng phương sai trích được sau khi xoay nhân tố là 67.866% lớn hơn50%. Điều này cho thấy rằng 6 nhân tố đại diện được trích ra từ phân tích nhân tố khám phá giải thích được 67.866% phương sai của 25 biến quan sát trong mô hình nghiên cứu.

Các nhân tố cụ thể được trích ra và các biến quan sát trong từng nhân tố được trình bày trong bảng bên dưới.

Bảng 4 18 Ma trận xoay nhân tố

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0Bảng 4.18 cho thấy hệ số tải của mỗi biến quan sát trong từng nhân tố đều lớn hơn 0.5 Các nhân tố được trích ra cụ thể như sau:

Nhân tố thứ 1: bao gồm các biến quan sát là TK3, TK4, TK2, TT2, TT3, TK1, TT1 Đặt tên cho nhân tố này là CDT, đại diện cho nhân tố chủ đầu tư.

Nhân tố thứ 2: bao gồm các biến quan sát làTI2, TI1, TI3, TI4 Đặt tên cho nhân tố này là TI, đại diện cho nhân tố tiện ích.

Nhân tố thứ 3: bao gồm các biến quan sát làVT3, VT2, VT1, VT4 Đặt tên cho nhân tố này là VT, đại diện cho nhân tố vị trí.

Nhân tố thứ 4: bao gồm các biến quan sát là TC1, TC3, TC2, TC4 Đặt tên cho nhân tố này là TC, đại diện cho nhân tố tài chính.

Nhân tố thứ 5: bao gồm các biến quan sát là MT3, MT2, MT1 Đặt tên cho nhân tố này là MT, đại diện cho nhân tố môi trường.

Nhân tố thứ 6: bao gồm các biến quan sát là AH3, AH2, AH1 Đặt tên cho nhân tố này là AH, đại diện cho nhân tố ảnh hưởng.

Các nhân tố đại diện được tạo ra bằng cách lấy giá trị trung bình của các biến quan sát thành phần.

Tác giả tiến hành đánh giá lại độ tin cậy cho thang đo nhân tố mới được đặt tên là CDT bao gồm các các biến quan sát là TK3, TK4, TK2, TT2, TT3, TK1, TT1

Bảng 4 19 Độ tin cậy của thang đo chủ đầu tư Trung bình của thang đo nếu bỏ biến

Cronbach's Alpha 0.889 Số biến quan sát 7

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.19 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo chủ đầu tư có giá trị là 0.889 lớn hơn 0.6 cho thấy thang đo chủ đầu tư đảm bảo độ tin cậy Bên cạnh đó, các biến quan sát trong thang đo đều có hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0.3 cho thấy các biến quan sát đều đảm bảo độ tin cậy Như vậy, thang đo chủ đầu tư đảm bảo độ tin cậy để tiến hành các phân tích tiếp theo của nghiên cứu.

4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá cho nhân tố phụ thuộc

 Ma trận hệ số tương quan

Bảng 4.20 cho thấy hệ số tương quan của các biến quan sát trong thang đo QD đều có giá trị lớn hơn 0.5 Như vậy, các biến quan sát trong thang đo QD có tương quan cao với nhau Điều này cho thấy dấu hiệu phương pháp phân tích nhân tố khám phá là phù hợp với dữ liệu.

Bảng 4 20 Ma trận hệ số tương quan

H0: Các biến quan sát không có tương quan với nhân tố đại diện

H1: Các biến quan sát có tương quan với nhân tố đại diện

Kiểm định Bartlett (theo bảng 4.21) có giá trị Sig là 0.000 nhỏ hơn mức ý nghĩa là 1% Như vậy, giả thuyết H1 là đúng và các biến quan sát có tương quan với nhân tố đại diện.

Bảng 4 21 Hệ số KMO và kiểm định Bartlett

Bảng 4.21 cho thấy hệ số KMO là 0.591 lớn hơn 0.5 và nhỏ hơn 1 Như vậy, phương pháp phân tích nhân tố khám phá là phù hợp với dữ liệu thị trường.

Bảng 4 22 Tổng phương sai giải trích của biến phụ thuộc

Nhântố Giá trị Eigenvalues Tổng bình phương hệ số tải

Tổng Phần trăm phương sai

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.22 cho thấy phân tích nhân tố khám phá trích ra được 1 nhân tố đại diện cho 3 biến quan sát trong các thang đo tại mức giá trị Eigenvalues là 1.727 lớn hơn 1. Bên cạnh đó, tổng phương sai trích được sau khi xoay nhân tố là 57.577% lớn hơn 50% Điều này cho thấy rằng 3 nhân tố đại diện được trích ra từ phân tích nhân tố khám phá giải thích được 57.577% phương sai của 3 biến quan sát trong mô hình nghiên cứu.

Các nhân tố cụ thể được trích ra và các biến quan sát trong từng nhân tố được trình bày trong bảng bên dưới.

Bảng 4 23 Ma trận nhân tố

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.23 cho thấy hệ số tải của mỗi biến quan sát trong nhân tố đều lớn hơn 0.5. Nhân tố được trích ra cụ thể như sau:

Nhân tố bao gồm các biến quan sát là QD2, QD1, QD3 Đặt tên cho nhân tố này là QD, đại diện cho nhân tố quyết định mua nhà chung cư để ở.

Quyết định mua nhà chung cư để ở

Chủ đầu tư H6 Ảnh hưởng xã hội

Tiện ích nội, ngoại khu

Vị trí nhà chung cư

Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh

Sau kết quả đánh giá giá trị thang đo thông qua phân tích nhân tố khám phá EFA, tác giả tiến hành điềuchỉnh mô hình nghiên cứu như Hình

Hình 4 1 Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh

Các giả thuyết nghiên cứu được điều chỉnh như sau:

Giả thuyết H1: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H2: Vị trí nhà chung cư có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H3: Môi trường sống có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H4: Tiện ích nội, ngoại khu có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H5: Ảnh hưởng xã hội có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H6: Nhân tố chủ đầu tư (bao gồm cách thiết kế nhà của chủ đầu tư và danh tiếng, uy tính, đội ngũ sale của chủ đầu tư) có có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Phân tích hồi quy bội

Để xác định các nhân tố tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức và đưa ra các kết luận về các giả thuyết nghiên cứu, tác giả tiếp tục thực hiện phân tích hồi quy với mô hình như sau:

Bảng 4 24 Tóm tắt mô hình

R R 2 R 2 hiệu chỉnh Sai số chuẩn của ước lượng Durbin-Watson

 Mức độ phù hợp của mô hình

Hệ số R 2 hiệu chỉnh có giá trị là 0.500, cho thấy các biến độc lập trong mô hình giải thích được 50% sự thay đổi của biến phụ thuộc Như vậy, các nhân tố chủ đầu tư, tài chính, tiện ích, ảnh hưởng, môi trường, vị trí giải thích được 50% đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức.

H0: các hệ số hồi quy đều bằng 0, mô hình không có ý nghĩaH1: tồn tại ít nhất một hệ số hồi quy khác 0, mô hình có ý nghĩaKiểm định F có giá trị Sig là 0.000 nhỏ hơn mức ý nghĩa là 1% Như vậy, giả thuyết H1 là đúng và mô hình có ý nghĩa.

Tổngbình phương df phươngBình trung bình

 Kiểm định Hệ số hồi quy

Bảng 4 26 Hệ số hồi quy và VIF

Hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa Hệ số hồi quy chuẩn hóa t Sig Thống kê cộng tuyến

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0 Bảng 4.26 cho thấy hệ số hồi quy của các biến CDT, TC, VT, MT, TI có giá trị Sig lần lượt là 0.000, 0.004, 0.001, 0.000, 0.041 đều nhỏ hơn mức ý nghĩa 5% và biến

AH có giá trị Sig là 0.569 lớn hơn mức ý nghĩa 5% Như vây, hệ số hồi quy của các biến CDT, TC, VT, MT, TI đều có ý nghĩa thống kê tại mức ý nghĩa 5%, riêng biến

AH không có ý nghĩa thông kê tại mức ý nghĩa 5% trong nghiên cứu này Do đó, các nhân tố chủ đầu tư, tài chính, vị trí, môi trường, tiện ích đều có tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức Riêng nhân tố ảnh hưởng không có tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức trong nghiên cứu này.

 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Theo Kleinbaum và cộng sự (1988), như một quy tắc kinh nghiệm, khi chỉ số VIF lớn hơn 5 thì có hiện tượng đa cộng tuyến cao giữa các biến Bảng 4.26 cho thấy hệ số VIF của các biến CDT, TC, VT, MT, TI, AH lần lượt là 1.557, 1.423, 1.291, 1.169,

1.508, 1.651 đều nhỏ hơn 5 Do đó, mô hình sẽ không có hiện tượng đa cộng tuyến.

 Kiểm định hiện tượng tự tương quan

Kiểm định hiện tượng tự tương quan được thực hiện thông qua hệ số Durbin – Watson (d) Cụ thể:

Nếu 1 < d < 3: không có hiện tượng tự tương quan

Nếu d < 1 hoặc d> 3: có hiện tượng tự tương quan

Theo bảng 4.23, kiểm định tự tương quan có hệ số d là 1.691 Như vậy mô hình không có hiện tượng tự tương quan.

 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi

Hình 4 2 Kết quả kiểm định phương sai thay đổi

Hình 4.2 cho thấy các quan sát phân bổ xung quanh giá trị 0 và các quan sát phân bổ thành các đường thẳng Bên cạnh đó, rất ít các quan sát nằm rải rác bên ngoài.

Do đó, có thể kết luận mô hình không có hiện tượng phương sai thay đổi.

Bảng 4 27 Kiểm định Breusch-Pagan

Nguồn: tính toán từ phần mềm SPSS 20.0Kiểm định Breusch-Pagan có giá trị Sig là 0.0002 nhỏ hơn mức ý nghĩa 𝛼 là 1%.Như vậy, mô hình không có hiện tượng phương sai thay đổi.

-Kiểm định hệ số hồi quy

Bảng 4 28 Hệ số hồi quy

Hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa Hệ số hồi quy chuẩn hóa t Sig.

Hệ số hồi quy tương ứng với biến TC có giá trị Sig là 0.004 nhỏ hơn mức ý nghĩa là 5%, tức là hệ số hồi quy tương ứng với biến TC có ý nghĩa thống kê tại mức ý nghĩa 5% Như vậy, nhân tố tình hình tài chính có tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức Bên cạnh đó, hệ số hồi quy tương ứng với biến TC có giá trị là 0.138 mang giá trị dương, do đó nhân tố tài chính có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức và giả thuyết H1 là đúng Tức là tình hình tài chính có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức.

Hệ số hồi quy tương ứng với biến VT có giá trị Sig là 0.001 nhỏ hơn mức ý nghĩa là 5%, tức là hệ số hồi quy tương ứng với biến VT có ý nghĩa thống kê tại mức ý nghĩa 5% Như vậy, nhân tố vị trí có tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức Bên cạnh đó, hệ số hồi quy tương ứng với biến VT có giá trị là 0.147 mang giá trị dương, do đó nhân tố vị trí có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức và giả thuyết H2 là đúng.Tức là vị trí có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức.

Hệ số hồi quy tương ứng với biến MT có giá trị Sig là 0.000 nhỏ hơn mức ý nghĩa là 5%, tức là hệ số hồi quy tương ứng với biến MT có ý nghĩa thống kê tại mức ý nghĩa 5% Như vậy, nhân tố môi trường có tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức Bên cạnh đó, hệ số hồi quy tương ứng với biến MT có giá trị là 0.224 mang giá trị dương, do đó nhân tố môi trường có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức và giả thuyết H3 là đúng Tức là môi trường sống có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức.

Hệ số hồi quy tương ứng với biến TI có giá trị Sig là 0.041 nhỏ hơn mức ý nghĩa là 5%, tức là hệ số hồi quy tương ứng với biến TI có ý nghĩa thống kê tại mức ý nghĩa 5% Như vậy, nhân tố tiện ích nội, ngoại khu có tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức Bên cạnh đó, hệ số hồi quy tương ứng với biến TI có giá trị là 0.089 mang giá trị dương, do đó nhân tố tiện ích nội, ngoại khu có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức và giả thuyết H4 là đúng Tức là tiện ích nội, ngoại khu có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức.

Hệ số hồi quy tương ứng với biến AH có giá trị Sig là 0.569 lớn hơn mức ý nghĩa là 5%, tức là hệ số hồi quy tương ứng với biến AH không có ý nghĩa thống kê tại mức ý nghĩa 5% Như vậy, nhân tố ảnh hưởng không có tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức và giả thuyết H5 là không phù hợp với nghiê cứu của tác giả.

Hệ số hồi quy tương ứng với biến CDT có giá trị Sig là 0.000 nhỏ hơn mức ý nghĩa là 5%, tức là hệ số hồi quy tương ứng với biến CDT có ý nghĩa thống kê tại mức ý nghĩa 5% Như vậy, nhân tố chủ đầu tư có tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức Bên cạnh đó, hệ số hồi quy tương ứng với biến CDT có giá trị là 0.333 mang giá trị dương, do đó nhân tố chủ đầu tư có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức, nhân tố này được gộp từ hai nhân tố TT và TK, nên giả thuyết H6 và H7 được nêu ở chương 1 là đúng Tức là chủ đầu tư có tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP Thủ Đức.

Bên cạnh đó, hệ số hồi quy chuẩn hóa tương ứng với các biến CDT, MT, VT,

Thảo luận kết quả nghiên cứu

Dựa theo các kết quả nghiên cứu từ phân tích mô hình nghiên cứu thông qua phần mềm SPSS 20.0 Tác giả đã rút ra được những đúc kết về các vấn đề nghiên cứu như sau:

Kế thừa những nghiên cứu trong và ngoài nước của các nhà nghiên cứu trước đây, thì tác giả đã tổng hợp và kế thừa, bổ sung các biến quan sát có ảnh hưởng lớn trong các nghiên cứu đồng thời có thay đổi cho phù hợp với khảo sát và đối tượng nghiên cứu cũng như khách hàng mục tiêu mà tác giả hướng tới.

Từ đó, giúp tác giả cập nhật đúng hơn về xu hướng ra quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức trong thời gian 1 năm trở lại. Tiếp tục, tác giả đã tổng hợp và xác định, lựa chọn ra những biến có ảnh hưởng cao nhất đến khả năng ra quyết định mua cao nhất của khách hàng Điều này giúp tác giả đạt được mục tiêu nghiên cứu thứ nhất của luận văn một cách có cơ sở và có độ tin cậy cao.

Ngoài ra, dựa vào các nhân tố đã tổng hợp, thông qua bảng khảo sát để đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố; sau quá trình phân tích mô hình bằng phần mềm SPSS 20.0 Tác giả đã xác định được các mức độ ảnh hưởng khác nhau của từng nhân tố đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Theo kết quả phân tích, nhân tố “Chủ đầu tư” là nhân tố có tác động mạnh nhất đến quyết định mua của khách hàng Điều này là dễ hiểu và khá hợp lý, vì đối với những khách hàng mua để ở, thì tệp khách hàng này đã có sự chuẩn bị tài chính từ trước cho quyết định mua này, sự chuẩn bị này có thể kéo dài từ 3-5 năm hay thậm chí là lâu hơn nữa, nên hầu như họ ít gặp khó khăn về tài chính đối với những chung cư mà họ đã có ý định mua Nên nhân tố được đặt lên hàng đầu chính là nhân tố “Chủ đầu tư” (nhân tố này bao gồm các biến quan sát về thiết kế nhà và truyền thông của chủ đầu tư) sở dị, khách hàng chọn nhân tố này bởi vì họ muốn “An cư lập nghiệp” muốn một sự thoải mái và yên bình cho căn nhà, họ luôn chọn những chủ đầu tư lớn và uy tính để ít bị tranh chấp, kiện tụng về sau cũng như có được sự thiết kế nhà phù hợp và tiện nghi nhất.

Tuy nhiên, trong hầu hết tất cả các chung cư lớn tại thành phố Thủ Đức dù thuộc về những Chủ đầu tư lớn và có Uy tín trong thị trường nhà ở thì vẫn khó có thể tránh khỏi sự thiếu hài lòng của khách hàng, có những trường hợp khách hàng thể hiện sự chống đối với chủ đầu tư ngay những nơi công cộng Điều này cho thấy các khách hàng mua ở vẫn cần cân nhắc để lựa chọn đúng những chủ đầu tư uy tín sẽ giảm được xác suất gặp phải những tình huống xấu có thể xảy đến đối với ngôi nhà thân yêu của mình.

Bên cạnh đó, môi trường và vị trí của nhà chung cư, khả năng kết nối giao thông, vị trí có thuận tiện hay không đều là lợi thế lớn mà các Chủ đầu tư cũng đã lựa chọn kỹ lưỡng trước khi xây dựng một dự án chung cư nhằm đem lại tiện nghi cho người dân sinh sống ở căn hộtrong tương lai Chính vì vậy, đây là nhân tố không kém phần quan trọng khi xem xét mua căn hộ để ở nói chung, vì nó ảnh hưởng rất lớn đến sinh hoạt, đi lại của khách hàng.

Hầu hết các kết quả của nghiên cứu trước mà tác giả được tham khảo đều có những kết quả về mức độ tác động của nhân tố môi trường, vị trí chung cư (Khoảng cách) đến việc ra quyết định mua nhà chung cư của khách hàng là cao tương đương nhau Chính vì vậy, kết quả của nghiên cứu này đưa ra khá tương đồng và hợp lý khi so sánh với những nghiên cứu trước đây.

Tóm lại, đề tài nghiên cứu đưa ra những góc nhìn mới so với những đề tài nghiên cứu liên quan mà tác giả đã được tham khảo về việc ra quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng cá nhân, trong khi quan điểm về quyết định mua của khách hàng trong nghiên cứu của tác giả Qiuxue Luo và Paul Tj James (2013); Phạm Thành Nhân (2013); Đào Nhật Tân (2016) thì tác giả lại đề cao các nhân tố về tài chính.

Theo nghiên cứu của tác giả về quyết định mua nhà chung cư của khách hàng để ở tại Thành phố Thủ Đức lại cho thấy nhân tố về Chủ đầu tư, môi trường và vị trí của nhà chung cư lại được ưu tiên Tuy nhiên, nhìn chung dựa theo các nghiên cứu tương tự khác, thì các nhân tố về chủ đầu tư, môi trường, vị trí, tài chính, tiện ích đều được đưa vào sự cân nhắc của cả khách hàng mua ở lẫn các nhà đầu tư và kết quả về mức độ tác động đều tương tự như nghiên cứu này Điều này càng làm tăng thêm sự khẳng định về tính đúng đắn của kết quả nghiên cứu trong việc xác định các nhân tố tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Chương 4 tác giả thực hành phân tích dữ liệu nghiên cứu kiểm định các thang đo, mô hình lý thuyết và các giả thuyết nghiên cứu từ dữ liệu thu thập được (298 mẫu). Trong quá trình phân tích dữ liệu nghiên cứu và giải thích kết quả nghiên cứu gồm các bước: đánh giá thang đo bằng Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA); phân tích tương quan; phân tích hồi quy, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.

Dữ liệu sau khi thu thập được phân tích bằng phần mềm xử lý thống kê SPSS 20.0 Kết quả phân tích cho thấy, mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức bị tác động bởi 5 nhân tố chính và tầm quan trọng của các nhân tố này đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức được sắp xếp theo trình tự giảm dần như sau: chủ đầu tư (β

=0.369); môi trường (β=0.284); vị trí (β= 0.162); tài chính (β = 0.143); tiện ích (β 0.104).

Mô hình nghiên cứu giải thích được 67.8% sự biến thiên của các biến phụ thuộc quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức. Đồng thời, tác giả cũng thảo luận kết quả nghiên cứu để chứng minh độ tin cậy của đề tài nghiên cứu.

Định dạng
Số trang	121
Dung lượng	306,78 KB