Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh cơ sở lý luận và áp dụng tại việt nam

Đề án môn học Trờng đại học kinh tế quốc dân Trung tâm đào tạo địa & kD BĐS -*** - đề án môn học Đề tài: Định giá bất động sản phơng pháp so sánh Cơ sở lý luận áp dụng Việt nam Giáo viên hớng dẫn Sinh viên thực Lớp Trung tâm : ThS Vũ Thị Thảo : Đoàn thị Nho : Kinh tế & QL Địa Chính - 44 : Đào tạo Địa & KD BĐS Hà Nội - 2005 mục lục nội dung trang lời mở đầu: phần I Cơ sở lý luận định giá bất động sản phơng pháp so sánh Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học Khái niệm cần thiết phải định giá phơng pháp so sánh Nhân tố ảnh hởng đến giá bất động sản Nguyên lý phơng pháp so sánh 10 3.1 Các nguyên lý định giá áp dụng phơng pháp so sánh 10 3.2 Yêu cầu phơng pháp định giá so sánh 14 3.3 Các bớc thực định giá phơng pháp so sánh 16 3.4 Những hạn chế phơng pháp định giá so sánh 20 Phần II Các áp dụng phơng pháp định giá so sánh thị trờng bất động sản Việt Nam 21 Định giá bất động sản phơng pháp so sánh định lợng 23 Định giá bất động sản phơng pháp so sánh định tính 25 Định giá bất động sản phơng pháp so sánh định lợng kết hợp định tính 26 Định giá Nghị Định 188/NĐ-CP 27 kết luận 32 LờI Mở ĐầU Sau chuyển việc quản lý kinh tế nớc ta từ chế hành quan liêu bao cấp sang chế thị trờng có quản lý Nhà nớc; Về bản, chủ thể định giá đà thay đổi nhu cầu xà hội định giá manh nha xuất hiện, có lẽ khoảng từ năm 1998 đến nhu cầu đà xuất nhiều Ban Vật giá Chính Phủ, Sở Tài Vật giá tỉnh thành phố địa mà tổ chức, cá nhân có nhu cầu định giá tìm đến Hiện Việt Nam đà đợc kết nạp thành viên thức Hiệp hội thẩm định giá ASEAN đợc bầu làm chủ tịch hiệp hội nhiệm kỳ 2001- 2003 Và nh ta làm thoát ly thông lệ, chuẩn mực mà Thế giới, khu vực đà quy định Bởi lẽ thờng, đà vào sân chơi phải chấp Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học nhận luật chơi chung.Việc định giá bất động sản đợc thực nhằm mục đích xác định giá trị bất động sản cung cấp thông tin cho mục đích mua- bán, bảo hiểm, thiết lập giá trị cho hợp mua lại, thiết lập giá trị cho vay mợn, chấp Nh việc định giá Việt Nam nh giới hoạt ®éng nghỊ nghiƯp Tuy nhiªn ë níc ta hiƯn cha có chuẩn mực, tiêu chuẩn pháp lý định giá kết định giá mang tÝnh cha thèng nhÊt ë mét sè n¬i ViƯc định giá xác( sử dụng phơng pháp đúng) làm giảm thiệt hại cho Nhà nớc nh tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá bất động sản Đối với Việt Nam định giá nghề mẻ, có thuận lợi phát triển sau nên kế thừa thành tựu nớc nhng điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá nhiều khó khăn Hiện nớc ta chủ yếu áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp Đây phơng pháp dễ đợc thực mô hình hay công thức cụ thể mà dựa diện giao dịch thị trờng để cung cấp dấu hiệu giá trị đặc điểm mà phơng pháp so sánh chứa đựng hạn chế Định giá bất động sản hoạt động cần thiết đời sống bất động sản có giá trị lớn tổng giá trị tài sản quốc gia Hiện định giá phơng pháp so sánh đợc sử dụng thờng xuyên phổ biến đánh giá giá trị bất động sản Để tìm hiểu rõ phơng pháp em chọn đề tài: Định giá bất động sản phĐịnh giá bất động sản phơng pháp so sánh Cơ sở lý luận áp dụng Việt Nam Đối tợng phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào phân tích sở đặc điểm phơng pháp so sánh nhằm tìm cách thức áp dụng phơng pháp vào định giá bất động sản Trên sở lấy quan niệm vật biện chứng vật lịch sử làm tảng trình phân tích, đề tài sử dụng phơng pháp phân tích tổng hợp để đánh giá so sánh trực tiếp định giá bất động sản Kết cấu đề tài bao gồm: Lời mở đầu Phần I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản phơng pháp so sánh Phần II: Các áp dụng phơng pháp định giá so sánh thị trờng bất động sản Việt Nam Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học Kết luận Trong trình tìm hiểu hạn chế trình độ thông tin phơng pháp định giá so sánh nên đề tài nhiều thiếu sót em mong thầy cô bạn góp ý sửa chữa để hoàn thiện phơng pháp Cuối em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đà giúp em hoàn thành đề tài Phần I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản phơng pháp so sánh I.1 Khái niệm cần thiết phải định giá phơng pháp so sánh định giá tài sản, hàng hoá hiƯn ®êi sèng kinh tÕ x· héi ë nớc ta việc đánh giá giá trị tài sản, hàng hoá phục vụ mục đích đời sống kinh tÕ x· héi Th«ng thêng ngêi ta hay sư dơng hai khái niệm đánh giá giá trị tài sản nh sau: Định nghĩa thứ nhất: Định giá ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đà đợc xác định Định nghĩa thứ hai: Đánh giá nghệ thuật hay khoa học ớc tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản nh xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trờng bao gồm loại đầu t lựa chọn Nh việc định giá bất động sản cứ, tảng cần thiết để thực quản lí tài s¶n cã hiƯu qu¶ bao gåm tõ viƯc sư dơng tài sản đến việc mua tài sản việc chuyển nhợng tài sản sử dụng Cũng mà Pháp lệnh giá đà quy định: Định giá bất động sản ph Kết định giá đợc sử dụng định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhợng bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp sử dụng vào mục đích khác đà đợc ghi hợp đồng thẩm định giá ( điều 17 Pháp lệnh giá) Khái niệm nêu không khác với quan niệm nớc giới Nội dung cốt lõi khái niệm Định giá bất động sản phđánh giá giá trị tài sản dựa Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học yếu tố thị trờng Định giá bất động sản ph giá trị giá trị thị trờng tài sản Giá trị thị trờng tài sản số tiền ớc tính cho tài sản đợc trao đổi vào ngày định giá, ngời mua ngời bán sẵn sàng muốn bán giao dịch vô t sau đà tìm hiểu kỹ thị trờng, bên hành động hiểu biết thận trọng không bị ép buộc Gía trị thị trờng mục đích mà định giá phải xác định, đánh giá đợc theo yêu cầu tổ chức, cá nhân đề nghị định giá Việc định giá công việc võa mang tÝnh khoa häc l¹i võa mang tÝnh nghƯ thuật đòi hỏi ngời định giá phải đầy đủ hiểu biết có kiến thức chuyên môn vững vàng cộng với khả nhạy cảm thị trờng Do tính đa dạng phức tạp đối tợng định giá mục tiêu định giá cần phải có nhiều phơng pháp xác định Trải qua trình xây dựng phát triển đến giới đà xuất nhiều phơng pháp khác nhiên hoạt động thực tiễn cần ý: Các phơng pháp phong phú, nhng có phơng pháp sử dụng tốt cho trờng hợp cha đà phù hợp cho trờng hợp khác Vì tuỳ theo mục đích lần định ngời định giá định lựa chọn phơng pháp thích hợp Hiện giới áp dụng ba phơng pháp định giá bất động sản phơng pháp so sánh thị trờng, phơng pháp chi phí, phơng pháp thu nhập ; Trong phơng pháp so sánh thị trờng gần nh phổ biến rộng rÃi đợc áp dụng để định giá cho tất loại tài sản Đây phơng pháp sử dụng giá bán bất động sản đà đợc giao dịch thị trờng làm để xác định giá bất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh bất động sản với Phơng pháp gần nh đợc sử dụng nhiều thực tế, đợc áp dụng để định giá cho tất trờng hợp đất, nhà cửa cho định giá thuê thoả thuận thuê mớn phơng pháp so sánh trực tiếp phơng pháp thờng dùng để xác định giá tài sản lí sau: -Là phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn kĩ thuật -Nó thể đánh giá giá trị thị trờng có sở vững để chủ sở hữu quan thừa nhận -Nó đòi hỏi cần thiết tăng cờng kinh nghiệm kiến thức thị trờng để tiến hành việc định giá cách phù hợp Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học - Phơng pháp so sánh công thức hay mô hình cố định mà dựa vào diện giao dịch thị trờng để cung cấp dấu hiệu giá trị Phơng pháp so sánh dựa lí thuyết cho giá trị thị trờng bất động sản có quan hệ mật thiết với giá trị bất động sản đà đợc mua bán Vì phơng pháp quan tâm đến nhận biết đo lờng tác động hữu thiếu vắng số đặc tính có giá cả, tiền thuê tài sản so sánh đợc Mục tiêu phơng pháp tìm kiếm tài sản đà đợc giao dịch thị trờng hành, giống so với tài sản đối tợng định giá tiến hành điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác chúng Các thông tin có khả tin cậy đợc sử dụng phân tích sở định giá Phân tích thu đợc dựa nguyên tắc so sánh thông tin tản mạn từ giao dịch trớc mà đợc áp dụng định giá mới, với số điều chỉnh cần thiết để đảm bảo liệu lịch sử phù hợp với tình tại(ví dụ điều chỉnh ảnh hởng lạm phát ) Định giá tập trung vào hai nhóm nhân tố nhân tố thị trờng nhân tố giá Theo Uỷ ban chuẩn mực quốc tế đa khái niệm tổng quát thị trờng : hệ thống (và có vị trí) mà hàng hoá cung phục vụ đ ợc trao đổi ngời mua ngời bán thông qua cấu giá Khái niệm thị trờng chứa đựng khả hàng hoá phục vụ đợc trao đổi ngời mua ngời bán mà hạn chế bất hợp pháp hoạt động họ Mỗi bên đáp ứng mối quan hệ cung-cầu yếu tố điều chỉnh giá, khả kiến thức bên, hiểu biết họ lợi ích tơng đối cuả hàng hoá phục vụ nh nhu cầu đòi hỏi riêng họ Thị trờng thị trờng địa phơng, thị trờng quốc gia hay thị trờng quốc tế I.2 Những nhân tố ảnh hởng đến giá bất động sản Nh giá thị trờng bất động sản số tiền đợc trả cho bất động sản giao dịch thị trờng trực tiếp, mức giá thịnh hành dới điều kiện thị trờng xác định, bên giao dịch mua bán tự nguyện đợc thông tin đầy đủ thị trờng bất động sản- đối tợng mua bán Gía đợc xác định thời điểm định thời điểm khác giá cao thấp; Trong chế thị trờng mở, Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học giá phạm trù trung tâm kinh tế hàng hoá Cũng nh hàng hoá khác giá bất động sản bị ảnh hởng nhiều yếu tố Các yếu tố tác động trực tiếp gián tiếp tới bất động sản đợc phân thành nhóm khác nhau: + Cung cầu bất động sản: giá trị thị trờng bất động sản đợc xác định tác động qua lại lực lợng cung cầu thị trờng vào thời điểm định giá Trên thị trờng giá có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Độ co giÃn quan hệ cung cầu với giá có tác động quan trọng hình thành giá Tại thời điểm cung cầu cân ta có giá cân Giả định yếu tố khác cố định thay đổi cung cầu bất động sản làm cho giá bất động sản thay đổi Do thị trờng bất động sản cạnh tranh giá bất động sản điều tiết cung cầu bất động sản Tuy nhiên độ co giÃn cung cầu theo giá nhiều hay yếu tố định tăng giảm giá hay nhiều Đây mối quan hệ mang tính quy luật cung cầu hàng hoá dịch vụ bao hàm hàng hoá bất động sản Khi định giá bất động sản phải phân tích xác định cẩn thận tác động lực lợng thị trờng đến giá trị bất động sản Và phân tích thông tin thị trờng cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trờng thực điều chỉnh + Chi phí: Là toàn phí tổn mà ngời sử dụng bỏ để tạo lập để có đợc Định giá bất động sản ph sở hữu bất động sản Đây yếu tố quan trọng mà nhà định giá phải xem xét định giá bất động sản Thông thờng chi phí định giá trị bất động sản Tuy nhiên chi phí tạo nên giá trị bất động sản thị trờng mà có tác động ngợc lại Chi phí hình thành nói chi phí ngời bán Bên cạnh ngời định giá phải ý chi phÝ sư dơng lµ chi phÝ ngêi mn sử dụng phải bỏ để sử dụng bất động sản theo mong muốn Đây chi phí ngời mua Sự tác động ngợc chiều hai loại chi phí tạo nên giá trị bất động sản thị trờng xét khía cạnh kinh tế tài + Sự hữu dụng: Xét mục đích sử dụng bất động sản có khả dùng để ở, để kinh doanh kết hợp hai mục đích Nhìn chung bất động sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc bán có giá bán tốt Xét tính hiệu Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học bất động sản sử dụng đợc có giá trị bất động sản phải tốn chi phí thời gian sửa chữa để sử dụng đợc Do vậy, định giá bất động sản cần ý đến đặc điểm vật kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất + Các lực lợng thị trờng vi mô : Trớc hết phải kể đến vị trí đất đai địa điểm có tài sản Nhìn chung khả sinh lời tài sản cao giá trị tài sản cao Tài sản, đất đai nhà cửa thuận tiện giao thông lại có giá trị trờng hợp giao thông bất tiện Tài sản, đất đai khu trung tâm, mặt phố có giá trị ngoại thành ngõ hẻm Tài sản, nhà cửa, đất đai thành phố, khu công nghiệp, thị xÃ, thị trấn cò giá trị nông thôn Kế đến đặc tính vật chất tài sản: Kích thớc miếng đất, kích thớc cửa nhà, loại nhà, tuổi tài sản, mức độ kiên cố, mức độ đại tác nhân tác động trực tiếp đến mức giá chúng Các yếu tố khác môi trờng nh lịch sử chủ nhân, môi trờng xà hội xung quanh, địa điểm gần chợ, gần trờng học, cửa hàng có tác động đến giá trị tài sản Tài sản có vị trí thuận lợi cho sinh hoạt kinh doanh có khả sinh lợi lớn có giá trị cao + Các yếu tố tình trạng pháp lý tài sản : Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản qua số khía cạnh nh: Sự rõ ràng xác định quyền sở hữu tài sản Tài sản thuộc sở hữu chủ nhân có giấy tờ pháp lý đầy đủ đợc mua bán cách nhanh chóng thuận lợi có giá Các tình trạng quyền lợi tài sản Khả kiểm soát hợp pháp tài sản Đây yếu tố quan trọng giao dịch bất động sản Bất động sản có tình trạng pháp lý ổn định đợc a chuộng giao dịch diễn cách thuận tiện nhanh chóng Ngời mua đợc an tâm bất động sản đà mua ngời bán lại bán đợc bất động sản với giá cao Trên thị trờng bất động sản có nhiều bất động sản có tình trạng pháp lý cha ổn định nhng đợc giao dịch cần đợc định giá cách xác nhng thực tế ngời định giá phải ý đến yếu tố để điều chỉnh cho có mức giá hợp lý + Các quan hệ lịch sử yếu tố tâm lý xà hội : Nhóm nhân tố thờng có ảnh hởng mạnh mẽ rõ nét tài sản sản phẩm hàng hoá Ví dụ nhà khó bán mà ngời chủ cũ có vấn đề rắc rối tình trạng sức khoẻ, ốm đau bệnh tật kinh Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học niên hay tình trạng gia đình bất ổn Đặc biệt ngày yếu tố tâm linh phong thuỷ đợc xem trọng cân nhắc mua bán bất động sản + Các yếu tố thuộc lực lợng môi trờng vĩ mô : Đó yếu tố thuộc trị, xà hội, kinh tế tổ chức mà việc mua bán tài sản đợc diễn ảnh hởng nhân tố đến mức giá tài sản mạnh mẽ nhanh chóng Có nhiều biểu cụ thể ảnh hởng này, chẳng hạn: Khi kinh tế lâm vào tình trạng thiểu phát, chuyển nhợng, thuê mớn tài sản bị đình trệ nghiêm trọng có biến động số thị trờng, đặc biệt số thị trờng chứng khoán có biến động theo Chính sách Nhà nớc tác động lớn trực tiếp đến giá bất động sản, thể mặt chủ yếu sau : Nhà nớc ban hành quy định quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhợng bất động sản, thay đổi quy định thời kì tác động đến giá bất động sản thị trờng Đồng thời Nhà nớc quy định sách nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ) sách có ảnh hởng trực tiếp đến chi phí tạo lập chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản Bên cạnh Nhà nớc hoạch định công bố quy hoạch việc sử dụng đất cho khu vực Đây yếu tố quan trọng ảnh hởng lớn đến giá bất động sản thị trờng + Các mục đích đánh giá giá trị : Nh đà nêu việc đánh giá giá trị tài sản mục đích khác tuỳ theo yêu cầu ngời cần định giá bất động sản Tơng ứng với mục đích việc đánh giá chúng lại có nét khác biệt mà ảnh hởng đến mức giá trị tài sản Ví dụ: Một diện tích đất đợc dùng vào mục đích góp vốn liên doanh đợc đánh giá với mức giá khác với trờng hợp dùng để đền bù cho dân c phân quy hoạch lại đờng xá giao thông Mỗi mục đích khác lại cần cách thức khác để định giá bất động sản ngời định giá trớc định giá phải ý đến mục đích ngời yêu cầu định giá Môi trờng kinh tế, trị luật pháp, xà hội Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Mức giá bất động sản Cung cầu Mục tiêu đánh giá thị trờng Giá trị thị trờng giá trị Đề án môn học Quan hệ lịch sử xà hội Sơ đồ nhân tố ảnh hởng đến mức giá bất động sản I.3 Nguyên lý phơng pháp định giá so sánh I.3.1 Các nguyên lý phơng pháp so sánh Khi định giá bất động sản đòi hỏi cần phải áp dụng theo nguyên tắc định nhiên phơng pháp định giá phơng pháp so sánh cần phải theo nguyên tắc sau: Nguyên tắc cung- cầu: Quan hệ cung cầu trực tiếp ảnh hởng đến giá bất động sản định giá bất động sản phải xác định giá trị giá nhng xác định giá trị phải điều kiện cung- cầu tơng đối ổn định, đột biến thị trờng giá Nếu thị trờng bất động sản tơng đối ổn định việc áp dụng phơng pháp so sánh phù hợp đạt hiệu cao Khi thị trờng biến động, giá bất động sản thay đổi nhiều, thông tin thu đợc không sát với thực tế, không đem lại tiêu thức so sánh phù hợp, ngời định giá phải xem xét khác biệt công trình bất động sản để tìm nguyên nhân, định giá trị bất động sản Cũng từ ngời định giá phải dự báo đợc diễn biến quan hệ cung- cầu tơng lai để tìm đợc xu hớng thay đổi giá bất động sản kinh tế thị trờng Một đặc biệt bất động sản ảnh hởng lớn đến giá bất động sản tính riêng biệt khan Nguyên lý đợc áp dụng triệt để thị trờng bất động sản Khi yếu tố khác giả định không đổi, cung loại hàng hoá tăng lên làm cho giá trị thị trờng giảm ngợc lại Nhng thực tế yếu tố khác không thay đổi cung- cầu bất động sản thay đổi đồng Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học Quá trình định giá trình hành động có trật tự lôgíc, đợc bố cục phù hợp với quy tắc đà đợc xác định rõ, giúp cho nhà định giá đạt đến kết luận ớc tính giá trị sở tin tởng đợc Quá trình định giá phơng pháp so sánh giống nh phơng pháp ph¶i thùc hiƯn theo tõng bíc thĨ cã trËt tự bao gồm sáu bớc: Bớc 1: Xác định bất động sản mục tiêu Khi muốn định giá bất động sản ngời định giá cần xem xét xác định đầy đủ thông tin cần thiết liên quan đến bất động sản Tức ngời định giá phải nhận biết bất động sản mặt Trớc hết nhận biết khía cạnh vật chất Ví dụ nhà muốn định giá phải xem xÐt nhµ ë khu vùc nµo? DiƯn tÝch réng bao nhiêu? (gồm diện thích đất xây dựng, diện thích sử dụng nhà ), Kiến trúc nhà đặc điểm khác Đây việc nhận biết trực tiếp ngời định giá xem xét bất động sản mục tiêu Sau cần phải tìm hiểu tình trạng pháp lý bất động sản nh chủ sở hữu, chủ sử dụng hay bất động sản có bất động sản hợp pháp hay không? Có giấy tờ pháp lý đầy đủ không? Đây yếu tố quan trọng hầu hết bất động sản có tình trạng pháp lý ổn định đảm bảo thờng giao dịch diễn nhanh chóng giá cao Và xác định quyền lợi bất động sản mục tiêu đem lại Bất động sản đem lại nhiều lợi ích có giá Bớc 2: Thu thập thông tin bất động sản so sánh Việc thu thập thông tin bất động sản phải có tơng đồng với bất động sản mục tiêu Ví dụ muốn định giá hộ ngời định giá phải xem xét thông tin hộ khu vực gần giao dịch hộ có mục đích sử dụng hay có tơng đồng điểm Mỗi tiêu chí để xác định cho trình định giá bất động sản cần phải có thông tin khác kèm Việc thu thập nhiều thông tin có sở xác để so sánh Thông tin thu đợc phụ thuộc vào đặc tính cấu thành bất động sản mục tiêu Nếu muốn định giá nhà 150 m2, tầng, thời gian sử dụng năm, nằm trục đờng ngời định giá cần phải lựa chọn thông tin nhà có diện tích tơng tự , có kiến trúc gần giống hay thời gian sử dụng dới năm vị trí cách mặt đờng bao nhiêu? Những thông tin cần thu thập phải thông tin đợc thu thập từ giao dịch bất Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học động sản thành công thị trờng điều kiện bình thờng tức giao dịch ngời bán ngời mua tự nguyện, bên có đầy đủ thông tin hiểu biết thị trờng bất động sản Không đợc thu thập số liệu để áp dụng phơng pháp so sánh từ mua bán có tính chất đầu cơ, bị sức ép mặt thời gian, bị ép buộc mua bán mua bán bên có quan hệ huyết thống lý chủ quan khác Bớc 3: Kiểm tra thông tin Sau thu thập đợc thông tin bất động sản có đặc tính tơng đồng với bất động sản mục tiêu ngời định giá quay lại kiểm tra yếu tố để thấy đợc khả so sánh bất động sản đà thu thập đợc với bất động sản mục tiêu Nếu bất động sản náo có nhiều điểm kh¸c biƯt vÝ dơ: DiƯn tÝch kh¸c hay thêi gian giao dịch đà xa mà khoảng thời gian có nhiều bất động sản tơng tự đợc giao dịch ngời định giá loại bất động sản XOng bớc nhà định giá chọn đợc bất động sản lấy bất động sản loại trừ Việc kiểm tra bất động sản thu đợc nhằm mục đích định lựa chọn bất động sản thích hợp để đa vào làm bất động sản tham chiếu trình so sánh Căn vào đặc tính, điều kiện mà bất động sản so sánh đợc Ngời định giá lựa chọn thông tin 3- giao dịch bất động sản tơng tự trớc diễn thành công để so sánh đợc với bất động sản cần định giá Bớc 4: Phân tích thông tin Sau tìm hiểu rõ thông tin đà đợc thu thập ngời định giá tiến hành so sánh trực tiếp yếu tố bất động sản mục tiêu với bất động sản tham chiếu để tìm khác biệt, sai lệch Đây câu trả lời cho câu hỏi hai bất động sản đợc coi giống lại có giá khác nhau? Từ khác biệt đặc tính ngời định giá điều chỉnh nhiều hay để đảm bảo việc định giá xác sát thực Trên sở đánh giá thay đổi này, tiêu thức so sánh đợc điều chỉnh tuỳ theo ảnh hởng yếu tố Ví dơ nh÷ng u tè nh kiÕn tróc, thÈm mÜ sÏ nhiều ảnh hởng đến giá trị bất động sản tuổi thọ bất động sản, tình trạng bất động sản tốt hay xấu, hoàn thiện hay cha hoàn thiện, tình trạng pháp lý ổn định hay không ổn định, tiện nghi kèm có giá trị lớn hay không? Phụ trợ kèm nh kích thớc Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học bất động sản sao? Nhiều có mảnh đất có diện tích nhng giá trị đánh giá lại khác hình thể diện tích Giá đất hình thang, hình thang có cạnh đáy lớn mặt tiền đờng phố thờng cao so với giá thị trờng, hình thang có cạnh đáy nhỏ mặt tiền đờng phố giá đất tính theo luật thờng nhỏ giá đất thị trờng, điều hiểu đợc thông qua việc giải thích dựa vào yếu tố tâm lý ngời dân đông nói chung ngời dân Việt Nam nói riêng: thích mảnh đất nở hậu( đáy lớn so với mặt tiền) mảnh đất thắt đuôi chuột( đáy nhỏ mặt tiền) Không so sánh khác đợc thể trực tiếp bên ngoài, ngời định giá cần phải xem xét đánh giá mặt định tính: Có nghĩa mức độ tốt hay xấu bất động sản, tâm lý chung ngời chủ sở hữu bất động sản, tình trạng ổn định hay không bất động sản Khi đánh giá yếu tố đòi hỏi ngời định giá phải có nhạy cảm tốt, đánh giá giá trị bất động sản mục tiêu Bớc 5: Điều chỉnh Trên sở điều chỉnh mức giá bất động sản đà giao dịch theo tiêu thức giống khác để làm định giá bất động sản mục tiêu Giá bất động sản mục tiêu bao gồm giá bất động sản so sánh công với lợng điều chỉnh mức giá vêg khác biệt vị trí, tình trạng pháp lý, kết cấu hạ tầng, môi trờng sống bất động sản so sánh với bất động sản cần định giá Lợng điều chỉnh phải cộng thêm trừ bớt lợng tiền( tỉ lệ %) định tuỳ thuộc khác biệt bất động sản so sánh bất động sản định giá để hình thành mức giá bất động sản mục tiêu Việc điều chỉnh ta phải lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn để làm sau ta so sánh bất động sản tham chiếu để tìm yếu tố sai lệch- Đây sở để điều chỉnh Việc điều chỉnh phải quan tâm đến điều kiện thị trờng trớc tiên phơng pháp định giá dựa giao dịch đà đợc thực thị trờng, phơng pháp dựa vào lý thuyết cho rằng: Giá trị thị trờng tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản đà đợc mua bán Tuy nhiên trình điều chỉnh, trờng hợp mà tiêu chí so sánh không đồng ngời ta phải sử dụng nhiều bất động sản trung gian để đối chiếu tìm tiêu chí riêng bất động sản, đồng thời việc tính toán đơn vị so sánh phải ý đến tiêu chí thờng hay sử dụng Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học xây dựng nh hệ số xây dựng, diện tích xây dựng Việc điều chỉnh đợc thực yếu tố nh vị trí ( bất động sản có vị trí riêng biệt phải so sánh với vị trí trung tâm khả bất động sản tiếp cận với hệ thống giao thông, sở hạ tầng sẵn có); hình thể; quy mô bất động sản; yếu tố pháp lý; đặc điểm vật lí bất động sản nh: số lợng hạng mục công trình, vật liệu chất liệu thiết bị gắn liền với công trình, kiến trúc; điều kiện giao dịch: điều kiện toán, hình thức toán, lệ phí toán; đặc điểm thị trờng: biến động trầm lắng I.3.4 Những hạn chế phơng pháp so sánh Định giá phơng pháp so sánh thực sở tìm kiếm thông tin đà đợc giao dịch thị trờng hành giống so với tài sản đối tợng định giá tiến hành điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác chúng nên hạn chế phơng pháp Khi thực so sánh cần thiết phải có thông tin Rõ ràng phơng pháp thông tin thị trờng giao dịch tơng tự không sử dụng đợc Mặt khác đặc điểm vốn có giá trị thị trờng thông tin không đầy đủ thờng xuyên thay đổi thông tin có tính chất không trung thực, không xác, không đầy đủ thị trờng biến động thông tin trở nên lạc hậu thời gian ngắn Nh để thực phơng pháp đòi hỏi phải có hệ thống thông tin với chất lợng cao, đồng thông tin đợc sử dụng điều kiện thị trờng tơng đối ổn định Mặt khác bất động sản có vị trí riêng biệt, việc định giá bất động sản phần lớn phụ thuộc nhiều vào vị trí ta khó đem giá trị bất động sản khu vực để áp dụng giá cho bất động sản khu vực khác Có nghĩa với bất động sản vị trí yếu tố định Việc điều chỉnh giá tuỳ theo khác biệt đem lại đánh giá xác nhng hoàn toàn giá trị bất động sản mục tiêu Đôi có bất động sản riêng biệt đặc biệt cần đợc định giá, bất động sản mang lại thu nhập mang tính cá biệt, việc sử dụng phơng pháp so sánh khó khăn để có đợc kết xác Trong trờng hợp mua bán so sánh đợc lại không giống tính đặc biệt bất động sản đợc xem xét, điều gây ảnh hởng đến tính xác phơng pháp Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học Phần II: áp dụng phơng pháp định giá so sánh thị trờng bất động sản Việt Nam Mặc dù Việt Nam đà thành viên thức hiệp hội thẩm định ASEAN nhng hoạt động định giá bớc sơ khai, nghiên cứu; tìm tòi, học hỏi nớc khu vực để tìm phơng hớng, cách thức riêng cho mình, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xà hội môi trờng sinh thái Việt Nam Việc định giá bất động sản phơng pháp mẻ thị trờng bất động sản đợc hình thành, cha đồng mang tính không thống nhất, việc tìm kiếm thông tin thị trờng bất động sản để thực phơng pháp so sánh trực tiếp nhiều khó khăn tính xác không cao Tuy nhiên phơng pháp ®ỵc sư dơng phỉ biÕn nhÊt ë níc ta hiƯn đặc điểm dựa diện giao dịch thị trờng công thức hay mô hình định Mặc dù đà sử dụng phơng pháp so sánh đà đạt đợc nhiều kết nhng bên cạnh có nhiều hạn chế Việc thu lợi từ hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại thu nhập tơng đối cao dẫn đến việc nhiều thành phần đổ xô tham gia thị trờng bất động sản: trung tâm môi giới bất động sản, tổ chức, công ty lớn tham gia với hình thức quy mô lớn có hệ thống nh siêu thị bất động sản, địa ốc ngân hàng Một số trung tâm môi giới bất động sản hoạt động manh mún trách nhiệm pháp lý, nhà môi giới bất động sản hoạt động nh ngời trung gian Nếu nh cá nhân hay quan muốn bán bất động sản đến đăng ký với nhà môi giới họ cầu nối ngời mua ngời bán Tuy nhiên, ngời bán cần t vấn giá nhà môi giới sẵn sàng giúp họ với kinh nghiệm hiểu biết qua bất động sản tơng tự, thực chất phơng pháp mà họ áp dụng phơng pháp so sánh nhng mức sơ khai mang tính tự phát, họ cha đợc trang bị kiến thức nh hiểu biết lý thuyết phơng pháp cách thống Một vấn đề cản trở công tác định giá việc không đầy đủ thủ tục pháp lý Nh đà biết thông thờng trị giá đất chiếm 2/3 giá trị bất động sản, giá trị biến động theo vị trí điều kiện mảnh đất; Việc đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu nhà đất cha đợc giải cách thống nhất, tập trung; Lịch sử Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho Đề án môn học mua bán trao tay đất không mang tính pháp lý; Việc nộp thuế trớc bạ cha đợc hoàn tất cách đầy đủ; Một hệ thống đăng ký đầy đủ cần thiết công tác định giá, trị giá lớn cho việc nhận liệu thị trờng thiếu sót hệ thống ngời dân không đăng ký quyền chuyển nhợng đất họ Để giúp cho ngời dân nhận đợc lợi ích việc đăng ký chuyển nhợng giúp cho công ty hiểu đợc lợi ích dòng thông tin cần đợc cải thiện việc tiếp cận thông tin quan trọng Tuy nhiên, nhiều yếu tố khó khăn việc tiến hành định giá bất động sản tơng lai, nhng để giải cách có hiệu cần phải có thời gian, sớm chiều đợc Trớc mắt để giúp cho công việc định giá diễn thuận lợi phải có thị trờng bất động sản phát triển hoàn chỉnh điều phụ thuộc nhiều vào sách Chính phủ ban hành Luật quy định để hỗ trợ cho thị trờng bất động sản II.1 Định giá bất động sản phơng pháp so sánh định lợng Hiện Việt Nam áp dụng nhiều phơng pháp khác để so sánh tìm giá trị bất động sản cần định giá nhiều hạn chế Thực chất bất động sản tơng tự nhng lại khác rõ rệt Chính điều đòi hỏi ngời định giá phải có khả định lợng khác biệt mặt giá trị điều kiện khác biệt đa lại, phơng pháp so sánh định lợng đợc sử dụng phổ biến hầu hết trờng hợp định giá phơng pháp so sánh Việc so sánh định lợng đợc thực sở phân tích thông tin trình thực điều chỉnh từ tìm khác bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh Ngời định giá phân tích số liệu theo cặp theo nhóm với tiêu chí khác Ví dụ cần định giá nhà tầng, diện tích xây dùng lµ 160m 2, diƯn tÝch sư dơng lµ 80m2 với phòng ngủ, phòng bếp, phòng khách, nhà vệ sinh, đợc xây dựng với chất lợng tốt đợc đem so sánh với bất động sản khác đà đợc giao dịch thị trờng thời gian gần Giả sử lấy bất động sản giao dịch vòng từ tháng trớc trở lại Các bất động sản có diện tích gần giống với diện tích nhà cần định giá Sau đà thu thập thông tin ngời định giá thực điều chỉnh Quá trình điều Sinh viên thực hiện: Đoàn Thị Nho