Tin dung bat dong san tai sacombank chi nhanh hoa 484997

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chất tín dụng bất dộng sản 1.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản Tín dụng giao dịch tài sản (tiền hàng hóa) bên cho vay ngân hàng bên vay doanh nghiệp, cá nhân chủ thể khác; bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên vay sử dụng thời hạn định theo thỏa thuận hai bên đồng thời bên vay có trách nhiệm hịan trả vơ điều kiện vốn gốc lãi vay cho bên cho vay đến hạn tốn Tín dụng bất động sản lọai cho vay liên quan đến việc chuyển nhượng, xây dựng sửa chữa bất động sản nhà ở, đất đai, nhà xưởng 1.1.2 Bản chất tín dụng bất động sản - Chỉ cho vay khách hàng cá nhân, hộ gia đình sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam - Chỉ cho vay khách hàng có nhu cầu để thật không cho vay khách hàng có mục đích đầu kinh doanh - Đối tượng cho vay giá trị nhà hoàn chỉnh xây dựng (bao gồm giá trị đất ở) mua giá trị khung nhà, chi phí để sửa chữa, xây dựng nhà; toán tiền mua đất để xây dựng nhà chi phí có liên quan khác - Thời hạn cho vay chủ yếu trung - dài hạn, thời hạn cho vay tính từ ngày khách hàng vay vốn nhận vay ngày trả hết nợ gốc lãi vay - Giải ngân theo tiến độ tóan hợp đồng mua bán tiến độ xây dựng - Mức cho vay: tối đa 70% nhu cầu vốn khách hàng không vượt 70% giá trị tài sản đảm bảo Trang 1.2 Vai trị tín dụng bất động sản: 1.2.1 Góp phần thị hóa: Để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt Để phát triển thị trường BĐS thực đô thị hóa vấn đề nguồn vốn đặt lên hàng đầu Bởi lẽ đầu tư vào lĩnh vực cần lượng vốn lớn nên trông chờ vào vốn tự có cá nhân tổ chức, ngân hàng với vai trò nơi tập trung vốn nhàn rỗi trung tâm đáp ứng nhu cầu vốn cho việc phát triển thị trường BĐS 1.2.2 Góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Nếu quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề 1.2.3 Góp phần ổn định đời sống: Những người có thu nhập trung bình, thấp khơng có sẵn số tiền lớn để mua nhà, xây sửa nhà, ngân hàng sẵn sàng cho vay trả góp hàng tháng với điều kiện nguồn thu nhập ổn định, qua góp phần ổn định đời sống cho tầng lớp Trang 1.3 Rủi ro tín dụng BĐS: 1.3.1 Khái niệm: Rủi ro tín dụng BĐS xuất biến cố khơng bình thường quan hệ tín dụng, từ tác động xấu đến hoạt động ngân hàng làm cho ngân hàng lâm vào tình trạng khả tốn cho khách hàng 1.3.2 Những thiệt hại rủi ro tín dụng BĐS gây ra: - Đối với ngân hàng: Tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh ngân hàng thiếu tiền chi trả cho khách hàng, lợi nhuận ngày giảm dẫn đến lỗ khả toán - Đối với xã hội: hoạt động ngân hàng có liên quan đến hoạt động tồn kinh tế Vì vậy, rủi ro xảy làm phá sản vài ngân hàng, có khả lây lan ngân hàng khác tạo cho dân chúng tâm lý sợ hải đến ngân hàng rút tiền ạt Điều đưa đến phá sản hàng loạt ngân hàng tác động xấu đến kinh tế 1.3.3 Nguyên nhân dẫn đến rủi ro: 1.3.3.1 Chủ quan: Cho vay BĐS thường khỏan vay trung, dài hạn khỏang 80% vốn huy động ngân hàng có thời hạn 12 tháng trở xuống Như ngân hàng có nguy rơi vào tình trạng khả khỏan 1.3.3.2 Khách quan: 1.3.3.2.1 Về kinh tế, sách, lãi suất - Dự án cho vay bất động sản thường kéo dài, thị trường bất động sản đóng băng làm khả thu hồi vốn chậm gặp nhiều khó khăn - Khi thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng chịu thiệt hại nặng nề phần định giá cho vay ngân hàng cao giá thị trường Chẳng hạn, thời điểm cho vay khu đất có giá tỉ đồng, ngân hàng cho vay 70% 3,5 tỉ đồng Chỉ Trang vài năm sau thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất 2,5 tỉ đồng, ngân hàng tỉ đồng - Khi khỏan cho vay dài hạn nhiều khỏan huy động vốn ngân hàng bị thiệt hại nặng lãi suất tăng 1.3.3.2.2 Nguồn thu nhập người vay: - Thời gian cho vay BĐS kéo dài từ 10-20 năm, khoảng thời gian dài để đảm bảo vấn đề thu nhập, công ăn việc làm, sức khỏe, tuổi thọ, hồn cảnh gia đình, … Ví dụ bị sa thải, ly dị, bệnh tật, chết, … khách hàng dẫn đến khả khơng hồn trả nợ vay cho ngân hàng 1.4 Thẩm định tài sản đảm bảo: 1.4.1 Khái niệm thẩm định giá: Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trườngtại thời điểm, địa điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thong lệ quốc tế Giá trị thị trường chuẩn mực công tác thẩm định giá Giá trị thị trường người mua thận trọng khơng trả nhiều chi phí mua tài sản thay tương tự bán thị trường Thẩm định giá ngành khoa học không xác mà mang tính tương đối, khơng thể cầu tịan giá trị tài sản mà phải đứng quan điểm giá thẩm định giá tốt giao dịch Vì ngịai thơng tin giá giao dịch thu thập vai trị nhận định người trực tiếp đánh gía tài sản quan trọng sở trung thực, mẫn cán, khách quan khoa học 1.4.2 Phương pháp thẩm định giá: có phương pháp chủ yếu để thẩm định giá: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí giảm giá - Phương pháp thặng dư Trang - Phương pháp đầu tư (thu nhập) - Phương pháp lợi nhuận Trong phương pháp trên, phương pháp so sánh trực tiếp phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế - Phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào giao dịch thị trường để cung cấp giá trị - Phương pháp so sánh trực tiếp địi hỏi phải tìm kiếm BĐS giao dịch thị trường hành có vị trí, tính chất tương tự với BĐS cần thẩm định giá 1.4.2.1 - Những vấn đề cần quan tâm thực thẩm định: Xem xét cách đầy đủ thận trọng giấy tờ, văn chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản - Xem xét quy họach chung khu vực có tài sản thẩm định 1.4.2.2 Những giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản: a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ) - Đất giao mục đích làm nhà có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài - Đất giao cho tổ chức mục đích sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà máy, xí nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định - Đất cho thuê có thời hạn: trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất cho suốt thời hạn thuê b) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (giấy hồng) - Quyết định công nhận quyền sở hữu nhà - Quyết định cho phép chuyển nhượng quyền sở hữu nhà - Giấy phép mua bán, chuyển nhượng nhà Trang - Bằng khóan, giấy tờ quyền chế độ cũ cấp mà Nhà nước công nhận việc trước bạ tài sản - Tờ khai lệ phí trước bạ - Bản vẽ trạng - Giấy phép xây dựng - Biên hịan cơng 1.4.3 Quy trình thẩm định giá BĐS 1.4.3.1 BĐS không nhận làm TSĐB: - BĐS tranh chấp có yếu tố nơng nghịêp - BĐS có từ đồng sở hữu trở lên, ngọai trừ đất cấp cho hộ gia đình - Nhà ở, đất hẻm hẹp 1m; từ 1-1,5m cách mặt đường q 100m - Đất nơng nghiệp trồng lúa có diện tích