Thông tin tài liệu
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH GIÁO TRÌNH Hf GIA TAI SAN Déng chu bién: TS Nguyén Minh Hoding ThS Phạm Văn Bình _ HÀNỘI-201 - DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT *%*%*% AVO: BĐS: Hiệp hội thẩm định giá Austrâylia -_ Bất động sản DCF: Phương pháp chiết khấu dòng tiền DN: Doanh nghiệp DNNN: Doanh nghiệp nhà nước GTDSD: Giá trị sử dụng GTDT: Giá trị đầu tư GTTT: Giá trị thị trường GW: Goodwill - lợi thương mai IVSC: Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế LITL: N guyên tắc dự báo lợi ích tương lai NTCC: Nguyên tắc cung cầu NGDG: Nguyên tắc đóng góp NTTT: Nguyên tắc thay PER: Tỷ số giá lợi nhuận _ Q5D: a | Quyền sử dụng QSH: Quyền sở hữu SDTNVHQN: Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu TDV: Thẩm định viên TSCD: Tài sản cố định TSHH: "Tài sản hữu hình TSLD: Tài sản lưu động TSVH: Tài sản vơ hình Lời nói đu LỜI NĨI ĐẦU Định giá tài sản mơn học nghiệp vụ chương trình đào tạo hệ quy tập trung thuộc chuyên ngành Định giá tài sản Kinh doanh bất động sản Học viện Tài chính, đồng thời mơn học sở nhiều chuyên ngành khác Học viện Tài Giáo trình “Định giá tài sản” tố chức biên soạn nhằm cung cấp cho người đọc kiến thức lý thuyết định giá tài sản phương pháp định giá tài sản kinh tế thị trường Cụ thể làm rõ chất, mục đích, nguyên tắc kinh tế phối, sở định giá trị tài sản, quy trình định giá tài sản, tiêu chuẩn xác định giá trị tài sản phương pháp định giá bất động sản, | máy thiết bị định giá doanh nghiệp Giáo trình cơng trình nghiên cứu khoa học tập thé giảng viên môn Định giá tài sẵn - Học viện Tài biên soạn, bao gồm: | - TS Nguyễn Minh Hồng, trưởng Bộ mơn Định giá tài sản, chủ biên biên soạn chương 01, mục 2.1, chương 02 chương 04; - Ths Phạm Văn Bình, phó trưởng Khoa TCDN, phó trưởng Bộ mơn Định giá tài sản, chủ biên biên soạn chương 03, chương 5; - Ths Nguyễn Thị Tuyết Mai biên soạn mục 2.2.1 chương 02; - CN (cao học viên) Vương Minh Phương biên soạn mục 2.2.2 chương 02; - Ths Vũ Thị Lan Nhung biên soạn mục 2.2.3,chương 02; - Ths Nguyễn Hồ Phi Hà biên soạn mục 2.2.4 chương 02; - CN (cao học viên) Trần Thị Thanh Hà biên soạn mục 2.3 chương 02 Trong trình biên soạn, tập thể tác giả cố gắng q trình nghiên cứu, tìm tịi tham khảo tài liệu nước để hoàn thành giáo trình với chất lượng cao nhất; song lượng kiến thức định giá tài sản rộng lớn cịn mẻ nước ta, giáo trình khơng thể tránh khỏi khiếm Học viện Tời GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN khuyết định Tập thể tác giả Bộ môn Định giá tài sản mong nhận nhiều ý kiến quý báu nhà khoa học, nhà quản trị doanh nghiệp, đồng nghiệp người quan tâm để giáo trình ngày hồn thiện Học viện Tài xin chân thành cảm ơn nhà khoa học Hội đồng đánh giá nghiệm thu, gồm: PGS.TS Hồng Trần Hậu; PGS.TS Vũ Cơng Ty; PGS.TS Vũ Trí Dũng; TS Nguyễn Thị Hồi Lê;.TS Trần Đức Lộc, có nhiều ý kiến đóng góp hữu.ích góp phần nâng cao chất lượng giáo trình Hà Nội, tháng năm 2011 BAN QUẦN LÝ KHOA HỌC HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Học viện Tỏi Lời giới thiệu mơn học LỜI GIỚI THIỆU MƠN HỌC Đối tượng nghiên cứu môn học Định giá tài sản mơn học nghiệp vụ chương trình đào tạo sinh viên quy chuyên agành Định giá tài sản Kinh doanh bất động sản Học viện Tài chính, đồng thời mơn học sở nhiều chuyên ngành khác thuộc loại hình đào tạo Học viện Tài Đố: tượng nghiên cứu môn học nghiên cứu kiến thức lý thuyết định giá tài sản phương pháp định giá tài sản kinh tế chị trường Cụ thể làm rõ chất, mục đích, ngun tắc, quy trình, tiêu chuẩn xác định giá trị tài sản phương pháp định giá bất động sản, máy thiết bị định giá doanh nghiệp Phương pháp tiếp cận giáo trình đưa nhìn tổng quan tài sản, định giá với giả định người đọc lần tiếp cận chữ đề Một số chương sách có nội dung mang tính chất tốn học, nhiên với người khơng thích tốn học khơng nên bổ qua nội dung tốn học trình bày giản đơn Hơn định gia tai san không đơn q trình tốn học, phần lớn trình định giá tài sản phụ thuộc vào việc hình thành quan điểm người định giá, người định giá phải có nhìn bao qt thực tế phải cố gắng dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất thơng fin hồn cảnh cụ thể thơng qua hình thành cho quan điểm để đánh giá giá trị Định giá tài sản khoa học Tuy nhiên, nhiều trường hợp cịn nhìn nhận nghệ thuật Trên thực tế, có kết hợp hai Tính chất khoa học định giá thể qua việc phân tích liệu tính tốn giá trị thơng qua luận lý luận thực tiến, phép tính tốn học Tính nghệ thuật định giá nằm khả đoán số dựa kinh nghiệm nhậy cảm nghề nghiệp người định giá Mục tiêu nghiên cứu mơn học Mục tiêu mơn học Định giá tài sẵn trang bị cho sinh viên cách hệ thống, khoa học kiến thức, phương pháp kỹ cần thiết để tiến hành nghiệp vụ cụ thể chuẩn bị định giá tài sản Hướng dẫn giúp cho sinh viên có tiền đề để hình thành lực tiếp cận, nghiên cứu thực tế vận dụng tổng hợp kiến thức trang bị chuyên ngành nhằm triển khai thực tối ưu tồn q trình nghiệp vụ định giá tài sản theo yêu cÂu khách hàng; biết phân tích, đánh giá xử lý tốt tình để xây-dựng thực có hiệu cơng tác định giá tài sản Học viện Tời GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Với mục tiêu nghiên cứu nên môn học định giá tài sản mang tính thực hành mơn học có mối quan hệ với mơn học khác Kế tốn, Kiểm tốn, Thuế, Tài a chính, Ngân hàng, Bảo hiểm, Quản trị kinh doanh, Luật kinh tế, Trong mối quan hệ đó, Định giá tài sản giữ vị trí môn học trang bị khái niệm cần thiết, kiến thức để mơn học có điều kiện chun mơn hố sâu Ngược lại, mơn học lại có vai trị bổ khuyết để hoàn thiện kiến thức cần thiết cho việc thực nghiệp vụ định giá tài sản cách hệ thống hiệu Nội dung nghiên cứu môn học Để đạt mục tiêu nói trên, nội dung nghiên cứu môn học Định giá tài sản kết cấu thành chương: - Chương 1: Khái niệm nguyên tắc thẩm định giá nên kinh tế thị trường - Chương 2: Phương pháp định giá bất động sản - Chương 3: phwong pháp định giá máy, thiết bị - Chương 4: Gc phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp - Chương 5: Tổ chức công tác định giá tài sản Phương pháp nghiên cứu môn học Định giá tài sản môn học chun mơn nghiệp vụ, mang tính thực hành nhiều lý luận Mơn học có nội dung tác nghiệp cụ thể, mang tính thực tiễn sinh động Do vậy, để nghiên cứu môn học đạt kết tốt, việc sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử, cần kết hợp với phương pháp phân tích thống kê, phương pháp mơ hình hố, phương Pháp d điều tra, phương pháp sO sanh va phương pháp tình huống, Sử dụng phương pháp nghiên cứu đó, yêu cầu sinh viên phải nắm vững vấn đề lý luận mơn học cách tích cực, chủ động Đồng thời, phải gắn lý luận với thực tiễn, vận dụng lý luận để phân tích, đánh giá xử Wy tình thực tế đặt hoạt động định giá tài sản Mặc dù có nhiều cố gắng, song giáo trình chắn cịn nhiều hạn chế Tập thể tác giả mong đợi góp nhiệt tình độc giả để lần biên soạn sau giáo trình hồn thiện Bộ mơn Định giá tài sản ` Học viện Tỏi Chương 1: Khới niệm vờ nguyên tắc thẩm định gió KTIT Chương KHAI NIEM CO BAN VA NGUYEN Tic THAM BINH GIA TRONG NEN KINH TE THI TRUONG 1.1 CAC KHAI NIEM CO BAN 1.1.1 Tài sản Tài sản từ quen thuộc dùng cách phổ biến Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản cải vật chất tĩnh thần có giá trị chủ sở hữu Theo Bộ luật Dân năm 2005: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Trong quản lý kinh tế nói chung, hạch tốn kế tốn nói riêng, việc phân biệt gọi tài sản có ý nghĩa quan trọng: để giải tranh chấp, tính chi phí, tính thuế câu hỏi không dễ trả lời - Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý - Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số ban hành kèm theo Quyết định số 149 ngày 31/12/2001 Bộ trưởng Bộ Tài Chính: "Tài sản: nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát được; (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp" Hoc vién Tdi r7 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIA TAI SAN Nhằm đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nối chung, quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt loại tài sản: + Theo vơ hình hình thái biểu hiện: tài sản "hữu hình tài sản + Theo tính chất sở hữu: tài sản cơng cộng tài sản cá nhân + Theo khả trao đổi: hàng hoá phi hàng hoá + Theo khả di đời: động sản bất động sản + Theo quyền chủ thể: cho thuê, kiểm soát, quyền sở hữu + Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định tài sản lưu động 1.1.1.1 Động sản uà bất động sản Nhìn lại lịch sử có thé thấy rằng, thời kỳ kế hoạch: hoá tập trung năm đầu đổi chế quản lý kinh tế, người ta dùng thuật ngữ động sản bất động sản - Theo điều 181 Bộ luật Dân Việt Nam năm 1995: "1 Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: a) Đất đai se b) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liên với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động san" - Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Học viện Tởi Chương 1: Khối niệm bỏn vờ nguyên tốc thẩm định gió KTTT Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) động san (Movable personal estate) + Real estate: thuật ngữ dùng để đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình, có hình thể vật chất, nhìn hay sờ nắn thấy, nằm bề mặt, không trung lòng đất + Real property: thuật ngữ dùng để tất quyền, quyền lợi lợi ích liên quan đến làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate) + Movable personal estate: thuật ngữ dùng để tài sản bất động sản Động sản tài sản hữu hình vơ hình Động sản hữu hình có đặc tính dời + Personal property: lA thuật ngữ dùng để quyền sở hữu lợi ích từ tài sản động sản Personal property nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: tài sản cá nhân Cần ý rằng: có số cách dùng từ cách dịch thuật có lẫn lộn khái niệm: asset, property; real property, real assets - Real estate dùng để thực thể vật chất tài sản Real estate nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: bất động sản - Real property số tác giả chuyển sang tiếng Việt là: bất động sản Một số khác lại dịch Real property tài sản thực Trên thực tế, người ta dùng nhiều từ khác để bất động sản: Appraisal, property va immuvables real property, | Hoc vién Tdi chinh real assets, | immuvable | GIÁO TRÌNH DINH GIA TAI SAN Real property thực chất quyền người bất động sản Và vậy, định giá bất động sản định giá thực thể vật chất - Real estate, mà định giá quyền chủ thể Real estate - thực thể vật chất IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét mặt pháp lý, thực đánh giá quyền sở hữu tài sản - quyền sở hữu khơng phải thân tài sản hữu hình tài sản vơ hình Việc phân biệt tài sản thành động sản bất động sản có ý nghĩa quan trọng việc nhận rõ nét đặc thù BĐS, mà theo cách phân loại khác người ta nhận biết không nhận rõ Những nhận biết bổ sung sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư biết đưa cách quản lý, đầu tư sử dụng tài sản cách tốt Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy có loại tài sản mang đặc điểm chung, là: giá trị lớn, có tính chất đơn lẻ, đặc biệt di dời Thị trường loại tài sản có cung hạn chế, cầu cao ngày tăng lên, tính thị trường thấp, độ co giãn lại nhạy, có quy mơ giao dịch lớn Đó rõ ràng TSCĐ, ảnh hưởng mạnh mẽ tới ổn định phát triển kinh tế điều khơng thể phủ nhận Nó giúp Nhà nước nhận dạng loại thị trưởng có quy luật vận động đặc biệt, đòi hỏi _ phải có sách quản lý riêng, thích hợp nhằm đảm bảo phát triển lành mạnh kinh tế Đối với nghề định giá, không giống loại tài sản khác, giá trị loại tài sản chịu ảnh hưởng lớn trực tiếp nhiều yếu tố có tính chất đặc thù mặt xã hội tâm lý, như: quyền sở hữu, quy hoạch quản lý đô thị, tâm lý, tập quán dân cư, phong thuỷ Nó giúp cho nhà đầu tư nhận rõ 10 - Hoc vién Tdi GIAO TRINH DINH GIA TAI SAN Nhận xét: Luỹ kế số tiền khấu hao đến năm cuối luôn nguyên giá tài sản - Uu diém: “2 Mức khấu hao phân bổ vào giá thành cách đặn làm cho giá thành sản phẩm ổn định Số tiền khấu hao luỹ năm cuối đủ để bù đắp giá trị ban đầu máy, thiết bị Cách tính đơn giản, dễ làm, dễ kiểm tra - Nhược điểm: Do mức khấu hao tỷ lệ khấu hao hàng năm trích cách đồng đều, nên khả thu hồi vốn chậm Nhiều trường hợp không phản ánh lượng hao mòn thực tế máy, thiết bị; đặc biệt máy, thiết bị có tỷ lệ hao mịn vơ hình lớn Để khắc phục hao mịn vơ hình, khấu hao nhanh theo phương pháp đây, nhằm thu hồi vốn nhanh để tái tạo máy móc đại hơn, có cơng suất cao b) Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần Cơng thức tính: Mức trích khấu haohàng năm tài sản cố định _ Giá trị lại x Tỷ lệ khấu tài sản cố định hao nhanh Trong đó: Tỷ lệ khấu hao nhanh xác định theo cơng thức sau: Tỷ lệ khấu hao _ _ Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định nhanh (%) theo phương pháp đường thẳng x Hệ số điều chỉnh Hệ số điều chỉnh xác định theo thời gian sử dụng quy định bảng đây: 166 Học viện:Tịi:chính: Chương 3: Dinh gid may, thiét bi Thời gian sử dụng máy, thiết bị Hệ số điều chỉnh (lần) Đến năm (t< năm) 1,5 Trên đến năm (4 năm < t < năm) 2,0 Trên nam (t > năm) 2,0 Theo phương pháp này, số tiền trích khấu hao hàng giảm dần theo bậc thang luỹ thối Số tiền trích khấu nhiều năm đầu giảm dần năm sau Lạm cao người ta dùng tỉ lệ khấu hao lớn để tránh năm ' hao phát thiệt hại cho doanh nghiệp Như ví dụ trên: Ty lệ khấu hao bình quân năm _“ 100% = S 100% = 20% sd Thời gian sử dụng năm nên hệ số 2; tỷ lệ khấu hao nhanh xác định là: = 20% x = 40% Bảng tính số tiền khấu hao hàng năm Dut: triéu đồng Nam Cach tinh Số tiên Khẩu hao Luy kế số tiên | Giá trị lại 100 100 x 40% 40 40 60 60 x 40% 24 64 36 36 x 40% 14,4 78,4 21,6 21,6 x 40% 8,64 87,04 12,96 12,96 x 40% 5,184 92,224 7,776 Céng 92,224 Hoc vién Tdi chin: 167 GIÁO TRINH BINH GIA TAI SAN - Ưu điểm: | Có khả thu hồi vốn nhanh, khắc phục hao mịn vơ hình máy móc thiết bị : Nhược điểm: Số tiền khấu hao luỹ năm cuối không đủ bù đắp giá trị ban đầu máy, thiết bị Do vậy, thường đến nửa năm cuối thời gian phục vụ may, thiết bị, người ta trở lại dùng phương pháp khấu hao tuyến tính Cách tính phức tạp, hệ số khó xác định xác Mức khấu hao khác năm nên phân bổ vào giá thành sản phẩm không ổn định _e) Phương pháp khếu hao tổng số Cơng thức tính: §ố tiền khấu hao hàng năm Trong đó: =NG x Tỷ lệ khấu hao năm | , $ố năm phục vụ lal máy, thiết bị Tỷ lệ hao — mỗinăm Tổng số dãy số thứ tự (từ1 số hạng thời hạn phục vụ máy) Theo phương pháp tỉ lệ khấu hao năm khác giảm dần Nhu vi du trên: 168 Học viện ral / Chương 3: Định giú máy, thiết bị Bảng tính số tiền khấu hao hàng năm Dut: triéu dong Nam ther Tế ti den onae fa 2 15 Tỷ lào =5/15 =4/15 =3/15 =2/15 =4/45 | | | | | §ố tiển khấu hao năm 33.33% |=100x33.33%| 26.675 | =100x26.675| 20% | =100x20% | 13.33% |=100x1333%| 6.67% | =100x6.67% | 100% 33.33 26.675 20 13.33 6.67 100 - Uu diém: ⁄ Giống phương pháp 9: Thu hồi vốn nhanh phương pháp 1, hạn chế hao mịn vơ hình v Khắc phục nhược điểm phương pháp 2: Số khấu hao luỹ năm cuối đủ bù đắp giá trị ban đầu máy, thiết bị - Nhược điểm: Cách tính phức tạp v Mức khấu hao khác năm nên phân bổ vào giá thành sản phẩm không ổn định | d) Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm Căn vào hổ sơ máy, thiết bị để xác định số lượng/khối lượng sản phẩm theo cơng suất thiết kế: Cơng thức tính: GIÁO TRÌNH DINH GIA TAI SAN | Số lượng sản phẩm sản xuất năm Mức trích khấu hao năm Mức trích khấu hao bình qn tính cho đơn vị sản phẩm Mức trích khấu hao bình qn _ tính cho đơn vị sản phẩm Nguyên giá _ Số lượng sản phẩm theo cơng suất thiết kế Ví dụ 4: Công ty A mua máy ủi đất (mới 100%) với nguyên giá 450 triệu đồng Công suất thiết kế máy ủi 30mŸ/giờ Sản lượng theo công suất thiết kế máy ủi 2.400.000mẺ Khối lượng sản phẩm đạt năm thứ máy ủi là: Tháng Tháng Khối lượng sản phẩm hoàn Khối lượng sản phẩm hoàn thành (m?) 14.000 Tháng Tháng thành (m°) 15.000 Tháng 15.000 Tháng - 14.000 Tháng 18.000 Tháng 16.000 Tháng 16.000 Tháng 10 16.000 Tháng 15.000 Tháng 11 18.000 Tháng 14.000 Tháng 12 18.000 Lời giải: Mức trích khấu hao theo phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm xác định sau: - Mức 450.000.000 trích khấu hao bình déng/2.400.000m? = quan 187,5 tinh cho lm? dat ui = đồng/m? - Mức trích khấu hao máy ủi năm tính theo bang sau: peru Hữ8'Viếđ TịÊehfinifi Chương 3: Định giú máy, thiết bị Tháng | Sản lượng thực tế tháng (m”) Mức trích khấu hao tháng (đồng) 14.000 14.000 x 187,5 = 2.625.000 15.000 15.000 x 187,5 = 2.812.500 18.000 18.000 x 187,5 = 3.375.000 16.000 16.000 x 187,5 = 3.000.000 15.000 15.000 x 187,5 = 2.812.500 14.000 14.000 x 187,5 = 2.625.000 15.000 15.000 x 187,5 = 2.812.500 14.000 14.000 x 187,5 = 2.625.000 16.000 16.000 x 187,5 = 3.000.000 10 16.000 16.000 x 187,5 = 3.000.000 11 18.000 18.000 x 187,5 = 3.375.000 12 18.000 18.000 x 187,5 = 3.375.000 Tổng cộng năm 35.437.500 Cách tính thực tương ứng với cấc năm lai cua may Ui - Ưu điểm: Đố khấu hao luỹ năm cuối đủ bù đắp giá trị ban đầu máy, thiết bị Mức khấu hao phân bổ vào giá thành cách đặn làm cho giá thành sản phẩm ổn định - Nhược điểm: * Nhiều trường hợp không phản ánh lượng hao mòn thực tế máy, thiết bị; đặc biệt máy, thiết bị có tỷ lệ hao mịn vơ hình lớn | HóG:việrTời2chínhii WLU GIAO TRINH BINH GIA TAI SAN 3.3.2.9 Cơ sở lý luận phương pháp phí - Trong số máy, thiết bị sử dụng, có khơng máy, thiết bị thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt, mang tính chuyên dùng nhằm đáp ứng yêu cầu sử dụng cụ thể Hầu hết trường hợp này, người định giá thường khơng > khó tìm kiếm chứng cớ giao dịch tương tự thị trường, tức khơng có tài liệu mua bán làm sở cho việc so sánh thị trường; việc định giá máy, thiết bị dựa chủ yếu nguyên tắc thay thế, tức dựa giả định cho giá trị máy, thiết bị xem xét đo phí làm máy, thiết bị tương tự vật thay thé - Cơ sở lập luận phương pháp cho người mua tiểm có đầy đủ thơng tin không tra giá cao cho máy, thiết bị mục tiêu so với phí bỏ để mua máy, thiết bị có cơng 3.3.9.8 Trường hợp áp dụng phương phúp phí Phương pháp chi phí thường ứng dụng để định giá trường hợp sau: - Định giá máy, thiết bị chun dùng, có tính đơn chiếc, có khơng có giao dịch mua, bán phổ biến thị trường - Định giá cho mục đích bảo hiểm máy, thiết bị - Thích hợp dùng làm sở cho công tác đấu giá, đấu thầu hay kiểm tra đất giá, đấu thầu Phương pháp chi phí thường sử dụng phương pháp kiểm tra phương pháp định giá khác 172 Học viện Tơi Chương 3: Định giá móy, thiết bị aoe 3.3.9.4 Điều biện cần có để áp dụng phương pháp À phí - Người định giá phải am hiểu kỹ thuật phải có đủ kinh nghiệm áp dụng phương pháp này, khơng am hiểu khó phân tích phí để tạo máy, thiết bị tương tự, khó đánh giá mức độ hao mịn máy, thiết bị | hĨ - Phải có thơng tin thị trường giá cả, phí tiết cấu thành máy, thiết bị nguyên nhiên vật liệu để sản xuất máy, thiết bị cần định giá thời điểm định giá ư.3.2.ð Quy trình thực phương pháp phí Phương pháp chi phí thực qua bước sau: * Bước 1: Ước tính phí để tạo lập đưa vào sử dụng máy, thiết bị mới, loại, có tính kỹ thuật tương tự Nhằm đạt việc ước tính phí mức độ hợp lý nhất, nhà định giá cần phải hiểu thiết kế sản phẩm, nguyên vật liệu sử dụng, chi phí quản lý, nhân công, như: | + Đối với máy, thiết bị nước chế tao: nha định giá phải có tính tốn cụ thể, dự toán thiết kế máy, thiết bị, hãng sản xuất, chủng loại vật tư thiết bị theo ký mã hiệu, đặc tính kỹ thuật cụ thể máy, thiết bị, điều kiện chế tạo công, cấp bậc thợ cụ thể địi hỏi cho cơng việc đó, lượng tiêu thụ điện máy, thiết bị tham gia gia công sản phẩm Trén sở số liệu này, nhà định giá vào mặt giá vật tư thiết bị; quy định Nhà nước theo chế độ tiền lương, bảo hiểm xã hội; khoản chi phi chung phí sử “ma Học viện Tài - conan oe, 173 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SAN dụng máy, chi phí phân xưởng, quản lý phí xí nghiệp; quy định hướng dẫn chi phí thiết kế, lợi nhuận hợp lý, thuế để tính tốn chi phí chế tạo sản phẩm thời điểm định giá + Đối với loại máy, thiết bị nước chưa sản xuất được: có nhu cầu sử dụng người mua thường liên hệ trực tiếp với nhà chế tạo ký hợp đồng mua theo yêu cầu cụ thể Khi có yêu cầu định giá, cần kiểm tra chứng từ nhập khẩu, lấy giá bán từ công ty bán hàng; kiểm tra đối chiếu với thông báo chuyển tiền, tờ khai hải quan giấy cho phép nhập hàng Bộ thương mại để xác minh giá nhập ngoại tệ, đối chiếu với tỷ giá quy đổi đồng Việt Nam thời điểm tốn; phí nhập khẩu, hợp đồng chế tạo cụ thể Từ để xác định giá máy, thiết bị cần định giá * Bước 9: Ưóc tính khấu hao luỹ kế máy, thiết bị xét tất nguyên nhân (do hao mịn hữu hình vơ hình) tính tới thời điểm định giá Khấu hao máy, thiết bị phí thay giá trị thị trường mát giá trị tính tiền lý nào, tạo khác chi (hoặc sản xuất lại) máy, thiết bị so với máy, thiết bị Trong thực tế, có khả máy, thiết bị tăng giá khơng phải giảm giá, việc xảy có khan bất thường tạo phần thưởng thị trường cho chiếm hữu máy, thiết bị Sự tăng giá xảy lạm phát cao làm yếu sức mua đồng tiền Các trường hợp tăng giá tính tốn riêng, phương pháp khơng đề cập tới * Bước 8: Khấu trừ khấu hao luỹ kế khỏi chi phí thay tại, kết thu giá trị máy, thiết bị cần định giá 174 Học viện Tời Chương 3: Dinh gid may, thiét bi Vi du 5: Can dinh giá băng tải bã mía ép lại nhà máy đường X, chế tạo nước có số năm hoạt động theo thiết kế 15 năm đưa vào khai thác năm Lời giải: Căn vào hồ sơ thiết kế, mặt giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu tiền công vào thời điểm định giá, ước tính giá trị băng tải bã mía ép lại nhà máy sau: I Chi phí tạo lập uà đưa uào sử dụng băng tải có tính năng, tiêu hinh tế- h thuật tương tự squ: Chi phí nguyên, nhiên vật liệu: 134.950.000 đồng Khấu hao máy, thiết bị: 3.800.000 đồng Chỉ phí nhân cơng: 1.650.000 đồng Chi phí quản lý: 800.000 đồng õ Giá thành sản xuất (1+2+3+4): 141.200.000 đồng Lợi nhuận (15% giá thành): 21.180.000 đồng Giá vốn (5+6): _ 162.380.000 đồng Thuế: 16.238.000 đồng Giá bán nhà máy (7+8): 178.618.000 đồng 10 Chi phí vận chuyển, lắp đặt: Tổng cộng: 6.382.000 đồng 185.000.000 đồng 1I c tính khấu hao tích luỹ băng tải cần định giá, bao gồm hao mịn hữu hình (khơng phat sinh hao mịn hình): - Đố năm hoạt động theo thiết kế: 15 năm - Đố năm thực tế khai thác: năm > - Tỷ lệ khấu hao (9/15) x 100% = 60% ˆ - Tỷ lệ khai thác theo lý thuyết: 100% - 60% = 40% - Khấu hao tích luỹ: 185.000.000đx 60% = 111.000.000đ Học viện Tỏi 175 GIAO TRINH BINH GIA TAI SAN TII Mức giá ước tính thiết bị cần định giá: Cách 1: 185.000.000đ - 111.000.000đ = 74.000.000đ Cách 9: 185.000.000đ x 40% = 74.000.000đ 3.3.9.6 Ưu nhược điểm phương pháp phí * Ưu điểm: + Sử dụng để định giá máy, thiết bị dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt; + Sử dụng khơng có chứng thị trường để so _ sánh, thiếu sở dự báo dịng lợi ích tương lai mà máy, thiết bị mang lại * Nhược điểm: + Do phương pháp nhí c phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp nói phần phương pháp phí; + Chi phí khơng với giá trị, chi phí khơng tạo gia tri; | + Phuong pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn Trong việc áp dụng phương pháp phí giả định cho chi phi giá trị, thực tế giả định khơng + Việc áp dụng phương pháp khấu hao để tính khấu hao luỹ nhiều mang tính chủ quan; + Người định giá cần phải có trình độ am hiểu kỹ thuật máy, thiết bị, phải có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá | | Vi du 6: Can định giá xe ô tô vận tải ¡ sử dụng nhãn hiệu HINO Nhật Bản, sản xuất năm 2004 trọng tải tấn, nguyên giá 560 trigu đồng, qua sử dụng năm, số xe Sa) 176 | _ Học viện Tài Chương 3: Dinh gid móy, thiết bi chạy 900.000 km Tổng số km cho đời xe (đến đại tu) loại xe HINO xác định 1.800.000 km Lời giải: - Như tỷ lệ sử dụng lại xe là: 900.000km 1.800.000km - Giá trị lại xe ô tô là: 560 triệu x = 280 triệu đồng _ Tuy nhiên xe cần phải thay số phụ tùng, chi tiết cụm tiết để đâm bảo cho xe hoạt động an tồn, chúng có | giá thị trưởng sau: - Lop t6 bd 1200 - 20: - Hộp số trục đăng: - Má phanh ô tô: - Ắc quy: 9.000.000 đồng 13.000.000 đồng 600.000 đồng - 1.000.000 đồng _ Cộng trị giú phụ tùng cần thay là: 23.600.000 đồng | ‘Vay, giá trị thị trường ước tính xe tơ HINO dụng là: 280 triệu - 23,6 triệu = 256,4 triệu đồng sử | 3.4, QUY TRINH DINH GIA MAY, THIET BI Nhìn chung, qui trình định giá máy, thiết bị tương tự qui định định giá bất động sản, nội dung cụ thể bước cần điều chỉnh phù hợp với việc định giá máy, thiết bị 3.4.1 Xác định vấn đề - Khảo sát thực tế máy, thiết bị để qua ghi nhận đặc trưng kỹ thuật, công dụng; đặc điểm pháp lý máy, thiết bị Học viện Tdi 177 GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN - Xác định mục đích định giá nguồn thiết phục vụ cho công việc định giá tài liệu cần - Xác định ngày có hiệu lực việc định giá, mức thu tiền dịch vụ định giá (sau thoả thuận với khách hàng) thời gian hoàn thành báo cáo định giá - Hợp đồng định giá: cần thảo luận mục đích, nội dung, phạm vi, đối tượng định giá ghi nhận hợp đồng định giá, nhằm tránh việc khiếu nại, không chấp nhận kết định giá sau | 3.4.3 Lập kế hoạch định giá - Cần có kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu thị trường làm sở để so sánh, nguồn tài liệu phải đảm bảo đắn, đáng tin cậy, xác - Cần có kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được, tài liệu sử dụng tài liệu không sử dụng - Lập đề cương báo cáo định giá chứng thư - Lên lịch thời gian tiến độ thực kế hoạch phù hợp, để có hồn thành báo cáo định giá thời hạn cho khách hàng 3.4.3 Thu thập số liệu thực tế - Thu thập thông tin giá thị trường giới thị trường nước liên quan đến máy, thiết bị cần định giá - Cần phân biệt nguồn tài liệu theo thứ tự chủ yếu thứ yếu, tài liệu tiết thuộc lĩnh vực nghiên cứu cụ thể như: kỹ thuật, kinh tế, khoa học, xã hội - Phân tích, xác minh, so sánh số liệu hồ sơ định giá với thông tin giá thu thập được, tài liệu so sánh tài liệu không so sánh Điều quan trọng tài liệu thu thập phải kiểm chứng thực tế cần giữ bí mật, khơng phép cơng khai 178 Học viện Tỏi Chương 3: Dinh gid may, thiết bị - Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng máy, thiết bị 3.4.4 Vận dụng số liệu thực tế phân tích - Phân tích thị trường: tập trung phân tích vấn để thị trường ảnh hưởng đến giá trị máy, thiết bị cần định giá (cung cầu, lạm phát, độc mua, độc quyền bán ) - Phân tích tài sản: Các tính chất đặc điểm bật của máy, thiết bị ảnh hưởng đến giá trị tài sản như: xác định mức độ hao mòn tài sản, cần xác định đặc điểm kỹ thuật, tính chất trạng tài sản để xác định chất lượng lại hao mịn hữu hình vơ hình - Phân tích so sánh đặc điểm so sánh máy, thiết bị, lựa chọn thông tin phù hợp làm sở định giá 3.4.5 Ước tính giá trị máy, thiết bị định giá Mục đích bước ước tính giá trị máy, thiết bị cần định giá cách hợp lý nhất, cần thực nhiệm vu sau: - Căn vào mục đích định giá; loại máy, thiết bị cần định giá thông tin thu thập để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp - Tính tốn dự kiến kết thẩm định giá 3.4.6 Lập báo cáo định giá Nội dung báo cáo định giá phụ thuộc vào chất mục đích cơng việc định giá Báo cáo định giá sản phẩm tồn cơng việc định giá, kết nỗ lực kỹ nghề nghiệp nhà định giá Báo cáo kết định giá định giá viên lập phải phù Hợp với qui định hành Kết thúc bước này, doanh nghiệp định giá, tổ chức có chức định giá phải thơng báo văn kết định giá khách hàng chứng thư định giá Học viện Tỏi đến 179 GIÁO TRINH DINH GIA TAI SAN CÂU HOI ON TAP CHƯƠNG Máy, thiết bị gì? Đặc điểm chủ yếu máy, thiết bị? Việc nghiên định giá? cứu đặc điểm có ý nghĩa : cơng tác Trình bày sở giá trị mục đích định giá chủ yếu định giá máy, thiết bị? Nghiên cứu hai nội dung có ý nghĩa trình định giá? Trình bày khái quát cách phân loại máy, thiết bị? Ý nghĩa cách phân loại? So sánh khác định giá máy, thiết bị với định giá bất động sản? Trình bày nội dung phương pháp định giá máy, thiết bị kinh tế thị trường? Tóm tắt quy trình định giá máy, thiết bị? 180 Học viện Tời
Ngày đăng: 24/06/2023, 11:01
Xem thêm:
