Thông tin tài liệu
ĐÀO DUY NINH PHÁP LUẬT VÈ HỢP DONG CHO THUE QUYEN SỬ DỤNG ĐÁT CỦA TÔ CHỨC KINH TẾ - THỰC TIÊN TẠI TỈNH ĐIỆN BIÊN Chuyên ngành: Luật kinh tế LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ MA NGANH: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Minh Hằng 2018 | PDF | 96 Pages buihuuhanh@gmail.com HA NOI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày — tháng - năm 2018 Người cam đoan Đào Duy Ninh LỜI CẢM ƠN Để thực hồn thành luận văn này, tơi nhận quan tâm giúp đỡ tận tinh, đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể “Trước tiên, xin trân trọng gửi lời cảm ơn Ban Giám hiệu, khoa Luật Kinh tế trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Đặc biệt tơi bày tỏ biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Minh Hằng tân tình hướng dẫn, bảo giúp đỡ suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp, quan tâm động viên, giúp đỡ trình thực nghiên cứu dé tai Mặc dù có nhiều nỗ lực, song trình độ thời gian có hạn nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, Tơi kính mong nhận góp ý bảo thầy giáo bạn đồng nghiệp Xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC NHỮNG TỪ NGỮ VIẾT TÁT TOM TAT KET QUÁ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN MO DAU CHUONG 1: CO SO LY LUAN V HỢP ĐÔNG CHO THUÊ QUYÊN SỬ DUNG DAT CUA TO CHUC KINH TI § 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 1.1.1 Khái niệm hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tô chức kinh tế 1.1.2 Đặc điểm Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tẾ 2-2-2 - - - : ul 1.2 Nguồn pháp luật điều chỉnh ý nghĩa pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 15 1.2.1 Nguồn pháp luật điều chỉnh hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 15 1.2.2 Ý nghĩa Pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tô chức kinh tế 1.3 Các 17 yếu tố ảnh hưởng đến việc xác lập thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức 1.3.1 Yếu tố khách quan kinh tế 1.3.2 Yêu tố chủ quan KẾT LUẬN CHƯƠNG CHUONG 2: THYC TRANG 21 “` 21 24 26 PHAP LUAT VE HOP DONG CHO THUÊ QUYEN SU DUNG DAT CUA TO CHUC KINH TE VA THUC TIEN TẠI TINH DIEN BIEN 27 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Điện Biên ảnh hưởng đến việc thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt tỗ chức kinh tế 27 2.2 Thực trạng pháp luật giao kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng dat -28 2.2.1 Thực trạng pháp luật quyền nghĩa vụ bên hợp đồng tỗ chức kinh tế thực tỉ thuê quyền sử dụng đất tỉnh Điện Biên 28 2.2.4 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 52 2.2.2 Thực trạng pháp luật hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đắt tỉnh Điện Biên 237 2.2.3 Điều kiện giao kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đắt „42 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Điện Bị 2.3.1 Nguyên tắc thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng dit 2.3.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tỉnh Điện Biên 55 2.3.3 Trình tự thủ tục cho thuê quyên sử dụng đât tô chức kinh tê thực tiễn tỉnh Điện Biên KET LUAN CHUONG 5ST 64 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ KIEN NGHI TANG CUONG HIEU QUA CHO THUÊ QUYÊN SỬ DUNG DAT 65 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử -65 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế phải vào sách Đảng đắt đai 65 dụng đất 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt phải gắn liền với đổi sách cải cách hành cải cách tư pháp Nhà nước 66 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải đặt quan hệ hoàn thiện pháp luật pháp luật dân sự, pháp luật đất đai luật chuyên ngành có liên quan 67 3.1.4 Hoan thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt phải phủ hợp với điều kiện thực tế đắt nước, đặc thù địa phương xu hướng phát triển nên kinh tế - xã hội 68 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải phủ hợp với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế 68 3.2 Git p pháp luật tăng cường hiệu thực pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Điện Biên -69 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt điều 69 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật chủ thể hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 71 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực 3.2.4 Hồn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng73 343 pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế đị: bàn tỉnh Điện Biên -74 3.3.1 Đẩy mạnh thực cải cách hành cải cách tư pháp tai tinh Điện Biên . ss- 3.3.2 Công tác tuyên truyền phô biến pháp luật -78 3.3.3 Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cán kiện cho thuê đất quan thực thi pháp luật KET LUẬN CHUONG KET LUAN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC iG TU NGU VIET TAT BLDS : Bộ Luật dân LĐĐ : Luật Đất đai NSDD : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa BĐS : Bất động sản LKDBĐS _ : Luật Kinh doanh bất động sản ĐÀO DUY NINH PHAP LUAT VE HOP DONG CHO THUE QUYEN SỬ DỤNG DAT CUA TO CHUC KINH TE - THUC TIEN TAI TINH DIEN BIEN Chuyên ngành: Luật kinh tế TOM TAT KET QUA NGHIEN CUU LUAN VAN THAC SĨ HANOI - 2018 TOM TAT KET QUA NGHIEN CUU LUAN VAN Theo quy định Hiến pháp năm 2013 văn Pháp luật đất đai hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tổ chức cá nhân sử dụng thông qua hành vi công nhận QSDĐ, giao đất cho thuê đất QSDD xem loại tài sản giao dịch loại "hàng hóa đặc biệt" kinh tế thị trường Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, phát triển nên kinh tế ngày lớn mạnh hoạt động thị trường bắt động sản cảng trở nên sôi động Các giao dịch QSDĐ thị trường bất động sản diễn ngày đa dạng bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, Ang cho, góp vốn QSDĐ Trong hình thức này, cho thuê QSDĐ trở thành hình thức giao dịch phổ biến hiệu tồn quốc nói chung tỉnh Điện Biên nói riêng Người sử dụng đắt hợp pháp việc khai thác, sử dụng cho thuê QSDĐ để thu khoản tiền tương ứng với giá trị Tuy nhiên, thời gian chung cho thuê biến, đặc qua, việc thực hợp đồng cho thuê QSDĐ tổ chức kinh tế nói riêng diễn phức tạp QSDĐ tổ chức kinh tế vi phạm pháp luật biệt vi phạm đối tượng hình thức hình chủ thể nói Tình trạng hợp đồng diễn phổ thức hợp đồng Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý thực trạng quy định Pháp luật Việt Nam hành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt Từ góc độ thực tiễn ứng dụng, nghiên cứu đặc thù việc thực hợp đồng tỉnh miền núi Điện Biên, từ rút tồn tại, bất cập pháp luật đề xuất hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nói chung pháp thực pháp luật có hiệu tỉnh Điện Biên nói iéng có ý nghĩa lý luận thực Qua việc nghiên cứu đề tài, học viên mong muốn tiếp cận nghiên cứu toàn diện quy định pháp luật hành điều chỉnh hợp đồng cho thuê QSDĐ tổ chức kinh tế, đánh giá thực trạng thực quy định pháp luật giao kết, thực hợp đồng cho thuê QSDĐ đắt tỉnh Điện Biên Trên sở đó, kết nghiên cứu để tài nhằm tìm giải pháp hồn thiện pháp luật Trên sở cơng trình khoa học nghiên cứu trên, tác giả tổng hợp, kế thừa thành tựu nghiên cứu lý luận Từ đánh giá thực trạng pháp luật hành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất nói chung, quy định sửa đổi bổ sung BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 so với LĐĐ năm 2003, LKDBĐS năm 2014 so với LKDBĐS năm 2006 Luận văn lần nghiên cứu chuyên sâu pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt hành, đánh giá thực tiễn thực hợp đồng gắn với đặc thù tỉnh Điện Biên Mục đích luận văn là: nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, đánh giá thực trạng pháp luật hành thực trạng thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tỉnh Điện Biên Trên sở phân tích đánh giá thực trạng, bắt cập, mâu thuẫn, chồng chéo quy định pháp luật tồn tai dé đề giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu quy định Pháp luật Việt Nam hành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất thị trường bắt động sản pháp nhân cá nhân Việt Nam có đủ điều kiện tham gia giao dịch tập trung nghiên cứu lý luận pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, thực trạng quy định pháp luật giao kết, thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt Những yếu tố khách quan, chủ quan ảnh hưởng đến trình giao kết thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 68 định pháp luật hợp đồng cho th QSDĐ chưa hồn chỉnh, cịn nhiều quy định chồng chéo, khơng thống Vì vậy, hướng hồn thiện phải đặt mối quan hệ tổng thể, logic, viện dẫn ngành luật cần có chế thay đổi đồng bộ, thống 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt phải phù hợp với điều kiện thực tế đắt nước, đặc thù địa phương xu hướng phát triễn kinh tế - xã hội Quan hệ hợp đồng cho thuê QSDĐ đối tượng giao dịch thị trường BĐS QSDĐ loại hàng hóa đặc biệt thị trường BĐS Cho nên, việc giao kết hợp đồng cho thuê QSDĐ chịu phối định quy luật thị trường, đặc biệt quy luật cung cầu Cho nên, thể chế pháp luật điều chinh quan hệ hợp đồng cho thuê QSDĐ khơng nằm ngồi yếu tố tác động Quy luật thị trường biến đổi nên quy định pháp luật cứng nhắc, bảo thủ khơng tiên đốn dự liệu tương lai nhanh chóng lạc hậu, cần phải thay đổi Pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ xét góc độ đối tượng thị trường BĐS nên quy định điều kiện cho thuê, thực hợp đồng, nghĩa vụ toán, tranh chấp hợp đồng chịu tác động yếu tố thị trường Vi vậy, hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ phải phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt phải phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế Trong xu hướng tồn cầu hóa hội nhập kinh tế quốc tế quy định pháp luật khơng thể bị lập với giới bên Việt Nam thành viên nhiều tổ chức Quốc tế khu vực như: n hợp quốc, WTO, ASEAN Bên cạnh Việt Nam ký kết tham gia nhiều hiệp định, hiệp ước song phương đa phương với nhiều nước khu vực Đông Nam Á nhiều nước giới Trong trình hội nhập, Nhà nước có nhiều sách phù hợp, đảm bảo mơi trường pháp lý thơng thống để thu hút đầu tư nước vào Việt Nam Các tổ chức, doanh nghiệp cá nhân nước ngồi có nhiều hội thuận lợi đầu tư, kinh doanh 69 lâu dài vào Việt Nam Pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ có nhiều thay đơi phù hợp với xu thời đại Đặc biệt quy định LĐĐ năm 2013, LKDBĐS năm 2014, Luật Nhà năm 2014 Luật đầu tư năm 2014 có nhiều quy định khuyến khích đầu tư nước ngồi như: Cá nhân, tổ chức nước ngồi có quyền mua nhà cơng trình xây dựng Việt Nam 3.2 Giải pháp pháp luật tăng cường hiệu thực pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Điện Biên 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện cho thuê đất LĐĐ năm 2003 không quy định rõ việc cho thuê QSDĐ có cần phải đăng ký văn phịng đăng ký QSDĐ hay khơng Theo đó, Điều 46 LĐĐ năm 2003 quy định trường hợp việc đăng ký QSDĐ thực văn phòng đăng ký QSI lều 128 LĐĐ năm 2003 quy định trình tự, thủ tục đăng ký QSDĐ Khơng có điều luật nêu rõ việc đăng ký QSDĐ giao dịch thuê có phải bắt buộc hay không Tại Điểm a Khoản Điều 95 LĐĐ năm 2013 quy định: “Đăng ký biến động thực trường hợp cắp Giấy chứng nhận đăng ký mà có thay đối sau đây: NSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đắt thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tang cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; chấp, góp von bing QSDĐ, tài sản gắn liền với đái Và khoản Điều 188 LĐĐ năm 2013: nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, Việc chuyển đổi chuyển tặng cho, chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ phải đăng quan đăng ký đắt đai có hiệu lực ké từ thời điểm đăng gi vào số địa chính” LĐĐ năm 2013 quy định trường hợp đăng ký biến động trường hợp cấp Giấy chứng nhận đăng ký mà có thay đổi, điều kiện bắt buộc hay không làm phát sinh hiệu lực cho giao dịch kể từ thời điểm đăng ký vào số địa Tuy nhiên, LĐĐ năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn trình tự thủ đăng ký biến động sử dụng đất Điều 79 không tiết rõ ràng trước Qua tiếp cận tìm hiểu 70 số Văn phịng đăng ký QSDĐ tỉnh Điện Biên biết: dẫn trình tự thủ tục Luật có hướng đăng ký biến động quy định Điều 95 Điều 188, nên Văn phòng thụ lý hồ sơ xin đăng ký biến động theo trình tụ thủ tục cũ Nhưng văn hướng dẫn trình tự thủ tục khơng cịn hiêu lực Trong đó, Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 quy định chế tai xử phạt chuyển đổ chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ mà khơng thực thủ tục hành theo quy định pháp luật đất đai, hướng dẫn thủ tục hành theo quy định pháp luật đất đai bao gồm thủ tục đăng ký biến động nêu Vì vậy, kiến nghị quan có thâm quyền cần phải ban hành văn hướng dẫn LĐĐ năm 2013 theo hướng tiết trình tự, thủ tục đăng ký biển ig trường hợp quy dinh tai Diéu 95, Diéu 188 LĐĐ năm 2013, thủ tục bắt buộc ~ Đây nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ: QSDD muốn tham gia giao dịch thị trường BĐS nói chung đủ điều kiện để giao kết hợp đồng cho th QSDĐ phải có điều kiện quan trọng là: Phải có giấy chứng nhận QSDĐ Do vậy, dé dam bảo quyền NSDĐ Nhà nước nên nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ Cấp giấy chứng nhận QSDD thi NSDĐ lợi nhiều, Nhà nước quản lý tốt việc sử dụng đất thu tiền phí từ việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ lợi cho đôi bên, Nhà nước lợi, quản lý chặt thay bng lỏng trước mà người sử dụng bảo đảm quyền; khơng đẩy nhanh tiến độ cấp giấy? Cần phải hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trường hợp sử dụng đắt hợp pháp loại đất mà không thuộc trường hợp pháp luật cắm Cơ quan đăng ký QSDĐ nên loại bỏ thủ tục rờm rà không cần thiết cản trở tiến độ cắp giấy chứng nhận QSDĐ Cần có cơng tác tra, kiểm tra công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, phần lớn NSDĐ than phiền thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ phức tạp kéo dải, số nơi cán làm 71 công tác quản lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ lợi dụng “ngâm” hồ sơ, sách nhiễu, gây phiền hà thủ tục để trục lợi Quy định thời gian nhận trả hỗ, giám sát chặt chẽ quy trình thủ tục Trường hợp để hồ sơ hạn lý đáng phải xử lý kỷ luật cán để kéo dài hỗ sơ Hiện nay, cấp loại giấy chứng nhận Giấy chứng nhận QSDD, quyền sở hữu nhà va tai sn khác gắn liền với đất phù hợp Thay trước có nhiều loại giấy như: Giấy chứng nhận QSDĐ (thẻ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nên để quản lý tốt đất đai, lộ trình nên yêu cầu 'NSDĐ đổi 02 loại giấy chứng nhận thành mẫu chung 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật chủ thể hợp đồng thuê quyền sử dụng đắt Chủ thê pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ quan tâm điều kip thời nhiều quy định chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp họ Các quy định LKDBĐS quyền nghĩa vụ bên cho thuê QSDĐ bên thuê QSDĐ chặt chẽ Tuy nhiên quyền bên thuê QSDĐ chưa hoàn thiện, chưa xem xét quyền lợi đáng họ quan hệ thuê QSDĐ Qua nghiên cứu thực trạng quy định BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 LKDBĐS năm 2014, Luật nhà năm 2014 thấy rằng: Khi chấm dứt hợp đồng cho thuê quyền QSDĐ, bên thuê QSDĐ phải hoản trả lại tồn diện tích đất th tình trạng ban đầu Nhưng thời gian thuê bên thuê đầu tư nhà ở, cơng trình xây dựng nhà xưởng, nhà kho, trồng đất (được bên cho thuê đồng ý) để kinh doanh Hết thời hạn thuê thời gian thuê mà bên cho thuê cần chuyển nhượng cho người khác Bên thuê không quyền ưu tiên, thiệt thịi cho họ đầu tư xây dựng đất có nhu cầu thuê đất nhận chuyên nhượng QSDĐ Quyền ưu tiên thuê tiếp, hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trường hợp bên cho thuê không muốn cho bên thuê cũ thuê tiếp mà muốn cho người khác thuê? Phải trả lại đất đến mùa thu hoạch, mùa kinh doanh cần thêm thời gian thuê đất bên thuê có quyền kéo dài thời hạn thuê không? Tắt nhiên, tắt quyền ưu tiên xem xét người thuê QSDĐ thực tốt nghĩa vụ bên thuê nghĩa vụ người sử dụng đất thời hạn thuê QSDĐ 72 Để đảm bảo quyền lợi bên thuê, thời gian tới cần có quy định đưa vào luật điều chỉnh quyền cho bên thuê QSDĐ là: Quyển ưu tiên mua, quyền ưu tiên thuê tiếp quyền kéo dài thời hạn cho thuê 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực Hình thức hợp đồng trường pháp luật bắt buộc phải tuân theo quy định này, không không phát sinh hiệu lực Tại Điều 124 BLDS năm 2015 quy định “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch đân phải thẻ văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định đó" Theo tác giả, nay, pháp luật kinh doanh BĐS pháp luật đất đai ban hành có định không bắt buộc hợp đồng cho thuê QSDĐ phải công chứng, chứng thực mà bên lựa chọn Quy định phù hợp với tình hình phát dịch khơng thiện chí thực giao dịch bắt buộc cơng chứng khơng có trị Nhưng hai bên thiện chí thực có hiệu mà không cần phải công chứng, chứng thực, hợp đồng đảm bảo thực Tuy nhiên, tâm lý thói quen “cơng chức, chứng thực” ăn sâu nên khó thay đổi thói quen thời gian định mà cần hoàn thiện quy trình cơng chứng, chứng thực Hồn thiện pháp luật quy trình cơng chứng, chứng thực để cơng tác "đối chứng” hợp đồng đạt kết cao triển kinh tế thị trường ngày nay, chủ thể tham gia Trước hết, cần quy định chặt chẽ công đoạn công chứng hợp đồng vấn để kèm theo để cơng chứng Quy trình phải chặt chẽ: thẩm định hồ sơ, xác minh, trường hợp cần thiết phải tiến hành giám định tài liệu như: Chữ ký, tài liệu văn bản, giấy tờ Trường hợp phải tiến hành xác minh hồ sơ, phải thực nghiêm túc Vì hợp đồng công chứng, chứng thực quan trọng “Văn cơng chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện văn cơng chứng khơng phải chứng mình, trừ trường hợp bị Tồ án tun bố vô hiệu" Việc chứng thực hồ sơ Uỷ ban nhân dân cấp xã thực sơ sài, mang tính hình thức Cần phải có văn hướng dẫn quy trình chặt chế T3 Cần phải qui định xử lý vi phạm cán công tác công chứng, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã chặt ch Cơng chứng viên Cần có cơng tác đảo tạo cán quy định điều kiện cán làm công tác công chứng, chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã Công chứng viên 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật thời điễm có hiệu lực hợp đồng Thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng Xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho th QSDĐ khó, có nhiều văn pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng Điều 692 BLDS năm cho thuê QSDĐ là: “?hởi điểm Điều 188 là: *7hởi điểm đăng không thống chồng chéo 2015 quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng đăng ký theo pháp luật đắt đại ”; LĐĐ năm 2013 ký vào số địa chính”: LKDBĐS năm 2014 quy định khoản Điêu 17 có thời điên (i) Thai điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận, (ii) Thời điểm công chứng, chứng thực nêu bên lựa chọn, (iti) Thời điểm giao kết hợp đồng bên không thỏa thuận, không công chứng chứng thực”: Luật Nhà năm 2014 Điều 122, giống với LKDBĐS năm 2014 Có 04 mốc thời điểm xác định hiệu lực hợp đồng cho thuê QSDĐ theo pháp luật hành: ~ Thời điểm công chứng, chứng thực; ~ Thời điểm đăng ký vào sé địa chính; ~ Theo thỏa thuận bên; ~ Thời điểm giao kết hợp đồng Các quy định không thống nhất, chồng chéo, cần có quy định thống thời điểm hiệu lực hợp đồng Vì vậy, tác giả kiến nghị nên sửa đổi sau: LKDBĐS năm 2014 , Luật Nhà năm 2014 không bắt buộc công chứng, chứng thực nên bỏ quy định xác định thời điểm hiệu lực Về việc xác định thời điểm đăng ký vào số địa có hiệu lực bất cập, nên bỏ quy định Vì thủ tục bắt buộc, có giá trị cho sách quản lý Nhà nước đất đai Sẽ 74 phủ hợp sửa đổi quy định pháp luật theo hướng thời điểm hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận Trường hợp khơng có thỏa thuận xác định thời điểm giao kết 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Điện Biên 3.3.1 ĐÂy mạnh thực cải cách hành cải cách tư pháp tỉnh Điện Biên Đẩy mạnh cơng tác cải cách hành cải cách tư pháp giải pháp tác động đến công tác hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ Cải cách hành giúp đẩy nhanh tiến độ trình tự, thủ tục bắt buộc đất đai thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; thủ tục xin đăng ký biến động sử dụng đất thủ tục hành khác ất đai Đây mạnh cải cách hành giúp hoạt động máy Nhà nước tỉnh gọn, hiệu hơn; cải cách thủ tục hành giúp giải thủ tục đất đai đễ dàng, thuận lợi Hiện nay, thủ tục hành cải cách theo hướng “một cửa” phần nảo giải phức tạp, rườm rà chế hành Tuy nhiên, thủ tục hành nước ta nói chung thực tỉnh Điện Biên nói riêng chưa đáp ứng nhu cầu người dân đến liên hệ đăng ký thủ tục hành đất đai Cần ban hành văn quy định chặt chẽ quy định xử lý hồ sơ, thời gian trả hồ sơ Rút ngắn thời gian, cắt bỏ thủ tục khơng cần thiết Cơng tác đào tạo cán có trình độ chun mơn cao dé đáp ứng nhu cầu công việc Điều kiện cán đảm nhiệm công tác hành “một cửa” phải có trình độ chun mơn cao, có đạo đức, tác phong cơng việc, tỉnh thần phục vụ nhân dân Bên cạnh cần quan tâm đến chế độ tiền lương xứng đáng; quy định xử lý kỷ luật nghiêm khắc trường hợp vi phạm quy Thực tốt công tác cải cách hành địn bẩy thúc đẩy giao dịch QSDĐ thị trường BĐS diễn sơi động, an tồn, hiệu Bên cạnh cải cách tư pháp có tác động đến giao dịch QSDĐ 75 nói chung hợp đồng cho thuê QSDĐ nói riêng Cải cách tư pháp mà trọng tâm hoạt động xét xử Toà án Khi có tranh chấp xảy ra, bên khởi kiện Toa an, việc giải nhanh, án cơng minh, thấu tình đạt lý mong muối bên chủ thể hợp đồng Giải tranh chấp hợp đồng cho thuê QSDĐ nhanh chóng cách tốt để giữ thị trường BĐS phát triển bền vững, thu hút đầu tư 3.3.2 Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật Do đặc thù địa phương tỉnh Điện Biên có đơng đồng bào dân tộc thiểu số, có lều kiện canh tác, sản xuất chưa phát triển, hệ việc du canh du cư nhiều năm trước, dẫn đến trình độ dân trí khơng đồng đều; nhiều dân tộc sinh sống, dân tộc lại có sắc thái, ngơn ngữ riêng nên hạn chế cơng tác tun truyền, phổ biến sách pháp luật: mức độ hưởng ứng, chấp hành sách, pháp h t hạn chế Nhận thức xã hội, công đỏng, đặc biệt người dân tộc thiểu số quyền người sử dụng đất có quyền cho thuê quyền thuê quyền sử dụng đất nhiều hạn chế Điện Biên tỉnh miền núi, xa trung tâm kinh tế lớn; kinh tế tỉnh có xuất phát điểm thấp, cấu kinh tế chuyển dịch chưa mạnh, kết cấu hạ tằng kinh tế - xã hội chưa đồng bộ, dịch vụ, điều kiện sản xuất chưa đáp ứng yêu cầu, mặt khác thiên tai, lũ lụt, dịch bệnh liên tiếp xảy ra; tượng dân di cư tự do, khó khăn đột xuất gia đình hộ nơng thơn xảy Do đặc thù điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý nên suất đầu tư cơng trình địa bàn vùng sâu, vùng cao, biên giới tnh cao mức bình quân chung nước; năm qua, Nhà nước tỉnh có nhiều sách đầu tư, hỗ trợ huyện nghèo, xã nghèo, song nguồn vốn Trung ương cấp thấp chưa đáp ứng nhu cầu đầu tư; sở hạ tầng cịn thiếu yếu, khơng đồng bộ, giao thông, điện, thông tin liên lạc nên chưa tạo động lực, hội cho địa phương thực tốt sách an sinh xã hội, đầu tư phát triển quỹ đất Nghiên cứu yếu tố quan trọng tác động đến hợp đồng cho thuê QSDĐ, yếu tố chủ quan ý thức pháp luật chủ thể Ý thức pháp luật chủ thẻ nhân tố chủ quan, dẫn đến tranh chấp xảy qua trình giao kết thực 76 hợp đồng cho thuê QSDĐ Hiện nhiều tranh chấp xảy tỉnh Điện Biên do: 7hứ nhất, ý thức pháp luật bên chủ thể thấp 7Õhứ hai, cách hiểu áp dụng pháp luật không thống Thứ ba, chủ thê lợi dụng tình hình quản lý lỏng lẻo Nhà nước, tìm khe hở pháp luật để "lách luật” Vì vậy, giải pháp hiệu để hạn chế tranh chấp ý thức pháp luật chủ thể tăng cường công tác tuyên truyền, phô biến, giáo dục Pháp luật Công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật phải tổ chức thường xuyên, lâu dài theo dân gian nói “mua dim thim lau” Người cán tuyên truyền Pháp luật phải có tâm giỏi chuyên môn pháp luật am hiểu rộng Nhà nước nên đầu tư cho công tác tuyên truyền, phổ biến áo dục pháp luật rộng rãi nhân dân 3.3.3 Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cán quan thực thi pháp luật Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho cán làm công tác tư pháp quan bảo vệ pháp luật Toà án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân, Trung tâm trợ giúp pháp lý, tổ chức hành nghề luật sư Đây quan mà cơng tác nghiệp vụ góp phần tun truyền phổ biến pháp luật nhiều Trước hết, phải lựa chọn người có phẩm chất đạo đức tốt, lĩnh trị vững vàng, làm việc với tỉnh thần, trách nhiệm cao Thường xuyên đảo tạo, tập huấn cho cán nâng cao kiến thức kỹ chuyên môn, đáp ứng yêu cầu công việc Phải sáng tạo, đổi để mang lại hiệu cao công việc Đặc biệt, cán làm công tác pháp luật phải thường xuyên cập nhập quy định pháp luật, học hỏi kỹ năng, phương pháp làm việc hiệu để không ngừng nâng cao chất lượng làm việc Phấn đấu đạt yêu cầu mà Chủ tịch Hồ Chí Minh đề cho cán bộ: phải người vừa "hồng” vừa “chuyên” đảm bảo giải tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đắt tổ chức kinh tế nói riêng tranh chấp nói chung Pháp luật, bảo đảm lẽ cơng thực tiễn xét xử TT KẾT LUẬN CHƯƠNG Thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt tổ chức kinh tế q trình hoạt động có mục đích làm cho quy phạm pháp điều chỉnh vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đắt trở thành thực sống, tạo hành lang pháp lý cho giao dịch quyền sử dụng đất nói chung giao dịch thuê quyền sử dụng đất nói riêng phát triển bền vững Khi nghiên cứu quy định pháp luật riêng biệt phải đặt quy định mối quan hệ tương quan, phân tích tác động quy phạm pháp luật đến mối quan hệ khác để đưa kiến nghị phủ hợp kịp thời Nguyên tắc chung giải bất cập, quy định chồng chéo ngành luật, quy định luật chuyên ngành phải phù hợp với luật chung Trường hợp, tất quy định luật chung (BLDS) nên quy định viện dẫn đến Luật chuyên ngành lĩnh vực Luật điều chỉnh, tránh tình trạng quy định khơng thống chồng chéo quy định điều chinh quan hệ hợp đồng cho thuê QSDĐ Trong xu hướng hội nhập kinh tế nay, quy định pháp luật mở quan hệ hợp tác quốc tế Nhu cầu hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ đòi hỏi tắt yếu khách quan kinh tế thị trường Việc hoàn thiện pháp luật phải tính đến yếu tố tổng thê yếu tố có hệ thống ch định hợp đồng để hồn thiện cho pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ ngày trở nên đại, tương thích với Pháp luật nước giới, phủ hợp với điều kiện, hoàn cảnh Việt Nam 78 KẾT LUẬN Việc nghiên cứu toàn điện vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hành đánh giá thực tiễn áp dụng tỉnh Điện Biên có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Chính sách đất đai Việt Nam thời kỳ độ Mặc dù phủ nhận thời gian qua, sửa đổi, bổ sung đạo luật liên quan đến đất đai theo hướng tiến bộ, có lợi cho người dân gần với lộ trình hội nhập kinh tế, quốc tế Quá trình tiến triển tư sách đất đai hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất thị trường bắt động sản mang lại tác động sâu rộng Bên cạnh thành tựu đạt được, năm gần đây, kinh tế ngày cảng phát triển lúc sách đất đai bộc lộ tồn diện khiếm khuyết, thiếu sót, làm cho tính chất phức tạp chất gây nhiều tranh cãi vấn đề đất đai tăng lên, dẫn đến kết cục khơng đáng có thị trường quyền sử dụng đất trở nên khó kiểm sốt biến động khó lường tạo nên sốt đất giả tạo Các vấn đề xã hội nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện tập thể, xung đột, phân hóa xã hội tập trung đất đai vào mục tiêu sách xã hội không mong muốn Trên sở khái quát hệ thống hóa sở lý luận Pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ, tác giả phân tích tồn diện thực trạng pháp luật, thực tiễn thực pháp luật tỉnh Điện Biên Kết nghiên cứu đề tài, tác giả đề xuất quan điểm kiến nghị giải pháp hoàn thiện Pháp luật, nâng cao hiệu thực Pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ địa tỉnh Điện Biên Trong khn khổ luận văn mình, thời gian nghiên cứu khả iêu biết có hạn, có gắng chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Do vậy, tác giả mong nhận ý kiến đóng góp quý báu Thầy, Cô giáo, bạn bè đồng nghiệp 79 tu 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 'Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định GCNQSDĐ, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đắt Bộ Tư pháp (2013), Những nội dụng Phần thứ ba “Nghĩa vụ hợp Dự thảo BLDS (sửa đổi) (Nguồn: Hội thảo “Gópý chế định hợp đồng Dự thảo BLDS (sửa đổi)” tổ chức ngày 18/3/2015 Khách sạn Fortuna Hà Nội USAID, Bộ Tư Pháp VIAC tổ chức) Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đắt đại năm 2003 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định tiết thi hành số điều Luật Đắt đai năm 2013 Chính phủ (2015), Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 quy định tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định tiết thi hành Luật dat đai 10 11 12 13 Đại học Luật Hà Nội Dai hoc Luat Ha Noi Dang Cộng sản Việt thứ XII Đỗ Văn Đại (2010), (2013), Giáo trình Luật Dân (Tập 2), NXB CAND (2013), Gido trinh Ludt Bat dai, NXB CAND Nam (2016), Văn kiện Đại đại biểu tồn quốc lần Luật hợp đẳng Việt Nam: án bình luận án, 'NXB Chính trị quốc gia 14 Đỗ Văn Đại (2013), “Hình thức bắt buộc hợp đồng pháp luật dân Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 2/ 2013 15 Dương Đăng Huệ (2014), Những hạn chế, bắt cập Phân thứ hai “Tài sản quyền sở hữu ” BLDS 2005 nội dung Dự thảo 80 16 BLDS (sđ), Báo cáo Bộ Từ pháp gửi UBPL Quốc hội Hiến pháp năm 2013 17 Hoàng Phê (1996), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng 19 Hoang Thế Liên (2010), Bình luận khoa học BLDS, tập Il, Phan thứ ba Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, NXB Chính trị quốc gia Hồng Thế Liên, (2010), Bình luận khoa học BLDS, tập I, NXB Chính trị 20 Lê Hồng Hạnh (2015), “Sử dụng khái niệm quyền tải sản thay cho vật quyền 18 21 quốc gia dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi)”, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 4/2015 Lê Minh Hùng (2010), “Hiệu lực hợp đông theo quy định pháp luật Việt Nam ”, Luận án tiến sĩ, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 22 Luật Đất đai năm 2013 23 Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014 28 Luật Luật Luật Luật Luật 29 Nguyễn Minh Hằng (2012), Pháp luật đất đai hoạt động nghề luật sư, 30 Nguyễn Ngọc Điện (2012), “Đăng ký bất động sản Việt Nam - Những vấn 31 Nguyễn Như Ý (2011), Dai nr dién Tiéng Viét, NXB Dai học Quốc gia 24 25 26 21 Nhà năm 2014 Thi hành án dân 2008 Thi hành án dân sửa đổi, bổ sung 2014 Thương mại năm 2005 Xây dựng năm 2014 NXB Thông tin truyền thơng đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2012 Thanh phố Hồ Chi Minh 32 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Luận án tiến sĩ Luật học “ØĐjø vị pháp lý người sử dụng đất cdc giao dich dan sw”, 33 Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dung dat kinh doanh bắt động sản Việt Nam, Luận án tiễn sĩ Luật học Đại học Luật Hà Nội 81 34 Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất - Một số quan điểm tiếp 35 Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử cận va đề xuất hướng giải khoa học pháp lý Viét Nam”, Tap chí Khoa học pháp lý, số 4/2016 dụng đất vô hiệu ~ Pháp luật dân thực tiễn xét xử, NXB Thông tin truyền thông 36 Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật đất đai hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8/2009
Ngày đăng: 24/06/2023, 10:18
Xem thêm:
