BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT NGUYỄN THANH TÙNG NGHIÊN CỨU HỆ THỐNG VĂN BẢN PHÁP QUY VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THANH TRA XÂY DỰNG TẠI QUẬN 9 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI NGUYỄN THANH TÙNG NGHIÊN CỨU HỆ THỐNG VĂN BẢN PHÁP QUY VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THANH TRA XÂY DỰNG TẠI QUẬN LUẬN VĂN THẠC SĨ Tp Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI NGUYỄN THANH TÙNG NGHIÊN CỨU HỆ THỐNG VĂN BẢN PHÁP QUY VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THANH TRA XÂY DỰNG TẠI QUẬN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG MÃ SỐ: 60580302 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS TRỊNH CƠNG VẤN Tp Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2015 LỜI CẢM ƠN Với tất kính trọng biết ơn sâu sắc nhất, Tơi xin chân thành bày tỏ lịng biết ơn tới hướng dẫn tận tình chu đáo Phó giáo sư – Tiến sĩ Trịnh Công Vấn, dành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn, nghiên cứu giúp tơi hồn thành Luận văn tốt nghiệp Nhân đây, Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Thủy Lợi quý thầy cô Khoa cơng trình Xin cảm ơn Lãnh đạo phường Phước Long A; phường Trường Thạnh; Thanh tra xây dựng quận – UBND Quận Đội Thanh tra địa bàn quận – Thanh tra Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh,Thanh tra Sở xây dựng Đồng Nai số chuyên gia có kinh nghiệm quản lý nhà nước xây dựng cơng trình đồng nghiệp tạo điều kiện cho tơi hồn thành luận văn Cuối Tôi xin chân thành cảm ơn lịng người thân gia đình, bạn bè động viên giúp đỡ khích lệ tơi suốt q trình học tập hồn thành Luận văn Mặc dù Tơi có nhiều cố gắng để hồn thiện luận văn tất nhiệt tình lực mình; nhiên, khơng thể tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, Tơi mong nhận góp ý, bảo q thầy đồng nghiệp, giúp đỡ q báu mà tơi mong muốn để cố gắng hồn thiện q trình nghiên cứu cơng tác sau Xin trân trọng cảm ơn./ Tác giả LỜI CAM KẾT Đề tài Luận văn cao học “Nghiên cứu hệ thống văn pháp quy đề xuất giải pháp nâng cao hiệu hoạt động Thanh tra xây dựng quận 9” học viên Nhà trường giao nghiên cứu theo Quyết định số 1775/QĐ-ĐHTL ngày 19 tháng 12 năm 2012 Hiệu trưởng trường Đại học Thủy lợi Trong thời gian học tập trường với định hướng giảng viên cộng với kinh nghiệm làm việc quan đơn vị, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp đặc biệt giúp đỡ, bảo PGS.TS Trịnh Công Vấn, học viên tự nghiên cứu thực đề tài Đây thành lao động, tổ hợp yếu tố mang tính nghề nghiệp tác giả./ Tp Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2015 Học viên Nguyễn Thanh Tùng MỤC LỤC MỞ ĐẦU…… I Tính cấp thiết đề tài II Mục đich đề tài III Phương pháp nghiên cứu IV Kết dự kiến đạt V Ý nghĩa khoa học thực tiễn Ý nghĩa khoa học 2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THANH TRA XÂY DỰNG TẠI QUẬN VÀ HỆ THỐNG VĂN BAN PHÁP QUY HIỆN HÀNH 1.1 Những khái niệm tra, xử phạt vi pham hành lĩnh vực xây dựng 1.1.1 Những khái niệm tra 1.1.2 Những khái niệm xử phạt vi phạm hành biện pháp xử lý hành 1.1.3 Khái quát chung Thanh tra chuyên ngành xây dựng định hướng 1.2 Hoạt động kiểm tra, xử phạt vi phạm hành lĩnh vực xây dựng… 1.2.1 kiểm tra, xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng 1.2.2 Kiểm tra xử phạt vi phạm hành hoạt động kinh doanh bất động sản 14 1.2.3 Kiểm tra xử phạt vi phạm hành hoạt động khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng 16 1.2.4 Kiểm tra xử phạt vi phạm công trình hạ tầng kỹ thuật 17 2.2.5 Quy phạm quy định phát triển nhà 17 Tổng quan tra xây dựng quận 18 1.3.1 Bộ máy tổ chức, nhiệm vụ, chức năng, quyền hạn 18 1.3.2 Cơ cấu tổ chức… 20 KẾT LUẬN CHƯƠNG 21 CHƯƠNG 2: TÌNH TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG TẠI QUẬN VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HỆ THỐNG VĂN BẢN PHÁP QUY 22 2.1 Giới thiệu chung quận 9, TPHCM 22 2.2 Hiện trạng quản lý sử dụng đất quận 28 2.2.1 Hiện trạng quản lý đất… 28 2.2.2 Nhóm đất nơng nghiệp… 29 2.2.3 Nhóm đất phi nơng nghiệp… 30 2.3 Hiện trạng quản lý quy hoạch 31 2.3.1 Về quy hoạch sử dung đất 31 2.3.2 Định Hướng phát triển không gian quy hoạch quận đến năm 2020……… 33 2.4 Hiện trạng quản lý nhà 33 2.5 Hiện trạng quản lý xây dựng… 34 2.6 Hệ thống văn pháp quy hành Thanh tra xây dựng 34 2.6.1 Văn luật…… 34 2.6.2 Văn luật… 35 2.7 Kết triển khai văn pháp quy Thanh tra xây dựng 36 2.8 Những hạn chế, bất cập phát sinh thực tế 37 2.8.1Thời điểm trước Quyết định 58/2013/QĐ-UBND ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 37 2.8.2 Thời điểm sau Quyết định số 58/2013/QĐ-UBND ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 38 2.8.3 Mơ hình quản lý Đội tra địa bàn quận 39 2.9 Phân tích nội dung cơng tác Thanh tra… 39 2.9.1 Thanh tra việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình… 39 2.9.2 ThÈm quyÒn thẩm định dự án đầu t-và phê duyệt dự án đầu t-xây dựng công trình .41 2.9.3 Thanh tra khảo sát xây dựng 44 2.9.4 Thanh tra vÒ thiÕt kÕ xây dựng công trình 46 2.9.5 Thanh tra lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng 52 2.9.6 Thanh tra việc thi công xây dựng công trình 56 2.10 Vận hành công tác Thanh tra 63 2.10.1 Lập kế hoạch tra hàng năm định tra 63 2.10.2 Chuẩn bị tra 63 2.10.3 TiÕn hµnh tra 63 2.10.4 KÕt thóc tra 63 2.10.5 Tỉ chøc thùc hiƯn vµ xư lý sau tra 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG .64 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT NHỮNG ĐIỀU CHỈNH MỘT SỐ VĂN BẢN PHÁP QUY LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC THANH TRA XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 65 3.1 Vai trò văn bản, tính đồng tính khả thi 65 3.1.1 Vai trò văn quy phạm pháp luật… 65 3.1.2 Tính đồng tính khả thi……… 65 3.2 Trình tự kiểm tra, xử lý cơng trình xây dựng địa bàn quận 9……67 3.2.1 Quy trình kiểm tra cơng trình xây dựng theo Giấy phép xây dựng cấp……………………………… 67 3.2.2 Đối với cơng trình Sở Xây dựng, Sở ban ngành thành phố cấp phép xây dựng thẩm định, phê duyệt… 68 3.2.3 Đối với cơng trình Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã cấp phép hồ sơ đăng ký sửa chữa… 70 3.3 Những kiến nghị, bổ sung hệ thống văn pháp quy hành 71 3.3.1 Áp dụng khoản 2, Điều Thông tư số 02/2014/TT-BXD 71 3.3.2 Việc xây dựng nhà riêng lẻ không thuộc hai trường hợp quy định Khoản 2, Điều 6” (tức xây dựng sai phép) 72 3.3.3 Xây dựng giảm tầng, giảm diện tích xây dựng cơng trình dự án phê duyệt chi tiết xây dựng… 73 3.3.4 Thay đổi kiến trúc mặt ngồi cơng trình nhà riêng lẻ 73 3.3.5 Áp dụng Khoản 9, Điều 13, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP 73 3.3.6 Xác định giá trị phần sai phép… 74 3.3.7 Đối với quy định điều kiện cấp sở hữu cơng trình 76 3.3.8 Đối với việc huy động vốn 76 3.3.9 Về lập hợp đồng mua bán nhà không mẫu hợp đồng quy định 76 3.4 Một số nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng quy định bổ sung vào văn quy phạm pháp luật… 77 3.4.1 Xử lý vi phạm quy định quản lý sử dụng nhà chung cư 77 3.4.2 Xử lý vi phạm hành vi vi phạm tự ý cơi nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung 77 3.4.3 Vướng mắc lĩnh vực Kinh doanh bất động sản 78 3.4.4 Trong việc công tác thực Quyết định xử phạt vi phạm hành 79 3.5 Quy trình xử lý vi phạm hành hoạt động xây dựng địa bàn quận 79 3.5.1 Sơ đồ quy trình xử lý cơng trình vi phạm hoạt động xây dựng 79 3.5.2 Quy trình kiểm tra xử lý vi phạm hành hoạt động xây dựng 80 KẾT LUẬN CHƯƠNG 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84 I Kết Luận 84 II Hạn chế đề tài 84 III Một số kiến nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Hiện việc đô thị hóa Thành phố Hồ Chí Minh nói chung địa bàn quận nói riêng diễn với tốc độ nhanh Nhiều Dự án, hạng mục quan trọng triển khai địa bàn quận, nhu cầu nhà người dân tăng khơng tránh khỏi vi phạm hoạt động xây dựng Đội ngũ Thanh tra xây dựng thành lập thí điểm Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội theo Quyết định 89/2007/QĐ-TTg ngày 18/6/2007 Thủ tướng Chính phủ thí điểm thành lập Thanh tra xây dựng quận, huyện Thanh tra xây dựng phường, xã, thị trấn Thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh thay Nghị định số 26/2013/NĐ-CP để kiểm tra hoạt động xây dựng tra cơng trình xây dựng vi phạm tình hình xử phạt theo Nghị định 23/2009/NĐ-CP Nghị định 121/2013/NĐ-CP Do vấn đề đặt công tác tra, kiểm tra tình hình xây dựng địa bàn quận quan trọng, nhằm chấn chỉnh quản lý hoạt động đầu tư xây dựng trật tự xây dựng đô thi, hạn chế tối đa hành vi xây dựng không phép, sai phép, để đảm bảo thực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất địa phương theo lộ trình đề Cơng tác tra, kiểm tra hoạt động xây dựng thường xuyên liên tục nhằm giúp người dân chấp hành tốt quy định pháp luật xây dựng Qua công tác thực tế ngành, mặt nhận thấy rõ tính hiệu lực lượng này, bên cạnh cịn nhiều vấn đề vướng mắc, chưa phù hợp với Luật Thanh tra 2010 văn Luật khác Cũng mặt hạn chế, bất cập cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế cần điều chỉnh lại cho hợp lý với Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ Xuất phát từ vấn đề nêu trên, cần thiết thay đổi cấu tổ chức, pháp lý luật phù hợp với thực tế nhằm thực tốt công tác quản lý nhà nước lĩnh vực xây dựng, đáp ứng nhu cầu phát triển Thành phố tạo tiền để Thành phố xây dựng quyền thị tương lai Qua số liệu thống kê tình hình thực tế quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh bật lên vấn đề quản lý nhà nước lĩnh vực xây dựng vơ quan trọng Vì tác giả luận văn chọn đề tài “Nghiên cứu hệ thống văn pháp quy đề xuất giải pháp nâng cao hiệu hoạt động Thanh tra xây dựng quận 9” để nghiên cứu hy vọng tham mưu cho Thành phố kiến nghị Bộ Xây dựng vấn đề cần thiết sửa đổi, bổ sung thời gian tới Học viên: Nguyễn Thanh Tùng Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi II Mục đích đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài là: Nghiên cứu hệ thống văn pháp quy đề xuất giải pháp nâng cao hiệu hoạt động Thanh tra xây dựng quận Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị sửa đổi, bổ sung số nội dung văn pháp quy xử phạt xây dựng Phạm vi nghiên cứu đề tài quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh III Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thống kê: Khảo sát, thu thập thông tin xử lý thơng tin - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng kết kinh nghiệm IV Kết dự kiến đạt được: - Xác định vấn đề tồn công tác tra xây dựng quận liên quan đến văn pháp quy - Đề số giải pháp đồng cụ thể, nhằm hoàn thiện cấu tổ chức, quy chế phối hợp Thanh tra xây dựng với UBND quận - huyện, phường – xã hệ thống văn pháp quy cần sửa đổi, bổ sung V Ý nghĩa khoa học thực tiễn Ý nghĩa khoa học Đề tài hệ thống hóa lý luận số văn pháp quy công tác quản lý nhà nước xây dựng Ý nghĩa thực tiễn Trên sở lý luận nêu, luận văn đề xuất số giải pháp nâng cao lực quản lý nhà nước lĩnh vực xây dựng áp dụng để quản lý dự án đầu tư xây dựng trật tự xây dựng địa bàn quận Học viên: Nguyễn Thanh Tùng Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi - Trường hợp xây dựng cơng trình khơng nhằm mục đích kinh doanh tính số m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với giá tiền 1m2 theo dự toán duyệt” Văn hướng dẫn Bộ Xây dựng có nội dung: “Hợp đồng ký” theo quy định hợp đồng mà chủ đầu tư ký kết với tổ chức, cá nhân khác nhằm mục đích kinh doanh hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê trường hợp chủ đầu tư xây dựng trụ sở làm việc khơng xác định cơng trình nhằm mục đích kinh doanh “Dự tốn duyệt” dự tính tồn chi phí để xây dựng giá thành 1m2 xây dựng mà thẩm định, phê duyệt theo quy định Vướng mắc áp dụng sau - Hợp đồng ký: Hiện xây dựng cơng trình với “mục đích kinh doanh” có nhiều hình thức như: kinh doanh cho th (theo tháng, năm cho thuê dài hạn); xây dựng chuyển nhượng hộ… Trường hợp kinh doanh cho thuê mặt bằng, hợp đồng ký(theo tháng, năm cho thuê dài hạn năm đến 50 năm); trường hợp xây dựng làm trụ sở kinh doanh chủ đầu tư (không cho thuê, không chuyển nhượng) giá trị phần xây dựng sai phép xác định nào? Đồng thời, giá trị kinh doanh (cho thuê chuyển nhượng) chủ đầu tư tự định Do đó, trường hợp vi phạm khơng trung thực đối phó với người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành như: kê khai cung cấp hợp đồng kinh doanh không giá trị thực gây khó khăn cho quan xử lý việc xác định giá trị (Thanh tra Sở Xây dựng khơng có chức thẩm định giá) Nếu yêu cầu đơn vị có chức thẩm định giá độc lập để xác định giá trị kinh doanh nhiều thời gian khơng có kinh phí thực - Giá trị dự tốn duyệt: tổng mức đầu tư chủ đầu tư tự thẩm định phê duyệt, trường hợp đối tượng vi phạm khơng trung thực đối phó với người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành như: lập dự tốn phê duyệt dự tốn khơng giá trị thực gây khó khăn việc kiểm tra xác định giá trị Nếu phải xác định lại giá trị tổng dự toán dự toán nhiều thời gian (khơng kịp thời hạn ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính) khơng có kinh phí thực Kiến nghị quy định xử lý Giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế duyệt, sai quy hoạch sai thiết kế đô thị duyệt quy định Khoản 9, Điều 13 Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 75 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi Nghị định số 121/2013/NĐ-CP xác định theo suất đầu tư xây dựng theo loại cấp cơng trình Bộ Xây dựng ban hành năm, nhằm chặt chẽ, dễ áp dụng tránh sai sót q trình xử lý vi phạm 3.3.6.2 Đối với nhà riêng lẽ: “Đối với nhà riêng lẻ tính số m2 xây dựng vi phạm nhân với giá tiền 1m2 xây dựng thời điểm vi phạm cộng với số m2 đất xây dựng vi phạm nhân với giá tiền 1m2 đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành năm, giá trị đất xác định theo nguyên tắc: - Tầng (hoặc tầng trệt) tính 100% giá tiền 1m2 đất vị trí nhân với số m2 đất xây dựng vi phạm - Từ tầng trở lên tính 50% giá tiền 1m2 đất tầng nhân với số m2 đất xây dựng vi phạm.” Kiến nghị quy định xử lý Xác định giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế duyệt, sai quy hoạch sai thiết kế đô thị duyệt quy định Khoản 9, Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP xác định theo suất đầu tư xây dựng theo loại cấp công trình Bộ Xây dựng ban hành năm; khơng tính giá trị số lợi bất hợp pháp diện tích xây dựng vi phạm trường hợp nêu 3.3.7 Đối với quy định điều kiện cấp sở hữu cơng trình xây dựng: - Kiến nghị quy định xử lý vướng mắc tiểu mục 3.2.2.2 Luận văn - Kiến nghị Bộ Xây dựng sớm làm việc với Bộ Tài nguyên Môi trường để thống nội dung quy định Điều 31 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định Khoản 9, Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP Chính phủ 3.3.8 Đối với việc huy động vốn Kiến nghị quy định xử lý huy động vốn tiểu mục 3.2.2.2 Luận văn hành vi Chủ đầu tư nhận đặt cọc giữ chỗ hình thức huy động vốn, hình thức ứng tiền trước trái với quy định, nên phải xử lý nghiêm vi phạm hành theo Nghị định số 121/2013/NĐ-CP Chính phủ 3.3.9 Về lập hợp đồng mua bán nhà không mẫu hợp đồng quy định Kiến nghị Bộ Xây dựng quy định xử lý hợp đồng mua bán nhà không mẫu hợp đồng tiểu mục 3.2.2.2 Luận văn hành vi lập hợp đồng mua bán nhà không mẫu hợp đồng quy định hành vi vi Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 76 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi phạm bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản khơng trình tự, thủ tục quy định xử lý vi phạm theo Điểm c Khoản Điều 35 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 Chính phủ 3.4 Một số nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng quy định bổ sung vào văn quy phạm pháp luật 3.4.1 Xử lý vi phạm quy định quản lý sử dụng nhà chung cư: - Công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà chung cư cịn nhiều bất cập gây nhiều xúc, khiếu kiện Ban Quản trị người dân - Ban Quản trị chung cư thực công tác quản lý vận hành (hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành không đủ lực) dẫn đến phát sinh khiếu nại, vân hành không quy trình; Cơng tác thu, chi tài quản lý vận hành chưa rõ rang, khơng đầy đủ hóa đơn chứng từ, thiếu minh bạch dẫn đến xúc hộ dân - Ban Quản trị chung cư khơng có đủ tư cách pháp nhân, khơng có đủ lực để thực công tác quản lý vận hành Bên cạnh đó, việc khơng đủ pháp nhân dẫn đến cơng tác thu chi tài kinh quản lý vận hành, bảo trì khơng thể thực nghĩa vụ doanh nghiệp - Ban Quản trị chung cư thực thu phí dịch vụ nhà chung cư bình qn hộ, khơng thực thu tính diện tích phần sở hữu riêng chủ sở hữu, chưa phù hợp quy định - Ban Quản trị chung cư thỏa thuận mức phụ cấp theo phân công công việc trách nhiệm thành viên Ban Quản trị, không thông qua Hội nghị nhà chung cư - Ban Quản trị chung cư thuê đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đủ lực theo quy định Vướng mắc xử lý vi phạm Quy định pháp luật không quy định biện pháp xử lý, chế tài sai phạm Ban Quản trị chung cư Kiến nghị quy định xử lý Kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung biện pháp chế tài sai phạm Ban Quản trị chung cư 3.4.2 Xử lý vi phạm hành vi vi phạm tự ý cơi nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung Điểm c, Khoản 3, Điều 55 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP: “ Tự ý cơi nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 77 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi chung phần sử dụng chung hình thức; đập phá, cải tạo, tháo dỡ kết cấu phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng; thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngồi nhà chung cư” Tuy nhiên, khơng quy định biện pháp khắc phục hậu hành vi Vướng mắc xử lý vi phạm Điều 55 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP không quy định biện pháp khác phục hậu hành vi này, nên việc xử lý vi phạm không triệt để Kiến nghị quy định xử lý Kiến nghị Bộ Xây dựng quy định bổ sung biện pháp khắc phục hậu hành vi quy định Điểm a, Khoản 3, Điều 55 Nghị định số 121/2013/NĐCP ngày 10/10/2013 Chính phủ 3.4.3 Vướng mắc lĩnh vực Kinh doanh bất động sản 3.4.3.1 Về xác định hành vi vi phạm hợp đồng mua bán nhà Căn Khoản Điều Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 Chính phủ quy định “Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm nhiều cơng trình, hạng mục cơng trình mà chủ đầu tư, nhà thầu có hành vi vi phạm hành giống nhiều cơng trình, hạng mục cơng trình hành vi vi phạm cơng trình, hạng mục vi phạm xác định hành vi vi phạm hành chính” lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa có quy định cụ thể Do đó, hành vi vi phạm hợp đồng kinh tế mua bán nhà xử phạt vi phạm hành xử phạt theo hợp đồng mua bán nhà (từng hành vi), hay xử phạt vi phạm hành vi vi phạm hành Kiến nghị quy định xử lý Kiến nghị Bộ Xây dựng quy định bổ sung xử phạt hành vi vi phạm hợp đồng mua bán nhà theo hợp đồng mua bán nhà ký kết 3.4.3.2 Về thời hiệu xử phạt hoạt động kinh doanh bất động sản Căn khoản Điều Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định: “Thời hiệu xử phạt vi phạm hành hoạt động kinh doanh bất động sản, quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng 01 năm”; Căn điểm a khoản Điều Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định: “Khi người có thẩm quyền thi hành cơng vụ phát có vi phạm hành mà vi phạm hành kết thúc thời hiệu tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm ngày dự án bàn giao, đưa vào sử dụng” Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 78 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản hợp đồng mua bán nhà có 03 giai đoạn để xác định thời hiệu: - Tính từ thời điểm hợp đồng mua bán ký kết; - Tính từ thời điểm lý hợp đồng; - Tính từ thời điểm cơng trình nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng Kiến nghị quy định xử lý Kiến nghị Bộ Xây dựng quy định bổ sung cách xác định thời hiệu xử phạt vi phạm hành hoạt động kinh doanh bất động sản trường hợp nêu 3.4.4 Trong công tác thực Quyết định xử phạt vi phạm hành Hiện địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cơng tác thực cưỡng chế thực Quyết định xử phạt vi phạm hành gặp nhiều khó khăn khơng xác định thơng tin tài khoản Tổ chức, nhân vi phạm Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh việc cung cấp thơng tin tài khoản cá nhân, tổ chức ảnh hưởng đến việc giữ bí mật thơng tin liên quan đến khách hàng nên cung cấp có u cầu Trưởng Đồn Thanh tra, kiểm tra (Căn Nghị định 70/2000/NĐ-CP ngày 21/11/2000) Trong thời gian qua, Sở Xây dựng có Văn đề nghị Tổ chức tín dụng, Chi cục thuế quận, huyện cung cấp thông tin tài khoản, nhiên Tổ chức không phản hồi Kiến nghị quy định xử lý Kiến nghị Bộ Xây dựng với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài ban hành thơng tư liên tịch có văn đạo Ngân hàng thương mại, Chi cục thuế địa phương phải có trách nhiệm cung cấp số tài khoản tổ chức, nhân vi phạm quy định pháp luật hoạt động xây dựng cho Cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành có yêu cầu 3.5 Đề xuất quy trình xử lý vi phạm hành hoạt động xây dựng địa bàn quận 3.5.1 Sơ đồ quy trình xử lý cơng trình vi phạm hoạt động xây dựng Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 79 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi KTCT Lập BB Kiểm tra Lập BB XLVP Ban hành QĐ Xử phạt Theo dõi QĐ Xử phạt Giải tỏa Quyết định Ban hành QĐ đình xd Cắt Điện, Nước QĐ Cưỡng chế Sơ đồ 3: Sơ đồ quy trình thụ lý, xử lý vi phạm hành xây dựng 3.5.2 Quy trình kiểm tra xử lý vi phạm hành hoạt động xây dựng Trong q trình kiểm tra cơng trình xây dựng phát sai phạm lập hồ sơ xử lý vi phạm theo quy định pháp luật hành (1)Thanh tra xây dựng kiểm tra cơng trình theo định kỳ (2)Thanh tra xây dựng lập biên kiểm tra công trình (3) Khi phát sai phạm cơng trình, Thanh tra xây dựng lập biên vi phạm hành hoạt động xây dựng Trong thời hạn 24 kể từ lập biên ngừng thi công xử lý vi phạm hành xây dựng cơng trình, chủ đầu tư xây dựng cơng trình khơng chấp hành ngừng thi cơng Thanh tra xây dựng có văn yêu cầu gửi photo Biên biên theo mẫu Thông tư 02/2014/TT-BXD cho Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành định thi cơng xây dựng cơng trình theo Nghị định số 180/2007/NĐCP (4) Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành định đình thi cơng xây dựng thời hạn 24 kể từ lúc lập biên vi phạm hành Sau ban hành định đình thi cơng xây dựng cơng trình, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển định đến quan quản lý điện, nước để ngưng cung cấp điện nước đến cơng trình cơng an địa phương nhằm ngăn chặn chủ đầu tư tiếp tục thi công Đồng thời cử lực lượng chốt chặn, theo dõi việc ngưng thi cơng xây dựng cơng trình Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 80 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi Đối với cơng trình xây dựng vi phạm mà Ủy ban nhân dân cấp huyện Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng, thời hạn 24 giờ, kể từ Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành định đình thi cơng xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm gửi hồ sơ lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện Trong thời hạn 03 ngày, kể từ nhận hồ sơ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phải ban hành định cưỡng chế phá dỡ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ (5)Về quy trình thụ lý xử lý vi phạm hành chính: Thanh tra viên, cơng chức thực nhiệm vụ Đội trưởng Đội địa bàn PC.TTr Chánh tra -Lập BBVP; -Dự thảo tờ trình + QĐ xử phạt(thẩm quyền ChánhTTr) -Hoặc Dự thảo TT cho CTT+TT cho UBND TP+QĐ cho UBND TP (thẩm quyền UBND TP) Giám đốc sở Chủ tịch UBND TP -Ban hành QĐ (Thẩm quyền CTT) Hoặc: -Ký TT trình GĐ Sở (thẩm quyền UBND TP) Sơ đồ 4: Quy trình thụ lý xử lý vi phạm hành B1 Thanh tra viên, cơng chức thực nhiệm vụ lập biên vi phạm hành chính, thảo tờ trình dự thảo Quyết định xử phạt vi phạm hành trình Đội trưởng đội tra địa bàn phó Chánh tra lý tờ trình chánh trình Chánh Thanh tra ký ban hành định xử lý vi phạm hành (trường hợp thẩm quyền xử phạt Chánh Thanh tra) Hoặc Thanh tra xây dựng thảo tờ trình trình Chánh tra, tờ trình Sở Xây dựng trình Uỷ ban nhân dân thành phố dự thảo Quyết định xử lý vi phạm Ủy ban nhân dân thành phố ban hành (trường hợp thẩm quyền xử phạt Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố), (thời hạn ngày làm việc) Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 81 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi Biên vi phạm hành phải ghi rõ ngày, tháng, năm, địa điểm lập biên bản; họ, tên, chức vụ người lập biên bản; họ, tên, địa chỉ, nghề nghiệp người vi phạm tên, địa tổ chức vi phạm; giờ, ngày, tháng, năm, địa điểm xảy vi phạm; hành vi vi phạm; biện pháp ngăn chặn vi phạm hành đảm bảo việc xử lý; tình trạng tang vật, phương tiện bị tạm giữ; lời khai vi phạm đại diện tổ chức vi phạm; có người chứng kiến, người bị thiệt hại đại diện tổ chức bị thiệt hại phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ, lời khai họ; quyền thời hạn giải trình vi phạm hành người vi phạm đại diện tổ chức vi phạm; quan tiếp nhận giải trình Trường hợp người vi phạm, đại diện tổ chức vi phạm mặt nơi vi phạm cố tình trốn tránh lý khách quan mà khơng ký vào biên biên phải có chữ ký đại diện quyền sở nơi xảy vi phạm hai người chúng kiến Biên vi phạm hành phải thành lập 02 bản, phải người lập biên người vi phạm đại diện tổ chức vi phạm ký; trường hợp người vi phạm khơng ký điểm chỉ; có người chứng kiến, người bị thiệt hại đại diện tổ chức bị thiệt hại họ phải ký vào biên bản; trường hợp biên gồm nhiều tờ, người quy định khoản phải ký vào tờ biên Nếu người vi phạm, đại diện tổ chức vi phạm, người chúng kiến, người bị thiệt hại đại diện tổ chức bị thiệt hại từ chối ký người lập biên phải ghi rõ lý vào biên Biên vi phạm hành lập xong phải giao cho nhân, tổ chức vi phạm hành 01 bản; trường hợp vi phạm hành khơng thuộc thẩm quyền vượt thẩm quyền xử phạt người lập biên biên phải chyển đến người có thẩm quyền xử phạt để tiến hành xử phạt B2 Đội trưởng đội tra xây dựng địa bàn phó Chánh tra xem xét kiểm tra ký Tờ trình trình Chánh Thanh Tra (thời hạn ngày làm việc) B3 Chánh Thanh tra xem xét ký ban hành định xử lý vi phạm hành ký Tờ trình trình Giám đốc Sở ký Tờ trình trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành định xử lý vi phạm hành (trường hợp thẩm quyền xử phạt Ủy ban nhân dân thành phố) (thời hạn ngày làm việc) (6) Chánh Thanh tra Sở Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố ban hành định xử lý vi phạm hành chính; Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày định xử phạt vi phạm hành có lập biên bản, người có thẩm quyền định xử phạt phải gửi cho nhân, tổ chức bị xử phạt, quan thu tiền phạt quan liên quan khác (nếu có) để thi hành (7) Thanh tra xây dựng theo dõi việc thực định xử phạt vi phạm hành Cá nhân, tổ chức bị xử phạt vi phạm hành phải chấp hành Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 82 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi định xử phạt thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận định xử phạt vi phạm hành chính; trường hợp định xử phạt hành có ghi thời hạn thi hành nhiều 10 ngày thực theo thời hạn (8) Thanh tra xây dựng theo dõi việc thực cắt điện, cắt nước (9) Trường hợp tổ chức, nhân không thực định xử phạt vi phạm hành cấp có thẩm quyền ban hành định cưỡng chế thực định xử phạt vi phạm hành KẾT LUẬN CHƯƠNG Bằng việc triển khai quy phạm pháp luật thực tế phát sinh nhiều vấn đề mà văn quy phạm pháp luật chưa thể điều chỉnh hết, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung thời gian tới Trong Chương 3, Luận văn phân tích rõ bất cập việc áp dụng văn pháp quy đề xuất hướng xử lý tình định Luận văn đưa quy trình kiểm tra, thụ lý, xử lý vi phạm hành hoạt động xây dựng nhằm thực tốt công tác quản lý nhà nước địa bàn Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 83 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I Kết luận Luận văn đánh giá thực trạng bất cập phát sinh thực tế công tác quản lý nhà nước hoạt động xây dựng đề xuất hướng xử lý số điểm văn pháp quy cấu tổ chức quận II Hạn chế đề tài - Nghiên cứu, đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng địa bàn Quận chủ yếu dựa tồn tại, bất cập công tác quản lý dừng lại mức độ nghiên cứu, chưa đưa vào áp dụng thực tiễn nhiều; - Do trình độ, kinh nghiệm thời gian nghiên cứu tác giả Luận văn hạn chế nên nội dung Luận văn tránh khỏi thiếu sót định III Một số kiến nghị Kiến nghị quan có thẩm quyền sớm có điều chỉnh, hướng dẫn, thơng hình thức áp dụng phù hợp với thực tế nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực tốt sách pháp luật nhà nước Đảm bảo quy định pháp luật có liệu lực, hiểu công tác quản lý nhà nước xây dựng Do thời gian trình độ cịn hạn chế nên q trình nghiên cứu mong nhận góp ý quý t hơn./ Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 84 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Xây dựng ngày 26/11/ 2003; Luật Thanh tra ngày 1/6/ 2010; Luật Xử lý vi phạm hành ngày 20/6/2012; Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013; Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật ngày 03/6/2008; Luật Nhà ngày 29/11/2005; Luật Quy hoạch đô thị ngày 17/6/2009; Luật Đấu thầu ngày 26/11/2013; Nghị định 86/2012/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật tra; 10 Nghị định 81/2013/NĐ-CP ngày 19/7/2013 Chính phủ quy định chi tiết biện pháp thi hành Luật xử lý vi phạm hành chính; 11 Nghị định 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 Chính phủ quy định cưỡng chế thi hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính; 12 Nghị định 26/2013/NĐ-CP ngày 29/3/2013 Chính phủ tổ chức hoạt động Thanh tra xây dựng; 13 Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; 14 Nghị định 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị; 15 Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 15/10/2013 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình; 16 Nghị định 64/2010/NĐ-CP ngày 04/9/2012 Chính phủ cấp phép xây dựng; 17 Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; 18 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính Phủ xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở; Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 85 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi 19 Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính Phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; 20 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở; 21 Nghị định 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 Chính Phủ bảo trì cơng trình xây dựng; 22 Nghị đinh số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 Chính phủ hợp đồng xây dựng; 23 Nghị đinh số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà thầu; 24 Thông tư 02/2014/TT-BXD ngày 22/07/2014 Bộ xây dựng hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/102013 Chính Phủ xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở; 25 Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 Bộ Xây dựng hướng sửa đổi, bổ sung điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 09/1/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở; 26 Thông tư 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính Phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; 27 Thơng tư 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; 28 Thơng tư 05/2014/TT-TTCP ngày 16/10/2014 Thanh tra Chính phủ quy định tổ chức, hoạt động, quan hệ cơng tác đồn tra trình tự thủ tục tiến hành tra; 29 Quyết định 89/2007/QĐ-TTg ngày 18/6/2007 Thủ tướng Chính phủ thí điểm thành lập Thanh tra xây dựng quận, huyện Thanh tra xây dựng phường, xã, thị trấn Thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh; 30 Quyết định 133/2007/QĐ-UBND ngày 23/11/2007 Ủy ban nhân dân Thành phố thí điểm thành lập Thanh tra xây dựng quận-huyện Thanh tra xây dựng phường-xã, thị trấn Thành phố Hồ Chí Minh; Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 86 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Thủy Lợi 31 Quyết định 58/2013/QĐ-UBND ngày 18/12/2013 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; 32 Nguyễn Văn Chọn (2003) Kinh tế đầu tư xây dựng, Nhà xuất thống kê, Hà Nội; Nội; 33 Trịnh Quốc Thắng (2009) Quản lý dự án đầu tư xây dựng, NXB Hà 34 Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam (QCXDVN 01: 2008-BXD) Học viên: Nguyễn Thanh Tùng 87 Lớp: Cao học 19 QLXD-CS2 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Các phường diện tích phường địa bàn quận 22 Bảng 2: Cơ cấu sử dụng đất địa bàn Quận năm 2010 28 Bảng 3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 30 Bảng 4: Hiện trạng loại đất phi nông nghiệp 31 Bảng 5: Phân bố sử dụng đất chung Quận 32 Bảng 6: Nhận xét công tác quản lý trật tự đô thị địa bàn quận từ năm 2010 đến năm 2012 36 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức đội tra địa bàn quận 39 Sơ đồ 2: Quy trình kiểm tra cơng trình xây dựng 68 Sơ đồ 3: Sơ đồ quy trình thụ lý, xử lý vi phạm hành xây dựng 80 Sơ đồ 4: Quy trình thụ lý xử lý vi phạm hành 81