Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật việt nam qua thực tiễn tại thành phố hồ chí minh

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TƠN THỊ KHUN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TÔN THỊ KHUYÊN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VIÊN THẾ GIANG Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn bảo đảm độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác TP Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng năm 2023 Học viên ii LỜI CÁM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiện thuận lợi cho học tập nghiên cứu; xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Quý Thầy, Cô Khoa Sau đại học, Khoa Luật kinh tế khoa, phòng ban Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu, hồn thành luận văn Tơi xin bày tỏ biết ơn chân thành tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện giúp đỡ, động viên tơi suốt q trình học tập thực luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến TS Viên Thế Giang - người tận tình giúp đỡ tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn iii TÓM TẮT Tên đề tài: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” Nội dung: Đất đai vấn đề quan trọng bậc xã hội lịch sử quốc gia Ngày nay, vấn đề liên quan đến đất đai ln vấn đề mang tính thời Ở Việt Nam, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Luật Đất đai hành tồn nhiều vấn đề pháp lý cần phải giải Thực đề tài luận văn “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, học viên hướng đến mục tiêu hệ thống hóa quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Trên sở quy định pháp luật lý luận khoa học pháp lý kết hợp với quan sát thực tiễn việc áp dụng quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thời gian qua TP Hồ Chí Minh, từ đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Trong chương, tác giả sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê; phương pháp diễn dịch, quy nạp để làm rõ chất, cần thiết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Qua cho thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vấn đề đặc biệt quan trọng, thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 Trên sở phân tích quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tác giả vấn đề khó khăn, vướng mắc trình thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, từ đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việt Nam nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Từ khóa: quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất iv ABSTRACT CERTIFICATE OF LAND USE RIGHTS AND LAND-ATTACHED ASSETS UNDER VIETNAMESE LAW THROUGH PRACTICE IN HO CHI MINH CITY Land has always been the most critical issue for every society in the history of every nation Today, issues related to land remain topical In VietNam, Certificate of land use rights is a legal certificate issued by a competent state authority to land users to ensure the legal rights and interests of land use rigahts holders and land-attached assets However, regulations related to the certificate of land use rights and landattached assets in the current Land Law (The Land Law 2013) still exist many legal issues that need to be addressed Implementation of the dissertation topic “Certificate of land use rights and landattached assets under Vietnamese law through practice in Ho Chi Minh City”, students aim to systematize the provisions of the law on certificate of land use rights and landattached assets Based on the provisions of the law and the legal scientific reasoning combined with practical observations the application of the provision on certificate of land use rights and land-attached assets in recent times in Ho Chi Minh City, thereby proposing a number of solutions to improve the efficiency of law enforcement on issuance of certificate of land use rights and land-attached assets In each chapter, the author uses some research methods such as analysis, synthesis, comparison, statistics; deduction, induction to clarify the nature and necessity of issuing certificate of land use rights and land-attached assets That suggests that certificate of land use rights and land-attached assets is one of the fundamental issues, especially the revision of the 2013 Land Law at the present time Based on an analysis of the provisions of the law on certificate of land use rights and land-attached assets, the author also pointed out difficult issues, entangled in the law enforcement process of issuing certificate of land use rights and land-attached assets, thereby providing solutions to improve the effectiveness of law enforcement on certificate of land use rights and land-attached assets in Vietnam in general and Ho Chi Minh City in particular Keywords: land use rights, certificate of land use rights v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CÁM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3 Câu hỏi nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đóng góp đề tài Tổng quan tình hình nghiên cứu Kết cấu luận văn 12 NỘI DUNG 13 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 13 1.1 Quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13 1.1.1 Quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai 13 1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 1.2 Một số vấn đề lý luận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 19 1.2.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử đất tài sản gắn liền với đất – công cụ quản lý nhà nước đất đai 19 1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất – quyền người sử dụng đất cần tôn trọng bảo đảm 21 1.2.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - hệ thống trình tự, thủ tục, giấy tờ pháp lý bảo đảm thị trường bất động sản minh bạch 23 1.3 Điều chỉnh pháp luật hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 25 1.3.1 Bản chất điều chỉnh pháp luật hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 25 1.3.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 27 CHƯƠNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 30 2.1 Khn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 30 2.1.1 Đối tượng trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 31 2.1.2 Những nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 33 vi 2.1.3 Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất trường hợp cụ thể 34 2.1.4 Một số hạn chế, bất cập quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 43 2.2 Thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thành phố Hồ Chí Minh 49 2.2.1 Cụ thể hoá quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 49 2.2.2 Bất cập, hạn chế thực tiễn thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thành phố Hồ Chí Minh 52 Kết luận Chương 59 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 60 3.1 Sự cần thiết phải nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 60 3.1.1 Khắc phục bất cập, hạn chế thực tiễn triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quan quản lý nhà nước đất đai 60 3.1.2 Tạo thuận lợi cho giao dịch quyền sử dụng đất người dân 63 3.1.3 Bảo đảm công khai, minh bạch thông tin giúp quản lý đất đai hiệu 64 3.1.4 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đáp ứng giai đoạn chuyển đổi số xây dựng phủ điện tử 66 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 67 3.2.1 Đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho người dân 67 3.2.2 Tăng cường tính minh bạch, cơng khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất gắn với quản lý tập trung, thống toàn đất đai địa bàn thành phố 69 3.2.3 Xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chuyên nghiệp, trách nhiệm có đạo đức 70 Kết luận Chương 74 KẾT LUẬN 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO i vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CQNN Cơ quan nhà nước UBND Ủy ban nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh TN&MT Tài nguyên môi trường QLNN Quản lý nhà nước QPPL Quy phạm pháp luật LĐĐ Luật Đất đai 10 LATS Luận án Tiến sĩ 11 LVTS Luận văn Thạc sĩ MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chứng thư pháp lý quan nhà nước (CQNN) có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bên cạnh đó, GCNQSDĐ để xây dựng định cụ thể, định đăng kí, theo dõi biến động kiểm soát giao dịch dân đất đai Công tác cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất chủ trương lớn Đảng Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tăng cường quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai Các quy định cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất vừa tạo sở pháp lý xác lập địa vị làm chủ người sử dụng đất đất đai vừa góp phần đưa quyền sử dụng đất (QSDĐ) tham gia vào trao đổi, chuyển nhượng thị trường thông qua giao dịch QSDĐ, bước hình thành thị trường bất động sản có tổ chức nước ta Thơng qua việc cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất, Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn quỹ nhà đất phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất; giúp cho CQNN kịp thời phát sai sót q trình sử dụng đất, phát hành vi vi phạm chủ thể xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng xâm phạm đến lợi ích nhà nước; từ đó, làm để xử lý vi phạm, giải tranh chấp có liên quan đến đất đai Ngồi ra, cơng tác cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm thông tin chủ sử dụng đất, thông tin đất, thay đổi trình sử dụng đất ghi GCNQSDĐ thông qua việc cấp đổi GCNQSDĐ; qua Nhà nước kiểm sốt giao dịch đất đai, giám sát sở hạ tầng, nhà ở, cơng trình xây dựng đất để có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu sử dụng đất cao Kết cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho cá nhân, hộ gia đình yên tâm sử dụng, đầu tư kinh doanh 65 “Giữa quản lý, sử dụng đất người dân thực tế với hồ sơ quản lý CQNN chưa thống làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh hành vi hành q trình cấp GCNQSDĐ Đặc biệt có trường hợp cấp giấy làm phát sinh đơn thư khiếu nại, khởi kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi đáng người sử dụng đất Tại nhiều nơi có tình trạng quyền cấp GCNQSDĐ rừng cho hộ gia đình theo quy định pháp luật trước thực dự án phát triển rừng (cấp bìa trắng để thực dự án PAM từ năm 1993 trở trước) sau cấp lại GCNQSDĐ đất cho người khác sử dụng đất (người thứ hai) không thu hồi giấy chứng nhận cấp trước nên xảy nhiều tranh chấp, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng rừng đất rừng Chỉ tính từ năm 2011 đến nay, tòa án cấp xét xử hủy 55 GCNQSDĐ, cấp tỉnh số 59 vụ án hành chính, dân thụ lý chấp nhận hủy 33 GCNQSDĐ (60%)” [16] Theo Trần Thị Thu Hà, “đối với quy định hành pháp luật đất đai đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn nước ta cần phải tiếp tục hồn thiện để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, dễ tiếp cận thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất tình trạng pháp lý khu đất, đất, chủ thể quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, hưởng hoa lợi từ đất đai tài sản gắn liền với đất” Điều nhằm tạo điều kiện thuận lợi an toàn pháp lý cho giao dịch đất đai tài sản gắn liền với đất (chuyển đổi, sang nhượng, thừa kế, cho thuê, chấp, góp vốn…) chế thị trường Đảm bảo tính minh bạch, khách quan dân chủ, mà việc đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền quan trọng quyền pháp luật ghi nhận bảo hộ chủ thể sử dụng đất19 Yêu cầu đặt cần phải công khai, minh bạch quy trình, trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ để người dân biết, bàn, tham gia trực Trần Thị Thu Hà (2020), “Những vấn đề pháp lý đặt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Cơng thương, xem https://tapchicongthuong.vn/baiviet/nhung-van-de-phap-ly-dat-ra-ve-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-quyen-so-huu-nha-o-tai-thanhpho-ho-chi-minh-69212.htm, truy cập ngày 15/2/2023 19 66 tiếp vào hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông qua hoạt động này, người dân hiểu rõ “quyền lợi nghĩa vụ” mình, từ đó, có ý thức trách nhiệm với Nhà nước việc thực tốt có hiệu việc cấp cần phải cơng khai, minh bạch quy trình, trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ để người dân biết, bàn, tham gia trực tiếp vào hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất20 3.1.4 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đáp ứng giai đoạn chuyển đổi số xây dựng phủ điện tử Yêu cầu đẩy mạnh cải cách hành chính, ứng dụng cơng nghệ thơng tin, triển khai xây dựng Chính phủ điện tử hướng tới Chính phủ số kinh tế số Việt Nam, có hoạt động cấp GCNQSDĐ quan trọng cần thiết Theo thông tin từ Bộ TN&MT, năm 2022, Bộ tập trung xây dựng ban hành Kế hoạch cải cách hành chung năm 2022 Bộ theo Quyết định số 2612/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2021 Bộ trưởng Bộ TN&MT việc ban hành Kế hoạch cải cách hành năm 2022 bao gồm 81 nhiệm vụ, hoạt động cải cách hành bao quát nội dung cải cách hành chính21 Triển khai xây dựng hệ thống sở liệu đất đai Quốc gia chủ trương hoàn toàn cần thiết, góp phần tạo minh bạch, tránh rủi ro mặt pháp lý, giúp giao dịch đất đai trở nên mịnh bạch, CQNN thuận tiện công tác quản lý nhà đầu tư yên tâm việc đầu tư Ứng dụng công nghệ thông tin chuyển đối số điều kiện bảo đảm cho việc đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất triển khai thuận tiện, dễ dàng, tránh gây phiền hà, sách nhiễu cho Dương Phượng Ngân (2022), “Quản lý nhà nước hoạt động cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh”, Tạp chí Quản lý nhà nước, xem https://www.quanlynhanuoc.vn/2022/07/22/quan-ly-nha-nuoc-doi-voi-hoat-dongcap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-quyen-so-huu-nha-o-va-tai-san-khac-gan-lien-voi-dat-tren-dia-banquan-tan-phu-tp-ho-chi-minh/, truy cập ngày 11/3/2023 20 Trường Giang (2022), “Bộ tài nguyên Mơi trường cải cách thủ tục hành chính: Đẩy mạnh ứng dụng Công nghệ thông tin”, Báo Tài nguyên & Môi trường, xem https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-tai-nguyen-vamoi-truong-cai-cach-thu-tuc-hanh-chinh-day-manh-ung-dung-cong-nghe-thong-tin-338192.html, truy cập ngày 10/3/2023 21 67 người dân, bước đại hóa cơng tác quản lý đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai nói chung việc đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng Tiến tới việc thay toàn loại giấy tờ có liên quan đất đai tài sản gắn liền với đất phát sinh tồn qua nhiều thời kỳ lịch sử để thống quản lý loại giấy tờ thống nhất: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Như có nghĩa là, hoạt động cấp giấy phải triển khai đơn giản, thuận lợi, dễ dàng, tránh gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân Các điều kiện cấp giấy hay điều kiện dễ thời gian cấp GCNQSDĐ nhanh Tuy nhiên, giảm thiểu yếu tố cấp GCNQSDĐ sở bảo vệ cho người sử dụng đất đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước giản đơn điều kiện xem xét cấp GCNQSDĐ dẫn tới khơng chặt chẽ, từ ý thức chấp hành pháp luật khơng cao Theo đó, cần tiếp tục cải cách toàn diện thủ tục hành cấp giấy, thay đổi lề lối làm việc, thái độ làm việc cán thực hoạt động 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho người dân Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật cấp GCNQSDĐ trên thực tế có ý nghĩa vơ quan trọng để pháp luật vào đời sống, phát huy vai trị, giá trị Để bảo đảm thực tốt công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật cấp GCNQSDĐ, cần nhiều biện pháp đồng cấp, nghành, tổ chức, cá nhân Việc thường xuyên đẩy mạnh thực công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật sâu rộng tới tầng lớp nhân dân chủ trương, sách Đảng Pháp luật Nhà nước Luật Đất đai, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất với nội dung thiết thực, với hình thức phù hợp làm 68 chuyển biến mạnh mẽ ý thức tuân thủ pháp luật, tuyên truyền, phổ biến để tổ chức người dân hiểu biết, nhận thức đầy đủ trình tự thủ tục hành liên quan đến quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, cấp giấy CNQSDĐ, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, khiếu nại, tố cáo Từ tự giác không vi phạm pháp luật sử dụng đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định cơng tác cấp GCNQSDĐ tài sản khác gắn liền với đất quyền trách nhiệm, nghĩa vụ hộ sử dụng đất phải thực Có thể thấy rằng, công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật khâu quan trọng đầu tiên, thiếu trình thực pháp luật Pháp luật sau ban hành không tuyên truyền phổ biến tới nhân dân để nắm bắt tinh thần, nội dung pháp luật quy định pháp luật nằm giấy, không vào sống Theo quy định Khoản Điều 10 Luật phổ biến, giáo dục pháp luật năm 2012, nội dung bổ biến, giáo dục pháp luật bao gồm: “Quy định Hiến pháp văn quy phạm pháp luật, trọng tâm quy định pháp luật dân sự, hình sự, hành chính, nhân gia đình, bình đẳng giới, đất đai, xây dựng, bảo vệ mơi trường, lao động, giáo dục, y tế, quốc phòng, an ninh, giao thông, quyền nghĩa vụ công dân, quyền hạn trách nhiệm CQNN, cán bộ, công chức, văn quy phạm pháp luật ban hành” Từ quy định cho thấy, đất đai, có nội dung cấp GCNQSDĐ nội dung cần tuyên truyền cho người dân Thực tiễn thực thi pháp luật đất đai cho thấy, người dân cần có nhận thức pháp luật đất đai cách đẩy đủ, hiểu rõ thủ tục cấp GCNQSDĐ nên cần đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật Công tác tuyên truyền cộng đồng dân cư phải tiến hành thường xuyên, liên tục nhiều cách thức, nhiều kênh thông tin khác nhau, quy định liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; chế, sách tài đất đai, giá đất; đăng ký đất đai, cấp Giấy 69 chứng nhận thủ tục hành chính, liệu, thơng tin đất đai; thương mại hóa quyền thuê đất hàng năm lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất; chế độ, quản lý sử dụng loại đất… Nội dung phổ biến, tuyên truyền pháp luật cấp GCNQSDĐ cho người dân cần tập trung vào vấn đề là: Điều kiện cấp GCNQSDĐ; Trình tự, thủ tục, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai, giao dịch, giao dịch giấy viết tay thoả thuận lời nói giai đoạn trước đây; Thẩm quyền thực thủ tục cấp GCNQSDĐ Chính vậy, tun truyền phổ biến pháp luật cầu nối để chuyển tải pháp luật vào đời sống xã hội, mắt xích quan trọng trình tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Đây điều kiện để bảo đảm cho việc thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ hiệu 3.2.2 Tăng cường tính minh bạch, cơng khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất gắn với quản lý tập trung, thống toàn đất đai địa bàn thành phố Theo Trần Thị Thu Hà, quy định hành pháp luật đất đai đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn nước ta cần phải tiếp tục hồn thiện để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, dễ tiếp cận thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất tình trạng pháp lý khu đất, đất, chủ thể quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, hưởng hoa lợi từ đất đai tài sản gắn liền với đất Điều nhằm tạo điều kiện thuận lợi an toàn pháp lý cho giao dịch đất đai tài sản gắn liền với đất (chuyển đổi, sang nhượng, thừa kế, cho thuê, chấp, góp vốn…) chế thị trường Đảm bảo tính minh bạch, khách quan dân chủ, mà việc đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền quan trọng quyền pháp luật ghi nhận bảo hộ chủ thể sử dụng đất [14] Để thực giải pháp tăng cường tính minh bạch, cơng khai cấp GCNQSDĐ gắn với quản lý tập trung, thống toàn đất đai địa bàn TP HCM, trước hết xác định công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần bảo đảm quản lý tập trung, thống toàn đất đai 70 phạm vi nước hệ thống GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính quyền TP HCM với Nhà nước cần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để thuận lợi, dễ dàng công tác quản lý theo hướng bước đại hố cơng tác quản lý đất đai, hướng tới việc thay toàn loại giấy tờ tồn qua nhiều thời kỳ lịch sử để thống quản lý loại giấy tờ thống GCNQSDĐ Bên cạnh đó, quyền TP HCM cần phải cơng khai, minh bạch quy trình, trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ để người dân biết, bàn, tham gia trực tiếp vào hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông qua hoạt động này, người dân hiểu rõ quyền lợi nghĩa vụ mình, từ đó, có ý thức trách nhiệm với Nhà nước việc thực tốt có hiệu việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.2.3 Xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chuyên nghiệp, trách nhiệm có đạo đức Thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất lĩnh vực hoạt động đặc thù CQNN hay nhà chức trách có thẩm quyền thực Dù CQNN hay nhà chức trách có thẩm quyền phải thơng qua cá nhân người cụ thể – đội ngũ cán bộ, cơng chức nhà nước có chức năng, thẩm quyền áp dụng pháp luật Chất lượng, hiệu thực thi pháp luật đội ngũ phụ thuộc phần lớn vào trình độ tri thức, hiểu biết pháp luật kĩ nghiệp vụ họ Trong số nhiều nguyên nhân dẫn đến hạn chế, khiếm khuyết hoạt động thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ nước ta thiếu kiến thức pháp luật yếu kĩ nghiệp vụ đội ngũ cán bộ, cơng chức nhà nước có thẩm quyền áp dụng pháp luật nguyên nhân chủ yếu Đảng ta nhận định: “năng lực pháp luật thể chế, quản lí, điều hành, tổ chức thực thi pháp luật cịn yếu… Chất lượng đội ngũ cán cơng chức đưa đạt yêu cầu nhiệm vụ tình hình đất nước Cải cách hành chưa đạt yêu cầu đề ra; 71 thủ tục hành cịn gây phiền hà cho tổ chức cơng dân Cải cách tư pháp cịn chậm, chưa đồng Cơng tác điều tra giam giữ, truy tố, xét xử số trường hợp chưa xác, án tồn động, án bị hủy, bị cải sửa cịn nhiều” Chính vậy, việc tăng cường giáo dục pháp luật, bồi dưỡng kĩ nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức có thẩm quyền áp dụng pháp luật biện pháp quan trọng, phải tiến hành thường xuyên, liên tục, có trọng tâm, trọng điểm theo giai đoạn cụ thể Để bảo đảm thực thi pháp luật nói chung pháp luật cấp GCNQSDĐ phải tổ chức cách khoa học, có phân công rõ ràng chức nhiệm vụ quan chuyên môn, tránh chồng chéo, mâu thuẫn, cản trở lẫn công việc Tổ chức hoạt động quan chuyên môn phải đảm bảo tính đơng, chủ động, sáng tạọ, độc lập quan, phận, đông thời phải đảm bảo phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng quan, tổ chức, phận trình thực tổ chức thực thi pháp luật Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ, cơng chức, viên chức phải vững vàng chuyên môn nghiệp vụ, thơng thạo cơng việc mà họ đảm nhận, có ý thức kỷ luật công việc, công vụ mà có trọng trách phải thực Tránh tình trạng trì trệ, quan liêu, cửa quyền, sách nhiễu, thờ lãnh đạm với nhân dân, với tài sản nhà nước Ngoài ra, hiểu biết pháp luật, kinh nghiệm cơng tác, đạo đức, văn hóa ứng xử, cán bộ, công chức yếu tố bảo đảm cho tính thực áp dụng pháp luật hiệu pháp luật vào đời sống người Công tác đào tạo, tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, giáo dục đạo đức, lối sống phong cách làm việc; xây dựng quy tắc ứng xử, quy tắc đạo đức nghề nghiệp cho cán cơng chức, cơng chức địa việc thực nhiệm vụ quản lý đất đai, cấp cấp GCNQSDĐ tài sản khác gắn liền với đất đáp ứng yêu cầu thời kỳ cơng nghiệp hóa-hiện đại hóa Việc nâng cao lực thực thi công vụ đội ngũ cán bộ, công chức tham mưu, giúp việc cho ủy ban nhân dân, trước hết chủ yếu cấp xã, phường, thị trấn công tác quản lý đất đai Đây giải pháp bản, quan trọng đất đai thuộc trách nhiệm quản lý trực tiếp quyền cấp xã, thủ tục hành 72 đất đai cấp xã, giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai, trước hết cấp xã thực tế cho thấy vi phạm pháp luật quản lý đất đai trước hết chủ yếu cấp xã Nếu lực đội ngũ cơng chức địa nâng lên cơng tác thống kê, đăng ký đất đai tốt hơn, hồ sơ địa đầy đủ chuẩn Khi đó, hạn chế sai sót việc xác định nguồn gốc, trình sử dụng đất; xác định ranh giới, diện tích, loại đất; hạn chế sai sót thu hồi đất, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hạn chế sai sót lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ Điều đồng nghĩa với việc tranh chấp, khiếu kiện đất đai ngày giảm Vì vậy, theo tác giả để xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức bảo đảm số lượng chất lượng, nhiệt tình, trách nhiệm với cơng việc nhiệm vụ vơ quan trọng, có ý nghĩa định đến hiệu công tác cấp GCNQSDĐ Các giải pháp cần tập trung thực là: - Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, chun mơn cho lực lượng cán địa chính, bảo đảm tính ổn định, chuyên nghiệp - Thường xuyên tổ chức buổi tập huấn, nâng cao nghiệp vụ đăng ký, cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất cho cơng chức địa phường nắm bắt nghị định quản lý đất đai để hướng dẫn người sử dụng đất thực công việc cần thiết để tạo điều kiện giao lưu, học hỏi kinh nghiệm công chức, viên chức với - Thực nghiêm túc, hiệu việc luân chuyển cán địa phường để tạo đồng trình độ quan - Tăng cường ý thức trách nhiệm cơng vụ cơng chức địa phường khơng bng lỏng quản lý, ỷ lại trách nhiệm cho phịng thông qua việc không ngừng nâng cao phẩm chất đạo đức, trách nhiệm công vụ công chức, viên chức sở gắn trách nhiệm công vụ công chức với việc đánh giá, phân loại công chức cuối năm - Tăng cường tập huấn kỹ giao tiếp, ứng xử cơng chức, viên chức nói chung công chức phụ trách công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng 73 - Thiết lập kênh thơng tin để tiếp nhận xử lý kịp thời phản ánh kiến nghị cá nhân, tổ chức địa bàn quận Xử lý nghiêm minh cá nhân, quan vi phạm trình cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 74 Kết luận Chương Với ý nghĩa tầm quan trọng nguồn lực đất đai phát triển kinh tế - xã hội đất nước, nhiều năm qua Đảng Nhà nước ta khơng ngừng đổi mới, hồn thiện hệ thống văn pháp luật để kịp thời điều chỉnh lĩnh vực đất đai Tuy nhiên, thời điểm trình thực thi pháp luật đất đai đặc biệt lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất gặp phải nhiều trở ngại khó khăn bất cập, hạn chế thiếu tính đồng thống hệ thống văn pháp luật Chính vậy, nâng cao hiệu hoạt động thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng thể thiếu giải pháp hồn thiện pháp luật đất đai Bên cạnh đó, chủ thể áp dụng pháp luật CQNN có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân mang quyền lực nhà nước thực vai trị đội ngũ cơng chức, viên chức hệ thống đó, ngồi việc hồn thiện pháp luật nói chung cần phát huy vai trị tích cực đội ngũ hoạt động áp dụng pháp luật Trên sở định hướng Đảng nhà nước, định hướng UBND TP HCM quản lý đất đai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tác giả đề xuất số giải pháp cụ thể với mong muốn góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất TP HCM thời gian tới Cụ thể: Một là, Đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho người dân Hai là, Tăng cường tính minh bạch, công khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất gắn với quản lý tập trung, thống toàn đất đai địa bàn thành phố Ba là, Xây dựng đội ngũ công chức, viên chức thực công tác cấp GCNQSDĐ chuyên nghiệp, trách nhiệm có đạo đức 75 KẾT LUẬN Có thể thấy ngày mà quỹ đất trống ngày hạn hẹp, đồng nghĩa giá trị đất lại ngày tăng, dẫn đến tranh chấp đất đai tránh khỏi Hiện tượng xảy địa địa phương đặc biệt thành phố lớn có TP HCM Nguyên nhân xuất phát từ hạn chế, bất cập sách, pháp luật đất đai, chồng chéo, chưa thống Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành Từ thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trị quan trọng Nhà nước người sử dụng đất Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, Nhà nước xác nhận QSDĐ quyền sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất người dân Người dân an tâm sử dụng, cải tạo mảnh đất Đây điều kiện cần thiết để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sở hữu mảnh đất tài sản liên quan quan trọng quản lý đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cở sở pháp lý để nhà nước công nhận bảo hộ QSDĐ người dân Đây để xây dựng định đăng kí, theo dõi biến động, kiểm soát giao dịch đất đai Xác định nghĩa vụ nghĩa vụ tài người sử dụng, giúp cho họ đền bù thỏa đáng đất bị thu hồi Ngồi ra, GCNQSDĐ cịn chứng để xử lý vi phạm, giải tranh chấp liên quan đất đai Giúp nhà nước kiểm soát việc mua bán, giao dịch thị trường nguồn thu tài Đây sở để Nhà nước quản lý việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,… đất cấp GCNQSDĐ Tạo điều kiện để chủ sở hữu thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ; góp vốn QSDĐ Nhờ đó, cá nhân, hộ gia đình n tâm sử dụng đầu tư mảnh đất Cuối cùng, tạo tiền đề để phát triển kinh tế xã hội Do đó, việc nghiên cứu cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh có ý nghĩa quan trọng việc nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ góp phần ổn định đời sống, kinh tế, xã hội nhân dân đồng thời giúp quan QLNN thực tốt vai trò QLNN đất đai i TÀI LIỆU THAM KHẢO VĂN BẢN LUẬT Quốc hội (XI), Luật đất đai năm 2003, Luật số: 13/2003/QH11 Quốc hội (XIII), Hiến pháp năm 2013 Quốc hội (XIII), Luật đất đai năm 2013, Luật số: 45/2013/QH13 Quốc hội (XIII), Luật Dân năm 2015, Luật số: 91/2015/QH13 Quốc hội (XIV), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Tổ chức Chính phủ Luật Tổ chức quyền địa phương, Luật số: 47/2019/QH14 VĂN BẢN DƯỚI LUẬT Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Thông tư số 74/2015/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn việc lập dự tốn, sử dụng tốn kinh phí tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định kỹ thuật sở liệu đất đai 10 Bộ Tài nguyên Môi trường (2022), Báo cáo số 115/BC-BTNMT ngày 26/9/2022 Đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2013 định hướng sửa đổi Luật Đất đai 11 Chính phủ (2022), Tờ trình số 307/TTr-CP ngày 07/9/2022 Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) 12 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 19/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai ii TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC 13 Viên Thế Giang (Chủ biên) (2023) Bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụng khách hàng Việt Nam, NXB Đại học Quốc TP Hồ Chí Minh 14 Trần Thị Thu Hà (2021), “Hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Cơng thương, xem https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/hoan-thien-phap-luat-ve-dang-ky-vacap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-quyen-so-huu-nha-o-va-tai-sankhac-gan-lien-voi-dat-tu-thuc-tien-thanh-pho-ho-chi-minh-81579.htm, truy cập ngày 22/12/2022 15 Trần Thị Thu Hà (2020), “Những vấn đề pháp lý đặt cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Cơng thương, xem https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/nhung-van-de-phap-ly-dat-rave-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-quyen-so-huu-nha-o-tai-thanhpho-ho-chi-minh-69212.htm, truy cập ngày 15/2/2023 16 Thanh Hiền (2017), “Nhiều bất cập cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Đại biểu nhân dân tỉnh Quảng Nam, xem https://dbnd.quangnam.gov.vn/Default.aspx?tabid=286&Group=9&NID=37 96&nhieu-bat-cap-trong-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dungdat&dnn_ctr905_Main_rg_danhsachkhacChangePage=8, truy cập ngày 20/3/2023 17 Nguyễn Nho Hoàng (2022), “Một số bất cập quy định pháp luật đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa kiến nghị”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, xem https://tapchitoaan.vn/mot-so-bat-cap-trong-quy-dinhcua-phap-luat-ve-dang-ky-dat-dai-quan-ly-ho-so-dia-chinh-va-kiennghi7231.html, truy cập ngày 10/02/2023 18 Hội đồng quốc gia đạo biên soạn từ điển bách khoa Việt Nam (1995), Từ điển bách khoa Việt Nam, A-Đ, Trung tâm biên soạn từ điển bách khoa Việt Nam, Hà Nội iii 19 Nguyễn Thành Luân (2018), “Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Tồn án, xem https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dungphat-luat/ban-chat-phap-ly-cua-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam, truy cập ngày 02/03/2023 20 Sỹ Hồng Nam (2016), “Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất”, LATS Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 21 Nhật Nam (2021), “Chống tham nhũng đất đai: Cần loại bỏ vừa đá bóng, vừa thổi cịi”, Báo điện tử Chính phủ, https://baochinhphu.vn/chong-tham- nhung-dat-dai-can-loai-bo-vua-da-bong-vua-thoi-coi-102288859.htm, truy cập ngày 27/22/2022 22 Nguyễn Thị Nga (2021), “Hoàn thiện đồng pháp luật đất đai bám sát nhiệm vụ trọng tâm Nghị Đại hội đảng lần thứ XIII”, Hội thảo cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội 23 Dương Phượng Ngân (2022), “Quản lý nhà nước hoạt động cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh”, Tạp chí Quản lý nhà nước, xem https://www.quanlynhanuoc.vn/2022/07/22/quan-ly-nha-nuocdoi-voi-hoat-dong-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-quyen-so-huunha-o-va-tai-san-khac-gan-lien-voi-dat-tren-dia-ban-quan-tan-phu-tp-ho-chiminh/, truy cập ngày 11/3/2023 24 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Chương trình sau đại học, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 25 Nguyễn Thị Oanh (2022), “Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Cơng thương, xem https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/hoan-thien-phap-luat-ve-cap-giaychung-nhan-quyen-su-dung-dat-98343.htm, truy cập ngày 12/3/2023 26 Đặng Anh Quân (2017), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển”, LATS Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 27 Thân Văn Tài (2015), “Vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc iv kiện đòi giấy thực tế”, Tạp chí Luật sư Việt Nam số 10 (20)/2015 28 Thân Văn Tài (2016), “Thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 2(334)/2016 29 Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), “Giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2016 30 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB Hồng Đức, Hà Nội 31 Lê Minh Thái (2022), “Hồn thiện pháp luật xác định hộ gia đình sử dụng đất điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 367, tháng 10/2022, xem https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phapluat.aspx?ItemID=801, truy cập ngày 10/02/2023 32 Chế Thị Bích Thuỷ (2022), “Một số bất cập đăng ký đất đai kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí Tịa án, https://tapchitoaan.vn/mot-so-bat-cap-ve-dangky-dat-dai-va-kien-nghi-hoan-thien6992.html, truy cập ngày 17/2/2023 33 Nguyễn Thanh Tùng (2018), “Thực trạng số giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn tỉnh Bắc Ninh”, Tạp chí Cơng thương 34 Phạm Văn Võ (2012) Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai (Sách chuyên khảo), NXB Lao động, Hà Nội 35 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển luật học, Nxb Tư pháp Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 36 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 37 Viện Ngôn ngữ học (2010), Từ điển tiếng Việt, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội