Đáp án Đề thi Thẩm Định Giá

PHẦN I (6 điểm) TRẮC NGHIỆM Câu 1 Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá, “Nguyên tắc đóng góp” được hiểu là A Giá trị của một bộ phận nào đó của tài sản, đóng góp bao nhiêu giá trị vào giá trị toàn bộ của tài[.]

PHẦN I (6 điểm): TRẮC NGHIỆM Câu 1: Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá, “Nguyên tắc đóng góp” hiểu là: A Giá trị phận tài sản, đóng góp giá trị vào giá trị toàn tài sản; B Giá trị phận tài sản, đóng góp phần trăm (%) vào giá trị tồn tài sản; C Sự hữu thiếu vắng phận tổng tài sản, làm cho giá trị toàn tài sản thay đổi tỷ lệ bao nhiêu; D Sự hữu thiếu vắng phận tổng tài sản, làm cho giá trị toàn tài sản thay đổi lượng Câu Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố có dấu + cho thấy: A Bất động sản so sánh thuận lợi bất động sản thẩm định; B Bất động sản thẩm định thuận lợi bất động sản so sánh; C Bất động sản thẩm định thuận lợi bất động sản so sánh; D Câu a c Câu Do sai sót thiết kế, như: trần cao thấp, phòng ngủ, phòng tắm, v.v dẫn đến giảm giá nhà Giá trị gọi hao mòn: A Vật chất; B Chức năng; C Kinh tế; D Tự nhiên Câu Một nhà cấp có tuổi đời kinh tế 50 năm, tuổi đời vật lý 55 năm Năm hoàn thành xây dựng 2005 Năm thẩm định giá 2017 Bất động sản cải tạo, nâng cấp nên kéo dài tuổi đời kinh tế thêm năm Tỷ lệ chất lượng lại nhà theo phương pháp niên hạn bằng: A 70% B 84,75% C 86% ( tuổi đời hiệu / tuổi đời kinh tế : 12-5/50 = hao mòn ) D 76,92% Câu Bất động sản cần thẩm định giá lơ đất trống có tiềm phát triển thành hộ cao cấp Tổng doanh thu phát triển ước tính cuối năm 500 tỷ đồng, cuối năm năm ước tính 800 tỷ đồng Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) đầu năm là 150 tỷ đồng, đầu năm 200 tỷ đồng đầu năm 100 tỷ đồng Lợi nhuận nhà đầu tư ước tính 10% giá trị đất chi phí phát triển chiết khấu Với tỷ suất chiết khấu 16%/năm, lơ đất cần thẩm định giá có giá trị ước tính là: A 291 tỷ đồng B 296 tỷ đồng (NPV = Lợi nhuận nhà đầu tư + Giá đất ) – NPV = Tổng doanh thu ( chiết khấu ) – Tổng chi phí ( chiết khấu ) C 326 tỷ đồng D 351 tỷ đồng Câu Một tài sản tạo dòng tiền ròng hàng năm (đầu năm) 120 triệu đồng thời hạn năm Giá trị ước tính sau năm tăng 50% so với Với tỷ suất chiết khấu 18%, giá trị thẩm định tài sản thời điểm là: A 474 triệu đồngo B 571 triệu đồng C 1.153 triệu đồng D 1.683 triệu đồng Câu Dòng tiền tự vốn chủ sở hữu (FCFE) Công ty Nam Vang năm FCFEo = 150 tỷ đồng Tốc độ tăng trưởng FCFE công ty từ năm đến năm dự kiến 5%, từ năm trở tăng trưởng ổn định 3% Biết chi phí vốn chủ sở hữu 20%, chi phí vốn bình qn công ty 16% Giá trị vốn chủ sở hữu công ty là: A 977,59 tỷ đồng B 1.127,59 tỷ đồng C 1.284,59 tỷ đồng D Tất câu sai (1067,63 tỉ) Câu MMTB thẩm định giá có tỷ lệ chất lượng cịn lại (CLCL) 80%, MMTB so sánh có tỷ lệ CLCL 90% Biết MMTB có tỷ lệ CLCL 80% có giá 70% giá MMTB 100% MMTB tỷ lệ CLCL 90% giá 85% giá MMTB 100% Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong hợp bao nhiêu? Ra 18% A – 15,00% B – 17,65% C – 11,11% D – 10,00% Câu Một lô đất hộ gia đình có diện tích 800m2, chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ, biết đất sử dụng từ tháng 11/1993, khơng có giấy tờ theo điều 100, luật đất đai năm 2013 xác định có vi phạm điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Hạn mức sử dụng đất tính tiền sử dụng đất theo đơn giá nhà nước quy định 150m2 Đơn giá đất theo quy định 2,5 triệu đồng/ m2 hệ số điều chỉnh đơn giá đất nhà nước quy định K= Tiền sử dụng đất phải nộp để cấp GCNQSDĐ trường hợp là: A 3.250 triệu đồng B 3.437,5 triệu đồng C 3.625 triệu đồng D 4.000 triệu đồng Câu 10 Bất động sản so sánh gồm nhà đất bán với tỷ đồng, diện tích đất 5mx16m, giá trị cịn lại nhà xác định 800 triệu đồng, nội thất bán kèm theo xác định có giá trị 300 triệu đồng Miếng đất trống cần thẩm định có diện tích đất 4,8mx19m, đường đoạn khơng bị kẹt xe thường xuyên nên giá cao 5% Miếng đất thẩm định có giá trị ước tính là: A 1.995 triệu đồng B 2.063 triệu đồng C 2.274,3 triệu đồng D 2.491 triệu đồng Câu 11 Với FCFE dòng tiền tự vốn chủ sở hữu, t thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, dòng tiền tự doanh nghiệp (FCFF) xác định theo công thức: A FCFF = EAT + Lãi vay*t – Các khoản nợ + Cổ tức cổ phần ưu đãi B FCFF = EAT + Lãi vay*(1-t) – Các khoản nợ + Cổ tức cổ phần ưu đãi C FCFF = FCFE + Lãi vay*t – Các khoản nợ + Cổ tức cổ phần ưu đãi D FCFF = FCFE + Lãi vay*(1-t) – Các khoản nợ + Cổ tức cổ phần ưu đãi Câu 12 Vào thời điểm định giá, công ty An Phước có lợi nhuận rịng dự kiến 48 tỷ đồng Qua khảo sát có cơng ty A, B, C, D ngành nghề kinh doanh, quy mô tương tự nhiều yều tố gần giống Công ty An Phước Thu thập thông tin thị trường, số tiêu tài cơng ty A, B, C, D sau: Côn g ty A B C D Thị giá cổ phần Lợi nhuận ròng (Đồng/ CP) (Triệu đồng) 40.000 30.000 42.000 35.000 50.000 40.000 Cổ tức Số lượng Số lượng cổ CP bình CP ngày phần quân năm 31/12 ưu đãi (Triệu (Triệu cổ (Triệu cổ đồng) phần) phần) 5.000 10.5 13 6.000 11.4 14 8.000 12.8 16 4.000 16.2 48.000 50.000 Giá trị công ty An Phước là: A 525,58 tỷ đồng B 635,58 tỷ đồng C 790,58 tỷ đồng D 842,58 tỷ đồng ( tính theo số lượng cổ phiếu bình quân / năm ) EAT * P/E ( trung bình cơng ty ) , EPS = (EAT – cổ tức ưu đãi) / CPBQnăm Câu 13 Một hộ có giá bán trả 10,5 triệu đồng/m2 Nếu bán trả góp thời hạn 18 năm giá bán trả góp tăng thêm 5% so với giá bán trả người mua phải toán lần đầu 50% Phần lại trả tháng Nếu lãi suất vay trả góp 1% tháng tỷ lệ điều chỉnh giảm trường hợp bao nhiêu? a) – 8,16%; (giả sử diện tích hộ 1000m2 => giá trả góp 9642,74 trả 10500 , lãi 857,24) b) - 8,89%; c) – 12,54%; d) – 14,33% Câu 14 Thẩm định khách sạn Vũng Tàu hoạt động ổn định, có doanh thu hàng năm tỷ đồng, chi phí hoạt động khơng bao gồm khấu hao 1.800 triệu đồng/năm, chi phí khấu hao 200 triệu đồng/năm, chi phí lãi vay 100, thuế: 200, lợi nhuận sau thuế 700 triệu đồng/năm Tỷ suất vốn hóa 16%/năm Với thơng tin trên, giá trị khách sạn thẩm định ước tính: NOI = Net Operating Income ( dòng tiền ròng hoạt động ) = EAT + khấu hao A 4.375 triệu đồng B 5.625 triệu đồng C 6.250 triệu đồng D 7.500 triệu đồng Câu 15: Thông tin thị trường giao dịch BĐS thành công thời gian qua sau: BĐS 1: Mua tháng 4/2016 với giá 2,2 tỷ đồng, bán lại tháng 5/2017 với giá 2,5 tỷ đồng BĐS 2: Mua tháng 7/2016 với giá tỷ đồng, bán lại tháng 2/2017 với giá 2,1 tỷ đồng BĐS 3: Mua tháng 10/2016 với giá 1,8 tỷ đồng, bán lại tháng 9/2017 với giá 1,98 tỷ đồng BĐS 4: Mua tháng 11/2016 với giá 1,9 tỷ đồng, bán lại tháng 7/2017 với giá 2,05 tỷ đồng Tỷ lệ thay đổi bình quân tháng là: A 0,85% B 0,91% C 0,93% D Tất đáp án sai Câu 16 Xác định giá trị doanh nghiệp vào thời điểm 31/12/20xx với suất chiết khấu 20% bảng cân đối kế toán sau: Tài sản (triệu đồng) Nguồn vốn (triệu đồng) I Tài sản ngắn hạn 25.000 I Nợ phải trả 20.000 - Tiền 2.000 - Khoản phải 5.000 - Khoản phải thu 8.000 trả 1.000 - Tồn kho 15.000 - Nợ tích lũy 4.000 II Tài sản dài hạn 24.000 - Nợ ngắn hạn 10.000 - Tài sản cố định 20.000 - Nợ dài hạn 29.000 - TSCĐ cho thuê 1.000 II Nguồn vốn 26.000 - Đầu tư chứng 3.000 CSH 3.000 khốn vào cơng ty - Vốn chủ sở X (số lượng hữu 200.000 CP) - Lãi chưa phân phối Tổng tài sản 49.000 Tổng nguồn 49.000 vốn Giá trị thị trường TSCĐ xác định 26.000 triệu đồng, thị giá chứng khốn cơng ty X 12.000 đồng/CP Tài sản cho thuê thời hạn năm, tiền thuê theo hợp đồng ký 250 triệu/năm Khoản phải thu xác định có 10% nợ khó địi, 20% giá trị tồn kho theo sổ sách bán với giá 40% Giá trị doanh nghiệp theo phương pháp tài sản là: A 29.000 triệu đồng B 32.148 triệu đồng C 32.250 triệu đồng D 32.650 triệu đồng Câu 17: Tài sản thẩm định nằm vị trí đối diện cơng viên, tài sản so sánh nằm vị trí đối diện chùa Thông tin thị trường: Đối diện nhà dân: 100%, đối diện chùa: 80%, đối diện công viên 105% Tỷ lệ điều chỉnh: a +25% b +31,25% ( câu 20 đề thi kì ) c +23,81% d +20% Câu 18: Thẩm định cần cẩu có trọng lượng nâng Cần cẩu so sánh có trọng lượng nâng tối đa 6,5 tấn, vừa bán với giá 900 triệu đồng Trọng lượng nâng chiếm đóng góp 30% giá trị máy Mức điều chỉnh là: a -6,92% b -23,08% c -270 triệu đồng d.-62,31 triệu đồng Câu 19 Một xe tơ TĐG có tỷ trọng phận chủ yếu là: động (55%), khung gầm (15%) , hệ thống điện (20%), hệ thống khác (10%) tỷ lệ hao mòn: động (20%), khung gầm (15%), hệ thống điện (5%), hệ thống khác (5%) Tỷ lệ CLCL xe là: A 14,75%; - hao mòn B 32,78%; C 67,22%; D 85,25% Câu 20: Một bất động sản cho thuê với hợp đồng năm với giá 90 triệu đồng/năm, tiền thuê năm trả lần vào đầu năm Hiện nay, hợp đồng năm hết hạn Hợp đồng thuê dự tính tiền thuê 100 triệu đồng/năm, tiền thuê trả đầu năm tăng 3% năm vĩnh viễn Ước tính giá trị BĐS vào thời điểm tại, với tỷ suất vốn hóa 16% A 725,57 triệu đồng B 740,36 triệu đồng C 762,81 triệu đồng A Tất sai PHẦN II: BÀI TẬP (4 ĐIỂM) Thẩm định giá bất động sản có diện tích đất 120m2 (5mx24m), đường 12m, vị trí thuộc đoạn đường thường xuyên kẹt xe vào cao điểm, hình dáng nở hậu Nhà tầng có tổng diện tích xây dựng 290m2, nhà xây dựng xong năm 2000, thời gian thẩm định năm 2017 xác định tuổi đời kinh tế lại 50 năm Bất động sản bán kèm nội thất bán trị giá 300 triệu đồng Thẩm định viên tìm bất động sản có quy mơ đất xem tương đương sau: • BĐS SS1: Diện tích đất 4,7mx25m, đường 10m, vị trí thuộc đoạn đường khơng kẹt xe vào cao điểm, hình dáng nở hậu Nhà tầng, diện tích sàn xây dựng 95m2 Kết cấu xây dựng: Móng 20%, sàn 15%, mái 10%, tường gạch 18% Tỷ lệ hao mịn kết cấu là: 28%, 30%, 30%, 25% BĐS vừa bán với giá tỷ đồng • BĐS SS2: Diện tích đất 5mx23m, đường 9m, vị trí thuộc đoạn đường khơng kẹt xe vào cao điểm, hình dáng vng vức Nhà tầng, diện tích xây dựng 80% diện tích đẩt Nhà có tuổi đời thực tế 18 năm, chủ sở hữu bảo dưỡng tốt, tu sửa thường xuyên nên làm cho cơng trình xây dựng kéo dài thêm tuổi đời năm Tuổi đời kinh tế cịn lại cơng trình xác định 47 năm BĐS vừa bán với giá 4,7 tỷ đồng, kèm theo nội thất trị giá 200 triệu đồng • BĐS SS3: Diện tích đất 4,8mx25m, đường 14m, hình dáng nở hậu, vị trí thuộc đoạn đường thường xuyên kẹt xe vào cao điểm Nhà tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng 280m 2, cơng trình có tuổi đời hiệu 15 năm, tuổi đời kinh tế 60 năm BĐS vừa bán với gía 5,2 tỷ đồng theo hình thức trả góp sau: nhận nhà trả 2,5 tỷ đồng, cịn lại trả năm sau đó, lãi trả chậm 11%/năm Biết rằng: Tương quan thị trường chiều rộng đường, hình dáng, vị trí … khu vực BĐS trên, thống kê cho thấy:  Chiều rộng đường: Từ 8m đến 10m : 100% Trên 10m đến 12m: 110% Trên 12m đến 14m: 113%  Hình dáng đất: Miếng đất nở hậu có giá trị cao miếng đất vuông vức khoảng 12%  Ví trị bn bán: BĐS vị trí thuộc đoạn đường khơng kẹt xe vào cao điểm thường có giá trị BĐS vị trí thuộc đoạn đường thường xuyên kẹt xe vào cao điểm khoảng 10% Giá xây dựng cơng trình tương tự cho tất BĐS 5,5 triệu đồng/m2 Trọng số BĐS so sánh 1,2,3 so với BĐS thẩm định thẩm định viên xác định 38%, 37% 25%