Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013 từ thực tiễn quận bình tân, thành phố hồ chí minh

VÕ VĂN TÁM VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VÕ VĂN TÁM NGÀNH LUẬT KINH TẾ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ KHĨA X Hồ Chí Minh, năm 2021 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VÕ VĂM TÁM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS BÙI NGUYÊN KHÁNH Hà Nội, năm 2021 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai ln Nhà nước xác định tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực thiết yếu quan trọng phát triển đất nước giai đoạn Từ có Hiến pháp năm 1980, xét chế độ sở hữu, đất đai nước ta có chế độ sở hữu, sở hữu tồn dân Kế thừa tinh thần Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý (Điều 53) [37] Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) thể chế hố sách đất đai Đảng cụ thể hoá quy định đất đai Hiến pháp; đồng thời quy định nguyên tắc quản lý sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đơi với bảo vệ môi trường [37] Quyền sử dụng đất người dân loại quyền tài sản đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất pháp luật ghi nhận Hiện nay, mặt pháp lý, khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật Dân năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 Chuyển quyền sử dụng đất loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; đó, chuyển nhượng hình thức phổ biến Trong giai đoạn nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi tất yếu, khách quan kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự kinh doanh tự cư trú công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu người dân đất nông nghiệp, đất đất sản xuất - kinh doanh; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Bình Tân địa phương ven Thành phố Hồ Chí Minh thành lập theo quy định Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2003 Chính phủ Với vị trí chiến lược nằm án ngữ cửa ngõ phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp nối với đồng sông Cửu Long theo tuyến quốc lộ A Khi thành lập, quận có thuận lợi khó khăn thách thức đan xen, bên cạnh thuận lợi tạo điều kiện cho phát triển tồn nhiều khó khăn như: sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội nhiều yếu kém, phát triển chưa đồng bộ, kinh tế phát triển chưa vững chắc, sức cạnh tranh thấp, trật tự an toàn xã hội diễn biến phức tạp… Trước tình hình trên, Đảng bộ, quyền Nhân dân quận Bình Tân nỗ lực, tâm đề nhiều giải pháp đạo khắc phục khó khăn, tập trung quán triệt Nghị Trung ương, Chương trình, Kế hoạch Thành phố [59] Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói riêng địa bàn quận Bình Tân gặp khó khăn vướng mắc liên quan đến thủ tục, sở pháp lý hoạt động chuyển nhượng Từ lý đây, chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy có nhiều tác giả phân tích góc độ hợp đồng dân sự, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể: Về giáo trình, sách chun khảo có: Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội Nxb Công an nhân dân xuất năm 2013 [56]; Giáo trình luật dân Trường Đại học Luật Hà Nội Nxb Công an nhân dân xuất năm 2016 [55]; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân QSDĐ vô hiệu pháp luật thực tiễn xét xử” tác giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng Nxb Thông tin truyền thơng xuất năm 2011; Hồng Thế Liên (chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009 [28]… Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Luận văn “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ” tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ – Những vấn đề lý luận thực tiễn” tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012; Luận văn “Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” tác giả Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận án tiến sĩ “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” tác giả Lê Minh Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm 2010; Nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2016… Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ BLDS” tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp chí TAND tối cao đăng Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2004; Phạm Hoàng Giang với “Sự phát triển pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự giao kết hợp đồng đến nguyên tắc cơng bằng”, tạp chí nhà nước pháp luật số 10/2006… Các cơng trình giải số vấn đề lý luận thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa chuyển quyền sử dụng đất; sở quy định chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định chuyển quyền sử dụng đất đưa giải pháp hồn thiện Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích cách có hệ thống, tồn diện đầy đủ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế khía cạnh quy định Luật Đất đai năm 2013 dường cịn thiếu cơng trình khoa học Trên sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học vấn đề công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp phát triển hệ thống sở lý luận thực tiễn chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nhìn nhận góc độ quy định Luật Đất đai năm 2013 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Luận văn nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế; phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 thực tiễn thực Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; để từ đề xuất phương hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước ta 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế; - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 thực tiễn thực Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; - Phân tích, đánh giá thực tiễn thực quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước ta Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận văn bao gồm nội dung cụ thể sau: - Quan điểm, đường lối, chủ trương Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại - Nghiên cứu quy định điều chỉnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành - Thực tiễn thi hành quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành nước ta - Hệ thống hóa vấn đề lý thuyết quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói riêng 4.2 Phạm vi nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề rộng, điều chỉnh Bộ luật Dân năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 văn hướng dẫn thi hành v.v Tuy nhiên, khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào nội dung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận văn thực dựa sở lý luận Mác - Lênin Nhà nước pháp luật; quan điểm Đảng xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung quản lý, sử dụng đất đai nói riêng Các phương đề tài luận văn sử dụng để giải vấn đề đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học vật biện chứng vật lịch sử phương pháp nghiên cứu cụ thể: - Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải… tác giả sử dụng Chương luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp… sử dụng Chương nghiên cứu nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 6 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Trên sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Luận văn có ý nghĩa việc: - Tập hợp, hệ thống hóa góp phần hồn thiện vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước ta - Phân tích, đánh giá nội dung quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế; nhận diện khó khăn, vướng mắc nảy sinh trình triển khai thi hành quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế - Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực thi quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước ta - Luận văn sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy học tập sở đào tạo luật; tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán xây dựng, hoạch định sách, pháp luật đất đai cho cán quản lý đất đai tổ chức kinh tế, doanh nghiệp sử dụng đất nước ta Kết cấu luận văn Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn kết cấu thành chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 thực tiễn thực Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước ta thuê đất giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng QSDĐ, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất chuyển QSDĐ 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước ta 3.2.1.1 Sửa đổi, bổ sung số khái niệm Bộ luật dân có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Báo cáo Chính trị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X nêu rõ phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường QSDĐ BĐS gắn liền với đất, phảiđạt mục tiêu là: “Bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi; làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho thị trường BĐS nước có sức cạnh tranh so với thịtrường khu vực, có sức thu hút nhà đầu tư Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường BĐS vừa nhà đầu tư BĐS lớn Như vậy, mục tiêu Đảng ta mong muốn cho QSDĐ chuyển thành hàng hóa để lưu thơng thị trường - thị trường kinh doanh BĐS - cách thuận lợi Đây đường lỗi lãnh đạo Đảng ta giai đoạn tương lai Đường lối thực pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng hồn thiện theo hướng mở Tại Việt Nam, Hiến pháp 2013 khẳng định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thống quản lý Các chủ thể khác cá nhân, pháp nhân, tổ chức kinh tế có quyền kinh doanh BĐS theo hình thức kinh doanh quy định khoản Điều Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, theo kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng 66 để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Trong số hình thức kinh doanh này, chuyển QSDĐ nhận chuyển nhượng QSDĐ để bán hai hình thức phổ biến BĐS theo hiểu pháp luật nước ta QSDĐ Để có quyền chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế - bên chuyển nhượng - phải có QSDĐ QSDĐ hóa thân vào đất Tuy nhiên khái niệm QSDĐ lại chưa làm rõ BLDS 2015 văn pháp luật hành có liên quan (như Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014) thời điểm Do tác đề xuất giải pháp để hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói chung QSDĐ nói riêng tổ chức kinh tế trước mắt cần phải bổ sung khái niệm quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói chung QSDĐ nói riêng tổ chức kinh tế Đề thực giải pháp này, tác giả đề xuất kiến nghị bổ sung khái niệm quyền SDD vào BLDS 2015 Lý cần bổ sung khái niệm QSDĐ vào BLDS 2015 BLDS 2015 Luật chung điều chỉnh quan hệ dân (như khoản Điều BLDS 2015 khẳng định) BLDS quy định Điều 115, QSDĐ loại quyền tài sản, theo “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” Một quy định khái niệm quyền sử dụng đất cần phải ghi nhận BLDS Do đó, tác giả kiến nghị bổ sung thêm Điều 116 qquy định khái niệm QSDĐ Cụ thể: Điều 116 Quyền sử đụng đất 67 QSDĐ quyền tài sản trị giá tiền người có quyền sử dụng đất diện tích đất mà Nhà nước trao quyền sử dụng giao diện tích đất để sử dụng khoảng thời gian theo quy định pháp luật Tương tự vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không quy định BLDS 2015 không quy định Luật Đất đai 2013 Luật kinh doanh BĐS 2014 Điều gây khó khăn cho chủ thể KD BĐS nói chung tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDĐ nói riêng họ muốn chuyển nhượng QSDĐ thông qua việc ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ BLDS 2015 không đưa khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà có khái niệm hợp đồng QSDĐ (nêu Điều 500), theo quy định tằng Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất Theo tác giả, bất cập chỗ khái niệm chung chung, chưa cho thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bất cập gâu khó khăn cho tổ chức kinh tế chủ thể kinh doanh BĐS họ muốn thông qua việc ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để thức đưa tài sản vào giao dịch thị trường BĐS Trong đó, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ghi nhận BLDS 2005 ý nghĩa quan trọng nó, BLDS 2005 có hằn chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền Chương VIII, từ Điều 697 đến Điều 702 Vì vậy, tác giả cho để loại bỏ bất cập hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế cần bổ sung khái niệm cụ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vào BLDS 2015 BLDS 2015 luật định hợp đồng Để thực giải pháp này, tác giả đưa kiến 68 nghị bổ sung khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vào BLDS 2015 xếp Điều 501 3.2.1.2 Nhóm giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định Luật đất đai Luật kinh doanh Bất động sản - Bổ sung khái niệm chuyển nhượng QSDĐ Như phân tích Chương 2, bất cập pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế thiếu quy định khái niệm chuyển nhượng QSDĐ BLDS 2015 Luật đất đai luật KD BĐS khơng quy định khái niệm Do đó, tác giả đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế cần bổ sung quy định vào pháp luật chuyên ngành Kiến nghị tác giả giải pháp Bổ sung khái niệm chuyển nhượng QSDĐ vào Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo quy định Luật chuyển nhượng QSDĐ hình thức kinh doanh BĐS thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Điều khẳng định rõ Luật quy định kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Ngoài ra, Điều khoản đưa khái niệm kinh doanh BĐS, theo Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ hình thức kinh doanh BĐS theo quy định Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Điều Luật ghi rõ phạm vi điều chỉnh Luật kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Với phạm vi 69 điều chỉnh rõ ràng khái niệm chuyển nhượng QSDĐ cần phải bổ sung để làm rõ Luật Do đó, tác giả kiến nghị bổ sung vào Điều giải thích từ ngữ, có giải thích khái niệm chuyển nhượng QSDĐ Để tạo lơgíc cho Điều 3, tác giả kiến nghị khái niệm chuyển nhượng QSDĐ cần đặt khoản Điều 3, sau khoản khoản giải thích khái niệm kinh doanh BĐS với nội dung sau: Điều Giải thích từ ngữ Kinh doanh BĐS Chuyển nhượng QSDĐ việc chủ thể sử dụng đất thực việc chuyển giao hồn tồn QSDĐ cho chủ thể khác để nhận lấy khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng, theo thỏa thuận phù hợp với quy địnhcủa pháp luật - Bỏ quy định cứng nhắc bắt buộc công chứng chứng thực hợp đồng, văn giao dịch liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ Như tác giả phân tích, chuyển nhượng QSDĐ quan hệ tài sản chuyển nhượng QSDĐ Do đó, pháp luật đất đai cần phải có tính thực, khơng nên áp đặt cứng nhắc quy định, việc phân phối lợi ích cần phải ch ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội Với định hướng vậy, tác giả có 02 kiến nghị hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ sau: Việc không bắt buộc công chứng chứng thực hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ xuất phát từ quy định thời điểm có hiệu lực giao dịch QSDĐ tác giả phân tích mục - Bổ sung quy định cụ thể thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Pháp luật đất đai cần có quy định cụ thể thủ tục chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng phần tồn dự án Thủ tục 70 điều chỉnh văn hướng dẫn thi hành luật, cụ thể thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Đối với thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức phân lơ bán vấn đề có liên quan pháp luật nhà ở, văn hướng dẫn thi hành Luật Nhà điều chỉnh Tuy nhiên, dù thủ tục chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án, hay thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức phân lơ bán nền, chí thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư quan có thẩm quyền (chủ yếu Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Xây dựng) ban hành nữa, quan này, soạn thảo ban hành quy định, cần có phối hợp thống với nhau, việc chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng QSDĐ gắn liền dự án có mối liên hệ mật thiết với 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta 3.2.2.1 Các tổ chức kinh tế cần tăng cường hiểu biết pháp luật pháp luật đất đai pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai cần thiết phải thực thường xuyên, liên tục, đề cao tính hiệu hướng tới việc đưa Luật Đất đai vào thực tiễn sống, nâng cao nhận thức thay đổi hành vi người dân, cộng đồng việc chấp hành, thực thi pháp luật đất đai theo chuyên đề cụ thể nhằm góp phần ổn định trị phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đặc biệt khu vực vùng sâu, vùng xa nông thôn Các nội dung tuyên truyền cần hướng tới nội dung trọng tâm Chính phủ Bộ Tài ngun Mơi trường, TP Hồ Chí Minh quận Bình Tân cần phải có chương trình hành động, đồng thời, hình thức, cơng cụ truyền thơng hiệu cần thực thường xuyên, đa dạng linh hoạt để thực nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến sách, pháp luật đất đai 71 Bên cạnh đó, tiếp tục chuẩn hóa tài liệu tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai; tăng cường tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng kênh truyền thơng xã hội khác Ngồi ra, nâng cao kỹ phổ biến, tuyên truyền pháp luật cho đội ngũ cán bộ, công chức; tạo ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật đất đai, nâng cao khả áp dụng pháp luật đất đai hoạt động nghề nghiệp, chuyên môn Các chủ thể quản lý tiếp tục thực việc phổ biến sâu rộng sách, pháp luật đất đai đến quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư nhằm cung cấp kiến thức nâng cao ý thức tôn trọng, chấp hành pháp luật cho người dân, đặc biệt khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa đồng bào dân tộc thiểu số… Hiện tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ phần nhiều liên quan đến thiếu hiểu biết pháp luật đất đai điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ SDĐ, có tổ chức kinh tế Do vậy, quyền cần tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật đến đối tượng người dân, tổ chức, người chủ SDĐ Giải pháp địi hỏi đa dạng hình thức, phong phú nội dung tuyên truyền nhằm phổ biến sâu rộng nhân dân tổ chức; để chủ SDĐ nắm chắc, hiểu rõ quy định Bộ Luật Dân sự, Luật đất đai, Nghị định Chính phủ quy định, sách quản lý, sách thuế việc chuyển quyền sử dụng đất; quy định quyền nghĩa vụ người SDĐ tham gia giao dịch dân chuyển nhượng QSDĐ, làm cho người SDĐ nhận rõ vai trò pháp luật việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, chế thị trường Thông qua tuyên truyền, phổ biến pháp luật mà tổ chức, cá nhân thực chuyển nhượng QSDĐ có ý thức tự giác chấp hành nghĩa vụ mà 72 pháp luật quy định thực chuyển nhượng QSDĐ pháp luật Ngoài ra, nhà nước cần thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độchun mơn, cập nhật đầy đủ thông tin quản lý cho đội ngũ cán bộ, công chức máy quản lý cấp quyền để tổ chức thực nhanh, xác theo sách, quy định Nhà nước Hơn nữa, vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân quan trọng Khơng người SDĐ, người có nhu cầu SDĐ cần thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án kêu gọi đầu tư, quy trình thủ tục hành chính… mà cơng dân Việt Nam với tư cách thành viên chủ sở hữu cần tiếp cận thông tin tình hình quản lý, sử dụng đất để kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực quyền sở hữu đất đai quan nhà nước qua đảm bảo tính cơng khai, minh bạch hạn chế hành vi vi phạm pháp luật đất đai Để thực điều này, quyền cấp cần: - Xác định rõ thông tin cần phải công khai; khơng bao gồm thơng tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ… mà phải bao gồm thông tin trường hợp giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng dự án đầu tư, kết tra, kiểm tra… cụ thể người dân có yêu cầu - Quy định rõ hình thức cơng khai thơng tin; xác định loại thông tin phải đưa lên website quan Nhà nước, phải đăng báo, phải niêm yết trụ sở quan Nhà nước, thông tin có người muốn tiếp cận phải yêu cầu quan, cá nhân có thẩm quyền cung cấp, thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin quyền khiếu nại khởi kiện u cầu đáng khơng đáp ứng… 73 - Xác định rõ người phải có trách nhiệm cung cấp thơng tin với hình thức chế tài nghiêm khắc không thực trách nhiệm 3.2.2.2 Các quan quản lý đất đai TP Hồ Chí Minh cần tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành Chính sách quản lý Nhà nước ghi nhận pháp luật trở thành khung pháp lý quản lý Nhà nước đất đai; xác định rõ quyền nghĩa vụ người SDĐ (trong có tổ chức kinh tế) thực giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất; trách nhiệm, nghĩa vụ quan quản lý nhà nước thực giải thủ tục cho chủ thểtham gia giao dịch dân chuyển QSDĐ Như thế, sách tốt quản lý Nhà nước có hiệu lực, hiệu giao dịch dân chuyển nhượng QSDĐ phát triển tuân thủ pháp luật: Các sách quản lý đất đai cần nghiên cứu ban hành đầy đủ, ổn định, tránh tình trạng văn quy định chi tiết không thống với nhau, không thống văn quy định ngành liên quan đến sách quản lý đất đai nói chung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng; sách thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phí trước bạ nghĩa vụ khác Không đảm bảo điều tạo tâm lý chờ đợi, hi vọng nhân dân vào Nhà nước nghĩa vụ thực thấp người sử dụng đất thực chuyển nhượng QSDĐ Sự bất cập tạo nhiều phức tạp cho quan chức việc làm thủ tục cho đối tượng chuyển nhượng QSDĐ Các quy phạm pháp luật ngành luật ngành luật với có mối quan hệ tương tác, thúc đẩy phát triển Đối hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng địi hỏi phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật Luật Đất đai có mối quan hệ mật 74 thiết với ngành luật khác như: pháp luật dân sự, pháp luật đầu tư, pháp luật ngân hàng, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh BĐS… Do vậy, cần thực rà soát lại tất văn pháp quy Nhà nước ban hành việc quản lý quyền sử dụng đất để điều chỉnh, bổ sung, bãi bỏ ban hành cho phù hợp với thực tế sống, phù hợp với quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS nhằm tạo khung pháp lý đồng thuận lợi, thơng thống vấn đề Chính quyền cấp cần cải cách thủ tục hành theo hướng đơn giản minh bạch; đơn giản hóa thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ, có đăng ký chuyển nhượng QSDĐ Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường QSDĐ quyền tài sản, người SDĐ thực quyền tài sản theo quy định Bộ luật dân Đăng ký chuyển nhượng QSDĐ công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các thủ tục phải thực theo hướng đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai; mặt khác đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng QSDĐ Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký nhằm giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc chuyển nhượng QSDĐ; để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, khuyến khích người SDĐ thực Trong quy định pháp luật quy định địa phương, cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản người SDĐ Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc hợp 75 pháp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việc triển khai thực mô hình cửa Văn phịng Đăng ký đất đai Trung tâm phục vụ hành cơng TP Hồ Chí Minh, số địa phương phát huy hiệu Từ thực tế thực tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức cách đồng bộ, thực sạch, vững mạnh, có đủph m chất lực, tạo bước chuyển biến mạnh phẩm chất, đạo đức, chấp hành kỷ luật, kỷ cương hành chính, ý thức, trách nhiệm nhiệm vụ giao, tận tụy phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, cán lãnh đạo, quản lý cấp yếu tố quan trọng việc đẩy nhanh thời gian việc thực thủ tục đất đai nói chung thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Việc bố trí, phân cơng nhiệm vụ cán bộ, công chức, viên chức cần bảo đảm ổn định, chun mơn hóa Tăng cường đào tạo nâng cao phẩm chất, trình độ chun mơn, nghiệp vụ, lý luận trị, quản lý nhà nước , đặc biệt trọng đến đào tạo, bồi dưỡng kỹ thực thi nhiệm vụ, cơng vụ phù hợp vị trí cơng tác cán bộ, công chức, viên chức; thực quy định bồi dưỡng kiến thức, kỹ chuyên ngành hàng năm cán bộ, công chức Hồn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Do vậy, hồ sơ địa phải quan có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ SDĐ chuyển nhượng QSDĐ Tài liệu địa phải phản ánh đ ng trạng quản lý, SDĐ phải cập nhật thường xuyên 3.2.2.4 Nâng cao lực đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, tăng cường rèn luyện phẩm chất trị đạo đức cho đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo hướng thực “công bộc” dân 76 Thứ hai, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo hướng đảm bảo tính chuyên nghiệp đáp ứng tốt yêu cầu đại hóa hành Nước ta bước xây dựng hành chuyên nghiệp, đại, đội ngũ cán cần đào tạo, bồi dưỡng quy có hệ thống, thường xuyên cập nhật kiến thức nâng cao kỹ hành mới, tri thức khoa học cơng nghệ, đât đai pháp luật dân Thứ ba, đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tinh thông pháp luật, chấp hành pháp luật có khả kiểm soát xã hội thực pháp luật đất đai nói riêng pháp luật dân nói chung Thứ tư, tăng cường cơng tác đào tạo ngoại ngữ luật pháp quốc tế cho đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo tính hội nhập quốc tế công vụ Thứ năm, đổi công tác tuyển dụng, đào tạo, sử dụng quản lý cán đảm bảo công khai, minh bạch giải pháp thiết yếu nhằm kiềm chế chống nạn tham nhũng thực thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 3.2.2.5 Nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, giải pháp hoạt động xây dựng pháp luật Nội dung luật có liên quan mật thiết tới sử dụng đất đai, hoạt động quản lý đất đai như: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2004… cho phù hợp với thực tiễn đời sống Trong thời gian tới cần ban hành Luật giao dịch bảo đảm, Luật đăng ký bất động sản, Luật quy hoạch thị, Luật cơng trình hạ tầng… để bảo đảm cho vận hành nhịp nhàng thị trường bất động sản 77 Các tranh chấp đất đai xảy vai trị tác động hiệp hội nghề nghiệp đóng vai trị định.Việc giải mang tính chất chuyên ngành phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nước ta Thứ hai, để nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai, có tranh chấp tồ án thụ lý hồ sơ trình giải cần phải nắm lịch sử, nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng Thứ ba, cần thận trọng, tỷ mỷ việc xác định thời hiệu khởi kiện Trong giải tranh chấp thời điểm có hiệu lực hoạt động chuyển nhượng, tặng, cho cần xác định rõ giao dịch nhà nước bảo hộ họ hoàn thành nghĩa vụ tài với nhà nước Văn phịng đăng ký nhà đất trao giấy chứng nhận QSDĐ Thứ tư, cần xác định thời hiệu chia di sản thừa kế, xác nhận quyền thừa kếcủa hàng thừa kếhoặc bác bỏ quyền thừa kế người khác QSDĐ mà thời điểm mở thừa kế phát sinh sau ngày 10/9/1990 tính từ ngày 15/10/1993 đến hết ngày 15/10/2003 phù hợp với quy định Bộ Luật tố tụng dân thời hiệu 10 năm Kết luận Chương Trên sở vấn đề lý luận làm rõ thơng qua phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế địa bàn quận Bình Tân thời gian qua, đề tài rút số hạn chế, vướng mắc trình triển khai quy định vấn đề này, qua đề xuất số giải pháp hồn thiện nâng cao hiệu thực pháp luật liên quan như: Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước ta (Sửa đổi, bổ sung số khái niệm Bộ luật dân có liên quan đến chuyển nhượng 78 quyền sử dụng đất; Nhóm giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định Luật đất đai Luật kinh doanh Bất động sản); Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta (Các tổ chức kinh tế cần tăng cường hiểu biết pháp luật pháp luật đất đai pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các quan quản lý đất đai TP Hồ Chí Minh cần tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Nâng cao lực đội ngũ cán thực nghiệp vụ liên quan đến thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 KẾT LUẬN Đất đai không tài nguyên thiên nhiên, tự liệu sản xuất nông nghiệp, môi trường sống địa bàn cho hoạt động người Đến nay, đất đai xác định nguồn lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế QSDĐ hàng hóa đặc biệt tài sản người SDĐ Pháp luật đất đai quy định người SDĐ thực quyền chuyển nhượng QSDĐ; thực đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất nơng nghiệp, đất sản xuất kinh doanh; tạo sở pháp lý cho người SDĐ chủ động đầu tư, động SDĐ, đồng thời góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, q trình thực thi pháp luật, quyền cịn số tồn Từ bất cập vướng mắc đó, tác giả đưa số đề xuất với mong muốn đóng góp phần tiến trình giải tồn nhằm bước minh bạch hóa, tạo điều kiện thuận lợi thống rõ ràng trình tổ chức kinh tế thực đầy đủ quyền pháp luật quy định, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ cách có hiệu mang lại lợi ích kinh tế cho đất nước cho tổ chức, cá nhân Pháp luật quyền chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế nước nội dung có phạm vi nghiên cứu khơng rộng có liên quan trực tiếp đến q trình SDĐ tổ chức kinh tế, phận ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế Do vậy, trình nghiên cứu cần có đầu tư thật chuyên sâu Tuy nhiên khuôn khổ phạm vi đề tài này, tác giả đề cập đến số vấn đề pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế thực tiễn thi hành pháp luật TP Hồ Chí Minh, mong vấn đề khác mặt khác pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế nước nghiên cứu đề tài chuyên sâu 80