Ứng dụng phần mềm mapinfo quản lý và định giá đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận ninh kiều

MỞ ĐẦU Đất đai tài sản đặc biệc thiếu hoạt động sản xuất phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai tự khơng làm nên giá trị người tác động vào nó, đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật làm cho giá trị đất tăng lên Khi hoạt động người sử dụng đất đai ngày tăng hiệu giá trị đất ngày nâng cao, mang lại nguồn lợi to lớn cho người Ngày nay, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội ngày nhanh q trình thị hóa diễn ra, lượng đất phục vụ nhu cầu cho trình thị hóa, cơng nghiệp hóa ngày nhiều hơn, làm cho giá trị đất tăng lên Giá trị đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố điều kiện sinh lợi, vị trí, sở hạ tầng kỹ thuật, sở hạ tầng xã hội…nên gây khó khăn cho việc xác định giá đất Ở nước ta giá đất Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng năm có chênh lệch lớn với giá đât ngồi thị trường điều gây khơng khó khăn cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giao dịch bất động sản, việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Như vậy, cần phải có công cụ hỗ trợ cho việc xác định giá nhằm phục vụ cho giải tỏa, đền bù, tính thuế, chuyển nhượng Trước việc phân hạng định giá thự chủ yếu phương pháp thủ công Ngày cơng nghệ thơng tin phát triển thay phương pháp thủ công nhiều lĩnh vực quản lý Đặc biệt, phát triển công nhệ GIS phần mềm MapInfo sử dụng công cụ để xây dựng quản lý sở liệu máy tính Đồng thời giúp cho việc xử lý, truy xuất cập nhật thông tin thuận lợi dễ dàng đồ Vì đề tài “ Ứng dụng phần mềm MapInfo để quản lý phân hạng đất đai làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều” thực nhằm Quản lý thông tin giá đất Bản đồ giá đất với đầy đủ thông tin đất Hổ trợ tính thuế, phục vụ cơng tác quản lý nhà nước đất đai Thành lập sổ định giá CHƯƠNG LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1 Định nghĩa đất đai: Theo Brinkman Smyth (1973): “Đất đai mặt địa lý mà nói vùng đất chuyên biệt bề mặt trái đất: có đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đốn được, khu vực sinh khí theo chiều thẳng từ xuống dưới, bao gồm: khơng khí, đất lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật kết hoạt động người việc sử dụng đất đai khứ, tương lai” (Brinkman Smyth, 1973; Lê Quang Trí, 2001) 1.1.1.Đất nơng thơn Đất hộ gia đình, cá nhân nơng thơn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003 Điều 83 Khoản 1) 1.1.2.Đất đô thị Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003 Điều 84 Khoản 1) Đất đô thị phân theo loại đường phố vị trí để định giá Loại đường phố vào điều kiện sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh dịch vụ, có khả sinh lợi, khoảng cách đến trung tâm đô thị, thương mại dịch vụ Mỗi loại đường phố phân đoạn đường phố; đường phố đoạn đường phố phân tối đa 04 vị trí (căn vào vị trí tiếp giáp mặt tiền đường phố hay phía đường phố) 1.2 Giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất Giá đất phương tiện để thể nội dung kinh tế hệ chuyển quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất Giá đất tùy theo giá trị đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu đất Tùy vào chiến lược phát triển kinh tế khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế xã hội người sử dụng đất tùy thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành Như giá đất hình thành kết tác động qua lại nhiều yếu tố cách hợp lý tuân thủ theo số luật lệ định Thông thường đất hình thành hai loại giá: giá theo quy định nhà nước giá theo nhu cầu tâm lý người mua + Giá Nhà nước quy định nằm khung giá chung nước, loại giá dựa sở phân hạng định giá trị đất dựa vào yếu tố quy định tùy thuộc vào vùng, khu vực điều kiện cụ thể địa phương mà hình thành Dựa sở nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất + Loại thứ hai thường dựa vào nhu cầu tâm lý người mua bán hay sang nhượng, loại giá khơng ổn định, khơng có sở vững mặt phân hạng pháp lý mà chủ yếu dựa vào ước đoán vào thị hiếu hay sở thích người sử dụng, loại thông thường dựa sở khung giá nhà nước quy định mà hình thành mức cao hay thấp hơn, thương giá nhà nước + Sự chênh lệch nhu cầu tâm lý người mua người bán (Lê Tấn Lợi, 2005) 1.2.2 Đặc điểm giá đất: Không giống phương thức biểu thị: giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Như giá đất biểu thị nhiều phương thức khác nhau, biểu thị giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng cịn biểu thị tiền th Có nghĩa đất đai tồn thị trường cho thuê Mối quan hệ giá đất đai với tiền thuê giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, cần xác định suất lợi tức hoàn vốn tính giá đất Khơng giống thời gian hình thành: đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hoàn chỉnh, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với Khi định giá cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa giá đất phù hợp với thời điểm định Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao hay thấp giá thành sản xuất định Đất đai sản phẩm lao động người, khơng có giá thành sản xuất Thực tế trường hợp người khai phá đất đai, chi phí phận giá đất người ta tính chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên khoản chi phí khác khó phân bổ hạch tốn vào giá đất Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường Chủ yếu nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên tính khan đất đai nên tính co dãn cung nhỏ; mà đồng thời phát triển kinh tế, xã hội nhân tăng lên không ngừng nên yêu cầu đất tiếp tục tăng theo, giá đất ngày tăng lên, đồng thời cấu tạo hữu tư toàn xã hội nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu giảm lợi nhuận từ làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thơng thường, giá hàng hoá chịu ảnh hưởng thân đơi bên cung cầu Nhưng nói chung cung đất tự nhiên cung cấp, đất đai mà người sử dụng hạn chế, làm cho tính co dãn cung kinh tế nhỏ, nhu cầu đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại lớn, mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: đất có tính cố định vị trí, nên thị trường có tính khu vực, giá đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, thành phố, vị trí đất khác giá đất khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ngồi ra, giá đất cịn phụ thuộc vào phát triển kinh tế, gia tăng dân số vùng, đất khác có giá khác 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất Theo Lê Tấn Lợi (2009), có hai yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất đặc tính tự nhiên đặc tính xã hội - Đặc tính tự nhiên: đất đai hệ thống bao gồm nhiều thành phần nhiều yếu tố mang tính chất cố định, khơng thể di chuyển Đất đai sử dụng vào mục đích khác nhau: nơng nghiệp, lâm nghiệp, xây dựng,…biết cách sử dụng bảo quản đất đai tốt tăng giá trị sử dụng ( việc bảo vệ rừng, giữ độ phì nhiêu đất canh tác, đầu tư sở hạ tầng…) - Đặc tính kinh tế xã hội: trước hết đất đai có lợi tức tự nhiên vốn có nó, nghĩa mang đến thành mà thành không tác động người, đơn sản phẩm thiên nhiên ( rừng, đồng cỏ chăn thả tự nhiên…) Kinh tế phát triển với vốn lao động công nghệ mà người đầu tư vào đất mang đến cho người sản phẩm trực tiếp có giá trị lợi nhuận nhiều so với tặng vật tự có thiên nhiên ( rừng, đồng cỏ tự nhiên, độ phì nhiêu tự nhiên…) Quy hoạch vốn đầu tư xã hội hai vấn đề lớn có tác động đến giá đất Khả sinh lời biểu đặc tính kinh tế đất thể giá đất Đây đối tượng có nguồn cung cố định nên giá đất cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố xã hội khác mật độ dân số, tốc độ tăng dân số, phân bố dân cư, độ ô nhiễm môi trường… Đất đai ngày trở nên có giá tích lũy thặng dư theo thời gian hình thành đầu tư xã hội thông qua việc xây dựng sở hạ tầng ( đường, cầu, cống, điện nước…) tạo khả sinh lợi từ đất Sự đầu tư người việc quy hoạch xây dựng đem lại nguồn lợi giá trị không Quy hoạch xây dựng hợp lý làm giá trị đất tăng lên Những cơng trình cơng cộng: đường xá, điện… thu hút nguồn đầu tư, cư trú lao động sản xuất, đất tự tích luỹ giá trị 1.2.4 Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, theo mối quan hệ nhân tố với đất đai phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực nhân tố cá biệt Những nhân tố thông thường tầm mô ảnh hưởng có tính tồn cục mức giá đất toàn khu vực, ảnh hưởng nhân tố phát sinh khác địa phương quốc gia giá đất Còn khác giá đất vùng địa phương, đất, lại chịu ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố cá biệt Do xác định cần phân tích ảnh hưởng ba nhân tố Nhân tố thơng thường + Nhân tố hành Nhân tố hành chủ yếu can thiệp Nhà nước đến giá đất đai Nhà nước xuất phát từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mơ định sách hữu quan thúc đẩy chuyển dịch đất đai hạn chế sử dụng loại đất đó…từ đạt mục đích nâng cao hiệu sử dụng đất đai cụ thể Sự can thiệp có ảnh hưởng lớn đến giá đất + Nhân tố nhân Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân tăng cao, nhu cầu đất tăng giá đất tăng lên Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Nhân tố nhìn chung có ảnh hưởng lớn đến giá đất nhà Khu nhà cho nhân có tố chất cao thường xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, tâm lý tạo ấn tượng tốt đẹp cho người, gián tiếp làm tăng nhu cầu loại nên thúc đẩy giá đất tăng lên Cấu thành nhân gia đình: Do thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống ảnh hưởng thị hóa, kết cấu gia đình ngày nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đồng đường bị thay gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân gia đình làm tăng nhu cầu nhà cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu hộ khép kín diện tích nhỏ, nhà cho thuê tăng lên, giá đất dùng để xây nhà tăng lên xu tăng giá ngày rõ ràng + Nhân tố xã hội Tình trạng xã hội phát triển tình trạng ổn định có ảnh hưởng lớn giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu tình trạng ổn định trị, trình độ an ninh xã hội, đầu vào nhà đất thị hóa Tình trạng ổn định trị: Tình trạng ổn định trị tình trạng ổn định cục diện trị nước Cục diện trị ổn định việc đầu tư vào tài sản nhà đất vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ thu thời hạn với lợi nhuận, kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất rớt xuống Tình trạng an ninh xã hội: nói trạng thái tốt xấu an ninh xã hội Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất rõ đễ thấy Trật tự xã hội tốt người cảm thấy an tồn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, kéo theo giá đất tăng lên Đầu nhà đất: hành vi người đầu hy vọng lợi dụng biến động giá nhà đất để thu siêu lợi nhuận Nhân tố có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt mức giá đất thị trường nhiều đột biến Khi đất cung không đủ cầu, người đầu tranh mua mà đợi giá lên cao, đất cung nhiều cầu, người đầu bán tháo làm cho đất rớt giá Tiến trình thị hóa: Một kết phát triển cơng nghiệp hóa q trình thúc đẩy thị hóa Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa thị hóa cao, mà tổng diện tích đất đai nói chung khơng đổi ảnh hưởng tiến trình thị hóa giá đất biểu hai mặt sau đây: khu vực thành phố có mật đơng đúc giá đất tăng cao; hai tỷ lệ tăng dân số học cao tiến trình thị hóa có tốc độ nhanh, mức độ tốc độ tăng giá đất cao đất khu vực thông thường + Nhân tố quốc tế + Nhân tố kinh tế Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế nơi có đất, liên kết nhân tố định đến mức giá đất đai địa phương + Vị trí: Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, vị trí cụ thể đối tượng định giá khu vực Ở thành phố yếu tố vị trí bao gồm cự li đến vị trí trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm tập trung đông dân Khi xác định giá đất phải đánh giá mức độ ảnh hưởng loại trung tâm đến đất khu vực khác thành phố loại đất + Điều kiện giao thông: Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu loại hình giao thơng địa phương, mức độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên người, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thông, tình hình đường xá cấp hạng, tình hình giao thông công cộng mật độ lưới giao thông + Điều kiện sở hạ tầng: Ảnh hưởng đến giá đất bao gồm hai loại lớn sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội Đó hệ thơng cấp nước, mạng lưới điện, điện thoại, internet, nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viên…ngồi xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bán kính phục vụ… + Chất lượng môi trường: Ảnh hưởng đến giá đất bao gồm môi trường nhân văn môi trường tự nhiên, điều kiện mơi trường tự nhiên địa chất, địa thế, hướng gió, khơng khí, ô nhiễm tiếng ồn… kiện môi trường nhân văn loại hình nghề nghiệp dân cư, trình độ giáo dục mức độ thu nhập…ở khu vực + Hạn chế quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực… Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt đặc trưng vào điều kiện thân đất Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất loại đất + Diện tích: Diện tích đất cần phù hợp với nhu cầu chung mục đích sử dụng Đối với đất diện tích lớn hay qua nhỏ nhỏ không dễ dàng sử dụng, nên giá đất khác + Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất ảnh hưởng đến hiệu trưng bày, đất có dụng kinh doanh khả thu lợi hạn chế ảnh hưởng đến giá đất + Chiều sâu: Chiều sâu miếng đất sâu nông so với mặt phố không thuận lợi trình sử dụng nên ảnh hưởng đế giá đất + Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp vng vức hay chữ nhật có tỷ lệ với chiều rộng dài phù hợp với mục đích sử dụng đất, cịn dạng tam giác, hình thang… không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất + Độ đốc: Độ dốc q lớn khó phát triển giá thành phát triển cao nên ảnh hưởng đến giá đất + Điều kiện sở hạ tầng đất + Hạn chế quy hoạch thị + Vị trí đất + Thời hạn sử dụng (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005) 1.3 Định giá đất 1.3.1 Khái niệm định giá đất Định giá loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường Định giá tài sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng lý thuyết định giá khái niệm kinh tế có số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày hoàn thiện trở thành ngành chuyên sâu kinh tế (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005) Mục đích việc định giá đất sử dụng làm để: - Tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất cho trường hợp quy định Điều 34 Điều 35 Luật Đất đai năm 2003; - Tính thuế việc sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; - Tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân trường hợp quy định Điều 33 Luật Đất đai năm 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; - Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 59 Luật Đất đai năm 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế quy định Điều 39, Điều 40 Luật Đất đai năm 2003; - Tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định pháp luật 1.3.2 Yêu cầu định giá đất Đất đai giao dịch hàng hóa, khơng phải sản phẩm lao động người làm nên giá trị Giá chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố kinh tế, xã hội tự nhiên, khác vời giá loại hàng hóa thơng thường Do định giá đất phải có phương pháp đặt biệt riêng Chỉ có tn thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng nhân tố giá đất xác đưa giá đất đai Định giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ thị trường đất đai, hình thành giá cuối đất đai định hai bên giao dịch Có thể nói giá đất đai hình thành từ thị trường, khơng nắm đầy đủ tình hình giao dịch thị trường đất đai, khơng biết tình hình cung cầu đất đai, không nắm vững xu phát triển khứ, tương lai không định giá cơng bằng, xác khách quan Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng sách đất đai Chính phủ Ví dụ quy hoạch thành phố, thị trấn Chính phủ có ảnh hưởng to lớn đến giá đất Cùng loại đất quy hoạch làm tăng giá trị lên năm hay mười lần sau đêm làm cho chẳng hỏi tới Nếu khơng cân nhắc sách Chính phủ kết định giá đất khó cơng hợp lý Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng loại quyền đối tượng định giá Cùng loại đất, quyền lợi khơng giống giá khác lớn Cho nên, trước định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai khảo sát trường để làm rõ tình trạng loại quyền lợi đối tượng đất đai định giá Giá đất xác định công tác định giá giá đất đai thời điểm định, giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo phát triển kinh tế, xã hội Nếu giá đất đai định thời điểm nào, giá khơng có ý nghĩa (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005) 1.3.3 Vai trò định giá đất Định giá đất đai gắn với đất cụ thể thời điểm xác định Không thể định giá đất đai không gắn với không gian xác định, định giá đất thời điểm mà kết với thời điểm khác Giá mảnh đất xác định thị trường thời điểm xác định điều kiện cần đủ để người định giá tiến hành công việc định giá Tuy định giá đất đai có chung mục tiêu, xác định giá đất đai thị trường, điều mà người định giá quan tâm trước tiến hành định giá giá mảnh đất cần xác định loại giá trị (giá trị thị trường, giá trị chấp, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng) nhằm phục vụ cho mục đích (để Nhà nước làm tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, để tính tiền Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại đất Nhà nước thu hồi đất…hay làm sở cho người sử dụng đất giao dịch dân chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…) Như vậy, định giá đất đóng vai trị quan trọng kinh tế, thông qua kết định giá giúp cho Nhà nước người sử dụng đất có định đắn quản lý, kinh doanh giao dịch dân khác: + Định giá đất sở phục vụ cho mua bán, trao đổi chuyển nhượng đất đai, góp phần ổn định thị trường đất đai + Định giá đất sở cho số sách quan hệ sở hữu đất đai như: cho thuê, chấp, cầm cố + Định giá đất sở để đền bù đất đai Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản thu hồi đất + Định giá đất sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu sư dụng đất + Định giá đất cịn đóng góp vào việc đảm bảo công xã hội đặc biệt giải tranh chấp đất đai, xây dựng thực luật pháp đất đai (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005) 1.3.4 Các nguyên tắc định giá đất Giá đất hình thành tác động qua lại ảnh hưởng lẫn ba mặt hiệu quả, tính khan tương đối yêu cầu hữu hiệu, mà nhân tố lại luôn biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm phán đốn xác xu hướng biến động, hiểu biết nhân tố cấu thành giá đất đai tương tác nhân tố, định giá xác Trong kinh tế vận hành theo chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo nguyên tắc trình bày đây: Nguyên tắc thay Giá đất tuân thủ quy luật thay Thay định giá đất hiểu, áp đặt mặt giá trị đất chủ thể với giá bán đất so sánh vùng giá trị với điều kiện đất so sánh bán khoảng thời gian gần với thời điểm định giá đất chủ thể Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán đất thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với đất chủ thể, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thoả thuận giá tốn Hay nói cách khác, giá đất chịu ràng buộc với giá đất có giá trị sử dụng tương đồng loại hình có khả thay Nguyên tắc sử dụng hiệu Một đất có khả sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, số có sử dụng hợp pháp, có sử dụng bị coi không hợp pháp, sử dụng trái với qui định quyền địa phương Xét mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thấp kéo dài, có sử dụng cho thu nhập rịng cao thời gian diễn ngắn Trong số nhiều sử dụng khác nhau, thông thường đất có sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi sử dụng hiệu Tóm lại, sử dụng hiệu cần phải dựa sở nguyên tắc dự tính nguyên tắc biến động, nghĩa xác định sau xem xét cách lâu dài khứ, tương lai Nguyên tắc biến động Giá đất đai biến động theo thay đổi nhân tố cấu thành giá Nó kết tác động lẫn nhân tố hình thành giá đất, mà nhân tố hình thành giá ln nằm biến động, giá đất đai hình thành trình tác động lẫn nhân tố biến động chung chúng Khi định giá đất cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, khả hiệu mãnh đất đó, với nhân tố chung, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt, đẫn đến biến dộng nhân tố Các nhân tố thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân nhân tố quy luật biến động nó, vào gia đất mà dự tính giá đất cho tương lai Đó nguyên tắc biến động nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với Trong việc xác định giá đất, khơng phải dự tính xác biến động giá tương lai, mà cón phải 10